进入2月份，深圳、北京、上海三个一线城市陆续出台政策，整治租赁市场乱象，引导长租市场稳健发展。 专家表示，此次三城密集出台文件，具有风向标意义，为其他大城市规范住房租赁市场提供了借鉴。相关措施有望进一步促进行业规范发展，有效降低长租公寓企业资金链断裂风险，保障广大租房者利益。 整顿迫在眉睫 近年来，在政策鼓励和资本追逐下，住房租赁市场特别是长租市场快速发展。部分长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等手段，大幅抢占房源扩大规模并违规形成资金池，乱象丛生。2018年以来，逾百家长租公寓陆续“爆雷”，大量租房者权益受到侵害，破坏了长租房市场声誉，冲击了正处在上升通道的住房租赁市场，教训深刻。 据不完全统计，长租公寓提供的租房数量呈逐年上升趋势，在北京、上海等城市，长租公寓类的企业市场份额已超过20%。 住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表示，2021年将规范发展住房租赁市场，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等行为的整治力度，防止“爆雷”风险。 按往年惯例，春节假期后住房租赁市场将迎来签约旺季。京沪深三大一线城市在春节前相继出台针对住房租赁市场的监管规则，进一步规范租赁市场，可谓正逢其时。 直指行业痛点 “租金贷”是近年来长租公寓“爆雷”事件频发的重要原因之一。部分长租公寓企业利用“租金贷”变相融资，通过高杠杆进行扩张，一旦资金链出现问题，将给房东、承租人和金融机构造成极大损失——房东收不到租金，希望租房者腾空房屋；租房者仍要还银行贷款，面临房财两空的窘境；银行可能面临因难以回款形成坏账。 此次三个城市的整顿措施中，均对“租金贷”有所规范。北京严控“租金贷”拨付对象，要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳提出，金融机构应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。上海则更加严格，要求未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务；已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。 利用“长收短付”形成资金池进行大规模扩张，也是当前长租公寓企业存在的突出经营风险。此次三个城市的整顿措施均包含避免资金和租期错配的内容。 北京限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。上海规定，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁企业；承租人支付租金周期不超过3个月的，由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转。深圳则提出，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管。 此外，设立租金监管账户，确保资金安全，也是三个城市此次整顿的共同措施。上海、深圳均提出，住房租赁企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金监管账户。北京市明确，住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还。 中原地产首席分析师张大伟认为，严控资金池和租期错配将大大降低长租公寓企业爆雷的可能性，政策严格执行之下，长租公寓行业或将出现颠覆性变化。 业内人士预计，通过“高进低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局，特别是经营风险较大的中小企业将逐步淘汰，行业经营环境得到优化。 规范长租房市场 去年12月召开的中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题，并用较长篇幅对租赁住房提出相关要求，包括加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控，等等。预计我国租赁住房将迎来全面快速发展，未来将成为居民可长期接受的住房消费方式。 浙江工业大学副校长虞晓芬表示，中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”，这表明保障性租赁住房建设和规范发展长租房被提到前所未有高度。大力发展政策性租赁住房将成为解决好大城市住房问题的突破口。 上海市房屋管理局有关负责人近日介绍，2021年上海全年计划新增供应公租房8000套，同时加强既有房源周转循环使用；加大力度推进落实公租房拆套合租和宿舍型房源供应工作，全年计划新增供应床位1万张。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，我国当前住房突出问题主要出现在大城市尤其是特大和超大城市，表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房困难，有效解决新市民住房问题，发展住房租赁市场成为关键。 据介绍，保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房两大部分。公租房主要解决城镇住房和收入“双困”家庭，实行实物保障和货币补贴并举。政策性租赁住房主要面向无房新市民，政府给予政策支持，多主体投资、多渠道供给，实行政府指导价。 王蒙徽表示，将在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房，会同有关部门完善土地、财税、金融等支持政策，增加土地供应，单列用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设，支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建，简化审批程序，充分发挥国有企业和民营企业功能作用。 专家表示，中央经济工作会议提出的相关要求，对住房租赁市场的发展具有里程碑意义。其开启了对规模庞大的住房租赁市场有专项用地保障的历史；同时，将改变住房租赁市场长期以私人房源为主导，公租房和集中式长租房占比低的状况；此外，受政策支持、价格由政府管制的政策性租赁住房在平稳租金价格、提供低租金房源供给方面会更好地发挥市场“稳定器”的作用。 “随着保障性租赁住房供给增加和长租房市场规范发展，我国长期存在的重售轻租的住房供应体系将发生变化，租赁房占比进一步提高，市场规范程度大幅度提升，租赁住房将成为居民可长期接受的住房消费方式。”虞晓芬说。(亢舒)
2月1日，有媒体报道称，北京市将降低热点区域看房频次，每套房屋每周带客户看房不超过2组。 上述信息出自网上流传的一份《关于稳定首都房地产市场的承诺书》。网传承诺书显示，呈诺单位包括链家、我爱我家、麦田房产、北京房地产中介行业协会。 除了降低热点区域看房频次外，上述《承诺书》还提到，不渲染、不炒作、不介绍、不答复任何无关住房居住属性的概念或噱头；展示房源价格于业主书面委托价格一致，不鼓动业主提高委托价格。 此外，中介还不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章；不得参与经营贷、首付贷、消费贷等任何违法违规的房地产金融活动。 “热点区域没有明确” “麦田已接到通知，并严格按照通知下发至业务线，服从监管，积极落实要求。”2月2日下午，麦田房产一位人士回复搜狐财经表示。 截至目前，我爱我家尚未回复搜狐财经。搜狐财经于2月1日晚走访了北京市海淀区、丰台区的三家链家门店即一家我爱我家门店，其经纪人表示，目前尚未接到“限制带看频次”的通知。 “我也是从客户那里听说了这个政策，但是我也不清楚，我们内部还没有传达。”链家北京中关村区域一处门店经纪人这样表示，他询问了上级负责人，亦未接到上述通知。 根据《承诺书》显示，限制带看频次的目前仅为北京热点区域，不过多位中介人士均表示，尚不清楚热点区域指的是哪里。 “热点区域本身就没有明确定义。”麦田房产上述人士称，对于政策的执行标准还不是很明确。 不过搜狐财经发现，在麦田北京网站上，列举出了北京热门二手房，包括海淀、常营、望京等区域。搜狐财经咨询了上述热门区域的门店，亦未获知相关“限制看房频次”的具体执行措施。 事实上，上述《承诺书》提到的内容，早在1月28日监管部门约谈北京主要中介机构负责人时就有传出。 不过区别在于，彼时提出的“四不得”要求，并不包括“降低热点区域看房频次”。 五部门规范住房租赁企业经营活动，严控“租金贷” 除了房屋买卖方面，今日北京市针对房屋租赁市场亦有相关政策出台。 2月2日，北京五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。上述通知表示，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。 此外，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。 本次通知还特别针对“租金贷”做了规范。上述通知表示：“严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。” 《通知》规定，住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，须取得房屋产权人书面同意；住房租赁企业提前解除合同的，不得强制收取装修费用。 早在1月25日，北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞亦表示，北京市住建委将加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷，严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这次政策管控了三种资金，包括租金、押金和首付贷资金。 严跃进表示，对于租金来说，杜绝了“长收短付”的现象，防范长租公寓企业赚“差价”，这也是为了规范租金的使用。而对于押金来说，既规定了押金只能收取一个月的水平，同时也明确了押金托管的概念。 “对于首付贷资金来说，此次政策并没有打压首付贷，但是规定此类资金是不能直接给予长租公寓企业的。这三条政策较为务实，把此前长租公寓的各类漏洞给补上了。”严跃进表示。 而在金融层面，1月30日，北京银保监局向辖内银行机构下发监管提示函，要求各家银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。 “相寓”业绩下滑，我爱我家净利润腰斩 上述政策对地产中介的影响尚未得知。截至发稿，我爱我家未对上述政策回复搜狐财经。 过去一年，蛋壳等多个长租公寓运营商“暴雷”，而大型中介企业经营状况亦不容乐观。 1月29日，我爱我家发布业绩预告。公告显示，我爱我家2020年度归母净利润为3.1亿元至4亿元，同比大幅下滑51.66%至62.54%；扣非净利润为3亿元至3.9亿元，同比下滑46.94%至59.19%。 对于业绩变动的主要原因，我爱我家表示，新冠肺炎疫情对2020年度（特别是第一季度）经营活动造成重大影响。 其中第一季度，其归属于上市公司股东的净利润亏损1.63亿元，较2019年同期减少3.69亿元，减少数占2019年归属于上市公司股东净利润的44.57%。 此外，从全年情况看，受疫情影响，城市人员流动大幅下降，主要城市租金价格持续走低，长租公寓行业频频出现爆雷，我爱我家房屋资产管理业务（相寓）也不可避免地受到相应影响。 此外我爱我家还表示，该公司为履行社会责任，实施对于租客的租金减免等举措。以上因素导致相寓全年业绩有所下降。
图片来源于网络 12月17日晚，一位蛋壳租金贷客户告诉搜狐财经，已通过“微众银行租住消费贷款”公众号成功办理贷款结清业务。 图为微众银行贷款结清短信通知 具体流程为，租金贷客户先通过蛋壳公寓APP自助办理解约，解约后，在“微众银行租住消费贷款”公众号回复“贷款抵偿”，按照后续指引即可自助办理。 图为贷款结清界面 结清后次日，客户可登录“微众银行安居小程序”开具加盖公章的PDF版结清证明。 图为个人贷款结清证明 证明中显示，该名客户的个人消费贷款业务下所有借款已结清，当前贷款余额为“0”。 截至发稿，微众银行暂未发布官方消息通知客户开始办理贷款结清业务，但有多名租金贷客户向搜狐财经证实，已成功结清贷款。 12月4日，微众银行公布蛋壳租金贷问题的解决方案，蛋壳租金贷客户在退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户贷款。该方案将不晚于2020年12月31日前开放客户办理。 当时，有客户认为所谓的预付租金是指自己每月付款时提前预付的下一个月房租，但一个月的房租与余下数月的未结清贷款金额不等，因此担忧是否还需补缴贷款。 搜狐财经从已办理完贷款结清业务的客户处获取到了具体的贷款抵偿协议。 图为租金贷客户与微众银行签订的贷款抵偿协议 从协议内容看，租户通过蛋壳公寓向微众银行借了一年租金额度的贷款，微众银行将该笔贷款一次性发放给蛋壳公寓，相当于租户已经提前向蛋壳公寓支付了一年的预付租金。 当租户与蛋壳解除租赁合同后，可以要求蛋壳公寓退还剩余未使用的预付租金等款项。租户将向蛋壳追债的权利转给微众银行抵偿贷款，由微众银行来承担这笔贷款，而租户可以无需补款直接从这场租金贷风波中解脱出来。
证券时报记者 吴家明 走在深圳街头，你会发现，许多写字楼外立面都挂着“全球租售”、“租赁热线”等巨幅租售广告。一边是供不应求，一边是供大于求，与住宅市场火热相比，今年深圳的写字楼市场明显承压，租金持续下跌。不过，写字楼仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。 租金承压 高品质写字楼不再挑租客 “金中环两三年前最高租到每月每平方米250元，现在只要150元。”张经理是福田CBD区域的资深写字楼中介经理，他介绍说，“一些二房东模式的写字楼品质不高，租金下跌明显，高品质写字楼的租金也出现了不同程度下跌，甚至还有一些免租期优惠。过去，这些高品质写字楼通常会挑租客，现在也不挑了，有公司租就行。” 随后， 记者致电楼龄较新的福田区深业上城写字楼招商服务中心，工作人员明确表示暂不接受P2P和对外营业性质的企业，其他类型企业则不受限制。 在多数业内人士看来，深圳的写字楼曾经出现过两极分化，一方面部分品质较低写字楼降低租金吸引中低端租客，另一方面则是高品质写字楼选租客。这两类写字楼也代表着两种不同的开发模式：一类是由民企主导的分割散售，另一类是统一业权、管理相对较好的只租不售。由此可见，无论品质高低，写字楼目前都出现了不同程度的招租难。 作为深圳写字楼最为集中的区域之一，福田CBD写字楼的租售状况可谓行业晴雨表。记者走访多个区域发现，写字楼租金价格普降，许多写字楼业主甚至主动提出租金打折以维持出租率。 在深圳，一些企业会选择在年底进行企业迁移。“我最近在帮公司物色合适的办公场地，罗湖地王大厦也是地标之一，现在租金在每月每平方米150元左右，甚至还可以打折，两三年前的租金可要200元。”陈经理是深圳一家地产公司的行政部经理，他还告诉记者，“我们公司与业主签订了3年租约而且快要到期，过去3年约定每年租金上调5%，现在看起来有点吃亏。不过，如果现在搬离也涉及不少的费用，所以我们考虑如何与业主重新签订租约，获得更多的优惠。”在业内人士看来，陈经理遇到的情况被称为租赁重组，这在最近也时常发生。 仲量联行的最新数据显示，深圳甲级写字楼三季度空置率为27.8%，环比二季度25.8%上升两个百分点；四季度的空置率为25.6%，环比下跌2.2个百分点。此外，今年深圳全市甲级写字楼租金水平同比下降8.6%，至每月每平方米194元，但下半年的租金降幅缓于上半年。 对于租金降幅趋缓，在业内人士看来也“得益于”疫情影响下深圳许多新建写字楼推后入市。仲量联行的数据显示，深圳写字楼市场今年共录得约93万平方米新增供应，其中近七成供应来自南山区，该数据低于此前市场的普遍预期。不过，未来12个月深圳市场将迎来近180万平方米的新增供应入市，推高全市甲级写字楼空置率水平。面对写字楼市场供过于求，从土地供应端来看，深圳如何平衡商业用地和居住用地之间的关系，仍是一道难题。 大宗交易频现 尽管租金持续下跌，空置率居高不下，但写字楼仍是深圳物业投资市场最活跃的板块，一些“大鳄”仍在进军深圳写字楼市场。 戴德梁行的数据显示，今年第三季度深圳大宗交易市场活跃度回升，共录得大宗交易105.8亿元，同比增加153.6%。记者调查发现，最近几个月深圳时常发生写字楼的大宗交易，仅在罗湖笋岗片区，中国人民保险集团就买下招商中环的一栋写字楼，开泰银行中国总部入驻华润笋岗中心。仲量联行深圳投资部总监曾纪欣表示，今年的疫情延缓了投资人的考察和投资决策，但并没有影响其投资粤港澳大湾区和深圳市场的决心，投资人下半年在深圳加快寻找优质项目。从投资物业类型来看，深圳全年大宗交易仍以办公楼为主，占交易总额的61%。其中，写字楼投资型买家占比超过65%。从投资区域分析，深圳大宗投资成交主要集中在罗湖以及南山，其中写字楼的成交主要集中在罗湖笋岗、南山科技园、南山招商蛇口片区。 美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，今年受疫情影响再加上供应量持续增加、需求放缓，深圳写字楼市场供需不均衡的现象凸显。但深圳仍然是一个经济发展前景较好的城市，投资人趁目前写字楼价格处于相对低位买进，一方面可以省去租金，另一方面也可以坐享物业升值。所以，一些处于规划利好区域的物业，在现在的市场环境下，仍然能获得资本的青睐。 仲量联行的数据显示，对于今年深圳写字楼的大宗交易，从投资者行业分类可以看出，保险类公司表现活跃，占据全年大宗交易总额近六成。有分析人士表示，就全国市场而言，险资进军房地产主要有三种途径：直接投资上市房企的股权；收购整栋商业物业获取租金回报；通过债权、股权投资的方式介入房地产开发。虽然写字楼的流动性较差，但是可以作为较为稳定的长期投资，这也符合险资投资运用的安全性原则要求。 戴德梁行研究院副院长张晓端表示，在新冠肺炎疫情持续影响下，自用型买家考虑企业未来经营情况而显得越发谨慎。整体而言，当前氛围偏向买方市场。虽然当前深圳市场在售物业较多，但普遍为在建或尚未出租的状态，有稳定租约的成熟物业依然是机构投资者的主要投资标的。
9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监管、法律责任等多方面对租赁市场的秩序进行规范。其中明确提出，住房租赁合同需网签备案，住房租赁企业不得违规使用“租金贷”，存在“高收低出”、“长收短付”等高风险经营行为的企业将被列入经营异常名录，将多渠道增加租赁住房供应，对于租金上涨过快的将采取必要措施稳定租金水平。 征求意见稿对住房租赁合同提出了网签备案要求，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。 “过去租赁市场在备案方面几乎是空白的，此次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该内容有很大的创新和约束性。同时，承租人在申请公共服务时，相关部门需要查询备案信息，该规定使得“备案”在合同中的地位大增，类似备案的模式，有助于促进租赁市场的健康发展。 对于近期市场上出现的长租公寓企业因“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”等高风险经营行为而爆雷跑路的现象，征求意见稿也提出明确监管要求。其中明确提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。另外，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。同时，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。 另外，对于租金价格，征求意见稿还提出，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。 对此，严跃进认为，这意味着“稳租金”成为监管核心，第一，租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二，租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三，租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。 此外，征求意见稿还提出扶持政策，鼓励多渠道增加租赁住房供应，给住房租赁企业金融、税收、土地等方面的优惠政策。同时，也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施。 贝壳研究院高级分析师黄卉认为，伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。行业此前出现了长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等一系列问题，影响了租客和房东的权益。征求意见稿从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化、常态化。
如果租金下降被当作经济不景气，那么租金上涨，是否就能说明经济景气呢？ 余胜良 在对房地产的控诉中，有一条是房租太高导致实业无法生存。 制造业特别是外贸出口遇到一些困难，新闻媒体就会找到深圳关外的制造业基地采访一番，将实体企业的困难归因于工厂租金上涨，工厂主除了哭诉一番租金上涨幅度，还会控诉一下二房东如狼似虎如何难以打交道。 表面上看合情合理，因为租金上涨，养活这么多人的实体企业无法生存了，简直令人深恶痛绝。但是这个原因太过表面，还应该再追问一步：房租为何上涨，房租上涨之后招租是否出现问题？ 如果房东是理性经济人，绝对不会将工厂空置，而是想办法租赁出去，他们敢于涨价，是因为有人愿意掏更多的钱租赁。涨价的真相其实是，有企业愿意掏更多钱租赁，这就是单位面积收益更大化。 厂房单位面积收益更大化，一定要求新产业(行情300832,诊股)更赚钱，有更高的效率和更高的竞争力，这其实就是产业优化。 如果涨价的结果是实体企业无法生存，其他产业也没法进驻，房屋空置一段时间，不待租客争取，房东自然会将价格再降下去。 很早以前媒体就报道租金上涨导致餐厅开不下去，多年老店无法维持。这是事实，就是租金不涨，店铺还是会开了又关，关了又开。租金是优胜劣汰的一个手段而已。关键要看对比情况，比如每年都有公司开，每年都有倒闭，倒闭的公司年年有，要想说明这个问题，光说倒闭的公司增长了多少还没用，因为新开公司的数量可能更多，公司数量规模还在扩大。 就是因为房租上涨导致一些企业搬迁，对经济而言也不是坏事。 深圳实体经济原来很多在关内，后来搬迁到关外，现在关外还有大量工厂，有些工厂一部分会留下来，一部分会搬迁，留下来的很多公司发展壮大并上市，还会到外地去投资。 这其实是阶梯式发展。因为区域租金上涨，一些产业转移到其他区域，租金上涨后再转移，让不同区域都得益。 2010年我在浙江采访，有老板告诉我浙江和江苏的企业都在往安徽等内地搬迁。现在看浙江江苏的经济更强了，安徽也会因此得益。 2008年深圳就提出“腾笼换鸟”。深圳就是不提“腾笼换鸟”，产业升级转移也会自然而然的发生，本来中国制造业兴起就是承接发达国家产业转移，现在从经济发展好的区域，转移到欠发展区域，也是产业规律，要不然经济欠发展区域怎么获得发展机会？产业需要这样一次次升级，经济也可以一步步带动起来。 深圳产业转移之后是否会导致空心化？看起来实体企业少了，但制造业留下的都是强者，规模并不减小，而且科研金融软件服务等产业落地生根，挑起大梁。 香港被认为是产业空心化的受害者，香港曾经有一个阶段承接了轻工制造业，但很快转移到了内地，香港当年影视兴旺时代兴建的片场，也被开发了房地产。 问题是香港这些产业不转移，是否就能守得住，产业转移的后果要看香港是不是由此进步了，香港金融服务业带来的回报是不是提高了。香港向内地的资金技术输入也让内地由此得益，深圳首当其冲。 有一些国家制造业转移走了，如果有一天不必考虑竞争成本的话，其实很容易回流，技术一旦掌握就很难丢失，大可不必因此忧虑。 国人信赖实体经济，特别是制造业，制造业看得见抓得住，给人踏实之感，制造业衰落会给人“国未富产业已老”之感慨。其实大可不必为此担心。一个地方制造业转移，都是因为有了更赚钱的行业，营商环境太恶劣除外。 如果租金下降被当作经济不景气，那么租金上涨，是否就能说明经济景气呢？
“就算我愿意降价出租，也不见得有租客。”“公司清理了赔本房源，拆掉了隔断间，房源少了以后，部分地区的租金确实上涨了。”针对目前租房市场的情况，房东和中介人员的反应截然不同。 日前，中国证券报记者在租房市场调研时发现，当前租房市场正处于淡季，加上今年受疫情影响和长租房平台频频“爆雷”，租房市场出现了房东降价找不到租客、中介公司“砍量提价”的现象。 机构统计数据显示，截至11月底，全国重点城市租金均价创近两年新低，11月租金更是创近5年同期新低。 □ 租金普遍下降 “之前每月成交10单轻而易举，最近几个月平均每月就只有1单。”张宇（化名）对中国证券报记者表示。张宇在某头部租赁公司西安区域公司做销售，负责西安莲湖区及周边区域的新房和租房业务。张宇说，“如果租房不行了，我就只能做新房市场了。” 张宇的经历或是当前租赁市场现状的折射。随着市场转冷，叠加疫情影响，租房市场持续降温。 诸葛找房数据显示，11月，全国50大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月，创了2019年1月以来的新低。贝壳研究院数据显示，监测的18个城市租赁成交量于8月达到峰值后，9月开始转淡。9月至11月的成交量连续下降，平均环比降幅达13.7%，高于去年同期10.6%的环比降幅，11月的租金更是创近5年同期新低。 各等级城市租金普遍下降，11月一线城市租金环比跌幅最大。诸葛找房数据显示，11月一线城市平均租金环比下跌1.2%，同比下跌2.9%。北京、上海两地租金均下降，分别环比下跌1.98%和1.57%；二线城市平均租金环比下跌0.58%，同比下跌3.1%。 贝壳研究院监测的18个城市中11月超四成城市租房市场的成交量环比降幅超10%，包括西安、天津、大连、青岛、济南、廊坊、烟台等。诸葛找房数据显示，上涨城市中，11月成都、珠海、泉州等地租金上涨，成都以1.95%的环比涨幅排第一位，原因是受成渝都市圈利好带动，租金市场相对活跃。 房东“等候”平台“出击” 在租房市场持续降温的背景下，有中介公司“砍量提价”。 有租客日前称，“为什么整体租金在下降，自己的房子却在涨价？”中国证券报记者走访北京租赁市场了解到，上述租客反映的问题或和该平台折扣活动结束有关，且目前该平台低价房源已基本出租。 在走访过程中，一平台销售人员告诉中国证券报记者，“公司清理了前期收房价格较高但赔本的房源，部分区域拆掉了隔断间，导致房源减少，公司上调了租金。” 也有租赁公司“想降价却不能降。”成都某租赁公司负责人表示，“如果是房东直租，在市场行情不好的时候，可以多降点也就出租了。但对平台而言，是想降价却不能降，这是行业规则。” “高租价”同样是市场降温的一大因素。成都“二房东”赵先生告诉中国证券报记者，“我在一个租赁公司平台上看到金牛区一个小单间，每月至少要800元租金，还不包括服务费等。”在他看来，“市场上不少房源依然偏贵。” 房东则在寻租客。成都市程先生告诉中国证券报记者，“我出租的房源大部分是自己的，也有少量是租来的房源。之前的租客多是朋友或熟人，因为疫情、裁员，许多租客搬走了，现在很多房源处于空置状态。”“就算我愿意降价出租，也不见得有租客。” 贝壳研究院数据显示，11月全国重点18城房源成交周期为47.5天，环比延长1.4天，同比延长8.9天。今年前11个月重点18城房源成交周期为51.0天，同比增长32.9%，客源成交周期为10.3天，同比增长85.6%，租赁市场业主房屋出租难度增加。 市场出现恢复迹象 贝壳研究院报告称，监测的18个城市租赁成交量从9月开始呈现下降，10月、11月维持下降态势，预计12月租赁市场将继续保持低迷。 不过，租赁市场的下降幅度开始收窄。诸葛找房数据显示，11月全国大中城市租金挂牌均价环比下降0.7%，环比降幅较10月收窄了0.46个百分点。 “短期影响肯定很大，但成都属于人口流入城市，等经济好转，需求肯定会拉起来的。”程先生对中国证券报记者表示。 北京某租赁公司人员称，“对比去年，今年由于受疫情影响，北京租客少了，房租市场低迷。但最近开始有所改变，随着春节后来北京找工作的人增加，市场肯定会恢复的。”
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