王彦杰12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 联合国际企业评级总监孔令彦出席会议并分享对房地产商行业及单“B”的观点。中国房地产行业面临利润的压缩，一方面由于在去财务杠杆化的背景下,地产商为了获取足够的资金来减少债务迫切销售其开发中的项目；另一方面，土地成本增长和部分房价受限压缩了房地产的利润。他认为，如果中国监管机构按照预期落实三条红线政策, 那么整个地产市场可能面临畏缩。 此外，于2021年初将实施的3条红线测试，获将致使房地产由债务支撑的高增长时代即将结束。同时，也加剧了中国房地产商的信用两极化。具体表现为BB评级或以上的房地产商比B评级的拥有更好的土地储备和更强劲的合约销售、部分BB评级或以上的房地产商会从 B评级的竞争对手手里取得更多的市场份额等。 三条红线政策影响下，他表示，房地产开发商可能会提高项目交付速度、关注更改营运资金政策、没有通过项测试的房地产商会通过股权配售等方式增加手中现金。应对未来的行业挑战，房地产开发商要把握融资成本时机，以防止前期的债务和后端的确认不匹配、合约销售价的下滑、财务不健全等问题的出现。更多观点：佳源国际张翔：未来房企弯道超车的机会很少正荣地产：年内非银占比降至10%以下正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速克而瑞证券孙杨：中小房企美元债投资收益高，风险要分而观之
1、“金融红利”时代结束值得注意的是，让房地产行业举步维艰的原因，除了疫情外，还有就是融资监管新政——“三道红线”的落地。大家可能不知道，所谓的“三道红线”，它的核心思想就是控制房企负债扩张。具体来看，包括剔除预收款后房企负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。应该讲，这是监管层第一次用精确的财务指标来量化房企负债水平。那么，在这种约束下，基本上可以宣告，中国房地产“金融红利”时代结束，整个行业面临着转型！那么，现在的问题是，在政策窗口期，房地产企业该如何转型呢？2、碧桂园打造健康“堡垒”我们看到，许多房企在维系已有业务的同时，不停地寻找新的出路，像造车、养猪、物业服务等。那么，我们以行业巨头碧桂园为例，他其实走了一条不一样的路。我们看到，碧桂园从疫情中领悟到健康生活的重要意义，启动了健康住宅体系升级，这些升级都是围绕着人的居住需求出发的，从社区规划到户型设计都遵循健康的价值导向。像在社区规划方面，碧桂园尽可能地把楼栋设计成正南朝向，确保最优日照有效时长。另外碧桂园还科学布局楼栋，让楼栋之间保持“健康距离”，这样的低容积率社区也让人员更分散，避免了聚集的风险。在户型设计上，房间是方正的，飘窗是全尺寸的，卫生间采用单地漏、三段式干湿分离的设计模式，然后做成南北通透的户型，就可以保证充足的阳光、高效的通风。那么，在这种健康住宅体系中，主卧、小孩房、老人房、客厅四个重要空间布局都在南向通风采光的最优线上，这样可以保障全家人的健康。3、碧桂园的“破局”优势毕竟，在疫情之下，人们更关注居住的安全、健康，而碧桂园顺势而为，打造健康住宅，既是对客户的责任，也能提升企业内在的价值，还能抓住市场的风口。更为关键的是，做健康住宅，碧桂园有很大优势，因为碧桂园拥有健康家居的全产业链。比如碧桂园的核心联盟企业安心加，在智能净水系统和智能新风系统的研发上很有实力。它的智能净水系统能通过手机实时查看水质信息、水质超标报警，随时监控滤芯状态和水质变化。它的智能新风系统采用双层核心滤网、超强净化。此外，碧桂园的联动子公司、核心联盟企业也一起助力，打造了碧桂园的智慧社区。比如社区的非接触式操作，人脸识别智能门锁，以及线上报修系统等，无需接触，就可以完成操作，这就是智能化带来的便利。所以，总的来讲，在疫情的背景下，在“三道红线”的压力之下，中国房地产企业已经开始从跑马圈地的外延式发展，转向精耕细作的内涵式发展，正在从服务升级和现代科技中，探索“金融红利”时代结束后的可持续发展模式！
康桥集团执行总裁朱荣梅 12月12日，在“2020（第四届）中国地产新时代盛典”现场，康桥集团执行总裁朱荣梅荣获“2020中国地产年度CEO30强”！本次盛典在上海国家会展中心举行，来自地产物业家居三大行业约1000位精英参会。朱荣梅获奖后走进“乐居红人节”直播间，接受乐居主播采访。专题》》 朱荣梅表示，非常感谢乐居为行业搭建了交流学习的平台，获得这个奖项是社会各界和客户对康桥的鼓励与支持，未来康桥将更努力的提供更好的产品和服务，不辜负大家对康桥的期待。 目前，康桥正处于快速发展阶段，在谈及如何在速度与“三道红线”之间寻找平衡点，朱荣梅表示，“三道红线”的出现意味着行业规则发生了改变。很多房企会认为“三道红线”政策对企业的发展有约束，但朱荣梅认为“三道红线”对于房地产行业有利亦有弊，该政策有利于促进行业稳健成长，“三道红线”政策就像一道“堤坝”，让行业更稳健长久的发展。未来，房企要做大做强，更重要的是做长久。 在激烈的市场竞争环境下，中小企业如何突围？对此，朱荣梅认为战略决定着企业的生死，企业在做任何战略调整时，都要顺应市场环境和政策，顺势而为。其次，组织更加的阳光透明开放；另外，在人才方面，企业必须通过内培外招建立一支有凝聚力的团队，齐心协力冲击目标。 最后，对于2021年楼市的预判，朱荣梅表示，在因城施策、一城一策的大环境下，明年楼市发展仍将以稳为主。 中国地产新时代盛典每年12月12日举行，涵盖地产物业家居三大行业数千位经理人，旨在发现行业榜样，挖掘行业人才库。前三届在北京雁栖湖国际会展中心举行，本届移步上海国家会展中心，并新增“乐居红人节”和乐居liveshow等活动。中国地产新时代盛典已成为地产物业家居三大行业规模最大级别最高的行业盛会。
据阳光100发布的盈利更新公告，公司预期与2019年同期相比，2020年中期溢利将减少不超过70%。公告称，净利润同比减少的原因主要由于受到新型冠状病毒肺炎疫情爆发所带来的不利影响，集团投资物业的公允值下降以及出售收益确认滞后所致。 1999年，易小迪创立阳光100中国。据悉，公司对外投资80家企业，实际控制企业14家。2019年，中国千亿房企数量达到34家，行业龙头年销售额突破5000亿元甚至6000亿元，阳光100中国的合约销售额为103.38亿元，同比下降14.53%。 2014年，公司终于登陆香港联交所。但在这条资本化的道路上，阳光100走得仍然有点力不从心。从上市后各年度基本每股收益来看，从2014至2018年间，除2017年外，呈不断下降的态势。与之相对应，阳光100的股价几年时间里起起伏伏，基本上都在2.5港元-4港元之间波动，不温不火，直到2019年，猛然掉头。 众所周知，非住宅产品开发周期远长于住宅产品。阳光100中国没有高周转、没有过硬的融资能力，在流动性危机之下陷入煎熬，一度导致公司资产负债率居高不下。2015年至2018年，公司资产负债率均在80%以上，2019年略有改善，降为79.88%。面对始终悬在头顶的资金压力，卖地、卖股权成为公司缓解流动性危机的重要措施。 踩雷 “三条红线” 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达重点房企融资新规的“三条红线”政策，而阳光100， “三条红线”全部踩线，这让本就业绩表现不佳，转型后盈利出现难题的阳光100更多了一些窘迫。 三道红线的具体规则： 红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 红线2：净负债率大于100%； 红线3：现金短债比小于1.0倍。 “三道红线”分别是：红色档，三线全超，接下来不得增加有息负债；橙色档，超过两道线，有息负债规模年增速不得超过5%；黄色档，超过一道线，有息负债规模年增速不得超过10%；绿色档，即使三道红线都未中招，有息负债规模年增速也不得超过15%。 简单来说，碰到三条红线越多，开发商的年度有息负债增速就越少。负债率过高的开发商，未来负债的增速会受到管控。负债率过高的开发商，未来外部融资拿到的钱会越来越少。 最新消息，广西万通地产将于9月22日发行2只共计15亿元的私募债，用于偿还公司的2只债券，其中一只债券已于此前几天到期。而广西万通地产目前为阳光100的下属公司，实控人为易小迪。 据阳光100今年中期业绩报告数据显示，公司剔除预收款后的资产负债率为76.41%，净负债率为182.11%，现金短债比0.38。2020年4月，国际评级机构惠誉将阳光100的长期外币发行人违约评级从“CCC+”下调至“CCC-”。在惠誉评级的定义中，CCC意味着为较大的信用风险。 阳光100的盈利一直不如人意。 从2014年到2019年，阳光100分别实现营收71.04亿元、64.18亿元、69.65亿元、68.75亿元、75.79亿元、82.89亿元，起色不大。与之对应，2014年至2019年的净利润，也仅有2019年度获得较为明显增长，其中2018年的归母净利润甚至直接转负。 从2018年到现在，阳光100已经连续2年没有完成预定销售目标。2020年上半年，阳光100合约销售金额仅24亿元，仅完成200亿元销售目标的十分之一。 一年之内，阳光100将有122.12亿元债务到期，相当于上半年销售金额的5倍。 在融资政策收紧、评级下调的当下，阳光100将如何化解巨额债务？
8月23日，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成重点房地产企业资金监测和融资管理制度。此前，据21世纪经济报道，监管部门为了控制房地产企业有息债务规模，拟出台政策进行管理，该政策被称之为三四五新规。三四五新规是什么？为什么出台这样的政策？三四五新规出台对房地产行业会产生什么样的影响？本文一一剖析，以飨读者。三四五新规是什么？三四五新规（如图1）中的的“三”是三条红线，即剔除预收款后的负债率超过70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1；“四”是指根据房地产企业负债状况触达上述几条红线将其划分为红（触达三条红线）、橙（触达两条红线）、黄（触达一条红线）、绿（未触达红线）四档；“五”是指对上述四类房企，按照5%的幅度控制其年负债增长幅度：红档房企有息负债以2019年6月底为基准不得增加，橙档房企有息负债年增速不超过5%，黄档房企有息负债年增速不超过10%，绿档房企有息负债年增速不超过15%。根据2019年年报，在A股和H股上市的224家房企中，有51家触及三条红线，45家触及两条红线，60家触及一条红线，三条红线均未触及的只有68家。从这一数据可以看出，如果三四五新规属实且近期落地执行将对严重依赖杠杆的房地产企业产生很大的影响，三四五新规也因此得到了市场的极大关注。三四五新规为什么？监管机构出台三四五新规的目的何在？有分析机构认为这与部分城市市场热度上涨过快、土地市场活跃、土拍溢价率高不无关系，其目的是稳住房地产开发商的杠杆，控制负债的增长速度，从而有助于把房价导入一个温和增长的轨道。三四五新规是“房住不炒”这一监管导向的最新体现。要理解三四五新规，就不能不深入分析监管对于房地产行业发展的态度。中美贸易摩擦和新冠疫情是我们观察监管对于房地产态度的两个点，因为这两个事件对于整体经济的影响都够大。按照之前的调控逻辑，当经济受外部冲击比较明显时，放松对房地产的调控往往是最有效的工具，但中美贸易摩擦和新冠疫情发生之后，监管无论是在调控的调门上，还是在监控的具体措施上均未放松，哪里露头打哪里，体现了极强的定力，其背后深层次的原因我们认为主要有两点：首先，从实体经济这个层面看，房地产对实体经济的影响有“拉动”和“挤出”这一拉一推两个方面。从“拉动”这个角度看，房地产对整个经济的拉动能力很强：制造业投资一半左右跟房地产产业链相关，地方基建投资很大程度上受土地财政支撑，服务业部分领域投资跟房地产相关。房地产产业链上带动的相关投资占全社会固定资产投资的50%左右，也带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。与此同时，居民投资房产普遍会使用杠杆，杠杆高到一定程度会挤压消费，从而影响消费对经济的拉动能力。其次，从金融这个层面看，房地产一头连着土地财政和地方政府信用，另一头连着居民的贷款（尤其是中长期贷款）和信用。如果与房地产相关的融资在站上一个较高的平台后得不到有效的控制，居民部门和政府部门的信用风险就会增加，同时也会挤压实体经济的融资空间。从上述分析看，房地产捧不得也打不得，监管既不希望看到房地产过热，也不希望看到房地产过冷，熨平房地产发展曲线是监管的导向，也是提振消费，发展实体经济，构建经济内循环格局的必要之举。因此，市场无须为房地产调控的收紧过度悲观，也无须为房地产调控的放松欢呼雀跃，监管的追求就是一个“稳”字，对房地产调控政策的解读当以此为锚。三四五新规会带来哪些影响？三四五新规的第一个影响是房企，无论是红橙黄绿哪类房企，都必须未雨绸缪，调整自己的经营方式和融资手段。从经营方面看，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是房企持续经营的关键，预计房企可能采取降价跑量、缩短建设周期、拆分上市、转让等措施加以应对。从融资方面看，为满足三四五新规的要求，房企一方面会加强培育股权融资的能力；另一方面可能会通过做大资产扩展负债这个分子段的空间。三四五新规的第二个影响是进一步加快房地产行业的洗牌，经营能力强、融资空间大的房企会趁此机会跑马圈地，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼，房地产行业的龙头效应会越来越明显。最后，如果新规在2021年年初就落地，首次影响的房企会提前动作，最有可能的应对措施就是加大推盘的优惠力度，加快回款，辅之以政府的新盘限价，对仍有购房资格的买房人而言，可能是一个不错的购房窗口期。
8月25日，10年期国债收益率时隔逾一个月再度升破3%，国债期货主力合约均创逾半年新低。然而，地产债近期走势强劲。8月25日，广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”）境内债“16富力01”上午突发一笔成交价100元的交易，收益率为6.8417%，偏离前一笔交易1368.44BP（基点），较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%，创历史最大单日涨幅纪录。 近期，楼市调控信号再现。先是市场传闻房企融资设定“三道红线”令市场紧张不已，接着，住建部、央行近日召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，但这似乎并未影响机构加仓地产债的动力。 多家中外资机构债券基金经理对记者表示，这并非房地产投融资政策逆转，也不是房地产将去金融化。监管层此前提出房地产是最大的灰犀牛，再加上上半年楼市局部过热、土地溢价普遍走高，市场对房企融资收紧有所预期。座谈会针对高杠杆房企，促使其应对可能的债务风险。 （来源：Wind资讯） 控制房企有息债务规模 上述座谈会上，住建部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。不过，监管对此前市场传闻的“三条红线”并未作出回应。 此前，市场传闻称，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。 独立评级机构YY评级表示：“试点可以降低部分企业过于激进的行为预期，整体对债权人而言，并无不利，可能边际相对正面。” 某外资机构债券基金经理对记者表示：“座谈会之后，各界认为地产融资会更加透明化。” 此前，房地产市场“热钱”加速涌入，部分一二线城市房价上涨。华创固收称，一季度，疫情爆发导致房地产销售近乎停滞，但伴随国内疫情防控形势好转，前期积压的购房需求回补释放，叠加宽货币环境下居民投资需求增长，部分大中城市房价快速上行。1~7月，一线城市的70大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升，6~7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元，均反映了房地产销售端的持续回暖。与此同时，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%~20%，高于去年同期水平。 地产债买气不减 近期，“债熊”的意味似乎越来越浓。25日，国债期货全线收跌，10年期主力合约跌0.44%报97.935元，创1月9日以来新低。 地产债却逆势攀升，8月25日，富力债的异动备受圈内关注。“16富力01”25日上午突发一笔成交价100元的交易，收益率为6.8417%，较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%，创历史最大单日涨幅记录。过去6个月内，“16富力01”价格整体呈现下跌趋势，从3月上旬最高101.7元跌至7月底最低93.3元，之后价格略有回升保持在94~95元水平。同日，富力地产董事长助理陈志濠表示，集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。 （来源：DM查债券） 而同时，房企可使用的“财技”仍多。房企至少可以通过做出表的ABS、供应链ABS、合作开发、明股实债、永续债、调整现金流量表科目等手段来应对考核指标。 哪些是高杠杆房企 尽管如此，市场仍然对高杠杆房企报以极大关注。 以2019年年报数据为基础，华创证券统计了30强房企的情况。“三道红线”均触及的房企共有9家；满足2个条件的有5家；满足1个条件的11家；3项均未触及的共5家。有3家（恒大、融创、绿地）排名前10的房企触及“三条红线”，意味着有息负债不能再增长；其余7家则未触及或触及1条红线，有息负债增速须控制在10%或15%以内。而2019年30强房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，意味着新规一旦实施，房企整体降杠杆的压力较大。 根据Wind资讯，记者以2019年年报统计了相关负债数据，房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高，38家房企该比率超过70%，建业地产、融创中国、中南置地、绿地控股等10家房企剔除预收账款的资产负债率超80%；净负债率指标方面，超半数房企该比率小于100%，泰禾集团、富力集团、华夏幸福、融创中国、首开股份等16家房企净负债率大于100%，泰禾集团净负债率高达248.33%。金地集团、世贸、龙湖集团、碧桂园、万科、华润置地、招商蛇口、建业地产、新城控股、中海地产2018年、2019年净负债率均小于60%。 机构认为，房企未来存货周转有望提速，引入联营、合营投资者的案例可能增多，且销售回款周期或缩短。
为维护行业健康与可持续发展，降低行业风险，防止房企过度负债和负债过快增长，近日传闻监管部门将以控制房企负债率为核心，以有息负债为切入点对房企负债设定“三道红线”，分别是：剔除预收款后的总资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；如果房企同时踩中这“三条红线”，开发商的有息负债就不能再增加。这样一来必然对房企的后续融资乃至行业格局带来重大影响。为此，有关媒体对本人进行了采访，主要问题如下： 1、这样的监管政策对于开发商会有什么影响？中小房企的融资是不是会更加困难？上半年融资还在放松，现在收的这么紧，原因您认为是什么？ 2、您认为开发商后续主要会在哪些方面有动作？下半年会不会加快销售回款从而降价销售？ 3、如果消息属实，您觉得对房价的影响大吗？对于下半年的房地产市场怎么看？ 关于监管部门对房企负债新设置的三道监管红线的问题，我认为应该放到为应对国际经济形势变化而启动内外双循环经济模式的大背景下去看，这样大家会一下子就豁然开朗了。 之前在外向型经济模式下，土地财政推动的房价高企所构成的社会经济运行成本，可以通过对外贸易和对外服务部分地向外部转嫁。转向侧重内循环以后，高地价推动的高房价形成的社会经济运行成本就只能在国内市场消化了，也就意味着房地产行业作为社会经济运行活动的成本效应更加显现和突出了。因此，为保证国内经济社会的顺畅运行，就势必要控制房价和地价；但楼市与土地财政已经和金融体系、政府财政收入等高度捆绑，所以楼市和地价也不能大幅下跌。由此，就导致房地产行业调控陷入了既不能涨、也不能跌的两难境地，因此也就只能以保证行业平稳运行的去杠杆、防风险和化解行业风险为调控诉求了。 这也就是房地产行业监管设置以上以有息负债为着眼点的“三道红线”的主要原因所在。 这样一来，以有息负债为核心设置的“三道红线”的监管政策，对于开发商而言即是紧箍咒，也是康体良药，因为只有这三大指标回到监管红线以内，才能保证企业财务的健康稳健与企业经营的平稳运行。 对照以上这三项指标，之前一些高负债、高杠杆的高周转型房企大都远远超出了这三道监管红线，以永续债、信托计划和私募基金支持的明股实债等杠杆之上再加杠杆的情况也十分普遍，导致企业的真实负债水平很高，部分企业的资金链危如累卵。以泰禾集团、新华联为代表的部分房企资金链已经出现问题并正在寻求自救和重组。 从行业预期后果来看，此次监管新规将极大地压缩房企后续的高杠杆和加杠杆来再融资的空间，于此同时自然也会给这类高负债、高杠杆房企后续运行的财务安全带来极大压力，如果处理不好，旨在降负债、去杠杆和降风险的努力则会变得更为困难。因此，在限制有息负债增长而导致后续融资受限的情况下，如何帮助这类高负债房企实现平稳过渡和平稳落地，则是当前房地产行业所面临的一个十分严峻又不可回避的现实问题。 从目前这三条监管红线看，在未来一段时间乃至较长的一个时期内，房企不但几乎没有突破这三项监管指标来继续扩大融资规模的可能性，甚至面临着三项指标必须要回归到监管范围内的降负债、去杠杆的压力。那些高负债和运用了多层杠杆的房企，在依靠新增融资来“续命”十分困难和希望渺茫的情况下，也只能通过加快周转和销售，以销售回款来回补现金流压力了，因为其他房企可能也面临同样的压力和问题，以出售项目和联合开发来降低负债的机会会变得相对稀少。在此种情况之下，房企被迫继续推高周转速度和加快销售回款，一方面可能会降价促销，另一方面也只能被迫加快项目施工进度以图尽快达到销售条件，因此工程质量和施工安全需要特别重视，而降价促销的幅度受制于成本因素和行业监管则不会太大。 另外，在这一监管新政下，不能依靠新增融资来“续命”而销售回款又不能解现金流之困的房企，成为被并购的对象或者被迫清算将成为大概率的事情。也就是说，监管新政的“三道红线”以降低行业风险为形式和出发点，但结果可能将加速行业整合与推动行业集中度的更快提升。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估