意见领袖探讨地摊经济 文/意见领袖专栏作家 陈玉宇 今日马斯克一箭60星，要构造新型互联网基础设施。太空没产权划分，马斯克基本秉承先占先得原则。 所以国际社会应该有针对太空利用的合作协调机制，既能充分利用太空资源造福人类，又能避免过度和浪费性利用太空资源。 同样道理，最近火热的地摊经济，也面临很多摊位借用或占用公共空间。不同公共空间和道路，被利用的商业价值不同，产生的租金也不同。 摊位该给谁，如何定价？ 经济学，又被称作价格理论。应该被地方政府或提供城市服务的企业，根据经济学价格理论的常识，为摊位定好价，有效率的配置摊位。 有些摊位空间是公共的，无人收摊位费，不等于摊位无价。有些摊位人流量大，收益高，其摊位租金相应的就高。 先占先得原则吗？ 地方政府应该有细则。管理公共空间摊位，收取的摊位租金，可以用来支持扶住低收入阶层。 政府应该考虑的政策选择之一，是把好的摊位空间打包委托给民营企业经营，民营企业根据行情，制定最优摊位租金，一部分用来维持卫生和其他服务，另一部分留下合理利润，最后一部分给政府财政。 对有价值的公共空间的使用，没有设计良好的政策配合，会被过度使用，拥挤混乱。 政府不能很好的管理，地摊租金也未必落入摆摊人之手。政府不管理，黑社会会填补真空。总之地摊租金，总要被拿走，主要事被谁拿走，如何用。 地方政府和有关专业的企业，应该因地制宜，把机制设计好，让地摊经济造福大众，更红火。 民营企业，专业化做城市服务的公司，应该跟地方政府很好的沟通设计，使得有价值的摊位落入有效率的摆摊者之手，摊位租金收取后，能更好的服务城市和居民。 (本文作者介绍：北京大学光华管理学院经济学教授，北京大学经济政策研究所所长)
青客公寓近些日子可谓风波不断。 先有破产传闻传出，刚澄清破产传闻，公司首席战略官兼高级副总裁尤强就离职了，而尤强加入青客尚不足一年时间，因此引发外界关注。 不过，从去年底开始，青客就多次因拖欠房东租金及租客押金，受到舆论关注。 作为在美上市的"长租公寓第一股"，青客公寓曾被业界认为存在盲目扩张和"流血上市"等问题。 深陷投诉漩涡 在某投诉平台上，有关青客公寓的投诉的就超过5000条，其中"房东以收不到房租为由，要求租客搬出"的投诉最多，总部位于上海的青客公寓在上海、南京、苏州等城市都提供房租租赁服务。 最近，各地关于青客的投诉十分频繁，甚至还出现了办公室被维权者围堵的情况。 "由于青客公寓没有按时交付房租，请租客于月底之前搬离。"4月23日，李女士突然收到了房东的"逐客令"，顿时慌了神。今年1月份，她通过青客公寓租住了一间房。租金1450元/月，租期一年。"当时青客让我办理贷款，就是把一年的房租贷出来交给他们，然后我再按月还贷款，相当于月付房租。"谁知道现在会是这样的一个情况。 面对自2月起不断出现了投诉情况，4月16日，上海青客公寓官方微信号发布的《青客租房官方声明》提到，目前公司正在通过多种渠道，加快恢复生产经营，政府及相关机构也正在协助其共渡难关，这次遇到的短暂困难可以很快解决。 针对之前小部分房东、租客的合同纠纷，上海青客公寓也会逐步处理解决，争取在3个月内逐步恢复正常。 盈利模式受质疑 2019年年报数据显示，青客公寓2019年营收为12.34亿元(约1.5亿美元)，较上年同期的8.9亿元增长38.65%。 营业收入由租赁服务和增值服务带来的收入构成。其中，租赁服务收入10.89亿元，占同期总收入的88.3%；增值服务收入为1.45亿元。 青客公寓2019年运营亏损4.48亿元(约6272万美元)，上年同期亏损4.26亿元；净亏损为4.98亿元(约6972万美元)，上年同期净亏损为5亿元。 而招股书数据，截至2019年6月30日，成立7年的青客公寓累计亏损人民币20.286亿元，净亏损3.73亿元，2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元，被业内称为 "流血上市"。 同时，公司负债率不断攀升，2017-2019年分别为137.17%、143.82%和145.02%。此外，2017财年至2019年财年，青客的经营活动现金流净额分别为-0.44亿元、-1.17亿元、-0.88亿元，连续3个财年经营性现金流净额为负。 上市之后，青客的股价也一路走低。截至北京时间5月15日，已经收盘的青客股价为12.6美元/股，总市值已降至6.03亿美元，相比上市首日8.31亿美元的市值缩水约27.4%。 糟糕的数据背后，则是青客一系列资本运作的隐患：一方面，与其他同行一样，青客采取了业内普遍采用的"高进低出"运营模式。2019年底，上海逾千名房东陆续被青客通知要求调低租金或在未来的租期内每年减免一个月租金，就是因为青客认为这批房源存在"高进低出"、"收益倒挂"的情况，公司会亏损。 另一方面，青客在年报中披露，"租金贷"形成的预付租金收入是其流动负债的主要构成部分。截至2019年9月30日，青客与11家金融机构合作，有65.40％的租金使用租金贷支付，年利率在4.35％到8.60％之间的未偿还本金为7.57亿元，有16.50％的租客正在申请租金贷。 但在2019财年，有48.40％的租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同，即使扣除了押金，青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金。 长租公寓的雷 值得注意的是，青客当下所面临的困境，也是许多分散式长租公寓都无法避免的。 2016年开始，长租公寓行业遇到的都是好消息——租售并举、类REITs破冰、保险银行等长线资本涌入，整个行业快马加鞭前进。 2017年底，随着大量资本热钱的涌入，长租公寓企业开启了房源争夺战，部分长租公寓企业在房源刚刚过万的情况下，喊出了十万甚至百万的房源目标。无论品质如何，只要房源真实存在，就以价格战相争，这一轮规模竞速直接拉升了各一二线城市的房租价格。 安居客数据显示，2017年，全国热点二线城市人均月租金增长超过16%，其中，成都人均月租金增长18%，北京人均月租金增长14%，相比往年，增长幅度有所放大。 而最近2年间，仅在长三角市场，寓见、喔客、乐伽等多个长租公寓运营商都爆出运营问题，无奈倒闭，也令人们对于长租公寓所暴露出来的短板愈发重视。 景晖智库首席经济学家胡景晖指出，长租公寓行业资金运作模式与国内目前资本市场的属性不匹配，行业亟需立法监管以及建立更完善的行业运作准则。 事实上，部分长租公寓企业已经在尝试一些新的方式，但目前来看，盈利效果还不明显。 "长租公寓的行业规模未来会继续增长，行业洗牌也将加剧，未来会出现一些新的长租公寓企业，同时现有的一些企业会因撑不住而倒闭。"业内专业人士表示。 据多家媒体报道，目前青客正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园，而建融家园是建行旗下的房屋租赁服务平台。 而对于青客来说：如何"活到最后"才是目前应该思考的问题。 乒乓一言
租房市场乱象被整顿，二房东们要小心了 记者 | 黄昱 对租房市场的乱象，有关部门要联合大力整治了。 近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），除对虚假房源信息、违规使用住房租金贷款等问题作出严格规定外，更是首次明确提出要加强对“高进低出”“长收短付”等现象的监管。 据界面新闻了解，为迅速占领市场，近年来，以乐伽公寓为代表的一批长租公寓企业往往会采取“高价收房，低价出租”的方式吸引客户，但为了赚取现金流，他们一次性收取租客半年甚至一整年的租金，而给房东仅按季度支付租金。 一位长租公寓运营商直言，“高进低出”说明此类长租公寓企业是想用一种金融模式去运作，一方面，用获取的现金流去收取房源，然后获得更多的现金流；另一方面，它可能把获取的资金投资到别处去，比如一些更高风险、高回报的生意，这就涉及到经济诈骗了。 在这样一种“踩钢丝”的经营模式下，一旦某一环节资金链断裂，填补不及时，就可能出现跑路的情况。目前已有乐伽公寓、喔客公寓等多家“高进低出”的长租公寓倒闭。 《意见》指出，住房和城乡建设等部门将加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管。 具体的措施是，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。 对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，相关部门会采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式。 对涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处；涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处。 除了对泛滥的“高进低出”企业进行严格监管外，《意见》在明确住房租赁企业可依法以应收帐款为质押申请银行贷款时，提出要防止其形成资金池、加杠杆，不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用租金贷，且不得以租金分期、租金优惠等名义诱导。 由于前期资金投入大，以及激烈市场竞争下迅速扩张的需要，不少长租公寓都希望能快速回笼资金，于是给租客提供了使用租金贷月付的付款方式，以一次性从金融机构收回一整年的租金。 据界面新闻了解，目前链家系的自如也有“自如客专享分期”的选项，在其普通月付、季付、半年付、甚至年付中是最优惠的一种支付方式。 中原地产首席分析师张大伟指出，长租公寓一大问题就是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。“将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。” 为了避免租金贷带来的风险，《意见》提出，住房和城乡建设部门应当通过提供数据接口等方式，向金融机构提供住房租赁合同网签备案信息查询服务，同时加强住房和城乡建设部门与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享。 此次《意见》进一步强调，从事住房租赁的企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”， 转租住房10套（间）以上的单位或个人应依法办理市场主体登记，住房租赁企业开业前需向住房和城乡建设部门推送开业信息。 针对一些房源信息网络平台上的虚假房源问题，此次《意见》从房源发布的主体、到网络信息平台、相关监管部门等都进行了明确的责任划定。 例如，住房租赁企业及从业人员应当对发布房源信息的真实性、有效性负责，同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。 房源信息发布平台不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单等机构及从业人员发布房源信息。 对房屋权利人自行发布房源信息的，应对发布者身份和房源真实性进行核验。此外，平台要加快实现对同一房源信息合并展示，及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。 为确保相关监管能够落实到位，《意见》要求租赁需求旺盛的城市要在2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台，具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库，加强市场监测。 同时为保证各方“投诉有门”， 各地要将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围，房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制，对租赁纠纷承担首要调处职责。《意见》强调，相关行业组织要积极受理住房租赁投诉，引导当事人妥善化解纠纷。 据悉，住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等部门会建立协同联动机制，定期分析研判租赁市场发展态势，推动部门信息共享，形成监管合力。
六部委发文整顿租赁市场：“长收短付”、“续约中介费”，这些都不可以！ 续租到底交不交中介费？监管部门给出答案了！ 近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。 刚刚结束的住建工作会议提出，要着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。 而此次《意见》，则被认为是有关部门的加强监管的纲领性文件，旨在“将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化”。21世纪经济报道记者注意到，其中涉及了许多此前曾引起广泛关注的租赁市场的具体问题。 对于一直以来备受关注的租赁企业“赚差价”问题，《意见》提出，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。 在此前由于“甲醛房”等引起广泛关注的房屋安全问题，《意见》明确指出，住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式，提示消防、用电、燃气等使用事项。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。 在“租金贷”领域，此次《意见》也有涉及，对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。并明确提出，要加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。 另外，在加强租赁企业监管方面，《意见》指出，住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。 实际上，由于部分租赁企业在2019年频繁“爆雷”，整顿租赁市场，在2019年已经成为一项重要工作。此前的9月，住建部专门召开了住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。据了解，6月至11月期间，全国共排查住房租赁中介机构81416家，查处违法违规住房租赁中介机构9197家，通报曝光违法违规典型案例7974起。 发布《意见》的6部门强调，各地要以《意见》出台为契机，把“当下改”和“长久立”结合起来，坚持住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门联合监管工作机制，加大监管力度，持续整顿规范住房租赁市场秩序，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。 以下为文件全文： 住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 银保监会 国家网信办关于 整顿规范住房租赁市场秩序的意见 各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（住房和城乡建设委、住房和城乡建设管委、住房和城乡建设局）、发展改革委、公安厅（局）、市场监管局（厅、委）、银保监局、网信办： 租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。近年来，我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场秩序混乱，房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规问题突出，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。按照党中央对“不忘初心、牢记使命”主题教育的总体要求、中央纪委国家监委关于专项整治漠视侵害群众利益问题的统一部署，2019年6月以来，在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并取得了初步成效。为巩固专项整治成果，将整治工作制度化、常态化，现提出以下意见。 一、严格登记备案管理 从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”，从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。住房和城乡建设、市场监管部门要加强协作，及时通过相关政务信息共享交换平台共享登记注册信息。房地产经纪机构开展业务前，应当向所在直辖市、市、县住房和城乡建设部门备案。住房租赁企业开展业务前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设部门推送开业信息。直辖市、市、县住房和城乡建设部门应当通过门户网站等渠道公开已备案或者开业报告的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员名单并实时更新。 二、真实发布房源信息 已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。 三、落实网络平台责任 网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。对机构及从业人员发布房源信息的，应当对机构身份和人员真实从业信息进行核验，不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单等机构及从业人员发布房源信息。对房屋权利人自行发布房源信息的，应对发布者身份和房源真实性进行核验。对发布10套（间）以上转租房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格。网络信息平台要加快实现对同一房源信息合并展示，及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。住房和城乡建设、市场监管等部门要求网络信息平台提供有关住房租赁数据的，网络信息平台应当配合。 四、动态监管房源发布 对违规发布房源信息的机构及从业人员，住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，网络信息平台应当限制或取消其发布权限。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见，对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。网络信息平台发现违规发布房源信息的，应当立即处置并保存相关记录。住房和城乡建设部门应当建立机构及从业人员数据库，有条件的可建立房源核验基础数据库，通过提供数据接口、房源核验码等方式，向房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台提供核验服务。 五、规范住房租赁合同 经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。尚未出台合同示范文本的城市，应当加快制定住房租赁合同示范文本。合同示范文本应当遵循公平原则确定双方权利义务。住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案。 六、规范租赁服务收费 房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。 七、保障租赁房屋安全 住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式，提示消防、用电、燃气等使用事项。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。 八、管控租赁金融业务 住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管。开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。住房和城乡建设部门应当通过提供数据接口等方式，向金融机构提供住房租赁合同网签备案信息查询服务。加强住房和城乡建设部门与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享。 九、加强租赁企业监管 住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处；涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处；涉及违反治安管理和犯罪的，由公安机关依法查处。 十、建设租赁服务平台 直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库，加强市场监测。逐步实现住房租赁管理服务平台与综合治理等系统对接。 十一、建立纠纷调处机制 房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制，对租赁纠纷承担首要调处职责。相关行业组织要积极受理住房租赁投诉，引导当事人妥善化解纠纷。住房和城乡建设等部门应当畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线协同，及时调查处理投诉举报。各地要将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围，实行住房租赁网格化管理，发挥街道、社区等基层组织作用，化解租赁矛盾纠纷。 十二、加强部门协同联动 城市政府对整顿规范住房租赁市场秩序负主体责任。住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等部门要建立协同联动机制，定期分析研判租赁市场发展态势，推动部门信息共享，形成监管合力。按照职责分工，加大整治规范租赁市场工作力度。建立部、省、市联动机制，按年定期报送整顿规范住房租赁市场工作进展情况。 十三、强化行业自律管理 各地住房和城乡建设部门要充分发挥住房租赁、房地产经纪行业协会（学会）作用，支持行业协会（学会）制定执业规范、职业道德准则和争议处理规则，定期开展职业培训和继续教育，加强风险提示。房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员要自觉接受行业自律管理。 十四、发挥舆论引导作用 各地要充分运用网络、电视、报刊、新媒体等渠道，加强宣传报道，营造遵纪守法、诚信经营的市场环境。发挥正反典型的导向作用，及时总结推广经验，定期曝光典型案例，发布风险提示，营造住房租赁市场良好舆论环境。 中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国公安部 国家市场监督管理总局 中国银行保险监督管理委员会 国家互联网信息办公厅 2019年12月13日
聚焦长租公寓爆雷|“双面”租金贷 运营机构如何驾驭？ 面对盈利难、融资难的困局，“租金贷”受到长租公寓机构的追捧。但是，“租金贷”似乎是一把“双刃剑”，“租金贷”使用得当，可以支持企业回笼资金、扩张规模；若是使用不当，也会给企业带来风险。 在头部长租公寓平台扎堆上市的同时，其背后“租金贷”模式的风险也让业界关注。业内人士提示，对于“租金贷”需要加强监管，企业也要有风控机制。 蛋壳公寓、青客公寓涉足“租金贷” 租金贷业务是蛋壳公寓扩大规模的一大手段。据蛋壳招股书表示，蛋壳公寓与持牌金融机构合作，向某些地区租客提供租金贷。租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓，蛋壳公寓向金融机构支付相应利息。2017年、2018年、截至2019年前9个月，蛋壳公寓用户使用租金贷占比分别为91.3%、75.8%、67.9%。 蛋壳公寓的重要资金来源，包括金融机构预付租金和租客预付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；租金贷利息支出分别为5230万元、15300万元、1.76亿元。 蛋壳招股书表示，蛋壳公寓与金融机构合作，为租客提供租金融资，并向蛋壳公寓支付预付款。这种安排，虽然实质上是融资活动，并记录为融资活动的现金流入，但构成了支持蛋壳公寓业务运作的重要现金流入来源。 青客公寓也不例外，青客公寓选择同金融机构合作为租户提供租金贷服务。青客招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，其租户的65.2%使用了分期付款服务。新京报记者算了一笔账，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客沉淀的预付租金规模接近5亿元。 融资难促使“租金贷”受热捧 在采访中，不少业内人士指出，虽然“租金贷”目前被外界广泛诟病，但客观上可让运营商、租客、金融企业三方获利。 对租客而言，可在不花任何利息情况下，从原来的季付、年度转为月付。降低其付租压力，其背后原理在于，公寓运营企业通常会帮助租客垫付分期产品的资金成本。 而对于长租公寓运营机构而言，“租金贷”是支持企业回笼资金并规模扩张的一大金融工具。作为一种新兴业态，长租公寓面临前期投入大，回收期较长，短期盈利能力难的问题。来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出，集中式长租公寓收益率为10%-20%，10年以内回本。而分散式长租公寓的利润率则在10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。 不仅面临短期盈利难，长租公寓还面临融资渠道狭窄的局面。此前，长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数。 不过，2018年以来，多家房企的租赁融资被叫停，包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券等。近日，规模3亿元的“国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划”被上交所终止审核；美的置业集团有限公司的红塔证券-诚美1期资产支持专项计划亦于11月15日被深交所中止审核，据悉，该笔债券类别为ABS，拟发行金额10.13亿元。 此外，随着资管新规要求，不准期限错配和“资产池”运作，据中国理财网上的产品显示，近来发行的理财产品多数在1年以下，这些专项债和资产证券化产品的流动性不强，期限又动辄3-7年，若想成功发行，还需提高利率，势必推高财务成本。 在此基础上，很多“二房东”从资产管理、金融的角度来运营公寓，其中，“租金贷”此前被长租公寓机构看好，并广泛被长租公寓机构使用，以支持企业回笼资金并规模扩张。 业内人士曾以北京四环一单间向记者举例道，前期公寓企业的装修成本一般为7000-13000元之间，1-2个月后，这一单间对外出租，假设租金为3000元/月，其中约有600元左右归属公寓企业，2400元归属于房东，但通过“租金贷”的方式，公寓企业可沉淀1年28800元房东租金，如果租约为2年则为57600元。这意味着只要保持高速发展，现金流就可持续为正。 “目前大家谈‘租金贷’似乎都打上了违规、违法的标签，实际上租金贷是公寓机构拿来融资的金融工具，工具本身并不存在问题。问题出现在操刀使用工具的人，是否故意欺瞒用户签订贷款协议，是否为了盲目扩张而过度使用了租金贷。”蘑菇租房联合创始人龙东平表示。 房东东创始人全雳亦表示，租金贷本身没有任何问题，是银行正常的一个金融产品，主要是看运用租金贷的是什么人或机构。 “租金贷”模式成企业扩张利器？ 问题在此，“租金贷”为何会被推到备受质疑的尴尬境地？ 新京报记者了解到，随着长租公寓行业野蛮生长，“金融+长租公寓”的模式出现了异化，市场上的租金贷产品，多是以12个月租期为主，甚至一部分达到24个月，这导致不少长租公寓企业利用长收短付，将资金杠杆加以放大。在一些业内人士看来，这样的租金贷，超出了部分市场上租客需要一次性支付季度租金所产生的借款需求，而是成为了长租公寓运营商进行廉价融资的工具。 而正是有了这些低成本的资金来源，一些长租公寓机构更敢于冒进扩张规模，甚至频现“高收低出”（拿房成本高于租金）这类租金倒挂现象。而“高收低出”模式，也是过去一年，杭州鼎家、南京乐伽、北京昊园恒业等长租公寓机构“爆雷”的根本原因。 此外，记者了解到，长租公寓在出租前一般会把房屋进行标准化的装修改造，这会产生大量前置成本投入，这笔支出正常需三四年才能回本。但在行业缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持下，公寓企业就会运营“租金贷”的方式回笼资本，但租金只能支持一两年的成本，因此，也存在“短债长投”产生的资金风险。 在接受新京报记者采访时，中原集团副主席施俊嵘明确表示，在某种程度上，长租公寓是在利用业主、租客的资金再投资才能产生效益，基于此，他认为，这一生意有很多炒作成分，不是很健康。 某长租公寓高层人士表示，合理合法运用金融工具，减轻租客租金压力是良好初衷。但需要注意两个基本要点：一、是否明确告知租客是贷款行为，且供租客自主选择；二、要有风控机制，建议金融渗透率控制在30%以内，企业运营风险才相对可控。 多个城市监管整治“租金贷” 在龙东平看来，在外部需求旺盛，企业具备有效运营能力，在一定的风控前提下，可以妥善使用一些合适的金融工具。但在目前，长租公寓大环境并不好，所有的租房机构都应该对金融保持足够敬畏，相关部门也需要对此进行监管。 实际上，随着长租公寓市场屡屡“爆雷”，不少地区已开展租金贷业务的监管，不少银行也叫停了“租金贷”业务。 今年8月，南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门用2个月时间，依法严查“高收低出”、挪用租金等行为。随后，杭州也宣布开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作，检查内容主要包括严查是否存在租金贷合同套嵌、高收低租、虚假房源等问题。 10月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，要求住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。 此外，西安市住建局、市委网信办、市金融工作局等七个职能部门也于近期联手对住房租赁中介机构进行为期4个月的集中整治。重点集中在违规经营、违规出租住房、违规分割出租、发布虚假租赁信息、违规提供“租金贷”、违规提供经纪服务等方面。济南市亦开展了住房租赁中介机构乱象专项整治行动。其中包括了违规开展租金消费贷款业务，包括违规提供租金消费贷款等金融产品和服务。
长租公寓接连“停摆”：地产生意金融化 资金池问题怎么破？ 8月11日晚，央视财经报道了乐伽公寓“爆雷”事件，我们继续追踪事件最新进展！ 日前，南京市多部门日前已启动审计调查程序，对乐伽公寓的账目进行审计调查。8月12日，南京市住房保障和房产局有关部门负责人在接受央视财经记者采访时，介绍了南京市即将开展的住房租赁企业专项整治行动。 南京启动住房租赁市场专项整治行动 治理“高进低出” 挪用资金等乱象 据了解，此次检查由南京市房产局、公安局等四部门联合开展，覆盖南京市1100家房地产经纪机构和住房租赁企业，重点检查利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源等九类违法行为。 南京市房地产市场交易中心副主任刘东 ：尤其是针对高收低租这种经营模式，包括通过银行资金融资渠道高价收购房源，以及强制和诱导租客，使用租金贷支付租金的行为，对于检查中发现的问题，我们将联合相关部门进行联合惩戒。 据律师介绍，此次事件中，乐伽与房东之间的法律文书，从协议的标题、主体罗列、房东出具的授权委托书等材料来看，乐伽公司系受房东的委托出租房屋，根据《合同法》及司法解释的规定，受托人在委托范围内从事活动的后果由委托人承担。 据此，在房客已经交付房租的情况下，可以视为房东已经收到房租，应当保障承租人的租赁权。当然，对于每个个案来说，需要根据具体的合同条款及证据材料予以判断。 江苏三法律师事务所律师曹登辉：我们这样一个诉讼风险，以及诉讼成本的角度来看，我们还是希望房东跟房客积极去协调，去妥善地处理后续的问题，不要采取过激的手段。 长租公寓“资金池”问题亟待监管 在南京市开展的专项行动中，检查的重点包括：强制或诱导使用“租金贷“、”租金挪用、“高出低进”经营的模式。无论是租金贷还是租金挪用，都涉及到“资金池”的问题，这正是近两年来，爆雷的长租公寓核心问题所在。 在乐伽公寓事件中，乐伽公寓一次性向租客收取一年甚至更长期的租金，这些资金的用途却难以监管。部分资金用来支付进一步收储房源，部分资金用于投资项目，部分资金甚至有可能被非法侵占。记者在调查中发现：部分租客向乐伽公寓支付租金时，收款方为个人账户。 乐伽公寓今年3月也曾发出公告，承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。 除此之外，已经爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊园恒业公寓则属于“租金贷”模式。 这种模式中，租客与长租公寓签订一年期合同，长租公寓诱导租客向网贷机构申请租赁住房分期贷款，网贷机构将合同期内的全部租金一次性支付给长租公寓，而租客则按月向网贷机构还本付息。 专家提醒需加强对长租公寓的资金监管。 中国人民大学重阳金融研究院副院长 董希淼：比如说，对长租公寓收取的租客的租金，建立一个专门的存管制度，将租客的租金，跟长租公寓运营商的自有资金分开来，防止长租公寓运营商挪用租客的租金。 业内人士指出：除了资金运用上存在风险之外，市场中很多所谓的“长租公寓”都处于监管的空白地带。 中原地产首席分析师张大伟：各地的住建委系统，只能监管我们所说的房地产经纪公司，但是现在很多的这种企业，它打了一个擦边球，它变成了资产管理公司，严格意义上来说，就没有部门能够监管它了。
8月11日晚，央视财经报道了乐伽公寓“爆雷”事件 我们继续追踪事件最新进展！ 日前，南京市多部门日前已启动审计调查程序，对乐伽公寓的账目进行审计调查。8月12日，南京市住房保障和房产局有关部门负责人在接受央视财经记者采访时，介绍了南京市即将开展的住房租赁企业专项整治行动。 南京启动住房租赁市场专项整治行动 治理“高进低出” 挪用资金等乱象 △央视财经《经济信息联播》栏目视频 据了解，此次检查由南京市房产局、公安局等四部门联合开展，覆盖南京市1100家房地产经纪机构和住房租赁企业，重点检查利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源等九类违法行为。 南京市房地产市场交易中心副主任刘东：尤其是针对高收低租这种经营模式，包括通过银行资金融资渠道高价收购房源，以及强制和诱导租客，使用租金贷支付租金的行为，对于检查中发现的问题，我们将联合相关部门进行联合惩戒。 据律师介绍，此次事件中，乐伽与房东之间的法律文书，从协议的标题、主体罗列、房东出具的授权委托书等材料来看，乐伽公司系受房东的委托出租房屋，根据《合同法》及司法解释的规定，受托人在委托范围内从事活动的后果由委托人承担。 据此，在房客已经交付房租的情况下，可以视为房东已经收到房租，应当保障承租人的租赁权。当然，对于每个个案来说，需要根据具体的合同条款及证据材料予以判断。 江苏三法律师事务所律师曹登辉：我们这样一个诉讼风险，以及诉讼成本的角度来看，我们还是希望房东跟房客积极去协调，去妥善地处理后续的问题，不要采取过激的手段。 长租公寓“资金池”问题亟待监管 △央视财经《经济信息联播》栏目视频 在南京市开展的专项行动中，检查的重点包括：强制或诱导使用“租金贷“、”租金挪用、“高出低进”经营的模式。无论是租金贷还是租金挪用，都涉及到“资金池”的问题，这正是近两年来，爆雷的长租公寓核心问题所在。 在乐伽公寓事件中，乐伽公寓一次性向租客收取一年甚至更长期的租金，这些资金的用途却难以监管。部分资金用来支付进一步收储房源，部分资金用于投资项目，部分资金甚至有可能被非法侵占。记者在调查中发现：部分租客向乐伽公寓支付租金时，收款方为个人账户。 乐伽公寓今年3月也曾发出公告，承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。 除此之外，已经爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊园恒业公寓则属于“租金贷”模式。 这种模式中，租客与长租公寓签订一年期合同，长租公寓诱导租客向网贷机构申请租赁住房分期贷款，网贷机构将合同期内的全部租金一次性支付给长租公寓，而租客则按月向网贷机构还本付息。专家提醒需加强对长租公寓的资金监管。 中国人民大学重阳金融研究院副院长 董希淼：比如说，对长租公寓收取的租客的租金，建立一个专门的存管制度，将租客的租金，跟长租公寓运营商的自有资金分开来，防止长租公寓运营商挪用租客的租金。 业内人士指出：除了资金运用上存在风险之外，市场中很多所谓的“长租公寓”都处于监管的空白地带。 中原地产首席分析师张大伟：各地的住建委系统，只能监管我们所说的房地产经纪公司，但是现在很多的这种企业，它打了一个擦边球，它变成了资产管理公司，严格意义上来说，就没有部门能够监管它了。
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