12月22日，天誉置业(00059.HK)发布公告，公司旗下南宁天誉巨荣置业有限公司成为广州市黄埔区知识城凤尾村旧村改造项目的竞得合作企业，至此，备受瞩目的广州地铁沿线大体量旧改项目终于“名花有主”。 从规模上来讲，天誉置业整体体量并不算大，2019年公司合同销售额只有121亿元，只能称得上是中小房企。而此次公司缘何能够在实力房企扎堆的广东竞得核心省会城市如此大规模的旧改项目，相信很多人一定也会有这样的疑问？实际上这与公司在大湾区本土的资源积累以及旧改领域的种种优势分不开。 那么公司在旧改领域究竟有何特别之处，拿下了这个广州地铁沿线大体量旧改项目又将意味着什么？在消息公布后，近日天誉置业在二级市场的成交量也开始呈现明显抬升之势，这是否暗示着投资机会？带着这些问题不妨一起来寻找答案。 1、尽享天时地利，拿下知识城凤尾村旧改彰显城市更新落地能力 近年来房地产行业面临较大的调控压力，高周转模式正经受国家宏观谨慎政策的持续调控，一众中小房企在规模上弯道超车似乎已无大环境基础，同时还得面对行业集中度提升的焦虑，但这也并非意味着中小房企就完全没有机会。一方面，透过差异化的打法构建自身的核心竞争优势，如在产品力、盈利能力等方面发力将有助于应对行业变局，实现稳健的发展。而另一方面，紧贴政策发展趋势，围绕政策引导的方向发力，也将斩获更大的市场机会。追求有质量的稳健打法在目前的行业背景下似乎更为务实。 从天誉置业来看，公司作为一家早年在广州开发多个高端住宅项目以及地标建筑的老牌房企，在本土地区有着较高的影响力。而此次能够成功牵手凤尾村，与公司长期在大本营的深耕和资源积累分不开，同时公司积极发力旧改领域不仅符合房地产存量时代的趋势，亦是国家改善民生、推动经济转型的政策发力方向。早在2019年中央经济工作会议就曾明确要加强城市更新和存量住房改造提升，而近期党的十九届五中全会审议通过“十四五”规划，“实施城市更新行动”更是首次出现在国民经济和社会发展五年规划里，城市更新上升为一项国家行动，其重要性不言而喻。 此次，天誉置业竞得的凤尾村旧村改造项目，其位于广州黄浦区知识城北的生物制药价值创新型园区，项目总建筑面积约160万平方米。据悉该村已于今年2月启动拆除工作，绝大部分建筑目前已经完成拆除。项目已有地铁开通，距离广州市天河区中心地铁车程约1小时，可谓位置便利，对于年轻一族购房群体颇具吸引力。 根据中新广州知识城总体发展规划（2020—2035年），知识城北部将组建生命科学与生物医药产业组团及新材料新能源及集成电路产业组团，而此次凤尾村旧改也主要将服务于园区内相关产业。据悉，目前生物医药产业园一期的大部分企业厂房、办公楼已建设完成，整个产业园已初具规模，未来还将有更多项目逐步落地，随着政府各项配套逐步完善，区域发展潜力十分可期。 从项目周边情况楼市情况来看，目前凤尾村附近的红卫村旧改项目销售均价在2.3-2.4万每平，而目前该区域地铁已经开通，未来也还将有可观的升值空间。由此再来看天誉置业，据悉，此次天誉置业拿下的凤尾村旧村改造项目总可售面积约80万平米，而考虑旧改项目往往有着较高的毛利率特征，这也意味着未来天誉置业在这一旧改项目的利润释放潜力也将十分可观。 总体来看，此次天誉置业竞得凤尾村旧改项目响应了天时地利，不仅展现了其过去的操盘实力得到了各方认可，亦有力凸显了公司在城市更新领域强大的落地能力，同时随着项目的不断推进也将为其进一步打开成长空间，迎来加速发展期。 2、旧改操盘能力持续得到验证，差异化竞争打造成长“护城河” 从旧改的特征来看，由于涉及到的利益群体多，因此十分考验房企的资源整合能力。有着良好政商关系、本土资源积累的企业往往将更有助于开发商落地并持续推进旧改项目。 就天誉置业而言，公司深耕广州本土，在当地有着较高的品牌美誉度，同时资源累积深厚，因此近年来在当地的旧改项目获取上也展现了较大的优势，与此同时当前广州亦在加速推进城市更新。据不完全统计，截至目前，广州至少有270个旧村启动改造相关工作，这也意味着天誉置业未来在当地旧改市场还将大有机会。 此外，公司在大湾区深圳等城市亦有旧改项目落地，公司旧改资源储备丰富，根据此前中期财报，天誉置业土地储备中已与政府或第三方签协议待开发面积达1323万平方米，其中正在逐步推进的广州旧区改造面积达450万平方米。 旧改项目尽管难度大，有着诸多不可控因素，不过从天誉置业的发展战略来看公司仍然较为强调保持稳健的发展姿态，更注重企业经验的质量，而并非盲目追求规模。而这一点也反映在公司良好的财务管理上，截至今年中期期末公司净负债率仅为59.4%，在行业中处于较低水平。 值得一提的是，伴随房地产行业转型，近年来天誉置业开启了地产新商业模式，其以青创社区产品为战略重心，致力于发展成为青创社区细分市场运营龙头。公司打造以住宅为主的青创产品结构，主打刚需，通过小户型、低总价、低门槛置业，多重生活配套服务等产品特性，让其产品在去化层面具有较大支撑，这也进一步保障了公司的回款和现金流的健康。 此外，公司发力青创社区亦符合近年来政策趋势，尤其是各大城市“抢人大战“的大背景下，公司"为城市留住年轻人"的项目定位与城市发展的趋势不谋而合，而公司重点布局的城市也均是青年人群积极涌入且具有经济、人口支撑的城市，其中，深圳、广州、重庆DT Finance发布的2019中国青年理想城排行榜前10，而南宁、徐州、昆明等也均在排行榜前五十。 据悉，此次竞得的知识城凤尾村旧项目，天誉置业也将计划将其打造成为华南最大的青创社区，透过主打刚需市场，帮助政府解决大城市年青人住房问题，这也进一步凸显了天誉置业在旧改乃至其他土储资源获取上的优势。而符合政策发展趋势的企业定位，也将更有助于公司项目的快速落地和推进。随着公司在旧改及青创领域的不断深耕，其积累的优势还将进一步放大，并形成对外输出的能力，为公司在行业竞争下半场进一步筑高护城墙。 3、结语 早在今年年报及中报，公司就曾多次提到要加大旧改项目落地，争取在广州获得一个大型项目转化落地，而此次公司成功将凤尾村项目收入囊中，不仅体现了天誉置业对旧改项目的驾驭能力，同时也向市场释放了公司对未来旧改项目落地的信心。相较于行业内一些只闻“发力旧改“其声，难见真实落地的房企而言，天誉置业的表现更展现了其企业务实经营的态度。据悉，天誉置业在广州还有将近450万平米旧改项目正在抓紧推进之中，透过有节奏地落地旧改补充土储不仅能有效避免高成本纳储问题，保证企业轻装上阵，同时也让公司经营方面可以根据市场情况保有灵活性，并更多的的围绕项目质量发力，没有了高周转房企的规模压力，企业经营能力也将更为夯实。 回顾今年，天誉置业在疫情大背景下，仍然保持稳健的发展姿态，公司中报不论是销售层面、还是利润上均展现出优于行业的经营水平，随着此次成功落地新旧改项目，或将成为公司股价进一步表现的催化剂。而不论是从长期价值还是短期机会来看，当下或已经为市场留下了良好的布局时机。
“任何一个事，从1变成10或100不见得有多难；但从0到1很难，这需要突破。”近日，远洋集团总裁助理、华南区域总经理赵建军向等媒体记者表示，15年前从北京来到华南，人生地不熟，那会儿创业是最难的。 彼时，作为最早一批由远洋集团派遣来华南区域团队中的一员，赵建军没想到的是，一次外派让自己连同远洋一起在珠三角“生根”。从最初中山公司的几十人起步到现在，华南板块已成长为远洋集团六大开发事业部之一，2019年为集团贡献协议销售额超过200亿元。 在外界眼中，远洋集团“京户”出身，大本营在北京，京津冀是主战场。但在不知不觉中，“南北”业绩已有分庭抗礼之势。截至2019年末，远洋珠三角区域营业收入占比21%、毛利占比31%，均仅次于京津冀。由此可见，华南区域已晋升为远洋规模拼图的重要部分。 旧改项目加速转化提升利润 在招拍挂拿地成本过高，行业毛利率水平逐渐走低的环境下，市场空间达万亿元量级的旧改领域成了“千亿房企”的必争之地。 不过，与央企国企成为北方旧改主力现状不同的是，南方旧改、城市更新已有多年经验，环境相对开放，除了当地企业，外来民营房企参与意愿更高。而作为大湾区核心城市的深圳，旧改市场的竞争愈加激烈。 目前，在深圳做旧改的房企大致分为四类，一类是实力雄厚的央企或央企基因企业，如华润、华侨城、远洋、招商；第二类是深圳本地的国企，比如地铁集团、深业；第三类是佳兆业、鸿荣源、星河、卓越、京基等本土民企；第四类是全国其他外地进来的民企。 作为外来者，远洋集团深入华南已有15年时间，并在深圳锁定了十几个旧改项目，摸索出一套做旧改项目的商业模式，以旧村、旧厂为主，并以较快的周转速度推进、转化。截至目前，远洋在整个华南的项目储备中，旧改占比已经超过一半，并将会继续扩大布局，未来旧改的比重会继续升高。 在赵建军看来，远洋在华南主张“两条腿走路”，即双轮驱动策略：旧城改造是主战场，招拍挂则作为补充。同时，在布局旧改方面，远洋有更深层次的考虑。一方面，深圳等地现在一地难求，大量的土地供应来源就是旧改；另一方面，楼市趋稳，旧改利润较有保障，可以给集团贡献稳定的利润和现金流。 尽管如此，远洋集团也并没有盲目获取旧改项目，相反则是有核心标准。“首先是可操作性，其次是安全性，第三才是盈利。”在赵建军看来，“远洋放弃旧社区，聚焦旧村与旧厂，虽然IRR低一些，但可操作性较强。” 众所周知，旧改的各个环节，都有障碍和不确定性，因此规划、拆迁、财务以及周期的可控性都是不得不深察的问题。“如果（项目）选错了，代价极大，其中包括时间、资金、精力、机会成本的代价。”赵建军如是坦言。 向精细化管理要效益 对布局旧改这一份稳健的态度，实际上也折射出远洋集团“稳健运营，精细化管理”的企业发展理念。 正如远洋集团相关负责人向记者所示，继四期战略（2015年-2019年）之后，远洋今年开启了第五期战略。其中，“聚焦主业”“精细化管理”“南移西拓”“建筑健康”等，都成了关键词。 事实上，在这几年的发展中，远洋一直在内部管理上进行变革，比如“4+8经营管理体系”，强调以项目、业务为中心，向一线赋能，重点关注工程、设计、营销客研、客服、前期、合约、财务、人力等专业协同，更好地提升精细化经营管理水平，提高整体经营指标等。 从财务专业出身的赵建军深谙其道，他认为，“只要愿意在管理上多下功夫，做成事的概率就会高。”这也是远洋一直以来发展都非常“稳健”的原因，这一核心发展方向则始于远洋集团管理层对房地产行业发展前景的判断。 赵建军认为，如今的房地产有两个特征，一方面是金融属性，表现杠杆性、风险性、收益性；另一方面则是制造业属性，讲求强专业性，更多重视专业在细节管理上的严丝合缝。 “只有两方面结合得好，企业才能真正存活下来。”在他看来，远洋一直拒绝躁动和冒进，才得以成功在稳健基础上追求可持续快速发展。除了与集团一致运营管理的深入挖掘，华南事业部也在积极建立自销团队，全面打通各个渠道和资源，在自销与代理的“2+1模式”中，充分引入市场竞争和内部竞争机制。 对此，赵建军表示，远洋以结果作为导向，不排斥新的东西，但也不会过度依赖一种模式，“因为时代在变，对于新的事物，我们都会吸收借鉴。”
文/意见领袖专栏作家 诸建芳 陈聪 程强 李金哲 从现有经验看，疫情先冲击供给后传导到需求，一定程度能够解释在4月海外疫情发展严峻的背景下中国出口增长强于进口。此外，进口增长也一定程度受到大宗商品价格回落的拖累。向后看，在当前进出口的特征下，预计5月进出口增长压力将进一步加大。 核心观点 “旧改”可在短期内提振消费和投资，是逆周期调节的重要抓手；中长期是“补短板”的重要内容，同时与新基建相契合，推动城市高质量发展。从规模上说，“旧改”发展空间广阔，且随着居民生活需求的升级，预计规模会日渐增大。前期属于发展初期，节奏和规模都受到制约。随着“劲松模式”推广与专项债助力，预计将撬动社会资本积极参与，加速“旧改”放量。 摘要 ▌“旧改”聚焦城市老旧小区改造，短期是经济逆周期调节的重要抓手；中长期中是“补短板”的重要内容，同时与新基建相契合，推动城市高质量发展。老旧小区改造（以下简称“旧改”）是加强城市基础设施建设，对小区水电管材、电梯物业、安防快递等基础设施的完善，有助于提振短期的消费和投资。从中长期来说，“旧改”对年代久远、基础设施较差的老旧小区进行改造升级，是经济“补短板”的重要内容。另外，“旧改”与新基建相契合。新基建本质上是信息数字化的基础设施，而新基建的内容在具体落地方面则呈现为公共服务领域的软硬件设施建设，这也正是老旧小区的改造方向。总体来看，中长期中“旧改”将推动城市建设高质量发展，符合新型城镇化发展的要求。 ▌目前来看，“旧改”仍处于早期发展阶段，随着“旧改”需求逐步升级，未来空间可期。尽管“旧改”已经在部分城市进行试点，但由于“旧改”处于发展的早期阶段，对于社会分工、运作模式、社会资本引入等仍然没有形成成熟的发展路径，因此也制约了“旧改”发展。主要体现在两个方面：1）“旧改”的认定尚存在差异，且改造需求随着时间的推移逐步升级，因此全国“旧改”规模处于动态调整中。2019年7月住建部初步摸排，全国共有老旧小区建筑面积约为40亿平方米，而近日国务院参事、住建部原副部长仇保兴表示老旧小区存量达100亿平方米；2）“旧改”未形成成熟的运作路径，目前主要由财政资金主导，极大地限制了旧改投资规模。从试点城市披露的投资规模和部分省已公布的规划来看，单位强度投资额在111.2元/平方米至694.4元/平方米不等。我们参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》（2017）进行假设估算，典型小区旧改单位强度投资额可以达到2861元/平方米，也远高于仇保兴参事测算的1250元/平方米。在逆周期调节的背景下，政策大力度支持“旧改”，同时参考前期试点积累的经验，预计“旧改”能够进入快速发展期，未来空间值得期待。 ▌“劲松模式”推广与专项债助力，撬动社会资本参与。资金筹措是“旧改”需要解决的核心问题，也是进程缓慢的主要原因，目前财政补贴为主要资金来源。例如在河北省三年行动计划中表明“旧改”投资总规模中财政出资占比高达87%。但今年出现了两方面的变化料将有助于撬动社会资本积极参与“旧改”。第一，在试点城市中，“劲松模式”取得了初步的成功。年初开始北京市委书记蔡奇多次肯定“劲松模式”，同时北京市住建委表示要推广“劲松模式”。“劲松模式”的正面效应和政策的大力支持料将吸引社会资本更广泛的参与。第二，4月14日国常会提出对于“旧改”要“中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜”。明确了专项债使用范围向“旧改”倾斜，杠杆的力量也能提升社会资本的参与意愿。从目前已经发行的旧改专项债来看，专项债融资在总投资占比为30.7%，极大地缓解了财政压力，提高了社会资本的参与度，未来也有助于“旧改”进一步放量。 正文 ▌“旧改”兼具短期和中长期经济增长新抓手 “旧改”符合新型城镇化方向 “旧改”主要聚焦城市老旧小区改造，推动城市高质量发展，是新型城镇化的重要内容。老旧小区改造（以下简称旧改）是加强城市基础设施建设、推动城市高质量发展的重要内容，也是符合新型城镇化发展的要求。在上一轮城镇化发展要求中，改造居民的居住条件尤其是三线及以下的城市建设是主要任务之一。因此棚户区改造作为重要的抓手经历了一轮快速发展的阶段。通过“棚改”进行城镇化建设，解决使用年限已长、基础设施简陋、功能不全的房屋，这个过程主要创造房地产增量。作为保障居住需求、稳定经济发展的重要政策，“棚改”经历2014年及以前的实物化安置和2015年以后的货币化安置，切实带动了居民居住质量的提高、带动了商品房销售和去库存，但也带来了房地产价格的大幅上涨。在多年的努力下，棚户区改造已经基本接近尾声。2019年棚户区改造套数仅为316万套，已经较2018年626万套大幅缩减。预计未来棚改规模继续下降。因此作为城市建设思路转型的抓手，旧改符合当前的政策思路。 “旧改”属于“补短板”的重要内容，今年以来的政策支持力度显著增加。相比于经济增量时代，当前经济发展的特征已经进入存量发展的阶段。最为典型的政策思路就是从城镇一体化发展转向重点发展建设城市群和都市圈。“旧改”不同于“棚改”，不会直接刺激地产开发，主要聚焦在“补居住短板”，属于供给侧改革。疫情冲击后，“旧改”也是改善居民居住卫生健康条件的重要内容，因此政策力度得到加大，主要体现为：1）规模扩大。4月14日国常会提出今年各地计划改造的城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。2）资金支持增强。2019年7月住建部的态度是“防止增加地方政府债务”，今年国常会提出“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”和“中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜”，可看出政策对“旧改”支持力度在逐步加强。 “旧改”是“补短板”的重要内容，与新基建相契合 “旧改”内容分基本类、提升类、完善类三类，老旧小区软硬件设备不足，需要“补短板”。老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。很多老旧小区老龄化严重但无障碍设施和适老化改造不足，没有停车场和社区商业规划，没有智能安防系统，处于社会治理末梢，急需“补短板”。而在中央政策基调从“去杠杆”转向“补短板”的重要时期，旧改可以成为重要的着力点。住建部2019年7月在国务院政策例行吹风会上表示[1]，“旧改”的内容主要为基本类、提升类、完善类三类。基本类如水电管网可扩大建材等内需，提升类如电梯和物业用房、完善类如快递和安防系统则是社区信息数字化管理的基础。 从新发展的角度来说，“旧改”与新基建相契合，“旧改”中的新基建占比较高。新基建包括信息基础设施、融合基础设施和创新基础设施三类，本质上是信息数字化的基础设施，目的是支撑传统产业向网络化、数字化和智能化方向发展。而新基建的内容在具体落地方面则呈现为公共服务领域的软硬件设施建设，这也正是老旧小区的改造方向。很多老旧小区的软硬件设施亟待改造升级，而改造的目标则是更加便利完善贴近居民的生活居住需求，这便与新基建的智能化、数字化等相精神锲合。我们此前在《宏观经济专题20200306：新基建将成为逆周期调节的重要抓手》报告中估计当前新基建占总基建投资的比重可能在10-15%，但在“旧改”领域，新基建的占比料将显著提高。 “旧改”是逆周期调节的重要抓手 对短期经济增长来说，“旧改”可以助力“稳消费”，是逆周期调节的重要抓手；从经济长期的可持续发展来说，“旧改”带动消费增长要优于财政刺激基建增长。疫情对我国经济造成很大冲击，1-3月投资、进出口和消费全面下滑至历史低位。消费已是我国经济的最重要组成部分，对经济增长的贡献率高于投资（图4）。老旧小区改造可以增加涂料、管材等建筑材料需求，同时促进社区周边便利店、餐厅、托幼养老等服务业发展，且老旧小区改造周期一般较短，6-8个月即可完成，可以成为短期经济增长的重要抓手。消费需求的释放能够推动企业收入增加、稳定就业，形成消费与收入同步增加的正向循环，稳消费对短期经济增长来说具有重要意义，对经济长期的可持续发展来说，对消费的挖掘带来的增长也要优于单纯的使用财政资金刺激基建。 ▌“旧改”未来规模可期 老旧小区改造需求逐步升级，未来规模可期 已实施“旧改”城市单位额较低，地区之间存在差异。2017年底，住房和城乡建设部在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。从试点城市披露的投资规模和部分省已公布的规划来看，平均每平方米投资额度在111.2元/平方米至694.4元/平方米不等，不同地区之间存在差异。 试点城市“旧改”仍属早期，随着社会发展，旧改需求逐步升级，因此规模的弹性较大。2019年7月，国务院参事、原住建部副部长仇保兴测算，老旧小区改造的市场空间或达5万亿。据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。照此假设则户均投资将达到11.9万元，单位面积投资强度将达到1250元/平方米，远高于已经实施旧改试点城市的投资力度。但我们认为这主要是因为随着时间的推移，旧改需要结合最新的居民居住需求，包括卫生条件和智能化等等。因此旧改的需求逐步升级，旧改的规模也不断加大。 预计旧改规模还有进一步加大的可能。根据中信证券研究部地产组估计，以北京市老旧小区典型小区改造为例，老旧小区投入门类丰富，带动产业链长，并且基础的配套设施改造投入空间大。我们参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》（2017），假设典型的小区为砖混结构住宅楼，建筑面积2300m²，地上5层，共45户，两个单元，无地下室，改造的内容包含抗震加固、节能改造、电气水暖、加装电梯、公共区域等领域。 在这样的典型假设下，其社区的总投资将达到658.05万元，户均投资额将达到14.62万元（户型小），单位强度投资额将达到2861元/平方米，也远高于住建部测算全国平均是1250元/平方米。总体来看，单位投资强度还有很强的上升空间，弹性较大。 ▌“劲松模式”推广与专项债助力，撬动社会资本参与 资金筹措是“旧改”需要解决的核心问题，也是进程缓慢的主要原因，目前财政补贴为主要资金来源。2019年12月《住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（下简称“通知”）规定，老旧小区改造的资金筹集渠道要按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。通知中具体提到：1）居民，明确居民出资责任，居民出资部分可通过住宅专项维修资金、公共收益等渠道落实，鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造；2）管线单位，督促管线单位落实责任，通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造；3）专业经营单位，引导水、电、气、通信运营企业开展小区内以及小区相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的改造提升；4）社会资本，积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。但由于老旧小区改造没有明晰的短期现金流大量流入，因此从目前试点城市的融资方式来看，财政仍然是主要资金来源。如河北省在《河北省老旧小区改造三年行动计划2018-2020》中表明“旧改”投资总规模为129.6亿元，财政出资112.3亿元，占比达87%。 “劲松模式”取得初步成功，正面效应吸引社会资本开始更多关注“旧改”。2002年初北京市住建委表示正在研究制定老旧小区综合整治的政策机制，推广“劲松模式”。同时北京市委书记蔡奇多次肯定“劲松模式”，支持社会资本引入老旧小区综合整治。尽管社会资本参与老旧小区改造面临利润率低、现金回款慢等诸多挑战，但同时也市场广阔、可持续性强、社会美誉度以及盈利的边际改善空间大等机遇。在政策的大力支持下，预计劲松模式可在全国很多大城市推广，进一步吸引社会资本广泛参与。 专项债使用范围向“旧改”倾斜，杠杆的力量也能提升社会资本的参与意愿，有助于“旧改”放量。今年以来，伴随着政策对“旧改”的支持力度加强，政策已经明确专项债可以用来支持“旧改”。专项债要求投向项目具有收入现金流来保障还款，“旧改”的内容安装电梯、新建活动室等诸多项目规模小且收益有限，针对此问题，目前已有的专项债案例有如下几个方式：1）拓展改造内容，增加盈利空间。提高提升类、完善类改造内容的占比，扩大有还款来源的改造项目，如排水、供暖、光纤的运营收入，物业费、停车费的管理收入，快递云柜、自动售货机场地费等扩展到公共服务领域中产生的服务性收入。例如内蒙古自治区近期发行的老旧小区改造的项目专项债，其项目收入主要为物业费、停车费和云快递业务收入等等；2）打包形成规模收入，同时整合土地资源贡献部分收入。将多个老旧小区的同类项目“打包”，如安徽铜陵市将几十个老旧小区雨污分流改造集成。既可以算作老旧小区项目，也可归类在生态环保中的污水处理。通过整体改造形成污水处理的规模收入，且土地经过建设平整等也进一步腾退出更多土地，可以产生土地出让收入补充项目收入。尽管“旧改”结合专项债的模式仍在探索中，但预计杠杆的力量将提升社会资本的参与意愿。 银行贷款有望介入“旧改”。据21世纪经济报道，一些银行已开始介入“旧改”，2019年8月中国农业银行印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》，要求摸清待改造老旧小区项目清单，探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务方面的可能性。也不排除未来PSL发力方向也可能从“棚改”转为支持“旧改”。
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