一个人事变动与背后的50亿账单 2009—2019年，是中国不动产行业黄金十五年中最波澜壮阔的十年。 如果此时有一个央企大股东突然跟你说，自己入股一家千亿上市房企长达十年，账面市值亏损高达数十亿元，你会作何感想？ 让我来猜一猜。 第一，你的直觉是不相信； 第二，确认不是玩笑后，你想知道是谁； 第三，你一定会想，必须有人站出来买单。 如果有这三个想法，你基本还是一个头脑正常的大股东。 就像中国人寿那样。 2019年9月的最后一天，远洋集团（0337.HK）董事会出现了一个微妙的变化。 47岁的赵鹏接替56岁的赵立军，第一次进入远洋董事会。 两位赵先生都是由大股东中国人寿派出，扮演角色都是非执行董事。履职远洋之前，二人都曾担任中国人寿的副总裁。 表面上看，这份被埋没于无数上市公司公告后的董事会改选，平淡无常，毫无新意可言。 但让它变得有异常新闻价值的是，此刻的背景。 我接下来要谈到的一个数字，可以帮助你理解这份看似普通的人事任命背后的含义。中国人寿的复杂态度，很可能就藏在这个数字里。 中国人寿入主远洋集团的大股东之路，开始于2009年，历时十载，前后耗资逾百亿元。 达到具体交易披露条件的行为，大致有三次。 2009年12月24日，耗资58亿港元买入9.34亿新股，占比16.57%，持股成本为6.23港元/股。 18天后，中国人寿通过接盘中化集团持有的远洋股份，最终占比24.08%。但是，持股成本没有披露。 考虑到交易双方都是受国资委监管的央企，如果奉命接盘，央企之间的股权划拨，并不少见，可能并不涉及真金白银的支出。但是，这两笔交易前后时间很接近，为计算方便，我们把这部分股份的持股成本与前次保持一致，同样是6.23港元/股。 中国人寿最后一次大手笔增持，已是近4年之后。2013年11月，中国人寿再次以4.74港元/股，买入远洋6.36亿股，最终持有远洋29.04%。 现在证券工具很发达了，只需要做一个简单的数学计算，就能够知道，十年来，中国人寿在远洋身上挣到了多少钱？ 计算十年来的投资收益，要充分考虑每次增持的成本与数量，更要考虑上市公司的分红、配股等因素。一般来说，大家都会用后复权口径来复权最近一次股价，借此来计算你的投资回报。 董小姐打开WIND，看到截止2019年9月最后一个交易日，远洋集团的后复权口径的股价是4.501港元。 接下来的事就比较简单了。 结果也非常出乎意料——入股十年，中国人寿在远洋集团的账面市值亏损超过50亿港元。 看到这个数字的时候，董小姐当时就震惊了。 同样都是房企，2015年4月，平安投资碧桂园，2.8港元的成本，最后足足挣了4倍有余。2015年6月，新华保险投资金茂，每股成本是2.73港元，四年内，账面收益也高达140%。 没有对比就没有伤害。在反差这么大的投资成绩单面前，中国人寿自然压力巨大。 据说，更高级别的监管层，已经开始向中国人寿施加压力，他们问了一个非常及时又非常正常的问题：投资近十年了，为何亏损如此巨大？ 然后，我们就在远洋的董事会里看到了一场貌似普通的人事改选。 面对大股东有意无意的人事动作，远洋集团的实际当家人李明也表现出了巨大的‘求生欲’。 在过去的半年多时间里，他做了两件事。 每件事，都似乎对应着一个不同寻常的数字，也都在围绕一个关键词：成本。 第一件，532计划。 顾名思义，532计划是指，远洋的员工，原来的薪资被拆分成更小比例的岗位薪资+绩效薪资。岗位薪资当月发，而远洋的绩效薪资，最近开始实行50%当月发，30%季度发，20%年度发。 于是，很多人发现，自己每月到手的绩效薪资打了不小的折扣。 其实，这个计划从去年底就有了动员的苗头。当时，每月绩效薪资比例被提高了，很多人还挺开心的。但谁也没有想到，此中有这么大的深意。 身为主席，李明把降成本的决心也写在了年中报里，首先就是拿行政费用开刀。 在地产同行都在过冬时，远洋的行政费用半年间就增加了3.5亿，确实有点高。如果考虑到它的营业收入同比下降了7%，以及，名义销售额只增加了33%，这个数字的不合理性就更大了。 然而，越不合理，越是好事——李明的532改革比任何时候都更需要这样的理由。 第二件，自我降薪57%。 对内开刀，自己要先作表率。 李明是远洋集团薪酬最高的董事，个人持股远洋1.86%，2017年，所有薪酬合计达到了3400万元。这个数字放到全行业来看，也是比较高的。 但是，更戏剧性的事发生了。 据2018年年报，李明的2018年度薪酬合计所得，一夜之间腰斩了57%，坠落到1472万元。 远洋的业绩基本面仍在增长，没有任何理由显示，董事局主席应该被如此罚薪。那好像就只有一种可能性了，要为了更大的诉求而自我牺牲。 远洋内部的朋友说，近几年出差，李明刻意低调。只坐经济舱，住酒店的普通大床房，不允许司机以外的人提供接机服务。 他在公司内部呈现一个非常节俭的人设。 但是，对于一个千亿房企的实际掌舵人来说，光节俭肯定是不够的，还应该输出更多的战略决策、竞争意志与股东回报。 远洋集团的净资产已经高达650多亿元，但是，最新市值只有201亿港元。 这样的数字对比，只能传递一个再清晰不过的信号：在投资人看来，远洋不是一个会挣钱的公司。 然而，如果你对远洋多少有一些了解，你一定会为这家公司在内部引入各种新概念而眼花缭乱。 正在进行时的就有4+8，AB岗．．．． 在李明超过20年的治下，远洋是一家喜欢折腾组织架构、管控理念与人事轮动的公司。有时候，爱折腾并不是一个贬义词。只可惜，这些新名词与动作，看起来并未实质性帮助到远洋集团的业务。 很多人都已经审美疲劳了，更多的人选择了离开。 于是，越来越多的人开始说，在特殊的股权结构下，也许老板并不希望这家公司做的特别大，不能太好，也不能不好，1000到1500亿规模最合适。有事没事折腾一下，保持远洋权力结构的平衡。 事实上，远洋内部曾经有一个公开的海鸥3计划，它的核心内容是实现远洋股权关系的多元化。 上述评价未必对李明的初心公平，但是，它确实存在于很多远洋员工的内心，是一个李明必须有所回应的刻不容缓的命题。 最重要的是，十年来安安静静扮演财务投资人的大股东，在这份回报成绩单前，又会怎么想呢？ 中国人寿面临的问责压力越大，李明面临的压力也就越大。 也许，用评论中国男足的经典用语很合适：留给远洋的时间不多了。 期待新改善。
转型屡遇挫增收不增利 千亿之后远洋集团何去何从？ 继2018年利润下降后，远洋集团2019年上半年利润再度缩水。其中，主要收入来源物业开发和物业投资业务均出现下滑，公司净负债率更攀至新高 无论是造车还是造机器人，无论是加码商业地产还是长租公寓，那些TOP30内的房地产商们都在积极地培育下一个利润增长点。有人在转型大潮中确立了自己的一席之地，但也有人仍在不断试错。 2018年，对于远洋集团（3377.HK）来说是值得记录的一年，一方面，其实现年度销售额1095.1亿元，同比上涨55.2%，成功晋升千亿房企行列。但另一方面，总营收却同比下降9.61%，净利润同比下降30.14%，扣非后的归母净利润更是同比下降62.87%。 进入2019年上半年，远洋集团收入增速虽然回正，但整体仍呈现增收不增利的状态。2019年上半年内该集团实现营业收入164.74亿元，同比增长7.14%。 值得注意的是，作为房地产企业最赚钱的业务，远洋集团的物业开发收入在2019年上半年同比下降2%。而作为集团三年前培育的转型业务之一的物业投资收入，在上半年更是同比下降44%。 最终远洋集团在2019年上半年内实现净利润25.33亿元，同比减少6.86%；归母净利润则实现18.75亿元，同比下降19.64%。 掉队的压力一直存在。虽然2018年销售额跨过千亿大关，但远洋集团销售额排名却在近两年内从全国前20滑落至前30内。2019年上半年，远洋集团销售额达到600.8亿元，较年初定下的1400亿元的销售目标仅完成了42.91%。 中金公司认为，远洋集团上半年末预收账款（290亿元）无法覆盖预期的下半年收入（332亿元），因此下半年盈利增长仍面临较大的不确定性。 远洋集团今年以来股价走势（单位：港元/股） 数据来源：Wind 物业开发收入下降 物业开发收入是远洋集团的主要收入来源，可以为集团贡献七成以上的营收。半年报显示，远洋集团物业开发收入为127.44亿元，较上年同期下降2%。 《投资时报》研究员注意到，远洋集团物业开发销售均价大幅下滑。2019年上半年，该集团平均入账销售均价为1.26万元/平方米，较2018年末的1.71万元/平方米下降26.32%。远洋集团表示入账销售价格较低主要受回迁房项目集中交付影响。 事实上，这并不是远洋集团物业开发收入首次出现下滑。2018年内，远洋集团物业开发收入为355亿元，同比下降14.64%。 远洋集团的盈利能力一直逊于同行。Wind数据显示，2019年上半年其销售毛利率为20.39%，较行业平均水平低出13个百分点，也不及佳兆业集团（1638.HK）的33.36%和禹洲地产（1628.HK）26.99%的水平。 更值得注意的是土地储备的萎缩。截至6月30日，远洋集团土地储备较2018年年末下降3%至3925万平方米。在上半年内，远洋集团只新获取6宗土地和1个成熟项目。总楼面面积及集团应占权益面积分别为102.6万平方米和58.1万平方米。 转型屡遇挫折 2015年，远洋对内部传统业务进行归类梳理，提出了五元业务的发展，包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、产品营造，还有房地产融合等。2016年，曾经的“远洋地产”正式改名为“远洋集团”，确立了转型的方向。 虽然在转型方面早有考虑，但远洋集团很多业务都在尝试后出现“回撤”，比如集团旗下的投资物业和长租公寓业务。 持有型物业因能产生良好的现金流，在融资环境趋紧的今天备受房地产企业青睐。很多企业都开始加码投资物业项目，但远洋集团旗下的投资物业却出现萎缩。 2019年上半年，远洋集团来自物业投资的收入为5.42亿元，较去年同期大幅下降44%。远洋集团表示，营业额减少主要由于集团对投资物业进行轻资产化处理。 《投资时报》研究员注意到，近年来远洋集团陆续出售了旗下的投资物业资产。数据显示，截至2018年6月30日，远洋集团持有19个经营中的投资物业，以写字楼为主；到今年6月30日，远洋集团旗下持有的投资物业已减少至16个。 两个月前，远洋集团还被传出将剥离经营多年的长租公寓业务。早在2016年远洋集团就进军长租公寓领域，2017年先后布局北京、深圳、杭州、上海等城市，旗下长租公寓品牌邦舍管理房源一度达到五千家。 虽然远洋集团并未确认该消息，但2018年年报显示，集团旗下邦舍房源数量已减少至3452家。此外，在2018年中报和年报中，长租公寓业务均被作为集团多元化代表被重点提及，但2019年中报中长租公寓业务已经不见踪影。 有长租公寓领域资深从业者曾表示，“长租公寓不是一个挣块钱、挣大钱的行业，行业还在摸索盈利模式”。今年以来，多家企业开始撤出了长租公寓项目，“烧钱”、周转慢成为该业务绕不开的难点。 净负债率不断攀升 在淡化“烧钱”的长租公寓业务背后，远洋集团的债务负担在进一步加重。 截至6月30日，远洋集团负债总额为1905.26亿元，较2018年末新增43.02亿元，较2017年末增加573.6亿元，较2016年末增加885.91亿元。集团权益总额约为650.67亿元，现金资产（包括现金及现金等价物以及受限制银行存款）约为319.23亿元。 负债率方面，截至今年上半年末，远洋集团净负债率为86%，较2018年年末的73%攀升了13个百分点。这已是远洋集团净负债率连续两年攀升。其2018年年末净负债率为73%，较2017年攀升了11个百分点。 截至6月30日，远洋集团1—2年内到期的贷款总额为236.22亿元，较2018年年末增长86.93%。且其1到5年内到期的贷款总额为605.22亿元，总贷款总额比重高达69%，中期内负债压力较大。
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