双十一购物季，来聚焦城市购房基本盘 10月30日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》（以下简称报告），报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中，一线城市北京（350万）、深圳（345万）和上海（295万）刚需上车门槛最高，厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。 此次报告中，贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。 30城刚需“上车线”，了解一下 刚需，相对弹性需求而言，是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。 综合来看，这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说，一般是首套房/生活范围内唯一房产；从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素；从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。 为准确地描摹城市刚需购房状况，综合贝壳交易数据维度分析，研究给出了各城市刚需购房“上车线”。 在总价排名前十的城市中，北京（350万）、深圳（345万）、上海（295万）三城领跑，组成了“300万区间”的第一阵营；厦门（266万）、杭州（226万）以超过200万水平，构成了第二梯队；值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于房价一线阵营。 而“160万”成为第三道分水岭，由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成，五城几乎以超过160万 “上车价”，挤入城市排行榜前十。 除了TOP10城市，再加上中部核心城市武汉（140万）、西南中心城市成都（106万），此次统计中共有12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元。 而长沙（84万）、沈阳（73万）等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的五分之一。 那么，刚需人群是否是城市购房的主流人群呢？报告从另外一个维度——将“刚需上车价”与城市” 整体交易房价”，进行了对比分析发现，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。 在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳低63万元。从房屋总价来看，刚需群体存在着充足的居住提升改善空间。 而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。 大面积-低价格，才是真的“居住友好” 值得关注的是，如果单从性价比角度考虑，“大面积-低价格”无疑是最优的。贝壳研究院此次分析中，“大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。 与之相反，北上广深、厦门和南京，属于典型的“小面积-高价格”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体上车难度较大，且在居住体验方面也有待提高。特别是厦门及南京，两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下），高房价下居住面积相对其他城市较小。 当然购房置业，除了价格与面积，城市经济发展水平，就业机会、未来成长空间等也是重要的参考指标。 贝壳研究院此次报告，综合了城市人口潜在需求、城市发展潜力等指标，构建出城市置业动力指数。研究结果显示，四个一线城市购房动力综合水平仍然领跑全国，其中深圳置业动力指数最高，排名居于百城购房动力榜榜首。分项指标上，重庆、深圳、东莞在人口潜在需求上排名前三；而在城市发展潜力指标上，新一线城市南京、杭州表现亮眼。 综合对比来看，以长沙、成都、西安等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对刚需群体会形成持续吸引力。 “刚需上车”的时间与空间 然而，如何衡量刚需购房者上车难度？理想与现实差距到底有多远？ 在贝壳研究院对2987人的在线问卷中，6成左右的受访者表示，首套房首付款（或计划首付款）在30万元以内，而30万的首付区间，与刚需购房门槛还有着较大差距。从购房资金来源方面看，购买首套房不止考验买房者的购买力，更考验家庭的经济实力。调查显示，购房资金来源同时包括自己、配偶、家人三方的比例，无房计划买房人群为29.0%，而有房群体在买首套房时“掏空六个钱包”的比例为21.5%，房价上涨之下，刚需上车的难度增加，需要更多的家庭支持。不过，在有买房需求的人群中，认为仅靠自己努力10年内能攒够首套房首付款的比例为60.8%。 同时，刚需上车难在购房年龄上得到充分体现。近年来，多城市平均购房年龄逐步增加，全面进入“30+”时代。并且此次调查发现，刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。 以购房年龄最大的天津为例，刚需购房平均约37.5岁，而天津整体平均购房年龄在35.4岁水平。与之相对的，重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。 除了用时间换取“上车票”，从更加微观的城市刚需购房热门商圈区位看，刚需们也在空间上做着取舍。 由于对资金价格敏感但城市房价又高企，刚需置业选择更偏向远离市中心。以北京为例，从空间分布情况来看，刚需购房群体主要集中在五环外区域，越靠近市中心，成交量越小。同样，上海表现出类似情况，主流成交商圈主要分布在中环外，内环核心商圈成交占比较小。 具体看北京交易情况，刚需热门TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城，集聚了近15%的刚需客户，其中有“睡城“之称的回龙观商圈位居首位，成为刚需客群购房的重要选择区域。而成都的大丰、广州的市桥、杭州的临平等非市中心热门置业商圈，都成了刚需购房用户城市生活的“第一站”。
在上篇文章《在牛市里，你要骑上一匹快马！》中，我建议小白投资者最好定投指数，在牛市初期上车、迅速抬高仓位，重仓迎接牛市，轻仓应对熊市。考虑到人性的弱点，多数人是听不进去的：买指数不刺激，面对暴涨的市场，很少有人能控制住“要做点什么”的欲望。在这篇文章中，我继续给大家泼冷水，我们来一起分析下你是如何在牛市里亏钱的。交易年费率8.2%最近有人调侃，牛市是散户的绞肉机。很多老股民也感慨，熊市赚钱易，牛市赚钱难。为何在熊市还能赚钱，在牛市里却容易亏钱呢？查理·芒格是这么回答的：“给你带来麻烦的往往不是坏主意，而是好主意。如果一件事情是个坏主意，你不会做过头。但如果一件事情是个好主意，你就没办法忽略了，然后你就很容易做过头。”熊市中，很多散户压根不会参与，参与的股民也都轻仓装死，不会频繁买进卖出；而在牛市里，我们往往热情过头，参与过度，要么频繁买进卖出，盈利都交了手续费；要么动辄全仓或杠杆买进，过犹不及。2015年埋藏了很多散户的痛苦回忆，杠杆牛转熊、指数连续跌停、基金B下折、爆仓、熔断，一桩桩、一件件，据说毁了很多中产。但券商作为卖水客，赚得盆满钵满，当年交易佣金收入是2690亿元。散户在买入卖出中亏掉底裤，券商在买入卖出中稳赚不赔。所以，每次牛市启动，总是券商股先行，因为只有券商才是牛市的最大受益方。在一轮全面牛市中，只要选股不是太差，拿的住，赚钱并不难。很多人的问题就是拿不住，频繁换股，除了总是踩空（卖掉的连续涨停，买入的原地踏步）外，还给市场贡献了大量的手续费。巴菲特和芒格都很重视复利效应。在他们看来，交易手续费是复利效应的最大杀手。在买入卖出过程中，投资者不仅要支付交易佣金，还要承担过户费、经手费、印花税等成本。单次都是小钱，积累下来也挺吓人。以10万元炒股资金计算，如果一年内交易次数100次（每周买进卖出各1次），需承担的交易成本约为8200元（交易佣金0.025%双向收取、过户费0.002%双向收取、印花税0.1%卖方收取、经手费0.00487%双向收取），年费率约为8.2%。牛市里，管住自己的手，大幅削减交易次数，一年多挣8%不香吗？总想做点什么在牛市里，要管住自己的手很难。连巴菲特都感慨，和普通投资者一样，他也免不了总想做点什么的欲望。对于如何培养持股耐心，芒格坦言光靠性格是不行的，他给出的方案是求知欲，如果你有浓厚的求知欲，“你关注现实的能力将会逐渐得到提高”。换句话说，届时你只顾着去探究知识和真相，不再把股票涨跌放在心上。芒格给出的也许是终极方案，用欲望对抗欲望，你一旦体会到求知的美妙，炒股盯盘的乐趣将荡然无存。遗憾的是，99%的人做不到，求知哪有什么美妙可言？转移注意力的法子行不通，一旦入市，我们会在本能驱使下“做点什么”，不停地操作，耐心是不存在的。这背后，有着深刻的心理学机制。很多人都有过沉迷的体验，或沉迷于游戏，或沉迷于一部电视剧。你在沉迷中聚精会神，被一个又一个的“小钩子”牵引着，急切地关注进展，等待谜底揭开，你迈不开腿，挪不开眼，连起身上厕所都不愿意。理性告诉你，该睡觉了，结果你让理性去睡觉了。制作精良的游戏，会设置很多关卡和不确定性，因为心理学家一致认为，间歇性激励比持续激励更有效，只要有可能带来快乐，中间的失败和痛苦只会让你愈战愈勇，更加沉迷。和买彩票一样，相比于开奖结果，期待中奖的过程本身更迷人。在间歇性激励方面，股市比任何游戏都强大。你置身其中，偶尔赚钱、时而亏钱，无论涨跌都会给你带来强烈的生化快感。长期沉浸其中，炒股者的心态还会慢慢蜕变，在家人朋友眼里越来越疯狂、越来越不理性，而炒股者自己却沉浸其中，在不断买入卖出中追逐生化快感，直至熊市来临，舞曲结束，才能停下疲惫的身躯。起作用的，不仅仅是激励机制，还有一致性心理、社会认同效应、攀比心理、损失厌恶心理等心理反应。在众多心理机制下，你根本停不下来。损失厌恶心理芒格指出，破产的人都有一个通病，就是无法正确处理“损失厌恶心理”，一旦对某样东西倾注了心血和金钱，就会在内心深处否认失败的可能性，“它必须成功，如果我再投入一点，它一定会成功。”这种心理在炒股过程中广泛存在。持有的股票一旦出现亏损，损失厌恶心理立即启动，典型反应就是加大投入，越跌越买。在牛市中，短暂亏损本来不是问题，但在损失厌恶心理下，持股者一旦熬到账户盈利，却往往在第一时间解套出手，有耐心在亏损时持有，没有耐心在上涨中赚钱。之所以第一时间把扭亏的股票卖掉，是为了第一时间摆脱亏损的记忆。投资者受够了亏损时的折磨，在账户扭亏时长舒一口气，顺便把股票也卖掉，轻装上阵。深套的股票，投资者的核心期待是解套。如果恰好持有的股票不断上涨、屡破新高，大多数投资者又会出现“恐高症”，害怕失去账面利润，车刚启动就抛售了，之后看着它一骑绝尘，再也不敢上车。熬得住亏损，熬不住盈利，说好的“让盈利奔跑”呢？牛市如涨潮，你只需要向池塘中的鸭子学习，啥也不用干，自会水涨船高；可大多数人，却在兜兜转转中迷失，挑来换去，损失了交易费，错过了机会。忙忙碌碌，钱没赚到，指数早飞到天上去了。上车的迷思牛市中的最佳操作是快速上车，把仓位提上来，等待水涨船高。可很多人的第一反应是，你怎么知道是牛市呢？万一只是个大级别的反弹呢？所以，很多人不敢上车，观望犹豫。如果一直观望，倒也罢了，不会损失什么。问题是观望伴随着煎熬，尤其在攀比心理刺激下，看身边朋友持续赚钱，上车的心理压力会越来越大。届时为了摆脱煎熬，很多人会不计成本地入市，在牛市后半段上车，最后，往往做了接盘侠。有一句俗语，“若一家公司需要更新设备，即便还没有购买，也在为它花钱了”。久拖不决，并没有真正节约支出，反倒因生产效率低下产生很大的隐形代价。既然早晚都要买，早一天买，早一天投入生产，才是真正的谨慎和节约。炒股也一样，只要你开始观望，你就一定会上车。既然如此，就要早上车。现实中，如果你劝人上车，多半会碰一鼻子灰。面对股市大涨，没有上车的投资者会产生认知失调，为了消灭认知失调，他们会为不上车（或轻仓）找理由，如经济低迷、疫情冲击、贸易争端等。“一个人想要什么，就会相信什么”。这个时候的投资者，眼里全是风险，是断不会认错的。这种心理下，牛市初期，投资者是多疑的，倾向于将市场解释为假牛市，任何一次下跌和调整都是证据；到了牛市中后期，他们忍不住煎熬终于入市，此时又会变得固执，对很多风险信号视而不见，认为牛市将永远持续下去。上不上车、轻仓重仓，是个心理问题，不是逻辑问题。让心理陷阱成为助力讲了这么多，牛市中亏钱，最大的风险源就是自己，不是自己的贪婪，而是各种心理陷阱：激励刺激、损失厌恶、从众效应、认知失调……面对这些内化于本能的心理机制，“耐心”、“定力”、“知足”等词汇是很苍白的。聪明的投资者，绝不会正面硬杠，而是尽量绕开这些陷阱；有效的交易系统，还会变阻力为助力，借助各种心理机制进行自我强化。比如巴菲特的价值投资，强调寻找优质企业，低点买入、长期持有。寻找优质企业，要求投资者投入大量精力做前期工作。正是因为前期付出太多精力，为避免认知失调，一旦选定后，会更容易坚定地持有。心理学家认为，人们在获取新身份过程中做出的重大牺牲，会极大地提高他们对新身份的忠诚度，如德国军官因为“血誓”对希特勒更加忠心，黑手党成员因为“投名状”对组织更加忠诚。前期付出的代价越大，忠诚度越高，否则首先就是对自己的背叛，会产生极大的心理压力。价值投资理念借力打力，前期强调费力挑选好股票，后期会更容易摆脱各种诱惑，对自己挑选的企业忠诚。再比如，为何强调低价买入呢？低价买入更容易形成账面盈利，能有效规避亏钱产生的“损失厌恶心理”及其可能引发的一系列不理性行为。在牛市初期，强调要早上车，也是这个道理，越早上车，利润垫越厚，才能越淡定。此外，价值投资强调只在能力边界内活动。巴菲特说，“查理（查理·芒格）和我喜欢像口香糖这样稳定的企业，努力把生活中更多不可预料的事情留给其他人”。芒格也说：“我们（芒格和巴菲特）跨不过七英尺高的栏，我们寻找的是那些一英尺高的、对面有丰厚回报的栏。所以我们成功的诀窍是去做一些简单的事情，而不是去解决难题。”只把握自己能把握的，既有助于强化信心，也主动绕开了不确定性，规避因不确定性产生的一系列压力及其可能引发的不理性行为。跳不出的亏钱怪圈前几日，一位朋友问我能不能炒股，她的好朋友给她推荐了好几只股票，涨得都不错。我给她的建议是拿一年之内用不着的闲钱，买指数基金赚些奶粉钱就好了。炒股赚钱是很难的一件事情，不仅需要知识，更需要耐心、需要定力、需要克服各种心理陷阱。每个人都有自视甚高的倾向，觉得自己不一样。想一想，生活中的你足够自律吗？你每年制定的各种目标，都按计划实现了吗？三个月的瘦身计划，你减了几斤？如果这些都没有做到，就千万别幻想“万一我可以”呢。数万年进化形成的本能心理机制，千万不要小看它们。真的，踏踏实实地，买点指数基金，赚个奶粉钱就好了。不过，我想很少有人能做到，包括我自己。这些心理机制如此强大，在它们的共振效应下，很多人仍然要冲进去。基于此，在牛市中亏钱的事情，还会不断发生。参考资料：1、[美]彼得·考夫曼，《穷查理宝典：查理·芒格智慧箴言录》，中信出版社，2016.特别提示：近日，苏宁金融研究院发布了《2020互金二季报》，读者可在“苏宁金融研究院”公众号后台回复“2020互金二季报”，一键获取网盘链接和提取码。
天风证券（601162）指出，当市场进入上行趋势格局，最为重要且是唯一关注的变量是赚钱效应的变化，目前赚钱效应指标为13.24%，继续保持高仓位。在趋势力度不断加强的过程中，顺大势逆小势将是踏空资金的上车时机，当前的大格局是上行趋势格局(顺大势)，如若中途调整将是踏空资金的上车机会(逆小势)。风格与行业选择上，根据天风量化two-beta风格选择模型和动量效应模型，板块配置建议继续关注电子以及券商，计算机和医药。主题上，下周市场将进入中报业绩预告的高峰期，业绩预增潜力较大的公司值得关注。
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