编者按：从咫尺到远方、从个体到群像，这是一个万物皆可网红的时代，如今，轮到城市了。 或是新经济下的产业变迁、或是舆论场内的文化重塑、亦或仅仅是时代洪流里普通人的肆意嬉笑，在被钢筋水泥包裹的外表下，每座网红城市，都必定拥有属于自己的鲜活面孔。 2020年末，我们走到那些东南西北、大大小小的新网红城市，试图感受他们各自不同的城市脉搏、发现他们本同末离的网红基因。 是为《网红“进城”》系列第五篇。 临近中午12点半，戴娟走进深圳南山区华润城附近的一家“苍蝇馆”，点了份25元的牛腩饭，上午，她刚刚带着客户看完小区里几套1000多万元的豪宅。 戴娟是德祐地产的一名中介，在这个片区工作已经超过10年，眼见这里从一个外来打工人集聚的城中村，变成了全深圳房价最高的地段之一。 深圳楼市，永远不缺少话题，在深圳，无论是企业高管还是网约车司机，谈起这座城市，首先想到的就是房子。过去一年，由于购房者趋之若鹜的高价“网红楼盘”频出，这座因为“来了就是深圳人”而充满亲切感的一线城市，再度被全国热议。 在最能体现楼市热度的二手房市场，贝壳数据显示，从去年底至今，深圳二手房挂牌均价从70844元/平米上涨至82144元/平米，而同期北京二手房挂牌均价则一直在6万/平米左右。深圳已然成为全国房价最高的城市。 因新房限价等因素，深圳楼市普遍存在着一二手房价格倒挂的现象，价差越大、楼盘越“红”。 在众多楼盘中，位于南山区的华润城四期“润玺”项目，又被称为深圳“网红神盘”的翘楚。今年11月底，润玺开盘，9000多人抢购1171套千万元豪宅，一度让那里成为网红打卡之地，还让“代持打新”这个名词家喻户晓。 “以前这里叫大冲村，你绝对想不到十多年前这里有多么的脏乱差，到处都是‘握手楼’，街边摆满了小摊，像我这样的外来人员租个十来平米的小房间，月租金也就三四百块钱。”戴娟告诉作者，如今，随着润玺横空出世，附近9平米一间的“蜗居房”，月租金都已经高达3900元，二手房均价每平米到了17-18万元之间。 有人说，深圳是大都市里最包容的，无论是住在价格千万的豪宅，还是蜗居在千元房租的城中村，都能有滋有味；也有人说，这里是最“摇摆”的城市，你能够轻易的留下来，也可以轻易的离开。 网红神盘： 房票难求，代持打新 与同为一线城市的北京和上海相比，深圳从小渔村成长而来，众多城中村是其独有特色，见证了城市的变迁。 一项深圳市规土委对深圳城中村的普查数据显示，深圳城中村用地达到321平方公里，建设用地占全市31%；城中村建筑总量35亿平方米，占全市建筑总量43%；城中村人口高达1231万，居住人口占全市人口64%。 戴娟初来大冲，干的就是村里房屋租赁中介生意，她告诉作者，十多年前，来这里租房的都是附近工厂的打工仔和打工妹。2009年，大冲村正式启动城中村改造，华润置地拿下了这个巨无霸项目，由于项目过大，只能分批分期开发卖楼。 盘活城中村存量土地，曾是深圳的供地策略。2004年，深圳出台城中村更新改造办法，相较土地拍卖市场，旧改项目拿地成本平均便宜1/3以上，巨大的利益空间，让各大开发商纷纷进军深圳旧改市场，其中不乏恒大、佳兆业、招商蛇口(行情001979,诊股)、华润置业等地产龙头。 “这里的盘，真是卖一个火一个，这里的中介，只能做二手房，没法做新房代理，因为新盘太抢手了，都是日光，开发商根本不需要代理。”城中村摇身变为网红盘，让久在其中的戴娟也感到惊讶。 2014年10月，华润城润府一期首次开盘，均价4.75万元/平方米，3小时售罄；一个月后加推，均价上涨到约5万元/平米，再度以3小时“光盘”；次年12月，二期开盘，整体均价达到8.5万元/平米，同样日光；到2018年6月三期入市时，均价已经达到约8.55万元/平米，在首次启动公证摇号、公证选房后，依然日光；时隔3个月，加推555套新房，继续当天售罄。 今年7月15日，深圳出台了史上最严的限购政策“新深八条”，在深刻落实“房住不炒”政策的同时，也让房票（购房资格）成为稀缺品。而另一方面，新盘限价，比周边二手房要底很多，例如“网红神盘”华润城润玺便是如此，润玺预售均价每平米13.1万元，而旁边的二手房均价，每平在17-18万元之间。 “一二手房价格倒挂，买到即赚到”，于是，在限购政策出台后开盘的润玺，让众多有房票无资金和有资金无房票的人，通过“代持打新”走到了一起。 “其中一类是众筹打新，有点类似于私募，有房票的人是GP（普通合伙人），出资的一伙人是LP（有限合伙人），大家事先商量好，签好协议，最后炒房的收益按商量好的分配。” 两年前，王敬从北京一家房企跳槽到一家深圳房企担任营销老总，他告诉作者，自己的深圳老乡会微信群里，就时不时有人会冒出来说自己有房票，发动大家一起筹资去打新炒房。 炒房者绞尽脑汁。类似润玺这样的超级网红盘，购房者不仅需要无房无贷，还要比拼社保年限，年限越长资格越高，有人为了抢到认筹资格，把自己父母二十几年社保年限的名额也搬了出来。 据《经济观察报》报道，11月25和26日两天，在润玺的选房场外，随处可见打开微信远程遥控内场选房者的真正买家，而代持的费用，一般在10万元左右，润玺作为豪宅更高一些，从15万到50万元不等，如果通过中介渠道，还要另外支付1万多元的代办费用。 “润玺这个盘，我估计有一半以上是代持。”连中介也被“代持打新”的阵势“吓到”，戴娟告诉作者，自己客户就有两个具备购房资格的老深圳人，但因为“从签署代持协议到房子最终脱手，需要六七年时间，风险过高”，自己一般不愿主动接待这样的客户。 代持纠纷一度让亲朋反目。多名中介和深圳当地开发商人士，都向作者提到了同一个案例：某男士让其侄子代持，谁知侄子烂赌，欠了1000多万元外债，代持房产被判给债主，出资男士几次向法院申诉都被驳回；也有朋友间代持，结果代持人看到房子翻倍，直接坐地起价，开口就是增加10万代持费。 “世外桃源”： 城中村内房租减半 位于深圳市罗湖区宝岗路上的笋岗村，是深圳城中村改造的另一类典型。村口的百年牌坊与一墙之外的商圈闹市相连，始建于明初的文物保护单位“元勋旧址”，与上百年的危房一起，混杂在一排排密集的握手楼和鳞次栉比的小铺面中间。 一次城中村改造，在深圳就能制造一大批“暴发户”，村民们渴望被拆迁，他们有自己清晰的“账本”：一名拥有一套60平米房子的笋岗村村民，年租金收益大约在3.6万元，而在售的同样大小两居户型，二手房单价约为3万元/㎡；如果这些房子纳入拆迁范畴，按照“拆一赔一”补偿，村民拆迁收益可以高达180万元，且赔付的房子如果出租出去，租金也比原来城中村租屋要高很多。 2018年，深圳市政府出台新政，规定城中村将以综合整治为主，拿来作为租赁和保障房用地，原则上不再拆迁变成商品房用地。 笋岗村和周边的田心村、蔡屋围等地，一直都是罗湖区旧改的热门区域，华润、中洲地产等旧改巨头一直在角逐这些旧改项目，蔡屋围等在2018年前被纳入到了旧改范畴，但笋岗村却一直未动。 一位深圳当地开发商人士对作者表示，如果没有指标，开发商就没法进行拆迁旧改，新政后，很多城中村只能进行综合整治改造。万科便是在随后进入笋岗村进行综合整治，即在不拆迁的情况下，改善笋岗村的综合环境，彼时，万科正在实施其“万村计划”，通过综合整治，拿下城中村的房源，做长租公寓业务。 如今，被闹市环绕的笋岗村，犹如“世外桃源”。作者探访时看到，虽然村外便是深圳闹市，但笋岗村内的房价和物价，都要比村外便宜很多。村口的房产中介告诉作者，相比村外均价在6万/平米的商品房，村内的小产权房，每平米单价在2.5万到3万元左右，村里60平米的两居月租金3000元左右，而村外则是6000元。 “我租房的客户也在不断更新迭代，从最初的农民工，到技术工人，再到科技公司的程序员，现在能租得起华润城100多平大房子的，就是那些大公司的老员工和初创企业的CEO、CFO。”戴娟说，随着以华润城为核心不断开发，周边的大公司也越来越多，TCL、长虹都在附近建立了办公大楼。 城市发展日新月异，但隐匿于大都市、免于被拆迁的许多城中村，仍然成为许多深圳人选择扎根的地方，新老深圳人在这里交汇。 “我的房东，平常看着挺土的一人，趿拉个拖鞋，穿个背心，后来才知道，他拥有附近城中村里的一栋楼。”在王敬看来，“深圳的拆迁户，相比之下都特别低调”。 因为租金持续上涨，戴娟在4年前搬到了离南山华润城五公里外的另一个城中村里租住：“深圳就是这样，有钱的人可以买几千万、上亿的豪宅住，再没钱的人，也能找到月租一千的地方。” 深圳速度： 上午拿地，下午开工 “只争朝夕”——深圳或许是全国最追求效率的城市，这点在楼市上可见一斑。改革开放之初，深圳曾以平均不到5天盖一层楼的“深圳速度”驰名全国，而今，速度依然停不下来。 “这两年因为资金和销售的诸多限制，几乎所有房企都在玩高周转，恨不得今天投资出去明天就把钱收回来。”在京深两地从事地产行业十多年的王敬告诉作者，尽管如此，但深圳的节奏，还是比北京要快很多。 11月23日，万科在深圳拿下一块土地，中午11点拿地，晚上6点就举行了开工仪式；龙光地产今年5月拿下深圳前海的一块土地，也是拿地之后就立即开工。 “我在北京，虽然房企都很忙，但大家平常周末还能踢踢球，晚上还能喝酒吹牛，而到了深圳，大家坐下来连寒暄和客套的话都很少，上来就是谈业务、谈资金，这里的城市文化就是务实、快节奏、不来虚的。”王敬说，对于急于回笼资金的开发商来说，今年尤为明显。 让王敬感觉与北上不同的，还有深圳的老板们。“房企老板都喜欢开会，而且一开就是一天，但在北京的时候，老板喜欢谈宏观形势和文化导向，在这里，老板只谈具体指标和具体的项目。”王敬觉得，深圳老板对数字和细节更敏感，“底下部门老总汇报工作时稍有不对，就能马上指出”。 因为疫情原因，深圳政府对楼盘开盘规定做出的迅速反应，也让开发商印象深刻。招商蛇口深圳区域一位投拓人士告诉作者，疫情下，政府规定，如果项目是装配式建筑，可以工程出地面就开盘，如果是传统式建筑，则从之前完工2/3才能开盘提前到了1/3。因为政策明年不再延续，有条件的开发商都打算赶在年底前开盘，例如龙光在前海的项目，百亿以上货值的大盘，5月拿到的地，计划年底前就要开盘。 一方面，是开放商“卖房要快”，但另一面，则是购房者也不得不跟着提速，对于许多打算定居深圳的人来说，稍有犹豫，房价就可能超出预算。 “那几年北京的雾霾很严重，每年入冬，大家经常聊的话题就是要不要搬到南方，除此之外，我在北京没有户口，将来孩子上学不好办，加上那时候北京房价涨得太厉害了，我觉得在北京买房根本是不可能的事。” 2016年，在北京没有“归属感”的李媛，从一家大型互联网公司的北京分部，换岗到了深圳总部。 来到落户相对宽松的深圳，因为是985院校毕业，李媛很快有了深圳户口。原本，她和丈夫以为可以松口气，靠小俩口的收入攒够首付，把房子问题也解决了，但却遇到了和在北京同样的情况：“收入增幅完全跟不上深圳房价的涨幅，反倒是2017年后，北京房价企稳了，深圳却蹭蹭地往上涨。” “千万以上的大户型买不起，万人摇的网红盘排不上，因为社保年限比不过人家，可看的盘选择范围就比较小了。”李媛没想到在深圳复制了在北京时候的心境，她现在最后悔的是，“没有一来到深圳就和家人凑钱果断买房”。 吸引人才： 左手创业，右手安居 “华为要在中山建一个新的基地，在翠亨新区，肯定会带动周边的楼市交易。”12月初，作者来到位于南山区前海路的一家中原地产门店，店里只有一名女中介留守，当天，“其他员工都跑到中山去支援当地门店踩盘了”。 无疑，楼市的起伏，是城市发展的一个重要缩影。在深圳驻扎的大企业，也是带动深圳楼市需求的因素之一。 “深圳购房群体比较多元，有华为这种大厂的中高管和员工，有本地的深圳土豪，也有一些外地投资客。”作为房企营销总，王敬也会研究客户画像：“大厂客户是我们最喜欢的，因为他们收入高且稳定，中高管和高收入的员工都是全款买房，就算是按揭的，流水和收入证明也很硬核，办房贷流程更快。” 但在王敬看来，近十年来，深圳的大型标杆式企业并没有再迅速增加了。“大疆也许算得上一个吧，此外好像没有排得上号的了。”身处楼市、需要对居民购买力洞若观火的王敬说，创业人群成为了深圳的新特点。 与众多城市一样，深圳也在积极拥抱新产业(行情300832,诊股)和新人口。 九零后创业者、斯坦德机器人(行情300024,诊股)公司CEO王永锟，从哈工大毕业之后就到深圳来创业。他告诉作者，因为自己主要从事机器人产业，客户和供应链都在深圳，如果不来深圳，“那还能去哪儿创业呢”。 一位深圳市发改委的退休官员对作者表示，深圳市场经济的氛围很浓，以充电桩行业为例，深圳最开始需要备案，后来连备案也取消了，市场完全放开，只要愿意进来的，谁都可以，“也许短时间会形成恶性竞争，但市场最终会决定谁最后胜出。” 优优绿能是一家生产充电桩充电模块的深圳公司，在整个充电桩中，充电模块成本占四五成，优优绿能在中国的市占率达到10%以上，而且已经进入海外市场。在公司总经理柏建国看来，“深圳的创业氛围很好，人才、资金、市场都在这儿，没有比这更好的地方了”。 拥有更多的发展机会，但对于希望在深圳长期生活的人来说，房子仍然是逃不开的话题。 为了留住人才和解决房价高企的问题，深圳从2018年开始调整供地结构，其中，40%为商品房，40%为人才安居房，20%为租赁房。 深圳市住建局近期最新发布多个安居房的申购公告，如位于龙华区福城街道的丰盛懿园配套安居房，申购价格为21335元平米（毛坯房），而贝壳网显示其周边二手房均价在5-6万平米左右。 不过，安居房申购有严格的门槛和产权限制。按照深圳近期出台的规定，只有在深圳社保缴满十年且具备未有住房等条件的人、或符合特殊条件的领军人才，方有资格进入购房轮候名单；同时，安居房购买后满15年社保缴纳期或年满60周岁且购房满10年，向政府缴纳增值收益后，方有完全产权。 目前，安居房整体投放比例尚小。李媛初到深圳时，关外的龙华区均价每平只要两三万，现在较好地段已经涨到了五六万甚至七八万，她和丈夫从父母、亲戚朋友里四处借钱凑齐了首付，现在正加紧在深圳四处看盘。 “人才安居房的价格，预计比周边三年内的商品房均价便宜60-80%。”王敬也无法确定深圳楼市的走向：“如果这些房子将来大量投放到市场，深圳的房价是不是能够稳住，到时会不会吸引更多人群来深圳定居，拭目以待”。
01 深圳特区40年，一个字不写，将是永远的遗憾。 其实，作为一个在深圳生活了十几年的人，我一直在用脚步和眼睛，丈量和感知深圳的每一次变化，过去十几年，撰写的有关深圳地产、宏观经济、民生的文章，大概有20几篇，都发表在公开的媒体。 但是，面对铺天盖地的评论深圳“四十不惑”、“再出发”之类的网文，我又不知道该写些什么，颇有种“江郎才尽”之感。 深圳40周年，叙事不可谓宏大、主题不可谓恢弘，如何从容地把握在笔尖下，真得很不容易。 企业家（比如“三马”马明哲、马蔚华、马化腾）、科技创新、蛇口、粤海街道等，这些聚光灯下的主题，已经充斥于媒体端。 我只好另辟蹊径，写一写什么地标最能代表深圳吧！ 记得20年前在广州读书时，讨论课上老师提问，最能代表广州的地标是什么？大家一致认为是老广交会馆。 确实，广州以商贸、物流立市，商贸历史可追溯至近代与洋人做生意的“十三洋行”。创办于1957年的中国出口商品交易会（简称“广交会”），至今已有60多年历史。 文革期间，我国只有两件事未中断，研制原子弹和举办“广交会”。那么，什么地标最能代表深圳呢？ 2010年的上海世博会，作为代表城市展馆，深圳最后一个签约。 为什么？因为定什么主题、选什么案例，对深圳主政者来说，确实是个难题，尽管艳羡的深圳地标很多，但如果谈到能代表深圳，任何一处表面上磅礴的建筑，都要在精神内核上暗淡很多。 最后，深圳以“中国梦想试验场”为主题，以《大芬村——一个城中村的再生故事》为案例，全景再现外来人口在深圳的“宜居家园”。 笔者认为，作为中国油画第一村的大芬村，最能展示深圳气质和精神内核。 常被讽为“大粪村”的这个村子，在深圳1800个城中村中并不出奇，但它与达芬奇、梵高、毕加索有很大关系。2004年的纪录片《中国梵高》，第一次让大芬村走进国人视界。 1989年，香港画商黄江将商品油画引入这个狭小的客家小村，在0.4平方公里的土地上建起油画工厂的艺术流水线，接受海外廉价订单，复制和出口西方知名油画，逐渐有了“中国油画第一村”的名号。 由画工、画师、画廊和画商构建的制售产业链中，上千名画工处于最底端。他们被画廊雇佣或接受画商订单作画，靠的是“走量”，收购价常被压得很低，一幅画只有数十元。 经过层层倒手和漫长运输后，这些画作最终出现在国内和海外各国画廊中。“喜欢画画”、“以画为梦”、“以梦为马”，这是租住在城中村的画工们坚守的最大理由。 临摹复制不是梦想，但为了养家糊口，不得已而为之，拥有自己的画廊和原创艺术才是终极梦想。 试想，在当下大多数人以“生存为上”、“诗和远方留给未来”的残酷境况下，把梦想和生存合二为一，这是一种莫大的幸福。 02 类似于大芬这样的城中村，深圳有很多，如出租车司机集中的石厦村、深大毕业生聚居的桂庙新村、福田CBD白领寄居的新洲村、平民美食向往的上梅林、有“海鲜一条街”之称的湖贝村。 这些城中村有几个特点，首先这是上千万“深漂们”圆梦的应许之地；其次是成本低廉，一个单间的租金低至300-500元，一个盒饭低至6元。这里游荡的人，很多人没有钱，但有梦想。 源自民间、源于每个人心里深处的创业梦，在深圳最浓，在这片土地上实现的概率是最大的。 区别于北京、广州的城中村，深圳的城中村还有三个特点。 一是体量很大（占存量住房的51%），与商品房市场并驾齐驱，是深圳民间自发的城市化的产物，硬生生把高房价、高租金（商品房租金）拉下来了。 二是基于地缘、血缘从香港移植来的物业服务，“责任到村（监管）和责任到户（安全）”的自发监管，让深圳城中村居住体面而低廉，还很少发生消防安全事故，让孔雀东南飞绵延40多年而不绝（每年新增50万人口），是新深圳人落脚到扎根的现实保障。 三是有内心认可的归属感。深圳的城中村，大家可以来参观一下，绝非“藏污纳垢”之地，而是能容纳肉身和理想的天作之合。“来了就是深圳人”，彰显了深圳的包容性，也是深圳的核心竞争力。 如果要问这个口号怎么落地，大家就来深圳的城中村看一看。下面这张图是福田水围村整治后，打造的一个人才公寓，全国可谓独树一帜。 当下，深圳的原村民，都在按长租公寓的模式来运营城中村，懂得如何通过提高出租屋的体验感，留住租客，捕获楼宇经济的长期价值。 03 深圳城中村是人口最密集、互动最频繁的地方。 近期，专注于“地铁1公里”研究的DT财经，对上海和深圳所有地铁站辐射圈的人群活跃度进行分析。 空间热力图显示，作为上海宇宙中心的人民广场站，人气活跃度竟被深圳湖贝站秒杀，根源就在于，湖贝站附近的湖贝村，是深圳著名的“城中村”之一，承接了大量的居住人口，周边商业、餐饮、娱乐配套都相对较多。 深圳人口密度比京沪高的多，但深圳没有严重的城市病，通勤时间（30分钟左右）仅为京沪的一半，根源在于点状分布的城中村将城市划成无数组团。深圳房价堪比京沪，但放进城中村房价（包括租金）就低了。 如此，大家都愿意来，来了还能轻松地扎根。每有朋友来深圳，很多会感慨，虽然跟中国很多地方属一个国家，但这个地方人们的想法、行为会有一些不同。 这个不同是骨子里的。改革开放前，国家已走到墙角，无路可走。小平让深圳去闯，让深圳有“冒”的精神、劲头。集体土地上“种房子”，草根发起城市化，这就是“冒”。 草根要打拼、突破，首先选择低成本这个第一要素，早期“村村点火”，有了中国制造，华为、腾讯后来居上，有了深圳创新。没有城中村创造宜居家园，吸引那么多创业者、打拼者薪火相传，就没有深圳的今天。 深圳引以为豪的互联网、智能科技创新进入瓶颈期，华为、三星、中兴、比亚迪(行情002594,诊股)等国内外企业外迁，甚至转向印度、越南，意味着竞争转向拼成本。 同时，外围搞技术封锁、围堵，美国搞制造业回流，新兴国家要夺走我们的产业链，我们要激活国内“大循环”。 应对所有这一切，成本高低是重要的考量。未来，不管企业用工还是营商，抑或居民生活，城中村创造出的低成本空间，不仅是未来深圳在竞争上的杀手锏，也是吸引和留住人才，实现在科技上突围的助推器。 04 但是，基于所谓“要空间”、“上项目”、“城市形象”之短视，过去十几年深圳在肃杀城中村，这是对城市活力、竞争力的错误解读。 记得2011年深圳大运会期间，国际大体联主席基里安来到深圳，本来被安排住在刚刚开业的深圳地标——京基100朝南的房间，但政府担心他看到城中村，就安排在朝北的房间了，这就是我们深圳对城中村的态度——它是我们的一块伤疤。 2008年启动更新以来，深圳的城中村就不断减少，从2009年到2017年，城中村占存量住房的比重，足足下降了近10个百分点，而这段时间也是深圳房价上涨最快的10年。 一方面，城市更新直接推高了更新片区的房价；另一方面，深圳住房自有率不足40%，更新无限制扩张，释放的信号便是驱赶大家买房，想方设法“上车”。 可喜的是，《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》强调，为保留城市发展弹性，将在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳城中村更新工作。根据规划，福田、南山、罗湖75%的城中村将纳入综合整治。 保留城中村，既是尊重历史、尊重现实使然，更是对过去40年，与官方城市化并行的民间自发推动的城市化，在城市治理上的认可，这就是深圳活力的体现，也彰显出，深圳是全国体制成本最低的地方。 近日，深圳住建局张学凡局长公开表态，深圳要学习新加坡，让60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。目标可以很宏大，但不是喊的越大声，就越能实现。 就目前深圳的开发空间、改造成本、财政实力，靠新增建设几乎是不可能的，唯一现实的路径，就是用好这500多万套的城中村住房，让新市民、无房户能享受体面的租住，然后再慢慢实现目标。
五星村地处吉林省长春市城乡结合部，是典型的城中村。五年来，五星村党委紧跟新时代农业农村发展趋势，拓宽发展思想，摆脱地域束缚，向域外发展，在集安市清河镇建立5000亩的水稻种植基地，创立了“五星村鸭绿江大米”自主品牌。并利用村中纪家水库这一自然资源，成立了长春北城水上乐园有限公司，日接待量达3000人以上。五年时间，集体资产从不足七十万元到突破5亿元大关。2019年，村集体经济收入达到1千余万元，农民人均收入达到3万元以上。
晓非 8月12日，花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军对于一二线城市租售并举的政策，明确表示自己很悲观：“这样不合天理。” 现在北京城区已经建满了住宅，租赁性住房很多只能建到五环、六环外，因为年轻人需要低房租，就需要住得更远，现在从郊区开车进CBD，需要两个小时，坐地铁把人挤七八次挤不上。按道理来讲，应该是年轻人住在市中心，老年人住在郊区。我们现在是老年人很多都住在市中心，而越穷的人住得越远。如果用住宅用地来做长租公寓，年回报率只有百分之一点多，所以，未来的租赁性住宅在一二线城市，他认为是没有资源的，政策不匹配，也没有市场环境。 反观深圳，深圳为什么不让城中村再改造了？如果扒掉城中村，市中心就没有年轻人了，因为只有城中村能给年轻人有更好的生存空间，所以城中村只能做综合整治，就不能再做城市更新了。 他建议，在产业园区就近配套非出售性的租赁用地，这样对一二线城市的企业员工可以就近居住。
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