2020年的中国经济经历了近十年来最严峻的一次考验，各项经济指标在疫情期间都被打入谷底。不过，得益于全民抗击疫情和复工复产方面的努力，中国经济成功实现了先抑后扬的复苏走势。即便如此，由于疫情抑制了企业办公需求的释放，供需不平衡的问题在今年被进一步放大。机构数据显示，今年一线城市写字楼市场空置率、租金降幅均创近十年新高。“2020年下半年以来，我们一线城市的写字楼空置率基本上是在20%上下运行，创下10年来的新高。上海跟深圳甚至超过了25%的空置率。全国的写字楼空置率接近30%，商业用房高达35%左右。”近日，全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯在中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会上呼吁，构建商业办公保障体系，助力实体经济发展。从长远来看，房地产作为中国经济发展的压舱石与稳定器，“房住不炒”仍是行业发展的主基调。在中央“十四五”规划建议中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。写字楼空置率创新高年初暴发的新冠疫情，是房地产市场最大的“黑天鹅”事件。新冠疫情对整个社会经济，包括房地产，尤其是商业地产这块都是前所未有的严峻考验。“我们一边忙着抗疫，一边还要促进复工，所以在今年加速了整个商业地产行业的洗牌，也倒逼商业地产的转型和升级。当前，商业办公行业面临的挑战主要集中在连续多年的持续供应的高峰，推动空置率走高和租金水平的下调。”刘凯表示，根据他们的统计，中小微企业在商业地产租赁和销售市场占比超过60%以上，也是商业地产，包括写字楼、产业园主要的力量。全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯不过，相比去年前11个月的数据，大企业今年的销售业绩有了新的增长，但有专家表示，总的销售规模仅限于“适当的增长”，这就意味着有些中小型企业的萎缩。“我们有将近3万个房地产企业，其中，前100名企业的销售额占到市场总份额的四分之三，如果按照现在的规则继续发展的话，集中度逐渐提高的趋势依然在加剧过程当中。”清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉表示，中国指数研究院的报告数据显示，规模越小的企业，它的增长速度逐渐呈负增长的趋势。然而，从另外一个土地市场的角度来看，企业拿地的热情非常高，排名靠前的房地产企业为了保持它的市场地位，为了有连续增长的空间则大规模的购置土地，所以，土地市场今年跟往年比也没有太多逊色，甚至政府土地出让收入还有增长，企业买地花的钱相比去年也有显著的增加。值得一提的是，我国城镇化已经走过了发展最快的阶段，如今，增速有所放缓。同时，房地产作为中国经济发展的压舱石与稳定器，“房住不炒”仍是行业发展的主基调。在中央“十四五”规划建议中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。如此一来，供需不平衡的问题在2020年被进一步放大，空置率得以继续走高并创新高。比如，北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内，但供需不平衡的问题从2019年开始凸显，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上涨到接近5倍。由此可见北京市场的供需不平衡问题已经非常严重。高力国际华北区董事总经理严区海表示，“2020年北京写字楼空置率高达19.4%，符合高力国际在今年一季度向市场发布的对于年底空置率超过18%的预测，明年的空置率会继续增加，我们的判断应该是在25%左右。”严区海预测，2021年，北京写字楼空置率将达到顶点。呼吁构建商业办公保障体系显然，2020年房地产行业再次取得超预期发展，开发投资规模、销售额等指标再创历史新高，头部房企销售业绩普遍超越去年，房地产市场集中度进一步提高。在这样的大环境下，中央又提出要“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，同时，“十四五”规划建议提出我国经济社会发展将以推动高质量发展为主题。商业地产作为楼宇经济、产业经济链条上的重要一环，既面临着挑战，又充满了机遇。“新发展格局下，商业地产市场面临着下行的压力，但需求已呈现回暖趋势。长期来看，商业地产仍有巨大的发展前景。随着中国经济恢复发展和产业结构调整持续推进，新商业、新办公、新园区、新居住的需求仍将持续增长，市场依旧拥有着巨大的发展空间和投资价值。”全联房地产商会秘书长赵正挺认为，新格局下房地产市场发展的宏观环境、经济环境、社会环境、国际环境、技术环境、政策环境均发生变化，在住房改善性需求广泛、商业地产的资产管理和运营管理服务活动得到重视以及地产科技方兴未艾等多重作用下，未来房地产行业高质量创新发展空间巨大，房地产企业面临数字化、智能化转型，科技成为行业价值增长的关键动力。而针对中小微企业在商业地产租赁和销售市场占比超过60%以上的情况，为了支持民营企业发展，解决民营企业的困难，进一步优化营商环境，刘凯则建议，呼吁构建商业办公保障体系，助力实体经济发展。首先稳定商业办公市场，建议放开上海、北京等城市的商办限购当中关于面积和资格的限制，让一部分中小企业能够通过自身的努力购买到办公的场所。其次，加快商办租赁市场保障体系的建设，建立覆盖全员的多层次的商办租赁市场，让不同层次的小微企业、创业企业通过租赁市场租赁到自己满意的经营和办公场所。最后，建议由政府部门，包括金融机构和商会、协会、企业共同成立中小微企业办公住所保障基金，用市场化的手段收购或者控股部分经营陷入困境的写字楼产业园项目。经过更新、改造、包装以后以最低租金标准投入市场，优先提供给符合一定条件的小微企业、创业企业作为经营住所和办公住所。据记者了解，此次疫情当中，确实有一些资金链断裂或者现金流无法保证的中小微租户，他们没有办法在抗风险过程中度过这一劫，但是，其中不乏有一些中小企业通过数字化、科技化智慧办公和远程办公的方式解决了自身资产方面的问题，帮助他们在成本上得到了一些节约和控制。
有着国际五大行之称的戴德梁行，近日发布上半年各大城市甲级写字楼空置率排名。 北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。 其中，深圳的空置率仍然最高，达到25．%，同比攀升9%，也超过北上广。广州的空置率仍然最低，只有6.7%，同比攀升2.4%，比较平稳。 在写字楼空置率攀升的同时，四个一线城市写字楼的平均租金也全面下跌： 北京358.5元/平，同比-7.6%； 上海251.9元/平，同比-6.3%； 广州184.5元/平，同比-4.8%； 深圳222.9元/平，同比-13.6%。 空置率最高的深圳，租金跌幅也最大，同比下跌13.6%。空置率最低的广州，租金跌幅最小，同比下跌4.8%。 01 深圳写字楼的空置率一直是个热门话题，我的判断是这样的： 一方面是供应量大，深圳因为毗邻香港，对“产业空心化”有着深深的担忧。所以在土地出让方面，长期坚持产业优先，导致产业用地过剩、居住用地紧缺。所以，深圳房价高和写字楼空置率高，互为因果，是一枚硬币的两面。 另一方面，深圳是经济特区，税收优惠多，再加上是金融中心，热钱凶猛，大量新兴企业会冲到深圳注册。市场好的时候，这些新兴企业相当阔气，整层整层地租赁高档写字楼，但市场不好时候，又不堪一击，于是整层整层的搬空。比如这两年不断暴雷的P2P行业，就退租了很多写字楼。 广州和深圳正好相反，长期呈现出住宅过多、写字楼紧缺的态势，这样的好处是房价温和，居民幸福感高，缺点是产业容纳空间不足，很多企业可能找不到满意的办公场地，或者享受不到足够的政策扶持，这在一定程度上会导致企业的外流。 当然，广州的这个情况正在改善，眼下当红的几个商务区，琶洲、金融城、鱼珠、南站、明珠湾，就和深圳一个思路了，坚持产业用地优先，坚决不搞急功近利的房地产开发。 我一直认为，写字楼空置率不能太高，否则会带来土地资源的浪费，甚至会压缩住宅用地、科教文卫用地的供应，导致房价高涨、教育资源短缺等问题。但空置率也不是越低越好，如果太低，不仅租金上涨压力大，还会影响到城市对增量产业的承载力。 体验一下广州地铁三号线的拥挤度就知道，基础设施如果缺乏前瞻性、缺少冗余感，是多么的糟糕。 所以，写字楼供应保持一定的冗余，是非常有必要的额，最好保持在15%左右是比较合理的。 除了北上广深，再来看看二线城市的情况，形势似乎比一线城市更严峻。 图片来自“国民经略” 从空置率看，南宁超过50%，位居各大城市之首。超过40%的还有佛山、厦门。天津、长沙、合肥、无锡、重庆、苏州超过30%，南京、西安、武汉、青岛、济南、大连、哈尔滨、昆明、长春超过20%。 这还只是2019年的情况，2020年受疫情和国际经贸局势的双重影响，这些城市的空置率只会更高。 根据第一太平戴维斯数据，2020年上半年，武汉写字楼空置率攀升到34.3%，租金进一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。 写字楼空置率，反映的是一座城市高端产业的体量和质量。可以看到，空置率越低的城市，基本上都是人口净流入、高端产业充沛的沿海城市、强省会城市，在这些城市买房，是有较高成长性的。 相反，那些空置率过高的城市，可能是高端产业不足、高收入人群较少的城市，在这些城市买房，就不要太激进了。 02 既然写字楼空置率普遍这么高，那么购置写字楼到底是不是一门好生意呢？ 我的看法是这样，只要一个城市坚持以经济建设为中心，那么它的写字楼几乎一定是过剩的，但需要注意的是，这个“过剩”只是宏观概念上的，不一定是微观层面的。 而我们投资写字楼，不仅要看宏观，更要看微观。以广州为例，即使广州以后新增1000万平米的写字楼，宏观上是过剩了，但珠江新城、琶洲、金融城这些微观区域的写字楼，还是供不应求的。所以，买好地段的写字楼，不需要关心全市的空置率。 另一方面，大城市普遍在产业升级，或者说在“退二进三”，第二产业迁出去，第三产业的体量越来越大。以后北上广深和强二线城市，80%甚至90%的GDP由楼宇经济贡献，长期来看，这些城市的第三产业还会有很大的增量空间，这就是写字楼的机会。 无论是当下，还是看长远，写字楼的租售比都是远高于住宅的，而且不像商铺那样容易受电商的冲击，稳定性较高。 香港IFC一栋楼，每年的资金收入高达100亿港元。搜狐公司旗下写字楼的估值，甚至超过搜狐公司的市值，保值能力相当出色。 03 那么，购置写字楼有哪些技巧呢？ 最近几年，我和不少甲级写字楼的开发商合作过，也给很多写字楼的投资者做过咨询，大致有这样几个心得： 第一，写字楼和住宅不一样，住宅是分散和无序的，而写字楼是讲究聚集效应或者圈层效应的。很多企业选办公场地，首先考虑的不是租金，而是靠近自己的合作伙伴，或者靠近同行，或者方便招聘人才。 所以，买写字楼，除了关心配套、产品和价格，更需要关心的是它所在的产业圈层是什么。是做皮具、玩具的，还是做金融和互联网的？这个直接关系着租金的成长性。 第二，一般来说，越是那种写字楼集群区域，越有前途，而那种零零散散的三两栋写字楼，基本不成气候。办公和商业一样，都讲究成行成市嘛。 第三，买写字楼，基本不要指望赚升值的钱，踏踏实实的赚租金的钱，比较现实。广州体育中心这种黄金地段，单价两三万的二手写字楼大把，你说那些新写字楼能涨到多少？ 第四，买写字楼，要“嫌贫爱富”，什么意思？就是要买那种财力比较好的行政区，这种区的政府服务意识更好、财政补贴多，而且有钱办教育，企业更愿意去这些区办公，你的写字楼才好租。 第五，写字楼是需要仪式感的，因为很多企业会把办公场地作为企业形象的展示。所以买写字楼，最好买那种设计感较强、能给企业带来虚荣感的楼宇。 第六，我每次参观写字楼，都会问它的物业公司是谁。写字楼的物业管理比住宅复杂得多，它直接关系到一栋写字楼的档次。
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