2020年过去了，佳源国际仅完成了全年销售目标的不足九成。 1月13日晚，佳源国际控股有限公司发布2020年销售简报。公告显示，2020年全年，该集团合同销售金额约308.28亿元，同比上升约7%；合同销售面积约274.34万平方米，同比上升约12%。 不过，在2020年3月举行的业绩发布会上，佳源国际曾表示，2020年的销售目标为360亿元。据此计算，2020年，佳源国际完成了年度销售目标的85.6%。 12月销售均价降2093元，大股东“出手相救” 对于实现目标，佳源国际此前曾信心满满。 “鉴于我们的现状，我们有信心、有能力实现这样的目标。”佳源国际控股副主席兼总裁张翼在业绩会上这样表示。 然而到了2020年6月末，佳源国际仅完成全年目标的32.42%。彼时，佳源国际控股董事会主席沈天晴仍表示，下半年将重点推进新增土储的推盘计划，对全年销售目标的达成充满信心。 随后，佳源国际开始“降价促销”。 2020年12月，佳源国际合同销售金额35.03亿元，同比持平；合同销售面积约29.79万平方米，同比上升18%。据此计算，佳源国际12月平均销售单价为11758.9元每平方米。 而2019年12月，佳源国际平均销售单价为13852元每平方米。据此计算，上个月佳源国际销售均价较上年同期下降2093元每平方米，降幅达15.1%。 在业绩未达标的背景下，沈天晴决定“出手相救”。 1月14日，佳源国际与大股东沈天晴订立买卖协议，将向沈天晴收购鲁源投资的全部已发行股本，初步代价约72.48亿元。 其中，34.21亿元将透过发行可换股债券予以结付；27.72亿元将透过发行及配发8.4亿股代价股份予以结付；剩余10.55亿元将以现金予以结付。 公告显示，重组完成后，佳源国际将持有三个青岛项目及一个威海项目。其中，青岛项目主要包括大型住宅综合体，批发及零售、信息技术研究以及商业办公室开发。威海项目为一个具备购物中心及其他配套设施的住宅综合体项目。 值得注意的是，鲁源投资于2020年9月30日的调整后资产净值约为76亿港元，相当于人民币64.42亿元。据此计算，本次收购资产净值折让约4.66%。 “此次收购事项已履行沈先生把非上市业务持续注入到上市公司的承诺。”公告亦表示。 沈天晴持股比例逼近75%，境外发债利率高达12.5% 事实上，沈天晴在2020年中期业绩会上就表示：“我愿意将我私人公司的资产，未来逐步注入到上市公司。” 据沈天晴在业绩会上透露：“整个集团的地产板块，约六成的地产业务在我的私人公司名下。” 2018至2019年间，佳源国际向大股东沈天晴共进行了3次关联交易，用于收购物业开发项目，交易总对价近55亿元人民币。这些收购分别占佳源国际2018年和2019年拿地预算的13%和59%。 其中，2018年6月，佳源国际以6.93亿港元的代价收购了沈天晴持有的数宗上海项目；2018年9月，佳源国际收购物业公司佳源服务的全部股权，代价为6.89亿港元。 2019年8月，佳源国际收购沈天晴持有的安徽省物业开发项目，代价48.41亿港元。上述收购项目中，多以发行新股及现金相结合作为收购代价。也因此，沈天晴的持股比例从55.41%上涨到了此次交易前的69.74%。 根据本次公告，在配发股份完成后，沈天晴的持股比例将达到74.93%。此外，本次交易除配发股份外，还发行了相同转化价的可换股债券。 若其全面行使可换股债券附带的转换权，沈天晴的持股比例或将达到79.31%，届时可能会触发港交所关于公众持股数不低于25%的规定。 而如果沈天晴的持股比例控制在75%以内，则意味着佳源国际后续无法通过发行新股的方式向沈天晴收购新资产。 而现金方面，截止2020年上半年，佳源国际现金及银行结余仅为人民币91.3亿元。 佳源国际选择通过发行债券筹集资金。其中最近一期是2020年11月，佳源国际增发2.5年期美元债，增发规模1亿美元，票面利率高达12.5%。
王鸿 12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 谈到明年房地产市场的走向，佳源国际CFO 张翔表示，国内地产走向是与政策息息相关的，与监管政策的松紧相挂钩，出台的“三道红线”是一个长期改变市场的政策，代表监管机构对行业的长期监管。保守来看，今年在疫情的影响下，地产行业在政策上会有些偏向，但明年疫情改善，其他行业会好过一些，地产在监管上会严厉些，这样的可能性比较大。但地产是中国经济的引擎与压舱石，是一个十几万亿的大的市场，机会很多，城市化建设和居民住宅改善需求强劲，明年地产行业要在大的机会中谨慎前行。 他认为，三道红线下地产公司拿地速度一定会放缓。过去通过债务增加来撬动规模扩张的发展模式现在是走不通的，三道红线的目的是通过限制地产公司债务端的总量来减缓公司发展的速度，未来弯道超车的机会很少。 张翔表示，佳源国际去年已经主动降杠杆，比政策更早。佳源国际本就不是以规模增长为首要目标的地产公司，公司去年买地金额占整体现金回笼的15%，整体杠杆就降下来了。今年，公司拿地比重内部控制在现金回笼的35%左右，在行业也属于比较谨慎的水平。 在融资方面，他表示，今年能明显感觉到，国内机构之前融资主要是看规模，而今年下半年，很多金融机构的风控会参照房企三道红线踩线情况。财务信用结构有一定红利的企业会得到关照。佳源国际融资渠道有美元债、银行开发贷、信托融资等。今年公司着力改善融资渠道和负债结构，去年佳源国际信托占公司整体融资的47%，今年增加了很多银行开发贷，信托比例下降到了25%左右，同时今年抓住市场窗口发行了多笔美元债优化债务年期，明年融资渠道和负债结构都会有进一步的改善。更多观点：正荣地产：年内非银占比降至10%以下正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速联合国际孔令彦：3条红线或将加剧房地产商信用两极化克而瑞证券孙杨：中小房企美元债投资收益高，风险要分而观之
8月12日晚间，佳源国际发布2020年中期业绩报告。 财报显示，2020年上半年，佳源国际控股实现收益约85.59亿元，同比增长27%；毛利润32.03亿元，同比增长27%；毛利率为37%，同比上升2.3个百分点；净利润15.89亿元，同比增长12%。 业绩增长的背后，佳源国际多项负债数据却在上升。其中，今年上半年融资成本增幅约为102%，一年内发行债券多达8次，平均票面利率高达13.4%。 自持物业租金收入1.1亿，公允价值下跌亏损1.26亿 财报显示，2020年上半年，佳源国际录得合约销售额116.71亿元，同比增长33.8%。 过去几年，佳源国际的业绩一直保持较快增长。2015年到2019年，其销售额复合增长率达到65.8%。 资料显示，2019年，佳源国际实现合约销售额288.6亿元。在此基础上，佳源国际提出的2020年目标是实现销售360亿元，较2019年增长25%。 据此计算，佳源国际上半年目标完成率为32.42%。 但与此同时，佳源国际销售均价却在下降。根据运营数据，今年前7个月，佳源国际销售均价为1.08万元每平米，而去年同期，每平米均价为1.31万元。 财报显示，今年上半年，佳源国际实现收益85.59亿元，同比增加约27%。具体来看，佳源国际收入主要来源于物业开发、物业投资及物业管理服务。 其中物业开发收益为81.83亿元，占总收益比重为95.6%，同比增长26%。 “收益增加的主要原因是由于2020年上半年交付已竣工的长三角预售物业所致。”佳源国际表示。 收入与费用方面，今年佳源国际的三费支出均较上年同期有所上升。其中，销售及营销开支1.55亿元，同比增长43.5%；行政开支1.97亿元，同比增长12.57%。 佳源国际表示，销售费用增加主要是由于向物业代理支付的销售佣金增加所致。 另外值得注意的是，佳源国际今年上半年投资物业较上年同期发生较大减值。 财报显示，今年上半年，佳源国际投资物业公允价值变动净亏损1.26亿元，而去年上半年，佳源国际投资物业公允价值变动录得1.7亿元正向收益。 项目开发后，一些房企会保留部分房地产所有权，用以赚取租金收入。佳源国际将这部分投资物业以市场售价的公允价值入账。财报显示，佳源国际自持项目共25个，2020年上半年实现租金收入1.1亿元。 显然，上述自持物业租金所得收益尚不足弥补公允价值下跌带来的损失。 财报显示，佳源国际自持物业主要分布于扬州、泰州、宿迁、常州、南京、上海等地区。 此外，今年上半年，佳源国际录得其他亏损1.54亿元，而上年同期为0.17亿元，同比增长超8倍。 佳源集团在财报中表示，该笔亏损主要由于持有金融资产的公允价值下跌亏损人民币0.22亿元，以及衍生金融工具投资导致的亏损1.35亿元所致。 净流动资产缩水，流动负债同比增10% 财报显示，佳源国际今年上半年净流动资产为136.3亿元，比上年同期缩水5.95亿元。 净流动资产缩水主要由于佳源国际上半年流动负债大幅度提升所致。财报显示，截至2020年6月30日，佳源国际流动负债达396.29亿元，上年同期为359.49亿元，同比上升10.23%。 房地产企业的流动负债通常包含两部分，一部分系销售期房预售的合同款，在财务确认中确认为预收款项，该笔负债将在未来房屋交付后确认为营业收入。 另一部分则是有息负债，包括优先票据等。 因此，如果当期流动负债增长主要由于预收款项增加所致，则意味着企业销售收入的增加；而银行借款及优先票据增加，意味着偿债压力增大。 中报显示，佳源国际的流动负债扩张恰恰是有息负债增加所致。佳源国际有息负债主要由银行及其他借款，以及优先票据组成，两者合计约195.7亿元，较2019年年末增长12.44%。 其中，一年内到期借款及优先票据合计约79.72亿元，较2019年末增长约60%。 此外，截至上半年末，佳源国际现金及现金等价物总额约78.89亿元，与一年内到期债务基本持平。 截至今年6月30日，佳源国际流动负债中优先票据达49.22亿元，而上年同期仅为3.14亿元，是去年的14倍。 截至今年中期，佳源国际预收款项为186.45亿元，去年同期为199.4亿元，同比减少6.49%。这或说明，佳源国际今年预售房屋所得金额较去年上半年出现下滑。 此外，非流动负债中，银行及其他借款录得较大增幅。上年同期为74.62亿元，本年为93.13亿元，同比增长24.8%。 其中，截至今年6月30日，银行贷款合计47.78亿，较上年同期的40.6亿元同比增长17.68%；有抵押的信托贷款23.83亿元， 同比增长84.4%；其他贷款3.71亿元，同比增长1.36%。 值得注意的是，佳源国际上半年融资成本大幅提升。中报显示，今年1至6月，佳源国际融资成本高达1.53亿元，去年同期为0.76亿元。 “融资成本增幅约为102%，乃由于2019年下半年已发行优先票据增加所致。”佳源国际在财报中表示。 据统计，自去年7月至今年6月的12个月内，佳源国际累计发债多达8次，发行债券总额7.7亿美元，折合人民币约53.45亿元，平均票面利率高达13.4%。 其中，2019年7月，佳源国际发行一笔金额2.25亿美元的优先票据，于2022年3月到期，票面年利率13.75%。 2019年10月，佳源国际发行一笔金额2亿美元，2023年2月到期的优先票据，年利率13.75%。 最近一次是2020年6月，佳源国际发行一笔金额1.2亿美元、一年期优先票据，年利率11.75%。
带着保持规模扩张以及改善利润率的希冀，佳源服务的此次IPO最终能否如愿？ 从资本市场来看，今年的端午节属于物管行业。 在荣万家、雅居乐雅城、合景悠活先后递交招股书后，6月26日，佳源国际（HK：02768）子公司佳源服务亦递交了招股书，成为了当周第四家赴港上市的物管企业。 过去数年中，佳源服务通过不断的收并购，保持着高于行业的规模增长，在物管行业当下的跑马圈地时代中，守着自己的一席之地。但同时，随着签约面积增速的放缓，以及业务中出现的短板与缺位，佳源服务规模进击路上的隐忧也开始逐渐显现。在此背景下，这轮被赋予更多意义的IPO显得尤为重要。 保持规模扩张的砝码 时间进入6月下旬，物管行业的资本浪潮骤然掀起。 在不到半个月的时间内，金融街物业、弘阳服务、正荣服务相继通过聆讯，荣万家、雅居乐雅城、合景悠活先后递交招股书。6月26日，佳源服务成为这轮资本潮涌中的又一朵浪花，在向港交所递交招股书之后，走出了拆分上市的第一步。 在业内人士看来，分拆物管公司上市对开发商的品牌以及知名度都有积极作用，同时更是一种重要的融资手段，随着物管进入跑马圈地时代，有条件的物管企业通过IPO获得更多资金以支撑后续扩张，已成为常规选项。 过去的一年，物管行业资源进一步向头部企业集中。根据中指院数据，物管行业百强企业市场占有率首次超过40%，同时企业规模的增速亦随着梯队靠前而提升，包括碧桂园服务（HK：06098）、保利物业（HK：06049）、雅生活服务（HK：03319）等头部企业在管面积在2019年均同比增长超过50%。 在此背景下，佳源服务亦展现出极强的进击欲。过去两年，佳源服务多次出现在收并购市场，陆续收购了嘉兴星洲、杭州民安、重庆中农国信、湖南华冠、湖南华泽等多家物管公司，其在管物业的总建筑面积由2017年末的1400万平方米迅速增至2019年末的2610万平方米，复合年增长率为36.5%，大幅领先百强约20%的整体增速。 有业内人士表示，毋庸置疑物管企业拥有良好的自我造血能力，但“规模竞速”的行业大环境下，想要快速抢占更多市场份额便意味着需要更多资本的助力，其中又尤以母公司支持较弱的物管企业诉求强烈。 然而，在佳源服务对规模诉求愈发强烈之际，母公司佳源集团及实控人沈天晴却于2019年遭遇了“水逆”。 2019年，沈天晴手中最重要的A股、港股平台双双受挫。其中，年初由一起“乌龙”引发的闪崩使得港股平台佳源国际市值眨眼间蒸发了八成，而通过4.32亿元拿到控股权的A股美丽生态（SZ：000010），也在2019年被戴上“*ST”的帽子，被实施了退市风险警示。 余波之下，佳源集团过了一年的“紧日子”，并频繁高息发债。自2019年下半年相继发行的多笔优先票据票面利率均创下了历史新高，达到13.75%。近期，其融资利率虽有所下降，但依然保持在11.75%。 与此同时，2019年，佳源服务规模进击路上的隐忧也开始显现。与高速增长的在管面积相比，公司的签约面积增速并不突出，作为保障公司未来发展节奏的指标，截至2019年末佳源服务签约面积仅同比增长18%，与此前25%左右的增速也有所下滑。 显然，若能顺利实现IPO，将为佳源服务保持高速发展增添重要的砝码。 希冀补足业务短板 在追求规模之余，佳源服务或许对本次IPO有着更多希冀。 纵观近年进行IPO物管企业的融资用途，利用上市融资发力收并购快速做大规模几乎成为每个企业的必然选项，除此以外，强化增值业务亦是不少物管企业所募资金的主要用途之一，佳源服务亦在其列。 根据佳源服务的计划，满足社区及客户的拓展社区增值服务是其未来的发力点之一。在招股书中，探索并扩展定制的旅行计划、财富管理咨询以及移民和留学咨询服务等具体业务均写入未来规划中，旨在进一步强化多元化的服务业态。 可以看到，近年来，社区增值服务逐渐成为物管企业的核心业务之一，其中，高毛利率是其受到青睐的主要因素。根据披露，在2019年，包括彩生活（HK：01778）、碧桂园服务、新城悦服务（HK：01755）等头部企业增值服务毛利率均超过50%，成为企业赢得利润的重要推手。 “目前各类社交平台等都是基于互联网的概念而形成的，而只有社区是一个具有实体含义的圈层概念。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，换言之，社区增值服务真正的核心就是做平台，业主各类需求有很多，通过社区增值服务可以串联起来，其背后是一个非常巨大的商业盈利价值点。 对于佳源服务来说，增值服务同样是其业务最“赚钱”的一项，在2019年毛利率达到了35.1%，远远高于非业主增值服务的25.6%以及物业管理服务的22.1%。 然而，社区增值服务却是其三条业务线中最薄弱的一环。翻阅招股书可以看到，虽然在过去三年，社区增值服务与企业同步实现翻番增长，但2019年，其2175万元的营收占公司总营收的比例不超过5%。根据中指院数据，目前在港上市企业社区增值服务收入占总营业收入的比例约在3%-30%之间，这意味着佳源服务的社区增值服务仍位于上市企业的底部区间，与行业整体步伐存在着差距。 在“三足”中的社区增值服务业务缺位之下，佳源服务在过去三年中毛利率表现并不理想。根据披露，佳源服务2017年-2019年其毛利率分别为21.8%、23.8%及23.9%，而同期在H股上市内地物管企业平均毛利率均在30%左右。 在本次IPO中，佳源服务无疑寄托着对社区增值业务增强的想法。不过，亦有观点认为，对于社区增值服务发展，仍需从企业自身实际情况与资源情况出发，选择需要慎重。 而严跃进则建议，要做大增值服务，既要有创新思维，也有要扎实服务理念。从创新思维看，不能简单以社区食堂、社区医疗等来开展工作，否则成本会很高，比如说目前有部分物业公司通过物业管理小哥来进行电商直播，这提高了业主的关注点，同时也促进了社区生鲜等业务的发展，这都具有很强的创新性。而从服务的角度看，更要强调持续服务、真心服务的导向，这才具有积极的价值。 随着佳源服务拆分上市的启动，已经拥有5家上市公司的佳源系资本帝国，又有了进一步壮大的契机。而带着对保持规模扩张以及改善利润率的希冀，此次佳源服务IPO最终能否如愿？蓝鲸房产将持续关注。
6月28日，上清所信息显示，佳源创盛控股集团有限公司拟发行2020年度第四期中期票据。 根据披露，佳源创盛本期基础发行规模为5亿元，发行金额上限为10亿元，期限3年，固定利率，根据簿记建档结果确定。所募集的资金将全部用于偿还发行人有息债务。 而两天前，佳源集团还公布了分拆物业上市的招股书。 佳源集团和佳源创盛均为同一实控人控制下的企业。6月26日晚间，佳源国际旗下佳源服务向港交所提交招股书。值得注意的是，这是本周继荣盛发展、雅居乐、合景泰富后，第四家向港交所提交招股书的房企物管公司。 连续两年融资净现金流为负，美元债券利率达11.75% 近段时间，佳源系接连融资，或与其现金状况有关。 6月24日，佳源国际发布公告称，拟发行2亿美元利率为11.75%的优先票据，已向联交所提出申请。 一个月前，5月24日，佳源创盛控股集团有限公司新增股权出质。出质股权数额5000万元，质权人为中航信托股份有限公司，登记日期为2020年05月20日。 去年，佳源国际共发行了6笔优先票据，规模合计7.42亿美元。其中，两笔合计2.5亿美元的优先票据利率达11.375%，4笔合计4.925亿美元的优先票据利率达13.75%。 2019年5月2日，佳源国际发行一笔2022年到期的2.25亿美元的优先抵押票据，票面利率达到11.375%；2019年下半年，佳源国际9月、10月先后发行的两笔美元优先票据票面利率均达到了历史新高的13.75%，较往年出现了大幅提升。 在高息发债背后，2019年佳源国际的资金来源也发生了变化，信托贷款的使用比例已远远高于银行贷款。 2019年报显示，佳源国际连续两年融资净现金流为负。年报显示，佳源国际2018年融资活动现金流净额为-35.35亿元，2019年下降至-78.99亿元。 年报显示，截至2019年末，佳源国际银行贷款由2018年末的66.46亿元下降至40.61亿元，与此同时信托贷款由58.31亿元增至77.03亿元。 去年物业服务营收4.54亿，分拆上市或缓解佳源融资压力 在2019年的业绩会上，佳源国际副主席张翼就曾透露过推进物业分拆上市的消息。分拆物业进行融资，对母公司而言，或将降低其融资成本。佳源服务在上市前的股东架构中，其控股股东为佳源国际控股，持有100%股份。 招股书显示，2017年、2018年及2019年，佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，复合年增长率为47.2%。 截至2019年，佳源服务已订约管理的物业总建筑面积约为3880万平方米，三年复合年增长率为21.8%。在管物业的总建筑面积，由2017年1400万平方米，增至截至2019年的2610万平方米，复合年增长率为36.5%。 其中，84.3%在管总建筑面积约位于长江三角洲地区。此外，浙江在管物业数量为74个，江苏有33个、安徽8个、上海4个。 与此同时，佳源服务的人工分包成本也在增加。2017年、2018年及2019年，佳源服务的人工成本分别占其服务成本总额的74.4%、72.0%及75.1%。同期，分包成本分别占其服务成本总额的8.8%、9.3%及9.8%。 佳源开发的在管物业是佳源服务的主要收入来源，包括佳源国际及佳源创盛集团。 2017至2019年，佳源开发的物业营收分别为1.63亿、2.35亿和2.9亿，分别占同期物业管理总收入的96.3%、90.8% 及79.4%。 物业管理服务费的收取上，佳源服务按照包干制和酬金制两种方式进行收取，大部分物业管理费按照包干费方式进行收取，2017年-2019年，佳源服务按照包干制收取的物业费占比99.8%、99.7%及99.6%。 利润指标方面，佳源服务毛利从2017年的4578万增加至2019年的1.08亿，复合年增长率为54.1%；净利润由2017年的1834万万增加至2019年的5021万，复合年增长率为65.4%。 佳源服务表示，上市后将寻求选择性投资以及收购机会以进一步发展战略联盟，丰富自身产品；投资于智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验以及用作部分运营资金。
值得注意的是，佳源服务是本周继荣盛发展荣万家、雅居乐雅城、合景泰富合景悠活后，第四家向港交所提交招股书的物管公司。 6月26日，佳源服务在港交所提交招股书。 值得注意的是，这是本周继荣盛发展（SZ：002146）荣万家、雅居乐（HK：03383）雅城、合景泰富（HK：01813）合景悠活后，第四家向港交所提交招股书的物管公司。 据了解，佳源服务是佳源国际（HK：02768）旗下物管公司，总部位于浙江嘉兴，业主植根于长江三角洲地区，具有15年的运营经验，主要从事向非业主提供物业管理服务及增值服务以及提供社区增值服务。 招股书信息披露，在管理规模上，截至2019年，佳源服务已订约管理的物业总建筑面积约为3880万平方米，三年复合年增长率为21.8%。在管物业的总建筑面积，由2017年1400万平方米，增至截至2019年的2610万平方米，复合年增长率为36.5%。 财务方面，2017年-2019年，佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，复合年增长率为47.2%；同期，其对应净利润分别为1834万元、3577万元及5021万元，复合年增长率为65.4%；2017年-2019年，佳源服务毛利分别为4578万元、7889万元及1.08亿元，复合年增长率为54.1%。 佳源服务表示，上市完成后，将寻求选择性投资以及收购机会以进一步发展战略联盟，丰富自身产品，并投资于智能化运营及内部管理系统，以提升服务质量及客户体验及用作部分运营资金。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估