记者从广州南沙经济技术开发区金融工作局(以下简称“南沙金融局”)获悉,9月8日上午,“南沙区‘1+1+10+N’系列产业政策宣讲月系列活动之金融服务业2.0扶持政策宣讲会”在南沙区企业和企业家联合会会议中心顺利举行。宣讲会设置了南沙金融扶持政策宣讲、上市管理办法宣讲、融资对接等多个环节,吸引了近150家金融机构、中小企业参加。 南沙金融局副局长姜俊介绍称,南沙围绕“重点发展特色金融,携手港澳共建金融服务重要平台,建设金融业对外开放试验示范窗口”的定位要求,初步构建了涵盖各种类型、不同层级机构的金融生态圈,并在融资租赁、商业保理、股权投资基金等特色金融领域打造了若干“南沙名片”。“7大特色金融产业”“多个金融服务平台”“40项金融创新成果”等南沙金融发展阶段性成果,让参会企业更加深入地了解南沙金融发展情况,树立南沙金融发展自信。 在上市管理办法宣讲环节上,南沙金融局市场处介绍了南沙企业上市挂牌有关政策。以问答方式详细地从企业如何入库、入库权利、入库义务、动态管理等内容,就企业上市挂牌难点、痛点问题进行了讲解,帮助企业理解、用好上市政策。 在融资对接环节上,广州金控、邮储银行广州分行、平安银行广州分行介绍了“信易贷”平台,工商银行南沙自贸区分行介绍了经营性贷款有关政策,农业银行南沙自贸区分行介绍了FT账户的有关政策,广州农商行南沙自贸区分行介绍了央行再贷款再贴现政策,光大银行南沙自贸区分行介绍了供应链金融、普惠金融有关政策,人保财险海珠支公司介绍了小额贷款保证保险有关政策,南沙融担公司介绍了融资担保有关政策,进一步提升金融创新、普惠金融等相关政策知晓度。会后设有自由交流环节,有兴趣的企业与到场摆摊的金融机构展开充分交流,促进产融对接,营造良好的金融营商环境,助力企业解决“融资难、融资贵”难题。
01 广州楼市,两大热门 谈到近期的广州楼市,很多人感到迷茫。 有人认为,相比深圳、东莞,广州楼市的盘子太大,多区域、多中心,广佛一体化,供应没个边、没个界,随便都能找到200万平方米的超级大盘,楼市弹性不足。再说,“7.24”房地产工作会和“7.30”会议以后,政策基调转为收紧,反弹不到哪去。 但有人不乐意了。当下的广州楼市,就像投资A股,全局平淡掩盖不了局部火热。广州作为一线城市,也是华南中心、大湾区双核之一,区域规划利好很多,产业升级快。以琶洲(互联网、创意文化)、黄埔(高端制造)、南沙(现代服务业)为代表的重点区域,定位很高,面貌一天一个样。 这些区域的房价,比深圳低多了,甚至还不如二线城市的厦门、三亚,下一步可能要被杭州赶上去了,这不就是机会吗? 7月中旬,深圳、东莞限购之后,仓皇逃出的资金一路向西,狂奔到了广州南沙。记得当时,南沙某楼盘打出“身在南沙、心在前海”口号。 南沙的定位,比深圳前海还要高端,不仅是广州“唯一不二”的副中心,还是华南最大的自贸区,真正的大湾区核心。但是,南沙整体房价还停留在“2万+”,即便是南沙核心——明珠湾起步区的房价,也才“3万+”。面对这样的价格,比前海还高端的规划,深圳客当然毫不手软了。据悉,南沙新房成交客户来源中,深圳客户占比从7月份之前的17%,提升到了50%。 从南沙看,广州楼市确实火,7月中旬以来,南沙新房成交快速上升,周成交量均超300+套,到8月中旬更是达到创纪录的664套。而且,南沙土地市场也热得发烫,8月先后诞生2个地王,8月20日深圳房企深业置地拿下横沥岛摇号地块,楼面价19140元/平,刷新南沙地价。 广州的另一个热点片区——新黄埔(萝岗),近期楼市也比较热。 以区政府所在地、片区面貌最好的科学城为例,学区房、次新房的价格涨幅在10%左右,比如万科东荟城、万科金色梦想、誉城南苑和北苑等。 这里的楼市回温,一个重要的原因是区域定位很高,总部经济+信息技术+生物医药+高端制造,产业落地比较快,知识城、科学城产业集聚效应好,区域面貌也不错,交通短板在迅速补上,而房价还在2-3万元,这是各路购房者看好新黄埔的主要原因。 还有一个重要原因,就是名校加持。作为高端产业集聚区,新黄埔这几年一直在招商引资,但教育配套比较差,拖累了招商工作和引进人才。为吸引大家买房,中心区优质教育资源——华师附、广州二中等这些名校,都在建新黄埔分校了。一旦和名校沾上边了,房子就好卖了。 其实,不仅是黄埔,南沙、白云、增城,这些外围楼市供应的主力区,靠名校卖房是普遍套路。 试想,中心6区名校学位房价格,都到“8万+”了,如天河华附、广州中学;越秀区名校扎堆儿,执信、省实等名校的学位房价格,甚至到了“10万+”,但在新黄埔这里,名校学位房价只要3万多。 有学位光环,甭管是不是合作办学,需要多长时间沉淀、分校和本部师资有无差距,名校加持能抓住购房者的心思,房子卖的就是好。华师附、广州外国语、广大附等作为广州最好的中学、小学,都在南沙设分校。 去年,广外南沙分校“开放日”,数万家长参观,楼市能不好吗? 除名校外,轨道交通也少不了。广州太大了,市中心到南沙、增城要60公里,到科学城要30公里。买房选择多,同样是3万元的均价,番禺、白云、老黄埔、广佛等,选择很多,通勤也不错。所以,轨道交通就是卖房的利器。在新黄埔,除已开通的6号线、21号线、28号线外,有轨电车1号线试运营,7号线开通首段。未来,还有电车2号线、17、23、29、37号线等。 南沙也一样。原来的地铁4号线因“太慢”被诟病,新规划的18、22号线,相比4号线提速了4倍,可谓自贸区速度。作为广州唯一的海岸线,南沙地处珠三角几何中心,珠江口有12条跨江通道,其中有7条途经南沙,足以看出南沙“枢纽”的地位。 近期,南沙到深圳机场(行情000089,诊股)水上航线开通、使得南沙和深圳的距离都大大拉近,从一个小时的路程缩短到了30分钟。 02 南沙的火爆能持续多久? 南沙、黄埔、花都等,近期楼市成交量回升,还有一个推动力,就是人才政策。 去年开始,外围这几个区都发布了人才绿卡政策。符合条件的人才,购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。疫情后的一段时间,楼市比较冷清,人才绿卡认证也睁眼闭眼,假证贩子又活跃了,中介代办很普遍,花钱买个绿皮证书,轻松解决购房资格,也是这些区域楼市回暖的推动力。 7月中旬以后,政策风向变了,深圳、东莞限购以后,估计私下做了“窗口指导”,广州这几个区“人才政策”严格起来了,学历证书要验证,绿皮的职业资格证书不好使了,要蓝皮的证书(通过考试或评审才能拿到)。比如,花都现在办理人才绿卡,需要在花都区缴纳6个月社保。 从销售情况看,除南沙以外(深圳投资客多),其实8月以来广州其他区域的成交量都开始下行了。比如,占到广州新房交易量30%多的增城,7月份周均成交量高达650套,8月以来连续下降;黄埔区近2周的成交量,也从7月份周均3500套的水平,降至2200套。从下图来看,其他区也类似。 出现这种情况,一方面在于政策边际收紧,包括管理层要求“资金直达实体”,LPR连续4个月未降,按揭贷款利率边际收紧。另外,广州作为华南中心城市,商业和制造业实体为主,监管容忍程度很低,自然要做出表率,各区乖乖地收紧了人才政策,防止限购被人为突破,引发舆情。 最近的一周(8.10-8.16),广州有8个新盘入市,720套新增房源供应,番禺2个盘首开,黄埔、增城、南沙6盘加推入市,但整体去化表现差,去化率低至12.5%左右。也就是说,当疫情后积累的需求释放完毕,外围把投资炒房的口子堵上了,调控开始收紧,回暖的动力就弱了。 图:6月份以来广州周度成交量走势图(单位:套) 我们看到,抛开南沙的话,广州整体成交量已趋于平稳,甚至开始有下降的迹象。即便是占到广州1/5-1/4成交量的南沙,当前的火爆,也主要靠的是深圳等地的外来投资客。 但无论是深中通道、深珠通道利好下的中山、珠海,还是有深莞一体化、滨海湾新区利好的东莞,又或是深惠一体化下的惠州等,都有规划利好,而且中山、惠州的房价要比南沙低,南沙的火爆能维持多久呢? 03 广州不具备大幅反弹的条件 相比北上深、杭州、厦门、合肥、武汉、海南等城市,广州楼市稳定性很高,基本面不具备大幅反弹的气质。 供应上,这几年广州与外围互联互通、轨道交通不断向外延伸,城区建设上,除了一主一副(越秀、天河、荔湾、天河、白云、黄埔等6区构成主城区,南沙为副中心)外,还在花都、从化、番禺、增城打造若干区域中心,金融和总部经济区就规划了19个,遍及11个行政区。 2019年,广州首次实现11个区全部通地铁,总里程500公里。按远景规划,2023年达800公里,2035年达2000公里。轨道+地产,已成了广州实现“湾区核心”定位的主要手段。于是,近年来大规模供地(特别是外围新区),2019年达到创纪录的4200万平方米建面,各区也一样。 图:广州及全市重点区域年度供地建筑面积(单位:万平米) 同时,旧改开始全面放量。2019-2021三年旧改行动计划中,确立了4500万平米建面的旧改规模,相当于广州4年左右的商品住宅成交量。2019年,广州28个村确立旧改,今年上半年,旧改进一步提速,又有27个村确立旧改,其中黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60%。 这就不难理解,为何外围各个区,动辄200万平方米大体量的单盘供应(单盘就相当于深圳半年销售)。当然,现在每个盘都是看菜下碟,先蓄客,后推盘,库存被掩盖起来了。 表:2020年上半年房企在广州获取旧改项目情况(以改造金额排序) 除此之外,广佛同城、主城区无缝对接,一体化发展快速,两地一直是大湾区的供地大户,也是全国同城地产里面,规模最大的。临近佛山的广钢新城,旧改地价已经突破4万元了,但保利的精装新房才卖到5万出头,开发商利润很薄,完全是靠薄利多销,供给的性价比也很高。 之所以出现这种情况,就在于配套差不多、离广钢新城才3个地铁站的地方,就是佛山CBD千灯湖了,多数新盘买3万多,价差近2万。 整体看,佛山靠近广州的区域,房价只有广州临近佛山区域的1/2,且都是超级大盘,排到佛山成交量TOP10。总之,海量供应将价格压得死死的。 从需求来看,北京、上海、深圳,非富即贵、金主太多,楼市从不缺购买力。谈到广州,创造楼市购买力的行业(金融、互联网、高科技、创意文化等),远不如京沪深,主打产业还是汽车、石化、电子信息、商贸物流等。 甚至,电子信息方面,也不完全集中在广州,深圳、东莞、珠海、佛山等,也分流了很大一部分。产业相对传统,自然提供的购买力也有限。 04 投资广州,要长持 还是笔者常说的那句话,广州创造富豪的行业少、就业机会少,但创造中产阶层的行业多、就业机会多。为啥广州人偏爱去外围城市买房,包括二手房,就是因为中心城区的房价对当地人来说太贵了(其实,仅相当于京沪深的60%)。 所以,没有大刺激,广州楼市回升可能是短暂的。 我们看看二手房市场,从31周(7月27-8月2日)开始,成交量连续下降,从7月份的周均800套降至700套以下。同时,二手房业主降价依旧是成交主流。所以,尽管珠江新城(嘉裕公馆、中海花城湾等)、琶洲保利、科学城少数二手房涨价,但依旧掩盖不了市场的主流。 随着政策开始收紧,前期需求释放,加上大盘密集上市,后续成交量可能高位回落,涨价也持续不了多久。当然,相比北上深,广州楼市的韧性很足,未来一段时间,高位横盘是基本态势,前期较热的区域有所回落,市场带旺的中心区(越秀、海珠、天河等),继续回升。 广州的底盘非常厚,这是广州的优势。商贸、物流、电子信息、教育培训等劳动力密集型产业体量大。不仅商品房价格较低,城中村占存量住房的50%,也造就了广州的低生活成本、强包容性。所以,广州每年都有40万以上的人口净流入,就业和扎根容易,也就给楼市打下坚实基础。 近期,广州开始跨区域抢人,长三角、珠三角等城市户籍准入年限在广州累计认可。另外,随着大湾区轨道交通规划出炉,广州与外围的通达性会越来越好,省内居民到省会广州买房,将是未来的常态。 底盘稳、有韧性,这就是广州楼市的气质。 这几天,不断有人在平台上咨询我广州买房的建议。我认为: 投资广州是没有问题的,你不会高位站岗,但也别指望绝对的洼地,更别指望短期获益(除非有2015-2016年那样的刺激,但这是不可能的)。要耐得住性子,无论是南沙、科学城,白云新城,还是番禺万博、白鹅潭、北部空港新城,规划是有点超前,但基本面是健康的,未来都会慢慢地发展起来的。 我们要做时间的朋友,分享城市长期释放的红利。 当然,到处都饼摊、饼摊得太大,而政府财力有限,总难免有坑,关键看产业落地、人口增长、公共服务跟进,交通接驳等一些关键指标。
01 近期,咨询广州南沙、黄埔买房的人特别多,有点惊讶。过去,笔者对这两个区域不太看好,规划有雄心,但很难落地。比如,2012年前南沙新区规划要达到200万人,现在只有70多万人。南沙定位高,是广州唯一副中心,也是大湾区核心;产业规划(现代服务业和科技创新)也很高端,但南沙太大(803平方公里),规划落地慢,起步区明珠湾108平方公里,得发展一阵子。 新黄埔(萝岗)定位也很高,总部经济+信息技术+生物医药+高端制造,产业落地比南沙要快,知识城和科学城产业集聚效应好,市领导频繁光临这个地方,但“先产业-再住房-后配套”的模式,现在显露出弊端,配套跟不上,员工租个房都难。总之,上述问题并不妨碍这两个区的楼市,上半年广州房价涨得快的,卖的好的,也是这两个区。有投资客告诉笔者,有些楼盘已卖光了。 大家看看上图,上半年主城5个核心区的房价,基本没涨,白云区还在跌,但外围的黄埔和南沙,房价上涨4%-5%,有的项目涨幅10%。从上半年新房网签看,规模最大的,除了增城(不限购,价格比较低,上半年网签102万平米)以外,南沙和黄埔卖的最多,都接近50万平米。 02 为啥涨呢?其实就是这两个区域规划好,有故事可讲。根据调研,7月份深圳、东莞被严厉限购以后,珠江口东岸的金主们一路向西,来到南沙和黄埔。深圳客买房和广州客买房不同,广州居民看重配套好不好,当下南沙、黄埔公共配套还差的远,自然不入法眼,深圳客则不同。 在深圳,大家买房就看规划,上半年光明、宝安、南山房价大涨,主要是规划利好,比如光明区公共配套还差得远,但房价涨幅最大,同比至少涨了45%。所以,深圳的投资客一来,发现南沙规划这么高端,房价才2-4万元,同样定位的深圳前海,房价早已奔“10万+”了。 明珠湾最好的楼盘,均价也才4万多,不到前海均价的一半。所以,深圳客毫不犹豫就拿下了。这样的逻辑,同样可以放在新黄埔(萝岗)。广州的新版规划,代表广州未来的科技创新主轴,就是从新黄埔的科学城,到海珠区的琶洲,再沿珠江布局的金融城,一路东南飞,最后到南沙。 近期,很多投资客关注新黄埔。作为主城区之一的黄埔,老区房价已到3-4万了,新黄埔规划高端,产业落地快。同时,为吸引大家买房,华师附属实验学校、广州二中等这些名校,都在建新黄埔分校了;轨道交通也少不了,比如6号线、21号线、7号线、有轨电车1号线等。 其实,政府重视发展哪个新的区域,套路都是一样的。房地产先给市政设施和招商引资开路。随后,政府就会想方设法吸引大家去买房。比如,针对南沙距离主城区太远、地铁4号线“太慢”的诟病,新规划的18、22号线,相比4号线提速了4倍,可谓真正的自贸区速度。 吸引买房的套路是一样的,名校也少不了。南沙一口气引进9所重磅名校,执信中学也来了。而且,为了提高对口学校的质量,更好地卖楼,南沙有5所中学在招生时,除了有对口的地段生,还有部分指标是分配给全区各个小学,然后由小学按指标数“掐尖”,这成绩能差吗?有名校加持,配上规划蓝图,即便规划还未落地,南沙起步区的房价已开始比肩广州主城区了。 03 南沙和黄埔近期楼市热,还有一个原因,就是去年底以来,南沙、黄埔相继放松了人才购房限制。符合条件的人才,在南沙工作、生活,购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。根据自媒体樱桃大房子的实地踩盘,花三千多块买一个绿皮证书,就能解决购房资格问题了。 其实,国内所有打着“招引人才”幌子,放松人才购房限制的政策,目的只有一个,就是助燃楼市。上半年,受疫情影响,大部分城市的楼市都在“以价换量”,之前还有门槛的人才购房政策,自然就变相松绑了。楼市销售疲软,对各方都没有好处,只要不大涨,对松绑睁眼闭眼。 就像南沙这样,凡提供一个职业资格证书、职称证书,甭管是茶艺师,还是插花师资格证(可能与你的职业风马牛不相及),也有购房资格。估计,黄埔、花都也类似。近期,咨询笔者的一些投资客,大部分是外地人,有的是从北方过来的,估计也是通过中介办理购房资格的。 近日,广州楼市也开始回升了,贝壳监测,7月重点18城有12个城市二手房价环比上涨,上涨涨幅普遍在3%以下,广州均价环比上涨4.1%,涨幅居首。根据阳光家缘,刚刚过去的7月,广州新房网签上升26.5%。 8月第一周(7.27-8.02),二手中介网签共成交1387宗,环比上周增加16.2%,创今年以来最高位。二手住宅网签均价30213元/平,环比上周上涨3.7%,今年首破“3万元”大关。番禺、荔湾、海珠成交有不俗表现,本周分别成交203宗、77宗、174宗,环比分别上扬22.3%、28.3%、8.7%。 上半年深圳和东莞楼市热起来以后,传导至广州是必然的。7月24日的房地产工作座谈会,广州市政府一把手也去了,高层在会上严肃指出,“全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性政策措施。”所以,近期广州悄悄开始收紧政策了。 比如,花都“绿卡政策”开始收紧。之前,想在花都买房,申请一张人才绿卡就行,申请的条件也十分简单,根本没有社保要求。8月1日开始,办理花都区人才绿卡,需要6个月社保。拥有中级职称证书的人,需要和目前的岗位(工作)相匹配,否则也申请不了人才绿卡。 南沙也收紧了,跟假证差不多的“绿皮”中级职称技能证书,相关部门不认可了,只承认“蓝皮”的证书,这个证书是要考试或评审才能获得,且查得特别严格。目前,黄埔的限购门槛也不高,本科学历+半年社保就可买房(无需落户),如果再火下去,估计距离调控光临也不远了。 04 最后,还是说点儿实在的,南沙和黄埔,值不值得投资?归根到底还是,规划能不能落地,购买力能不能跟上,政策会不会打压等。规划永远过于超前、过于庞大,这是各地的通病,最终能落地的,无不是时间换空间,比如曾经的鬼城——郑东新区,脱掉空城帽子也是近几年的事。 深圳前海也如此。既是新区、又是深港现代服务业合作区,还是自贸区,更是大湾区广深科技(行情000021,诊股)走廊这条金腰带上的明珠。因此,前海天经地义要“去地产化”,用地以产业办公为主,但哪用得了那么多办公楼,所以前海2次调整规划,增加住宅用地,现有的办公楼也在探索“商改租”了。 把视线放的更远一些,在先进制造业、现代服务业打造上,与深圳重叠的(主要是科技创新、信息技术、人工智能、生物医药、数字经济等),还有广深科技走廊这条金腰带上的一大批兄弟们——广州的南沙、新黄浦(行情600638,诊股)、琶洲等,东莞滨海湾、松山湖,珠海的横琴,佛山三龙湾等。 不缺地的广州,不管是新黄浦,还是南沙,都有大面积的产业规划。除这两个地方,各个区都想发展先进制造业、现代服务业,都有政绩考核,政府不能偏心。比如,海珠区除了打造琶洲这个创新集聚区外,还在大学城打造“广州国际科技创新城”。其他区也一样,看看今年上半年各区重点规划。 其实,越先进的产业,越讲究集聚,最后只能在小部分区域集聚。所以,必须要寻找确定性的规划。另外,广州财政相对弱(2019年财政增速降到历史最低),大面积区域开发,只能靠地产开道。所以,广州最不缺的就是大盘,黄埔也好、南沙也好,都有超200万平米的超级大盘。 上图显示,黄埔、南沙等地,在售楼盘都有20多个,上半年新增供应,黄埔14个、南沙有25个。而且,广州旧改全面提速,2019年28个村确定合作企业,今年上半年有29个确定合作企业。未来几年,要推进的旧改供地,是新增供地的3-4倍,要命的是,主要集中在增城、南沙和黄埔。 所以,海量供应会将房价压得死死的。很多资深的深圳投资客到南沙,发现没个5-10年,投资很难见效,搞不好就当炮灰了。而且,广州传统产业为主(商贸、物流、汽车和交运等),国企、事业单位多,创造的中产多,高收入不多。这也是为何,广州外围大盘供应多,销售也快,因为只能支付得起2万元的房价,中心区供应小,却卖不动。客观上讲,收入水平支撑不了。 另外,“7.24”房地产座谈会,“7.30”政治局会议,严肃强调了“房住不炒”,广州楼市一有异动,政策马上收紧。所以,投资的话,还是要做长期打算,做时间的朋友,投资起步区(这是集中力量能发展起来的区域);投资有品牌物业管理的,公摊没那么大,空间紧凑和实用性较强的(比如80平米能做到3房的),既能保值增值,未来出手时,还能找得到下家的。
10月18日消息,新浪财经从广州市地方金融监管局处了解到,截至2019年8月末,南沙自贸区已开展熊猫债、跨境人民币放/贷款、跨境资产转让等多项业务,累计跨境人民币结算额(包括经常项下和资本项下)超3600亿元。 南沙区内多家银行开展了资本项目收入支付便利化试点、资本金意愿结汇、NRA外汇账户资金意愿结汇等业务。今年6月,南沙落地全国首例中资银行境外分行不动产抵押项下跨境融资业务,引入境外低成本资金;8月,将该模式的融资渠道拓展至境外法人银行,协助区内企业通过跨境抵押区内不动产直接获得澳门地区法人银行3年期境外融资贷款资金。 同时,该区积极配合人民银行广州分行推动FT账户在南沙落地,开展合格境外有限合伙人(QFLP)和合格境外普通合伙人(QFGP)等跨境投融资试点。另外,正在积极推进合格境内投资者境外投资(QDIE)、融资租赁企业外债便利化、经营性租赁业务境内收取外币租金等政策试点。 截至2019年8月,落户南沙的金融和类金融企业将近6500家,比自贸区挂牌前增加52倍,在融资租赁、商业保理、股权投资等领域发展迅速。 其中,已吸引各省市大型国企、民企、上市企业及港资企业在南沙设立租赁企业超2100家,企业数占广州市80%以上,注册资本总额超5000亿元;累计完成122架飞机和53艘船舶租赁业务,业务合同额累计达3000亿元,成为粤港澳大湾区最大的飞机船舶租赁集聚区;落户商业保理企业超620家,占广州市的70%以上。落户三大省级政策性基金等1500多家股权投资企业,注册资本超过3600亿元,实缴资金规模超过900亿元。(新浪财经 王茜)