合景泰富旗下项目北京朝阳合生汇，图片来源：网络 继1月9日旭辉控股(00884.HK)旗下物业公司永升生活服务(01995.HK)， 4.34 亿元收购桂林彰泰物业65.0%的股权之后，又有一大额并购案出现。 1月18日早间，合景悠活(3913.HK)公告，旗下间接全资附属公司拟以现金代价13.16亿元，收购雪松智联科技集团有限公司（以下简称“雪松智联”）的80%股权。 公告称，交割后，雪松智联将成合景悠活的间接非全资附属公司，后者资产、负债及财务业绩将并入前者的综合财务报表。 受此消息影响，合景悠活早间开盘涨6.38%，报7.5港元/股，总市值升至约151亿港元。至早间收盘报7.68港元/股，涨8.93%，总市值约为154亿港元。 图片来源：雪球 合景悠活是上市房企合景泰富（01813.HK）旗下物业公司，2020年10月18日登陆港交所，截止去年4月末，总在管面积2220万平方米；雪松智联则为“智慧城市”服务运营商，截至去年末，在管面积合计超过8600万平方米，其规模早已数倍于合景悠活。 通过本次收购，预计合景悠活整体在管面积将突破1.2亿平方米。 13亿现金换8600万平方米在管面积 根据收购公告，合景悠活间接全资附属公司以现金代价13.16亿元收购雪松智联80%股权，雪松控股作为担保人。 卖方为广州市祥泰商务管理有限公司（以下简称“广州市祥泰”），主要从事提供谘询服务业务，于公告日期分别由陈怡及叶淑君最终及实益拥有60%及40%权益。 企查查APP显示，2020年6月，雪松智联便将80%股权转让予广州市祥泰。目前，雪松智联由广州市祥泰持股80%、雪松实业集团有限公司持股17%、寿光市齐兴企业管理中心（有限合伙）持股3%。 在这份仅有18页的收购公告中，合景悠活用这些关键词来概况本次收购的好处：“快速实现在管面积拓展”、“产生协同效应，帮助集团成为全国性、多品牌、全产业链发展的智慧运营服务商”。 合景悠活是上市房企合景泰富（01813.HK）旗下物业公司，合景泰富成立于1995年，于2007年在香港主板上市。 去年6月，合景泰富分拆旗下物业资产，合景悠活提交招股书。4个月之后，合景悠活通过聆讯，预计募资28.91亿港元（约合24.16亿元人民币）。 此后，在10月30日，合景悠活登陆港交所。但上市首日，合景悠活破发，跌幅一度超20%。 彼时，合景悠活就曾表示，IPO募资资金60%会用于收购及投资。“我们加大了对第三方项目的扩张力度，并且已经建立了完善的项目筛选，融合和保障机制。”合景悠活投资者关系总监于婧称，将通过收购来实现公司的快速扩张。 2017年至2019年，合景悠活实现收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合年增长率达到55.8％；同期，净利润由0.44亿元增至1.85亿元，复合年增长率为104.8%。 这三年间，合景悠活来自母公司合景泰富集团及其合营公司、联营公司或其他关联方开发的住宅物业营收贡献比分别为100%、100%、89%，商业物业营收贡献比分别为100%、100%、95%。 总体而言，上述期间，合景悠活來自合景泰富集团开发的物业提供物业管理服务的收入占比分别为100%、100%及91.8%。对母公司依赖程度较高。 不过，合景悠活也正逐步将物业管理服务的覆盖拓展至第三方物业。 其中，合景悠活销售及分销开支由2018年的50万元，增加80%至2019年的90万元，系集团加强扩张业务至第三方物业开发商的营销所致。 截至2020年4月末，合景悠活收入为4.27亿元，净利润0.76亿元。同期，合景悠活总在管面积2220万平方米。 其中，合景悠活管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万平方米；在管商业物业30个，总在管建筑面积330万平方米。 从规模上看，合景悠活只是物管行业的小公司，在管面积与动辄上亿平米的一线阵营相去甚远。 去年12月，上市两个月后，合景悠活公告以现金代价2.14亿元收购广州市润通物业管理有限公司（简称：广州润通物管）80%股权，后者做出业绩承诺三年净利润不低于0.75亿元。 广州润通物管为老牌物业开发商，在公共服务领域亦拥有较为专业的技术系统，合景悠活拟收购其实现服务系统的完善与业务多元化。 而本次收购的雪松智联，截至去年末，在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个，业务覆盖全国17个省份、109个城市，服务业主约3100万人。 公告显示，通过本次13亿元的收购，交割完成后预计合景悠活整体在管面积将突破1.2亿平方米。 “蛇吞象”背后为跻身物管巨头 本次收购对象雪松智联，其规模早已数倍于合景悠活。因此，本次收购也被市场称为“蛇吞象”、“小鱼吃大鱼”，合景悠活在规模上的大跨步晋级。 雪松智联为雪松控股在城市物业服务方面的公司主体，后者成立于1997年，是广州本土成长起来的民营企业，聚焦大宗商品资源、供应链服务等领域，同时布局产业投资及综合配套服务。 2020年，雪松控股以2851亿元营收位列《财富》世界500强第296位。 雪松控股官方网站显示，其旗下业务涵盖大宗商品产业集团、大宗商品供应链集团、化工产业集团、铜业公司、产业投资集团、雪松国际信托等六大产业板块，并拥有齐翔腾达（002408.SZ）、希努尔（002485.SZ）两家上市公司。 其中，物业板块便被囊括于产业投资集团中。作为雪松空旗下产业投资和运营的主要平台，该产业投资集团除了城市综合开发及配套服务之外，还囊括产业培育、轻资产输出等产业链运营服务，并拥有超过20年的城市综合体、文旅小镇及全域旅游开发运营经营。 具体到雪松智联，则成立于2014年。公开数据显示，该公司在全国范围内服务面积近9亿平方米。其中，自营服务项目逾1300个，联盟项目近8000个，拥有逾10家物业公司和物业联盟“银钥匙联盟”，并孵化出松云科技等智慧城市科技企业。 细究其发展历程不难发现，上述服务规模是其不断在物业市场收并购的结果。2001年，雪松控股成立广州市君华物业管理有限公司， 最初的主营业务是为雪松控股旗下广州区域自有住宅项目社区物业服务。 2016年，君华物业服务集团成立，并对外表示将在两年内完成物业集团的IPO工作，并将业绩提升至全国前五之列。此后，君华物业加快在全国的产业整合步伐。 2017年6月，“君华物业运营有限公司”更名为“雪松社区服务有限公司”。2019年6月，再度更名为雪松智联，主营项目类别也由“居民服务业”变为“软件和信息技术服务业”。 此外，雪松智联旗下控股企业高达42家。其中对广州庆德物业管理有限公司、广东银湾物业服务有限公司等均为100%控股。 从具体业务上来看，雪松智联服务管理的物业类型较为广泛，涉及住宅、校园、医院、市政、行政机关和商业6大服务业态，且已打造出诸多知名品牌。 如雪松·庆德物业专注于校园管理与服务、医院后勤等领域，是全国早开展中小学及幼儿园物业服务的企业；雪松·家园物业聚焦社区物业服务及公建类项目；雪松·华庭物业专注于市政清洁服务领域。 据合景悠活披露的收购公告，2018年至2019年，雪松智联收益为4.78亿元、8.26亿元，税后净利润0.35亿元、0.73亿元。 截至2020年11月30日，雪松智联收益为11.93亿元，税后净利润为1.24亿元。同期，雪松智联总资产为15.88亿元，净资产为9.48亿元。 图片来源：企业公告 如前所述，2017年彼时还是君华物业的雪松物业板块就曾有过IPO意愿。但时至今日，已有超过20家物管企业相继登陆资本市场，雪松物业板块的主要主体最终选择了转让股权。 对于体量数倍于自己的雪松智联，合景悠活最终选择了以13亿元的代价，实现“蛇吞象”的并购。本次交易如若成功，合景悠活将快速跻身物管巨头行列。 一位业内人士告诉搜狐财经，伴随着物管企业上市热潮，行业内“跑马圈地”式扩张异常激烈。“收并购正成为物企扩规模的最直接、高效的手段，而近亿平米的收购规模已是较大宗的交易。” 不过，这位业内人士也提醒，收并购虽然可以简单、快速地扩大规模和丰富管理业务，但耗时长且需要大量资金，还需考虑后续整合及业务协同、管理等问题。
获主席连续多日累计增持约870.4万股，涉资接近5000万港元 近期，据市场人士的观察和统计，合景悠活（3913.HK）主席孔健岷已连续多日在场内增持。 据港交所提供数据显示，自11月23日起至12月3日，孔健岷累计在二级市场增持公司股份约870.4万股，预计涉及金额约4930万港元，按最新公布的数据，孔健岷所持股份变动后的数量约为10.58亿股，占公司持股比例约为52.42%。 作为公司重要的内部人士——实控人兼公司主席的孔健岷，其连日增持行为，不但反映出对公司未来发展的信心，同時亦会对投资者信心起到了反复提振的积极作用。 与大部份同业通过房地产开发商或控股母集团来持有物管公司股权的现象不同，合景悠活则由实控人孔健岷所持有，在这种股权结构下，我们认为公司未来发展和表现对大股东的利益密切相关，而大股东在上市之后持续增持行为，也充分反映出对公司目前价值、未来发展趋势，以及较高成长能力的深度认可。 总体来看，上市后合景悠活，其核心竞争力和公司长期价值正持续受到市场挖掘，多家重量级的大行纷纷发布研究报告，给予正面的肯定。 上市后获摩根大通、大摩等大行报告唱多，给予其目标价分别为9.00及8.34港元 摩根大通在12月初发表的研报首次给予合景悠活“买入”评级，目标价为9.00港元。 该大行报告指出，相对于住宅和公建，商业运营值得给予溢价，因为其更丰厚、更稳定的利润率、更高的进入壁垒，以及更加确定的续约可能性。合景悠活目前在管30个商业项目，未来合景泰富在2020年-2024年有23个商业项目会陆续开业，且合景悠活也可以通过自身良好的商场运营声誉，及关系网络获得第三方合约。预计在2020-2022年，商业物业在合景悠活总体毛利润中的占比将逐渐提升至50%左右。 而近日出炉的大摩研报则指出合景悠活在去年管理的商用面积达330万平方米，预期2020-22年可分别增至400万、1,200万及1,350万平方米，带动收入取得的年复合增长率达72%。此外，公司在去年底的物业管理面积为1,830万平方米，该行预期2020-22年或分别增长至3,630万、7,390万及1.15亿平方米，在管面积在此期间所对应的年复合增长率为85%。 大摩在报告中预测合景悠活的盈利至2022年底或可达8.98亿元人民币，主要受惠收入、毛利增长，亦相当于2020-22年盈利年复合增长率可维持在约69%的高位水平。据此，首予公司“增持”评级，以及目标价定在8.34港元。 大摩相信，随着（新）并购计划公布、股权激励计划的推行等事件的落地，均可成为股价催化剂。 按上述提及，结合目前最新市值，按照大摩/摩根大通研报给出的预测数据推算，后年合景悠活的预期PE或可大幅降低至约10.6倍。若从绝对估值的角度，低于长期估值中枢；若参考相对估值的角度，该预期PE水平低于行业长期的均值水平。这代表了站在中长期发展视野来看待公司当前的估值，无疑是被低估的。 处于“戴维斯双击”的通道，存在被低估的可能性 就商业运营管理业务的发展前景和公司的核心优势而言，我们认为合景悠活目前的市值规模尚未完全反映公司的内在价值。 一方面由于优质商业管理服务运营商的稀缺性导致其议价能力和单位面积收费要远高于住宅管理服务运营商，这是公司可享有相对较高估值的主要逻辑。据目前大行一致性预期的69%复合增长速度，进一步可推算出，在估值倍数得到快速下降背景下，合景悠活的长期估值仍有可提升空间。 另一方面，也和当前合景悠活正不断提升商业运营管理业务的营收占比的趋势密切相关。合景悠活主营业务包括住宅管理和商业运营管理，2019年的年报数据显示，其商业运营管理收入占比约33%，且商业运营管理拥有更高的毛利率。因此，该业务占比的持续提升，或将带来公司盈利能力的进一步改善。 引述汇富金融报告中的预测，其预计合景悠活的购物中心/办公室数量将在2022财年达到16/12个，而在2023财年进一步提升到19/13个，对比起2019年的6/7个，存在巨大的提升幅度。在充足的项目储备下，预计到2022年时，公司的商管业务对盈利贡献将进一步增加至50%。 综合上述，未来两三年内，上市后的合景悠活，仍存在估值和业绩同步提升的机会，也就是其或许正处于市值获得快速成长的“戴维斯双击”的通道当中。
合景泰富旗下项目北京朝阳合生汇，图片来源：网络 12月7日晚间，合景悠活集团控股有限公司（股票代码HK:03913）发布公告称，旗下间接全资附属公司合景悠活拟收购广州市润通物业管理有限公司（简称：广州润通物管）80%股权，现金代价为人民币（下同）2.144亿元。 广州润通物管成立于1998年12月，法定代表人为毛巍，注册资本为1118万元。该公司于2020年9月30日未经审核资产总值及资产净值，分别6894万元、4892.6万元。 根据收购协议，合景悠活有条件同意收购广州润通物管80%股权。其中，彭登兵同意出售广州润通物管48%股权，而马飞飞同意出售广州润通物管32%股权。 交易完成后，合景悠活将拥有广州润通物管80%股权、彭登兵持股12%、马飞飞持股8%。广州润通物管将成为前者间接非全资附属公司，财务业绩和资产及负债将并入前者财务业绩。 与此同时，广州润通物业作出三年业绩承诺，2020至2022年度的收益分别不会低于2.26亿元、2.48亿元以及2.71亿元，及经审核净利润分别不会低于0.23亿元、0.25亿元及0.27亿元。 图片来源：企业公告 此外，根据收购协议，广州润通物管董事会由三名董事组成，合景悠活有权委任两名董事，广州润通物管仅有权委任一名董事。其中，广州润通物管的董事会主席须由合景悠活提名。 针对收购目的，合景悠活表示，广州润通物管致力于公共服务领域亦拥有较为专业的技术系统。本次收购有助其业务进一步拓展至公共服务领域，使得业务持续多元化，同时能与其形成较强的平台协同效应，实现服务系统的完善与服务品质的提升。 合景悠活是上市房企合景泰富（01813.HK）旗下物业公司，合景泰富成立于1995年，于2007年在香港主板上市。今年10月30日，合景泰富将旗下物业资产分拆至港股上市，共发行3.83亿股，募资总额为30亿港元。 聆讯后资料显示，合景悠活截至2020年4月30日管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万平方米，总合约建筑面积2970万平方米；在管商业物业30个，总在管建筑面积330万平方米，总合约建筑面积480万平方米。 在本次收购之前，曾有市场传言称，合景悠活有意收购雪松控股旗下物业板块。 雪松控股创立于1997年,全球总部位于广州,是广州本土成长起来的世界500强企业、中国大宗商品领军企业,以2851亿元营收位列2020年《财富》世界500强第296位。 目前，雪松控股旗下有大宗商品产业集团、大宗商品供应链集团、化工产业集团、铜业公司、产业投资集团、雪松国际信托六大产业板块，拥有齐翔腾达（002408）、希努尔（002485）两家上市公司。 具体到物业板块，雪松控股在城市物业服务方面的公司主体为雪松智联科技。据其官方微信介绍，该公司在全国范围内服务面积近9亿平方米，其中自营服务项目逾1300个，联盟项目近8000个，拥有逾10家物业公司和物业联盟“银钥匙联盟”，并孵化出松云科技等智慧城市科技企业。 不过，就上述市场消息，合景悠活与雪松控股均未有官方回应，也无相关公告披露。
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