这一两个月来，微众银行一直处于“蛋壳事件”的风口浪尖上，这可能是它成立6年以来遇到的最引人关注的一次事件。在整个事件逐渐平息之际，见到了之前鲜有在公开场合露面的微众银行董事长顾敏。 在近两个小时的采访中，他并没有为微众银行做过多的辩解，谈论更多的是“反思”。他称，这个业务的“初心”是不错的，解决了很多人的痛点问题，但从结果来看，当初的考量是不够的，“事实上，我们还有更深层次的义务，尤其是从消费者保护的角度来说，我们需要对自己提出更高的要求，甚至需要考虑更为极端的情况。” 86%租金贷已结清，最近做了很多“反思” （下称“CBN”）：就“蛋壳事件”的处理，微众银行在12月4日给出了一个最终的解决方案，即蛋壳公寓“租金贷”客户退租后，蛋壳公寓所欠客户的预付租金用于抵偿客户在微众银行的贷款，之后再由银行来结清该笔贷款。那么，这个方案是如何诞生的？对于微众银行来说，意味着什么？ 顾敏：这其实是一个抵债的方案。对于客户来说，是在合法合规的前提下，我们所能找到的最大限度保护客户权益的方案。而对于微众银行来说，相当于放弃了个人债权，转为对蛋壳的应收款。 大家也都知道，从“对个人的债权”变到“对蛋壳的应收款”，其中的权利义务有着天壤之别，债权价值和清偿顺序上都相差很大。从这个角度来说，我们已经尽最大努力揽下了所有的风险。 实际上，我们从事件一开始就做好了主动承担风险的心理准备、财务准备，也和事件各个相关方密切沟通、研究相应的解决方案，但其间因多种因素的出现，我们最初的设想在“最后一分钟”才得以实施，这其实也是我们挺感遗憾的地方。 CBN：目前，在该方案下已经结清的客户有多少？ 顾敏：截至12月27日，已有13.61万人结清租金贷，已结清贷款金额13.14亿元，结清金额比例86%。 CBN：你刚才也提到，最近做了很多“反思”，能和我们说说，都有哪些方面吗？ 顾敏：可以。如果回头来看，我认为，我们在这件事情上的“初心”是良好的，但确实在执行中存在一些问题。 当初设计“租金贷”这一产品时，本着响应国家“房住不炒、住有所居”的政策导向，认为大城市里的年轻人在面临押金和租金时会存在比较大的压力，所以想用这个产品来平滑年轻人的现金流。按道理来说，凡是银行贷款都是有利息的，但为了减轻年轻人的压力，我们设计的模型是，客户无需付利息，而由蛋壳去贴息。 “租金贷”累计有60万左右的客户，而到“蛋壳事件”爆发之前，尚处于贷款中的客户约16万。严格来说，有3/4的客户已享受过“租金贷”产品了，且没有出现任何问题。 “租金贷”作为场景金融的其中一款产品，我们也进行了相当充分的风控考量。当时考虑到蛋壳公寓是长租公寓行业中的头部公司，又是上市公司，股东背景雄厚，所以我们选择其作为合作方之一。 在业务模型上，我们认为，出租率、租金价格可以通过相互作用来托底的。比如，当出租率无法维持时，可以通过降低租金来提升出租率，但确实没有考虑到疫情因素带来的极端影响，即两者同时大幅下滑。按正常情况来说，是不会出现的，但疫情让这种情况出现了。 拨备足以覆盖损失，向“金融和场景相互配合”发展 CBN：“蛋壳事件”会给微众银行带来多大的业绩压力？ 顾敏：从整个大盘子来说，蛋壳公寓的这部分风险资产占比并不大。即使全部损失都在今年内体现，微众银行2020年财报仍将非常稳健，我们依然拥有比较丰厚的拨备覆盖率、稳健增长的利润，以及较低的不良率。 一方面，在微众银行的业务盘子中，占据较大份额的依旧是成熟产品“微粒贷”“微业贷”；另一方面，我们有着一个“创新业务组合”，里面包含了20～30个并行的创新子项目，每个的规模在亿元级以上，“租金贷”是其中一个，规模位列中游。 我想，既然是创新业务，必然会有成功，也会有失败，我们为这个创新组合计提了充分的拨备，用以覆盖部分创新不成功可能带来的损失。 在过去一段时间，我们内部找出了很多值得检讨的地方。比如，到底应该选择什么样的场景来切入金融？以长租公寓行业为例，这次事件敲响了一个警钟，全社会对于长租公寓中涉及的租客、业主及长租公寓平台之间，并没有明确的、统一的共识，比如蛋壳公寓到底是二房东还是业主的代理人？ 由于基础法律关系、监管框架没有明确的社会共识，一旦某个环节出现问题，各方都有可能出现极端行为，即便我们的初心是好的，但结局不一定是完美的。所以，我们在选择场景金融时，一定要考虑相关场景的基础法律关系和监管框架是否健全。 还有一点很重要，是企业的社会责任。我们在具体业务中，除了满足合法合规的底线之外，尤其要从消费者保护的角度出发，应该对自己提出更高的要求。 这“一头一尾”是我们最深刻的反思。这几年，微众银行的发展的确较快，但这次事件同时也深刻提醒我们有很多短板需要补全。 CBN：近一两年来，微众银行一直都在探索场景金融，通过场景带动金融需求，这次事件之后，你们的场景金融战略是否会有所变化？ 顾敏：其实，大部分的日常金融需求都和场景相关，尤其是较大额的金融需求。所以，我们不能因为个别企业发生的风险，而“妖魔化”场景金融。 问题的关键在于，在过往，场景金融模式多为“通过场景主导金融”，而不是“金融和场景相互配合”，所以我认为，在未来，我们的模式更多的应该是用金融或银行服务去协助场景的有序发展。至少，“金融”和“场景”要处于相对平衡的位置，而不能是“一边倒”地由场景去主导整个业务的发展方向。 坦率地说，“蛋壳事件”之后，我们有反思，认为我们可能原来在一些地方对自己的要求还不够高。我们也在内部进行了很多宣导，希望同事们再接再厉，要提升对业务设计的各项要求，额外考虑更多消费者权益保护的因素，才能把客户服务得更好。 另外，可以肯定地说，我们的“创新业务组合”会持续发展。不断创新，这也是微众银行的基因，更是我们存在的理由。
大连华讯股票了解到,2020年,长租公寓雷暴成了重灾区,随着最后2家最大的长租公寓相继传出解约风波,给无数在大城市打拼的年轻人上了生动的一课。从共享单车到长租公寓,互联网公司绑定了更多社会资源。当它们过度冒险、危机爆发,承担最大损失的不再只是创业者和风险投资方,而是整个社会。只不过,这堂课程有些过于沉重了。面对行业频现暴雷事件,长租公寓还要交服务费? 在行业频现暴雷事件之外,长租公寓品牌“自如”的扩张并没有停下脚步。11月30日,自如正式宣布并购贝客青年精品公寓。同日午间,贝客青年精品公寓也在微博发文,承认已经加入自如。 据大连华讯股票了解,贝客公寓隶属于江苏贝客邦生活服务有限公司,该公司成立于2013年,法定代表人为魏子石,实缴资本2603万元人民币,经营范围包含:居民日常生活服务;企业管理咨询;财务咨询;物业管理;房地产经纪;企业形象策划等。股权穿透显示,该公司实际控制人为王健,持股36%。 然而,从市场实际情况来看,当前长租市场远没有完全恢复到疫前水平。克而瑞租售上述研报指出,相比2020年二季度,今年三季度长租公寓项目开业情况在一定程度上虽有所恢复,但在资金和运营方面压力仍存。 早在今年10月,蛋壳公寓就曾被传“跑路、倒闭”,公司当时在微博回复称:“近期部分合作方因与公司存在商业纠纷,采取了过激行为,散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片,公司已报警处理。”而更早前,在今年疫情期间,蛋壳公寓曾因一面要求业主“免租”、一面却未对租客“免租”而引起争议。 受新冠肺炎疫情影响,今年市场整体的租赁需求和租金都呈现下跌态势,市场租金水平已接近甚至低于前两年蛋壳向房东收房时的租金,带来了很大的经营风险。 大连华讯股票表示,蛋壳公寓持续亏损的原因是2017年到2019年公司利用“租金贷”模式迅猛扩张。 分析人士指出,一线城市长租公寓的入住率较高,但是由于高买低卖、盲目扩张等问题,不少长租公寓企业经营困难,越来越多的长租公寓已经从市场上消失。 今年以来,长租公寓雷暴成了重灾区,均是由于资金链断裂。对此,多地政府部门紧急出手,陆续介入蛋壳公寓危机事件,化解矛盾和风险。 大连华讯股票了解到,11月25日,深圳市物业管理行业协会在官网发布《深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》。《通知》明确,对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。 免责声明:本文观点由华讯投资研究团队向正文(执业证号:A0950618010011)编辑整理。以上观点仅供参考学习,不作为任何投资建议依据。市场有风险,投资需谨慎!
【搜狐财经年终策划】我的2020 2020即将过去，由于疫情影响，2020年被不少人称为“糟糕”的一年。 “病树前头万木春”，这一年里，中国由于率先控制疫情，经济逐渐复苏，成为世界上唯一一个实现经济正增长的主要经济体。 搜狐财经将目光聚焦各行各业最普通的个体，讲述他们的2020故事，希望通过每个个体的故事，拼接出最真实的经济世界。 今天推出专题第三期，看一位长租公寓从业者“跌宕起伏”的2020。 “您好，请问您是要找房子吗？……” 这样的电话，闫旭（化名）在蛋壳公寓的时候，每天要打上至少三十通。 四年前，身上只带了一千块钱的闫旭，独自一人从老家来北京闯荡。经朋友介绍，他在2018年进入蛋壳，成为了长租公寓行业众多出房管家中的一员。 闫旭不是蛋壳最早的开荒者，但他亲历了蛋壳疯狂的版图扩张，也见证了它雪崩似的陷落坍塌。 2020年，在长租公寓收支倒挂的运营模式与新冠疫情的双重压力下，蛋壳为代表的多家长租公寓纷纷暴雷。 年初备受追捧的资本宠儿，转眼便成了人人避之不及的炸弹。 一切都来的太快，让闫旭始料未及。 “蛋壳真的不行了” 闫旭的手里，是上个月中介朋友发给他的一段视频。在气温已经降到零下的冬夜，女孩独自一人蹲在马路边哭泣，身边堆放着几大袋行李。 这样的场景，在蛋壳暴雷之后，已经出现过不止一次。 11月初，蛋壳公寓被传资金链断裂，拖欠供应商账款和业主房租。10日，原本应该当天发工资的员工也没有等到他们的酬劳。 一些迟迟收不到蛋壳房租的业主，为了减少损失，无奈选择了把尚在租期的租户赶出家门。 “其实蛋壳早就已经开始拖欠供应商账款了，只不过之前还可以拿疫情当挡箭牌，现在是真的不行了。”闫旭说。 2018年，闫旭就职的上一家长租公司倒闭了。彼时，融到了1亿美元资金的蛋壳，正在招兵买马，风光无限。 “当时蛋壳就已经很火了，身边有好几个同行朋友都去了，说赚得多，还有五险一金，所以我就去了。”闫旭说道。 长租公寓，这个租房市场借着政策东风新兴起来的行业，一出现，就凭借着高端精美的房源配置和专业化的平台服务俘获了一众年轻白领的心。 而作为长租公寓的头部企业，蛋壳仅用了一年时间，拥有的公寓数量就从2017年的5.22万套迅速蹿升到了2018年的23.64万套，规模上翻了近四倍。 “我们这个小区算是蛋壳的集中盘，巅峰的时候，蛋壳的房子有近四百套，占小区总量的四分之一左右，平均下来相当于你每走两个楼层就能看见一个蛋壳公寓的密码锁。”回忆起蛋壳曾经的“盛况”，闫旭不禁感慨。 激增的公寓保有量背后，是大型长租平台对小公司的价格碾压。 “我现在居住的小区，蛋壳这些长租平台没来之前，一个两居室差不多只要4900元，这些大平台来了以后，直接就把价格顶到了6500。”闫旭说，“很多小公司根本烧不起这个钱，没有实力跟他们扛价，周围的房源就逐渐被这些大平台垄断了。” 年初，蛋壳本是那个万众瞩目的明星独角兽。 在陆续获得了老虎环球基金、蚂蚁金服等众多资本的加持后，蛋壳的发展更加如日中天，也一路顺畅地在今年春节前实现了敲钟。 2020年1月17日，农历除夕的一周前，武汉已不断有疫情的消息传出。 这一天，蛋壳公寓在美国上市了。 朋友圈刷屏的喜报，冲淡了闫旭和同事们对疫情的紧张。遥想两年前，初来蛋壳的他，可从未想过自己有一天会与上市公司有什么关联。 “我不想再帮客户租房子了” 年初到疫情爆发之前的那段时间，也许是闫旭人生最高光的时刻。 所在的长租公寓行业被众多资本看好，公司顺利上市，前途一片光明。而他本人也靠着努力，拥有着一份不错的收入，并且在老家为父母添置了新房。 一切，看似都在往上走着。 新年的喜庆气氛还未散去，来势汹汹的疫情，就打了所有人一个措手不及。 2月初，闫旭对着电话另一头因为疫情无法返京的女友说，他不想再帮客户租房子了。 严格的防疫管控限制了人员流动，许多像闫旭女友一样回家过年的人，被疫情拦在了老家。 北京各个高校的学生被禁止返京，而附近的公司又纷纷实行了线上办公，需要到北京线下工作找房子的租客变少了。 “那段时间进小区都需要登记了，客户也特别的少，好几天都开不出一单，整个人都闲了下来。”然而这种闲，却让闫旭感到发慌。对于拿绩效薪资的他们来说，闲，意味着收入的减少。 上市前的三年间，蛋壳公寓不断“跑马圈地”。到2019年底，蛋壳已经亏掉了63.2亿元。在疫情的影响下，仅今年一季度，蛋壳公寓就亏损了12.3亿元，烧钱烧出的窟窿越来越堵不住了。 按照此前各家大公司打价格战的逻辑，只要资金链不断，能撑到最后吃掉绝大部分的市场份额，那么前期花下血本烧掉的钱，就都能再赚回来。 疫情前，蛋壳靠着新增客户源源不断的资金流入，一边挂着“血袋”，一边往前走。而新冠的快速蔓延，使得这些“血袋”被困家中。 2月2日，蛋壳公寓被爆出借疫情向房东施压要免除1个月租金，但同时又不给租客免租。 对于不肯低头的业主，蛋壳选择了不打房租，而收不到房租的业主，则开始了第一次赶租客。 让闫旭难以接受的是，面对租客的投诉，蛋壳方面把问题推给了他们这些管家。 “明明是蛋壳不给业主打房租，蛋壳却把我们推在前面挡枪。我也很同情被赶的租客，可是我也只是个业务员，什么也做不了啊。”闫旭激动地说道。 那段时间，每天都有客户打电话来找他解决问题，他曾一度不想再拿起手机，“蛋壳不行了”的猜测也不断在员工间流传。 闫旭不敢再给客户介绍房子了，他怕哪天公司真的倒闭了，自己就害了客户。 “跌宕起伏” 蛋壳的破碎，来的那么快。 很多像闫旭一样的出房管家的处境，都如同过山车般地急转直下。甚至连生存，一度都成了摆在他们面前的难题。 2月19日，居委会电话通知了蛋壳公寓，不再允许管家带客户看房。 没有了客户，闫旭的收入从将近两万断崖式下降到了三四千，每个月将近一万块的房贷、车贷压得他喘不过气，最难的时候，闫旭每天都靠着一顿午饭撑下一整天。 起初，他还期待着疫情很快就会过去，蛋壳能挺过这个坎，一切就能恢复正常。 但时间一天天过去，疫情远看不到尽头，蛋壳也望不见未来。他觉得蛋壳不会好了，疫情不过是催化剂，蛋壳早晚会走到这一步。 5月，疫情初现曙光，但这个在蛋壳兢兢业业工作了两年多的年轻人，毅然决然地离开了。 靠着几年来积累的客户资源，闫旭跟家里借了钱，与朋友合伙开了一个小公司，依旧做着长租业务。 现在，仍身处行业中的闫旭觉得，当初在蛋壳滑向深渊前的及时跳车，或许是他做过的最正确的选择。 6月，各地逐渐解封，大批的就业者和求职者重返北京，尘封的市场再度热闹了起来。逐渐增多的客户，使闫旭隐约看见了旺季的模样。 而另一边，蛋壳却每况愈下，没能像疫情一样迎来转机。 先是CEO高靖突然被带走调查，随后众多租客被断网，再到APP被下架、COO离职，蛋壳一步步身陷囹圄。 终于在11月，所有的问题一起爆发了。 大批未到期的客户被重新推向了市场，往年下半年只有6、7两个月的旺季，这次变得异常的长。 “蛋壳无情，人间有情，凡蛋壳公寓租客租房，中介费立减1000元。” 在闫旭的中介朋友圈里，很多人纷纷自发为被迫二次找房的租客减免中介费。相比更加艰难的租客，他们这些已经从坑底爬出来的人觉得：“还是能帮一把是一把吧。” 随着蛋壳的倒下，这个行业巨头手中把持的蛋糕，又被重新分给了众人。 “消息灵通的人，在业主与蛋壳解约前，就开始接触了。”那些回到业主手中的房子，成为了下一轮众人争夺的扩张筹码。 与蛋壳解约的租客，退到了租房的原点，继续寻找着新的安家之所。 闫旭被欠薪的前主管，带着团队，去了一家新的长租公寓平台，等待着后来者的崛起。 而闫旭自己，在从蛋壳脱困后，靠着这波行业洗牌的偶然红利，获得了新的发展机遇。 站在年末岁尾，闫旭说，“跌宕起伏”，就是他对这一年唯一的总结。
图片来源于网络 12月17日晚，一位蛋壳租金贷客户告诉搜狐财经，已通过“微众银行租住消费贷款”公众号成功办理贷款结清业务。 图为微众银行贷款结清短信通知 具体流程为，租金贷客户先通过蛋壳公寓APP自助办理解约，解约后，在“微众银行租住消费贷款”公众号回复“贷款抵偿”，按照后续指引即可自助办理。 图为贷款结清界面 结清后次日，客户可登录“微众银行安居小程序”开具加盖公章的PDF版结清证明。 图为个人贷款结清证明 证明中显示，该名客户的个人消费贷款业务下所有借款已结清，当前贷款余额为“0”。 截至发稿，微众银行暂未发布官方消息通知客户开始办理贷款结清业务，但有多名租金贷客户向搜狐财经证实，已成功结清贷款。 12月4日，微众银行公布蛋壳租金贷问题的解决方案，蛋壳租金贷客户在退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户贷款。该方案将不晚于2020年12月31日前开放客户办理。 当时，有客户认为所谓的预付租金是指自己每月付款时提前预付的下一个月房租，但一个月的房租与余下数月的未结清贷款金额不等，因此担忧是否还需补缴贷款。 搜狐财经从已办理完贷款结清业务的客户处获取到了具体的贷款抵偿协议。 图为租金贷客户与微众银行签订的贷款抵偿协议 从协议内容看，租户通过蛋壳公寓向微众银行借了一年租金额度的贷款，微众银行将该笔贷款一次性发放给蛋壳公寓，相当于租户已经提前向蛋壳公寓支付了一年的预付租金。 当租户与蛋壳解除租赁合同后，可以要求蛋壳公寓退还剩余未使用的预付租金等款项。租户将向蛋壳追债的权利转给微众银行抵偿贷款，由微众银行来承担这笔贷款，而租户可以无需补款直接从这场租金贷风波中解脱出来。
蛋壳公寓联合创始人、董事兼CEO 高靖 王向南 发自北京 高靖被调查了。这让蛋壳雪上加霜。 他的最后一条朋友圈转发停留在4月27日，内容是点赞湖北战疫。 高靖微信的个性签名，或许能透露出他此刻的一丝心境：“要对得起一起跟着拼的人。自己变强大才能看见世界的温柔。” 不幸的是，他最近看到的大多是世界的“残酷”。 今年年初，因“一边强制房东免租，一边收租客租金”，蛋壳公寓被拖入泥潭。没过多久，又陷入被调查的漩涡。 6月18日晚间，蛋壳公寓披露高靖“正涉及地方政府部门调查”的同时，还公布了一项人事任命：蛋壳公寓董事会宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理CEO。 针对高靖涉及调查一事，蛋壳公寓方面表示，高靖所涉及的调查事项与蛋壳公寓并无关联。该公司其他董事及管理人员均未收到与该项调查有关的通知及问询。 过去，人们对这位蛋壳公寓的幕后人，知之甚少。被调查的消息一出，他被拉进公众的视野：高靖与蛋壳公寓有着怎样的机缘与故事？ 初心与梦想 2014年11月，高靖发了一条朋友圈，内容是“帮朋友做个调研”为一个项目征名。彼时，在高靖的对项目的已经有明确的定位——“帮外地人租到更好的房子的项目”。 那时，高靖正站在职业生涯十字路口，有着光鲜的互联网履历，下一步，是继续“打工”，还是创业？ 公开信息显示，高靖毕业于北京交通大学，大学没毕业就进入了百姓网，工作5年，从一个人到组建北京公司30多人的团队，2009年离开前，高靖的职位是北京分公司负责人。 高靖的第二份工作在百度，担任搜索引擎营销经理，但不到两年，高靖即选择离开。 “我离开百度时28岁，如果我还在百度，我干到30变化应该不会太大，我觉得35岁之前只有一次创业的机会。而当时离开百度的时候，对我而言同样是一次机会，是一次跟着其他人创业的机会”，高靖表示。 离开百度后，高靖加入电子商务公司好乐买，出任总裁办公室主任。2013年，高靖离开好乐买，加入糯米网，担任商业智能和业务分析系统负责人，并负责开发新的商机。 高靖在糯米网期间，沈博阳担任糯米网CEO，二者在此期间关系密切。 2014年，高靖突然接到了老领导沈博阳的一个电话，被告知愿意投一笔钱让高靖去找一个更有发展的产业来创业，高靖最终选择的方向是长租公寓。 2015年年初，高靖创立蛋壳公寓。他判断这个生意具备规模效应，但不具备很强的互联网效应，也就是说未来长租公寓一家独大的可能性不大。 前有巨头，后有追兵。此时，行业起步较早的自如已经做到了20万间体量，蛋壳作为后来者唯一能做的就是快速扩张。 扩张与阵痛 那两年，正处中央政策关注长租公寓并提出政策导向和发展框架的时期，包括加快租赁企业发展等五大方面框架被提出；“十九大”国家正式提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，长租公寓迅速被资本裹挟着向前，步履飞快。 政策的支持，外界资本纷至沓来，蛋壳拿钱拿到手软，行业看起来一片欣欣向荣。 公开资料显示，经过五年时间的发展，蛋壳公寓陆续完成了7轮融资，重要投资方包括老虎环球基金、蚂蚁金服、愉悦资本、开物华登、高榕资本、华人文化创业基金、春华资本、酉金资本等，阵容堪称强大。 在资本的助推下，蛋壳公寓规模迅速做大。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。其中，北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%。其他城市的公寓数量近21.5万间，同比增长156.1%。 但2018年9月起，随着哄抬房价、甲醛超标、P2P暴雷、高空置率等问题相继出现，资本也逐步退潮。 “今天可以睡个好觉了，感谢大家，路还远着呢，我们还差的远，保持住，加油！”2018年12月的一天，高靖在朋友圈写道。 有段时间，高靖经常在凌晨两三点打电话寻融资，他知道蛋壳公寓在拿钱上不占优势，但扩张的脚步不能因此停下，毕竟得房源者得天下。 除了寻求外界资本力量的支持，蛋壳公寓亦在通过“租金贷”模式想办法“找钱”，从而继续扩张，这无异于寅吃卯粮。 在这种模式下，如果蛋壳公寓的资金链断裂，房屋所有权人有权解除合同、收回房屋，租客已经通过“租金贷”形式向长租公寓企业缴纳了租金，租客将面临被迫搬走，这时候不及时还款，还可能造成个人征信污点。 招股书显示，2017年、2018年和2019年前九个月，通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的90%、88%和80%。 但去年12月25日，《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。 努力在规模与资金之间寻求平衡，蛋壳公开开始谋求海外上市。 2020年1月17日，蛋壳公寓如愿登陆美股。当天，高靖发了一条朋友圈，他写道：“要加油，我们还差的远，不负使命。” 可惜在开盘不久后,蛋壳公寓就遭遇破发。此后，更是一直被“流血上市”的舆论缠身。 跟上市前一样，蛋壳公寓高增长伴随高亏损。一季度蛋壳公寓净亏损12.344亿元，相较去年的净亏损8.162亿元，同比扩大。经调整后净亏损为9.789亿元，而上年同期净亏损为7.991亿元。 比业绩更加不确定的是，在调查事件冲击下，作为长租公寓行业风向标的蛋壳，命途终将走向何方？
昨晚，长租公寓"中概双雄"之一的蛋壳公寓（DNK.US）再爆雷。 年初业主拿不到房租、租客被赶还历历在目，这次爆出的雷在管理层面。蛋壳公告指，CEO 高靖已被调查，董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO。公司提示，地方政府正就公司成立前业务经营事宜对高靖展开调查，该调查并不涉及公司商业活动或其他交易。 嘴上虽然说着没事，市场反应却很实诚。 昨日，蛋壳公寓在美股市场开盘不久即触发熔断，恢复交易后股价跌逾9%，之后再多次触发熔断。截至收盘，公司股价报8.75美元，跌6.32%，最新市值降至16亿美元。 （图源：富途证券） 上市至今，蛋壳公寓股价累计跌去35%。每日市场成交额亦是寥寥，昨日仅成交14.96万美元。 在管理层暴雷、经营不善及缺少流动性三大因素作用下，蛋壳公寓及至其同行青客公寓接下来的日子都很难好过。 一、传统毕业旺季租金不涨发跌 租赁市场传统旺季有两个节点，一是春节后，二是高校毕业。 今年的春节后租赁旺季因为春季延长等因素，甚是冷淡。 第二个节点毕业季节，从最新的一些数据看上去，也同样是冷冷清清。 中国社科院财经战略研究院发布的5月纬房租金指数显示，租金核心指数从今年1月份开始到5月连续下降。指数覆盖全国22个主要城市（一线城市4个，二线城市18个）中，除厦门外，一二线城市5月租金均出现下降。 在外来人口比重较大的城市，租金下跌亦较快。按研究院意见，传统租赁旺季租金不涨反跌，说明城市就业及收入情况并不及预期，原因既有疫情直接影响，亦有经济结构被动调整。 （图源：纬房大数据网） 即便6月毕业季来临，租房市场回暖空间可能也不大。今年企业复产后，大部分处于缩减规模降低成本的状态，失业率相对高企。就业环境不乐观，传导到租赁市场，租赁成交及租金亦会随之下降。 据国家统计局数据，5月份全国城镇调查失业率为5.9%，环比下降0.1%，但仍高于上年同期0.9%。 就业环境不乐观，即使有毕业季刺激，租赁市场却仍难有明显改善。贝壳研究院统计数据显示，6月第一周重点18城租赁市场成交量环比继续下降5.9%，租金为41.7元/平米，环比下降4.3%；第二周租金环比继续下降0.5%。 今年两个传统租赁旺季节点，市场都冷清，可想而知长租公寓的日子足够困难。 今年年初在某社交平台上，已曝出公司有工资延迟发放、"人员优化"、停薪留职等传言。争议更大的还有长租公寓对业主要求免租，对租客要求加租的两面三刀操作。 （图源：网络） 结合租赁市场租金指数从2月份开始四连跌，过去步子迈得太大，大力加杠杆布局全国的长租公寓们可能终究只落得白茫茫一片大地真干净的下场。 二、高杠杆轻资产模式南柯一梦 长租公寓模式从出现开始就被广泛研究了。因为公寓运营方只是充当二房东的身份，并不实质拥有住宅所有权，因此属轻资产运营。 但轻资产背后却是租金贷高杠杆。租金贷就是鼓励（一般由公寓运营方承担利息费用）房客与金融机构签下长期贷款，之后金融机构会把钱一次性贷给公寓运营方，形成资金池。运营方在收取房客每个月上交的房租后，转手交给业主，再从资金池取出一部分还给金融机构。 资金池剩下的钱就可以用于寻找新的房源，装修，再出租，再扩大资金池。本质上长租公寓的租金贷就是加杠杆经营，规模越大，负债更大。 而作为房客，因为签订租金贷之后可以每个月定期交房租，而不需要一次性交半年或一年的租金，所以通常都会选择租金贷。 长租公寓为什么一定要急着扩张呢？除了行业发展早期跑马圈地，抢占市场份额的因素外，还有一个原因是只有做到规模经营，才能实现盈利。 举个例子，去年第四季蛋壳公寓每套公寓的房租收入是2074元，扣除给业主的租赁成本后，差价利润是570元。截至第四季末，公司运营公寓总数总共为43.83万套。所以"二房东"可以赚到的钱大约为2.5亿元。 然而，同期经营费用只是折旧摊销便有3.48亿元，行政费用1.32亿元，还未算营销费用等等，亏损自然是很合理的事情。 为了实现盈利，公寓运营方必须让更多的房租出去，同时控制成本大幅上升（有兴趣可以了解一下长租公寓推销人员的KPI，采用的是不达目标罚款的形式）。 于是便有了以租金贷加杠杆扩张的冒险之举。 当轻资产的长租公寓运营方遇上高杠杆，如果资金链断裂，结果也许就只有跑路了。这就是19年出现的大批长租公寓暴雷主要原因。 轻资产、高杠杆仍持续亏损的长租公寓遇上了今年租赁市场全线冷清，情况就更尴尬了。你说还要继续扩张吧，实力不允许；如果不继续扩张吧，原来就不赚钱了，现在租金还下滑了，只能从成本端下手，于是手下员工最先遭殃…… 但不扩张的长租公寓，怎么才可以实现最终盈利呢？ 其实现在最尴尬的倒不是长租公寓运营方，而是它们背后的投资人。已经上市的蛋壳、青客还好，股份还能卖得出去。还没上市的长租公寓，估计现在环境也不允许它上市了。 截取蛋壳公寓最新业绩部分数据来看可能更加明了。 公司第一季的资产负债率为97%，流动比率0.36。经营活动现金流出1.21亿元，投资活动流出1.78亿元，融资活动却流入10.18亿元。 净利润为负12.34亿元，上一季为负9.21亿元。 （图源：同花顺iFinD） 由此可见，像蛋壳公寓这样的公司并没有造血功能，高度依赖外部资金。遇上行业寒冬，今年如果有更多长租公寓品牌消失，也不意外。 长租公寓当初甫一推出，世人尽是道好，毕竟有更多的公寓可以容纳到处飘荡的游子；后来发现，精装修的长租公寓泛滥推高了地方房租市场价格；再后来长租公寓暴雷，原来都不过是泡沫；今年行业冷清，南柯一梦也该醒了。 三、结语 蛋壳前CEO高靖被调查，其实昨晚也并没有引起市场的多少关注。 即使有如此重大利空刺激，全日蛋壳股票才成交15万美元。由此可见，曾经风口上的蛋壳/青客公寓，真的过气了。 可能已经没人理会这种经营模式最后能否盈利，以及它的资金面有多紧张。 最后的结果，也许是上述两家公司都会沦为细价中概股，成为短期资金的炒作对象，刷刷存在感，像之前的金融界等。 从风口上的热点到上市后逐渐无人问津，长租公寓这个新兴业态就像其背后的资本们举办一场短暂狂欢party。 尔后燕过，便无痕。
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