2020年，国内房地产开发公司纷纷分拆旗下物管公司赴港IPO，绝大部分物管IPO均顺利以较高估值倍数发行，其中不乏高瓴、奥陆、雪湖等重磅著名投资公司身影隐现，更吸引腾讯、京东等互联网巨头前来重金参与，这些说明物业管理赛道仍被机构投资者长期看好，也从侧面证明物业管理行业的大浪潮仍在延续和深化。 近期，港股市场的整个物管板块展开了反弹。据富途行情软件所显示，物业服务及管理板块指数自低位起已反弹接近10%的幅度。整体上看，物管行业在资本市场已有回暖之势。 回顾全年，港股市场整个物管板块位居涨幅前三的上市公司分别为银城生活服务、永升生活服务和宝龙商业，其累计涨幅分别为221%、199%和150%。 2020年，非住宅物业管理企业，特别是商业物管上市公司得到了市场的青睐，如宝龙商业这类专注于商业零售领域的商业物业服务稀缺标的，其价值更是值得不断进行挖掘。 至截稿时间，恰逢宝龙商业（9909.HK）上市一周年，我们不妨来从各个维度对宝龙商业进行复盘。 一、物管行业进入“双城记”时代，要做“时间的朋友”就要选择龙头公司 查尔斯·狄更斯所著的《双城记》，其开篇就写出了一句传世名言——这是最好的时代，这是最坏的时代。用它来形容眼下的物管行业的发展状况，最贴切不过了。 自2014年彩生活上市以来，物管公司便纷纷谋求上市之路——2018年物管公司开始加速 上市步伐，2019年迎来了第一次爆发期，2020年更出现了整个行业扎堆上市现象，前所未有的大浪潮业已形成。截至2020年12月底，共计有17家物管公司成功登陆港交所，上市数量同比几乎翻了一番。 目前，主要业务在内地的上市物业管理公司（A股+H股）共有41家，而根据中国物业管理协会提供的数据，整个物业管理行业的收入规模已经超过万亿。 综合存量和增量的发展机会来看，我们认为物管行业仍处于成长阶段，未来数年或持续受益于房地产行业竣工周期及行业渗透率的提升。从行业竞争格局切入，当前百强物管企业的市占率仅约21%，与成熟市场相比存在较大差距，因此行业集中度提升也是大势所趋。 若拉长时间看，自2016年以来整个物业板块的估值都是维持在反复提升的过程当中。 但今年以来，港股物业板块的动态估值走势维持了震荡走势，年初和年末几乎在同一水平附近，当前整个物业板块的估值中枢约为30倍，这是一个历史最优的水平。其实看到下面这张图后，也就不难理解为什么在2020年物管公司要扎堆上市，因为估值中枢到了这个水平附近，再往上提升的空间或已经不多。这意味着我们的投资，未来在这个行业能赚到的钱大概率是来自于业绩增长的钱。 尽管，物业管理行业已经迈入了发展的黄金时代，但是不可否认，这也是一个残酷的大浪淘沙的时代，留下的剩者将有机会共享庞大的市场空间。因此，各方比拼的更是长跑能力。要以长期主义出发，要做时间的朋友，陪伴优质企业成长。 在这样大背景之下，龙头物管企业的价值会愈发凸显，也是未来持续吸引资金关注的对象。广发研报也对此现象作出了描述，今年以来，物管行业龙头企业的估值提升要远优于非龙头企业，结构性分化剧烈。 当整个物管板块上市企业数量增多之后，未来行业内部大概率会延续或产生三个分化：第一个是强弱的分化，第二个是细分领域的结构性机会，第三个是升级转型的分化。 第一个分化启发我们要选择龙头企业，而第二、第三个分化，告诉了我们要选择那些存在优势的细分领域，以及可面向未来且有能力实现智慧升级的大平台。透过复盘，我们认为这些特征都可以在宝龙商业身上可以找到，更具体的分析我们会在以下的章节来展开，这里就先不展开。 今年以来非住宅物业或商业物管这些赛道受到了市场的青睐，特别是具备稀缺性和不可复制性的核心标的。市场之所以看好非住宅物业或商业物业，其实是因为住宅物业管理的未来增量/增速容易被上游房地产开发所限制了，其次是物管社会化的浪潮，使得非住宅物业管理的渗透速度要优于住宅物业。 另外，非住宅物业相较于住宅物业普遍有更高的物业费，有更顺畅的提价逻辑和理由和更高的收缴率，最重要的是拥有更高的毛利率，在收入和盈利能力两个维度去考量，非住宅物业均优于住宅物业。而在疫情控制之后，国家推出鼓励消费的多项举措，特别是推出以“内循环”为主经济指导方针，实体商业零售的商业板块复苏的速度会更为显著，故而，像宝龙商业这类专注于商业零售领域的龙头企业将持续受益。 具体来说，相较其他商业地产运营商，宝龙商业产品线非常齐全，其也是国内少有的能建立和运营多种类型商业物业的运营服务供应商之一。若结合其自身的发展规划（如宝龙地产和宝龙商业在中期业绩发布会上提出的五年计划）考虑，不难发现，宝龙商业的发展和增长更具备确定性和持久性。 二、全面布局商业赛道，凝聚核心优势，打造智慧商业领头羊 以下我们想以规模扩张、赛道布局、地域优势，以及科技化与数字化转型领等几个方面来简单论述宝龙商业的基本面情况和投资价值。 A 规模扩张 按公告所示，2020上半年，宝龙商业的收入规模约为8.69 亿元，同比增长16.0%；实现净利润1.45 亿元，同比增长66.4%。这是在疫情影响最大的上半年所做出的成绩，实属难得。2020年上半年，公司在管商场平均出租率87.1%，较2019年底仅下降2.3 个百分点，可充分体现公司项目的优质和运营能力的强大。 截至2020年中期，公司的商业在管面积698万平米，合约面积990万平米，商业的合约面积/在管面积约为141.8%，上半年由于商业并无新项目开业，所以其对应的在管/合约面积并没有增长，上半年公司在管51个零售商业物业。另外，公司的住宅在管面积1165万平米，合约面积1991万平米，住宅的合约面积/在管面积约为170.9%，上半年住宅的在管和合约面积几乎没有增长，但储备丰厚，支撑未来数年的增长。 就全年来看，公司的内生性增长主要的来源乃集中在公司商业项目，其集中在下半年推出，据了解，宝龙商业在今年下半年计划集中新开业项目13个，开业面积135万平米，将为明年业绩增长提供保障，而按照2019年底披露的筹备计划，宝龙商业在2021年和2022年分别有27个和5个项目开业，另据悉，目前公司筹备中的项目共计有45个，其中40个来自关联母公司宝龙地产，5个来自于独立第三方，计划全部会在2022年前全部落地。 此外，宝龙地产和宝龙商业在中期业绩发布会上提出的五年计划表示，宝龙商业未来五年计划将新增100个商业项目开业，若按此计划的进度，宝龙商业未来五年的年均新增项目开业仅来自于宝龙地产的，就有约50个项目新增在管项目的预期。这是驱动公司在商业方面持续实现内生性成长的重要因素，而另一个方面就是随着商业景气周期进行提价和平均出租率的提升所带来的收入增长。 另一方面，透过外延式并购来增强其自身业态组合的构建和服务能力的提升、在管/合约规模的提升，宝龙商业在今年也做出了重要的突破——收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权。 据公开资料所示，浙江星汇的在管面积(含停车场)约89万平米，在管项目14个，是浙江省领先的轻资产商业管理公司，公司合作商户1000家，战略合作伙伴50家，其具有丰富的商业街运营的管理经验。通过收购浙江星汇，宝龙商业将显著增强自身的商业街运营实力，与宝龙商业所擅长的购物中心的产品线形成良好的互补，同时也符合公司深耕长三角地区的战略布局。通过收购在特定领域表现优秀的团队及其资源网络，进一步巩固了对公司长期发展更为重要的运营服务和管理能力、人才梯队的建设能力，这将支撑公司品牌输出、管理能力输出之下的在管面积的持续扩张。 收购浙江星汇是对公司现有业务的有效补充，同时将大大加快公司轻资产模式输出或拓展的速度，管理层也曾对外表示，未来还会以相似的并购思路延续到其他省份的外拓实践之中。 B赛道布局和地域优势 目前，聚焦在商业方面的优势，公司已经形成了“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”四大品牌，实现了低中高端定位的全覆盖。由此可见，相较其他商业地产运营商，宝龙商业产品线非常齐全。从定位于社区商业的“宝龙广场”和商业街的“宝龙天地”， 到中高端“宝龙城”，最后到定位高端商业的“宝龙一城”，公司各大商业品牌线定位清晰，差异化显著。主要瞄准中高端消费群体的宝龙商业，现已发展成为国内少有的能建立和运营多种类型商业物业的运营服务供应商之一，这种能力使得公司在业内具有稀缺性和辨析度。 公司深耕长三角的发展战略，确保了其长期业绩的稳健性，一方面，长三角地区城镇化率和人均可支配收入均高于全国平均水平，消费潜力旺盛，有利于公司在商业零售赛道的布局；另一方面，公司在长期深耕长三角区域拥有领先优势，长三角区域也是布局的主要布局阵地，2020上半年，公司在长三角地区的商业在管面积和住宅的在管面积分别占两项业务在管总面积的45.26%及55.13%，而按照2019年底公布的规划，筹备中的45个项目中，其中有35个位于长三角地区，数量占比高达 78%，建筑面积占比达到了80%。 最后，从行业竞争格局来看，长三角地区商业运营服务公司的集中度并不高，据招股书提供数据所示，2018年CR5的市场占有率为12.8%，因此作为长三角区域领先的商业物业管理企业——宝龙商业，未来可继续基于其在长三角的优势和布局，持续提升市场份额，进一步加强公司在长三角区域的优势。 值得一提的是，按照短中期的发展趋势，基于公司在长三角的优势，提升长三角项目的占比将显著改善公司项目整体的运营情况，提升盈利水平。 C科技化与数字化转型领先 2018年，宝龙商业和腾讯旗下附属公司结为战略伙伴，共同推出"纽扣计划"，双方共同开发"宝龙悠悠"和"宝龙商+"微信小程序，并将小程序和公司已有的PM系统进行整合，使得管理团队、商户、业主和消费者多方的数据可汇集到一个平台。 可见，宝龙商业在打造和构建智慧商业生态方面，与同业比较，存在较强的领先优势。 大行报告指出，用科技赋能物业管理，能够使得商业管理团队更好地整合商户资源、提升商业资产对客流量的吸引力，从而实现商业资产长期稳定的收入和确保资产的增值保值。换而言之，透过科技赋能和数字化升级转型，可大大增强消费者和商户、业主、品牌及各战略合作方对商业物业管理公司的粘性，同时通过提升服务附加值来最终达到业绩改善的目的。 三、结尾 经过上述盘点之后，不难发现，上市后的宝龙商业正逐步加速成长，随着公司新提出的未来五年规划，将继续加强在商业项目方面的布局，并且进一步聚焦优势所在的长三角区域，分享行业集中度提升带来的发展机会。 而其在外拓和轻资产收购方面，宝龙商业继续延着能力收购、团队或人才收购、业态收购等最终打造成为大平台的思路来进行，这也意味着，该公司在打磨运营和服务能力方面的付出和毅力是不能小觑的，这或许是公司商业项目拥有较高平均出租率的重要归因之一。 最后，据wind收录的数据显示，大行合共发布了17份研报，一致性评级为「增持」，而一致目标价为30.67港元，潜在上涨空间为28.85%，大行一致性预期的2020/2021/2022年公司的收入（E）和归母净利润（E）增速分别为25.5%/37.4%/35.0%和66.1%/42.9%/36.5%，按照该盈利增速预测，宝龙商业在2020-2022年按现价对应的预期估值（倍数）分别为43.3/30.5/22.4倍。 据此来看，虽然在过去一年宝龙商业累计涨幅愈150%，但其估值从中长期的角度仍处于合理水平，这表示长期持有公司的投资者，仍将有机会分享到来自公司长期业绩释放带来的成长和增值。此外，该公司在科技与数字化转型方面取得领先，有望进一步开创出新的盈利模式，这进一步为未来的稳步行进照亮的前路。
李兰兰 发自上海 2020年12月31日下午，“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 发布会现场，丁祖昱谈到，中国物业管理行业处于高速发展的进程中，市场规模不断攀升。物业管理行业市场整体集中度低，高度分散，各类企业绝对增长空间仍大。从规模表现来看，2020年中国物业管理行业管理面积为351.5亿㎡，同比增长13.4%。 从经营绩效表现来看，2020年物管行业营收规模为12688.1亿元，同比增长20.7%。其中， TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强企业均值的3.27倍。从2020年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。增值业务在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，企业收入利润增强前景空间大。 从利润来看，中国物业管理行业收入利润可观、呈稳步增长趋势。2020年百强企业利润均值为3.08亿元，同比增长39.4%。TOP10企业利润均值为12.6亿元，是百强利润均值的4.09倍。在2020年百强企业平均利润构成方面，基础物业服务占比1.68%、增值服务占比1.4%。 从物企上市方面来看，中国物业公司数量是开发企业的2.4倍。物业服务企业并购数量及金额不断攀升，物企并购开始加速，并购实现了企业品牌和影响力的快速上升。截至2020年，物企上市数量为42家，其中，主要关联房企物业有36家，相对独立物业有6家，房企系近九成。缺乏母公司支持、缺乏资金并购，在品牌物企发力的背景下，独立第三方物业的市场竞争环境更加激烈，拓展压力显现这种压力从住宅进一步向非住宅领域延伸。 从上市物企表现来看，梯队分化明显。近半沦为“僵尸股”，49%上市物企日成交额在1000万元以下，46%上市物企日成交量在100万股以下。 从服务质量来看，四成业主对物业公司服务不满意。业主对物业服务出现的以下问题最不满，比如小区卫生脏乱差；业主问题反馈和解决不及时；平时不交流，收物业费才出现；陌生人员随便进出小区；物业费支出不公开、不透明；电梯、水泵、楼道门禁经常坏；小区管理不和业主商量等。
合景泰富旗下项目北京朝阳合生汇，图片来源：网络 12月7日晚间，合景悠活集团控股有限公司（股票代码HK:03913）发布公告称，旗下间接全资附属公司合景悠活拟收购广州市润通物业管理有限公司（简称：广州润通物管）80%股权，现金代价为人民币（下同）2.144亿元。 广州润通物管成立于1998年12月，法定代表人为毛巍，注册资本为1118万元。该公司于2020年9月30日未经审核资产总值及资产净值，分别6894万元、4892.6万元。 根据收购协议，合景悠活有条件同意收购广州润通物管80%股权。其中，彭登兵同意出售广州润通物管48%股权，而马飞飞同意出售广州润通物管32%股权。 交易完成后，合景悠活将拥有广州润通物管80%股权、彭登兵持股12%、马飞飞持股8%。广州润通物管将成为前者间接非全资附属公司，财务业绩和资产及负债将并入前者财务业绩。 与此同时，广州润通物业作出三年业绩承诺，2020至2022年度的收益分别不会低于2.26亿元、2.48亿元以及2.71亿元，及经审核净利润分别不会低于0.23亿元、0.25亿元及0.27亿元。 图片来源：企业公告 此外，根据收购协议，广州润通物管董事会由三名董事组成，合景悠活有权委任两名董事，广州润通物管仅有权委任一名董事。其中，广州润通物管的董事会主席须由合景悠活提名。 针对收购目的，合景悠活表示，广州润通物管致力于公共服务领域亦拥有较为专业的技术系统。本次收购有助其业务进一步拓展至公共服务领域，使得业务持续多元化，同时能与其形成较强的平台协同效应，实现服务系统的完善与服务品质的提升。 合景悠活是上市房企合景泰富（01813.HK）旗下物业公司，合景泰富成立于1995年，于2007年在香港主板上市。今年10月30日，合景泰富将旗下物业资产分拆至港股上市，共发行3.83亿股，募资总额为30亿港元。 聆讯后资料显示，合景悠活截至2020年4月30日管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万平方米，总合约建筑面积2970万平方米；在管商业物业30个，总在管建筑面积330万平方米，总合约建筑面积480万平方米。 在本次收购之前，曾有市场传言称，合景悠活有意收购雪松控股旗下物业板块。 雪松控股创立于1997年,全球总部位于广州,是广州本土成长起来的世界500强企业、中国大宗商品领军企业,以2851亿元营收位列2020年《财富》世界500强第296位。 目前，雪松控股旗下有大宗商品产业集团、大宗商品供应链集团、化工产业集团、铜业公司、产业投资集团、雪松国际信托六大产业板块，拥有齐翔腾达（002408）、希努尔（002485）两家上市公司。 具体到物业板块，雪松控股在城市物业服务方面的公司主体为雪松智联科技。据其官方微信介绍，该公司在全国范围内服务面积近9亿平方米，其中自营服务项目逾1300个，联盟项目近8000个，拥有逾10家物业公司和物业联盟“银钥匙联盟”，并孵化出松云科技等智慧城市科技企业。 不过，就上述市场消息，合景悠活与雪松控股均未有官方回应，也无相关公告披露。
中信证券发表报告表示，年初至今物管板块新股和增发股票已近百亿，预计下半年股票新供应仍会明显超过上半年，该行预计，接下来行业龙头企业均将登陆资本市场，提升市场整体气氛，但投资或形成分流，品牌缺乏竞争力、在管面积增长缺乏确定性的中型物管企业，将面临边缘化风险。 该行又称，预计行业重点公司中期业绩增长37.8%，公共卫生事件对于物管行业影响有差别化，与住宅相比，城市服务受到冲击可能较大，预计下半年房屋交付增加，也会推动增值服务进一步增长。但该行也提到，最近两年房屋交付支持业绩增长，但周期业务难以持续，部分企业将不断增加城市服务和公共基础建设项目，整个行业会越来越多参与第三方拓展和并购。 中信证券看好行业龙头企业，相信物管增值服务收入占比及龙头市占率，都将有显著的成长空间，推荐保利物业、绿城服务、中海物业、碧桂园服务、永升生活服务，均予“买入”评级。
2018年以来，在房地产行业融资受限的背景下，房企不断拓宽融资渠道，分拆体系内物管公司在港上市逐渐形成热潮。据记者统计，截至目前共有23家境内物企选择赴港上市。其中，2014年至2017年期间，共有6家赴港上市；2018年及2019年，分别有5家及9家发行港股上市；2020年以来上市的境内物企已达3家，此外还有9家物企已申请但尚未上市。 伴随赴港上市的热潮，荣盛发展在6月29日发布公告称，公司收到控股子公司荣万家生活服务股份有限公司（简称“荣万家”）通知，荣万家已于2020年6月24日向香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并在香港联交所主板上市的申请资料。 香颂资本执行董事沈萌在接受记者采访时谈到：“房地产行业对资金流动性的需求非常高，属于资本密集型产业。在严格的宏观调控下，各传统融资渠道陆续受限，对于部分房企来说，分拆物业管理部门进行融资就成了最新的一种‘补血’方式。物管公司具有稳定的收入和稳健的成长前景，所以成为很多开发企业打通融资新渠道的首选。另外，企业借助资本市场做大做强后，也能在高速增长的高毛利率的增值服务市场获得更大份额。” 中国房地产数据研究院院长陈晟在接受记者采访时表示：“境内物企一般选择赴港上市，主要原因是境外上市条件和关联交易相关审核要求较境内更为宽松。鉴于大部分物管企业的业务高度依赖于母公司房企，关联交易对其业绩贡献占比较高，通过A股主板上市的相关审核难度较大。” 净利润 年复合增长率达62.2% 招股书显示，荣万家成立于2000年。在荣万家的股东中，荣盛发展持有83.52%的股权，河北中鸿凯盛投资股份有限公司持有8.06%的股权，廊坊市荣盛睿享商务信息咨询中心（有限合伙）持有8.42%的股权。 荣万家主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。2019年，荣万家实现营业收入12.51亿元，其中，上述三项业务收入分别贡献了6.8亿元、4.29亿元、1.41亿元，占比分别为54.4%、34.3%、11.3%。 招股书还显示，2017年、2018年及2019年，荣万家实现营业收入分别为7.09亿元、8.79亿元和12.51亿元，年复合增长率为32.8%；实现净利润分别为4192万元、7487万元和1.1亿元，年复合增长率为62.2%。 收入的连年增长与在管面积有直接关系。根据沙利文公司（Frost&Sullivan）发布的数据，全国物业管理行业在管面积由2013年的261亿平方米提升至2018年末的335亿平方米，年复合增长率5.12%。 根据中国指数研究院数据，荣万家在2020年中国物业服务百强中排名第19位，同时还是河北省综合实力、在管建筑面积第一的物业服务企业。 公告显示，截至2019年12月31日，荣万家服务共管理251个物业管理项目，订约管理351个物业管理项目；在管总建筑面积为4840万平方米，总合约建筑面积为7560万平方米。 在管面积 几乎全靠母公司提供 对一家大型物管公司来说，地产母公司既是背后靠山，又是高速增长的驱动力。2018年，荣盛发展实现销售额1015.63亿元，同比增长49.6%；2019年实现销售额1153.56亿元，同比增长13.58%。 与多数房地产企业分拆出的物业公司一样，荣万家的在管面积基本都是靠母公司输送。招股书披露，2017年-2019年，荣万家的在管建筑面积中分别有100%、99.98%、99.5%都是来自荣盛发展集团，这些物业所提供的物业管理服务所得收入分别约为4.36亿元、5.35亿元、6.78亿元，分别占同期物业管理服务所得收入的100%、99.9%及99.8%。 沈萌对记者表示：“绝大多数物管公司都是房地产开发企业附属配套的业务承担平台，因此严重依赖母公司这个单一大客户，分拆IPO也是希望以此为母公司的开发业务‘输血’。” 国信证券分析师徐进表示，目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业，根据统计局数据，2018年末全国物业管理企业仍超过20万家，各地物业服务水平参差不齐。尽管物业管理企业数量近年来仍有所增加，但随着相关政策、市场竞争及信息技术的变化，物业管理行业的集中度仍在逐年提升，市场份额不断向优质龙头企业集中，百强物业管理公司的市场份额快速提升。2014年至2018年，百强企业的全国市场份额已从22.6%上升至39.7%，预计未来百强企业市场份额仍将持续走高，优质的龙头物管企业将获得远高于行业平均增速的成长。 房产评论人、楼市新说出品人陈雷在接受记者采访时表示，“物管公司赴港上市成为热门，并不代表所有的物管公司都适合去上市。头部房企可以依托强大的开发公司作为基础，但中小型物管公司上市则需谨慎”。
带着保持规模扩张以及改善利润率的希冀，佳源服务的此次IPO最终能否如愿？ 从资本市场来看，今年的端午节属于物管行业。 在荣万家、雅居乐雅城、合景悠活先后递交招股书后，6月26日，佳源国际（HK：02768）子公司佳源服务亦递交了招股书，成为了当周第四家赴港上市的物管企业。 过去数年中，佳源服务通过不断的收并购，保持着高于行业的规模增长，在物管行业当下的跑马圈地时代中，守着自己的一席之地。但同时，随着签约面积增速的放缓，以及业务中出现的短板与缺位，佳源服务规模进击路上的隐忧也开始逐渐显现。在此背景下，这轮被赋予更多意义的IPO显得尤为重要。 保持规模扩张的砝码 时间进入6月下旬，物管行业的资本浪潮骤然掀起。 在不到半个月的时间内，金融街物业、弘阳服务、正荣服务相继通过聆讯，荣万家、雅居乐雅城、合景悠活先后递交招股书。6月26日，佳源服务成为这轮资本潮涌中的又一朵浪花，在向港交所递交招股书之后，走出了拆分上市的第一步。 在业内人士看来，分拆物管公司上市对开发商的品牌以及知名度都有积极作用，同时更是一种重要的融资手段，随着物管进入跑马圈地时代，有条件的物管企业通过IPO获得更多资金以支撑后续扩张，已成为常规选项。 过去的一年，物管行业资源进一步向头部企业集中。根据中指院数据，物管行业百强企业市场占有率首次超过40%，同时企业规模的增速亦随着梯队靠前而提升，包括碧桂园服务（HK：06098）、保利物业（HK：06049）、雅生活服务（HK：03319）等头部企业在管面积在2019年均同比增长超过50%。 在此背景下，佳源服务亦展现出极强的进击欲。过去两年，佳源服务多次出现在收并购市场，陆续收购了嘉兴星洲、杭州民安、重庆中农国信、湖南华冠、湖南华泽等多家物管公司，其在管物业的总建筑面积由2017年末的1400万平方米迅速增至2019年末的2610万平方米，复合年增长率为36.5%，大幅领先百强约20%的整体增速。 有业内人士表示，毋庸置疑物管企业拥有良好的自我造血能力，但“规模竞速”的行业大环境下，想要快速抢占更多市场份额便意味着需要更多资本的助力，其中又尤以母公司支持较弱的物管企业诉求强烈。 然而，在佳源服务对规模诉求愈发强烈之际，母公司佳源集团及实控人沈天晴却于2019年遭遇了“水逆”。 2019年，沈天晴手中最重要的A股、港股平台双双受挫。其中，年初由一起“乌龙”引发的闪崩使得港股平台佳源国际市值眨眼间蒸发了八成，而通过4.32亿元拿到控股权的A股美丽生态（SZ：000010），也在2019年被戴上“*ST”的帽子，被实施了退市风险警示。 余波之下，佳源集团过了一年的“紧日子”，并频繁高息发债。自2019年下半年相继发行的多笔优先票据票面利率均创下了历史新高，达到13.75%。近期，其融资利率虽有所下降，但依然保持在11.75%。 与此同时，2019年，佳源服务规模进击路上的隐忧也开始显现。与高速增长的在管面积相比，公司的签约面积增速并不突出，作为保障公司未来发展节奏的指标，截至2019年末佳源服务签约面积仅同比增长18%，与此前25%左右的增速也有所下滑。 显然，若能顺利实现IPO，将为佳源服务保持高速发展增添重要的砝码。 希冀补足业务短板 在追求规模之余，佳源服务或许对本次IPO有着更多希冀。 纵观近年进行IPO物管企业的融资用途，利用上市融资发力收并购快速做大规模几乎成为每个企业的必然选项，除此以外，强化增值业务亦是不少物管企业所募资金的主要用途之一，佳源服务亦在其列。 根据佳源服务的计划，满足社区及客户的拓展社区增值服务是其未来的发力点之一。在招股书中，探索并扩展定制的旅行计划、财富管理咨询以及移民和留学咨询服务等具体业务均写入未来规划中，旨在进一步强化多元化的服务业态。 可以看到，近年来，社区增值服务逐渐成为物管企业的核心业务之一，其中，高毛利率是其受到青睐的主要因素。根据披露，在2019年，包括彩生活（HK：01778）、碧桂园服务、新城悦服务（HK：01755）等头部企业增值服务毛利率均超过50%，成为企业赢得利润的重要推手。 “目前各类社交平台等都是基于互联网的概念而形成的，而只有社区是一个具有实体含义的圈层概念。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，换言之，社区增值服务真正的核心就是做平台，业主各类需求有很多，通过社区增值服务可以串联起来，其背后是一个非常巨大的商业盈利价值点。 对于佳源服务来说，增值服务同样是其业务最“赚钱”的一项，在2019年毛利率达到了35.1%，远远高于非业主增值服务的25.6%以及物业管理服务的22.1%。 然而，社区增值服务却是其三条业务线中最薄弱的一环。翻阅招股书可以看到，虽然在过去三年，社区增值服务与企业同步实现翻番增长，但2019年，其2175万元的营收占公司总营收的比例不超过5%。根据中指院数据，目前在港上市企业社区增值服务收入占总营业收入的比例约在3%-30%之间，这意味着佳源服务的社区增值服务仍位于上市企业的底部区间，与行业整体步伐存在着差距。 在“三足”中的社区增值服务业务缺位之下，佳源服务在过去三年中毛利率表现并不理想。根据披露，佳源服务2017年-2019年其毛利率分别为21.8%、23.8%及23.9%，而同期在H股上市内地物管企业平均毛利率均在30%左右。 在本次IPO中，佳源服务无疑寄托着对社区增值业务增强的想法。不过，亦有观点认为，对于社区增值服务发展，仍需从企业自身实际情况与资源情况出发，选择需要慎重。 而严跃进则建议，要做大增值服务，既要有创新思维，也有要扎实服务理念。从创新思维看，不能简单以社区食堂、社区医疗等来开展工作，否则成本会很高，比如说目前有部分物业公司通过物业管理小哥来进行电商直播，这提高了业主的关注点，同时也促进了社区生鲜等业务的发展，这都具有很强的创新性。而从服务的角度看，更要强调持续服务、真心服务的导向，这才具有积极的价值。 随着佳源服务拆分上市的启动，已经拥有5家上市公司的佳源系资本帝国，又有了进一步壮大的契机。而带着对保持规模扩张以及改善利润率的希冀，此次佳源服务IPO最终能否如愿？蓝鲸房产将持续关注。
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