国庆假期期间，北京地区以限竞房为代表的新房市场明显回暖。房企推盘节奏加快，叠加节日期间的优惠活动，使得北京地区“银十”成交出现“开门红”。 中国证券报记者走访发现，北京地区部分楼盘“十一”期间推出了“一口价”、送车位、送仓储、打折促销、送家用电器等活动。一些位置较好的项目销售成绩良好。 打折成看点 不少前期入市的新房楼盘“十一”期间进行打折促销，折扣通常在8.5折左右。有的楼盘价格未出现明显折扣，但推出了买房送车位、送仓储、送家电、送家具的活动，优惠力度相比“金九”期间明显加大。 “这些活动9月份没有，开发商希望10月份能够清盘，因此推出了一系列活动。从草签到网签大概一个月时间，加上银行放贷的时间，10月份销售基本可以保证年底回款。这是总部下达的销售任务。”多个2018年就入市的限竞房项目销售人员对中国证券报记者表示。 根据房产中介提供的打折数据表，“十一”期间，北京地区参与打折活动的楼盘数量占到全市新盘数量的四分之一左右，最低折扣可达到7.8折。有中介人员称，自己拿到的是独家房源，如果客户自己去则没有折扣。对此，中国证券报记者向中介列举的开发商售楼处进行求证，得到的答复均为：中介拿到的折扣和开发商的折扣一致，不存在中介所称的独立房源。 不过，中介及开发商均指出，并非所有在售房源都有这个折扣，折扣只适用部分房源，这些房源总价一般较低。 “1000万元的房子不可能850万元就卖。”某新房楼盘销售人员对中国证券报记者表示，“打折的房源基本都是前期较为滞销的户型，总价普遍较低。” 值得注意的是，部分楼盘目前价格与备案价相比折扣力度较大。销售人员表示，这些项目开盘较早，且疫情期间也有过优惠政策，目前的折扣是累积的结果。 以位于南五环某商办项目为例，这是头部开发商重点开发的精装修项目，2015年开盘时销售火爆，一度达到5万元/平方米。此后，商办项目限购，只能出售给公司类客户，不能出售给个人，且无法贷款购买。该项目限购后，价格一路走低，疫情期间推出8折优惠，“十一”期间又推出了额外优惠活动，目前价格跌至3万元/平方米。“如果按照开盘价，目前属于6折优惠，但不是一次性到位的价格。”楼盘销售人员对中国证券报记者表示。 看盘客户多 “金九”期间不少开发商的销售表现欠佳，“银十”则加速了抢收进度。从机构监测数据看，9月28日至9月30日，北京市12个新盘项目取得预售证，部分项目拿证当日即开盘销售。记者走访多个新入市的项目了解到，“十一”前后开盘的多个项目销售情况不错。某中介机构销售人员称，“公司项目品质确实好，项目前期在广告上也下了功夫。” 位于海淀区某新开盘项目处一名保安人员称，开盘当日来看房客户从接待大厅排到大厅外院子台阶下。记者在售楼处看到，当日下午2点至3点之间，售楼处看房人员来来往往，大约25组的接待位置均坐满，客户不断来往样板间和接待处之间。 “项目10月1日开放样板间，当天登记客户100多组，目前有250组左右。”海淀区西北旺某项目销售人员介绍，该项目有3个主力户型。 该销售人员称，周边已多年没有新盘入市，样板间开放后前来看盘客户很多，“我下午过来的，目前已接待12组客户。” 中原地产首席分析师张大伟认为，9月底以来，房企新项目入市积极性提高，主要为了避免年末可能出现不确定情况。新房项目加快入市，开启10月份的抢收大战。北京市住建委网站信息显示，9月末共公布了12个住宅项目的预售许可证，大多是一些高品质项目。从目前情况看，热门项目销售数据均较好，9月底入市的项目累计收获超过130亿元销售额。 去化仍承压 克而瑞研究中心数据显示，2020年9月，TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元，单月业绩同比增长29%，增幅有所收窄。从累计销售看，百强房企1-9月操盘销售规模同比增长9.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。分季度看，第三季度操盘销售规模同比增长近28.5%，较一、二季度恢复明显。但9月份规模房企的去化速度放缓，预计四季度房企去化压力仍然较大。 业内人士认为，受疫情等因素影响，前三季度房企业绩目标完成率整体表现不及2018年、2019年同期。房企整体销售和供货节奏后移，四季度作为市场供货高峰期，房企供货加速将带动成交量上升。但行业去化承压的基本面尚待改善，企业全年业绩目标主要依靠增加供货量来实现。此外，房企应积极采取措施，应对房地产资管新规，深化线上线下销售渠道，制定合理的价格策略，把握重要营销节点。在提振销售业绩的同时，加强回款流程管控，保障资金周转。
上品折扣在北京的门店即将从9家收缩到仅剩4家。5月19日，北京商报记者发现，上品折扣来广营店打折出清，并将于6月闭店改造，未来商业模式或将改变。 城市奥莱以其低价格、近社区、更便利的特点，一度被各大百货视作转型样本与方向。但如今，这一模式却被业内质疑“自相矛盾”。 打折出清 城市奥莱昔日以商业模式胜出，今日却逐渐被边缘化。 上品折扣来广营店的品牌商户正在进行打折促销，为闭店做准备。北京商报记者走访该店看到，这家奥莱内到处贴着1-3折的宣传海报，不少商家还推出一口价商品。同时，奥莱外立面张贴的闭店改造公告显示，此次打折出清将截止于6月18日。闭店后，将对卖场进行改造升级。 闭店前的狂欢，消费者纷纷闻风前来围观。北京商报记者在周末时段走访时看到，进入上品折扣来广营店的停车场排起长队，甚至对交通造成了一定的影响。同时，记者在场内看到，清仓期间，品牌以1-3折的价格出售，不少消费者趁机抢购。 不过值得注意的是，该奥莱品牌多为国内二三线品牌，国际品牌较少，抢购的人群也以中老年客群为主，年轻消费者较少。 虽然该奥莱以最高1折的“幌子”吸引消费者购买，但实际上，折扣力度并不大。 北京商报记者对比发现，一款伟易达的儿童玩具在山姆上的价格为159元，在京东上的价格为198元，而上品折扣来广营店打折后的价格为203元。该玩具售货员则称，该价格已经是折扣后最低价位，不能再便宜了。 对于折扣店里折扣太少一事，不少消费者也有同感。北京商报记者在大众点评上看到，有网友留言称，打折力度看起来大，但品牌有名的商品依旧偏贵。还有人表示，可选的东西不少，但价格不算便宜。 公开资料显示，上品折扣是专业折扣百货及奥莱购物中心商品运营商，由北京市上品商业发展有限公司运营，上品折扣的销售渠道包括线下实体店、PC端网站、微信商城以及第三方电商平台。 上品折扣创立于2000年，在北京市场已有20年历史，曾经因为独特的零售模式发展迅速，并于2017年重金打造“上品+互联网城市奥莱”。 经营落后 撤店还是改造？商场方和品牌方所言不一。 对于闭店原因，不少品牌销售员对北京商报记者透露，“6月18日闭店后，这里全部清空，不会再有上品折扣来广营店了”。对于未来该区域的规划，大部分销售员表示并不清楚。 与上述说法不同的是，上品折扣来广营门店工作人员却表示，“该楼体建筑整体被占用，需要做装修改造。在改造完成后，这里还会重新开业”。 同时，北京商报记者在店外看到已启动新一轮招商的广告。主要招商项目为服饰鞋帽、包装食品、花鸟鱼虫、市集等。 为了解未来定位，北京商报记者尝试以经营商户的身份拨打了该项目总机电话了解招商方向，对方接线后表示稍后给予回复，但截至发稿，未收到任何相关电话。 但可以确定的是，目前的上品折扣来广营店已经不再适合当下的消费趋势。 目前的上品折扣来广营门店，位于整栋建筑的第四层，各业态分区不明显，每家商户售卖方式均以展台和货架形式为主，卖场给人的第一印象就是“乱”。甚至有消费者戏称，“整体环境像摆地摊”。 “因为来广营区域并非望京区域的主流商圈，所以该门店经营效益一直都不温不火。”上品折扣来广营店的一位工作人员对记者说。 除了来广营门店，上品折扣近几年一直在逐渐缩减版图。北京商报记者走访其他门店发现，上品折扣王府井(行情600859,诊股)店已悄然闭店，其曾是上品折扣的首家线下门店。此外，公开消息显示，上品折扣首体店在2016年左右闭店，大屯路店、中关村(行情000931,诊股)店也已于2017年关闭。 上品折扣曾拥有9家线下门店，目前仍在营业的仅有5家。这意味着，来广营店闭店之后，上品折扣仅剩余4家门店，分别为奥运村店、五棵松店、回龙观店和草桥店。 上品折扣曾押宝的“城市奥莱”业态，也在逐渐退出市场。 就中国市场来看，广州天河城百货中的奥特莱斯店和杭州的尚亿奥莱均已关闭。还有业内商业人士透露，大商·麦迪逊城市奥莱还未正式开业就已经面临商户撤店的状况。 自相矛盾？ 城市奥莱，比郊区奥莱便利，此模式曾一度风光，但运营成本是最大的门槛。更有甚者，在一些人眼中，这一业态本身就是自相矛盾的。 “奥莱业态最大的特征是国际国内名品的工厂价，而工厂价的基础是相应的租金成本极低，所以该业态发展往往都是位于城市的郊区。”北京商业经济学会常务副会长赖阳坦言，因此城市奥莱难发展的根本原因是成本问题。城市奥莱具有的特征为城市或区域中心，而中心区域的房租、物业等费用将占据运营成本的绝大部分，同时还有商品要保证价格低廉，这让许多城市奥莱难以发展。 中国百货商业协会秘书长杨青松同样认为，城市奥莱这一业态本身就自相矛盾，既要做到城市中心，还要保证奥莱价格，运营方压力太大了。 “这个业态早期发展较好，是因为当初电商发展还不够完善。”赖阳指出，当时“折扣”概念对消费者而言是十分具有吸引力的。但当电商发展起来之后，折扣店内的一些商品可以以更低的价格销售，品牌的运营成本也变得更低，因此城市奥莱的优势也被分割。 北京商报记者对店内商品与电商平台价格的对比也印证了这一观点。 对于市场中现有的城市奥莱项目，杨青松建议，应增加体验性消费占比。因为大多数消费者选择去逛奥莱是处于无意识购物，抱着“捡漏”的心态前往，若是项目中能够多增加一些餐饮、娱乐等业态，留客时间也会增加，从而还会形成连带性消费。
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