01 一个民生行业，当它的底线不断被“践踏”，就要变天了。 记得8月19日，我爱我家(行情000560,诊股)集团副总裁胡景晖离职时的那句话，“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”。现在来看，真的应验了。2019年开启的长租公寓“爆雷潮”，很可能还未结束。 据贝壳研究院数据，2019年，有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂跑路的45家。今年2-4月，16家长租公寓倒闭。 8月份，全国有15家公寓倒闭，杭州3家长租公寓几乎同时“跑路”，各地纷纷提醒房东和租客要注意风险。长租公寓的“至暗时刻”延续多久？问题出在哪里？ 02 惊人的相似。 倒闭的长租公寓，有一个共同的标签——“高收低租”，即支付房东的租金，高于收取租客的租金。你可能会说，“脑子秀逗了吧”！但早期烧钱抢市场的“共享经济”，比如共享出行（滴滴、UBER）、共享单车等，大家的模式是一样的，都是“先赔钱占市场，然后再实现盈利”。 基本逻辑就是“唯快不破”的互联网打法，即以较高租金大量筹集房源，以较低租金把房源租给租客，短期内快速占领市场，产生资本市场需要的“规模效应”，这样才能获得风险投资的青睐，然后再讲故事、“上市”、“完美退出”。你看，滴滴和贝壳这些明星，不都是这样的吗？ 行业内秉持这样一个给创业者“打鸡血”的理念：衣食住行，都会诞生至少一家独角兽企业。 穿衣，有淘宝、唯品会；吃饭，有美团、大众点评；出行，有滴滴。这些明星企业的估值，都在几百亿、几千亿美元。现在，唯独“住”的领域，还未出现独角兽，这就是各路资本豪赌的理由。 支撑这个“打鸡血”理念的，是几年前大家都引用的一个报告，说到2020年，中国租房总收入将达1.6万亿元，2030年将达4.6万亿元。 客单价格（租金）比吃饭、买衣、出行高的多的租房，将诞生数个独角兽企业。我就纳闷了，这是怎么算出来的，国人一直将租房作为权益之计，怎么能和国外比呢？ 03 其实，不管滴滴还是贝壳，都在亏损。 滴滴6年来融资超过200亿美金，累计亏损390亿。刚刚踏上美股的贝壳，市值达472.08亿美元，超过万科和百度，资本市场势头迅猛掩盖不了亏损局面，2017-2019年，贝壳连亏3年。2020年一季度净亏12.31亿，超2019年全年亏损的一半。 长租公寓已经上市的两家头部企业——蛋壳和青客，在亏损的泥潭里越陷越深。 2017到2020年一季度，蛋壳净利润率分别为-41.36%、-51.2%、-48.24%、-63.6%。2020年第一季度，蛋壳营收19.40亿元，同比增长62.5%，净亏损12.34亿元，比去年同期的8.16亿元增长了51.2%。 近年来，包括长租在内的共享经济，之所以长期亏损还能活得自在，很大程度上就在于政策扶持、资本加持。2015至2017年，国家级层面关于培育支持租赁市场和租赁企业的文件下发了8个、相关会议召开了数次。仿佛在一夜之间，长租公寓成为资本市场炙手可热的新星。 越来越多的玩家入场，长租公寓企业掀起了一场规模战。大家都认为，谁先在规模上站到C位，谁就赢了，“赢家通吃”嘛！于是，就出现了不惜通过“高收低租”的自杀式逻辑抢占市场。 04 饶有意味的是，倒下的大多是“创业系”的公寓企业，而房企系（比如万科泊寓、龙湖冠寓）、大型中介系（世联红璞）基本都好好的。为啥？笔者接触过一些创业者，发现他们都是“80后、90后”的青年才俊，很多是在创投市场其他领域浸淫多年。问他们，为何要投资长租公寓呢？ 一致的回答是，政策扶持力度大、市场需求潜力大，然后就拿发达国家租赁占比和我国比较，最后就算出了市场潜力有多大了。而且，就像蛋壳CEO高靖讲的那样，“让年轻人有尊严地在城市居住”，租赁领域的消费升级、体验诉求、贴心管家等增值前景也是非常可观的。 行业投资逻辑，也是一样一样的，抢先把规模做大，探索增值服务，上市退出。大家看看，这个逻辑与共享单车、共享出行是一样的，就是资本市场的玩儿法，但距离居住谬之千里。 其实，很多创业投资者，对租赁市场规律和风险，看不明白，打心眼不知道这个模式到底行不行得通。 本质上，互联网思维、资本运作，这与住房租赁这类需要深入细微的服务格格不入，所谓的“增值服务”，不过是资本市场“讲故事”，骗取投资方的把戏。笔者也接触过公寓里苦苦坚持的企业家，他们赚的都是辛苦钱。比如，找那些闲置、空置的酒店、商业裙楼，极力降低拿房成本。 再比如，搭配不同价位产品，批量出租给医院护士，酒店服务人员，提高出租率（出租率达90%以上才能盈利）；比如，尽量拓展更多空间、房间，提高单平效益；比如，提高人房比（单个员工管理的房间数），降低管理费用。甚至，有一个苦苦支撑的创业者说，盈利全靠偷税漏税。 真的很艰苦。房价那么高，拿房成本低不了；没有正规融资渠道，回收周期太长，工商注册难，商业用水用电。 消费升级，其实没想象那么好。贝壳研究院《2020年毕业及住房洞察报告》显示，40%以上毕业生理想房租在2000元/月以下，近70%大学生接受合租。在广州，疫情后很多租客退掉租金高的单租房，选择“合租”，甚至退回城中村去了。其实，广州一半的租赁住房是城中村。 05 很多创业者，初始想法都是，怎么靠概念、故事圈来资本。这是他们眼里的高大上，他们不可能沉下心来，做水滴石穿、久久为功的琐碎事，甚至看不上辛苦钱。有政策扶持、有资本投资，有故事可讲，助长了浑水摸鱼的投机分子。近期爆出来的“跑路”者，甚至连创业者都算不上。 他们，纯粹是想骗钱，通过“高收低租”、“长收短付”（收取租客租金周期，比付给房东房款的周期要长），与小贷公司、P2P合伙，以租金打折为幌子，诱骗租客一次性缴纳1年甚至更长的租金。近期报道的杭州，有业主付完一年房租，3天后平台就跑路，这是赤裸裸的诈骗行为。 国家鼓励长租公寓，看重的就是，相比“房东-租客”的散租，长租公寓秩序更好、租赁体验感更强，来到大城市的新市民、新就业大学生，能以较低是成本，顺利且安心地“安顿”下来、“扎根”下来，再也不受“黑中介”、“黑二房东”的欺凌，能感受到城市的包容和温暖。 但现在来看，简直是一地鸡毛。当然，这里我们也要清醒地看到，那些创业多年，比如集中式的长租公寓，房企的、中介的，大型互联网的，还是为规模化租赁，做出了巨大的贡献。但就整体而言，爆雷、跑路、炒租金，足足持续了2年，信任已跌入冰点，到了不破不立的地步了。 如果是纯粹市场化的行业，市场优胜劣汰，倒下一批也没什么。但是，住房租赁是十足的民生行业，而“租购并举”已成为顶层设计、写入重要文件。 一大批活该倒下，但必须要反思，未来行业该走向何方？尽管，其间有投机分子作奸犯科的成分，但长租公寓的生存环境也很恶劣。 比如，拿房、装修、管理等前期投入太大，而回收期却很长、前期普遍亏损，资金链比较紧张，却没有对口金融产品支持，这是行业共性。这也是长租公寓“高收低租”、“长收短付”，甚至搞“租金贷”的原因之一。有公寓企业小老板告诉我，疫情后纾困中小微，就是没长租公寓的份。 比如，商业办公“改租赁”、集体土地建设租赁房，这是国家大力扶持的，收房成本也很低，但不管是消防验收，还是民用水电，规划的合法性、报建的便利性，现实中太难办理了，部门间扯皮不断，甚至中间布满了“坑”和陷阱，增加了成本、增加了经营的难度；再比如，租赁企业地位弱、租客地位弱，在这次疫情中体现的很充分，这与国家壮大“租购并举”格格不入。 06 其实，长租公寓盈利空间还是有的。前面讲了，从供给端看，很多工商、办公、老旧小区、城中村，空间成本很低，适当改造，增加居住体验，配上公共服务，很多年轻人是喜欢的，有溢价空间；从需求看，大城市租赁两级分化，除了城中村，就是租金比较高的商品租赁房，中间市场很大。 未来，政府要做的是，一揽子扶持政策要落实到位，比如工改居等规划调整，公共配套设施完善，水电“民用化”，消防安全验收，允许“N+1”（客厅改房间），空间合理利用等等。 这些政策，上面文件都有，但地方落实过程中推诿扯皮、怕承担责任，刻舟求剑，懒政和不作为非常严重。 此外，“租金贷”固然不好，但对于新就业大学生来讲，“押二付一”的门槛很高，不得不借钱。因此，普惠性金融必须要覆盖这部分人群，降低租金支付门槛。 最后再讲一点，若房价还继续上涨、租售不同权，大家买房情绪高，空间成本高，租房就是权宜之计，长租公寓难有大市场。
和此前暴雷的长租公寓一样，友客公寓也存在“高进低出”的做法。 “友客公寓暴雷了！”近日，友客公寓的租客、房东等来了这一“噩耗”。多位租客向新京报记者反映，“刚给友客公寓交了一年租金，没住几个月就发生了这样的事情”。还有不少房东表示，已有数月未收到友客公寓向其支付的租金。 据志愿者团队统计，友客公寓“跑路”事件总涉及人数超5000人，金额近2亿元。其中，涉及的租客平均受损24650元，最大受损达14.4万元；涉及的房东平均受损69827元，最大受损达31.2万元。 值得注意的是，和此前暴雷的长租公寓一样，友客公寓也存在“高进低出”的做法。业内人士称，在长租公寓频频暴雷的情况下，对承诺期长的服务，租客尤其要提高警惕，一定要认真审核公司资质，多看市场评价，以达到降低风险的目的。 租客：刚住两个月，房东下“逐客令” 家在浙江台州的小敏（化名），被杭州人才引进政策所吸引，去年从杭州的一所高校毕业后，就留在了杭州工作。 今年6月中旬，小敏看中了杭州余杭区尚亿中心一套2室1厅，随后和杭州友客房地产代理有限公司（即“友客公寓”）签了1年合同。合同从今年6月18日开始，至2021年6月17日止。该房屋每月租金为1610元，支付方式为年付，加上1个月押金，签订合同时，小敏一次性支付的费用总计为20930元。其中，8000多元是她毕业工作到交房租时所有的存款，剩下的是父母刷信用卡帮她付的，因为受疫情影响，她父母处于失业状态，半年多没有收入。 小敏称，友客公寓的业务员告诉她，如果选择月付，每月租金为2200元，半年付为1900元，如果选择年付，则是1610元，由于毕业才一年时间，为省点租金，她就选择了年付。 小敏没料到的是，住了2个月后，即8月28日，房东就通知她，友客公寓“跑路”了。小敏这才知道，友客公寓付给房东每月的租金则是2700元，相比她每月付的1610元租金，足足多了1100元。 房东向小敏转发了一则业务员所发的通知，“目前公司面临打款问题，8月16日之前打款全部都是正常的，公司告知我们8月16日到8月26日由于年检等问题额度有限，暂停在此期间打款给业主，27日开始正常支付租金。但到现在还有部分业主未及时收到租金，为了及时止损，特意发此消息提前告知。” 该业务员进一步表示，“今天（8月28日），公司中后台全部不上班，大老板会跟国企控股股东蓝田的律师团在滨江区住建局处理此事。我们作为友客的一员，其实到现在还是懵的，不确定工资会不会有了，如有需要，我们可积极配合处理此事。” 8月28日当天，小敏向此前跟她对接的友客公寓经办人询问公司现况，对方承认友客公寓运营出现了问题。随后，小敏依照经办人的建议前往友客公寓总部星耀城进行登记，彼时，友客公寓总部已人去楼空，她没有见到任何一个友客公寓的相关代表。 同一天，小敏和房东的儿子保持了手机沟通，初步定下了损失各半的方案，即双方租金差价各自承担一半，在剩余的10个月租期内，小敏每月给房东补差价；一旦相关部门处理后得到相应补偿款，也全部给房东。但随后房东又反悔了，要求小敏必须按照市场价2500元付给她，否则就让她搬走，“我不能接受，这代表着损失全部我一个人承担，后来协调不了，只能报警。警察来后，房东依然言辞激动，不按这一价格交租金就让我一个月内搬走。”小敏无奈地说。 小敏告诉新京报记者：“这件事对我影响很大，友客公寓跑路后，我面临被房东赶出去的风险，整天都提心吊胆，晚上睡也睡不着，就怕房东来断水断电，或者换门锁，半夜听到一点响声就惊醒，怕他们闯进来。” 截至记者发稿时，小敏、房东之间还未达成一致协议，“如果协商的条件无法接受，我是不会搬出去的。最坏的打算是，走法律途径维护我的权益。更让我担心的是，以后在杭州还会不会遇到这样的企业，我到底应该如何租房。”小敏说。 房东：已近两月未收到租金，高收低租惹的祸 友客公寓“暴雷”事件发生后，受害的不仅是租客，还有房东。 今年50来岁的何明（化名）是个糖尿病患者，没有工作，就靠租金生活。今年3、4月期间，何明先后将自己名下位于杭州市江干区东岸嘉园的两套两居室委托友客公寓对外出租，并分别签下2年房屋委托管理合同。其中一套委托管理合同时间自2020年3月24日起至2022年5月8日，共计25个月15天，其中第一年免租期约为一个半月。按合同规定，租金支付标准为押一付一，每月租金3900元，支付方式为月付，首期租金于2020年5月8日支付，之后租金以此类推直至租赁期限届满。 另一套房源的委托管理合同时间也为25个月15天，每月租金5000元，租金支付方式和标准等与上一套房源相同，首期租金于2020年5月18日支付。 签完合同后没多久，何明就去现场查看情况，发现房子先后被租客租住，但从友客公寓租给他们的价格来看，其中一套每月仅2700月，另一套则为3400元，都比其承诺付给自己的租金低不少。“价格这么低，这样肯定要出事的。我就跟他们提前打招呼，万一哪天友客公寓不付租金了，会要求他们搬走，让他们提前做好心理准备。” 由于不是何明直接跟租客签合同，他无权干涉房子要不要租，到底租给谁，只能劝说。在何明的劝说下，其中一套房子的租户提前跟友客公寓解约了，但没过多久，又住进新租户，跟第一个租客一样，依然为年付，价格明显低于市场价。 就“高收低租”模式可能造成的风险，何明还致电相关部门，但没有得到有效的反馈，随后也就不了了之，直至8月底友客公寓“跑路”。 “两套房子中，一套有将近两个月没收到租金了，另一套是一个月，所以我就报警了。”何明无奈地说，“之前我炒股票亏了很多钱，目前还有100多万的外债，就靠租金生活，友客公寓‘跑路’后，我也不知道该怎么办。” 即便如此，他向新京报记者表示，他不会为难租客，“将心比心，毕竟他们也是受害者，都是无辜的。我能提出的方案是共同承担，各自承担一半的损失。” 成立1年就“暴雷”，友客公寓怎么了？ 新京报记者从天眼查获悉，友客公寓全称是“杭州友客房地产代理有限公司”，成立于2019年6月19日，注册资本为1000万元，经营范围包括住房租赁、非居住房地产租赁、物业管理、房地产咨询、房地产评估和房地产经纪。股东为浙江中蓝实业发展有限公司以及陈菊华，分别持股70%、30%。 今年4-6月，杭州友客房地产代理有限公司相继成立了宁波分公司和成都分公司。不过，今年7月，友客公寓法人代表发生两次变更，目前为陈菊华。 值得一提的是，友客公寓并未建立自己的官微、官网。新京报记者拨打友客公寓留在天眼查上的手机号码，但一直未能接通。 新京报记者调查了解到，友客公寓“跑路”发生后，租客、房东们纷纷建立了维权群。记者加入的一个维权群内共有490余人，另一个则有380余人。多位租客表示，他们交付了一年的租金，才入住几个月，就被通知由于房东收不到房租，有可能要收回房子。 截至记者发稿前，据志愿者团队收集的统计数据显示，涉及友客公寓“跑路”事件的租客共4022人，涉及金额约9914万元，平均受损24650元，最大受损达14.4万元；涉及的房东共1411人，涉及金额约9852.6万元，平均受损69827元，最大受损31.2万元。对于此事的进展，新京报记者将继续关注。 律师：房东不能直接要求租客搬离，双方应通过法律手段维权 此外，还有一个备受关注的问题在于，在租赁过程中，作为租客、房东，究竟该如何维护自身的权益呢？ 北京市东元律师事务所合伙人律师李松指出，租客最好找房东直接租房，或找具有一定知名度和规模的中介公司签订租赁合同，这样的中介公司履约能力更强；同时，租客在租房时，不要一次性地将全年的租金交给中介，最好是一季度一付，这样即使中介“跑路”，受的损失也相对小一些。 在这一过程中，李松指出，房东无权直接要求租客走人，因为租客与中介公司之间签订了租赁合同，故租客对房屋的占有是“有权占有”。房东与中介公司之间签订租赁合同，中介公司未按期支付租金，中介公司违约，但因合同具有相对性，房东不能直接以中介公司违约的理由而要求租客腾房。房东应通过法院先解除其与中介公司的合同，然后诉请法院要求租客腾房，若租客愿意代中介公司支付租金，租客有权利继续承租房屋。 李松强调称，一旦中介公司没有履行能力了，或中介公司违反租赁合同约定，不管是租客还是房客，要积极通过法律手段维护自己的合法权益，让中介公司受到法律的惩罚。 北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师认为，在现有模式下，租客需要最大限度地做好预防工作，挑选中介公司，避免租房陷阱；租客应在签署合同时，仔细审查合同相关条款，如果对于合同内容有疑问，一定要事先询问清楚。 郭韧还提醒，在长租公寓频频暴雷情况下，对承诺期长的租赁服务，租客尤其要提高警惕，认真审核该公司的资质，多看市场评价，以达到降低风险的目的。
长租公寓又迎来了一波“爆雷”。 长租公寓的“爆雷”早在两年前便已出现，其中不乏寓见、蛋壳、青客等知名公寓，每发生一次，便有全国各地无数租客与房东深陷其中，遭受了财产损失，不得不走上维权之路。 近期，随着疫情影响，长租公寓行业又发生动荡，杭州、上海、深圳、广州等全国各地，多家长租公寓疑似资金链断裂、接连“跑路”。仅在8月，就有超过十家长租公寓被曝出现问题。 8月底，友客公寓被曝出面临资金链危机，不少房东和租客收到友客公寓工作人员发的短信，称友客公寓资金出现问题，自8月中旬便未给业主正式打款。 巣客公寓在合肥、武汉、成都等地运营超过万套房源，有租客在接受采访时提到，他一次性支付了约4万租金，但在租完房子两天后，就被迫从出租房里搬运行李，房东已经换锁强制收房。亦有爆料者称，租客的房租可能被财务私下分掉。 在此之前，上海岚越公寓所在的办公地已经人去楼空，其在通知中自称，已陷入资金链断裂，经侦大队已经对其进行调查，调查期间公司总部大门暂时关闭。 上海、广州等七个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施，提醒租客谨慎选择住房租赁企业。 巢客杭州总部聚集的房客和租客，图源钱江晚报 细数近几年“爆雷”的长租公寓，可以从中发现一些规律，它们采取“高进低出、长收短付”的经营模式，高价租入房源再低价出租，一次性收取租客1-2年租金却按月向房东支付租房款。 随着长租公寓的扩张，资金吃紧，房东收不到租房款，便强制收回房子，租客没有房子可住，剩余租金也难以拿回。 许多租客和房东没能避开长租公寓的“坑”。在长租公寓的层层“套路”之下，如何规避风险，成为一件需要重视的事。 “租金贷”套路多 长租公寓的层层套路中，“租金贷”不得不提。 2018年8月20日，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎佳）的破产，揭开了租金贷的面纱。 鼎家的租客们在签约时，长租公寓强调“押一付一”的交租形式，但租客随后发现，房租并非交给长租公寓，而是通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP注册了账号，交房租变成了还款。 鼎家宣告破产后，租客讨不回押金，还需每月给爱上街还钱，鼎家也停止给房东支付租金，一些房东不得不收房，让租客无房可住。 为什么租客交了房租，房东却收不到租金？很多房东与租客也是在之后才发现“租金贷”的坑。 “租金贷”模式，是指长租公寓与租客签下租约的同时，也和金融机构合作，让租客签订贷款合约，金融机构替租客支付了全年房租，租客再向金融机构按月偿还租房贷款。 这也意味着，长租公寓拿到全年租金后，只需每月交付给房东房租，再通过剩余的房租继续扩张。 不仅是鼎家，青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓都使用了“租金贷”，被“租金贷”的租客比例甚至在六成以上。 通过租金贷，长租公寓提前拿到了扩张的资金，但一旦企业无法盈利，无法有持续的现金流，就会出现资金链断裂的情况。最终租客和房东都要面临不同程度的损失。 在企业“爆雷”之前，很多租客甚至不知道自己使用了“租金贷”。 一位青客租客曾告诉连线Insight，她在签约时，就只是录了一段视频，内容包括个人信息以及办理的业务，“告诉我说办理了19+2（付2个月的押金，房租+押金分期19个月）的分期。”当时她并不知道，“分期”就是“贷款”。 在她租房后不久，就发现青客已“爆雷”。她刚刚毕业，工作还未稳定，身上就背负了两万多的贷款。 而“租金贷”还会牵涉到个人征信。据南方都市报报道，一位自如租客提到，他是在退租后偶然间查征信记录才知道自己背上过租金贷，更不满的是，在看房及签合同的过程中，自如管家没有提供任何跟贷款相关的消息。 在发现风险时，很多租客希望以退租的方式止损，但问题并没有解决。 据北京商报消息，多名租客反映在长租公寓美丽屋租房过程中被诱导贷款，中途遇到退租不退贷的情况，收到晋商消费金融的催款信息，才发现租房中介并未结清贷款，导致租客征信陷入逾期状态。 随着长租公寓玩家陆续陷入资金链断裂，越来越多的租客陷入“租金贷”纠纷中。 低价租金背后的“庞氏骗局” 不少长租公寓，直接被质疑是假借租房之名的庞氏骗局。 近期，长租公寓适享跑路后才被发现，与之前爆雷的巢客本是一家，疑似圈钱后跑路，再转移到其他品牌。 今年8月，一位名为“兜兜妈妈”的网友在腾讯新闻上爆料，她在8月20日与适享签约，并以押一付十二的方式付完近四万租金，但不到十天就收到中介消息，称适享公司疑似爆雷，他们被总部踢出总群，也联系不上法人。 根据“兜兜妈妈”与中介业务人员的聊天记录，对方称，“上午还在正常上班，下午公司总群就把我踢出来，公司疑似跑路，本人因工资未发，现在也在维权。” 之后，位于杭州西子国际C座23楼的杭州适享科技有限公司，大门紧锁，无人办公，无论是房东和租客，都难以找到维权的对象。 但在适享跑路之前，该公司还曾以巢客的身份活跃。适享前身为杭州巢客房地产代理有限公司，在2019年7月更名为巢客遇家，直至2020年3月更为适享。 期间，巢客还出现了多次变更实际控制人、最终受益人、法定代表人的情况。 适享的变更信息，图源天眼查 而在巢客更名为适享之后，马上被曝出资金链断裂，涉及租客房东超8000人，遭遇了大规模的维权。 之后，租客发现，原巢客公寓的管家，开始在朋友圈发租房和收房的消息，但不是以巢客公寓管家的身份。 这也让适享陷入了庞氏骗局的质疑，被认为是在全国各地注册各种品牌，当资金达到一定规模后，卷款逃走，以新的名头继续行骗。 其中一个明显的特征是，适享和巢客都利用了高收低出的方式吸引了租客，而在成立后不久就开始出现问题并被曝跑路。 乐乎公寓创始人CEO罗意提到，“高收低出”的成因有两种，一类是长租公寓机构恶性竞争和高杠杆使然，另一种就是以“爆雷”卷钱为目的，以“高收低出”为手段的诈骗行为，很多都名不见经传，却在各地都有分号。 这类疑似庞氏骗局的手法已经不仅仅在一家机构身上出现，但对于租客的房客而言，却防不胜防。 如何规避风险，防止入坑？ 长租公寓带给过消费者不少优质的体验，较为精致的装修、卫生管理服务、拎包入住的方便，都给了年轻租房群体选择它们的理由。 但在如此嘈杂又布满雷区的行业里，租客们想要避开风险，选择自己心仪的公寓，需要火眼金睛。 上海市房地产经纪行业协会曾发文提到，租客与房东可到行政部门官网、住房租赁交易服务平台及上海市房地产经纪行业协会查看公司开业报告、营业执照、相关资质及投诉纠纷情况，存在违法违规记录的公司，要谨慎选用。 杭州房管部门也表示将公开公示“白名单”租赁企业，消费者在租房时就可以看看相关平台是否在白名单上。 房东和租客应了解企业的房源规模、资金情况，通过媒体或公司官网等渠道获取尽可能多的信息，而蛋壳公寓、青客公寓等上市企业，也存在“爆雷”风险，可以通过财报得知企业现金流情况。 除了事前了解，租房过程中，如果对方给出的租金过低，也是一个预警的信号。 中国消费者协会专家委员会成员、北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌曾提醒租客，租赁房屋时要擦亮眼睛，价格要与市场价相符，并不是越低越好。 如果一家长租公寓给出的价格，远远低于周边其他房屋，要么这家机构有圈钱跑路的嫌疑，要么是为了快速扩张，采取低价的方式与其它机构争夺市场份额，这也意味着，如果竞争失败，机构则面临破产和倒闭的风险。 在支付环节，不少长租公寓为了储备更多资金用于发展扩张，采取优惠或降价的方式，鼓励租客年付或半年付。 但支付周期越长风险越大，为了规避风险，租客更应争取短租方式。 根据全国各地相关机构的建议，租客支付房租时，最好不超过3个月支付周期。 部分长租公寓则采取押一付一，但可能存在利用“租金贷”方式欺骗租客的情况。在签约过程中，为了避免被迫签上“租金贷”，需要确认合同中不存在贷款的内容。 不断涌现的“爆雷”，让很多租客和房东对长租公寓心存疑虑。未来随着行业的洗牌，问题机构将渐渐逐出牌局，而留下来的长租公寓们，只有拿出更优质的服务和产品，才能重获消费者的信任。
爆雷，这个因为P2P而为大众熟知的词语，在2018年鼎家事件后，又一次成为笼罩杭州房屋租赁的那片乌云。 8月的最后几天，杭州长租公寓市场接连爆雷。 8月27日，杭州友客公寓传出爆雷消息，不少房东和租客收到友客公寓工作人员发的短信，称友客公寓资金出现问题，自8月16日后就无法正常打款给房东，也难以退还租客房租。 8月28日，当房东和租客们一大早赶到友客公寓的办公场所星耀城时，发现友客总部早已是人去楼空，大门紧锁，白色的封条异常显眼。 现场找不到人，公司和业务员电话更是无人接听。在有关部门的协调下，房东和租客只能先进行信息登记。据媒体报道，截至9月1日，受害人登记数量已经达到4017人，涉事金额超过1亿元。 一波未平一波又起，就在友客爆雷后两天，杭州又有一家长租公寓适享科技（巢客）也传出了疑似“跑路”的消息。跟前者类似，适享爆雷的“噩耗”最先也是由业务员发出，当房东和租客到达公司总部时，同样是人去楼空。 短短几天内，两家长租公寓同时“跑路”，与其说是长租公寓爆雷，更不如说是高收低租这种经营模式的“原形毕现”。 对于长租公寓这个曾经站在风口上的产业来说，良莠不齐、鱼龙混杂，甚至劣币驱逐良币，这是无法否认的现状。好在，政府和品牌企业一直在为推动租赁市场健康规范发展而不断努力，企业的洗牌和淘汰也在不断加速。 而对于房东和租客来说，更重要的是在决策时，去选择安全可靠的企业和品牌，而不是被眼前的租金“迷乱”了眼。 年付租金能便宜近30% 付了一年结果只住了2个月 “原本是被杭州的人才优惠政策吸引过来的，没想到才来几个月，就遭遇到了人生的第一道坎。”在得知友客公寓爆雷的消息后，陈磊无奈的自嘲。 24岁的陈磊，老家在西南某个二线城市，上半年从国外研究生毕业回国后，他把杭州作为自己职业生涯的起点：“杭州是新一线城市，发展潜力大，我是学数字金融的，跟杭州非常契合。而且，相比于北上深，杭州对毕业生更友好，没有那么大压力。” 5月份，陈磊开始通过网络找房，在一个社交平台上，看到了友客公寓发布的世茂·之西湖的招租信息，一间公寓，季付租金是3900元/月，半年付是3200元/月，年付是2800元/月，感觉租金符合自己的预期，陈磊当时就从老家飞到杭州来看房。 “看完房子后，中介就一直推荐我年付租金，说这样可以便宜30%左右。”本身学金融的陈磊，对于这么大的价差，当时也产生了怀疑，不过最后他还是选择了年付，一次性交了12个月的房租，加上押金总共36400元。 “网上各种中介铺天盖地都是年付，友客的价格属于平均水平，甚至还有比它更低的，看多了就以为是正常的市场行情。”陈磊说道。 6月中旬，陈磊搬进了这套友客公寓的长租房源，2个多月后，友客公寓爆雷。“损失了3万多，从维权群的情况来看，我的损失应该属于平均水平，”陈磊告诉记者。 高房租诱惑面前 专业人士也不免踩雷 “没想到作为一名律师，我竟然也会踩雷，哎！”律师李先生，是最近长租公寓爆雷事件中的一名普通房东。 “那天巢客一直和我对接的业务员突然把我拉到一个群里，我问他什么情况，他说公司倒闭了，我才知道自己踩雷了。”李先生告诉记者，自己有一套30多平方米的房子交给巢客托管，现在正好快到一年期限，没想到在这个节骨眼，出了这样的事情。 回忆起第一次接触巢客的场景，李先生表示，刚开始自己只是把出租信息挂在了杭州本土一个高人气的论坛上，后来巢客的业务员就“盯”上了自己。“主要还是受到高租金的诱惑，当时我对比了巢客和其他长租公司的租金水平，差距还是很大的，后面就直接忽略了公司的抗风险能力。”他后悔地说道。 据李先生所说，将房子托管给巢客，是以一年为周期的，另外还要算上一个月的空置期免租，而在其他时间，房子无论是租出去了还是空置，都不影响租金发放。在巢客爆雷前，他并未发现什么端倪，每月的租金都是按时到账，只是在疫情期间，巢客提出要用押金抵一个月租金。 直到巢客爆雷后，李先生才联系上了自己的租客，一问吓一跳，自己这套30多平方米的房子租金倒挂竟然在700元。而他的情况还不算极端例子，其所在的房东群中，不少大户型的房子租金倒挂最高甚至能够达到近2000元。 “巢客是不会透露他转租给租客的市场价格的，他们只会宣传自己给到房东的租金水平，我当时要是知道租金的倒挂情况,就不会选择他们了。”李先生说道。 “高收低租”成致命伤 投机者赚快钱扰乱市场 类似陈磊和李先生这样的例子，在这次爆雷事件中还有数千人。 本周一，友客公寓这颗雷“引爆”已经5天时间，当记者来到其总部所在的星耀城时，仍然看到有房东和租客赶来登记，前台的登记名单上密密麻麻填满了信息，“每天都有好几百条登记，维权组织的人每天在这里贴加群二维码，不一会儿就加满了，”负责登记的工作人员告诉记者。 据了解，友客公寓在去年6月份才成立，适享科技（巢客）比它稍早，成立于2018年。在杭州，长租公寓品牌有很多，市场占有率和品牌知名度比这两个品牌更高的，也有不少，为何爆雷的却是它们？ 究其原因，“高收低租”的运营模式是绝对致命伤。 以友客公寓为例，一开始，友客公寓就以明显高于市场价的价格向房东收房，并且承诺会每月按时支付房东租金。而后，又以明显低于市场价的价格将房屋出租给租客，需要租客采取一年一付的方式支付租金。 高价收房，低价出租，这样的运营模式，一眼看上去，就是必然亏本的生意。但是，中间却能产生相当可观的现金流。一套房一年的租金有几万块，如果是几千套房，那么就是一个巨大的数字。一旦经营不善就会导致资金链断裂，或者故意转移资金跑路，从一开始，就面临巨大的风险。 除了上述两家品牌，其实去年以来杭州还有一些长租公寓出现爆雷情况，比如喔客、沃客、青客、三彩家等品牌，基本都是采用“高收低租”的经营模式，而从全国范围来看，爆雷品牌还要更多。 “有的企业在最近两年才进入长租市场，在已经看到市场行情并不好的情况下，还采用高收低租的方式，那可能经营初心就有问题，或者说并不是真正想做租赁服务的，这对于市场来说损失非常大。”杭州相寓负责人周包军告诉记者。 龙湖集团浙江公司冠寓及创新产城总经理符寒冰表示，长租公寓不是一锤子买卖，也不是类似酒店的睡一宿走人，而是这么多年轻人日日夜夜的生活在这里，想要做好品牌，就一定要做好产品和服务，为这些年轻人负责。“长租公寓行业非常重视运营和服务，这是这个生意的根本，”她说道。
由于受到疫情的影响，以及国内经济低迷，一些城市商铺的租客都支撑不下去了，尽管一些地方鼓励房东降低房价，但是响应降低房租的房东还是廖廖无几。很多人感到奇怪，既然租客生意这么难做，房东为何不主动降低房价，与租客共度时艰呢？ 对此，我们认为主要原因有以下几个： 第一个是，现在多数商铺动辄上百万投资，并不是房东一次性付款买下的，而是要偿还银行房贷的，如果房东给房客降了房租，银行的房贷支出还是不会减免的，结果是降租金的损失还是要房东承担，这样房东的收入就会减少，房东自然不肯轻易的降房租。 第二个是，在房东看来，逼退从业者的人是电商，以及同业之间严酷的竞争，而不是商铺租金贵，做电商成本低，价格卖得超便宜，才抢占了实体商铺从业者的饭碗。就算房东肯降价，从业者还是会支撑不下去，要退出的还是要退出。如果从业者经营能力较强，即使商铺租金不降下来，最多觉得压力较大，但绝不会退出。所以，在房东看来，商铺从业者退出，责任在电商和同业竞争，降房租并不是主要问题。 第三个是，房东不想降房租主要还是想通过优胜劣汰的办法找到实力雄厚的房客。比如，一些从业者租了商铺后，由于经营不善，一直拖欠着商铺的租金不给。就算房东给降了房价，这些从业者最终也会退出，这只是时间问题。而房东想要的是，经营能力强的从业者，这样不仅房租能够按时收到，而且将来调高租金也有上涨空间。 第四，很多房东与房东之间是有租房同盟的。一旦这边的房东把商铺的房租降下来，那边房东也就支撑不了，因为你如果不下调房租，好的租客就会流失。在这种情况下，几个房东要聚在一起，建立起租房共盟。所以，有些房东宁愿手里面商铺租不出去，也要死守房租底线，因为只要这边商铺租金下降，整个商圈的房租都会下调，房东们的好日子就到头了。 现在经济形势不好，个体经营者生意不好做，希望房东能把房租降下来，这种心情是可以理解的。但是，在房东看来，银行又没给我们降房贷，我降房租的损失只有自己来承担。 此外，很多房东并不认为，实体商铺生意不好是房租太高，主要是电商、同业之间的竞争等原因，就算房东降房租，也是于事无补。 更关键的是，房东希望通过优胜劣汰，能找到更好的租客，这样租金可以按时收取，当然，部分房东之间存在租金同盟关系，因为，只要有少数房东降房租，后面大家都要一起降，房东们收入会减少，好日子岂不是到头了？
蛋壳公寓联合创始人、董事兼CEO 高靖 王向南 发自北京 高靖被调查了。这让蛋壳雪上加霜。 他的最后一条朋友圈转发停留在4月27日，内容是点赞湖北战疫。 高靖微信的个性签名，或许能透露出他此刻的一丝心境：“要对得起一起跟着拼的人。自己变强大才能看见世界的温柔。” 不幸的是，他最近看到的大多是世界的“残酷”。 今年年初，因“一边强制房东免租，一边收租客租金”，蛋壳公寓被拖入泥潭。没过多久，又陷入被调查的漩涡。 6月18日晚间，蛋壳公寓披露高靖“正涉及地方政府部门调查”的同时，还公布了一项人事任命：蛋壳公寓董事会宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理CEO。 针对高靖涉及调查一事，蛋壳公寓方面表示，高靖所涉及的调查事项与蛋壳公寓并无关联。该公司其他董事及管理人员均未收到与该项调查有关的通知及问询。 过去，人们对这位蛋壳公寓的幕后人，知之甚少。被调查的消息一出，他被拉进公众的视野：高靖与蛋壳公寓有着怎样的机缘与故事？ 初心与梦想 2014年11月，高靖发了一条朋友圈，内容是“帮朋友做个调研”为一个项目征名。彼时，在高靖的对项目的已经有明确的定位——“帮外地人租到更好的房子的项目”。 那时，高靖正站在职业生涯十字路口，有着光鲜的互联网履历，下一步，是继续“打工”，还是创业？ 公开信息显示，高靖毕业于北京交通大学，大学没毕业就进入了百姓网，工作5年，从一个人到组建北京公司30多人的团队，2009年离开前，高靖的职位是北京分公司负责人。 高靖的第二份工作在百度，担任搜索引擎营销经理，但不到两年，高靖即选择离开。 “我离开百度时28岁，如果我还在百度，我干到30变化应该不会太大，我觉得35岁之前只有一次创业的机会。而当时离开百度的时候，对我而言同样是一次机会，是一次跟着其他人创业的机会”，高靖表示。 离开百度后，高靖加入电子商务公司好乐买，出任总裁办公室主任。2013年，高靖离开好乐买，加入糯米网，担任商业智能和业务分析系统负责人，并负责开发新的商机。 高靖在糯米网期间，沈博阳担任糯米网CEO，二者在此期间关系密切。 2014年，高靖突然接到了老领导沈博阳的一个电话，被告知愿意投一笔钱让高靖去找一个更有发展的产业来创业，高靖最终选择的方向是长租公寓。 2015年年初，高靖创立蛋壳公寓。他判断这个生意具备规模效应，但不具备很强的互联网效应，也就是说未来长租公寓一家独大的可能性不大。 前有巨头，后有追兵。此时，行业起步较早的自如已经做到了20万间体量，蛋壳作为后来者唯一能做的就是快速扩张。 扩张与阵痛 那两年，正处中央政策关注长租公寓并提出政策导向和发展框架的时期，包括加快租赁企业发展等五大方面框架被提出；“十九大”国家正式提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，长租公寓迅速被资本裹挟着向前，步履飞快。 政策的支持，外界资本纷至沓来，蛋壳拿钱拿到手软，行业看起来一片欣欣向荣。 公开资料显示，经过五年时间的发展，蛋壳公寓陆续完成了7轮融资，重要投资方包括老虎环球基金、蚂蚁金服、愉悦资本、开物华登、高榕资本、华人文化创业基金、春华资本、酉金资本等，阵容堪称强大。 在资本的助推下，蛋壳公寓规模迅速做大。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。其中，北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间，同比增长46.6%。其他城市的公寓数量近21.5万间，同比增长156.1%。 但2018年9月起，随着哄抬房价、甲醛超标、P2P暴雷、高空置率等问题相继出现，资本也逐步退潮。 “今天可以睡个好觉了，感谢大家，路还远着呢，我们还差的远，保持住，加油！”2018年12月的一天，高靖在朋友圈写道。 有段时间，高靖经常在凌晨两三点打电话寻融资，他知道蛋壳公寓在拿钱上不占优势，但扩张的脚步不能因此停下，毕竟得房源者得天下。 除了寻求外界资本力量的支持，蛋壳公寓亦在通过“租金贷”模式想办法“找钱”，从而继续扩张，这无异于寅吃卯粮。 在这种模式下，如果蛋壳公寓的资金链断裂，房屋所有权人有权解除合同、收回房屋，租客已经通过“租金贷”形式向长租公寓企业缴纳了租金，租客将面临被迫搬走，这时候不及时还款，还可能造成个人征信污点。 招股书显示，2017年、2018年和2019年前九个月，通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的90%、88%和80%。 但去年12月25日，《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。 努力在规模与资金之间寻求平衡，蛋壳公开开始谋求海外上市。 2020年1月17日，蛋壳公寓如愿登陆美股。当天，高靖发了一条朋友圈，他写道：“要加油，我们还差的远，不负使命。” 可惜在开盘不久后,蛋壳公寓就遭遇破发。此后，更是一直被“流血上市”的舆论缠身。 跟上市前一样，蛋壳公寓高增长伴随高亏损。一季度蛋壳公寓净亏损12.344亿元，相较去年的净亏损8.162亿元，同比扩大。经调整后净亏损为9.789亿元，而上年同期净亏损为7.991亿元。 比业绩更加不确定的是，在调查事件冲击下，作为长租公寓行业风向标的蛋壳，命途终将走向何方？
昨晚，长租公寓"中概双雄"之一的蛋壳公寓（DNK.US）再爆雷。 年初业主拿不到房租、租客被赶还历历在目，这次爆出的雷在管理层面。蛋壳公告指，CEO 高靖已被调查，董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO。公司提示，地方政府正就公司成立前业务经营事宜对高靖展开调查，该调查并不涉及公司商业活动或其他交易。 嘴上虽然说着没事，市场反应却很实诚。 昨日，蛋壳公寓在美股市场开盘不久即触发熔断，恢复交易后股价跌逾9%，之后再多次触发熔断。截至收盘，公司股价报8.75美元，跌6.32%，最新市值降至16亿美元。 （图源：富途证券） 上市至今，蛋壳公寓股价累计跌去35%。每日市场成交额亦是寥寥，昨日仅成交14.96万美元。 在管理层暴雷、经营不善及缺少流动性三大因素作用下，蛋壳公寓及至其同行青客公寓接下来的日子都很难好过。 一、传统毕业旺季租金不涨发跌 租赁市场传统旺季有两个节点，一是春节后，二是高校毕业。 今年的春节后租赁旺季因为春季延长等因素，甚是冷淡。 第二个节点毕业季节，从最新的一些数据看上去，也同样是冷冷清清。 中国社科院财经战略研究院发布的5月纬房租金指数显示，租金核心指数从今年1月份开始到5月连续下降。指数覆盖全国22个主要城市（一线城市4个，二线城市18个）中，除厦门外，一二线城市5月租金均出现下降。 在外来人口比重较大的城市，租金下跌亦较快。按研究院意见，传统租赁旺季租金不涨反跌，说明城市就业及收入情况并不及预期，原因既有疫情直接影响，亦有经济结构被动调整。 （图源：纬房大数据网） 即便6月毕业季来临，租房市场回暖空间可能也不大。今年企业复产后，大部分处于缩减规模降低成本的状态，失业率相对高企。就业环境不乐观，传导到租赁市场，租赁成交及租金亦会随之下降。 据国家统计局数据，5月份全国城镇调查失业率为5.9%，环比下降0.1%，但仍高于上年同期0.9%。 就业环境不乐观，即使有毕业季刺激，租赁市场却仍难有明显改善。贝壳研究院统计数据显示，6月第一周重点18城租赁市场成交量环比继续下降5.9%，租金为41.7元/平米，环比下降4.3%；第二周租金环比继续下降0.5%。 今年两个传统租赁旺季节点，市场都冷清，可想而知长租公寓的日子足够困难。 今年年初在某社交平台上，已曝出公司有工资延迟发放、"人员优化"、停薪留职等传言。争议更大的还有长租公寓对业主要求免租，对租客要求加租的两面三刀操作。 （图源：网络） 结合租赁市场租金指数从2月份开始四连跌，过去步子迈得太大，大力加杠杆布局全国的长租公寓们可能终究只落得白茫茫一片大地真干净的下场。 二、高杠杆轻资产模式南柯一梦 长租公寓模式从出现开始就被广泛研究了。因为公寓运营方只是充当二房东的身份，并不实质拥有住宅所有权，因此属轻资产运营。 但轻资产背后却是租金贷高杠杆。租金贷就是鼓励（一般由公寓运营方承担利息费用）房客与金融机构签下长期贷款，之后金融机构会把钱一次性贷给公寓运营方，形成资金池。运营方在收取房客每个月上交的房租后，转手交给业主，再从资金池取出一部分还给金融机构。 资金池剩下的钱就可以用于寻找新的房源，装修，再出租，再扩大资金池。本质上长租公寓的租金贷就是加杠杆经营，规模越大，负债更大。 而作为房客，因为签订租金贷之后可以每个月定期交房租，而不需要一次性交半年或一年的租金，所以通常都会选择租金贷。 长租公寓为什么一定要急着扩张呢？除了行业发展早期跑马圈地，抢占市场份额的因素外，还有一个原因是只有做到规模经营，才能实现盈利。 举个例子，去年第四季蛋壳公寓每套公寓的房租收入是2074元，扣除给业主的租赁成本后，差价利润是570元。截至第四季末，公司运营公寓总数总共为43.83万套。所以"二房东"可以赚到的钱大约为2.5亿元。 然而，同期经营费用只是折旧摊销便有3.48亿元，行政费用1.32亿元，还未算营销费用等等，亏损自然是很合理的事情。 为了实现盈利，公寓运营方必须让更多的房租出去，同时控制成本大幅上升（有兴趣可以了解一下长租公寓推销人员的KPI，采用的是不达目标罚款的形式）。 于是便有了以租金贷加杠杆扩张的冒险之举。 当轻资产的长租公寓运营方遇上高杠杆，如果资金链断裂，结果也许就只有跑路了。这就是19年出现的大批长租公寓暴雷主要原因。 轻资产、高杠杆仍持续亏损的长租公寓遇上了今年租赁市场全线冷清，情况就更尴尬了。你说还要继续扩张吧，实力不允许；如果不继续扩张吧，原来就不赚钱了，现在租金还下滑了，只能从成本端下手，于是手下员工最先遭殃…… 但不扩张的长租公寓，怎么才可以实现最终盈利呢？ 其实现在最尴尬的倒不是长租公寓运营方，而是它们背后的投资人。已经上市的蛋壳、青客还好，股份还能卖得出去。还没上市的长租公寓，估计现在环境也不允许它上市了。 截取蛋壳公寓最新业绩部分数据来看可能更加明了。 公司第一季的资产负债率为97%，流动比率0.36。经营活动现金流出1.21亿元，投资活动流出1.78亿元，融资活动却流入10.18亿元。 净利润为负12.34亿元，上一季为负9.21亿元。 （图源：同花顺iFinD） 由此可见，像蛋壳公寓这样的公司并没有造血功能，高度依赖外部资金。遇上行业寒冬，今年如果有更多长租公寓品牌消失，也不意外。 长租公寓当初甫一推出，世人尽是道好，毕竟有更多的公寓可以容纳到处飘荡的游子；后来发现，精装修的长租公寓泛滥推高了地方房租市场价格；再后来长租公寓暴雷，原来都不过是泡沫；今年行业冷清，南柯一梦也该醒了。 三、结语 蛋壳前CEO高靖被调查，其实昨晚也并没有引起市场的多少关注。 即使有如此重大利空刺激，全日蛋壳股票才成交15万美元。由此可见，曾经风口上的蛋壳/青客公寓，真的过气了。 可能已经没人理会这种经营模式最后能否盈利，以及它的资金面有多紧张。 最后的结果，也许是上述两家公司都会沦为细价中概股，成为短期资金的炒作对象，刷刷存在感，像之前的金融界等。 从风口上的热点到上市后逐渐无人问津，长租公寓这个新兴业态就像其背后的资本们举办一场短暂狂欢party。 尔后燕过，便无痕。
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