根据联交所最新权益披露资料显示，2020年9月8日至10日，绿城管理控股（9979.HK）获执行董事兼行政总裁李军先生在场内三日合计增持598万股，涉资约1986.25万港元，增持完成后李军持股占已发行股份的百分比上升至0.31%。 这是绿城管理控股上市后第一次出现的重要内部人士增持，也是高管团队成员首次在二级市场直接增持自家公司股票，具有非一般的特殊意义及积极影响。据了解，作为国内代建行业第一股及行业龙头的绿城管理控股，自上市以来尚未推出过针对管理层的股权激励计划，而行政总裁李军此番自掏腰包"真金白银"地连续三日增持公司股票，不但能凸显出管理层对公司总体发展前景及增长潜力的信心，更可进一步向市场释放出公司投资价值或被低估的信号。 （图片来源：香港联交所最新权益披露公告） 绿城管理控股是中国首家运用轻资产模式的代建公司，其在开展业务过程中一般无需为项目投入大量财务资源，项目拥有人主要承担土地收购成本及物业建造成本，而公司则专注于为客户提供可涵盖整个物业管理生命周期的全方位代建服务，主要通过「绿城」品牌、经验丰富的僱员、成熟的管理及质量控制系统、合资格承包商及供应商网络、专业的订制服务以满足各类项目拥有人的需求。 轻资产模式之下，更注重运营和服务，而人才则是企业的核心竞争力所在，企业的盈利能力依托员工的创造性能力和主人翁精神，此次透过高管的增持，反映了管理层对公司长期价值的认可，有利于建立企业利益共同体。 实际上除了管理层的看好，权威的大行报告也看好公司的轻资产模式与强劲的现金状况，瑞信发表的最新研报中首次给予绿城管理控股"跑赢大市"评级，目标价为3.8港元，该行预期公司下半年利润将按年增长18%，并预计在2020至2022财年的纯利年复合增长率将加快至24%。内部管理人和专业投资机构的双重看好，凸显了绿地管理控股的投资价值。 一、资产负债表坚实，上市之后现金更加充裕，处于业绩释放期 绿城管理控股于今年7月登陆港交所，借助资本力量，公司目前进入到新一轮高速发展期。此前公司公布了上市以来的第一份中期业绩报告，充裕的在手现金展现了在其行业内巨大的发展潜力。 截至2020年6月30日，公司的杠杆比率（=有息负债/同期末权益总额）仅为0.03%，而其银行存款及现金约12亿人民币（单位下同），加上其上市后净募集资金规模约10亿，目前公司现金充裕，除了可进一步支持在其他业务取得新突破，在房地产行业金融监管政策边际收紧局势及资金面压力持续抬升的当前，"现金为王"将进一步扩大公司的行业领先优势和对项目方所存在的"卖方市场"优势。 中期业绩数据显示，绿城管理控股上半年实现收入8.15亿元，归母净利润为1.34亿元，剔除上市费用后绿城管理控股归母净利润依然相较去年同期实现小幅增长。合同负债为2.66亿，较2019年末增加11.2%，合同负债比完工数据更能反映公司"去化"的真实情况，实际收款也快于提供服务的完工进度。 整体上，公司实现合约项目总建筑面积7331万平方米，较去年同期的6859万平方米增长6.9%；实现在建面积3882万平方米，较去年同期的3077万平方米增长26.2%。无论是新签的代建项目数量或金额，还是在建项目面积，或者是合同负债，均为公司未来收入的快速增长带来了坚实基础和保障。 结合招股书公布数据，公司在2017年-2019年的新订约总建筑面积分别为1060万平方米，2240万平方米及1600万平方米，三年累计新增约4900万平方米；相比较而言，2017年-2019年已建成的总建筑面积分别为408万平方米，370万平方米及551万平方米，同样可得三年累计已建成约1329万平方米，按此所推算的从新订约到已建成的"进度条"约为27%，这也代表着，新订约总建筑面积的释放周期约在三年左右的时间，2017年-2019年这三年间，2018年为新订约的最高峰期，三年后即指向2021年。 因考虑到2020年存在疫情的扰动因素，项目进度往后推迟释放的情况下，可以预期的是，不但有着"金九银十"的下半年情况会比上半年好，而2021年开始才将真正进入到高峰期。参考2019年公司整体收入的增速约为34.6%，我们认为在业绩加速的释放期降临后，将有望实现超越此前创下的增速记录。 二、代建赛道或面临重估，经典的戴维斯双击将出现，长期投资价值凸显 不少业内人士指出，近期正热议的房地产融资政策"三条红线"对行业格局的影响或许是加速行业集中度提升，"头部强者稳定，弱者加速淘汰"的新马太效应也将逐步显现。项目合作开发不但成为房地产商的"必选项"，代建模式也将成为了持有土储且受到融资限制的中小房企为数不多的生存出口，因为科学的项目规划和管理，项目开发的质量，产品的品牌影响力和运营能力，才是决定了它们是否能顺利实现"去化"的速度，而且类似绿城管理控股这样资金充裕的行业龙头，更可提供产业链金融服务或其他高效型的定制类创新模式，对中小房企无疑形成了不可抗拒的吸引力。 根据中指院报告预计，2020-2024年国内代建市场的新订建筑面积复合增速为23.5%，预计2024年行业的新订建筑面积达到约1.94亿平方米，其背后的假定为2024年商品房市场销售面积维持在13亿平方米左右，对应的代建行业渗透率约为14.7%。 同样，克而瑞报告曾指出，未来5年内，即2020-2025年百强房地产企业的每年销售面积预计为9亿平方米，这意味着Top100房地产的市占率（销售面积）将在2024年前后稳定在70%，这一数据在2019年才接近50%。 若结合当前最新形势的判断，存量时代叠加集中度提升，带来的就是市场空间进一步被挤占，剩余"尾部"则留下了近30%的分散市场，同样地，我们认为这30%市场将有六成至七成会被代建所"收集"，意味着原来14.7%的市场渗透率将提升约20%（中位数），在此假设下的2020-2024年国内代建市场的新订建筑面积复合增速可提升至为32%。因此，在行业成长性大幅增强背景下，代建赛道的估值中枢大概率会得到提升。 三、结尾 绿城管理控股作为行业龙头，增速将远超行业平均，在贝塔基础上享有阿尔法的优势，业绩增长迈入高峰期，行业融资紧缩背景下业务拓展机会打开估值提升空间，有望迎来戴维斯双击。公司在港股市场具备稀缺性，此次高管首次增持，向市场释放了积极信号，或将成为催化剂，驱动二级市场股价表现。
宋卫平：再见！绿城足球 凯越 9月9日，获悉，宋卫平退出浙江能源绿城足球俱乐部有限公司董事职务，一同退出的还有陈浩、王宇虹、张继良、傅晶晶。 近期，浙江能源绿城足球俱乐部有限公司商业变更频繁。据查，浙江绿城足球俱乐部正式更名为浙江能源绿城足球俱乐部，而俱乐部的两大股东中，只剩浙江绿城房地产集团有限公司和浙江省能源集团有限公司，宋卫平的绿城控股集团有限公司和浙江绿城教育投资管理有限公司一同退出。 这也意味着最近关于浙江能源集团将收购宋卫平手中最后50%俱乐部股权的传言终于尘埃落定。 宋卫平彻底放手绿城足球，也彻底退出了中国足坛。 浙江能源绿城足球俱乐部有限公司，成立于1998年1月14日，注册资本5000万元，法定代表人张亚东，是浙江省第一家职业足球俱乐部，现征战中国足球协会甲级联赛。 宋卫平，生于1958年，绿城集团创始人、原绿城中国董事会联席主席，1998年1月14日，宋卫平正式成立了绿城足球俱乐部，最近十年，囊中羞涩的绿城在金元足球时代走得颤颤巍巍，而充满理想主义和浪漫主义的宋卫平，也终于决定在现实面前转身离开。2019年7月11日，绿城中国召开媒体会，正式宣布宋卫平辞任绿城中国联席主席。
张丹 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 》》》2020（第三届）年度论坛全记录 在同期举办的八场闭门论坛中，绿城商业总经理蔡峥出席了“无风起浪”商业闭门论坛，并参与后疫时代商业地产重塑的相关主题讨论。 “十七八年前，我们招商，是把人招进来；五六年之后，我们在选商，而现在尤其是今年，我们在建商。”蔡峥从自己这么多年做商业所感受的变化谈起。 他解释道，建商就是建立一些商场可以做的业态，吸引愿意和商场一起做的商家。 众所周知，商家分很多层次，有实力的商家抗风险能力很强，不过这部分所占比重并不高，大部分商家处于抗风险中强度或不太强。 “我发现，太关注B端会陷入困境，其实从B端转向C端，商家会有更多丰富资源。”蔡峥觉得大家是共同参与者，可以把对商户的补贴，转化成给商家的支持和建立商业内容。 他从绿城商业最近在做的商业合伙人来分享心得，我们更多是想在商业项目中，把生活服务多放进去一点。在他看来，经营的商业项目，未来在生活中频率有多高很关键。 蔡峥进一步分析道，生活服务做多的好处在于，C端过来的人会多。随着消费群体和消费方式的变化，消费者更多的是要参与，而不仅仅只是消费。如果只是消费，靠好的地段、交通，足够大的业态就可以了，但事实并非如此。 “未来可能最大的商业运营逻辑，我们愿意参与，但不会过多，对于生活服务会投入更多一点。”蔡峥从绿城商业的经营经验中总结道。
【编者按】疫情这半年，房企活的怎么样？ 这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额； 这或许也是分化加剧的半年。面对困难，一些房企推出了五花八门的促销策略，试图“以价换量”； 他们能否现金回笼；他们能否降低负债；他们能否完成年初制定的目标…… 我们深入“阅卷”房企中报：谁在美颜？谁在裸泳？ 8月28日，绿城中国及绿城管理通过线上方式召开业绩发布会。 根据此前发布的中期业绩报告，绿城中国上半年实现总合同销售额912亿元，较去年同期的743亿元增长23%；总收入238.96亿元，同比增长28.1%；股东应占利润20.96亿元，同比上升1.9%；每股基本盈利0.65元，同比下降3%。 纵观绿城中国的核心经营指标，可以发现，绿城中国销售额和营业收入均实现正向增长。不过净利润增幅却远低于营收增幅。 根据绿城中国披露的数据显示，绿城的项目销售均价为24922元每平方米，在房企中处于前列。但计算可知，绿城中国净利率仅8.77%。 卖贵的房子，为何净利润并未同步大增？ 营业成本增长近四成，毛利率下降5.7个百分点 根据财报，成本高企或是绿城中国“增收不增利”的原因之一。 财报显示，今年上半年，绿城中国营业成本177.12亿元，同比增幅达39.58%。营收增28.1%，但营业成本同比增幅近四成，导致其毛利润同比仅增3.6%。 财报显示，绿城中国上半年毛利率仅25.9%，较上年同期的毛利率32%，下降6.1个百分点。其中物业销售毛利率25.6%，较2019年同期的31.3%，下降5.7个百分点。 对此，绿城中国表示，主要是因为受限价影响，品牌溢价未能充分体现，毛利率出现下降。 数据显示，绿城中国净利率仅8.7%，归母净利润同比增幅仅1.9%。 依据克而瑞研究中心数据显示，2019年172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。也就是说，绿城中国当前净利率远低于行业平均水平。 今年以来，绿城中国因逆势扩储而财务费用大增，此外，今年上半年，绿城中国还计提了超2亿元的减值准备。上述因素共同导致绿城中国净利率低于同行。 计提减值损失2.21亿，系山东项目遭当地拆迁 财报显示，今年上半年，绿城中国计提资产减值损失2.21亿元。上年同期，绿城中国资产减值项目拨回1.01亿元。 绿城中国执行总裁耿忠强解释称，上半年2.21亿的减值拨备，属个别事件。具体来看是因为山东的一个项目，由于建在景区内，受到当地政府拆迁。 “整个事件，绿城没有任何过错。”耿忠强称。 根据报道，今年4月，山东莱芜雪野湖1032套违建别墅遭拆迁。其中，绿城开发的别墅共计378套，为该地规模最大的开发商。 绿城表示，因上述事项，对应收山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司款项计提减值人民币3.68亿元。 “我们本着谨慎性原则，每年都会对各类物业进行减值测试。”耿忠强同时表示，会在拿地等方面提高精准度，从源头上解决减值的情况。 根据以往财务数据可知，项目的减值损失一直是绿城中国的痛点。2019年，绿城中国计提了13.76亿元的减值损失。据统计，自2017年至今，绿城中国累计减值损失达43.12亿元，这一数值相当于今年1至6月归母净利润的2倍。 “别人问我最痛苦的事情是什么？我说最痛苦的是改变不了过去。”张亚东曾在绿城中国年度业绩会上这样表示。 财务费用同比增56%，利息资本化率下降5.9个百分点 财报显示，绿城中国上半年财务费用增幅较大，这同样对净利润产生影响。 财报显示，今年1至6月，绿城中国财务费用12.52亿元，上年同期为8.01亿元，同比增长56.3%。 具体来看，上半年绿城中国费用化利息12.52亿元，同比增长56.3%；资本化利息25.77亿元，同比增长17.9%。 今年上半年，绿城中国利息资本化率为67.3%，上年同期为73.2%。 对此，绿城中国表示，资本化率下降主要是本期合营企业及联营公司增加较多，而绿城中国与合营、联营企业的往来款所计提的利息收入和支出均直接计入损益表所致。 融资成本方面，绿城中国上半年境内公开发行债券平均利息成本为3.54%，较上年同期下降1.33个百分点。综合利息成本5.2%，较上年同期下降0.2个百分点。 截至上半年末，绿城中国的银行存款及现金为628.49亿元，现金短债比为1.8。 逆势扩储，新增货值同比增加181% 另外值得注意的是，绿城中国今年上半年逆势拿地。共新增土储建筑面积1097万平方米，对应新增货值1756亿元，较去年同期增加181%。 其中，通过收并购获取的项目预计货值738亿元，占比42%。 对此，张亚东表示，新拓货值年初目标为2500亿元，相信会有较大幅度的超额完成。 绿城中国执行总裁郭佳峰亦表示，上半年疫情发生之后，关于是否继续拿地也很纠结。但经过内部讨论汇报后，仍决定继续拿地。他表示，上半年共新增43个项目，主要集中在5月前。 “随着后续竞争变得激烈，绿城近期基本上很少在公开市场上积极争夺，低利润的地公司是不拿的。”郭佳峰说。
2020年上半年，一场突如其来的疫情对国内经济及房地产市场造成了不小的冲击，同时“房住不炒”作为本轮房地产市场调控一贯的主基调，并不会因为疫情原因而有丝毫松懈。在这种情况下，房地产行业深受宏观经济下行、金融去杠杆政策等负面影响，区域经济的不平衡以及人口流动更是加剧了房地产行业的波动。中国房地产重资产模式发展到今天，面临着诸多的难点与痛点。 而在房地产行业内部，大的增长逻辑也在悄然生变。从最初的“土地红利”时代到“金融红利”时代，再到目前的“管理红利”时代。行业的变迁中，轻资产的代建模式大概率将成为房地产发展路径下的必然趋势。 在这样的背景下，8月27日晚，“代建行业第一股”绿城管理控股发布上市以来的第一份中期成绩单。虽然由于疫情影响，绿城管理控股收入确认延后导致当期收入下滑，但在整个房地产行业的下行周期中，公司项目数量持续增长，管理面积规模更是行业领先，展现出代建行业巨大的发展潜力。 疫情导致收入确认延后，真实收入并未灭失 数据显示，绿城管理控股上半年实现收入8.15亿元，相较去年同期下滑21.3%；拥有人应占利润为1.34亿元，同比下滑14.28%，不过得益于公司管理水平提升，剔除上市费用后绿城管理控股归母净利润依然相较去年同期实现小幅增长，体现出公司基本面的韧性。 值得一提的是，绿城管理控股上半年业绩的下滑虽然受到疫情的影响，导致代建项目的建设及销售节点延迟一至两个月，但公司属于轻资产代建服务供应商，与传统开发商面临销售收入减少、运营成本增加及现金流压力加大的情况不同，代建工程及销售节点延后对于公司而言，只是将当期收入顺延至下个工程周期确认，真实的收入并未灭失。 而在另一方面，房地产代建市场迎来快速发展的机遇。数据显示，绿城管理控股上半年项目数量持续增长，管理面积规模行业领先。截至2020年6月30日，公司管理项目数量由去年同期的245个项目增加到268个项目，其中155个为商业代建项目，占比57.8%；113个为政府代建项目，占比42.2%。同期，公司实现合约项目总建筑面积7331万平方米，较去年同期的6859万平方米增长6.9%；实现在建面积3882万平方米，较去年同期的3077万平方米增长26.2%。 在当前欧美等发达国家，代建这种投资与开发相分离的模式已十分成熟，而在国内却刚刚起步。但通过绿城管理控股的良好表现，我们已经可以看到代建行业所体现出的惊人潜力。尤其在深受疫情影响的上半年，代建行业在危机中反而蕴藏着机遇，这其中更隐现着绿城管理控股所具备的长期增长逻辑。 同时，作为“代建行业第一股”，绿城管理控股的上市预计将带动更多地产公司分拆代建业务独立上市，这与五六年前的物业板块颇为相似。在市场的传统认知中，物业公司一直以来被不断攀升的管理成本与日渐微弱的盈利所困扰；另一方面，物业服务不到位、不及时让业主颇有微词。但是自彩生活于2014年在香港挂牌上市开始，中国内地物业公司便迎来了价值重塑之旅。如今，同样作为房地产行业中细分子行业的代建板块，兼具稳定基本面和长期增长逻辑，或许也将复制物业板块的发展路径。 绿城管理控股具备三大增长逻辑 逻辑一：疫情之后，改善性住房需求上升 首先，此次疫情的爆发让部分购房者进一步认识到居住品质的重要性，市场上对房屋的改善性需求有所增加，改善型购房者成为购房群体真正的主角。数据显示，疫情后购房者对于住房品质要求的提升主要体现在以下几个方面：一是要求房屋有更好的周边配套，方便生活；二是需要住房有更好的独立性和隐私性，能够拥有自己的独立空间；三是对于日照、通风以及卫生状况等与健康息息相关的居住条件提出更高的要求。 而绿城本身就被定义为“高端住宅专家”，从早期的绿城九溪玫瑰园开始，到后来涉及中式园林的营造，绿城旗下产品体系均有着极强的议价能力。凭借上述优势，绿城管理控股在疫情之后可以帮助委托方在住宅的品牌建设方面保持行业地位。 例如在今年4月20日，绿城管理控股就与华邦幸福家园集团签订战略合作。绿城管理受托代建华邦幸福家园集团三个重点开发建设的生态康养人居项目——湛江玥珑湖项目、湛江玥珑湾项目、扬州玥珑湖项目，三个项目规划总用地近2万亩。 逻辑二：金融去杠杆带来发展机遇 当整个房地产行业受到金融去杠杆带来的生存压力的时候，轻资产、重资本、强平台的经营理念，以及代建业务所具备的服务业属性让绿城管理控股没有受到任何影响，反而带来了更多的拓展业务机会。 例如，受整个房地产市场金融去杠杆的影响，中小开发商面临巨大的资金压力。而作为专业的代建服务商，绿城管理控股可以通过信用背书的方式，为中小开发商提供丰富的资方资源，缓解资金压力，同时也可以为自身未来的业务拓展提供更多可能性。 代建本身并不是一个复杂的模式，但要实现多方共赢，却并非易事。对绿城管理控股来说，一方面可以通过委托代建，让中小开发商提升品质与口碑；另一方面，依托平台型企业的发展逻辑，可以把现有的流量做成闭环，实现赋能。 逻辑三：保障房业务打开成长“天花板” 近年来，国内城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。随着二级市场土地招拍挂竞争越来越激烈，更多的机会出现在存量改造，特别是城市更新领域。 根据住建部统计数据，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿元，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。 近两年，监管部门针对三旧改造、城市更新的政策也在持续落地。去年12月，中央经济工作会议提出“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。而在今年，财政部、住建部等部委均从各个方面强调推进老旧小区改造，包括将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围；鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造等。 而作为中国最大的代建保障房公司，绿城管理控股将持续受益于该项业务广阔的市场空间，稳定的政策扶持力度。数据显示，目前绿城管理控股现有政府代建项目在建面积2418.8万平方米，较去年同期1741.7万平方米增长38.9%。 结语：绿城管理控股长期投资价值凸显 代建业务这种轻资产模式不仅具备远低于房地产开发行业的经营风险，还能为公司带来持续且稳定的经营性现金流，因此从商业模式的角度来看，绿城管理控股具备天然的优越性。 而在上半年，绿城管理控股新签约商业代建项目29个。其中，项目销售额811亿元，同比增长33.0%；项目对代建费总额32.3亿元，同比增长28.7%。同时，项目交易单价亦有所提升项目销售单价每平方米约人民币1.51万元，较去年同期每平方米人民币1.21万元增长24.8%，体现出绿城管理控股管理层对原有房地产模式的改进，同时也体现出代建行业轻资产模式的逆周期属性，以及绿城管理控股颇具前瞻性的战略纵深布局。 （资料来源：Wind） 不过，绿城管理控股上市以来的股价震荡走势并未反映出行业向上的景气周期，截至8月27日收盘，公司股价为3.08港元，相较前期高点4.4港元回撤幅度约30%。结合代建赛道长期增长逻辑，目前价位的绿城管理控股无疑具备相对不错的投资性价比。
王鸿8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海举办。本届论坛由中国房地产业协会指导、主办，结合“后疫情时代地产行业新机遇”和“新基建下中国地产经济发展”等时下热点，200余位业界精英齐聚一堂，共论企业战略和布局，共谋行业健康发展。直播》》 在“大浪淘沙--新锐上市公司CEO圆桌论坛”上，绿城管理副总裁戴俊凯表示，公司是在7月10号挂牌上市的，上市之后最大的改变可能在于三个方面。第一是对于客户还有合作方，可能会对公司信任度、认可度有所提高。第二是员工，在员工激励上有所鼓动起来。第三是媒体上更多的报道，曝光率增多，会有很多充满好奇的声音，当然这是一个必然的过程。 提到对新上市公司的建议，他认为上市取决于企业的目的是什么，可能是为了募集资金，也有可能是为了提高知名度和名声。 企业上市只是一个起点，只是一个工具，可以借助上市平台进入资本市场的领域。上市之后并不是结束，而是起点。第一要为业绩负责，对业绩有所要求。第二合规性方面，进入资本市场就可以进入更多的资本领域。对于绿城管理来说，进入资本市场可以增加对于代建领域资本赋能，也可以更好地服务于客户，在传统的代建业务之外，在金融领域也可以提供增值性的服务。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2017年论坛嘉宾、现任绿城管理CEO李军先生。对话时间2018年6月。值得关注的是，在今年7月10日，绿城管理代码09979.HK登陆港交所，“中国代建第一股”正式诞生。 以下是与李军的对话（精选版） ：绿城管理集团这几年发展十分迅速，被认为是代建领域的独角兽。与传统的房地产开发模式相比，这一模式有何不同？击中了哪些房地产行业的痛点？ 李军：代建在中国房地产领域里属于新兴商业模式，但是它在欧美市场，在人类房地产开发这个大的历史潮流里头，它反而是一个主流模式。所以按照国际体系来说它已经发展非常成熟。这个模式就是投资与开发相分离，出钱的人管出钱，开发的需要更专业的队伍。 说到行业的痛点，我们要从源头抓起。中国的房地产开发模式，当时是学习了香港模式，经过这些年，我们逐渐意识到“香港模式”存在的弊端，譬如地价房价问题。另外，这种开发模式对资金的要求很高，所以它会形成一个寡头垄断。 我们认为这个违背了房地产的初衷，我们的初心是想做好东西，为社会大众，为老百姓提供一些好的产品，提供一些更好的生活服务场景。但实际上中国现有的房地产开发模式不是往这个方向走的，摒弃了专业能力，拼资本、拼周转率，控成本、降标准，这是中国房地产目前开发模式的弊端所在。 ：目前绿城管理集团整体的运营状况如何？ 李军：我们现在是中国规模最大的房地产开发轻资产公司，服务220多个委托方，在建建筑面积超过2300万平米。按照现在的规模，在房地产自投领域都属于很大的房地产企业了。我们希望再上一个台阶，因为我们有最大的优势，它是不负债下的一个扩张模式，而且社会需求量很大。 ：目前委托方的结构是怎样的？这几年我们的委托方主体在发生哪些变化？ 李军：代建刚启动的时候，委托方主要是中小企业开发商，当时很多甚至是私人老板，他没有专业能力，来找我们。但这两年有新的变化： 第一、政府开始成为我们非常重要的一个委托方，比如政府安置房。我们现在做的政府安置房在建面积有981万平米，占总体业务的三分之一多。可以看到，这两年政府确实在启动一些安置房建设、保障房建设、城市更新，政府现在越来越成为房地产开发土地端的一个主体，我们跟上了这一步。未来可能还会有更大的市场空间，我们现在还在积极对接雄安新区一个示范区的代建工作。 第二、资本力量开始起来。比如这两年的长租公寓，推动金融机构进入到房地产开发领域。因为房地产里头有一个核心的属性是金融属性，很多的金融机构开始把房地产作为一个重要的配置环节，我们开始为资本机构处理一些不良资产，以及一些开发代建的协同业务。 ：绿城管理集团这么快的发展速度，管理能力能跟得上吗？ 李军：这个问题问得好，我们现在管理的边界、区域的跨度都很大，这对我来说形成了压力。所以我们在几个方面进行调整： 第一、把管理的标准化做得更到位。比如产品设计、开发流程的规范化、管理动作的标准化，相当于用一套更标准的体系，来管理更大范围的项目。 第二、把管控的距离和范围缩短。我们成立了区域公司、城市公司，主要是缩短服务的半径，直接可以面对面的对委托方提供一些支持。 第三、我们在不断调整战略布局。对比之前松散型、或者单一地块的合作，目前我们的布局集中在重要的战略城市、重点核心城市圈，这样可以从标准化的源头，从管控的半径，以及从战略核心资源集聚效应上，来完成这样一个管理的变革。我们相信项目个数还会增加，但是我们的区域可能会越来越集中，管理会越来越扁平，用简单的、标准化的手段，提供更细致的服务。 ：这几年在利润率上有没有一个比较好的体现？未来我们国内的代建市场会呈现什么样的状态？ 李军：因为有一个非常敏感的因素，所以我无法向媒体公布我的利润率水平，但是我想很快会有一个公开的描述。 应该这么说，利润率水平很高，但利润的绝对值还不够高，因为它毕竟是一个服务行业，它是靠服务收费的。但是它的发展增速很快，快到什么程度呢？我拿行业里头最近发生的一些事情来做比对。我看到5月17号碧桂园发了一个内部文件，说在所有的城市里头，代建项目的销售额、开发、经营考核业绩，都可以合并入它的传统的自投领域里头。这是很大的一件事情，因为碧桂园在全国有3000多个项目，如果每个项目都启动一个考核上的导向，它们的代建项目数量上来很快。我们在4月份的时候接待了雅居乐的一批客人，雅居乐专门成立了雅居乐房管集团，就是做代建的，它是单独的。5月份的时候，金地专门组建了一个代建公司，叫金地集团代建公司，它也是独立化运营的。在此期间，我们还接待了河南建业的一批客人，他们也是专门做代建的。 我们看到同行不断地介入到代建领域，而且目前有更多的小伙伴们开始在这个行业，在代建这个模式里头有一些思考和探索，这是一个极好的现象，说明大家已经意识到这种商业模式是有未来的，所以现在还是起步阶段。 ：会感到有竞争的压力吗？ 李军：不怕，不怕。我跟这些来访的客人们都说，每年就我上去戴红花太孤独，我希望接下去有一群小伙伴跟我一起上台，跟我一起戴大红花，这是最好的状态。我们中国人有一句话，叫做店多隆市，说明有更多的人看好这个商业模式，我们愿意共同把这个模式做的更好。 ：作为行业当中的独角兽企业，在社会赋能方面怎么做，能不能跟我们分享一下？ 李军：首先，现有的房地产开发模式有一些弊端，尤其加上这段时间的宏观调控以后，因为限价，因为很多房地产企业杠杆用的很高，所以它必须快周转，必须降成本。一旦快周转到一定的周期，把成本降到一个临界点之下，房子的居住品质是会受到影响的。所以我们会认为代建这种专业的开发模式，它更有助于提供好产品，为这个社会建造一些负责任的产品，这是这个模式本身的优点。 第二，绿城在房地产领域里头，它的特质、特色非常清晰，它是一家以做高品质产品，通过提供更好的交付后的生活服务为特色的开发企业。这句话讲起来好象是个口号，但实际上是花了20多年才打造了这套资源体系。我举一个数字就可以看得出来，绿城里面真正做房地产开发的专业人士不到1万人，但是绿城里头为房地产开发服务的后台人员超过了7万人，有物业服务、生活配套、商业、教育、医疗等等，它由一套服务提供系统来支撑的。所以我们回过来看，绿城整个产业链的能力，是能够提供一套好产品和好生活服务的。 第三，现在管理集团的代建模式探索，确实也经历过好几轮的迭代。我们刚开始的时候在认知水平，在开发能力方面也有瑕疵，这些年我们在“代建4.0”逻辑上不断迭代进步，比如我们推出“绿星标准”，我们成立了绿城管理学堂。在知识、经验、标准、整合和总结这个界面上，我们快速往前走，这个在行业里头才是最应该被看到的，别人看到的是我的规模，实际上那个是表象，规模背后一定有原因的。 ：在之前的采访当中您多次提到，绿城管理集团其实是一家互联网企业，很多人不太能理解的。能不能跟我们分享一下互联网概念在企业当中的具体体现？ 李军：有一个数据资本市场会很关心，叫做ROE，净资产收益率。我们ROE的水平在50%左右，我也查看了一下房地产同行的水准，正常情况下应该在百分之十几的水平。能够做到50%的ROE，国内可能只有BAT，像阿里巴巴、腾讯、百度它们能做得到。所以从财务数据看，你不能把我归到传统的房地产开发企业里头去，我们的财务表现完全不一样。 绿城管理集团实际上是以管理、以资源整合能力见长的公司。资源整合里头最高效的是互联网逻辑，它打造的是一个平台，就是把社会上各种跟你匹配的优势资源吸引过来，形成一个生态，来完成一个具体的任务。我们“代建4.0”里头很核心的就是供应商平台，比如我们后面在做的地产基金，我们在前端做的学堂，其实最后的概念就是想打造出一个平台。这种平台一旦形成以后，它的流量是可以共享的，我们很多做法其实就是互联网的做法。 ：简单介绍一下您对于美好生活的理解。 李军：世界上所有人都在追求美好生活，所有人的行为其实都是为美好生活来添砖加瓦，我相信各行各业都一样，包括你、我。我们企业也在为之努力。 在社会道义上，绿城管理集团今年1月份拿到了责任中国大奖，这在房地产领域里头是比较少能拿到的。它主要的获奖理由，就是“帮助原住民融入城市文明”，我们是目前中国最大的一家保障房承建公司，已为13万户家庭解决了回迁安置问题，目前在建的接近7万户。也就是说，把这些数字全部合在一起的话，我们大约为五六十万人重新融入城市文明作出了一些努力。 在商业模式上，更符合国家供给侧改革，在源头就造好房子，不要做一些粗制滥造的城市垃圾、建筑垃圾，我们始终坚持绿城做好产品、好服务的核心理念。 在管控体系上，我们推崇现代企业管理。我们本部员工不打卡，不考勤，我们关注他们的身体健康，要求每个月完成一定的锻炼指标。员工的幸福度、生活品质，决定他的工作投入程度，决定他对待客户时候的情绪，我们理解只有快乐的人，才能做快乐的事，才能做出真正的好产品来。所以我相信，绿城管理集团是系统性地在践行这套美好生活体系，它不仅仅是表象端的，还有精神端的。 ：我们一直在说独角兽企业，独角兽企业发展到后面会成为一个什么样的企业？您自己有没有一个预判。 李军：现在描述我们是独角兽，可能还是一个溢美之词，我理解的独角兽，有规模的要求、有市值的要求、有社会道义的要求。绿城管理集团，目前在开发规模方面是没有问题了，但是它在整体的利润实现，以及它未来的成长这方面，还是具有很大的变数。 我们比对过新加坡的凯德置地，虽然这家公司的经营管理规模与我们有一些差距，但是凯德有两样东西做的特别好，第一，它的金融服务体系做的非常到位，有自己的基金体系，还有社会化的基金体系；第二，它的商业的运营，在后端持有物业资产管理这端做的非常好，我们现在也在学习。当然我们的学习对象还包括美国的铁狮门等，他们其实都有一些轻重结合的逻辑体系，这些逻辑体系构成了一家公司未来的商业模式。 所以你问我这家公司会变成什么样，我可能很难去描述。但是中国有一句古话“一生二，二生三，三生万物”，也许我们现在正处于二到三的过程当中。我们的管理边界、规模是不是会有一个天花板，我们会不会调整为另外一家公司派生出其他，这些都有可能性。比如我们现在启动做咨询，这个咨询不仅仅是房地产开发咨询，可能未来涉及到商业模式的咨询、管理咨询。我们现在也在做学堂，不仅仅培养自己人，还培养我们的同行。可以提前公告一下，我们现在跟中国最好的几个教育机构在合作，比如中欧、易居沃顿这些在学术和行业内代表着极高水准的机构，所以这家公司可能现在看起来是一个独角兽，以后它有可能会长出翅膀，变成另外可爱的动物。 它有各种可能性，我们希望把这家公司做成一家好玩的公司、有未来的公司、有创新的公司，甚至可能是引领行业变革的公司。
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