近期，金地集团董事长凌克接受了第一财经电视台《意见领袖》栏目的专访。凌克董事长就新常态下，房地产企业能力提升、金地的产业地产布局方向和发展战略等方面，全方位阐述了金地的产业地产战略和城市综合服务商的发展目标。他指出，未来金地将致力于成为综合型的城市服务提供商，以及成为产城融合发展的新城区发展商。金地不仅要开发全品类的地产，还会提供各种各样的社会服务，打造工作、生活一体化的产城融合新城区。 谈经营：房企要提升三大能力 在访谈中，凌董首先从当前房地产行业的发展大趋势出发，谈到了房地产企业的需要提升的几个关键能力：投资能力、运营能力、财务管控能力。他指出，在“房住不炒”的政策基本面下，当前房地产行业规模增长率下降、区域逐渐分化，房地产企业要提升全面管理能力。首先，要做好投资，投资是公司盈亏的基础，地产是周期性行业，要对行业运行周期有准确的把握；其实要以科学的手段加强运营管理，做好纵深城市布局，通过科技化的手段提升生产效率加快周转，不断增强产品的竞争力；第三，企业经营者需要坚持审慎的财务政策，只有在经营上坚持长跑思维而不是依赖短跑冲刺的方法，才能在复杂的环境下保证企业的长久稳健发展。 谈目标：综合型城市服务商+产城融合发展商 在谈到金地的业务发展时，凌董表示，金地未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。“一家公司如果说只能做一点住宅，这家公司是没有竞争力的，金地的目标不仅是开发全品类的地产，还要能够提供各种各样的社会服务，所以金地会做医疗、教育、养老、体育，我们希望给城市提供丰富多彩的文化生活”，凌克表示。 在谈到金地要成为“产城融合的新城区发展商”目标时，凌董以旧金山湾区为例，指出真正产城融合的新城区，一定是人们可以在城区工作，也能够在城区里生活。“工作和生活都在一个地方，或者说他们不在一个地方，距离也不算太远，在20公里之内，我觉得这才是真正的产城融合的新城区”。 谈高科技产业投资：人工智能、生命科学前景广阔 近年来，金地围绕人工智能、生命科学领域做了大量的产业投资，成为中国高科技创新产业的领先者。凌董在谈到该话题时表示，人工智能和生命科学产业都有着广阔的发展前景，近年来在上述两个领域，都涌现了一大批上市公司和独角兽企业。随着人工智能、云计算、大数据、物联网技术的不断发展，生命科学产业也将迎来一个即将爆发的发展阶段。“我们认为这两个领域是非常有前景的，也希望在这方面多做一些投资，多开发一些这方面的科技园区。” 与一般的股权投资者不一样，金地投资人工智能、生命科学类的高新技术企业，并不是为了寻求做这些科技公司的大股东，进入到上述企业的实际经营当中，而是为了更好的了解这些高科技企业的需求，为他们的研发、生产、应用提供一流的、高层次的技术服务和战略服务，这是金地高科技产业园招商引资区别于一般产业园区之处。“我们做好一个高科技园区，最重要的工作就是要能够形成投资、孵化、园区建设运营一体化的协同发展模式，我们认为这是所有产业园区发展的终极目的”，凌董表示，不管是政府和企业，都要努力寻找到资本和科技的最佳结合点。 过去五年时间，金地在高科技产业方面不断发力，布局中国珠三角、长三角、环渤海以及美国旧金山等产业高地，不断提升产业投资和产业园建设能力，吸引了一批美国的科技企业来到中国，金地为这些高科技企业的研发、推广、生态应用场景提供了大量的服务。 在国内的珠三角地区，金地也已经与广东省新材料实验室、生命科学实验室、深圳人工智能实验室多个重点实验室达成了紧密合作，为他们的研究成果产业化提供资本投资、园区建设运营、应用场景服务等高层次的配套服务。“我们不断地去培养一些初创型的科技公司，这些科技公司成长壮大后能够形成产业链，这是金地一直希望想做的事情”，凌董表示。 投资意味着一定的风险存在，但这是做好高科技产业园区必需跨越的门槛。凌董认为，孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极能力。“我们一直希望帮助高科技的创业者进行投资，然后让他们入驻我们的孵化器，到一定阶段，它们可以入驻我们的加速器，最后也能够入驻我们的产业园区，这是金地做可以产业园区的完整思路”，凌董表示。 谈战略布局：核心城市+城市群布局 选好产业是形成产业园差异化竞争力的关键，但要做一个成功的产业园区，还需要有科学的园区战略布局。在谈到金地的产业园区战略布局时，凌董认为，产业基础是发展产业园区的根基，目前国内的北京、上海、深圳都具备扎实的产业基础，这也是国外高科技创业公司来到中国布局的首选城市。 “近年来，国内的一些核心二线城市产业发展也非常快，比如苏州、杭州、成都、武汉，在生命科学、互联网、智能智造、电子信息技术方面都具有很好的发展潜力，这也是金地产业地产会重点布局的城市”，凌董表示。 基于点状的核心城市进行产业布局，是金地当前产业布局的第一步，未来金地集团还会逐步完成有潜力城市群的全覆盖。在访谈中，凌董表示，当前长三角城市群和珠三角城市群都是未来中国最具有竞争力的城市群，每一个城市都会在这个城市群里面扮演不同的角色。未来金地会在这些城市群实现全覆盖，为城市带来住宅、商业、办公楼、产业园、教育、医疗、文旅等不同的产品和服务。 对于城市科技产业的发展，凌董在访谈中从企业、大学、市场三方的角色定位进行了精辟的阐述。“城市产业的发展，需要人才和市场两个关键因子。除此之外，需要有好的大学和大公司作为创业者的摇篮，不断培养产业人才并且让他们不断成长；也需要好的资本投资方对产业进行投资，不管是作为VC方还是PE方；还需要金地这样的园区开发者开发更好的园区，为科技企业的产业化提供一流的软硬件服务”，凌董认为。 对于未来金地产业的发展愿景，凌董表示，金地公司在过去的10年，基本上形成了全品类的地产开发运营能力；未来10年，金地希望能够成为真正的产城运营商，做到真正的产城融合。
近期，金地集团董事长凌克接受了第一财经电视台《意见领袖》栏目的专访。凌克董事长就新常态下，房地产企业能力提升、金地的产业地产布局方向和发展战略等方面，全方位阐述了金地的产业地产战略和城市综合服务商的发展目标。他指出，未来金地将致力于成为综合型的城市服务提供商，以及成为产城融合发展的新城区发展商。金地不仅要开发全品类的地产，还会提供各种各样的社会服务，打造工作、生活一体化的产城融合新城区。 谈经营：房企要提升三大能力 在访谈中，凌董首先从当前房地产行业的发展大趋势出发，谈到了房地产企业的需要提升的几个关键能力：投资能力、运营能力、财务管控能力。他指出，在“房住不炒”的政策基本面下，当前房地产行业规模增长率下降、区域逐渐分化，房地产企业要提升全面管理能力。首先，要做好投资，投资是公司盈亏的基础，地产是周期性行业，要对行业运行周期有准确的把握；其次要以科学的手段加强运营管理，做好纵深城市布局，通过科技化的手段提升生产效率加快周转，不断增强产品的竞争力；第三，企业经营者需要坚持审慎的财务政策，只有在经营上坚持长跑思维而不是依赖短跑冲刺的方法，才能在复杂的环境下保证企业的长久稳健发展。 谈目标：综合型城市服务商+产城融合发展商 在谈到金地的业务发展时，凌董表示，金地未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。“一家公司如果说只能做一点住宅，这家公司是没有竞争力的，金地的目标不仅是开发全品类的地产，还要能够提供各种各样的社会服务，所以金地会做医疗、教育、养老、体育，我们希望给城市提供丰富多彩的文化生活”，凌克表示。 在谈到金地要成为“产城融合的新城区发展商”目标时，凌董以旧金山湾区为例，指出真正产城融合的新城区，一定是人们可以在城区工作，也能够在城区里生活。“工作和生活都在一个地方，或者说他们不在一个地方，距离也不算太远，在20公里之内，我觉得这才是真正的产城融合的新城区”。 谈高科技产业投资：人工智能、生命科学前景广阔 近年来，金地围绕人工智能、生命科学领域做了大量的产业投资，成为中国高科技创新产业的领先者。凌董在谈到该话题时表示，人工智能和生命科学产业都有着广阔的发展前景，近年来在上述两个领域，都涌现了一大批上市公司和独角兽企业。随着人工智能、云计算、大数据、物联网技术的不断发展，生命科学产业也将迎来一个即将爆发的发展阶段。“我们认为这两个领域是非常有前景的，也希望在这方面多做一些投资，多开发一些这方面的科技园区。” 与一般的股权投资者不一样，金地投资人工智能、生命科学类的高新技术企业，并不是为了寻求做这些科技公司的大股东，进入到上述企业的实际经营当中，而是为了更好地了解这些高科技企业的需求，为他们的研发、生产、应用提供一流的、高层次的技术服务和战略服务，这是金地高科技产业园招商引资区别于一般产业园区之处。“我们做好一个高科技园区，最重要的工作就是要能够形成投资、孵化、园区建设运营一体化的协同发展模式，我们认为这是所有产业园区发展的终极目的”，凌董表示，不管是政府和企业，都要努力寻找到资本和科技的最佳结合点。 过去五年时间，金地在高科技产业方面不断发力，布局中国珠三角、长三角、环渤海以及美国旧金山等产业高地，不断提升产业投资和产业园建设能力，吸引了一批美国的科技企业来到中国，金地为这些高科技企业的研发、推广、生态应用场景提供了大量的服务。 在国内的珠三角地区，金地也已经与广东省新材料实验室、生命科学实验室、深圳人工智能实验室多个重点实验室达成了紧密合作，为他们的研究成果产业化提供资本投资、园区建设运营、应用场景服务等高层次的配套服务。“我们不断地去培养一些初创型的科技公司，这些科技公司成长壮大后能够形成产业链，这是金地一直希望想做的事情”，凌董表示。 投资意味着一定的风险存在，但这是做好高科技产业园区必需跨越的门槛。凌董认为，孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极能力。“我们一直希望帮助高科技的创业者进行投资，然后让他们入驻我们的孵化器，到一定阶段，它们可以入驻我们的加速器，最后也能够入驻我们的产业园区，这是金地做科技产业园区的完整思路”，凌董表示。 谈战略布局：核心城市+城市群布局 选好产业是形成产业园差异化竞争力的关键，但要做一个成功的产业园区，还需要有科学的园区战略布局。在谈到金地的产业园区战略布局时，凌董认为，产业基础是发展产业园区的根基，目前国内的北京、上海、深圳都具备扎实的产业基础，这也是国外高科技创业公司来到中国布局的首选城市。 “近年来，国内的一些核心二线城市产业发展也非常快，比如苏州、杭州、成都、武汉，在生命科学、互联网、智能智造、电子信息技术方面都具有很好的发展潜力，这也是金地产业地产会重点布局的城市”，凌董表示。 基于点状的核心城市进行产业布局，是金地当前产业布局的第一步，未来金地集团还会逐步完成有潜力城市群的全覆盖。在访谈中，凌董表示，当前长三角城市群和珠三角城市群都是未来中国最具有竞争力的城市群，每一个城市都会在这个城市群里面扮演不同的角色。未来金地会在这些城市群实现全覆盖，为城市带来住宅、商业、办公楼、产业园、教育、医疗、文旅等不同的产品和服务。 对于城市科技产业的发展，凌董在访谈中从企业、大学、市场三方的角色定位进行了精辟的阐述。“城市产业的发展，需要人才和市场两个关键因子。除此之外，需要有好的大学和大公司作为创业者的摇篮，不断培养产业人才并且让他们不断成长；也需要好的资本投资方对产业进行投资，不管是作为VC方还是PE方；还需要金地这样的园区开发者开发更好的园区，为科技企业的产业化提供一流的软硬件服务”，凌董认为。 对于未来金地产业的发展愿景，凌董表示，金地公司在过去的10年，基本上形成了全品类的地产开发运营能力；未来10年，金地希望能够成为真正的产城运营商，做到真正的产城融合。
图片来源：网络 8月28日晚间，金地集团发布2020年半年度报告。报告显示，上半年金地集团多项盈利指标同比下滑。 2020年上半年，金地集团实现营业收入198.75亿元，同比下降11.6%，具体到各业务板块，房地产销售、物业管理、其他、物业出租的营收占比分别为90.49%、4.83%、2.37%、1.53%。 利润方面，上半年金地集团归属于上市公司股东的净利润29.82亿元，同比下降17.89%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润21.21亿元，同比下降40.86%；基本每股收益盈利0.66元，同比下降17.5%。 图片来源：金地集团2020年半年度报告 金地集团称，营业收入下降主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积减少。 半年报显示，上半年金地集团公司房地产项目结算面积97.68万平方米，同比下降28.6%；结算收入169.33亿元，同比下降15.5%。不过，上半年金地集团的房地产业务结算毛利率为39.6%，保持行业较高水平。 半年报还显示，上半年金地集团销售费用和管理费用有所上升。其中，销售费用6.28亿元，同比增加12.77%；发生管理费用18.84亿元，同比增长13.64%。 虽然盈利指标全线下滑，但上半年金地集团累计实现合同销售面积 484.9 万平方米，同比增长13.3%；实现合同销售金额1016.3 亿元，同比增长 18.7%。 就区域而言，金地集团在华东和东南两个区域的销售额合计占总销售额比重约 57%。其中，南京的销售额超过100 亿元，上海和杭州的 销售额超过 80 亿元。 就具体项目来看，南京云逸都荟花园项目单盘销售额超过 40 亿元，上海铭望雅筑、杭州滨江金地御品、北京华樾西园、呼和浩特江山风华等项目销售额均超过20亿元。 此外，半年报还显示，截止6月30日，金地集团合同负债为1087.89亿元，占当期总资产比例29.32%。 结合7月单月金地集团录得销售额209.4亿元，同比上升41.57%。则2020年1-7月金地集团累计合约销售金额达1225.7亿元，已完成去年全年销售额的58.2%。 土储方面，上半年金地集团利用多元化投资方式获取土地52宗，新增了约649万平方米的总土地储备，其中一二线城市的新增土地储备占比约 67%。 截止报告期末，金地集团已进入了全国65个城市，总土地储备5866万平方米，权益土地储备3010万平方米。 金地集团在半年报中表示，下半年公司将保持投资力度，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，同时持续完善和优化布局，并加强现有城市的深耕。 “公司还将进一步加强对宏观形势的审慎分析与研判，密切关注金融环境的调整方向和幅度，以及因城施策的房地产调控政策变化对不同城市市场的影响和走势，根据变化情况及时有效地评估和调整投资策略。”金地集团在半年报中补充道。 图片来源：金地集团2020年半年度报告 财务结构方面，截止报告期末，金地集团总资产3710.55亿元，同比增长10.82%；净资产509.79亿元，同比下降5.76%；总负债2921.39亿元，较2019年末2524.46亿元增长15.72；一年内到期的非流动负债为393.77亿元，2019年末328.1亿元增长20.01%。 同期，金地集团债务融资余额为1084.57亿元，债务融资加权平均成本为4.86%。有息负债合计1084.57亿元，较2019年末947.58亿元增长14.45%。其中，银行借款占比为47.84% ，公开市场融资占比为48.94%，其他融资占比为3.22%。 不过，上半年金地集团长期负债占全部有息负债比重的58.44%，相较于2019年末63.01%的比重下降4.75个百分点。 目前，金地集团账上有500.28亿元的现金及等价物余额，和393.77亿元的短期债务对比起来尚有可覆盖的能力。 谈及下半年的发展，金地集团在半年报中表示，面对疫情和经济发展的不确定因素，未来将重视营运驱动，强化精益管理，增强组织能力，以保持销售规模和利润持续、健康、均衡增长。
晓非 8月12日，金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地管理董事长郝一斌强调了疫情后房地产的两个趋势：一是需求分化的趋势，这是对地产中长期的影响；二是再次通过疫情验证了房住不炒的决心，在这么大的疫情之下，局部城市复苏之后很快被约谈，有些城市也出台了一些比较猛的调控政策。 从地产行业而言，本身地产是有自身运行规律的，跟宏观经济是有不同的。要在不同的周期平滑波动影响。从上半年可以看到全球宽松已经变成了一个常态化的状态，但是宽松的力度到底有多大，对房地产定向的宽松力度紧多少，都是值得思考的。 当然疫情之下我们有一些特殊的要求，大家在疫情期间居家隔离也感受到了，人们对一些设备系统或者对居住环境的要求，都会有一些变化，高密度物业或者高密度办公都会受到影响。
【编者按】他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述建设美好生活。本期【见地】对话嘉宾是金地集团石家庄公司总经理 刘轶先生。 撰文丨黄凌燕 摄影丨牛通达 出品丨 市场调研，客户调研，产品调研，数据调研……金地应该是在石家庄各类调研做得最多的一家房企。 基本功做的扎实，方案要反复论证，这是金地人一贯的行事风格。背负着“科学筑家”打造好产品的使命，金地“理科生”的标签已经深入人心。 在金地来到石家庄的两年后，再次见到刘轶总，建筑设计师出身的他，除了拥有“理科生”对产品的执着之外，也兼备了对品牌建设的坚持和对城市人文的情怀。 这次的采访，我们是从疫情如何改变房地产市场开始聊起的，刘轶首先注意到的是客户购买力发生的变化对市场造成的冲击，而金地以其多元化的融资渠道以及务实求新的经营理念，在 2020上半年实现了突破千亿的销售任务，扛住了变化守住了金地全国的市场份额。金地石家庄公司也在石家庄这个主战场之外，在邯郸、保定、邢台、衡水等河北多个城市陆续开疆拓土。在产品方面，金地拿出了“金地健康家”产品解决方案。从产品户型到景观园林这些硬件上的调整，再到“无触碰社区”、“春雨医生”这些软件上的提升及资源的结合。“金地健康家”已经开始应用在石家庄的金地格林郡、风华大境、玺悦府三个在售产品中。 在二月份，金地拿到了桥西玉村的两个地块，跟之前的三个项目不同，金地在玉村的地块体量较大，二环沿线配套纯熟，给金地提供了更大的舞台施展拳脚。在经过充分的土地价值论证和客户调研数据分析之后，刘轶和他的团队决定将金地的峯范系落在这个地块之上，定名为“金地·阅峯”。 刘轶向我们介绍说，峯范这个产品源于纽约，它对应的是城市的先峯力量。这部分的人群也可以称之为“都市新生代中坚的城市精英”，他们会有三个时代共性：“便捷科技、精致时尚和成长关怀”，作为上有老下有小同时又有明确价值取向的一群人，“金地·阅峯”提供的是足以匹配他们的好产品。 一是“金地健康家”的产品解决方案在这个项目上将得到充分的展现，除了落地人脸识别、蓝牙传输等先进技术，还重金增配了无触碰设备及电梯内消杀系统，形成归家健康防线让业主无忧归家。同时，为了业主能享受金地健康家式的生活方式，金地·阅峯社区涵盖了低密装配式建筑、多元主题的园林空间，全三面宽的户型设计等众多健康生活元素，是值得让石家庄期待的好产品。 二是项目对面是由金地承建的桥西区知名小学的分校，作为石家庄教育资源最为集中的桥西区，这一所能够排名前三的省重点小学分校，足以让他们傲视石家庄绝大多数项目的教育配套。 三则是金地将首次把他们引以为豪的“网球资源”带到石家庄，融进金地·阅峯当中。作为中国“网球圈”内的隐形大佬，金地不仅签约了王蔷、彭帅等许多网球明星， WTA总决赛、中国网球发展基金、深圳ATP网球公开赛、弘金地国际青少年网球巡回赛等中国网球重大赛事及机构背后都有金地集团的身影。 如果说在一块土地上打造一个好的产品是一场“格物致知 知行合一”的探索之旅，那么，如何更好地融入这个城市，让更多人了解金地，则是需要来一场“书生意气 挥斥方遒”的热情洋溢的落地探险。 在笔者看来，刘轶已经做到了，他走进人群中，贴近这片土地，聆听来自这个城市的声音，他在好产品如何最大化发挥土地价值这个问题的思考中，选择了“适配”这个关键词，金地石家庄，未来可期。 以下为与刘轶先生的对话精选： ：2018年进入石家庄，两年接连拿下市内四区的五个地块，金地在石家庄的战略布局是怎样的？ 刘轶：金地在石家庄是全域布局，无论是市内四区还是新三区，在项目选择的时候，会结合每一个片区具体的竞争情况，采取不一样的价格策略，有一个合理的经营成本。 除了在石家庄以外，金地在7月初已经首进邯郸，下半年可能会投入一些精力到保定。机会性的会关注衡水和邢台的进驻机会，当然，主战场肯定还是会在石家庄。 ：如何看待下半年石家庄房地产市场？ 刘轶：首先政策层面上我认为不会有大的动作。其次，石家庄这两年的市场其实呈现了一个比较显著的特点，随着全国性房企的进驻，土地供应的方面，一二级的项目运转的速度明显在加快，全国性房企二级的运营节奏本身就会比本土房企要快一些。 从数据上来看，石家庄的成交量跟供应量的关系还是比较健康的，今年石家庄整体的成交量，我认为会微涨，归结于供应量的大幅上涨。同时会呈现出板块的分化越来越严重，不同企业之间的分化也会越来越严重的趋势。
对于拥有品牌优势的房企而言，代建业务不失为兼顾规模与利润的有力武器。不过，面对众多入局者，作为“代建新兵”的金地，想要占据更大的市场份额，似乎并不容易。 随着行业天花板的临近，房企整体增速放缓已成大势所趋。如今，房地产经营逐步向分工更为精细化的方向转变，代建业务随之快速崛起。 在这种背景下，金地集团（SH.600383）正加速在代建领域的拓展布局。继月初首度中标深圳一宗城市更新项目后，金地代建近日再度出手，将广州新华保险大厦项目收入囊中。 对于拥有品牌优势的房企而言，代建业务不失为兼顾规模与利润的有力武器。不过，面对众多大大小小的入局者，作为“代建新兵”的金地，想要占据更大的市场份额，似乎并不容易。 金地代建加速扩张 近日，金地成功中标广州新华保险大厦代建项目，借此实现了在广州的布局。 据悉，新华保险大厦总投资额约30亿元，未来将建设成为180米高的超高层写字楼。这是继深圳福田科技广场、深圳深信服科技总部大厦后，金地集团再度中标城市地标级写字楼代建项目。 事实上，这只是金地管理加速代建业务拓展的冰山一角。 进入2020年，金地代建先后进入沈阳、三河、成都、温州等多个城市，保持着高速发展的姿态。截至5月底，金地代建业务已在东南、华南、华中、东北、华北、华东、西部全国七大区域落子，布局20余座城市，累计管理面积超800万平米，涵盖政府公建、住宅、办公、产业园、商用等多种物业类型。 期间，为适应公司的快速扩张步伐，金地管理还顺势成立了温州政府代建事业部及深莞政府代建事业部，初步搭建了总部、事业部、项目中心（部）的组织构架。 虽然金地早在2006年的时候就涉水代建领域，先后参与深圳福田科技广场、龙悦居等项目建设，但其发展步伐并不快。直到2018年5月，金地集团将代建业务独立为一级子公司，由集团副总裁郝一斌亲自挂帅，该板块在公司中的地位才凸显出来。这也为后来代建业务的快速拓展提供了条件。 在知名地产分析师严跃进看来，如今代建业务存在着较多的市场机会。随着存量时代的来临，金地有望借助代建板块，在规模上实现新的突破。据悉，成立刚满两年的金地管理，计划在2020年实现100亿元的销售目标，规模野心可见一斑。 不过，与代建领域的头部企业相比，金地管理的规模明显仍处在初级阶段。资料显示，绿城代建、建业代建于2019年的销售额分别为664亿元、283.2亿元。同期，金地管理的销售额为76亿元。而据了解，TOP20房企中至少有8家已开展代建业务，且华润置地（HK.01109）、绿城等企业已有了相当的规模。 显然，无论在集团内部还是在行业里，金地管理要想占据一席之地，仍尚需时日。 代建蓝海挑战重重 金地发力代建业务的背后，是代建市场的潜力正被广泛关注。 绿城中国高管李军曾指出，代建有望占到地产行业10%的市场份额，达到万亿规模。随着行业天花板的临近，代建无疑是房企冲刺规模和保障利润的重要砝码。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产表示，与传统房地产开发业务相比，代建业务风险相对较低，收益率也高。 这是因为，在代建行业，房企一般并不需要投入大额的土地支出，而仅仅进行轻资产的输出。而在计算房企规模的时候，代建业务也会被包含其中。如成功突破2000亿销售额的绿城中国（HK.03900），其三分之一的销售额便是来自代建板块。 经过两年多的发展，目前金地管理已形成了政府代建、开发代建、配资代建、顾问咨询四套输出方案。 所谓政府代建，是房企帮助政府建设保障房和市政设施，行业内，代建收入可以达到建安工程的3%。商业代建，则是品牌房企帮助其它小开发商代建项目，通过输出品牌和管理，提升产品的市场价值。作为代建方，利润能达到销售收入的5%至8%。 如今，中小房企融资不畅，拥有品牌优势的房企，还可以携带资本介入代建项目，不但能够获取品牌、管理费用，还能够赚取利息差价。据了解，金地代建推出的“配资+代建”的打包服务里，金地集团旗下的稳盛基金扮演着重要角色。而在金地代建项目中，资本代建占据了近一半的比重。 得益于较快的发展速度和资金优势，金地管理也很快在代建领域尝到了甜头。2019年，金地代建业务收入3.9亿元，净利润为1.11亿元。 然而，不可忽视的一点是，房企在进行品牌、管理输出的同时，代建方的企业形象、市场口碑也会受到合作方波及。典型如绿城，多次因为合作方“不给力”，饱受负面新闻困扰。今年年初，因开发商出现资金周转问题，江苏启东的绿城·玫瑰园未能及时交付，导致业主多次维权，作为代建方的绿城品牌也深受其累。 对此柏文喜称，房企既需要通过自营项目去维护品牌形象，也有必要在代建业务中强化和突出自身品牌，并以产品品质和优质服务去做好自身的市场形象。 据了解，在承接代建业务之前，金地管理会按照自投项目标准对项目的可行性进行严格而详尽的调研，也会对项目及委托方进行背景调查。金地管理董事长郝一斌曾强调："金地管理和金地集团的品牌必须是相互促进的作用。” 然而，随着公司对规模的追逐以及管理半径的扩大，品牌形象的维护也会变得愈发艰难。金地集团又将如何应对？蓝鲸房产会持续观察。
金地集团董事长 凌克 6月12日，金地集团董事长凌克在中城联盟直播论坛上做了题为《未来已来，面向未来的房地产能力建设》的主题分享。一如他向来被贴上的“理工男”标签，整场演讲沉稳清晰，动辄列出一串数据或案例，务实、严谨。 凌克指出，在地产智联时代，企业要从提升经营管理的全面信息化能力，建立互联网的客户交互能力，加强建筑的数字化、工业化和定制化能力，提升服务的AI化、智能化能力等四条路径全面提升信息化水平，努力实现新的快速增长。 房地产行业拐点已至，10年后新房市场或回落至2008年 在直播论坛上，凌克首先系统回顾了近二十年来中国房地产市场发生的巨大变化，深入分析了未来行业发展趋势。 过去20年，中国房地产市场发展呈现怎样的基本情况？实际上，国内房地产行业真正起步是在1998年，一直到2008年，整个市场取得了高速发展，不管是销量还是房价都获得了跨越式增长。这是因为地产商采用了高周转的发展思想，快速拿地、快速销售、快速建设、快速结转，整体以快周转为基调。所以过去10年间，中国房地产市场发展速度非常快。 但随着调控政策进一步深入，以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。如今，房地产行业的拐点已至、房企的黄金年代已经过去成为业内共识。 凌克判断，2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降，预计到2030年，年新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年销量水平。而价格方面则会根据经济发展情况和国民收入情况，呈波段型上升。与此同时，国内房地产市场将由过去的“同起同落”演变为“城市分化”，背后原因在于政府推行的“一城一策”。 加快新技术应用，开启地产智能化时代 在谈到企业实现上述能力的增长时，凌董从柯布—道格拉斯生产函数切入，指出在劳动力和资本投入增长的边际效应减弱的情况下，生产产出的增长，将很大程度上取决于科技的进步和新技术的应用。近年来，云计算、大数据、人工智能等新兴技术的快速发展，推动了传统产业与新技术的加速融合。数字经济为促进经济可持续发展提供强大内生动力，更是推进实体经济转型升级的新动能，房地产企业也是这一伟大变革的实践者和参与者。 凌董表示，要实现地产行业智能化和新增长，重点要从四个方面提升信息化水平： 第一点，是提升企业经营管理的全面信息化能力。通过集约化经营、精益化管理和智能化决策，实现公司各个经营管理系统的信息化，提高管理精细化水平，为公司决策提供科学依据和相关信息，进而提升公司的经营和管控能力； 第二点，是要建立互联网的客户交互能力。现在有众多工具可以进行客户描摹和分析，也出现了更加精准的客户跟进系统，即智能化客服，这些都能够帮助地产企业更加细致地做好来访成交客户分析，进行产品定位和广告精准投放，帮助企业更好地开展商业和社区的运营。同时移动互联网可以帮助企业在大数据基础上进行更为精准的人工智能算法，预测和挖掘增量客户可能的方向，实现大数据对公司营销的有效助力，这就是人工智能在行业深层次的应用。移动互联网带来的交易变革和客户体验的变革，在移动互联网时代，全面的线上房源信息、置业咨询、数字化开盘、社交分享、线上签约将不断出现，透明便捷的数字化全流程将成为线下交易的有力补充；此外，AR（增强现实）、VR（虚拟现实）和IoT（物联网）技术的广泛应用正在让客户体验不断发生变化，在浸入式体验、围绕生活场景建立体验和房屋内个性化客户定制应用场景都在发挥作用。 第三就是建筑数字化、工业化和定制化能力。BIM技术不仅可以实现建设工程全生命周期的覆盖和三维可视化模拟，还可以进一步提高规划水平、建造效率和降低成本。此外，BIM技术和物联网技术的综合应用，能够为更多家庭提供数字化的智能服务。 凌董指出，建筑工业化正在中国各地广泛应用，相信在未来的几年，这一趋势将更加凸显，并帮助地产公司持续提升经营效率。而装配式建筑技术的日趋成熟，智能制造的广泛应用和智慧工地的不断完善，则将使建筑工业化水平得到不断提升。 在建筑定制化能力方面，越来越多的开发商致力于为客户提供不同的定制化产品。这一能力不仅仅体现在灵活、可选、可变的户型设计，还可以通过可选模块实现客户个性化的需求。 第四点，是服务的智能化、AI化能力。在智能化时代的今天，AI技术已经在众多行业得到广泛应用，无人驾驶、人脸识别、语音识别等新技术让人们的工作和生活变得更为便捷。同样，在地产增值服务方面，智能化服务也越来越多地出现在房屋管理、智能家居和社区服务中，为人们提供便利。 聚焦粤港澳大湾区，产业地产优势突出 粤港澳大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。近年来，多重政策利好下的粤港澳大湾区逐渐成为房企的必争之地。演讲结束后，有听众在交流环节就“金地后续如何布局大湾区”向凌克提出了疑问。 凌克表示，粤港澳大湾区是一个非常重要的湾区。在全世界来看，当前和未来的粤港澳大湾区都是全球顶级湾区。“金地发源于粤港澳大湾区，发源于深圳，在大湾区有全面、深入的产业布局，在未来金地也会同粤港澳大湾区一同成长、发展。” 他指出，粤港澳大湾区各个城市的地理位置和开发程度不一样，金地的发展策略也会因地制宜，对于深圳这样开发程度非常高的城市，金地主要是要做好旧改的建设和运营。同时，金地在广州、佛山、东莞和粤西也在持续进行开发。“总体来说，就是要做好住宅、办公楼、产业园区等不同形态、不同业态的产品。” 值得一提的是，在大湾区产业地产方面，金地独具优势。凌克透露：“在深圳，我们开发科技园区的时间最早，而且拥有非常多优秀的客户，比如中国的大疆，美国的英特尔、亚马逊、英伟达，日本的松下等国内外知名企业都在园区内设立了研发中心。”接下来，金地将不断增强招商能力、产业研究的能力和投资能力，努力打造一个集产业园区开发、招商、运营和投资为一体的综合型园区开发公司。 写在最后 事实上，面对国内房地产市场开始步入的平稳缓慢增长时代，凌克一直在探索房企增长底牌。过去一年他对内要求“提质增效”，掌舵金地集团迈过2000亿元销售门槛的同时，40.5%的综合毛利率与24.5%净利率在同行中表现亮眼，净负债率也保持行业均值之下。 这便是凌克一贯奉行的平衡哲学，即不主张一味追求规模，坚持规模和效益平衡。也正因如此，他不看好房企的高杠杆增长模式，主张借助科技突破增长瓶颈。相关的科技基因也向来在其掌舵的集团有所体现——“理金地”一早确立了“科学筑家”企业使命，擅长互联网与人工智能领域投资和应用。 赌博已成为过去式，未来立足于理性。在被问及金地今年的土地投资策略时，凌克非常直接：“我们一般不会追高。”等过一段时间，更多土地推出来，其他房企现金也被消耗了一部分，土地市场更加理性的时候，金地可以做更多土地投资。 这就是金地，寻求在结构性发展机会中，获得有质量的增长。
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