6月19日，"代建第一股"绿城管理通过港交所聆讯，并披露聆讯后资料集。据悉，此次建议分拆完成后，绿城管理将继续为绿城中国的附属公司，且绿城中国将继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。 聆讯后资料显示，据中指研究院统计，按2017年至2019年累计已订约总建筑面积、2019年新订约总建筑面积及2019年总收入计，绿城管理已经为中国房地产市场最大的代建公司，市场份额23.7%，约为排名第二公司市场份额的两倍。 在2016年至2018年三年间，绿城管理市场份额更高，累计已订约总建筑面积为4270万平方米，占市场份额的34.6%。 绿城管理的收入主要来自三大业务：商业代建、政府代建和其他业务。 地产行业内，代建业务是指帮助项目拥有人协调及管理物业开发程序，及提供综合性项目设计、规划及咨询等服务。 而一家普通地产商，将自己的地块交给大牌房企来开发后，大牌房企的品牌效应让可以产品卖得更贵、更快。 背靠母公司绿城中国多年积累的业界声誉，绿城代建业务成长为母集团营收的两架马车之一。 与其他同类型企业相比，绿城管理并不依赖母公司输血，相反其还是母公司的核心营收来源。 截至2017年、2018年及2019年12月31日，绿城管理自绿城中国产生的收入分别为8490万元、8240万元及1.19亿元，占总收入的8.4%、5.6%及5.9%，主要与其向绿城中国提供的代建及设计服务有关。 另一个数据显示，2019年绿城管理代建业务合约销售总额共664亿元，占总销售额的33%。此般规模已经超过了大部分中小房企。 对于上市目的，绿城管理表示，如上市委员会批准绿城管理上市，董事会拟向公司股东提供优先认购配额，详情将会另作公告。上市募资所得将用于收购、于发展商业资本代建业务、研发、提升品牌形象，以及营运资金和其他一般公司用途。 从绿城管理近三年的经营情况来看，绿城管理遇到了增长瓶颈。 绿城管理聆讯后资料显示，近三年绿城管理分别实现营业10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元，期内所得利润为2.57亿元、3.63亿元、3.89亿元，净利润率为25.2%、24.5%、19.51%。，三年间，绿城管理净利率连年下滑。 招股书还披露，绿城管理商业代建的毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%，于2019年进一步降至46.2%。 对此，绿城管理解释称，商业代建服务的毛利率减少主要由于透过与业务伙伴合作的商业代建快速发展所致。 资料显示，截至2019年底，绿城管理于中国26个省、直辖市及自治区的85座城市及于柬埔寨一座城市拥有260个代建项目，管理总建筑面积为6750万平方米。截至2020年3月31日，绿城管理新增6个代建项目，合计项目266个。
王向南 发自北京 宋卫平终于松了一口气，他成功捍卫了“幸福绿城”商标。 6月5日，绿城控股因“幸福绿城”商标纠纷，诉国家知识产权局一案，迎来了北京市高级人民法院的终审判决：撤销国家工商行政管理总局商标评审委员会、北京知识产权法院此前相关行政判决；并要求国家知识产权局就绿城控股关于第17475675号“幸福绿城”商标提出的无效宣告请求重新做出裁定。 几经波折，“幸福绿城”商标纠纷案迎来了关键性转折。不过，透过该宗商标纠纷，外界更感兴趣的是，“绿城”系列商标的归属到底是谁？ 绿城控股终审“胜诉” 官司并不复杂，是关于“幸福绿城”的商标纠纷。 涉及的当事人有三方：绿城控股集团有限公司（以下简称“绿城控股”）、绍兴越匠电子商务有限公司（以下简称 “绍兴越匠 ”）、国家知识产权局。 2014 年，绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”）研发上线的 “幸福绿城”APP，这是绿城服务推行 “智慧园区 ” 的移动应用，至 2015 年底，该应用已覆盖 140 多个住宅园区超 13 万户家庭。 在影响力不断扩大的情况下，2016 年 12 月，绿城服务申请注册商标 “幸福绿城”，但这一商标已被绍兴越匠抢先注册。 判决书显示，绍兴越匠的原股东之一是该幸福绿城 APP 的注册用户，且诉争商标申请注册时，绍兴越匠的另一股东还在绿城服务任职。“越匠公司在明知绿城公司已在相关领域广泛使用‘绿城’和‘幸福绿城’的情况下，仍申请注册诉争商标难谓善意。” 针对绍兴越匠的第 17475675 号 “幸福绿城” 商标，绿城服务认为其已构成恶意抢注，曾向国家知识产权局商标局提出异议申请，但未获支持。2018 年 4 月，这一异议申请被商标局驳回。 两个月后，绿城服务的关联公司绿城控股对该争议商标提出无效宣告请求。而商标评审委员会裁定，绍兴越匠的“幸福绿城”商标在第 9 类商品中与计算机相关的部分商品上予以无效宣告，在其余商品上予以维持。 绿城控股对上述裁定不服，并对国家知识产权局提起诉讼，要求法院撤销该裁定，绍兴越匠 “幸福绿城”商标予以无效宣告。 2019年8月27日，绿城控股等来了北京知识产权法院的一审行政判决书，但判决结果不尽人意，诉讼请求被驳回。 很快，绿城控股向北京市高级人民法院递交了诉状，经过大半年的等待，北京市高级人民法院终审判决： 一、撤销北京知识产权法院（2019）京73行初5556号行政判决； 二、撤销原国家工商行政管理总局商标评审委员会做出的商评字[2019]第50699号《关于第17475675号“幸福绿城”商标无效宣告请求裁定书》； 三、国家知识产权局就绿城控股关于第17475675号“幸福绿城”商标提出的无效宣告请求重新做出裁定。 从国家工商行政管理总局商标评审委员会、北京知识产权法院到北京市高级人民法院，一场已持续了约3年的商标纠纷案走到了终审。 不过，国家知识产权局就绿城控股关于第17475675号“幸福绿城”商标提出的无效宣告请求还将重新做出裁定，将持续关注。 谁的“绿城”商标？ 除却本宗商标纠纷，让外界更感兴趣的是，“绿城”系列商标的归属到底是谁？ “幸福绿城”中有着“绿城”字眼，该商标申请人为绿城服务，其曾为绿城控股的子公司。企查查数据显示，目前绿城控股的法人为宋卫平的妻子夏一波，宋卫平为董事，而绿城控股及母公司信益集团均由宋卫平、夏一波和寿柏年控制。 2015 年，绿城控股退出绿城服务股东行列；2016 年 7 月，绿城服务登陆港股，成为当时中国市值最高的上市物管企业。尽管从股权关系上看，绿城控股不再是绿城服务的股东，但双方仍属于关联公司。宋卫平、夏一波、寿柏年全资持有的 Orchid Garden Investment，目前拥有绿城服务 34.65% 的股份。 国家知识产权局商标局网站显示，第一件 “绿城”商标是由绿城中国于 1997 年 7 月申请，随后绿城控股作为申请人，在多个商品类别上申请 “绿城” 、“绿城房产 ”等商标及服务标志。2006 年，绿城控股与绿城中国订立商标许可协议约定，允许后者免费使用上述商标；对于当时的宋卫平而言，“绿城”商标的使用不过是左右倒右手。目前，宋卫平及夏一波在绿城中国持股不足 10%。 据绿城中国官方网站介绍，在 2013 年 1 月 22 日，" 绿城房产（GREEN TOWN）"（注册在第 36 类商品，注册号为第 1354911 号）荣获由国家工商行政管理总局颁发的 " 中国驰名商标 " 称号。三年前，在以绿城控股集团有限公司作为商标持有人的众多商标中，确定选择使用在第 36 类商品上的 " 绿城房产 GREENTOWN 及图 " 作为申请认定驰名商标的主商标。 至 2016 年 6 月订立商标转让及补充协议前，绿城控股、绿城中国及关联公司在中国国内申请的“绿城”相关商标达 165 件。 2016 年，绿城中国重组蓝城代建业务，商标转让及补充协议显示，绿城控股同意向绿城中国或其指定公司转让“绿城”系列商标，合共 15 个项目；同时，绿城中国同意促使转让由绿城房产注册的“育华”商标予绿城控股，而无需任何费用。 对于“绿城”系列商标的使用，双方亦有明确划分：绿城控股现有业务仍可使用“绿城”商标，在未来的业务上，只要是非房地产开发业务、以及与绿城中国不构成竞争关系的业务上都可使用。同时，绿城中国旗下建设管理业务、酒店业务和高端装修业务将上市，绿城控股也要同意转让与上述业务相关的 “绿城”系列注册商标予绿城中国。 据国家知识产权局商标局网站显示，在 2016 年 7 月后，绿城控股申请了26 件“绿城”商标，其中，23 件集中于 2017 年 11 月 9 日申请。 而于该协议订立后，赴港上市的绿城服务依然保留了“绿城”的相关元素。据其招股书，2014 年 12 月 30 日，绿城控股与绿城服务订立商标许可协议，同意绿城服务及成员公司在中国使用 “绿城”图形商标及“绿城房产”中英文字商标。该许可协议的期限至商标届满日期止。除上述两件授权使用的商标外，截至目前绿城服务还申请了包括“绿城生活”、“幸福绿城”、“理想绿城”在内的 80 件商标。
绿城中国日前公告称，建议透过全球发售方式分拆集团代建业务，让绿城管理于联交所主板独立上市，厘定保证配额记录日期将为2020年6月19日。 独立上市但并表母公司 对于分拆绿城管理上市，在2019年度业绩发布会上，绿城中国执行总裁郭佳峰表示，绿城管理上市可以确立绿城中国代建业务的龙头地位，受到资本加持后，融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展，可以支持绿城中国规模上的增长。 2016年至2019年，绿城管理代建业务销售额分别为181亿元、430亿元、552亿元及664亿元，占同期绿城中国总销售额比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%，占比持续增加。 绿城中国2019年年报披露，2019年公司代建业务规模加速扩展，全年新增项目72个。截至报告期，公司代建项目预计可售金额约为3689亿元。绿城中国表示，随着代建业务规模不断扩大，盈利能力逐年稳步向上，将持续提升轻资产业务对公司的利润贡献。 相较于房企，轻资产运营模式下的绿城管理负债较低。绿城管理招股书披露，2017年、2018年及截至2019年9月30日，绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及0元。 中国证券报记者注意到，根据绿城中国2月28日发布的公告，建议分拆完成后，绿城管理继续为绿城中国的附属公司，绿城中国继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，绿城管理本身具备较高盈利能力。借助板块分拆上市，在当前房企融资渠道收紧环境下，不失为一条明智选择。同时，并表对母公司财务状况也有好处。 中国最大代建公司 近年来，绿城中国确立了“轻重并举”发展导向，推进公司发展动能从重资产“单一引擎”向轻资产、重资产“双引擎”转变，绿城管理的代建业务也随之发展。 招股书披露，2017年、2018年及2019年1-9月，绿城管理营收分别为10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元，净利润分别为2.56亿元、3.63亿元及2.96亿元；商业代建为公司主要营收部分，占上述同期总收入的比重分别为79.4%、77.3%及72.6%；绿城管理（自身及透过业务伙伴合作）已新订约代建项目分别为43、106及59个，新订约总建筑面积分别为10.6百万平方米、22.4百万平方米及14.5百万平方米。 中指研究院报告称，按2016年至2018年累计已订约总建筑面积、2018年新订约总建筑面积及2018年总收入计，绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司。2018年，绿城管理新订约总建筑面积约为22.4百万平方米，占中国代建市场的41.1%。值得一提的是，若绿城管理成功上市，也将是首家上市的代建企业。 招股书显示，截至2019年9月30日，绿城管理（自身及透过业务伙伴合作）在中国25个省、直辖市及自治区和柬埔寨一座城市共计拥有262个代建项目，管理总建筑面积68.5百万平方米。 虽然绿城管理规模不断扩大，但其毛利率出现下降。招股书显示，2017年、2018年及2019年1-9月，绿城管理的毛利率分别为56.8%、50.2%及44.9%。公司解释称，毛利率减少是因为向合作伙伴支付的管理费增加所致。 中指研究院报告称，2010年至2018年，中国代建市场新订约项目的总建筑面积以年复合增长率25.1%增长。预计未来五年仍将以23.5%的年复合增长率继续增长，届时新订约总建筑面积估计可达约1.57亿平方米。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，代建市场本身具有一定的门槛，如实现上市，就具备更强的融资能力，出现强者恒强局面。同时，代建公司和地方政府、开发商联系较强。因此，预计未来行业集中度会进一步提高。
百年人寿遭监管入驻检查，涉及股权、资金违规投资使用等问题 在绿城中国收购百年人寿“流产”后不久，这家被多家地产商争抢的保险公司内部风波再起。 据界面新闻独家获悉，百年人寿内部纷争不断。监管部门日前已入驻检查，主要涉及股权、保险资金违规投资运用等问题。另据接近百年人寿人士透露，此前百年人寿旗下9家分公司也曾因内部员工举报而接受监管进驻检查。 百年人寿的股权变局在今年占据舆论焦点。 今年8月，因银保监会未在规定期限批准，绿城中国子公司绿城房地产收购百年人寿9亿股的协议终止，卖方将向绿城房地产退还全部购买价。而根据绿城中国2018年12月17日公告，绿城房地产于当日以现金代价27.18亿元与卖方订立股份转让协议，收购百年人寿9亿股股份，占比为11.55%。 根据此前中国保险行业协会官网披露的百年人寿股东变更情况，股权转让方为大连万达集团股份有限公司，受让方为绿城房地产。根据披露内容，大连万达将9亿股百年人寿股份转让给绿城集团。本次股份转让完成后，绿城房地产持有百年人寿9亿股股份，所持股权占公司总股本的11.55%，大连万达不再持有公司股份。 目前万达集团仍是百年人寿的大股东，持股比例为11.55%，而在绿城出手之前，大连城市建设集团有限公司、大连乾豪坤实置业有限公司以及大连国泰房地产开发有限公司三家原股东均有意出手手中股份，接盘者为奥园集团，但也尚未成行。 值得关注的是，百年人寿的几次股权变动中均有房地产背景浮现。实际上，地产公司布局保险公司并非新鲜事，资金、业务协同、养老健康等考虑使然，而穿透式监管，与违规股权核查风暴下，股东资质、资金来源的严格是大势所趋。 公开资料显示，百年人寿成立于2009年，是东北地区首家中资寿险法人机构。 频收监管罚单，盈利遭遇困局、偿付能力下滑，这家被地产商们视为“香饽饽”的寿险公司存在种种隐忧。 百年人寿官网信息显示，今年1月，中国银保监会浙江监管局对浙江分公司及银行保险部副经理骆夏锋、银保渠道负责人马思琰存在编制或者提供虚假的报告、报表、文件、资料的行为进行处罚。4月，根据《保险公司信息披露管理办法》（保监会令〔2018〕 6 号）的有关规定，中国银保监会黑龙江监管局对百年人黑龙江分公司存在驻点销售的行为进行处罚。 根据二季度偿付能力报告显示，百年人寿的核心偿付能力充足率为84.6%，综合偿付能力充足率为111.67%，在2018年四季度时百年人寿的综合偿付能力充足率曾逼近红线。 从净利润数据一观，在今年上半年盈利的44家寿险公司中，百年人寿处于1-10亿元盈利规模的“中游”。 2018年年报数据显示，百年人寿2018年累计保险业务收入为385.65亿元，净利润6.97元，投资收益45.79亿元。2018年年末，百年人寿的综合和偿付能力充足率分别为100.15%和87.57%，相较2017年有所下降，风险评级为C，离“综合偿付能力充足率不低于100%，风险评级不低于B的监管红线”不远。 今年3月，银保监会批复了百年人寿20亿元的发债请求，偿付能力因此有所回升。
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