在2月1日晚间公告披露的2020年业绩快报中,金科股份(SZ:000656)“三道红线”首次全部“转绿”,达标监管要求。 或是受业绩因素影响,2月2日收盘,金科股份报7.47元涨6.86%,创2021年以来的单日最高涨幅,总市值约为398亿元。 如同其近些年销售额持续增长一样,2020年金科股份多项盈利指标呈现增长。而截止期末,金科股份净负债率为71.84%,剔除预收账款后的资产负债率68.99%,已达标“三道红线”。 金科服务是如何在半年内达标监管要求的?复盘2020,或可总结为这样一句话:“缓拿地、强回款、分拆物业优化报表”。 仅用时半年便达标“三道红线” 公告显示,2020年金科股份营收878.07亿元、归母净利润70.20亿元、基本每股收益 1.30元,分别同比增长29.56%、23.69%、23.81%。 对此,金科股份称,公司各项指标增加主要系2020年交房规模及整体销售毛利润增加所致。 金科股份还披露了公司具体的资产负债结构,2020年,金科股份总资产3809.11亿元,同比增长18.44%,其中货币资金435.56亿元,同比增长21.04%。 总负债3072.60亿元,同比增长14.03%。其中,预收账款及合同负债1433.81亿元,同比增长25.1%;有息负债总额964.71亿元,同比减少3.32%;短期有息负债总额311.60亿元,同比下降4.62%。 此前,金科股份2020年三季报数据显示,其剔除预收账款的资产负债率为72.71%,净负债率为112.2%,现金短债比为1.02倍,在“三道红线”中踩了两条。 而截止2020年末,金科股份净负债率为71.84%,下降40.72个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为68.99%,下降3.72个百分点,三道红线首次全部“转绿”。 将时间线再往前推,2020年半年报时,金科股份剔除预收款后的资产负债率为74.08%,净负债率为124.62%,现金短债比0.98倍,还曾“三道红线”全踩。 金科股份2017年至2020年资产负债情况,图片来源:搜狐财经 换言之,面对房企融资“三道红线”压力,金科股份去杠杆非常努力。仅用半年时间,三道红线便已全部“达标”。 三季度拿地速度放缓 事实上,金科股份并非“三道红线”监管新规的试点企业。 去年11月18日,金科股份曾披露一份其对投资者调研活动主要问题及回答摘要,在“三道红线”政策出台后,首次直接表示公司对此的相关计划。 在此之前,金科股份更多是以“将密切关注调控政策的变化”,“针对性的制定相关预案”等较普适的答案,来回复外界的疑问。 在金科股份看来,三道红线影响的不是融资规模,而是金融机构的资金支持方向。“即一旦触达红线,金融机构可能就会担心借贷意愿,更多是认可度的问题和方向问题,判断企业是否稳健的标准。” 对于未来如何继续降杠杆,金科股份给出了一些措施,包括控制有息负债杠杆水平、以现金流和净利润为核心,转变传统拿地方式、适当提升供应链融资等方面。 “转变拿地方式”也许是其中效果能最快体现一环,金科股份各报告期数据显示,自从“三道红线”新政公布后,其便放慢了拿地的步伐。 2020年上半年,金科股份新增计容建面1370万平方米,同比下降10.5%;对应拿地金额546亿元,同比提升29.1%。 彼时,546亿元的拿地金额,占金科股份档期销售金额868亿元的62.9%;相比2019年同期,提高10.9个百分点。 2020年前三季度,金科股份新增计容建面1995.3万平方米,同比下降18.4%;对应拿地金额740亿元,同比增长20.6%。 而740亿元的拿地金额,仅占金科股份当期销售额1474亿元的50.2%,同比上升1.4个百分点。 照此计算,金科股份第三季度新增拿地金额仅194亿元,占金科股份当期销售额的32.01%,比例较低。 而2020年全年,金科股份新增土地148宗,同比减少22.91%;对应的拿地金额892亿元,同比增幅0.45%为近四年来的最低值。2017年时,金科股份拿地金额同比增幅达120%。 金科股份近年来拿地概况,图片来源:搜狐财经 不过,虽然金科股份的拿地速度有所放缓。但金科股份2020年拿地均价3773万元,同比增长41.2%,这也是金科股份自2017年拿地均价三连降之后的首次上涨。 分拆物业优化报表 除此之外,由金科股份持股53.97%的综合智慧物业服务商金科服务成功登陆港交所,也是金科股份降负债重要的一环。 2020年4月,金科股份发布分拆金科服务上市计划。6月底,正式向港交所递交招股书。11月5日,金科服务正式启动招股。 海通证券曾测算,按照市场平均58.42倍的PE计算,金科服务对应估值218亿元,融资约60.55亿元。 以该预测结合金科股份中期财务数据计算,分拆上市将令金科股份剔除预收款后的净负债率从半年报的124.62%降为103.7%。 11月17日,金科服务正式上市,共发行1.33亿股H股,IPO发售价定为每股H股44.7港元,筹得款项净额约为57.38亿港元。 而金科股份持有金科服务股份占发行完成后总股本的53.97%,按照金科服务发行定价44.7港元来计算,金科股份持有金科服务对应市值约为153亿港元。 此外,金科服务超额配股权涉及合共1993.67万股H股,收取所得款项净额8.77亿港元,融资远超过60亿港元。 因为金科服务的分拆,募集了1.33亿H股新股,由此金科股份净资产的增厚,进而降低杠杆率。 截止2月1日收盘,金科服务总市值已约为490亿港元(约合人民币407亿元),已超越母公司金科股份同期约398亿元的总市值。 销售回款率创近三年新高 资金是房地产开发中至为重要的一环,金科股份深谙其中的道理。 2018年,成立20周年之际,金科股份销售规模由2015年的221亿元升至1188亿元,正式跨入“千亿俱乐部”。 2020年,金科股份销售额再创新高达2233亿元,同比增长20%,超额完成年度目标。 值得注意的是,金科股份并未“降价冲量”。2020年其销售均价9968.8元/m²,为近六年来最高值。 图片来源:搜狐财经 据第三方机构克而瑞数据显示,金科股份2020年销售额在主流房企中排名第 16 位,较去年提升一位。 在促销售的同时,金科股份还在加回款。2020年销售回款2011亿元,同比增长25%,销售回款率达90%,为 2017 年至今最高。 截止去年11月末对外担保占净资产333% 虽然20202年负债结构有所有优化,但金科股份仍尚存隐患。继续进行高额的对外担保,便是其中一项。 在2月1日晚间披露2020年业绩快报的同时,金科股份还公告披露了分别为苏州公司、南京公司等十几家控股或参股公司提供连带责任担保,涉及资金74.95亿元。 公告数据显示,截止2020年11月末,金科股份对参股公司提供的担保余额为142.7亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为775.5亿元,合计担保余额为918.2亿元,占其最近一期经审计净资产的335.52%,占总资产的28.55%。 一般来说,上市公司对外担保总额占其净资产的比例不宜超过50%。大额对外担保不仅将增加上市公司的财务风险,还将降低其融资能力。 金科股份成立于1998年,自2001年登陆深交所至今已经19年。披露2020年业绩快报的前两天,金科刚完成新一轮董高监成员的任命。 金科董事长和总裁两大核心岗位,同时发生更换。原金科重庆区域总经理周达获任公司新一届董事长,原金科云广区域公司董事长兼总经理杨程钧任公司总裁。 原金科董事长蒋思海退居二线,仅担任公司名誉董事长,这也是金科历史上的首位名誉董事长;原金科总裁喻林强,调任金科重庆区域公司,任董事长兼总经理。 “换帅”的金科也正冲刺着新五年的目标,将实现自身多赛道协同发展升级,并由传统地产向科技地产及数智服务产业升级。 金科还立下具体指标,计划公司及所投资的公司力争到2025年总销售规模4500亿元以上,年复合增长率15%以上。 其中,“地产+”业务到 2025 年销售规模达 500亿元以上;持有优质资产大幅提升,优质资产规模达 300-500 亿元。 对于金科而言,虽然当下已达标“三道红线”。但如何在安全的边界里,谋求规模再扩张,仍是一个长期命题。
原标题:独家电报|央行、住建部与重点房企座谈 融资“三条红线”试点有望扩围 ,财联社记者从多个信源处独家获悉,近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会,与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企,亦包括部分去年未参与试点的房企。知情人士称,融资“三条红线”试点有望扩围。财联社去年曾独家报道,2020年8月20日央行、住建部与12家房企在京座谈,9月融资“三条红线”新规在12家房企试点实施,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。(财联社记者 陈业)
文|凯风 岁末年初,重锤陡然落下。 01 近日,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为房贷设置了“两道红线”: 第一道红线是“房地产贷款占比”, 大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。 第二道红线是“个人住房贷款占比”, 大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。 这可视为针对房贷的“两道红线”,与去年针对房企的“三道红线”,共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。 02 房贷“两道红线”,影响几何? 其一,房地产信贷总盘子变小,2021年楼市必然承压,但冲击不会太大。 据安信证券数据,在35家披露数据的上市银行中,有10家踩中红线,其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行。 为避免冲击,两道红线存在2-4年的过渡期。 机构估计,受此影响,预计2021年将减少个人4000亿左右,按照50%首付规模来看,最高可能 拖累商品房销售7000亿-8000亿 。 这还是高估情形。要知道,2019年,全国房地产销售总额高达16万亿。相比而言,影响不宜夸大,但传达出的信号却不容忽视,楼市承压在所难免。 其二,房贷利率短期有可能上行,中长期仍旧是下降趋势。 房贷三道红线,对房贷利率的影响要一分为二来看。 从短期来看,由于信贷受到限制,房贷利率可能会回升。一些触及红线的银行,尤其是中小银行,房贷利率将会出现一定回升。 不过,从中长期来看,利率仍旧是下降趋势。这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际收益率走低不无关系。 其三,大中小城市的房贷利率,将会变得更为悬殊。 信贷是个大盘子,房地产是其中重要一环。涉房贷款一旦被限制,势必影响整个市场的信贷资金配置,基于风险考量,银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。 一般而言,大城市由于银行众多、楼市风险较小,房贷利率一般较低;中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大,房贷利率一般过高。(参阅《2021年开始,房贷利率要变了》) 随着房贷两道红线落地,这种悬殊还会进一步拉大。 03 中国楼市,已经有了“五道红线”。 房贷“两道红线”,针对的是银行和购房者 ,旨在收紧消费者购房的银根,遏制居民加杠杆的浪潮,防止银行出现金融风险。 2020年末,中国的居民杠杆率已经超过60%,相比2008年的18%,翻了3倍多。这一数字,已经超过国际平均水平,正在赶超发达国家;而增速之快,则位居世界前列。 显然,稳杠杆,或者说防范金融风险,已经成为当务之急。 房企融资“三道红线”,针对的是房企。 只要负债过高,一律限制新增融资。这一政策,旨在刹住开发商疯狂加杠杆的惯性,防止出现“大而不能到”的局面。 随着房企“三道红线”落地,一众以高负债、高杠杆著称的房企,被套上了紧箍咒,不得不走向降负债之路。 地产“三道红线”+“两道红线”的出台,标志着中国楼市调控的转向。 过去的楼市调控,限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断,这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。 如今楼市调控,开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资,限制房贷额度,限制银行信贷,不一而足。 众所周知, 信贷是楼市的“七寸”。一旦失去信贷支持,高房价将成无源之水。 这些举措,无疑正在逐步触及高房价的根源。 04 “三道红线”+“两道红线”为何接连落地? 银保监会主席郭树清的文章是最好的诠释: 上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。 可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 可见,有些话不只是讲讲而已。
日前,有关部门对社区团购行业发展提出了“九个不得”的要求,它也是所有互联网平台要遵守的原则。中央经济工作会议提出要防止资本无序扩张,“九个不得”既避免了一棍子打死相关创新,又可以预防无序扩张可能带来的破坏性后果,意义重大。但是,要防止资本无序扩张不能只靠一次会议,《反垄断法》应该加快修订步伐,相关配套法规应该加紧出台,还要落实执法。 2008年我国就出台了《反垄断法》,内容也很丰富,当时互联网平台的影响力还远远没有今天这么大,虽然后来行业发展中不时出现与这部法律精神不符的事件,但社会各方出于保护创新对此采取了开放宽容的态度。 过去十余年,在共享出行、共享单车、长租公寓等多个领域,都曾经出现过资本大战,产生了一些负面的后果,但很少有人将其上升到公平竞争、垄断等法律层面。法律执行上的宽容固然对创新有正面影响,但也让一些资本忘记了法律这回事。目前,中国数字经济已获得巨大发展,此次社区团购引起的争议,应成为用法律来规范资本行为的一个良好契机。过去那种法律不适应现实以及法律条文、法律精神难以落地的情况应该改变。 首先,《反垄断法》修订要在广泛征求意见的前提下适当提速,配套法规也要适时甚至同步推出。法律应该在约束与创新之间保持平衡,在不伤害创新的前提下,设定红线,“九个不得”在归纳整理后可以吸收到法律中,成为法律红线。 其次,法律要具有可操作性,落地非常关键。法律的最大价值在于消除不确定性,防止资本无序扩张首先要让资本自己明确知道哪些做法属于无序扩张,是踩红线的,哪些行为是不被禁止的,是可为的。通过完善的法律和执法,为资本营造可预期的外部环境,那些短期行为、野蛮的破坏行为自然就会减少,全社会交易成本也会大大降低。 值得注意的是,将商业模式创新和硬科技创新对立起来并不恰当,以此盲目批评互联网平台更无必要。这两大类创新并不是相互冲突的,当前局势下更应该营造良好环境来鼓励发展硬科技,但模式创新的价值也不能否定,至于创新过程中曾出现过一定的破坏性,主要还是因为红线不明确。红线的作用之一,就是防止资本的破坏性,换言之,只要红线设定合理且得到落实,资本的破坏性就被抑制住了,市场和法律两只手最终会实现创新与保护的平衡。
核心提示: 中国经济里面最重要的一个行业就是房地产,正如银保监会主席郭树清所言,房地产是目前经济风险中最大的灰犀牛。既然了解灰犀牛对经济产生的巨大冲击,正面硬扛灰犀牛冲击的银行业,就必须未雨绸缪,多挖几道战壕,多拉几条防线。 2020年12月31日,中国人民银行和中国银保监会,赶在年末最后一天,发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》的通知(以下简称为《通知》)。 《通知》中明确 了房地产贷款集中管理制度的覆盖范围、管理要求和调整机制,综合考虑目前银行金融机构的资产规模、机构类型、还有分档设置,房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置了一个过渡期,并建立区域差别化调节机制。 业内将此称之为房贷的“两道红线”。新规的出台,直接影响我们的个人住房贷款。比如今年个人去一些已经超过红线的银行(如图建行或者邮储银行(行情601658,诊股)),受于新规限制,申请难度加大,贷款额度会减小,这无疑是给银行套上一个“紧箍咒”。 其实红线不仅仅针对银行, 2020年的8月份住房城乡建设部和人民银行明确规定了房企的资产负债率,净负债率和现金短债比的比例,俗称房企的“三道红线”,那么为什么政府要针对楼市的接二连三的推出这些规定呢? 众所周知房地产非常重要,可以算是中国经济发动机之一。过去20年是中国经济飞速发展的20年,也是房价高速上涨的20年。国内的楼市不仅没有怎么跌过,投资回报率还远超银行理财,成功跑赢了通胀。中国一线城市的房价似乎并没有受到今年疫情的影响,相反人们更热衷于投资房地产了,特别是在美联储大放水全球资产虚高的大背景下,中国人民更愿意将房地产的投资属性发挥到极致。 就在刚刚过去的金九银十中,深圳,上海一千万才够买个刚需。二手房与新房价格严重倒挂,深圳打新中签一套转手就赚500万。500万对于一个打工人来说一辈子不吃不喝也未必赚的到。因此不仅新盘开盘即售罄,而且几千人抢一套的现象频频爆出。 这个时候推出“两道红线”和“三道红线“就是要坚决抑制房地产泡沫。让整个行业将回归理性,房子将逐渐回归居住属性。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。银行的贷款是防止房价上涨的一个重要动力,现在中央对银行贷款“两道红线”,就是想用这两道红线来约束房企负债率和金融机构的信贷供应。 房企负债“三道红线”又是怎么回事呢?其实是要倒逼房地产公司降负债、去杠杆、融资渠道收紧,房企卖房回款压力增大,那么“用价换量抢回款”将是踩线企业未来的常规动作,“三道红线”就是控制房地产规模过大的金融措施。 总体来说“两道红线”对房地产市场是利空,因为中央的政策是要让房地产在各个环节回归理性,更加平稳的运转。 对于银行来说,触及红线的银行要在规定的年限里调整,在未触及红线的则不必急于对相关业务进行压缩,因为房地产业贷款毕竟是重要的收入来源,也是相对优质资产来源。 有一个误区,认为银行不良率上升跟银行过度依赖房地产行业有关。 其实不然。因为对房地产是一个很好的贷款业务,房地产不仅保值,同时是不动产,即使贷款人不还贷款,银行有权收回进行拍卖,而房子一般都是增值,银行完全可以拿回贷款。银行的不良率升高其实是因为银行贷款给一些风险比较大的中小企业,还有一些快倒闭的大型国企,这些企业经营不善破产,从而导致坏账率高,而不是因为银行贷给房地产。 有人可能要疑惑,既然银行坏账率高不是因为房地产,那为什么监管部门还要设置这两条红线呢? 因为房地产的贷款过于集中,银行有30%、40%的贷款都在房地产上,如果房地产跌个10%,银行坏账率岂不是全部都要超过警戒线了?正是因为银行在房地产行业的风险集中度太高了,监管不得不出手划红线。 然而对于大部分没有触及这两条红线的中小银行,并不需要对房贷业务大幅压缩。因为红线是一种警戒线,就跟胆固醇标准值的道理一样,超过某个值,你就要小心身体健康了;如果没达到这个数,就不必杞人忧天。 所以如果中小银行还没有触及红线,其实不急于对相关业务进行压缩的,因为房地产业务本身本身就是一个重要的收入来源,也是一个优质的资产来源。 但是,正在排队IPO上市的银行,就要特别小心“红线”问题,因为这个新规会影响到这些银行的IPO上市。证监会在批准银行上市,其中一条重要考核就是合规。有些银行不良率高,资本充足率低,如果房地产贷款过高,证监会很有可能因此暂缓上市。 比如汉口银行,目前准备上市,但是他们房贷比例太高,坏账率又偏高,因此上市恐怕生变。 目的是什么呢?不是要打压房价,而是旨在增强我们金融机构抵御房地产市场波动能力, 国家也看到了房价不可能永远一直涨,它会有一个波动的范围,银行的大部分的债权都是放在房贷上面,房地产一波动,加上金融杠杆的放大,就会对银行等金融机构产生巨大的影响。 2008年因为次贷危机而引发的席卷全球的金融风暴,给全球经济带来的血泪教训还历历在目,我们不得不防。 那么对于我们普通老百姓(行情603883,诊股)来说,短期利空长期利好。虽然“两道红线”短期内影响个人住房贷款,但是长期看来,房市会更健康发展,房价更加合理。
2020年岁末最后一天,中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对商业银行房地产贷款上限管理做出明确安排。这是继重点房地产企业“三道红线”座谈会,监管当局对商业银行房地产贷款上限管理划定的另外“两道红线”。三道负债红线“加”两道融资红线,“五花大绑”的房地产融资或将遭遇前所未有的“红线”监管。在此背景下,房价究竟是涨还是跌呢? 一、三道红线:“锁定”企业负债上限 2020年8月20日,住建部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会,公布房企资金监测和融资管理“三道红线”规则。“三道红线”规则虽未下文明示,但监管当局控制房企负债的窗口指导意图已经明确。房地产企业资金监测和融资管理“三道红线”主要包括三项财务指标:一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%;二是净负债率不得大于100%;三是现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”触线达标情况,房地产企业被划分为“红、橙、黄、绿”四个档次,分别赋予不同的企业有息负债增速比例。其中: (一)红色档:三道“红线”都触碰,不得新增有息负债; (二)橙色档:三道“红线”触碰两条,有息负债年增速不得超过5%; (三)黄色档:三道“红线”触碰一条,有息负债年增速不得超过10%; (四)绿色档:三道“红线”都未碰,负债年增速不得超过15%。 从以上分类不难看出,监管当局划定房企资金监管及融资“三道红线”的初衷就是降杠杆、减负债。通过“锁定”企业有息负债增速,抑制房地产开发企业盲目举债“拿地”的融资冲动。从资金需求端,保持房地产土地供应的市场理性,维护房地产市场平稳有序发展,有效防范房地产开发企业因过度融资、过度负债传染积聚金融风险。根据媒体报道,现有80家规模上市房地产企业,有70家房企“踩线”,有18家房企“三道红线”全踩。由此可见,房地产企业降杠杆、减负债的任务仍然“压力山大”。 二、两条红线:拧紧银行融资“阀门” 2020年12月31日,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对商业银行房地产贷款集中度划定“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”两道红线;根据金融机构资产规模、机构类型等因素,分五个档次设定房地产贷款集中度上限管理的差异化要求。其中: (一)中资大银行:房地产贷款占比上限40%,个人住房按揭贷款占比上限32.5%; (二)中资中型银行:房地产贷款占比上限27.5%,个人住房按揭贷款占比上限20%; (三)中资小型银行和非县域农合机构:房地产贷款占比上限22.5%,个人住房按揭贷款占比上限17.5%; (四)县域农合机构:房地产贷款占比上限17.5%,个人住房按揭贷款占比上限12.5%; (五)村镇银行:房地产贷款占比上限12.5%,个人住房按揭贷款占比上限7.5%; 2020年三季度央行统计数据显示,人民币房地产贷款余额48.83万亿,同比增长12.8%。其中国有大型银行和部分中型银行房地产贷款占比明显偏高,远超“两道红线”监管标准。考虑到各家商业银行涉房贷款基数的差异性,《通知》还同时设置了商业银行政策调整达标的过渡期安排。两道红线,五大分类,从资金供给端对商业银行房地产融资规模占比进行框定,倒逼商业银行调整经营定位,优化信贷结构,保持房地产企业和其他实体经济的均衡发展。从监管政策导向看,未来商业银行存量涉房贷款或将在分类“红线”比例内有序“二次分配”,新增贷款资金或将更多流入制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节。 三、房地产融资“五花大绑”,房价是涨还是跌 从房企资金监管和负债管理“三道红线”,到银行融资贷款“两道红线”,房地产融资已经从需求侧和供给侧进行比例限定。房地产融资“红线”监管政策的两头加码,对未来房地产价格走势必将产生深远影响。 从即期影响看,房价会随着监管“红线”政策的落地实施,出现局部、阶段性调整分化。房价是当期市场供求关系博弈的反应,北上广深等供给资源相对有限的一线城市,房价依然会保持刚性稳定,下跌可能性不大,甚至会出现一定幅度上涨;二线城市房价将保持僵持状态,会出现阶段性小幅波动;三、四线城市会因房企融资红线监管压力,出现降价甩卖情形,房价或将出现一定幅度下跌。但由于此次“红线”监管,对房企和银行都设定了宽松的政策缓冲期,一定程度对冲了房价下跌调整的影响。 从中远期看,“红线”监管作为房地产调控的一项长效机制,对坚守“房住不炒”理念、防范化解金融风险、稳定房地产“基本盘”将产生积极影响。从运行效果分析,房地产融资采取两头管控,划“红线”的做法,无疑是一条“一箭三雕”的监管良策。然而,房地产行业毕竟不同于其他行业,其特有的投资属性,已经自觉不自觉充当起货币超发的“蓄水池”,对稳定物价起到相当程度的缓释。人们很难想象,如果没有房地产“蓄水池”吸金,物价会涨到什么程度。因此,从中长期看,只要货币超发情形不改变,房价上涨的趋势就不可能改变。房地产融资“红线”监管的长期推行,将一定程度上平滑房价上涨的趋势和幅度。