9月7日，远洋集团以10.6亿元竞得广州市增城区荔城街庆丰村居住用地，地上规划建筑面积为99018平方米。凭借在粤港澳大湾区的15年深耕，远洋集团正在稳步推进“南移西拓”战略，聚焦粤港澳大湾区核心城市群打造优质主力产品，助推华南区域的高质量发展。 据悉，远洋集团此次摘得的地块占地面积38083平方米，容积率2.6，位于广州市增城区荔城街荔城大道，地处增城行政、教育、文化中心，临近城市主干道及地铁21号线（已开通）、地铁16号线（规划中），周边商业、教育、市政资源配套齐全。增城区作为广州东进发展战略门户，占据穗莞深港黄金走廊和广深科技创新走廊的重要节点；随着轨道交通的完善、富士康等产业的建成、“人口向新区、郊区适度集聚”的人口发展规划，增城区的未来发展或将迎来下一个跃升期。 值得一提的是，广州作为粤港澳大湾区的核心城市之一，是远洋集团在华南区域开发业务布局的重要支撑点。据了解，从2005年始，远洋集团以中山为起点，依托深圳、广州、中山三大支点，全面布局大湾区，至今已开发项目达40余个。其中，于2015年首入广州推出的远洋天骄，成为中国首个引入国际WELL建筑标准的健康住区，并获得全球首例WELLMFR（多用户住宅）金级认证。 已深耕华南区域15年的远洋集团表示，随着集团整体“南移西拓”、“城市深耕”的战略推进，远洋将紧密关注粤港澳大湾区主力城市群及都市圈的土地市场机会，不断发挥与提升华南区域的关键引擎作用。
8月17日晚，远洋集团发布2020年中期业绩。 财报显示，2020年上半年, 远洋集团实现营业收入193.7亿元，同比上升18%；毛利润44.7亿元，同比升33%；核心净利润同比增长6%至11.2亿元。 然而值得注意的是，远洋集团上半年销售额同比下降达30%，行业排名跌至36位。 不仅如此，财报显示，远洋集团上半年归母净利润同比下滑达35%，毛利率仅23%，远低于行业平均水平。 未来，面对销售额和归母净利润的双重下滑，远洋集团是否还有机会重回前三十？ 销售额下滑三成，前7个月完成全年目标不足40% 1月-6月，远洋集团累计协议销售额约418.4亿元，较2019年同期的600.8亿元下降约30%。 2020年年初，远洋集团管理层将今年的销售目标定为1300亿元，按此计算，上半年仅完成了全年目标的约32.18%。 根据此前发布的1月-7月销售数据，今年前7个月，远洋集团累计完成协议销售额508.8亿元，完成全年目标约39.14%。 销售业绩大幅下挫，导致了行业排名的下滑。据中指研究院数据，上半年远洋集团的销售额排在中国房企第36名，比2018年、2019年的行业排名下降了10名左右。 这也是远洋集团首度跌出前三十。 克而瑞研究中心认为，远洋集团排名下跌与城市布局单一、受政策影响大有关。这种困境反映在销售层面，主要是由于远洋集团对京津冀区域的依赖度较高，加上城市分布较为单一，受到政策调控等的影响较大，部分城市的需求受到抑制，从而导致整体销售增速放缓。 此外，今年上半年尤其是六月份北京新冠疫情反弹，京津冀区域楼市回暖速度比长三角和粤港澳大湾区迟缓，导致去化效果不理想。 远洋集团在财报中亦表示，销售额下跌主要是受到京津冀区域楼市调控和疫情复苏延迟的影响。 销售均价每平米超2万元，毛利率23% 虽然远洋集团上半年营收和核心净利润录得增长，但这并不意味着归母净利润也同步增长。 财报显示，远洋集团上半年归属母公司净利润较去年同期下滑35%，至12.23亿元。 “归属母公司净利润下滑，由于投资物业公允价值变化、以及出售附属公司权益收益的下降的影响。”远洋集团对此表示。 事实上，过往三年，除营收整体稳步上升外，远洋集团利润规模一直在逐渐“缩水”。 财报显示，2017年-2019年远洋集团营收分别为458.37亿元、414.22亿元、509.26亿元，归母净利润分别约为51.2亿、35.7亿、26.6亿。 同时，衡量房企盈利能力的净利润率指标也正不断走下坡路。2017年至2019年远洋集团的净利润率分别为13.65%、11.26%、8.18%。 远洋集团增收为何无法增利？ 中报显示，远洋集团平均销售价格为20600元/平方米，系前50房企中平均售价最高的房企之一。然而今年上半年，远洋集团毛利率为23%，这一数值远低于行业平均水平。 据克而瑞研究中心数据，50家典型上市房企2019年的加权平均毛利率为29.9%，毛利率中位数为28.8%。 此外中房研究院数据显示，96家上市房企2019年的平均毛利率约为32.05%，中位数为30.54%。 房企中，利润率水平通常与土地成本、建安成本、融资成本，以及建造中的资本化利息相关。 其中，融资成本是房地产开发企业的重要成本之一。不过今年上半年，远洋集团平均融资成本仅5.14%。 物业开发成本走高或为远洋集团利润率低的原因之一。 上半年远洋集团的平均土地成本从2019年上半年的每平方米4400元上升至每平方米5800元，同期每平方米平均建筑成本为5300元，较2019年上半年的每平方米5000元有所上升。 此外，资本化利息上高企亦是远洋集团毛利率偏弱的原因之一。 资本化利息通常指需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的借款利息支出，财报显示，远洋集团2019年资本化利息占销售成本的比例达15%。 “南移西拓”能否破局 面对业绩不振，远洋集团开启了调整之路。 为减轻对京津冀区域的过度依赖，远洋集团提出“南移西拓”战略，重点关注长三角、粤港澳大湾区、长江中游及西部区域的热点城市圈。 此外，为了配合 “南移西拓”战略的推进，远洋集团还将原来四个开发事业部进行重新规划，变为北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大区域开发事业部。 数据显示，今年上半年，远洋集团北京地区仍为销售额贡献最高的区域，北京及周边6个城市共计贡献119.85亿元，北京单城贡献达到89.13亿元。 走出京津冀亦取得一定进展。财报显示，今年上半年，远洋集团62%的开发收入来自于华东、华南、华中、华西地区。而2019年上半年，这一数据为47%。 然而，远洋集团半数土储仍分布北京区域和环渤海区域。财报显示，截至2020年6月30日，远洋集团土地储备为3741.8万平方米，其中北京区域和环渤海区域合计为1998.5万平方米，占比达53.41%。 “未来华南区域销售额将会保持甚至超过总销售额的1/3。”远洋集团总裁助理兼华南区域总经理赵建军曾公开表示。 而这一目标能否实现，目前仍有待于进一步观察。
8月17日，远洋集团发布2020年中期业绩报告。 今年上半年，远洋集团体现出更加稳健的“长跑者体质”，发展稳健、资金安全性高。 数据显示，集团目前拥有已获批尚未提用的额度约人民币2274.04亿元，为公司运营提供了充足的信贷支持。同时，集团净借贷比持续改善，财务稳健度不断提升，回顾期内集团净借贷比为65%，比去年年底大幅下降12个百分点，创近年新低。集团偿付压力小，营业收入对有息负债覆盖比率62%，经营安全稳定性高。 2020年上半年，坚持建筑健康的同时，凭借在线销售、把握时机复工、精淮调配资源等得宜的应对策略，远洋集团上半年销售得到了有序推进。数据显示，远洋集团上半年营业收入同比升18%至193.74亿元。其中，开发业务收入占比高达83%。毛利润44.7亿元，同比升33%；毛利率23%，同比升3个百分点；核心净利润人民币11.2亿元，同比增长6%。
“任何一个事，从1变成10或100不见得有多难；但从0到1很难，这需要突破。”近日，远洋集团总裁助理、华南区域总经理赵建军向等媒体记者表示，15年前从北京来到华南，人生地不熟，那会儿创业是最难的。 彼时，作为最早一批由远洋集团派遣来华南区域团队中的一员，赵建军没想到的是，一次外派让自己连同远洋一起在珠三角“生根”。从最初中山公司的几十人起步到现在，华南板块已成长为远洋集团六大开发事业部之一，2019年为集团贡献协议销售额超过200亿元。 在外界眼中，远洋集团“京户”出身，大本营在北京，京津冀是主战场。但在不知不觉中，“南北”业绩已有分庭抗礼之势。截至2019年末，远洋珠三角区域营业收入占比21%、毛利占比31%，均仅次于京津冀。由此可见，华南区域已晋升为远洋规模拼图的重要部分。 旧改项目加速转化提升利润 在招拍挂拿地成本过高，行业毛利率水平逐渐走低的环境下，市场空间达万亿元量级的旧改领域成了“千亿房企”的必争之地。 不过，与央企国企成为北方旧改主力现状不同的是，南方旧改、城市更新已有多年经验，环境相对开放，除了当地企业，外来民营房企参与意愿更高。而作为大湾区核心城市的深圳，旧改市场的竞争愈加激烈。 目前，在深圳做旧改的房企大致分为四类，一类是实力雄厚的央企或央企基因企业，如华润、华侨城、远洋、招商；第二类是深圳本地的国企，比如地铁集团、深业；第三类是佳兆业、鸿荣源、星河、卓越、京基等本土民企；第四类是全国其他外地进来的民企。 作为外来者，远洋集团深入华南已有15年时间，并在深圳锁定了十几个旧改项目，摸索出一套做旧改项目的商业模式，以旧村、旧厂为主，并以较快的周转速度推进、转化。截至目前，远洋在整个华南的项目储备中，旧改占比已经超过一半，并将会继续扩大布局，未来旧改的比重会继续升高。 在赵建军看来，远洋在华南主张“两条腿走路”，即双轮驱动策略：旧城改造是主战场，招拍挂则作为补充。同时，在布局旧改方面，远洋有更深层次的考虑。一方面，深圳等地现在一地难求，大量的土地供应来源就是旧改；另一方面，楼市趋稳，旧改利润较有保障，可以给集团贡献稳定的利润和现金流。 尽管如此，远洋集团也并没有盲目获取旧改项目，相反则是有核心标准。“首先是可操作性，其次是安全性，第三才是盈利。”在赵建军看来，“远洋放弃旧社区，聚焦旧村与旧厂，虽然IRR低一些，但可操作性较强。” 众所周知，旧改的各个环节，都有障碍和不确定性，因此规划、拆迁、财务以及周期的可控性都是不得不深察的问题。“如果（项目）选错了，代价极大，其中包括时间、资金、精力、机会成本的代价。”赵建军如是坦言。 向精细化管理要效益 对布局旧改这一份稳健的态度，实际上也折射出远洋集团“稳健运营，精细化管理”的企业发展理念。 正如远洋集团相关负责人向记者所示，继四期战略（2015年-2019年）之后，远洋今年开启了第五期战略。其中，“聚焦主业”“精细化管理”“南移西拓”“建筑健康”等，都成了关键词。 事实上，在这几年的发展中，远洋一直在内部管理上进行变革，比如“4+8经营管理体系”，强调以项目、业务为中心，向一线赋能，重点关注工程、设计、营销客研、客服、前期、合约、财务、人力等专业协同，更好地提升精细化经营管理水平，提高整体经营指标等。 从财务专业出身的赵建军深谙其道，他认为，“只要愿意在管理上多下功夫，做成事的概率就会高。”这也是远洋一直以来发展都非常“稳健”的原因，这一核心发展方向则始于远洋集团管理层对房地产行业发展前景的判断。 赵建军认为，如今的房地产有两个特征，一方面是金融属性，表现杠杆性、风险性、收益性；另一方面则是制造业属性，讲求强专业性，更多重视专业在细节管理上的严丝合缝。 “只有两方面结合得好，企业才能真正存活下来。”在他看来，远洋一直拒绝躁动和冒进，才得以成功在稳健基础上追求可持续快速发展。除了与集团一致运营管理的深入挖掘，华南事业部也在积极建立自销团队，全面打通各个渠道和资源，在自销与代理的“2+1模式”中，充分引入市场竞争和内部竞争机制。 对此，赵建军表示，远洋以结果作为导向，不排斥新的东西，但也不会过度依赖一种模式，“因为时代在变，对于新的事物，我们都会吸收借鉴。”
8月5日，据远洋资本官方微信披露，远洋资本近日已完成浙江省安吉经济开发区大数据中心产业园第一期100亩土地摘牌。 同时，通过产业投资、园区开发、数据中心运营等方式，远洋资本计划在全国打造全方位的IDC网络。于安吉，预计三年内将完成安吉IDC项目20000个标准机柜、超2万平方米的数据中心建设。 对此，远洋资本常务副总经理、不动产投资中心总经理周岳表示：“此次成功摘得浙江安吉大数据中心产业园100亩地块，是远洋资本响应国家战略号召，助力地方经济发展，践行‘两山’理念的重要体现。尽管今年因为疫情影响市场有所波动，但前端互联网数据服务需求逆势增长，带来了强烈的后端数据地产需求。” 另据观点地产新媒体报道，远洋资本对大数据产业园建设与IDC基地布局已有数年。2017年，远洋资本通过战略性合作云泰数通进入数字地产领域；2018年，远洋资本落地南宁五象远洋大数据产业园项目；2019年，远洋资本成都青白江大数据生态产业园项目正式签约落户四川成都；2020年，发行国内首单IDC新型基础设施收益权ABS，首期规模11.06亿元，产品期限最长9年。
7月30日，远洋资本有限公司官微披露，其于近日联合远洋控股集团（中国）有限公司、北京云泰数通互联网科技有限公司于上海证券交易所成功发行远洋-中金-云泰数通一号第1-10期IDC新型基础设施收益权资产支持专项计划。 观点地产新媒体了解，该笔ABS为国内首单IDC新型基础设施收益权ABS，项目储架规模为32亿元人民币，首期产品规模11.06亿元人民币，产品期限最长为9年。其中优先级01档利率最低至3.50%、各档加权平均票面利率为4.03%。 该笔ABS其基础资产为远洋资本投资企业云泰数通的IDC服务收费收益权，本期项目原始权益人为云泰数通，计划管理人为中国国际金融股份有限公司，中诚信评级为AAA级。 远洋资本称，此次成功发行该笔ABS意味着远洋资本在IDC新型基础设施资产证券化领域实现了历史性突破。该ABS具有基础资产类型新颖、融资成本低等特点，认购需求踊跃，吸引了包括工商银行、浦发银行、招商银行等在内的大型机构投资者。 其表示，未来将持续拓宽融资渠道，积极研究探索市场中丰富的金融产品发行机会，以满足各公司经营过程中的资金需求。 另据此前上交所5月20日披露，远洋资本有限公司2020年公开发行创新创业公司债券状态更新为“已受理”。该债券的规模18亿元，性质为小公募，主承销商/管理人为中国国际金融股份有限公司、国信证券股份有限公司、中信建投（601066）证券股份有限公司。
2019年，远洋集团的营业额首次突破了500亿元大关，然而由于“增收不增利”，远洋集团并未得到市场认可。年报显示，远洋集团去年归母净利润同比下降26%。事实上，远洋集团已经连续两年净利下滑。2017年，远洋集团的归母净利润为51.15亿元，2018年降至37.74亿元。对于利润的下滑，远洋集团解释称主要是由于2018年同期投资的物业公平值收益较多，以及财务费用支出的增加。财务费用方面，2019年，因财务杠杆在短期内有所上升，利息支出增加，银行贷款的利息支出同比增加25.2%，其他贷款的利息支出同比增加22%。财报显示，受到中国房地产市场宏观调控政策影响，加权平均利率上调至5.5%，远洋集团的财务杠杆有所上升。截至2019年末，远洋集团的已付及应付总利息达52.36亿元，同比增长20%。2019年度，远洋集团资本化利息为28.42亿元，除此之外，远洋集团财务成本仍高达23.94亿元，同比增加34.88%。而投资的物业公平值变动，主要是2018年远洋集团自持物业公允价值重估提升了23.61亿元利润，这一重估极大改变了2018年的净利润水平。2018年，远洋集团还将旗下北京光华国际大厦94.03%的权益以53.8亿元的价格出售，在2018年贡献了13.39亿元的收益。而2019年缺少了该项收益，投资物业公平值收益净额减少至3.73亿元。此外，远洋集团的销售额也面临增长乏力情况。2019年，远洋集团实现协议销售总额1300.3亿元，同比增长18.74%；上年同期的协议销售金额为1095亿元，同比增长55%。销售增速下滑的远洋集团，没有完成2019年年初确定的1400亿元销售目标。2018年远洋集团成立25周年之际，董事局主席兼行政总裁李明曾提出未来三年冲刺2000亿规模。这意味着，远洋集团如果想达到此目标，2020年的销售增速需要超过50%。但远洋集团最新公布的2020年销售目标仅为1300元，未再提及“2000亿”。5月11日，远洋集团发布2020年前4月销售简报。2020年4月，远洋集团实现协议销售额80.3亿元，比去年同期下降28%；协议销售楼面面积为约439,800平方米，比去年同期下降15%。今年前4个月，远洋累计实现协议销售额235.5亿元，比去年同期下降29%。重仓京津冀，毛利率仅20%2019年，远洋集团毛利率仅为20%，低于行业平均水平；销售净利率降至8.18%，创近四年来新低。售价持续下滑是导致远洋低毛利的原因之一。年报数据显示，远洋集团去年交付物业面积297.5万平方米，同比增长30%，但结算入账的销售均价为15700元/平米，较2018年的17600元/平米下降达10.8%。根据最新的2020年4月销售数据，远洋集团4月协议销售均价为每平方米约人民币18300元，比去年同期下降16%。远洋集团表示，2019年结转毛利率相对较低主要是由于公司布局的主要城市普遍限价较严，其中京津冀区域结转占比达30%以上。财报显示，远洋集团2019年在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝区域上的销售贡献，分别为36%、22%、17%和 14%。上述区域2018年贡献比例为42%、9%、27%和14%。远洋集团表示，去年结转的大多数项目还是严格限价刚开始执行时候销售的，这直接影响到了2019年的毛利率。一面是销售均价下降，另一面，远洋集团的拿地成本却在上升。年报显示，远洋集团2019年全年新增项目的地价达到9200元/平方米，较2018年的7100元/平方米上升了2100元。在此情况下，远洋的总体土地储备成本均价也由2018年的6900元/平方米升高至7500元/平方米。在结算均价和销售均价同时下滑的情况下，全年拿地均价近一步走高，远洋集团本来不高的利润率水平恐将持续承压。“回归主业”后，土储下降近8%远洋集团成立于25年前，前身是中远房地产开发公司。2002年，中远地产重组，中远集团和中国中化集团各占50%股权。2003年中远地产进行第二次改制，引入多家境外股东，重组成为7家股东的中外合资企业。2006年，中远、中化先后将股权转移到其香港公司手中，中远房地产正式更名“远洋地产”。2010年12月，中远集团下属二级子公司中远香港集团将间接持有的远洋地产约8％股权全部出售，从此，中远和远洋地产不再有任何股权关系。近年来，远洋集团持续出售资产。2019年5月，远洋集团分别出售了北京邦舍置业有限公司和北京椿萱茂投资管理有限公司100%和30%的股权。北京邦舍和北京椿萱分别是远洋集团旗下长租公寓业务和养老业务的投资主体之一。这源于远洋集团的业务转型。2015年，远洋对内部传统业务进行归类梳理，提出了五元业务的发展，包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、产品营造，还有房地产融合等。2016年，曾经的“远洋地产”正式改名为“远洋集团”，确立了转型的方向。仅仅三年后，远洋集团接连剥离了养老、长租公寓等多元战略业务。2019年，远洋集团剥离了部分非主营业务，聚焦主业。“在当前的宏观环境及市场形势下，强调聚焦主业发展，会进一步增加防抗风险的能力，有利于保持高质量、稳健、可持续的发展。”远洋集团对此表示。截至目前，远洋集团物业开发业务仍然保持着最大的贡献，2019年度物业开发营业收入达431亿元，占比高达85%；其次分别为房地产业务、物业管理、物业投资，占比合计15%。然而，聚焦物业开发业务需要充沛的土储支撑。但远洋集团2019年却放慢了拿地步伐。数据显示，2019年远洋集团共购入34幅土地及3个成熟项目，新增土地建筑面积为450.8万平方米，与2018年相比减少了55.72%。同时，2019年远洋集团的土地储备也下降7.91%。截止2019年底，远洋集团的土地储备为3724.3万平方米，而权益土储仅为2011.9万平方米，权益比例只有54%，在同行业中处于较低水平。
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