在华东区域“3年千亿”的战略目标下，金地于苏州投资额日渐提升，由此也带来不俗的业绩。截至2019年末，金地在苏签约销售额接近70亿元，首次跻身苏州TOP20房企之列。 谈到房企在长三角区域的深耕，苏州必定是无法忽视的存在。 在华东区域“3年千亿”的战略目标下，金地（SH.600383）于苏州投资额日渐提升，由此也带来不俗的业绩。截至2019年末，金地在苏签约销售额接近70亿元，首次跻身苏州TOP20房企之列。 而高光背后亦有暗影。连续不断的维权事件，以及兄弟公司的“挖墙脚”，都给金地华东在苏州的发展增添了掣肘。在内外竞争激烈的姑苏城，金地想要实现“后来居上”，似乎并不容易。 苏州金地缓慢崛起 自2015年阳侃上任金地华东董事长之后，苏州便成为了华东区域的“重点栽培对象”。 在此前后，金地华东以苏州为大本营成立了苏南区域，与南京、上海公司并驾齐驱。当年6月，金地成功竞得何山路地块，实现了在苏零的突破。 随后几年中，虽然在土地拓展方面几经波折，但随着项目的增多，金地在苏州的业绩也迎来了爆发期。据金地集团年报披露，2016年至2018年，金地在苏州的签约销售额分别为：7.8亿、0亿、29.56亿。 截至2019年末，金地通过招拍挂、股权介入等方式，已在苏州布局十几个项目。以此为基础，金地苏州于2019年实现69.4亿元的签约销售额，首次跻身当地TOP20房企之列。由此，苏州也一跃成为金地华东的重要的业绩贡献区。 作为后来者，金地能在苏州取得这样的成绩，无疑是个不小的突破。只是，与上海、南京等城市相比，金地在苏州的深耕力度仍有待提升。据克而瑞数据披露，得益于公司多年持续投资，金地于2019年在上海、南京、杭州等在内的十几个城市销售排名长期位列前十。其中，金地在上海、南京等城市还多次获得年度销冠。 并且不可忽视的是，金地在苏州规模的增长，更多是依赖合作等方式。2019年在售的十个项目中，金地权益占比超过50%的项目仅有2个。 显然，如何有质量做大在苏州的市场份额，是摆在苏南区管理层的重要课题。蓝鲸房产注意到，进入2020年，拥有资金优势的金地集团明显在苏州加大了扩储力度。 今年4月份以来，金地在吴中、高新区、太仓连落三子，累计斥资23.08亿元。据苏南地产公司总经理陈胜透露，“目前公司的投资目标仅仅只实现了25%左右，2020年，公司在深耕苏州、无锡、常州主城区的同时，还会广拓苏锡常下属优质县市。” 随着土地储备的进一步提升，金地在苏州的“钱景”可谓一片光明。不过，业绩的高增长并不意味着口碑的爆棚。据悉，金地在苏项目中，既有四季春晓、平江风华等爆款，也不乏金地名悦、浅山风华等口碑“扑街”的产品。在业内人士看来，在加速布局的同时，金地也有必要提升品牌形象。 内部竞争疑云 虽然苏州是华东区域的传统势力范围，但在金地集团内部，“关心”苏州发展的却不止金地华东一家。 今年4月初，杭州天霖投资咨询有限公司（以下简称“杭州天霖”）和绍兴金汉企业管理咨询有限公司（以下简称“绍兴金汉”），与苏州金地同台竞技，谋求获取“苏地2020-WG-18号”地块国有土地使用权。 据天眼查显示，杭州天霖、绍兴金汉均是金地杭州的子公司，而根据集团的区域划分，金地杭州隶属于金地东南。杭州公司跑到苏州“抢地盘”，多少让人有些意外。蓝鲸房产为此致函金地方面寻求采访，截至发稿日对方并未回复。 在业内人士看来，这或是房企为增大拿地概率，不得已的措施。根据苏州当地土地出让规则，当出让时报价达到价格限制后，实际上就是各个开发商拼运气的时候了，因为最终是按照报价区间的平均数确认竞得人。在这样的情况下，如果开发商多一个马甲，自然多一份拿地胜算。 不过，作为江苏省第一经济、人口大市，苏州强大的市场购买力不可小觑。因此，易居研究院研究总监严跃进指出，或许是看好苏州的前景，不排除金地东南公司赴苏“抢地盘”的可能。事实上，在金地集团，内部竞争的事情时有发生。 蓝鲸房产了解到，在金地集团布局苏州的第二年，金地商置（HK.00535）就以5.1亿元的价格，首次斩获姑苏区一宗地块。截至2019年末，金地商置已在姑苏区、吴江区、张家港、昆山等苏州下属区市，布局了多个住宅、商业项目，已与金地华东下属的苏南区域呈分庭抗礼之势。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，金地商置和金地华东公司的业务存在着较大的差异，双方相互竞争的业务部门相对有限。一定意义上来讲，有利于集团业务在苏州的拓展。但不可忽视的是，二者同时在苏，也存在着相互竞争企业资源和苏州本地市场的困扰。 随着苏州楼市走向火热，金地华东正试图摆脱后来者的印象，加速在苏扩张步伐。然而在内外竞争愈发激烈的当下，金地华东能否在大牌云集的苏州，谋取一席之地？或许需要时间来给出答案。
作者 | 黄海 6月1日晚间，万科企业发布公告，宣布下调公司于2017年7月18日发行的“万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券”后两年票面利率，初步预计利率将从4.5%降至1.9%。 公开信息显示，该债券“简称17万科01”，存续期共五年。按约定，该笔债券发行后的前三年，即2017年7月至2020年7月，票面利率固定为4.5%。 万科在此次公告中表示，发债合同中提及，发行人在存续期的最后两年有权决定是否调整本期债券后续期限的票面利率。 据公告，万科初步意向下调票面利率，预计在债券存续期后两年将票面利率由4.5%调整为1.9%。 4月61笔债券利率下调 从万科今年的发债情况来看，“17万科01”的利率相对居高。公开信息显示，万科在今年3月、5月分别发行了两笔25亿规模的公司债券。其中3月的公司债利率最第3.02%，5月债券利率最低为2.56%。 2020年一季报显示，截至报告期末，万科手中现金及等价物余额累计1670.42亿元，较上期末增加超350亿元。同期，万科短期借款及一年内到期的非流动负债共计850亿元。 知名地产分析师严跃进认为，若企业的财务水平足以支撑其随时回购债券，企业就有可能单方面调整利率以降低成本，这也可以帮助其形成一些新的融资。 公开信息显示，17万科01调整后的利率水平处于行业低位，目前各类银行存款年利率约2.1%，比其高出0.2个百分点。 以往融资紧缺的时期，企业往往选择上调票面利率，防止投资者回售，从而延长债券存续期。今年2月以来，受疫情影响，房地产行业融资政策有所宽松，债券市场迎来降息潮。据上海证券报统计，仅今年4月就有61只债券票面利率出现下调。 严跃进认为，多家房企主动下调公司债利率与最近发债的机会较多有关。从企业角度来讲，企业会去选择一些融资成本更加低的途径。 严跃进也指出，企业单方面降低债券利率将直接影响投资者收益。“除此外，也会影响企业后续的一些信用评级。” 实际上，投资者利益同样在制约着房企单方面下调债券利率的话语权。 金地、华夏债券0回售 因各个房企的财务水平不同，房企选择下调利率幅度不一。 2019年年报显示，金地集团一年内到期的非流动负债直接从2018年年末的82.66亿元增至328.1亿，同比增幅达296.92%。同期，金地集团账上现金及等价物增幅仅有8%。 开年以来，金地集团先后发行多笔低息债券，据统计，仅3月份金地集团就完成3次超短期融资券发行，分别为2020年度第二、三、四期超短期融资券，规模均为10亿元。上述三笔债券利率分别低至2.69%、2.63%及2.6%。 为了控制债务水平，金地集团还试图将旧债降息。 4月21日，金地集团发布公告，拟将10亿公司债券“18金地03”第三年利率从5.29%降至1.5%。调整后的利率水平居于行业低位，甚至不及目前市场上流通的各类7日现金理财产品。 一石激起千层浪。金地集团随即收到上交所监管函，监管函中上交所要求金地集团回应“此次利率调整是否符合规定”。 2019年年报显示，因融资成本增加7.54亿元，金地集团的利息收入无法覆盖利息支出，近三年首次呈现流出状态。以10亿元债券总额计算，金地集团降低利率可以为公司节约近3800万元财务成本。 4月28日，金地集团发布回复称，经认真研究相关法规并征求律师意见后认为，“18金地03”《募集说明书》相关约定不支持公司单方面下调本期债券票面利率。 金地集团的债券利率下调计划因此作罢，后续的回售公告显示，因“18金地03”的债券利率未变，回售有效期登记数量为0手，回售金额为0元。 5月26日，另一家大型房企华夏幸福同样宣布下调债券利率。与金地不同，华夏幸福的降息幅度较小。 据公告，华夏幸福拟将18华夏03公司债券的票面利率从之前的7.15%降至4.40%。一个月前，华夏幸福还将18华夏01的债券利率从6.8%降至5%。 一季报显示，华夏幸福短期借款及一年内待偿借款合计约750亿元。截至期末，华夏幸福账上现金共446.2亿元，较去年同期减少约10亿元，尚不能覆盖短期负债。 5月23日，华夏幸福披露18华夏01的回售申报情况，有效登记0手，回售金额也为0手。 “此前金科大幅下调利率，直接导致投资者产生反感”，严跃进认为，房企在下调利率的过程中，房企应与投资者进行沟通，达成默契，“此时债券利率下调就会变成另一回事”。 房企融资马太效应 金地和华夏幸福两只债券0回售的现象或与上述两只债券的最终利率有关。中泰国际5月26日发布的研报显示，房地产行业的各大企业短期融资利率已经跌至4%以下，两只债券的利率均高于行业均值。 随着房企马太效应的增强，融资环境宽松后，财务状况良好的房企获益更多，而资金紧张的中小房企依然在为融资奔走。 6月2日，华发集团发行2020年第12期10亿元超短期融资券，票面利率仅1.35%。同一时期，保利、旭辉、厦门象屿等房企先后发行的债券利率也处在2%至4%区间。 反观财务状况紧张的部分房企，6月1日，曾因财务数据存疑被责令停牌的明发国际宣布拟发行1.76亿短期美元债券。据悉，该笔美元债于2020年到期，年利率高至22%。今年1月，明发还曾发行一笔2.2亿元美元债，年利率15%，同样居于行业高位。 境内债务方面，债务压力较大的房企发债成本同样相对较高。 5月29日，时代中国发布公告，宣布以5.24%的年利率发行为期5年的25亿元境内债券。这已是本年度时代中国发行的第六笔债券，其发行的多笔债券成本均高于5%。 资料显示，截至2019年底，时代中国的总负债达1253.94亿元，同比增加29.6%。因负债走高，其融资成本增幅同比增长10.11亿元，同比增幅达51.5%。
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