作者：张启迪，金融学博士，高级经济师，CFA，中央财经大学国际金融研究中心客座研究员，电子邮箱：zhangqidi1@126.com 微信公众号：wallstreeteco 近期，决策部门关于房产税的相关表态引发市场广泛关注。2020年11月初，刘昆部长在十四五规划辅导读本中发表的《建立现代财税体制》一文中提出，“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。12月21日，全国住房和城乡建设工作会议亦提出，要稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。12月23日，财政部党组书记、部长刘昆在《人民日报》发表《建立现代财税体制（深入学习贯彻党的十九届五中全会精神）》，再次强调要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。2021年是十四五规划的开局之年，房产税推进速度是否会加快？这是本文所要回答的问题。 一、当前决策层对房产税仍持审慎态度 征收房产税的提议最早大概可追溯至2010年。在“十二五规划”中提到，“研究推进房地产税改革”。2011年，上海和重庆两地开始房产税试点。此后，房产税推出的准备工作逐渐加快。房地产登记方面，2014年11月，国务院发布《不动产登记暂行条例》，2018年6月，不动产登记实现全国联网。房产税立法方面，2013年11月，在《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中提到，要“加快房产税立法并适时推进改革”。2018年3月，财政部原部长楼继伟表示，“预计房地产税立法草案今年将进入人大审议” 。 然而，由于中美贸易摩擦爆发，叠加新冠肺炎疫情影响，最近两年房产税立法推进几乎处于暂停状态。2020年5月以来，随着宏观经济趋于稳定，房地产税立法推进再度启动，但相关部门的表态趋于谨慎。5月14日，人大常委会法工委相关负责人在谈及“落实税收法定原则”进度时表示，按照安排，相关工作正在稳步推进，有关方面正在研究起草房地产税法草案。5月18日，中共中央、国务院发布了《中共中央、国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，提到“稳妥推进房地产税立法”。值得注意的是，无论是在11月3日发布的“十四五规划”中还是在12月召开的中央经济工作会议中，涉及房地产的内容方面主要仍强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，并未提及房产税推进和落地事项。而在“十三五规划”中，曾明确指出“完善地方税体系，推进房地产税立法”。上述变化说明，在国际国内宏观经济形势仍存在较大不确定性的情况下，决策层对于房产税的推进更加谨慎。 二、房产税推出对经济的影响存在较大不确定性 （一）房产税可能对房价产生较大影响 目前房产税对房价究竟有何种影响仍存在较大争议。有观点认为房产税对房价不会产生多大影响，主要是因为从国外经验来看房产税并没有起到抑制房价上涨的作用。也有观点认为房产税推出会导致房价下跌。笔者认为，上述观点都只说对了一半。从短期来说，在没有其他政策对冲的情况下，房产税对前期涨幅较大城市的房价将产生较大影响。过去中国房地产市场长牛已经超过三十年，居民部门大部分资产都是房地产。并且，房地产持有存在严重不均的现象。当前，房价上涨预期已经走弱，租金收入又无法弥补持有房地产的机会成本，在这种情况下，征收房产税不仅会对房价产生较大影响，而且可能出现大量抛盘引发流动性风险。中国房地产市场具有极强的特殊性，国外经验并不适用于分析国内房地产市场。从长期来说，房产税无法改变房价走势。然而，房产税一定程度上可以降低房价上涨的波动率，因此也会对房价产生抑制作用。总的来看，不论短期还是长期，房产税对房价均具有抑制作用，并且对短期房价的影响可能更大。 （二）一旦房价大幅下跌可能引发金融和经济风险 房价下跌可能引发以下五种风险，一是房地产企业债务风险。一旦房价出现下跌，房地产企业存货价值将会下降，资产负债率也会上升，房地产企业抵押给银行的土地和房产价值也将下降，可能引发银行抽贷、断贷。其他融资渠道也可能出现收紧，导致企业现金流出现断裂。二是居民债务风险。一旦房价出现下跌，居民部门抵押给银行的押品价值也将出现下降。这将降低居民部门的还贷意愿，大量居民债务可能出现逾期。三是地方政府债务风险。一旦房价出现下跌，城投公司提供给金融机构的土地等押品价值也将下降，届时城投公司也将面临融资压力，可能引发城投公司债务违约。四是银行风险。目前银行系统贷款存量的40%都直接或间接与房地产相关。一旦房价出现下跌，银行金融风险也将上升。五是经济风险。由于房地产产业链条较长，涉及行业众多，一旦房价出现下跌，房地产投资以及其他相关行业的投资也将出现大幅下滑，经济下滑压力也将加大。而且，如果上述风险形成共振，甚至有可能引发小型区域性甚至是系统性风险，这也是房产税迟迟难产的最主要原因。 三、房产税推出必要性正在上升 （一）推出房产税是实施双循环新发展的必然要求 推动形成双循环新发展格局的重点是国内大循环，而国内大循环的建立要求形成以消费为主的经济结构。过去很长一段时间，居民部门的支出大部分用于房地产，不仅造成了房地产泡沫，加大了金融风险，而且导致居民杠杆率大幅上升，势必影响中长期经济增长。横向比较来看，与其他主要经济体相比，中国居民部门杠杆率已经处于高位。如果杠杆率进一步上升，势必将对消费造成挤出效应。因此，继续依靠房地产发展经济已不可持续。在这种情况下，有必要尽快推出房产税，避免房地产再度过快上涨，以便于尽快实现居民部门需求结构的调整。 （二）推出房产税是实现房地产长期健康发展的必然选择 过去三十年中国房地产市场中间经历多轮暴涨，部分城市房地产市场泡沫化严重，这与房产税制度的缺失密切相关。由于持有房地产机会成本较低，致使大量资金参与房地产投机活动，导致房地产价格每隔几年就会经历一轮暴涨。不仅大幅推升了居民杠杆率，而且对实体经济产生了挤出效应，加大了金融风险。在现有房地产宏观调控政策中，房产税对于遏制投机活动最为有效。如果房产税能够落地，将有效提升投机成本，避免今后再度出现房价暴涨的情况。因此，必须要推出房产税才能实现房地产市场长期健康发展。 （三）推出房产税有助于减轻贫富分化 当前全球主要经济体基本都面临贫富分化问题。贫富差距拉大会导致经济结构失衡加剧，严重危害中长期经济增长前景，整体经济抗风险能力也会变弱。次贷危机后美国经济复苏疲弱，经济出现超预期低增长，跟美国贫富分化加剧有直接关系。造成美国贫富分化拉大的原因主要有两个，一是工资增速放缓，二是股票、房地产等资产价格上涨，而造成中国贫富差距拉大的主要原因就是房地产。一方面，房价上涨促使财富向富裕人群集中，另一方面，房价上涨迫使中低收入人群不得不借入更多的负债购房。而负债的持有方亦是富裕人群。房产税推出后，有助于抑制房价过快上涨，居民杠杆率上升速度也将放缓，以上均有助于减轻贫富分化。 （四）推出房产税有助于改善地方政府收入结构 当前，地方政府财权与事权不匹配问题较为突出。房产税作为直接税的一种，可以为地方政府筹措财政收入，提供稳定的收入来源。中国城镇化率已经超过60%，具备开征房产税的基础条件。虽然房产税收入在短期内无法完全替代土地出让收入，然而对于调整地方政府收入结构同样有很大作用。并且，随着今后城镇化水平不断提升以及房产税政策的逐步完善，房产税占地方政府收入的比重也会越来越高，最终将超过土地出让收入。目前，一线城市二手房成交占比超50%，房地产市场已经进入存量房时代。未来会有越来越多的城市进入存量房时代。在存量房交易为主的房地产市场中，土地财政模式将不可持续，征收房产税也将是必然选择。 四、十四五期间内落实房产税是大概率事件 （一）房产税对房价的不利影响可以通过政策进行对冲 虽然一旦开征房产税可能给房价带来不确定性，影响宏观经济和金融稳定，然而，这一影响完全可以通过其他政策进行对冲。笔者此前曾多次撰文提议在推出房产税的同时降低房贷利率，这样既有利于稳定房价，也有助于降低居民债务负担。此外，还可以先在部分城市试点（例如一二线城市）试行房产税，之后再扩大征税范围。或者是先设立相对较高的收税门槛，之后再逐步降低门槛，以上均可以最大限度地降低房产税推出可能带来的不确定性。 （二）经济平稳条件下征收房产税风险较低 此前，诸多市场机构预期房产税将在2020年完成立法，2022年开始征收。中美贸易摩擦爆发以及新冠肺炎疫情一定程度上迟滞了房产税的出台速度。当前，中国经济已经度过了最困难的时期，预计2021年经济增速将出现大幅回升。在这种情况下，尽快推进房地产立法工作是较为合适的。待房地产立法完成后经济也将完全回归正轨，届时择机征收房产税风险相对较低。 （三）房地产企业杠杆率得到有效控制是实施房产税的先决条件 近期，监管部门设置“三道红线”限制房地产融资。收紧房地产融资一方面是为了降低房地产企业杠杆率，降低房地产企业风险，另一方面也是为后续开征房产税做准备。如果房地产企业杠杆率得到有效控制，届时即便是因征收房产税房价出现一定程度的下跌也不会给房地产企业带来较大风险。展望未来，利用2年左右的时间完成房地产企业债务风险的治理再开征房产税是较为合适的。 （四）十四五规划中已暗示房产税将在十四五期间落地 2020年9月23日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，从“十四五”第一年开始，各省（区、市）要分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例。到“十四五”期末，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。而土地出让收入占地方政府收入的80%以上。如果50%用于社会主义新农村建设，那么势必将有新的税种代替土地出让收入，而这一税种很可能是房产税。因此，《意见》从某意义上来说已经暗示房产税将在十四五期间落地。 目前房产税的征收已基本不存在技术层面的障碍。考虑到2021年以后中国经济将逐渐趋于稳定，房地产企业债务风险也将得到有效治理，配合宏观经济政策的对冲以及房产税征收机制的过渡性设计，房产税在2021-2022年完成立法、2023-2024年落地是有可能出现的。鉴于未来很长一段时间内国际经济形势和地缘政治环境都将面临较大不确定性。国内经济增长也将持续面临诸多挑战，房产税的推出永远没有最好的时点。推出时间越晚，越不利于国内大循环的建立和经济结构的调整。征收房产税是需求侧改革的必由之路，不仅有助于抑制金融资源过度流向房地产市场，提升资金在经济中的配置效率，而且有助于稳定居民杠杆率，增加居民消费。只有切实推动房产税落地，才能真正推动双循环新发展格局形成。
01 8天超级“大长假”结束，惯例该盘点了。 这几天，大家都在为疫情后消费的强劲复苏而感到乐观。 据文化和旅游部的相关数据统计，8天长假期间，全国共接待国内游客6.37亿人次，按可比口径同比恢复79.0%；实现国内旅游收入4665.6亿元，按可比口径同比恢复69.9%。 一如网络上一些朋友说的那样，今年的国庆节，更像是迟来的春节，硬是过出了“年味儿”。能恢复到正常状态70%-80%的水平，很是不容易，值得欣慰。 不过，春节五一滞后需求、海外需求回归叠加一起，促消费政策一波一波，各方拼尽全力，才恢复70%-80%，也不能太乐观。 掰开微观数据看，确实并不是想象中那么乐观。 今年黄金周，95后首次成为黄金周全国出游的主力，占比30%排名第一，2019年为14.5%；90后（包括00后）占比63%，比2019年大概攀升了至少10个百分点（2020年的数据来自央视新闻联播、2019年的数据来自央广网）。 02 可见，旅游出行的，多数是偏年轻的人群，他们的旅游目的地，往往是传统景区、徒步或探险；70后、80后的旅游人群有所减少，他们的旅游很多是休闲度假游。 看来，疫情也好，内外环境变化也好（比如资产涨价红利退潮，轻松赚钱时代结束），对老百姓(行情603883,诊股)收入的影响，是实实在在的。 网友留言区，关于降工资、缩减支出、砍掉季度奖、毕业找不到工作之类的非常多。估计，大家身边亲戚朋友这类情况不在少数。 从官方数据也能看出端倪，上半年全国居民人均可支配收入15666元，比上年同期名义增长2.4%，增速比一季度回升1.6个百分点，扣除价格因素，实际下降1.3%。 从城镇居民可支配收入来看，上半年中位数收入增长0.4%，平均数收入增长1.5%。可见，上半年高收入人群收入增长了，中产及低收入人群基本没增长。进一步匡算，如果扣除高收入人群的收入，中产及低收入人群的收入，很多下降了。映射到消费市场，就是消费的两级分化。 比如，今年国庆黄金周，海南4家免税店零售额同比增长167%；再比如，阿里2020年“十一”假期消费出行报告显示，高星级酒店预订量同比增长100%；再比如，很多网友反映，国庆期间茅台酒卖得好，零售价涨到2100多元，各地SUV汽车卖得好，连续5个月增长。 同时，核心通胀（剔除一些价格变动巨大、且频繁或短期性价格波动的商品或服务后的CPI）从2019年的2%降到2020年初的1%附近，今年8月份降到了0.5%的最低点，衣着类、居住类（租金）、交通类价格同比增速都降到了负值区间。“房价涨、租金跌”，就是一个典型的例子。 看来，由于收入下降，预期转淡，中产及低收入人群的消费受到影响，相关商品价格就会下跌。 03 在楼市，也是这样的局面。我们看黄金周的商品房销售状况，发现与收入的变化非常契合。 贝壳研究院数据显示，今年黄金周重点城市二手房市场升温，18个城市二手房日均交易量比去年同期增长50%，杭州、合肥交易量增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海和广州等超过50%。当然，深圳是个例外，7月中旬祭出狠招，二手房成交下跌，但新房成交量创2年新高了。 而且，还有一个重要的信号是，今年国庆节期间，重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。主要原因在于： （1）改善型换房需求明显提升； （2）中高价位房源成交占比提高。 根据贝壳的数据，北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降，450-600万房源占比上升；上海300万以下房源占比下降，800万以上房源占比上升，广州高总价房源交易占比也上升了。笔者的岳母说，在我们居住的小区里，但凡是3房户型的，一挂出来，马上就卖出去了。 这种价格走势，也反映到业主挂牌价的调整上。以深圳为例，7月深圳出台了严厉的调控政策，特别是对二手房的打压，可谓史无前例，包括增值税免征期“2年改5年”，住宅限售5年（买了5年后才能卖），重拾豪宅税等，都是针对二手房。而且，国庆期间，深圳新房热卖，二手房成交量跌了20%。但是，深圳业主的心气很高，挂牌价就是不降，涨价占比较去年升了42%。 上海、广州、杭州等热点城市，都是一样的，近年来人口大规模涌入、年轻人口多，富豪多，优质资源密集，IT、互联网、金融、文化、体育等高薪就业机会多，购买力和资金都是跟着这些走的。 因此，即便现在调控高压，成交量下行，但房子绝对不愁卖，绝对不愁卖不上价格。一位资深中介告诉我，深圳富豪够多， 但买深圳房子的，可绝对不止是深圳的富豪。 新房市场，今年黄金周期间，上海成交13.1万平方米，去年国庆期间还不到1万平方米，复苏尤为强劲。根据中指院数据，广州、北京、深圳黄金周成交面积均超过了2018年同期的水平。 04 其他城市就不一样了。 我们看下图，很多二线城市，业主都在下调二手房挂牌价。这让我想起不久前，二线城市二手房海量挂牌的报道。 截止2020年7月，二线城市二手房挂牌量都创历史新高，相比2019年翻了一倍左右。2016-2018年楼市大繁荣，终于开始转化为海量供应了。 能不能接得住盘，非常考验这个城市的基本面，能接得住，楼市不下跌，基本面就是强大的。 2017年开始，以武汉、西安为代表的二线城市，纷纷推出新政，吸引大学生落户就业，手段就是“三板斧”，送钱、送房、送户口。而且，落户门槛越来越低，目的就是夯实楼市基本面。 但是，效果怎么样呢？ 以打响“抢人”第一枪，祭出“百万人才留汉计划”的武汉市为例。从2016届到2019届，武汉大学本科生留在本省就业的比例，并没有出现明显变化。反而，2018年还出现了一个现象，去广东就业的本科生，比留在湖北就业的还要多，湖北其他名校也是如此。 图：2019年武汉名校省内就业率（单位：%） 数据来源：网易数读 近日，我咨询了一个TOP60开发商武汉公司的总经理，他告诉我，国庆期间，武汉楼市不温不火，除了少数几个区域外，外围区域卖不动，9月以来就这样。 但地方复工复产压力很大、指标任务很重，还在不停地增加供地、上马地产项目，拉动开发投资，未来的供应还会明显增长。 其他二线城市，都很类似武汉，未来新房供应和二手房挂牌有增无减。另外，大家看看最近十几个城市发布的调控政策，里面都有“增加供应”这一条。所以，未来除了京沪深以及都市圈链接的城市（如雄安、东莞、苏州、杭州、宁波等）以外，其他城市不缺房子，房子会越来越多。 如果在“抢人”上无法实现明显的绩效，或者“留不住”，未来接盘能力有多大呢？而且，本来已很优秀的一线城市，都开始加入“抢人”队列了。本来在就业机会上、新兴行业上（IT、互联网、金融、智能制造、文化创意、体育等）不占优势的二线城市，能抢多少人才呢？ 看短期的话，由于各方对楼市的诉求太强烈、太多元，拼命维护“向上”的局面，你可能会被楼市量价表现蒙蔽。 未来，楼市的硬核城市（不怕没人买、不担心跌价），只有具备硬核购买力的城市，比如京沪深。当然，很多二线城市优质公共服务集中的中心城区，也比较硬核。 上述区域的房子，将被很多人和很多资金追逐，不仅有本地改善型客户，也有本地的富豪，还有全国各地的投资客，甚至是国外的购买力。其他城市、其他区域，会有大量的房子供应，不仅新房项目越来越多，二手房挂牌也会增加，但支付能力却越来越弱了，这就是住房消费上的两级分化。 05 这两天，我也咨询了珠三角外围城市的开发商们，大家普遍反映，国庆黄金周成交比较惨淡，平时一个月能卖100套的项目，国庆期间只能卖30套，还得把渠道都用上，用尽浑身解数。而且，大家都跟着龙头开发商在降价，有的项目已经是贴着成本在卖，甚至是亏损在卖。 但即便如此，也卖不动，因为越降价越是没人买。更关键的是，这些城市根本不缺新楼盘。老百姓买房，也不再抢了，甚至没有什么欲望买房。挑三拣四的，迟迟不下定。这就是当下大湾区三四线城市的现状。内地三四线城市，量价更是在下跌了，只不过，数据上没有表现出来。 基于以上分析，从房产税的角度看，按照“立法先行、充分授权、分布实施”的12字原则，当2023年完成立法后，国家会将征税的权力下放给地方。征不征收、哪里征收、税率高低等等，全都由地方决策。能有底气、勇气征收，不怕购买力用脚投票的城市，现在来看，恐怕只有京沪深这三个城市。 即便这三个城市征收房产税，也不用担心房价下跌，资金和购买力外逃。因为，高薪就业机会、优质公共服务，附加值最高的产业，最优质的人才，都在这些城市，这是支撑房价的基本面。房产税征收，会反哺到公共服务，从而形成人才和公共服务的聚集、完善，这是支撑房价的引擎。 这就和豪宅区的物业费很贵，但无人因为贵而搬离，是一个道理。相反，很多富人会想办法迁到这里。同时，因为物业费涨价或很多人长期欠缴（物业费其实很低了），很多社区的管理每况愈下，有钱人都搬走了，没钱的得过且过，也想着有朝一日也搬走。这就是住房消费分化的结果。 因此，对于很多城市来说，更担心税收赶跑人，只可能将“无税收”作为吸引购买力的手段。 房产税即便征收，也只会在极少部分区域征收，如果你住在这个区域，恭喜你，不要为那几千、几万元担心，因为你的房子也好，个人的价值也好，每年的增值部分，远远比这几千或几万元要多很多倍。
9月16日，阿里宣布天猫正式成立房产部门，推出“天猫好房”平台。同时，阿里与易居还联合发布不动产交易协作机制（ETC）。该机制将基于数字化、智能化的新产品，构建一套多方参与、高效协作的开放平台，促进房产行业的数字化升级。 据了解，该机制将以开放、协作、公平为原则，通过云计算、人工智能、区块链等技术支持，提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景，承载房产交易过程的多项服务功能，通过一系列联盟管理的方法，构建起房源方、客源方和交易服务方共同参与的数字化服务协作机制。 此外，天猫还将和易居一起，打通整个看房、购房的全链路，为开发商定制专门的房产旗舰店，一起打造“智能售楼处”，让消费者可以在线上完成从看房、定金认购到金融服务的全过程。未来买房将会像逛天猫一样省心省力省钱，天猫好房也将为房产行业创造新的商业价值。 天猫好房表示，至少在未来的3年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者。对此，天猫淘宝总裁蒋凡表示：“技术创新、商业链路的数字化会为房产行业带来新的红利。未来的房产消费里，线上会是重要场景，而线下场景也会更加智能化。” 易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻则表示：“易居将发挥自身的房源优势、经纪人赋能产品、区块链技术以及地产消费洞察等方面的能力，与天猫一起，致力于解决各交易主体当前面临的各类问题，帮助行业提升交易效率，带动行业科技升级。” 中华房地产投资开发商会会长、富力集团董事长李思廉对“不动产行业交易协作机制”表达了认可。他宣布富力将率先加入该机制，同时携富力集团全国约500亿元货值的优质楼盘项目，加入到房产界的首次“百亿补贴”双11购房节活动之中。据悉，天猫计划将今年双11打造成“金九银十”之后新的房产狂欢节。 一直以来，房产行业都是很难被数字化的领域。如今，通过深化合作，阿里和易居志在帮助房产行业加速数字化进程。
时间倒退三年，马云曾说过，未来“房子如葱”。马云预言未来房子将变成最便宜的东西。而如今，阿里巴巴如今正式进军房地产。 9月16日，阿里巴巴举行战略发布会，宣布推出“天猫好房”平台。“让天下没有难卖的房子，这是我们的口号。”天猫好房总经理卢维兴表示。 在阿里巴巴的发布会上，参会嘉宾阵容可谓强大。万科集团董事会主席郁亮、融创中国董事会主席孙宏斌、碧桂园集团总裁莫斌等数十家房企老总到场表达支持。 天猫进军房产，或与贝壳形成竞争 与腾讯投资贝壳找房不同的是，阿里此举并非间接财务投资，而是直接进入房地产市场。是是否会分食贝壳等线上房产交易平台的蛋糕？ “类似业务确实会带来一定的影响，多少会形成竞争。”知名地产分析师严跃进对此表示。 严跃进同时也认为，二者的竞争是有差异化的。“对于天猫此类合作，更多的还是新房项目，和贝壳的模式是有差异的，至少其业务重点在于二手房。”严跃进说。 不过，根据贝壳招股书显示，贝壳找房二手房业务已经进入瓶颈，而新房业务则增速迅猛。 招股书显示，2018年贝壳找房二手房交易服务实现营收为201.55亿元人民币，占总营收比重为70.35%；新房交易服务营收仅74.72亿元，占比26.08%。 到2019年，贝壳找房二手房交易和新房交易收入分别为246亿元人民币和202亿元人民币，二手房占总营收比重降至53.48%，新房营收占比则增长至43.91%。今年一季度，贝壳新房业务营收更是首次超越二手房。 房产销售，线上取代线下？ 今年疫情以来，恒大、碧桂园等多家房企均推出线上售楼模式。 天猫淘宝总裁蒋凡表示：“技术创新、商业链路的数字化会为房产行业带来新的红利。未来的房产消费里，线上会是重要场景，而线下场景也会更加智能化。” 据发布会介绍，在“天猫好房”的定制化房产旗舰店里，将会使用更多技术能力。比如3D购技术与房产的结合，能把房子的窗外景观、噪音光照等等真实数据都结合进来，让线上看房的体验更真实。 “天猫好房”表示，未来将帮助房地产企业定制线上房产旗舰店，打通整个看房、购房的全链路，打造“智能售楼处”，让消费者可以在线上完成从看房、定金认购到金融服务的全过程。 “地产销售线上模式面临很多质疑和压力，所以要求相关企业合作的时候，注重消费市场的需求和顾虑，真正研究市场痛点，以形成更好的平台效应。”严跃进表示，目前很多企业都搭建了此类平台，房地产互联网市场的机会很多，合作机会大于竞争压力。 天猫好房：未来3年不准备赚钱 此外，亦有人士认为房产交易仍将以线下为主，天猫要想在短时间内超过贝壳并不容易。 一位地产中介业内人士认为：“房地产交易目前仍是以线下交易为主导的，线上场景很难在短时间内取代线下。” 上述人士称，“贝壳在线下连接经纪人超过36万，而纯线上模式的获客能力尚未得到认可。” 目前，除阿里外，京东也在房地产领域有所布局。2018年,京东房产推出租房和二手房业务，为B端的中介公司提供服务；今年5月，京东上线“自营房产”，与房企中骏集团推出首个自营旗舰店。 上述业内人士认为，天猫能否在这个赛道取胜，还取决于其“烧钱”意愿。 对此“天猫好房”今日称，至少在未来3年内不准备赚钱，所有收入100%补贴给购房者。
摩本公司房产 法拍截图 苏州摩本通讯科技有限公司曾经是小灵通手机的生产厂家，却因为非法吸收公众存款数额巨大，公司被处罚，法定代表人被判处有期徒刑。不仅如此，近日现代快报记者了解到，9月15日，苏州摩本公司的房产和土地使用权也要被司法拍卖，起拍价为1.032亿元。 曾是小灵通手机厂，这家公司房产被法拍 据阿里拍卖平台，9月15日，苏州市工业园区人民法院将对苏州工业园区某块房产及土地使用权进行拍卖。起拍价为103283200元，仅保证金就要缴纳2065万元。 现代快报记者了解到，该块房产的建筑面积为 10527.59㎡，所有人为苏州摩本通讯科技有限公司。 据悉，苏州摩本通讯科技有限公司成立于2005年，公司成立之后主营业务就是小灵通手机。虽然小灵通对于年轻人来说稍显陌生，但对于70后、80后，却是不可磨灭的回忆。 2006年8月底，全球范围内的小灵通用户突破一亿。虽然使用小灵通的用户日益增多，但苏州摩本公司的小灵通业务做得并不好。之后随着小灵通走下坡路，公司开始探索新的业务，2008年苏州摩本正式转做CDMA手机，2009年转入GSM行业。 因非法吸收公众存款，公司和法定代表人被罚 那苏州摩本公司的亿元房产为何会被拍卖？现代快报记者了解到，这与苏州摩本公司和其法定代表人张某某非法吸收公众存款有关。 2005年，张某某组建摩本公司，但实体业务经营不良、持续亏损。2008年起，张某某、陆某某为应付摩本公司经营亏损和支付已到期的所吸储的本金、利息，与摩本公司其他董事商议后，以摩本公司的名义直接向社会公众集资。之后，因摩本公司经营及期货亏损严重，张某某决定注册成立专门的融资平台东谷公司，扩大范围向社会公众集资。 到2014年9月10日，摩本公司、东谷公司先后向102人吸收资金41707.4万元。2018年10月，苏州市中级人民法院对苏州摩本通讯科技有限公司、张某某等非法吸收公众存款案件进行了宣判。截至判决时，苏州摩本非法吸收的资金，尚有11005.03万元不能兑付。法院认定张某某犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币十万元。责令苏州摩本公司退赔各集资参与人未偿还款项，并判处罚金人民币四十五万元。 被纳入失信执行人名单，拍卖所得将用于退赔 判决之后，苏州摩本公司并未退赔集资人未偿还款项，就连罚金也没有支付。2020年4月6日，苏州工业园区法院通过专递形式，向苏州摩本公司住所地邮寄送达了执行通知书等，责令其履行债务。可是此时，苏州摩本公司已经人去楼空，法院的执行通知书也被退信。之后，法院将苏州摩本纳入失信被执行人名单，并发出限制消费令，采取限制高消费措施。 经查，苏州工业园区法院发现被执行人苏州摩本通讯科技有限公司名下有位于园区的非居住房地产一处，并将其挂网法拍，也就是此次拍卖的房产。拍卖所得，将用于退赔案件未兑付的1亿余元资金。
椰树集团还曾被质疑广告虚假、低俗。 椰树集团一则招聘引发争议。8月20日，贝壳财经记者注意到，椰树集团旗下的“椰树培养职业经理学校”公开招生，招生条件注明，“要写承诺书，承诺以房产作抵押，离开‘椰树’以房产偿还，防止将‘椰树’作为跳板，作为‘镀金’，学到经验后跳槽”。 8月20日，贝壳财经记者拨打招聘中的咨询电话，该公司内部人员表示，“抵押房产”是集团领导提出的要求，对房产是否有区域所在要求、房产价值要求、直系亲属房产是否可抵押等细节问题，还需要进一步向领导请示，自己不了解更多情况。 “除同意抵押房产外，年龄还需要在28岁以下，本科学历”，该公司内部人员强调，如果是椰树集团外的人员前来应聘，需要同时满足这些条件。 上述人员表示，如果符合这些硬性规定，可以将简历投至邮箱，附上关于房产的相关问题，收到邮件后，工作人员会根据情况向领导反映。 “椰树集团要求求职者‘抵押房产’之举明显是违法行为”，北京滳慧律师事务所合伙人朱立新向贝壳财经记者表示，椰树集团的这条规定违反《劳动合同法》，属于无效条款，就算求职者在入职时签订了相关合同，进行了房屋抵押，由于合同与法律违背，员工跳槽时，椰树集团要求“以房产偿还公司”的诉求也不会被法院支持。 椰树涉多起劳动纠纷案件 椰树集团在海南省人力资源市场官方微信公众号“海南直聘”上发布的招聘信息显示，除硬性指标外，还提出了三个要求，除了抵押房产外，还要求员工通过写作考试关，此外还要做到“忠诚不谋私、顾事业不顾家”，简称“两不”。 目前，“海南直聘”上的椰树集团招聘广告已经删除。 椰树集团官网显示，椰树集团前身为1956年建立的国营海口罐头厂，1981至1985年期间连续亏损，濒临破产。不过之后，“椰树”在创始人王光兴的带领下，“已发展成为中国最大天然植物蛋白饮料生产企业”。 海南省工商联发布的《2019海南民营企业100强榜单》显示，椰树集团2019年营业收入为39.16亿元，在海南省民营企业中排名第五。 工商信息显示，椰树集团的唯一股东为海南椰椰实业有限公司，持股比例100%，认缴出资额5000万元，该公司的控股股东为海南椰树员工持股会。 早在2014年7月25日，椰树集团官网就刊文称，创始人王光兴先后五次为集团牺牲了个人利益，包括三年只领8成工资、连续数年拒绝涨工资、减少14%的持股从而少分红5968万元、5次放弃上市机会从而牺牲2000万元等。 不过，企查查显示，椰树集团有多起劳动纠纷案件。 举例来说，裁判文书网今年3月31日公布的海南省海口市中级人民法院民事判决书显示，上诉人谢成吉因与被上诉人椰树集团劳动争议一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初11434号民事判决，向法院提起上诉，本案现已审理终结。 二审法院查明，椰树集团应向谢成吉支付2011年至2016年未休年休假工资2289.12元。限被上诉人椰树集团有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人谢成吉支付未休年休假工资。 曾被质疑广告虚假、低俗 值得注意的是，除了劳动纠纷外，从一个国营罐头厂发展成为产品远销海内外的饮料企业，企业规模不断壮大的同时，椰树集团产品的广告宣传多年来也一直饱受消费者诟病。 记者根据公开报道搜索发现，2009年，椰树集团旗下产品曾打出“怕不行,喝椰树牌石榴汁”、“木瓜饱满我丰满”等广告词，被消费者呼吁应当将椰树广告归进扫黄打非范畴。同一年，因为在海口市公交车上印有“老婆喜欢老公喝椰树牌石榴汁”、“木瓜饱满我丰满”等广告字眼，被当地工商部门认定其为违规发布，责令立即停止并处以1000元的罚款。 2019年2月13日，“海口工商”微信公号发布消息称，近日，椰树集团2019年椰汁广告涉嫌内容低俗、虚假等问题引发社会广泛关注。海口市龙华区工商局已对椰树集团涉嫌发布违法广告的行为进行立案调查。 不过，同年2月16日，椰树集团在官网刊文回应称，公司广告词“我从小喝到大”并不低俗虚假；公司没有在媒体用过“丰胸神器”等宣传语；用丰乳美女代言广告不低俗。 截至目前，记者尚未查到此前对椰树集团进行立案调查的结果。
近期，一则破产清算申请公告将昔日重庆地产50强――重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司（以下简称重庆聚丰地产），引向公众视野。7月30日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆聚丰地产的破产清算申请。 据了解，重庆聚丰地产早已陷入资金问题，其子公司重庆鼎典物业发展有限公司（以下简称鼎典物业）名下一处房产项目被司法拍卖，重庆市第五中级人民法院已受理该公司的破产清算申请。此前，重庆聚丰地产所持重庆农商行100万股股权也因其无力偿债被司法拍卖。天眼查显示，目前重庆聚丰地产深陷多重法律纠纷，共面临82起法律诉讼。商报记者连日尝试电话联系重庆聚丰地产，但截至发稿时，电话依然无人接听。 曾入围重庆房产50强 有项目单价超10万元 天眼查显示，重庆聚丰地产成立于1998年，注册资本为5000万元，法人代表为罗莲，经营范围包括房地产开发、旅游项目投资、代理房屋销售，自然人叶兴全100%控股。 商报记者发现，该公司的房地产项目均位于重庆，且多数都在南岸区。重庆聚丰地产官网显示，其开发的房产项目有聚丰江山1号、聚丰纵横国际、聚丰大厦、聚丰小区、聚丰花园等，多位于重庆核心商圈。其中聚丰纵横国际位于江北区观音桥商圈，由重庆聚丰地产与中船重工集团联合打造。聚丰江山1号坐落于南滨路核心地段，聚丰锦绣盛世位于渝中区解放碑CBD附近。 重庆市房地产开发信息平台显示，重庆聚丰地产还曾是重庆市第五届“房地产开发企业五十强”获奖企业之一，曾经开发项目单价甚至卖到了10万元/平方米。 认购重庆聚丰纵横国际项目的蒋先生告诉商报记者，2018年9月13日，他与重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订认购协议书，约定以一次性付款的方式认购由该开发商开发的物业一间。“物业位于江北观音桥步行街16号聚丰纵横国际裙楼1附154号，建筑面积单价约为74000元/平方米。” 而另一位购房者认购该项目的一处房产，预测套内面积为4.75平方米，建筑面积为11.21平方米，折合建面单价约9.7万元/平方米，套内单价约为23万元/平方米。 公司资金链断裂 7折拍卖自有房产 因公司资金链断裂，今年4月21日，重庆市高级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上首次公开整体拍卖鼎典物业所有的位于南岸区南滨路88号、89号房地产。 商报记者发现，鼎典物业为重庆聚丰地产子公司，所拍卖的自有房产位于南滨路黄金地段，毗邻东原1891和国瑞广场，建筑面积总计约87034.98平方米，其中有产权证的房地产建筑面积合计76872平方米，无产权证的建筑面积合计约10162.45平方米，涵盖商业、办公和住宅。评估价170513万元，起拍价119360万元，相当于评估价的7折，折合1.3714万元/平方米。据悉，4月21日这次拍卖最终流拍。 今年初，重庆聚丰地产所持的重庆农商行100万股股权也被司法拍卖，所涉案由为重庆大顺小额贷款有限公司与重庆聚丰、重庆聚丰酒店、重庆圣立旅游有限公司、叶兴全等借款合同纠纷一案，所涉被执行人均为重庆聚丰关联公司或法人，涉及借款本金为2800万元。 深陷多重法律纠纷 聚丰地产面临82起诉讼 不仅如此，重庆聚丰地产还深陷多重法律纠纷。天眼查显示，该公司自身风险高达249条，共涉及139个案件，目前面临82起法律诉讼，公司已被法院列为限制高消费企业。 认购重庆聚丰纵横国际项目的蒋先生表示，他认购该项目物业时，支付立约定金10万元，签订认购协议书后，重庆聚丰地产通知他在签约时间7日内，凭定金交款收据到销售现场签订合同，同时支付房款。但当时他认购的物业已办理在建工程抵押，重庆聚丰地产称在双方签订《重庆市商品房买卖合同》前会负责解押，但时至今日，重庆聚丰地产都未完成解押。“我们合同也签不了，退房也退不了。”蒋先生对记者说。 另一位购房者称，2018年10月，他准备购买江北区观音桥的聚丰纵横国际商铺，并交了预付款10万元。因为该产权已办理在建工程抵押，不符合销售条件，不能签订购房合同，他也没有收到签订正式购房合同的任何通知。2019年1月3日，该购房者到销售部申请退款，但重庆聚丰地产拒绝退款。 记者了解到，重庆聚丰纵横国际项目向多位购房者出售已抵押房产，并以包租返租形式承诺6%的收益诱导购房者购买，目前因无法解押已售房产，构成实质违约，且迟迟不返还购房者定金，被多位购房者起诉。 8月12日，记者到该项目现场发现，该项目大部分商铺还未装修，只简单用木板暂时隔断了一下。商铺内部十分昏暗，空空如也，空置率惊人。 纵深 房地产加速洗牌 头部房企优势明显 根据人民法院公告网公布信息显示，截至8月11日，2020年以“地产”为关键词的破产文书信息有300余条；而去年，至少有300家房企发布了破产相关文书，且多数为中小房企。 易居研究院智库中心研究总监严跃进称，目前破产的房企多为三四线城市的小微房企，这些房企的销售额和销售面积相对整个房地产行业的影响较小。而百强房企的销售额和销售面积仍在持续增长，销售额排名前十的房企，市场占有率进一步攀升，销售额也保持着稳定增速。 数据也证明了这一趋势。以头部房企龙湖为例，8月7日，龙湖集团公布2020年7月未经审核营运数据公告显示，截至2020年7月末，龙湖累计实现合同销售金额1320.8亿元，同比增加5.14%，合同销售面积778万平方米，同比增加1.49%。早前在年度业绩会上，龙湖集团首席执行官邵明晓表示，龙湖2020全年销售目标是2600亿元。按此计算，龙湖现已完成全年目标的50.8%。 “从去年开始，一些房企资金上有些压力，小型企业拿地机会越来越小。但从整体来看，中小房企还是有机会的，比如港交所就对其放开了一定门槛。”严跃进补充道。 提醒 投资房产需谨慎 切莫认购抵押房 商报记者了解到，认购重庆聚丰纵横国际项目已抵押房产的消费者有近30位，涉及金额约2000万元，目前因房产仍未解押，他们无法签订购房合同，又因重庆聚丰地产资金困难，无法拿回购房定金。 购房者蒋先生称，目前来看，重庆聚丰地产已无资产可供处理，此次重庆市第五中级人民法院裁定受理聚丰地产的破产清算申请，他们或将面临损失。 多位购房者表示，他们希望以自己的深刻教训为大家提个醒：“投资房地产风险较高，特别是单价高的项目，更应该谨慎。不具备专业知识的人，一定要注意规避投资风险，千万不要认购已抵押房产。同时，我们也希望国家从法律层面着手，完善相关法律，杜绝开发商销售已抵押房产等情况再次发生。”
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