1月28日晚间，中骏商管智慧服务控股在港交所递交招股书。 招股书显示，截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米。 中骏商管表示，此次IPO所得款项净额将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，以扩大业务及多元发展服务种类。 此外，中骏商管IPO所得款项还将用于投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度并提高运营效率；用于扩展价值链上业务，并多元发展增值服务种类；用于吸引、培养和挽留人才以支持发展等。 第五家递表的物业企业 在2021年新年致辞中，黄朝阳曾透露2021年将要力争中骏商管今年上市。 2021年仅过了28天之后，中骏商管就已经正式递表。中骏也成为2021年度第五家递表的物业企业。 “中骏商管将通过购物中心百货化经营及数字化运营，兑现并持续提升商业经营能力。”黄朝阳年初对中骏商管这样期待。 黄朝阳是中骏商管的实控人。IPO前，中骏集团透过乐景间接控制中骏商管83.24%的股权。黄朝阳通过新升、东涛及建世三家全资控股公司拥有中骏集团50.04%的股权。 不过根据招股书，中骏商管董事长是现年33岁的黄伦。资料显示，黄伦是中骏创始人黄朝阳之子。2010年，黄伦从英国毕业，加入中骏集团，担任商业地产管理公司总经理。 2017年，黄伦晋升为中骏集团助理总裁，负责分管金融投资工作；同时获委执行董事，进入上市公司管理部门。 而在这之后的两年，中骏商管就在为分拆上市进行股权架构重组的工作。 一系列架构重组之后，中骏于2020年11月10日将物业公司名称由“中骏商业控股有限公司”改为“中骏商管智慧服务控股有限公司”。 由住宅物业到商业物业的转变 与此同时，中骏商管还整合了多个商业物业公司。 2008年，中骏集团进军一线城市，在北京CBD打造中骏首个商业综合体项目—中骏世界城，成为北京商业新地标，开启了中骏商业地产营运管理之路。 招股书显示，中骏商管先后从中骏集团及其控股公司手中收购厦门中骏商管100%股权、泉州世界城58%股权、上海中骏虹申38.85%股权。 上述被收购方均为从事提供商业物业管理及运营服务的企业。 中骏商管最早可追溯至2003年，当时其首家营运附属公司厦门世邦泰和开始为中骏集团所开发的物业提供住宅物业管理服务。 不过，黄朝阳希望将中骏的赛道转向商业管理。 相较于住宅物业，商业的物业管理费药高得多。根据招股书显示，2020年前三季，住宅物业的物业管理费为2.2元每平方米，而商业物业的物业管理费高达29.5元每平方米。 此外，2018年、2019年，中骏商管商业物业的平均物业管理费分别为29元、29.4元。 根据仲量联行资料显示，中骏商管的商业物业管理服务平均物业管理费高于已披露该资料的所有中国上市物业管理公司。 商业物业面积占比仅6%，利润占比达45% 大举收购商业物业公司，为中骏商管的高毛利提供了可能。 招股书显示，中骏商管的收入来自商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两部分。 截至2020年9月末，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米，已订约总建筑面积约为3040万平方米。 其中，在管商业物业总建筑面积90万平方米，住宅物业在管总建筑面积为1360万平方米。 由此计算，中骏商管的商业物业建筑面积仅占总在管建筑面积的6.2%，但这6.2%的在管面积却托起中骏商管利润的近半壁江山。 2018年、2019年及2020年前九个月，中骏商管商业物业管理及运营服务收益分别为1.52亿元、2.41亿元及2.41亿元，分别占同期总收益的38.4%、42.0%及45.4%。 相较之下，近期IPO的朗诗绿色生活、新希望服务等，占比最多的均为住宅物业管理业务。 借助于商业物业，中骏商管的净利润率则由2018年的8.8%增至2019年的23.3%，增幅高达14.5个百分点。 98%住宅物业收入来自母公司开发项目 招股书显示，2019年度，中骏商管实现营收5.75亿元，同比增长44.9%；净利润7730万元，同比增长122%。 2020年前9个月，中骏商管实现营收5.30亿元，净利润1.23亿元，分别较上一年同期增长33.7%及115.6%。 不过需要注意的是，中骏商管的收入高度依赖母公司。 招股书显示，2020年前三季度，中骏商管来自母公司中骏集团开发项目的住宅物业管理服务收入，占住宅物业管理服务分部总收入比重高达98%，来自独立第三方开发项目的收入占比仅为2%。 而2018年和2019年，上述比重为98.6%和98.9%。可见独立第三方开发项目增速缓慢。 也就是说，中骏商管对外拓展项目能力较弱，如果母公司交付项目减少，很可能大幅影响中骏商管的收入。 此外，随着收益大增，中骏商管的贸易应收款也随之攀高，截至2019年末中骏商管应收款高达9860万元，而2018年末仅为1510万元。 对此，中骏商管表示，主要是由于开始向中骏集团提供开业前管理服务，以及为非业主提供的增值服务的服务范围扩大所致。 截至2020年9月30日，中骏商管应收款增加至1.62亿元。中骏商管表示，上述变化原因是由于业务扩充及季节性因素的影响。
回顾上半年，受疫情影响整个宏观经济形势不论是是全球还是国内都遭遇到了较大的压力，作为中国经济的压舱石和稳定期房地产行业同样也面临着一定的挑战。在这样的大背景之下，中骏集团控股(01966.HK)成为行业中一股清流交出了一份亮眼的成绩单。 一、业绩稳中有进，夯实财务安全性 财报数据显示，期内，中骏集团实现营业收入151.35亿元人民币，同比增长45.2%；毛利42.24亿元，同比增长40.34%；归属股东净利润21.14亿元，同比增长10.31%。每股盈利50.6分。中期息派11港仙。 1· 销售稳健，核心盈利指标增长69% 面对疫情带来的冲击，公司仍然保持着一贯稳定的增长，尽管在销售端受困于一季度停工等带来的压力出现一定下滑，但二季度后公司快速回血，整体销售韧性仍然还非常强。此外公司在收入、核心净利润、毛利等核心盈利指标保持稳定增长势头，展现出强劲的综合实力。 具体来看，上半年，中骏集团实现合同销售金额约400.76亿元，其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约225.61亿元，同比上升8.2%。期内物业销售均价为14680元/平方米，同比增长17.6%。 公司盈利保持稳定，母公司拥有人应占核心利润为18.41亿元，同比增长19.2%，根据花旗、大摩、富瑞等多份大行报告，若排除一次性收购溢价的影响，应占核心利润上升69%；归属股东净利润21.14亿元，同比增长10.31%。其中受到限价政策影响项目平均销售单价，公司毛利率有所下滑，中期毛利率为27.9%。 2· 财务稳定，充裕在手现金提升抗风险能力 面对宏观环境的不确定性，企业的抗风险能力变得尤为重要。中骏集团在保持扩张速度的同时，负债仍维持在合理区间。今年上半年，公司净负债率为68.3%，保持较低水平。 公司不断优化财务结构，同时保持流动性充裕，提升抗风险能力，截止期末，公司现金及现金等价物为249.82亿元，短期贷款207.20亿元，流动性充裕。 另外，公司融资成本保持行业优势水平，上半年，加权融资成本为6.7%，与去年同期水平相同。 整体而言，公司在收入快速增长的同时取得了净利润的稳步提升，毛利率在行业中仍然具备优势，公司财务表现稳定，融资成本低，凸显了强大的综合运营实力。 二、持续扩充土储资源，千亿时代可期 很早之前中骏集团就曾提出冲刺千亿的目标，并积极优化公司组织结构和管理体系，今年6月更是有消息传出，公司将进行新一轮区域合并和人事调整，而在外界看来，这些变革也是其未来规模扩大提前做好准备，以期降低人力成本提升整体效益。公司的规模增长之路最重要的核心指标在于土地储备，那么公司在这一方面的布局又是怎样的呢？ 尽管面对疫情压力，公司并未停下纳储的步伐，从中报数据来看，上半年中骏集团合共新增10个项目，分布在8个城市，其中包括厦门、福州、张家港等。总土地成本约人民币194.31亿元，地上总可建面积约为332万平方米。其中有8幅土地是透过一体两翼战略获取，平均土地成本仅为人民币3082元每平方米，在不确定环境下，解决投资的确定性。 截至期末，公司共有土地储备总规划建筑面积为3303万平方米，其中应占总规划建筑面积为2006万平方米，权益占比为60.73%。从土储分布来看，其分别位于长三角经济区、海峡西岸经济圈、环渤海经济圈、中西部地区及粤港澳大湾区5大区域，分布城市达54个，其中一线城市占比9%、二线城市占比68%、三线城市占比23%。目前，中骏集团土地储备平均土地成本每平方米4313元，仅为销售均价的29%，总货值超过3800亿元。 值得一提的是，公司借助地产开发、购物商场及长租公寓等多元化的布局，在拿地上也建立了差异化的竞争优势，透过一体两翼战略获取综合用地、公开市场招拍挂等多种方式拿地，拿地成本持续保持较低水平，而丰富优质的土地储备也成为助力其高成长的有力保障 整体来看，房地产行业向来是以土储规模决定未来销售，而中骏集团不仅拥有大量规模庞大的土地储备，同时在整体质量及成本上也具有极大的优势，公司有着30多年的项目开发经验，形成了极强的护城河。目前，公司盈利能力稳定，债务风险可控，土储充沛，长远来看，其业绩增长有较强保障，千亿规模也将可期。 三、经营质量持续升级，一体两翼战略布局打开成长空间 作为投资者，对于一家房地产企业的判断，不仅要看公司中短期内能否将资源和投资转化为业绩的能力，同时更要看其未来的产业中是否有明确定位自己的能力，尤其是当前整个房地产行业已经迈过了黄金增长的年代，多元化转型成为一股热潮。 中骏集团在多元化布局上有着自身明确的定位和目标，公司聚焦包括商业购物中心、长租公寓、物业管理等多个领域，积极构筑自己新的能力圈。目前其已形成FUNWORLD世界城、FUNLIVE方隅等多元业态，在寻求新利润增长点的同时协同房地产主业增强竞争力，取得了不俗的成绩。 另外按照公司管理层之前的表态，到2025年，中骏集团将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元。同时，到2025年计划布局20万间长租公寓，方隅资本的管理规模超过600亿元，管理租金规模达100亿。 从目前情况来看，中骏集团已布局20个FUNWORLD世界城购物中心，总建筑面积超120万平方米。采用"购物中心经营百货化+数字化连锁经营"的营运模式，在泉州世界城实施百货化试点取得不错反响，中骏世界城小程序上线2个月带动销售提升13%。 FUNLIVE方隅采用"基金管理+数字化连锁经营模式"。2020年上半年基金管理费及项目管理费收入同比增长9.3倍。截止2020年上半年，公司FUNLIVE方隅公寓开业超5000间，已稳定运营项目平均节点出租率为87.5%。布局主要在一、二线城市，截止到7月底，两者合计占比达74%。 此外，业绩发布会上公司披露了中骏商管的业务情况，在管业态包括商场、街区商业、写字楼、体育馆等，住宅物业管理项目近100个，分布于福建、上海、杭州、北京等，公司表示，正积极研究物管业务，暂时未有计划分拆，适当时间会按照上市条例公布。包括花旗、大摩、摩根大通和汇丰等多份大行报告指出存在潜在的物管分拆机会，值得留意。 伴随多元化的营收来源，不仅为公司应对行业周期变化带来了支撑，同时也增强了公司整体的抗风险能力，打开了未来更多的成长机会。 四、估值、股息具有吸引力，大股东增持凸显长期发展信心 透过半年业绩小考，不难看出，中骏集团取得了优良的经营表现，公司基本盘持续巩固，运营稳健，财务风险可控，股东回报较为可观，交出一份优等生的成绩，其在行业中一路赶超、不断追求有质量的增长。 值得一提的是，公司在业绩公布之后，中骏集团发布公告，公司执行董事、主席及控股股东黄朝阳进一步增持中骏集团股份500万股，而这也是今年4月份其增持300万股后，展开的又一次增持动作，截至其持股量已达到21.13亿股股份，相当于公司全部已发行股本的约50.28%。 公司整体回报率高，基于已年化的半年度归母净利润来测算，公司股本回报率达到23.4%。公司在业绩会上指，派息政策为维持不低于应占核心利润的30%，2019年的派息比例为33.4%，股息率吸引。 从估值水平来看，截至目前公司PE为4.66x，PB为 0.86x，处在行业低位状态，而对比自身历史估值方面，公司亦处在低位。 今年以来，公司持续被南下资金增持，考虑到当前牛市环境下，地产板块整体估值仍然还处在历史底部，整体防御性也较强，相信伴随北水的涌入，公司在良好的基本面和成长性支撑下，也就有望跟随后续市场情绪的回暖，在二级市场有进一步的表现。
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