近日，国际三大评级机构之一的穆迪首次对金辉控股（9993.HK）给出了评级。金辉控股于2020年10月底在港上市，上市以来，在评级方面，金辉控股表现向好，并成为最新一家集齐三大国际评级机构评级“大满贯”房地产开发企业。 据悉，穆迪首次将“B1”评级（CFR）授予金辉，并给予稳定展望。1月标准普尔也将金辉集团的长期发行人信用评级上调至“B+”，并将其对公司无担保票据的长期发行评级上调至“B”。更早的2020年10月，惠誉国际确认了金辉控股“B”公司评级，评级展望从“稳定”调升至“正面”，并在当时的报告中称，金辉上市后可能会进一步调升其评级。 就本次评级，穆迪预计，金辉调整后的息税前利润/利息覆盖率将从2019年的2倍提高到未来1-2年的2.2倍-2.5倍。 在融资监管收紧的大背景下，评级机构对金辉控股业绩预测保持乐观：穆迪认为，金辉集团在未来1-2年内的合同销售额将保持10%-15%的增长，从2020年的970亿元稳健增长至2021年的1050亿元，以及2022年的1200亿元，这将为公司未来12-18个月的流动性提供支撑；标普预测金辉2020年营收增长将达30%-35%，而2021年营收增长将达25%-30%；惠誉则认为，金辉的非控制性权益（NCI）约占总权益的20%，在同行中较低，这提供了更多的财务灵活性。
12月24日，金辉控股（9993.HK）以4.39港元/股收盘。从12月第一周开始，金辉控股股价整体呈现连续上涨态势。 自2020年10月29日上市以来，金辉控股股价表现稳定，其稳健的经营风格及因上市而大幅提升的信披透明度也得到机构看好。12月中旬，招银国际发布研报，给予金辉控股“买入”评级。 资料显示，金辉控股是一家有多年发展史的老牌房企，经营风格以稳健低调著称。根据克而瑞发布的《2020上半年中国房地产企业销售排行榜》，金辉控股销售金额以全口径计位列所有房企中的第43位，以权益金额计位列排行榜第34位。 招银国际研报认为，长期聚焦于利润的战略是金辉控股获得当前成功，以及未来持续增长的关键。 该报告指出，金辉控股已进入30个城市获得了接近千亿元的年销售规模。从土储数据来看，金辉控股2900万平米的土地储备意味着金辉平均城市土储达到了100万平米，高于行业内的60万-70万平米单个城市土储规模的平均水平。此外，金辉所获取的销售额中权益占比达到75%-80%的比例，高于65%-70%的行业平均水平，这确保了更多的利润留在公司。 而在今年，金辉控股明显加大了对长三角的土储布局，并放缓了在北方市场的拿地节奏，考虑到长三角区域楼市的高需求，这一战术调整预期未来将会给金辉带来更高的销售去化率，并提升整体毛利率。 该报告还称，预计金辉控股在未来三年（2020年-2023年）销售额的年复合增长率将达到16%，并在期末达到1500亿元的规模。在销售额保持增长的同时，金辉控股同期营收的年复合增长率将达到25%。招银国际推算金辉控股2020年净利润有望增长25%。同时，招银国际推算金辉控股2020年的杠杆类数据将满足当前监管“三条红线”的全部要求。相关的预期数据约为：现金短贷比1.1，净资产负债率94%，扣除预收款后的资产负债率为69%。
10月16日，港交所披露信息显示，金辉控股已通过上市聆讯，并公布发行价格区间、发行规模及时间表，预期将于10月29日在港股正式挂牌上市。 金辉控股此次IPO发行价格区间为每股3.50-4.50港元，基础发行规模6亿股，可超额配售不超过0.9亿股，最高募集资金31.05亿港元。 近年来，金辉控股销售规模一直稳居中国房企40强。最新招股书数据表明，金辉控股关键财务数据持续优化。实际上，将时间拉长来看，金辉控股在“求发展”和“控风险”的均衡表现上，正在打造一个有金辉特色的高质量发展样本。 全国布局、区域聚焦 以首置、首改刚需定位巩固行业占位 最新版招股书显示，截至8月31日，金辉控股尚未结算的预售房款（合约负债）为713.84亿元，较此前更新数据有较大幅度提升，这得益于预售额的有力增长。 良好的销售增长表现，只是金辉持续高增长的一个缩影。招股书显示，2017年、2018年及2019年，金辉控股的年收入分别为人民币117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率达48.5%，其中2019年度增幅高达62.56%，这一增速远远超过不少头部房企。据金辉集团此前发布的2020年半年报，2020年上半年公司实现营业收入109.72亿元。 地产企业的持续发展，离不开整体战略和长远定位。在“房住不炒”大基调下，想要在规模化、行业影响力上的持续提升，对刚性需求市场的准确把控是必经之路。 金辉控股多年来，在地产行业高手如林的竞争中，能立于不倒，并不断提升行业地位，其精准的产品规划和战略布局功不可没。招股书及公开资料显示，金辉控股遵循的是全国布局、区域聚焦、城市领先的全国性大型地产开发商的定位，目前已进入全国16个省份和直辖市、31个城市，拥有160个物业开发项目，这成为金辉控股规模化发展的基础。 此外，金辉在具体战术上，以专注于发展省会二线城市及周边作为布局核心，并聚焦于为首置、首改客户提供住宅物业。近年来，一线城市的城市化进程高峰期已过，由于城市开发现状及政策管控，大城市城区优质土地供应已经很有限，地产开发逐渐向大城市周边及邻近区域延伸。与此同时，二线城市城市化速度则不断提升，重演一线城市的发展过程。聚焦二线省会城市，成为新常态下地产企业寻找增量的一个较为精准的选择。 金辉控股招股书显示，截至今年7月31日，公司总土地储备为2908.2万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备高达93.3%。目前公司已进驻的地区包括北京、上海、杭州、苏州、重庆、西安、福州、成都等重点城市。 占据区位优势的前提下，金辉控股得力的产品定位策略和产品规划，又为企业发展给力助推。招股书显示，金辉控股拥有四大产品系，分别是针对首置客户的“优步系”产品，针对首改客户的“云著系”产品，面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积约57.8%。 专注于首置、首改类产品，有力支撑了公司的可持续增长。仲联量行行业报告显示，专注首置、首改需求的地产企业将受益于居民收入增加所带来的需求增加、较小的回款压力，此外这一市场还在减税及首付比例方面更易得到政策支持、受到调控政策的影响也较小。 提升盈利水平 追求有质量的增长 从盈利指标来看，金辉控股在盈利能力也有不错的表现。招股书显示，2017年至2019年，公司毛利所得分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，复合年增长率为22.2%。在毛利率上，截至2020年4月30日止四个月，公司毛利率为26.6%，较2019全年的21.8%大幅提升。 产品布局、土地储备是房企发展的基础，但众所周知，高度金融化的地产行业，无论是融资成本，还是负债结构，是地产企业发展的生死线，把握不好风险的平衡，依然会为未来发展慢下巨大隐患。求发展与控风险的均衡，才是考验企业内功的核心，金辉控股此方面同样表现突出。 优化财务结构 牢把风险关实现稳健发展 近年来，金辉控股的债务结构在持续改善中。2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈逐渐下降趋势，且负债水平优于行业大多数公司。根据wind数据统计，2019年中期，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数为51%。 因为稳健的业绩及财务表现，即使不是上市企业，金辉控股也能够在债券市场以较低的成本获得融资。其中6月份发行的一笔境内公司债获得6.95%的票面利率，同期发行的另一笔3.25年长期美元债，最新收益率已降至8%以下。 良好的公司信誉及稳健的公司发展状况，是金辉在债券市场融资成本持续降低的保障，这也让金辉持续获得评级机构的肯定并上调评级。标普对金辉评级持续稳定，为“B”评级，展望“正面”。10月14日，惠誉上调金辉评级，评级结果为“B”评级，展望由此前的“稳定”调升至“正面”。惠誉表示，此次上调结果反映了金辉的市场地位和财务杠杆的改善，包括低于同行的非控制性权益（约20%）、杠杆率持续优化和债务结构的改善等；主要集中在省会城市及直辖市的土地储备优质且总建筑面积充足，足以满足未来长时间的开发需求。 此前，联合评级国际有限公司（“联合国际”）将金辉的国际长期发行人评级上调至‘BB’，展望稳定。联合国际表示，该发行人评级上调至‘BB’反映了金辉的市场地位和财务杠杆有所改善，还考虑了在预期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力将得到提升。金辉在二线和核心三线城市的持续扩张，或为其增长提供动力。 随着IPO进程的顺利推进，接下来成功登陆资本市场，将为金辉控股的加速发展，带来新的契机。
图片来源：网络 近日，金辉控股在港交所更新招股书，披露了最新的业绩、对外投资情况及相关财务数据。 招股书显示，最近三年，金辉控股营收、利润的复合年增长率均保持在两位数，但盈利能力有所下滑。2017年-2019年，金辉控股毛利率下降10.4个百分点。 截止2020年7月31日，金辉控股借款总额由2019年末的490.7亿元增至期末的558.8亿元。同期，净负债率180%，较2019年末增10个百分点，处于较高水平。 7年上市路，折戟A股转港股 这已经是金辉控股二度冲刺IPO，2013年金辉控股首战港股IPO失败后，于2016年转向A股。但苦等4年未果，之后于2020年3月25日再冲刺港股IPO。 从股权结构来看，53岁的创始人林定强持有金辉控股64.97%股权，妻子林凤英持有35.03%。目前，金辉控股的执行董事兼执行总裁，是林定强之子林宇。 7年上市之路，林定强将金辉控股带入中国房地产行业50强；林宇则在加速金辉控股的发展进程，以“敲钟”为终极目标。 1996年，林定强在福建创立了金辉控股。3年后，金辉控股独立操盘的第一个项目——“锦江花园”正式落成，由此开启了长达二十年的房地产行业征程。 随后几年间，金辉控股通过采用合作开发、独立开发等形式，先后在福州开发落地了多个成功项目，迅速在福建房企商战中占据一席之地。 伴随着企业的成长，作为金辉控股的创始人，林定强开始对上市启动探索。 2005年，金辉控股便与融侨以股权置换的方式开启战略合作；其后一年，双方以“融侨”的名义迅速在全国扩张，先后进入苏州、西安、连云港等城市。 虽然，这种强强联合的模式于2010年底宣告结束。但此时的金辉控股已将总部迁至北京，并确定了全国化的步伐，陆续完成东南部、长三角、环渤海、中西部四大区域布局。 2013年9月，金辉首次向港交所递交了上市申请书。但是，首次冲击港交所并不顺利。于2014年3月，申请状态以“失效”而第一次折戟港交所。 同年，据克而瑞发布的2014年中国房地产企业销售排行榜，金辉控股位列第45名，成为中国房地产企业50强。迈入50强之后，林定强更加坚定了上市决心。 在2016年的新年寄语中，林定强称，金辉控股要“朝着社会公众化公司迈出坚定步伐”；2天后，金辉集团便转战A股，向上交所递交招股说明书。 但该份招股书的审核状态于2017年变更为“已反馈”后，直至今日都没有进一步更新。 也正是从2016年开始，26岁的林宇成为了金辉控股的副总裁，由此开启了金辉控股对“速度”的追求。 毛利率连续三年下滑，前7月营收116亿元 林宇今年29岁，于2011年就进入金辉控股工作，2016年底担任金辉控股副总裁。 林宇作为一名“房二代”，酷爱玩赛车，而且水平颇高。受其影响，金辉控股也多次赞助过赛车队，2017年林宇本人还曾驾驶赛车出征亚洲勒芒系列赛事。 2016年上任初期，在接受媒体采访时，林宇就曾表示，“做房地产也要有赛车这种冒险的精神，你不往前走，就会被别人推着往前走，或者被别人踩在脚下，再怎么样也要拼一下，就算你做得不好，拼过了也没什么遗憾。” 林宇还称，金辉控股此前过于稳健，包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎。 在林宇的带领下，2017年至2019年，金辉控股营收分别为117.7亿元、159.7亿元及259.6亿元，复合年增长率为48.5%。 受新冠疫情影响，2020年前4个月，金辉控股实现收益、年内利润分别为29.29亿元、1.82亿元，同比下降34.23%、65.72%。 随着疫情影响逐渐消退，截止7月末，金辉控股已实现营业收入116亿元，达2019年全年营收的44.68%，并超过2018年全年。 图片来源：招股书 然高增背后也存隐忧，最为明显的是净利润。 2017至2019年，金辉集团的净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率仅10%。相比接近50%的营收复合年增长率，并不乐观。 最近三年，金辉控股毛利由2017年的37.92亿元增至2019年的56.62亿元，复合年增长率为22.2%。但同期，金辉控股毛利率由32.2%跌至21.8%。 2020年前4个月，金辉控股毛利为7.8亿元，同比跌幅达37.5%；毛利率22.6%，虽较2019年末有所回升，但仍同比下降1.4个百分点。 曾溢价180%拿地，未偿还信托融资113亿元 转战A股这四年间，金辉控股进一步加大了土储力度。 截至2020年7月31日，金辉共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，总建筑面积为2908.18万平方米，较2019年末增加241.18万平方米。 并且，金辉控股拿下的大多数土地均伴有较高溢价。 易居研究院中国百城居住用地报告相关数据显示，2020年上半年金辉控股拿地近10幅，总金额超58亿元，合计建筑面积超80万平方米，平均溢价率达到43.53%。 8月13日，经过94轮报价后，金辉控股旗下公司又以2.25亿元，竞得江苏淮安一商住地，溢价率高达106.03%。 在此背景下，金辉控股的扩张“后遗症”也逐渐显露。 2017年、2019年以及截至2020年4月末，金辉集团经营活动所得现金流均录得负值，分别为-77.56亿元、-56.97亿元、-23.55亿元。 对此，金辉控股解释称：“负经营现金流量主要归因于有关期间的物业开发的长期资本密集性，公司土地收购成本及建筑成本金额增加。” 金辉控股在手现金，也由2018年末的99.32亿元，减少至2019年末的92.18亿元。至2020年4月末，这一数字仅为84.07亿元。 由于经营产生的现金流为负，融资成为金辉集团的现实选择。 2017年-2019年，金辉控股的借款总额分别为340.26亿元、431.67亿元、490.71亿元。截止7月31日，这一数字已升525.86亿元，均比其所在年份营收要高。 同期，金辉控股银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券的加权平均利率，由2017年末的7.25%升至2020年前7月的7.99%。 其中，金辉控股于一年内需偿还的銀行及其他借款为105.19亿元，公司债券78.91亿元。 同期，金辉控股未偿还信托融资为113.46亿元，年利率大多超过10%。 “融资成本的增加对我们的盈利能力及经营业绩造成负面影响，而不能获得融资将影响我们从事项目开发活动的能力，从而对我们的经营业绩造成不利影响。”金辉控股在招股书中表示。 图片来源：招股书 金辉控股的杠杆率也有所提高，过去三年来，金辉集团净资产负债率分别为190%、170%、170%，属于行业较高水平。 截至2020年7月31日，金辉控股除预收账款的资产负债率45.49%；截至4月30日，净负债率为180%，较2019年末提升了10个百分点；同期，金辉控股现金短债比为0.4。 照媒体近期报道的房企融资“三条红线”监管原则来看，金辉集团目前已脚踩“两条红线”，后续融资及债务扩张速度或将受到限制。 新旧招股书均显示，金辉控股上市将所募得的资金主要用于为现有项目拨资、部分偿还项目开发的现有信托贷款，以及一般业务运营及运营资金。 至于上市进度，金辉控股并未在招股书中有所披露。
近日，金辉控股（下称“金辉”）携手凉山州玛薇社工发展中心，为四川凉山昭觉县爱心学校中的特殊困难儿童带去了开学后的第一份礼物——包含日常文具、生活用品及体育器材等多种校园生活必需品在内的大礼包，为孩子们新学期的开始带去暖心鼓励。 早在今年5月，金辉便联合玛薇社工发展中心，在福州、西安、重庆、成都、武汉、长沙、合肥、绍兴、淮安等九座城市的金辉营销中心落地“暖光星球”公益画展，以公益绘画与义卖的形式，为四川凉山中的特殊困难儿童提供支持和帮助。除了面向金辉业主及公众外，金辉全体员工也通过办公区同步参与进此次义卖活动中，与企业力量共同为孩子成长的未来助力。 多年来，金辉始终关注教育公益，尤其是近年来，金辉更加关注特殊困难儿童群体的教育问题，以切实的帮助为孩子们提供多样的教育机会。 2018年，金辉捐赠5000万成立用于专项精准扶贫的“金辉爱心基金”后，对特殊困难地区提供教育支持就成为了金辉公益事业发展中重要的一部分。 2018年9月，金辉控股携手福建新闻广播，走进闽东新四军希望小学，为孩子们送上图书、体育用品等礼物，并落成了“听友爱心书屋”，其中所捐赠的图书是由金辉同年8月举办的“2018公益沙滩风筝节”所筹得1000余本。 2019年，联合北京大鸾翔宇慈善基金会开展“为中华之崛起而读书”公益项目，同年11月金辉联合北京大鸾翔宇慈善基金会在6所希望小学开展“辉声行动”以来，共收获了20000次爱心助力，有97个班级的共计4619名乡村儿童共计收到了23095本图书，金辉组建了97个对应读书角，通过建立的网络教室不断扩展，让孩子们通过网络课堂了解到课本之外的丰富知识。 在关爱特殊群体方面，从2019年起连续两年，金辉携手华商网共同举办关爱自闭症公益项目，以自闭症儿童艺术作品展览、社会公益企业爱心捐赠等方式，呼吁大众了解自闭症群体，关爱自闭症儿童。之后金辉带领业主、华商网童学会金辉分部的小记者们走进西安“心心特殊儿童发展中心”，以特别的礼物为这些孩子们送去暖心关爱。 少年强，则国强。金辉控股方面表示，成立24周年来，集团始终关注教育公益事业，并通过爱心助学、物资捐赠、义务支教等形式，为特殊困难儿童群里提供帮助，传播正能量。未来金辉控股将继续践行社会责任，为孩子们撑起一片知识的蓝天，希望所有孩子都能享受到更好的教育成长机会。
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