我们知道，深圳楼市很火，造富太快。尽管经历了3、4月份一轮又一轮的打压，深圳楼市还是暗流涌动着，市场上难掩房价上涨的预期。 在这样的造富诱惑下，“人人皆可买房，直到财务自由”“30万两年就变200万”“某大学生在深圳半年买千万房产”……微博大V“深房理”所讲的诱人买房致富故事，让一名网民叫“7蟹姐姐”的微博用户心动。 于是她按照这位大V的指示，四处借钱用尽杠杆，买下了一套价值728万的房子。 结果最后声称自己被深房理给骗了，导致自己价值728万元的深圳房产被查封。 投资客来深炒房 结果把自己炒成“韭菜” 几天前，一名名叫“7蟹姐姐”的微博用户发长文控诉一名拥有百万粉丝的微博大V“深房理”，声称自己被深房理给骗了，导致自己价值728万元的深圳房产被查封。 “7蟹姐姐”的真实身份，是48岁的苏州阳澄湖大闸蟹店主，名字叫魏静。她称在穷尽自己财力试图买下一套深圳房子的豪赌中，资金枯竭，转而控诉自己的人生导师。看完她的经历，很多人震惊了。 把来龙去脉给大家梳理一遍。 微博大V深房理，真名李雪峰，是一个房产专家，据报道称他是教学员“极致杠杆术”并提供能让外地人绕开限购等一系列深圳购房服务为生，粉丝百万。 2019年9月15日，魏静花费12780元会员费加入了深房理的“摇篮计划”。 深房理承诺，付了这个费用后，会员可以： 一、帮助获得购房资格； 二、帮助房屋成交到过户到贷款一系列操作，全程把控风险； 三、按照会员自有三成资金帮助从银行获得七成经营抵押贷款； 四、假如会员不想持有深房理李雪峰全款购入。 在他的直播群里，李雪峰会教这些会员们怎么炒房。他说深圳房价要暴涨，还拿出过一张半遮半掩的查询单，说自己手里不算合伙的房产有8套。 2020年2月27日，深房理再次鼓吹深圳房价即将上涨，让大家把“所有能搞到的钱都拿来做首付款”，不要错过暴富的机会。 在这里，李雪峰扮演了一个完美的担保人角色，他曾特别硬气地告诉这些大多数都是单身妇女的会员们： 放心，你们身后有我。 按李的说法，深房理是为人民服务的造富摇篮。他的很多话让人血脉喷张，让不少对生活迷茫的人看到了希望。比如他说把所有能搞到的钱用来做首付款，比如说： 不管有钱没钱，以贷养贷就能实现财务自由。 摇篮计划号称能够实现买房一条龙服务，可以帮助会员三成自有资金获得七成银行经营抵押贷款买下房子。这个操作有一点很重要，深房理强调： 垫资、贷款必须选择会员来做。 事实证明，他们确实是这样做的，深房理的人帮魏静在深圳缴纳了社保，让她花费五万元和拥有深圳户籍的会员假结婚拿到了房票。 今年4月份，魏静如愿买到前海时代一套一房一厅49平米小户型，总价728万。 魏静没有想到，这是灾难的开始。来说说过程。 魏静被彻底洗脑，在去年 9 月 15 日就加入了会员，一步步被安排的明明白白，首先就通过非正常手段（与其他深户会员假结婚）获得了深圳的房票一张。看看前期她为此花了多少钱。1、 加入深房理会员和摇篮计划，其中会员 2980 元，摇篮会员 9800 元，一共 12780 元。2、 办社保加转公司手续费用共计 8000 元；3、 预收服务费 10000 元；4、 婚票本来要收 30000-50000 元左右，因年龄问题，又收了 23000 元，假结婚证、户口本 1000 元。 就这样，魏静拿到了深圳的房票一张，有了上车的资格。第三步：实操以贷养贷，通过高利贷短期垫资全款买房再办经营抵押贷正是因为这一步布局不够妥当，导致魏静资金链断裂，骑虎难下。 按照深房理的承诺，会员可以用三成资金做首付来买房，魏静只要准备200多万就可以了。 在买房的过程中，她的首付款突然从三成218万变成了四成292万，贷款额度从530万变成了430万。 深房理会员尹X荣的小额贷款公司垫资436万，将房子过户到了魏静手中，但厄运紧接而来。 与尹X荣推荐的第一家贷款资金方见面后，4月7日，魏静被要求预付了25天的砍头息（即高利贷给借款人放贷时，先从本金里面扣除的利息）。 在签订经营贷之前，尹X荣又以银行觉得魏静年龄偏大以及结婚对象年龄过小为理由，需要再结婚一次，在重新办理假结婚期间，尹X荣收取了魏静2.3万元作为中介费。 其后，尹X荣以资质不好、无公司愿意垫资为由，让魏静换了另一家垫资公司，砍头息从15天6.54万元变成了25天10.9万元，年化利率高达36%。 这个过程下来，魏静在付完首付款后，还需为小额贷款公司垫付资金支付的金额大概是：22万元。 十余天后（4月26日），因政策变化，魏静无法获得银行经营抵押贷款，于是深房理再次帮魏静想了个办法，找另外一个小贷企业，按月息1分2的贷款利率，年息14.4%，还掉前面公司的贷款，贷个半年，然后再走企业贷流程还掉这笔贷款。 但新的贷款公司，只愿意放款430万，但需要还掉的过桥贷款总额，是436万。 相对于728万的房屋总值，双方的贷款额差了6万块，误差1%左右。 这个时候，魏静已经借遍了周围所有的亲戚，透支了信用卡。压倒她的最后一根稻草，是因为6万元的转贷差额。深房理让会员借了这笔钱给她，但魏静在财务上已经山穷水尽。 这6万块，彻底击垮了魏静，她是真的一分钱都拿不出来了，于是她向深房理求救。 深房理愿意借款给魏静6万块应急，但要求万分之七的日利率，折合年化25.5%，同时要求以蟹姐姐购入房屋的6/728股份作为抵押物。 并且后面还可以借给魏静50万，月息1分5，不过都要求对应的房屋股份做抵押。 魏静不同意以房屋抵押，并报警，说深房理诈骗。 最后深房理妥协了，签了一个无抵押贷款合同，把6万块给了魏静。 但魏静并没有进行转贷操作。 也许是对后市失去了信心，也许是真的山穷水尽无力支付利息，总之魏静直接认定此事为诈骗，不做转贷，也不付利息，导致房屋被小贷公司A冻结，目前准备拍卖以还清过桥贷款。 5月8日，罗湖法院查封了魏静的房产；5月16日，她的银行账户被法律冻结。 这中间最重要的一个变化，是深圳出台了一个新的政策，红本房子必须满6个月才能抵押贷款。本来如果顺利将小额贷款公司转化成银行抵押贷款，她的资金成本不是年化36%，而是4.5%。 魏静因为资金压顶，后面还要6个月的利息，现在连6万块都要借，总觉得哪里不对劲。于是她认定是深房理把她带到了投资的沟里，给她设定了这些借钱的套路。 由于这两家民间贷款公司的评估价格不同，所以放款额度不一样，导致出现了6万块的差额。但魏静无法理解。也因为这六万元，魏静彻底和深房理撕破脸了。 深房理回应 对此“深房理”曾进行了回应，表示当事人恶意捏造事实、恶意中伤，并涉嫌刑事犯罪，同时还晒出了律师函。 深房理回应称：首先他认为自己帮助 魏静在深圳买房的过程没有任何问题，贷款合作公司也没有任何问题。其他工作人员更看不出来有任何不规范问题，只是银行临时变动贷款规则，导致魏静暂时无法拿到贷款，要找金融公司借钱过度 6 个月而已，实际成本也不算高，利息相对房屋的升值只是很小的一部分，而且他还答应魏静帮忙解决差额。 当他的助理帮魏静汇款6万元，用来支付房款差额后，魏静本来可以抵押给正规的金融公司，等待放款，6 个月后再转给银行。但魏静拿到钱以后，因为没事先打借据，似乎有想赖账的嫌疑。至于魏静认定的 " 套路贷 " 协议，在他看来，而在资金公司空白纸上签字，是个通用惯例。单独写个名字不会有问题，要有相关转账或其他相关信息。 深圳公示房源"家底" 开展楼市专项治理 我们常说，炒股有风险，投资需谨慎。炒房估计也是一样。 一句“深圳永远涨”直入人心，很多炒房客喜欢玩命的加杠杆。而此次案例中，以728万的房子，仅仅6万块的差额，资金链就直接断了，连1%的现金波动都无法承受。 这些炒房客无一例外善于利用金融制度的漏洞，通过各种擦边球的操作，拿到成本极低的资金，用来维系月供的现金流。而深圳房价的上涨，很大一部分原因也是这些炒房客的助推。在暴富梦的号召下，大量的人都被蛊惑来深圳炒房，以贷养贷，幻想实现财务自由。 一旦资金链断裂，房屋断供，彻底 " 一夜暴负 "。房子被查封拍卖，如果拍卖的前足以还清剩下的房贷，甚至是不错的结局。因为如果拍卖房产得来的钱还不够还清房贷，那你房子都没了还要继续还债。 普通人加杠杆前，先摸摸自己的钱包，看看自己的收入，你的现金流够吗？哪怕是深圳这么好的行情下，房价上涨都没用，只要银行收紧贷款，一样能立刻打爆你的资金链。 而近日，继查处恶意炒作房价、打击“捂盘惜售”、自查房抵经营贷情况、下架二手房价虚高房源等措施后，深圳官方近日再次出手，首次公示了今年全市房源“家底”。其中，截至5月底，年内计划入市的住宅及商务公寓项目109个，预计供应房源69350套。 近期，深圳楼市监管政策也不断升级。据证券时报5月18日报道，市场早已传出“深圳二手房指导价”正在酝酿出台。另外，据南方日报5月26日报道，针对网友和群众反映的宝安区个别地产项目存在捂盘惜售、房源内定等情况，深圳市宝安区住建局深入开展专项整治行动，对相关企业进行走访约谈，督促房地产企业规范经营行为，主动澄清不实信息。同时宝安区住建局已责成所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售，如发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为，将联合市场监管部门予以行政处罚。
如今，在董明珠、梁建章等各路大佬的“躬身入局”示范效应下，俨然已是“不直播带货的CEO，都不是好CEO”。 5月22日，京东零售CEO徐雷也献出了直播带货的“处女秀”。 不过，徐雷首次出镜就直接“出圈”，卖的不是3C产品，而是“钥匙”。将中骏云景台一套新房，以6.18折出售。 为啥是6.18折，大家都懂的，万变不离其宗，还是要为即将到来的京东618大促“打call”。（如果当年徐雷把京东大促时间定位1.18是不是更好？） 6.18折的房子，这哪里是薅羊毛啊，简直就是割了半扇羊。中骏云景台是何方神圣？ 来自京东的数据显示，这场直播带货还没开播就已获得33万名网友的关注，也不知道多少是想看徐雷的，多少是想看房子的？ 先看看中骏云景台的颜值如何？ 再看看徐雷，左起第二位。 两厢比较，不难看出，虽然是徐雷的直播首秀，但多数网友们应该还是奔着中骏云景台来的。 来自京东的数据显示，5月22日11点正式开播后，仅仅10分钟观看人数就突破百万。全场总观看量达到400万，点赞超过750万，互动人数超过50万。 被“薅了半扇羊”的中骏云景台一点儿都不难过。 数据显示，“中骏云景台京东房产自营旗舰店”作为京东“自营房产”的首个品牌旗舰店，开店首日，店铺粉丝数就突破170万，在直播中将数百万价值新房加入购物车的用户超过2万。 这蓄客效率杠杠的。 京东开始玩“自营房产” 提醒注意哦，上面还出现了“自营房产”这个词。 其实京东早就什么都卖了，2017年，京东就已经开始卖房。但是这次有所不同，京东在卖房这事上，要“自营”了。 所以，徐雷的直播首秀，既是帮首位客户中骏云景台站台，也是帮京东“自营房产”站台。 “自营”大家都懂，“房产”大家也懂。但“自营房产”就需要解释解释了。 对此，京东房产总经理（原搜狐焦点总经理）曾伏虎表示：“很多用户都觉得京东是个卖3C的平台，但京东所卖的品类早就远远超过这个范围了。我们的事业群叫做生活服务事业群，除了房产还有汽车维修保养、拍卖，生活旅行，鲜花等等，房产只是其中一个重要部分。” “其实，房产是两年之前上线的，也是市场最低谷的时候开始的，过去几年也是在艰难地探索商业模式。一开始开发商还是把我们当作一个流量平台，希望能够从我们这里获得销售线索，但是这次疫情之后有了一个非常大的变化，他们突然发现线上其实对他们来讲是既现实又成本低的渠道，我们看到所有开发商都在花大力气打造线上平台。”曾伏虎如此表示。 曾伏虎还称：“京东既有用户，又有支付、交易、促销这些功能，所以618的时候很多开发商找到我们，希望通过和京东的合作实现他们销售的目标，当然这也是我们所期望的。以往开发商的系统都是相对封闭的，这次疫情下来，我们发现很多开发商都在把自己的后台系统打开，所以我们可以在线上为用户实现线上选房、线上下订和交易的功能。” 对于京东“自营房产”，需要厘清的问题还不少，比如：1.京东自营房产有哪些“自营式”服务？与京东传统的自营商品相比，自营房产有哪些区别？2.之前薇娅也进行过直播带房，但效果并不是特别好。对于高价商品的直播带货，京东怎么看？3.京东自营房产在价格上有何吸引力？购房流程是什么？都能享受到哪些利益？4.京东自营房产对于房产行业的传统销售模式有什么影响？5.与其他线上售房平台相比，京东自营房产有哪些优势？6.京东自营是否意味着自营的这些房源都是京东独家的？7.京东有什么举措能够强化线上卖房的现场参与感？8…… 问题这么多，其实京东也都未见得都能想明白，但是曾伏虎这段话其实也算是都回答了。 曾伏虎说：“我们在某个地产营销群里面争得很激烈。有的人说，这个就是做秀，过两天就结束了；有的人说，这个还有点效果，主要还是品牌宣传。我是这样看的，对于一个新事物，我们要做的事情，不是品头论足说它行或者不行，而是要迅速决定自己做还是不做”。 曾伏虎表示：“我们认为，今年的市场变化催促我们必须去做这个事情，甚至不管行不行都要去做，因为你看到的是所有的资源都在向这方面倾斜，所有这个行业从业者都在向线上化去努力，所以这个大趋势必然使这个事情做成，但是以什么样的形式做成，我们不敢确定”。 “我们必须参与到这场变革当中，必须积极地投入和尝试，所以才有我们CEO都出来站台来做直播。我们看到所有的开发商都在拼命地加强自己的线上化，碧桂园、恒大等都请了很多原来做电商IT的人来做他们线上业务的负责人，这些情境和市场的变化使我们认为，现在不是讨论这个事行不行，而是讨论怎么把这件事做成的情况。”曾伏虎如此表示。 突然感觉，京东“自营房产”并不是要卖房子，而是要给我们一把解码人生的钥匙？
资金缺口巨大融资频频 “安全门”失守事故多发 建发股份陷高周转“魔咒” 在房企融资消息一波波传出的时候，厦门建发股份有限公司（600153.SH，以下简称“建发股份”）则接连发债。 8月6日，建发股份公告称，其子公司建发房地产集团有限公司（以下简称“建发房产”）发行了一笔规模为8亿元的短期融资券，发行利率仅3.38%/年。 事实上，建发股份在融资方面似乎并未受到融资收紧的影响。据记者不完全统计显示，包括其旗下两个运营房地产业务的子公司建发房产、联发集团有限公司（以下简称“联发集团”）在内，2019年以来，建发股份方面累计发行了71亿元的短融、10亿元中期票据、5亿元资产支持票据和14.5亿元的定向债务融资工具。 高频融资的背后，除了借新还旧之外，建发股份不断扩张的房地产业务也加大了对资金的需求。据披露，截至2019年3月底，建发房产各在建项目已累计投资1085.33亿元，按权益比例计算，尚需支出投资224.19亿元；联发集团项目未来三年预计投资365.93亿元。 加速运转的房地产业务在给建发股份带来收益的同时，也对其安全风险控制提出了更高的要求。据披露，2019年以来，建发股份旗下已先后有两个项目出现了安全事故。 《中国经营报》记者就项目事故、企业发债等问题致电建发股份方面，对方表示相关问题“等领导回复比较合适”。截至发稿，建发股份方面未就采访函给出进一步回复。 8个月融资逾百亿 背靠地方国资委，建发股份发债融资一直都颇为顺畅。招商证券研报显示，截至2018年末，建发股份依靠集团信用优势，具有多渠道获取低成本融资的实力，报告期内公司及其子公司共发行82亿元超短期融资券、17亿元中期票据、15.5亿元非公开定向债务融资工具和25亿元资产支持证券。 进入2019年以来，建发股份融资步伐还在加速。据记者不完全统计，建发股份及其子公司已发行71亿元的短融、10亿元中期票据、5亿元资产支持票据和14.5亿元非公开定向债务融资工具。 期间，建发股份一笔规模不超过50亿元的公司债于7月23日获得中国证监会核准批复。同时，7月20日，建发股份公告称，董事会同意联发集团向中国银行间市场交易商协会申请注册发行中期票据，发行金额不超过30亿元，期限不超过5年。 其中，建发股份募集资金多用于偿还借款。据披露，2019年以来，建发股份发行的30亿元超短融中皆“用于补充公司本部及子公司流动资金”。而建发房产先后披露了5次融资，共计筹集资金42.5亿元，其中，有37.5亿元用于偿还金融机构借款。同期，联发集团发行了两期超短融及一期非公开定向债务融资工具，共计融资金额23亿元，皆用于归还银行借款等。 58安居客房产研究院首席分析师张波表示，“借新还旧”是当下不少房企都会采用的手段，2019年房企迎来短期偿债小高峰，根据58安居客房产研究院跟踪监测，2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年还款规模的两倍多，在此背景下，房企资金压力也在持续增加。建发目前也是面临短期偿债的压力，通过借新还旧的方式可以缓解短期的资金压力，但长期的压力则依然存在。 值得一提的是，在建发房产发行2019年第一期短期融资券的同时，建发股份下调了“17建发01”的票面利率，调整前适用票面利率为4.65%，调整后适用票面利率为3.5%；本期债券发行总额为10亿元。某固收基金经理指出，不上调利率的原因可能是之前的利率本来就合理，或公司本身不差钱。 通常情况下，如果发行人信用等级良好，债券回售市场上资金充足，调高利率来吸引投资者继续持有债券，所要承担的融资成本要高于发行人重断发行债券的利率，那么发行人就可以选择不上调利率。“只有发债困难的，才会提高利率”，有市场人士指出，建发股份发债容易，且利率维持在较低的水平，无需调高利率吸引投资者，“重新发一波就行了。” 事实上，建发股份最新发行的2019年度第二期超短期融资券的利率仅2.85%。 三四线土储占比高 建发股份频发债券，除了借新还旧之外，还有部分资金直接用于普通商品住房项目建设。建发房产的2019年第一期中期票据中有5亿元用于普通商品住房项目建设。 对资金需求的不断扩大源于建发股份越来越多建设项目的开展。截至2018年底，建发股份应付票据及应付账款227.04亿元，较年初增长33.82%，主要就是由于房地产业务新增开发项目较多，应付工程款增加所致。 事实上，近年来，建发股份新开工面积增长迅速。据披露，2016年~2018年间，建发房产新开工面积分别为89.1万平方米、332.09万平方米、592.25万平方米；同期，联发集团的新开工面积分别为196.97万平方米、295.03万平方米、563.1万平方米。 截至2019年3月底，建发房产共有76个在建项目，可售面积共约919.93万平方米；同期，联发集团在建及拟建项目数量共53个，总权益建筑面积1225.18万平方米。 不过，当前建发房产及联发集团的土地储备、建设项目中，有不少位于三四线城市。 据披露，截至2019年3月底，建发房产上述在建项目中，按可售面积计算，三线城市占比34.08%；其土地储备计容建筑面积123.41万平方米，三线城市占比49.61%；同时，其位于珠海和南京的部分地块楼面价偏高。同期，联发集团上述在建及拟建项目中位于三线城市占比达60.55%。 联合信用评级报告指出，建发股份三四线城市房地产库存较大，存在一定的去化压力。事实上，已有项目因市场不及预期造成了减值损失。据披露，截至2018年底，建发房产存货合计计提跌价准备2.74亿元，对其位于福州、漳州、龙岩的项目进行计提。 张波指出，三四线城市在今年下半年或迎来去化压力增长，但并非所有城市的去化都有压力，包括前期棚改已经完成的，即购房需求开始锐减的城市压力会增长明显。 也有业内人士表示，三四线城市现在没有市场想象得那么悲观，有些表现还是可以。但也必须要看到，三四线城市当前市场反弹的空间也是受到限制的，部分土地项目以前地价比较高的时候入手，后续如何销售，这是当前建发等企业要注意的内容。 值得注意的是，未来持续增加的项目建设对资金的需求持续增加，也在推高建发股份的债务规模。截至2019年3月末，其负债合计1883.43亿元，较2018年末的1630.36亿元增长了15.52%。 风险控制欠佳 建设规模快速扩张的同时，建发股份的房地产业务也在快速发展。2018年，建发股份实现合同销售金额735.98亿元，同比增长60.83%；其中权益销售额584.5亿元，同比增长42.79%。 这与建发股份转型高周转模式密不可分。国泰君安2018年初发布的研报指出，建发股份2016年开始，土地储备和新开工速度明显加快，从高价高利润模式向低价高周转模式转型，“2018年将步入业绩高增长阶段”。 据建发股份2018年年报披露，建发地产和联发集团项目从拿地到开盘时间均缩短了1个月。 业内人士分析指出，高周转的动机就是要做大销售规模；不过从实际情况来讲，高周转也会使得企业过于急躁，导致质量管控跟不上，出现质量问题。 住建部发布事故快报显示，3月29日，位于福建省龙岩市新罗区的建发富力·玺院B标段公共门厅及电梯轿厢工程项目，发生高处坠落事故，死亡1人；该项目建设单位为龙岩利荣房地产开发有限公司。 7月7日，位于福建省漳州市龙文区的建发·央著1-15#楼及地下室、配电室、物业门卫（不含桩基）项目，发生物体打击事故，死亡1人。该项目的建设单位为建发福建兆联房地产有限公司。 据建发股份2018年年报显示，建发股份间接持有龙岩利荣房地产开发有限公司30%的股权，建发房产还为后者提供了2400万元的担保；而福建兆联房地产有限公司则为建发房产下属子公司。 不过，张波也指出，高周转本身并不必然引发工程安全问题，引发工程安全问题的主要因素在于运营管控，只有当企业本身的运营管控能力不足以支撑更高速周转时，才会引发运营管控的各种问题，工程安全问题只是问题之一，还包括建筑质量、人员管理、资金安全等多个维度。 此外，5月10日，南宁市城市管理综合行政执法局下达了一份针对南宁联泰房地产开发有限公司的行政处罚决定书，原因是其违规排放污水。天眼查信息显示，联发集团持有南宁联泰70%的股份，建发股份持有其30%的股份。
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