大悦城(行情000031,诊股)控股推出的最新产品线“大悦春风里”首店终于在年前迎来开业。12月27日，北京商报记者走访大兴大悦春风里看到，该项目以街区的形式和市内购物中心模式相结合，并引入了一些品牌定制门店或升级门店。虽然该项目以30%区域首进率为亮点，但记者对比周边商业发现，一些特色的升级门店或定制门店品牌在周边区域早已布局，同时该项目周边还有龙湖天街、凯德MALL等大型综合体，在品牌同质化及客群被分流方面存在逐渐扩大的风险。有分析指出，想要长期保持品牌竞争力，大悦春风里仍需对品牌进行差异化调整。 零售比例过重 首店概念吸客，新型门店或是大兴大悦春风里的亮点。北京商报记者走访看到，开业初期的周末时段，该商场客流较多，部分门店出现就餐等位等现象。记者了解到，大兴大悦春风里引入了区域首家MUJI、星巴克独栋花园宠物店、京东7FRESH七鲜超市2.0升级店面、呷哺呷哺(港股00520)首家主题店等多家特色门店。 大悦春风里作为大悦城体系的最新产品线，必然在体验感上下足功夫，但北京商报记者通过对比品牌发现，从门店功能性上来看，该商场的零售占比依旧高出了此前的设想。记者根据商场提供的品牌导览粗略统计，目前商场开业品牌数量近250家，其中零售品牌的门店大约为143家，餐饮品牌为78家，娱乐类品牌为25家，零售、餐饮与娱乐业态的数量比例大致为6：3：1。 而在此前，大悦城控股推出“大悦春风里”这一产品线时表示，“大悦春风里”项目瞄准25-45岁的新兴中产和成熟中产。与面向18-35岁、定位潮流时尚的大悦城不同，大悦春风里更生活化，包括餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子在内的生活类业态占比较高，零售业态的比例比大悦城少。当时对于这一产品线的业态配比估计是零售、餐饮和娱乐生活配比为4：3：3或者3：4：3。 寻求差异化 作为城市更新项目，硬件改造上的难度对大兴大悦春风里可能造成一定的影响，但从附近区域现有品牌和商业项目来看，同样也存在对该项目造成分流的可能。就从该商场主力店超市来看，具有体验感差异化的确让七鲜市集更具看点，但从长期来看，七鲜超市能否撑起大悦春风里的超市业态，并成为周围居民首选超市，甚至为大悦春风里制造源源不断的客流，这些还是后话。 北京商报记者走访时发现，距离大悦春风里仅百米有余处，有一家物美超市，已有稳定的客群；直线距离1000米内还有另一家物美超市、京客隆超市和数家非连锁超市及便利店。从内部构成、品类设置、价格设定乃至到家配送方面，七鲜超市与周遭的超市均处于抢夺客流的竞争关系。或许，对于长期商业项目匮乏的火神庙商业中心来讲，带有新鲜感的七鲜超市能增加客流。但单从超市业态来讲，较为集中的超市自然会争夺彼此的客群，七鲜超市与物美超市又同时提供线上下单配送到家，两者线上的商圈范围也存在重叠甚至是重合。 再从商业综合体方面来看，距离大兴大悦春风里开车约10分钟左右的路程可以到达龙湖大兴天街和凯德MALL天宫院店，而这两大项目不论是从体量上还是交通位置上来看，都比大兴大悦春风里略占优势。距离大兴大悦春风仅有7000米的龙湖大兴天街购物中心与地铁无缝连接，面积达15万平方米，大兴天街购物中心引入了很多体验业态，覆盖影院、溜冰场、儿童乐园、餐饮等，其中，引进了一个2200平方米符合国际赛事标准的真冰冰场，3300平方米的儿童乐园，囊括了小小孩到大小孩各个成长周期的娱乐项目。距离大兴大悦春风里只有8000米左右的凯德MALL天宫院店同是地铁上盖项目，总体量高达20万平方米，当初该商场进驻也是为该区域带来了近50个首店品牌。可见，随着大兴大悦春风里入局较慢，一些区域内的优势被提前占领，只能靠后期运营和调整来寻求差异化。 营销IP谋出路 随着品牌扩张、消费升级，商业综合体之间的竞争越来越激烈，说到底也成了争夺消费者的竞争。北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，购物中心之间的竞争已经进一步升级，已从品牌、餐饮方面的竞争转换为品牌时尚、艺术沉浸的竞争。一些非常好的营销活动对吸引消费者以及商场环境构建等方面都有促进作用，而不是仅仅去超越竞争对手的业态组合和品牌组合，只有项目能够维持场内不断有好的特色IP进驻，吸引消费者专程前来，才能够脱颖而出。 不过，赖阳指出，大悦春风里在大兴黄村区域依旧很有增长前景。因为黄村居民密度较高，大悦春风里的进驻对于黄村原本的商业中心有环境氛围提升的作用，对原有的商业中心是一个很大的升级。 对于项目的未来发展，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平持同样看法，他表示，大悦春风里这一产品线推出的初衷就是满足中产消费者中的细分客群，对生活的品质、品位有追求的人群，所以未来的市场空间依旧比较大。所以大悦春风里在抓住目标客群的同时，应发挥大悦城创新的优势，更好地满足中产消费者对场景和文化消费体验的需求。 从大悦春风里所处的项目位置来看，王永平表示，虽然该区域不能与西城、朝阳、东城等区域相比，但至少该项目立足北京市场，周边的人群也都是在北京工作的消费客群。此外，该项目属于从房地产基金购买进行改造，只要维持创新，保持自己的格调，这将是一个值得期待的创新项目。
张丹 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>>点击查看更多干货 在同期举办的八场闭门论坛中，上海静安大悦城副总经理魏璞出席了“无风起浪”商业闭门论坛，并参与后疫时代商业地产重塑的相关主题讨论。 他认为，疫情对消费者的直接影响是交易成本的提高，因为要做必要的防护、克服恐惧心理，特别是中低价位的商品，交易成本比重大，受到影响也会比高价位商品高很多。交易通路受阻、出于重构交易关系的考虑，类似直播、线上商城的努力就增多了，虽然仍然不够丰富。 “疫情同样使得产品构造受阻，因为很多店铺不开店了。”魏璞说道，但这并不是普遍和绝对的。 他以静安大悦城的招商情况举例，疫情前谈好的日本杂货品牌Loft，疫情后的落地进度完全没有受到影响，二次元品牌开的更多了且生意很好，在上海也能看到宜家的城市店开业。仍然有很多业态和品牌可以纳入当下构建购物中心产品的视野。 最后，魏璞表示，我们会比以往更加重视成本优化，也相信恰当的技术应用不仅能为营销赋能，也能为更广泛的成本优化赋能。在这方面取得成绩，也能辅助到前面说到的重构交易和重构产品领域。
8月28日晚间，大悦城地产发布2020年中期业绩报告。 财报显示，大悦城地产上半年实现营业收入35.25亿元，同比下降47.6%；期内溢利4.43亿元，同比下降73.8%。净利润1.14亿元，同比下降86.9%。 分不同业务来看，投资物业租金及服务收入16.3亿元，占比约46.24%；物业销售收入16.33亿元，占比约46.25%；酒店经营收入1.7亿元，占比约4.82%。 大悦城地产是大悦城控股旗下香港上市的子公司，持有北京西单大悦城等知名商场及北京华尔道夫等奢华酒店。 然而，今年疫情以来，大悦城持有的商业和酒店收入均下滑明显。 根据财报披露的数据显示，今年上半年，大悦城投资物业业务实现收入16.3亿，同比下滑25.9%。 据介绍，投资物业业务，主要系持有并出租若干商业及写字楼项目，以获取租金和相关服务收入。财报显示，大悦城地产持有13个重点项目，其中收入排名前三位的分别为北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津大悦城。 今年上半年，北京西单大悦城仅实现租金收入2.66亿元，上年同期为3.64亿元，同比减少26.9%；北京朝阳大悦城仅实现租金收入2.17亿元，上年同期为3.27亿元，同比减少33.64%。 “新型冠状病毒疫情对零售市场带来负面影响，游客数量骤降导致购物中心客流量减少，此外，结合公司实际情况，对旗下租赁物业实施了适当的租金减免，以切实减轻租户经营压力，致使购物中心租金收入产生较大幅度下降。”大悦城地产对投资物业租金收入减少原因这样表示。 “本集团发挥自身优势，灵活应对疫情冲击，确保投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出及其他服务四大板块平稳发展。”大悦城地产在财报中表示。 酒店经营业务方面，今年上半年共实现收入1.7亿元，上年同期为4.33亿元，同比大幅下滑60.74%。 “受新冠肺炎疫情影响，酒店业务受到了较大程度的影响。”大悦城地产对此表示。 据财报，大悦城运营多家国内顶级五星级酒店。其中北京华尔道夫酒店去年上半年入住率为69%，平均客房收益1532元。今年上半年，北京华尔道夫酒店入住率仅为22%，较上年同期下降近7成，平均客房收益跌至548元。 此外，位于三亚的三家度假酒店，上半年入住率亦不容乐观。其中三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、三亚凯莱仙人掌度假酒店上半年入住率分别为31%、37%、20%，上年同期为73%、90%、74%。 物业开发方面，上半年大悦城地产录得物业开发及一级土地开发收入16.33亿元，较上年同期下降59.4%。 “与去年同期相比，结算建筑面积减少，且结算产品结构变动导致结算单位价值减少，致使收入下降。”大悦城地产表示。
当前全球货币宽松，核心资产的价格也随着水涨船高。而以商业物业为主要营收的公司，业绩增长却被新冠疫情拖累，自然就被资本市场的投资者冷落了。国内疫情逐步得到控制，公司的经营情况迅速好转，近期的市场风格也在向低估值板块的地产，银行，保险切换。先前的逻辑是否需要做出转变？ 即使是刚刚出来的业绩数据扑街，预计上半年综合净利润下滑70%-85%，公司股价都没有大跌，可见经过长期的大跌，股价走势已经反应了市场预期。2020年上半年因疫情影响公司业绩见底，下半年才是业绩反转的开始，这也是正向的市场预期。 1、大悦城地产为什么会长期下跌？ 公司到底能不能买，是要弄清楚下跌原因的；同时可以检验下跌的预期完全被市场兑现没有，能有效降低风险性。 大悦城地产最近的下跌是从2019年4月份开始的，公司也刚好发布2018年年报，业绩出来之后果然出现了大幅下滑，营收增速同比下滑30%，扣非净利润同比下滑10%。之后就是一路不及预期，2019年公司净利润同比下滑33%，加上今年的疫情影响，股价也来到了底部区域。 其实公司的股价可以分为两个阶段，第一波下跌：2018年年报到2019年中报发布期间，原因是大悦城地产的租金收入36.2亿元，只实现了5.8%的小幅增长。而营收占比第二的商业物业开发，下滑了50%，原因是开发面积2018年较2017年减少了410万平米。 除此之外，公司的酒店业务和房地产开发业务都开始大幅下滑，这些才是拖累公司整体业绩的地方，虽然大悦城在商业地产运营方面具有优势，但每年的租金只会小幅增长，还是要关注商业综合体的布局增量。 第二波下跌是2019年中报到2019年年报发布期间，也就是2019年9月—2020年5月，公司的租金收入和物业开发出现了大幅增长，但房地产开发业务一直没有起色，说明公司在这个领域并不擅长。 其实光看营收，2019年中报的业绩是非常不错的，不过净利润增速却下滑了48%，为什么？公司每年的非经常性损益对净利润贡献巨大，实际利润也有过多的水分。扣非之后大悦城的净利润明显放缓，控股权益波动过大，也是市场没有给与公司高估值的原因。 公司股价跌到现在也基本上price in 了。不过中粮集团和A股大悦城近期的一系列资产运作，都在表明管理层想在集团的业务和资源整合方面做出调整，大悦城地产近期的股价表现也在开始反应某些市场信号。 2、近期都有哪些资本运作？ 那么中粮集团和控股关联方近期都做了什么？公司股价是不是没有反应市场预期？2018年以住宅房地产开发为主的中粮地产，收购主营商业地产的大悦城，重组完成后中粮地产改名为大悦城，也就是现在的A股公司大悦城（000031.SZ）。 在战略上，两家公司各取所长，完成了品牌和业务上的协同效应。但是这和港股的大悦城地产（0207.HK）有什么关联呢？原来A股的大悦城控股和港股的大悦城地产背后的大股东都是中粮集团，而前者直接持有后者64.18%的股份。 这也意味着大悦城控股是是大悦城地产的控股母公司，而关联方之间是方便业务合作与资本运作的。从大悦城地产的历年业绩来看，公司并不擅长住宅房地产开发，经营效率也不高，母公司因为之后有中粮地产的基因，在住宅开发方面当然比公司强很多。 如果大悦城地产将土地开发的业务交给母公司运营，想必产生的效益和利润会更高，还能减轻拖累整体业绩的压力，这是股东们愿意看到的，也是可以提升公司估值的因素。 所以，两家公司互为关联方，未来可能会有更多的整合来提升整体竞争力，这一点也是可以期待的。假若存在反转行情，公司又有多少价值？ 3、如何看公司现在的价值 如果说关联方之间更多的业务合作是市场预期。公司当前是否存在亮点和反转预期呢？大悦城地产的核心竞争力是在商业地产的开发和运营上。 参考2019年年末的数据，公司在长三角，珠三角，京津冀和成渝都市圈等地区持有19个大悦城商业综合体，分别布局在全国重点城市的核心地段以及品牌酒店5家。 2019年公司营收占比第一的大悦城购物中心租金收入30.64亿元，同比增长18%，整体出租率保持在90%以上，每年单位面积的租金都在保持正增长，这些才是核心资产。 同时公司的酒店经营业务收入8.42亿元，同比增长14.9%，也实现了反弹的表现。而且公司新开业的商业中心还在增加，显然当前的价值是被市场低估的。 公司刚刚也发布了2020上半年的销售数据，销售面积20.24万平米，销售额68.41亿元。 这意味着什么呢？2019年上半年销售面积是9.76万平米，销售额16.99亿元；今年同期销售面积增长107%，销售额同比增长302%。整体上半年销售数据是超市场预期的，披露的销售数据对公司股价也会有刺激作用。 今年一季度的疫情进一步打压了公司的估值，随着疫情的控制和商业活动的恢复，公司的业绩会在下半年迎来反转。大悦城地产当前的估值不到5X PE，0.3X PB，位于近五年的底部区域。而且2019年的业绩也有反转的迹象，目前的估值也有足够的安全边际。 如果参考同类公司SOHO中国10X PE的水平，大悦城地产2019年16亿的净利润，扣非之后也有10亿元，远远低于实际价值。当前市场风格正在切换，资金正在加大力度配置地产银行等低估值板块，价值和低配的矛盾最终还是会被市场解决。
8月4日，大悦城控股发布公告称，成功发行2020年面向专业投资者公司债券。 公告显示，本期债券实际发行金额20亿元，票面利率为3.78%，发行期限5年，附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。 大悦城表示，本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还到期的公司债券本金。 而根据近期大悦城控股披露的半年度业绩预告，2020年上半年，受疫情影响，大悦城预计实现归属于上市公司股东的净利润4.5亿元—6.5亿元，同比下降约65%—76%。 在利润大幅下滑的情况下，大悦城仍然大举借债、大举拿地。数据显示，今年上半年，大悦城累计新增项目计容建筑面积273.48万平方米，较去年同期增长165%。 今年以来,大悦城不惜大幅增加借贷、加大拿地力度，以期朝着千亿目标大踏步前进。今年三月份业绩说明会上，大悦城管理层表示，有信心完成此前制定的2021年销售突破千亿的目标。 大悦城能否如愿以偿？ 8369万买华尔道夫8.36%股权，上半年出租率仅22% 7月29日，大悦城地产发布今年上半年未经审核营运数据。 今年1-6月，大悦城地产连同其附属公司、联营公司及合营公司获得合同销售总面积约为20.24万平方米，合同销售总金额约人民币68.41亿元。 大悦城地产是大悦城控股旗下香港上市的子公司，持有北京西单大悦城等知名商场及北京华尔道夫等奢华酒店。 最新消息是，8月4日晚间，大悦城地产间接附属公司拟8369.98万元收购北京华尔道夫酒店剩余8.36%股权。收购完成后，北京华尔道夫酒店将为大悦城地产全资拥有。 然而，今年疫情以来，大悦城持有的商业和酒店收入均下滑明显。 商业方面，除香港中粮大厦和中粮置地广场平均租金单价实现同比上涨外，其他10个投资物业的租金单价均较上年同期有所下滑。 其中，北京西单大悦城平均租金同比下滑25%，朝阳大悦城平均租金同比下滑33%，上海静安大悦城平均租金同比下滑32%。 此外，酒店经营方面，大悦城地产所持有的三亚美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、北京华尔道夫酒店上半年平均出租率分别为37%、31%、22%。 而2019年上半年，上述三间酒店的平均出租率分别为90%、73%、69%。 对于归属上市公司股东净利润同比下降的原因，大悦城表示，由于购物中心运营受新型冠状病毒肺炎疫情影响显著，客流量、出租率下降。 “为共同应对疫情，公司积极履行央企社会责任，对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力，致购物中心租金收入同比减少。”大悦城表示。 大悦城称，疫情还导致酒店客房入住率大幅下降，公司酒店业务收入同比减少。此外，大悦城表示本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少，以及结算产品结构变动，商品房销售收入同比下降。 逆势拿地，上半年新增土储同比增165% 然而，虽然业绩大幅下滑，大悦城上半年仍逆势拿地。 根据克而瑞数据显示，今年1至7月，大悦城新增土地货值428.3亿元，排房企第38位。而同期，大悦城操盘销售额仅280.7亿元，位列房企第51位。 而大悦城披露的公告亦显示，今年上半年，大悦城累计新增项目计容建筑面积273.48万平方米，较去年同期增长165%。 事实上，自去年3月，大悦城完成重组后，其拿地扩张速度就在增加。 公告显示，2019年第二季度，大悦城新增8个地产项目，分别位于重庆市、浙江宁波市、江苏苏州市、天津市、四川眉山市、广东惠州市等。 2019年第三季度，新增9个地产项目，分别位于云南昆明市、浙江台州市、广东江门市、辽宁沈阳市、山东济南市、湖北武汉市、天津市等二线城市 2019年第四季度，新增4个地产项目，位于湖北武汉市、海南三亚市、广东江门市、浙江温岭市。 2020年第一季度，即便在疫情之下，大悦城依然在河北廊坊市、四川眉山市、四川成都市拿下新的项目。 7月13日晚间，大悦城控股集团发布今年二季度新增房地产项目公告，新增7个项目，几乎全部在武汉、沈阳、西安、重庆等重点省会城市或直辖市，以及嘉兴、张家口等热点三线城市。 上述7个项目共需支付对价45.35亿元。 频繁融资，一个月内发债40亿元 一方面业绩大幅下滑，一方面加大力度拿地，大悦城资金从何而来？ 频繁发债或是其中答案。除上述20亿公司债券外，大悦城还在发行了20亿元资产支持专项计划。 深交所7月10日消息，工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划状态更新为“已受理”。该债券的拟发行金额20亿元，债券类别为ABS，发行人为大悦城控股集团股份有限公司。 此外去年12月，大悦城非公开发行股份募集资金24.26亿元。此次定增引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿，2019年，大悦城资产负债率同比减少0.98个百分点。 数据显示，截至2019年末，大悦城的净负债率为97.65%。而2020年一季度末，大悦城净负债率增至105.97%。 2018年底，证监会通过了中粮地产与大悦城地产重组事宜。2019年1月，大悦城地产完成对中粮地产的资产转让，成为后者的控股子公司。 2019年3月1日，中粮地产更名为“大悦城控股”。重组完成后，大悦城的净负债率较2018年年末的171.18%相比有所下降。 2019年，大悦城融资成本增长47.1%至11.78亿元。 截至2019年末，大悦城控股的有息负债总额为720亿元，其中人民币债务为584亿元，占总有息负债的81%；外币债务为136亿元，占总有息负债的19%。 另外，大悦城控股一年内到期的债务为197亿元，占全部有息负债的27%；一年以上到期的债务为523亿元，占全部有息负债的73%。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估