具体市场表现形势如下：10月，法拍房住宅成交均价为4.79万元/㎡，低于市场价近1万元/㎡，尽显低价利好。而法拍房市场在10月入市了大量优质标的，使得买方市场大大提升置业预算，住宅成交均价环比上月的3.53万元/㎡增长了35.7%。 10月北京法拍房市场共计挂牌房源703套，为2020年以来挂牌最多月份，环比上月增长了14.7%。随着挂牌量和成交量的增加，优质标的增多，10月北京市法拍房成交率有所回升，达55.8%，环比上月增长了2.4%。 从法拍房区域来看，10月，西城区二手房均价12.3万元/㎡，名列北京各区前茅，法拍房为该城区贡献了低价福利，均价仅为7.4万元/㎡，相当于市场价的6折。朝阳区热度居高不下，平均折扣达到9折。 从成交总价来看，朝阳区以7.7亿元的成交总价继续蝉联各区冠军宝座，并遥遥领先于其他各区，市场热度可见一斑。由于怀柔区成交了一笔酒店建筑物+土地标的，成交面积达92783㎡，成交总价3.9亿元，在各城区中，成交面积和总价分别名列第一和第二。此外，通州区以2.9亿元的成交总价跻身三甲，其中，39套天鸿颐景独栋别墅为区域成交贡献了1.35亿元的巨大力量。大兴区和朝阳区分别以16263㎡、13733㎡的成交面积名列面积榜第二、三名。 从成交率来看，10月，朝阳区挂牌226套、成交85套法拍房，领先其他各区；怀柔区挂牌3套，撤拍1套，并全部成交，成交量高达100%，密云区、西城区以成交率77.8%和75.0%名列第二三名。 从法拍房热度来看，10月，北京市主城区法拍房热度居高不下。其中，海淀区法拍房热度指数最高，平均8.4人争抢一套房，西城区、朝阳区、东城区、也享有较高的热度。 从成交数据分析来看，10月北京市法拍市场成交的305套房源中，一拍成交占比最大34%；自由购房源占比10%；8折成交的法拍房占比33%成主流；朝阳区以246套的销量位居北京法拍房市场区域第一名；从成交价格区间来看，总价800万元以上的豪宅产品与200-400万元之间的刚需产品势均力敌，表现不俗；成交面积方面，北京市90㎡以下的小户型成最受欢迎法拍房。 总体说来，10月份的房源供应达到了历史新高，关注法拍房的购房者也越来越多，随着优质房产的增多，成交均价也有所上涨，但仍有21%的差价福利。 银监会公布数据显示，我国前三个季度银行业共处置不良贷款1.73万亿元，同比多处置3414亿元。随着经济的发展进程，不良资产处置是推动经济转型和维护金融稳定的重要手段。在此各项政策利好的环境下，法拍房市场发展势头猛进，价格低、可贷款、部分房源自由购的优势让其影响力不断增大。 预计11月，北京法拍房市场将延续10月的火热态势，继续为市场释放大量法拍房源，报名参与竞拍的购房大军将继续扩容，平均折扣将稳定在7-8折左右。
双十一购物季，来聚焦城市购房基本盘 10月30日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》（以下简称报告），报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中，一线城市北京（350万）、深圳（345万）和上海（295万）刚需上车门槛最高，厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。 此次报告中，贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。 30城刚需“上车线”，了解一下 刚需，相对弹性需求而言，是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。 综合来看，这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说，一般是首套房/生活范围内唯一房产；从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素；从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。 为准确地描摹城市刚需购房状况，综合贝壳交易数据维度分析，研究给出了各城市刚需购房“上车线”。 在总价排名前十的城市中，北京（350万）、深圳（345万）、上海（295万）三城领跑，组成了“300万区间”的第一阵营；厦门（266万）、杭州（226万）以超过200万水平，构成了第二梯队；值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于房价一线阵营。 而“160万”成为第三道分水岭，由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成，五城几乎以超过160万 “上车价”，挤入城市排行榜前十。 除了TOP10城市，再加上中部核心城市武汉（140万）、西南中心城市成都（106万），此次统计中共有12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元。 而长沙（84万）、沈阳（73万）等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的五分之一。 那么，刚需人群是否是城市购房的主流人群呢？报告从另外一个维度——将“刚需上车价”与城市” 整体交易房价”，进行了对比分析发现，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。 在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳低63万元。从房屋总价来看，刚需群体存在着充足的居住提升改善空间。 而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。 大面积-低价格，才是真的“居住友好” 值得关注的是，如果单从性价比角度考虑，“大面积-低价格”无疑是最优的。贝壳研究院此次分析中，“大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。 与之相反，北上广深、厦门和南京，属于典型的“小面积-高价格”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体上车难度较大，且在居住体验方面也有待提高。特别是厦门及南京，两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下），高房价下居住面积相对其他城市较小。 当然购房置业，除了价格与面积，城市经济发展水平，就业机会、未来成长空间等也是重要的参考指标。 贝壳研究院此次报告，综合了城市人口潜在需求、城市发展潜力等指标，构建出城市置业动力指数。研究结果显示，四个一线城市购房动力综合水平仍然领跑全国，其中深圳置业动力指数最高，排名居于百城购房动力榜榜首。分项指标上，重庆、深圳、东莞在人口潜在需求上排名前三；而在城市发展潜力指标上，新一线城市南京、杭州表现亮眼。 综合对比来看，以长沙、成都、西安等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对刚需群体会形成持续吸引力。 “刚需上车”的时间与空间 然而，如何衡量刚需购房者上车难度？理想与现实差距到底有多远？ 在贝壳研究院对2987人的在线问卷中，6成左右的受访者表示，首套房首付款（或计划首付款）在30万元以内，而30万的首付区间，与刚需购房门槛还有着较大差距。从购房资金来源方面看，购买首套房不止考验买房者的购买力，更考验家庭的经济实力。调查显示，购房资金来源同时包括自己、配偶、家人三方的比例，无房计划买房人群为29.0%，而有房群体在买首套房时“掏空六个钱包”的比例为21.5%，房价上涨之下，刚需上车的难度增加，需要更多的家庭支持。不过，在有买房需求的人群中，认为仅靠自己努力10年内能攒够首套房首付款的比例为60.8%。 同时，刚需上车难在购房年龄上得到充分体现。近年来，多城市平均购房年龄逐步增加，全面进入“30+”时代。并且此次调查发现，刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。 以购房年龄最大的天津为例，刚需购房平均约37.5岁，而天津整体平均购房年龄在35.4岁水平。与之相对的，重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。 除了用时间换取“上车票”，从更加微观的城市刚需购房热门商圈区位看，刚需们也在空间上做着取舍。 由于对资金价格敏感但城市房价又高企，刚需置业选择更偏向远离市中心。以北京为例，从空间分布情况来看，刚需购房群体主要集中在五环外区域，越靠近市中心，成交量越小。同样，上海表现出类似情况，主流成交商圈主要分布在中环外，内环核心商圈成交占比较小。 具体看北京交易情况，刚需热门TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城，集聚了近15%的刚需客户，其中有“睡城“之称的回龙观商圈位居首位，成为刚需客群购房的重要选择区域。而成都的大丰、广州的市桥、杭州的临平等非市中心热门置业商圈，都成了刚需购房用户城市生活的“第一站”。
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