记者从广州南沙经济技术开发区金融工作局（以下简称“南沙金融局”）获悉，9月8日上午，“南沙区‘1+1+10+N’系列产业政策宣讲月系列活动之金融服务业2.0扶持政策宣讲会”在南沙区企业和企业家联合会会议中心顺利举行。宣讲会设置了南沙金融扶持政策宣讲、上市管理办法宣讲、融资对接等多个环节，吸引了近150家金融机构、中小企业参加。 南沙金融局副局长姜俊介绍称，南沙围绕“重点发展特色金融，携手港澳共建金融服务重要平台，建设金融业对外开放试验示范窗口”的定位要求，初步构建了涵盖各种类型、不同层级机构的金融生态圈，并在融资租赁、商业保理、股权投资基金等特色金融领域打造了若干“南沙名片”。“7大特色金融产业”“多个金融服务平台”“40项金融创新成果”等南沙金融发展阶段性成果，让参会企业更加深入地了解南沙金融发展情况，树立南沙金融发展自信。 在上市管理办法宣讲环节上，南沙金融局市场处介绍了南沙企业上市挂牌有关政策。以问答方式详细地从企业如何入库、入库权利、入库义务、动态管理等内容，就企业上市挂牌难点、痛点问题进行了讲解，帮助企业理解、用好上市政策。 在融资对接环节上，广州金控、邮储银行广州分行、平安银行广州分行介绍了“信易贷”平台，工商银行南沙自贸区分行介绍了经营性贷款有关政策，农业银行南沙自贸区分行介绍了FT账户的有关政策，广州农商行南沙自贸区分行介绍了央行再贷款再贴现政策，光大银行南沙自贸区分行介绍了供应链金融、普惠金融有关政策，人保财险海珠支公司介绍了小额贷款保证保险有关政策，南沙融担公司介绍了融资担保有关政策，进一步提升金融创新、普惠金融等相关政策知晓度。会后设有自由交流环节，有兴趣的企业与到场摆摊的金融机构展开充分交流，促进产融对接，营造良好的金融营商环境，助力企业解决“融资难、融资贵”难题。
01 广州楼市，两大热门 谈到近期的广州楼市，很多人感到迷茫。 有人认为，相比深圳、东莞，广州楼市的盘子太大，多区域、多中心，广佛一体化，供应没个边、没个界，随便都能找到200万平方米的超级大盘，楼市弹性不足。再说，“7.24”房地产工作会和“7.30”会议以后，政策基调转为收紧，反弹不到哪去。 但有人不乐意了。当下的广州楼市，就像投资A股，全局平淡掩盖不了局部火热。广州作为一线城市，也是华南中心、大湾区双核之一，区域规划利好很多，产业升级快。以琶洲（互联网、创意文化）、黄埔（高端制造）、南沙（现代服务业）为代表的重点区域，定位很高，面貌一天一个样。 这些区域的房价，比深圳低多了，甚至还不如二线城市的厦门、三亚，下一步可能要被杭州赶上去了，这不就是机会吗？ 7月中旬，深圳、东莞限购之后，仓皇逃出的资金一路向西，狂奔到了广州南沙。记得当时，南沙某楼盘打出“身在南沙、心在前海”口号。 南沙的定位，比深圳前海还要高端，不仅是广州“唯一不二”的副中心，还是华南最大的自贸区，真正的大湾区核心。但是，南沙整体房价还停留在“2万+”，即便是南沙核心——明珠湾起步区的房价，也才“3万+”。面对这样的价格，比前海还高端的规划，深圳客当然毫不手软了。据悉，南沙新房成交客户来源中，深圳客户占比从7月份之前的17%，提升到了50%。 从南沙看，广州楼市确实火，7月中旬以来，南沙新房成交快速上升，周成交量均超300+套，到8月中旬更是达到创纪录的664套。而且，南沙土地市场也热得发烫，8月先后诞生2个地王，8月20日深圳房企深业置地拿下横沥岛摇号地块，楼面价19140元/平，刷新南沙地价。 广州的另一个热点片区——新黄埔（萝岗），近期楼市也比较热。 以区政府所在地、片区面貌最好的科学城为例，学区房、次新房的价格涨幅在10%左右，比如万科东荟城、万科金色梦想、誉城南苑和北苑等。 这里的楼市回温，一个重要的原因是区域定位很高，总部经济+信息技术+生物医药+高端制造，产业落地比较快，知识城、科学城产业集聚效应好，区域面貌也不错，交通短板在迅速补上，而房价还在2-3万元，这是各路购房者看好新黄埔的主要原因。 还有一个重要原因，就是名校加持。作为高端产业集聚区，新黄埔这几年一直在招商引资，但教育配套比较差，拖累了招商工作和引进人才。为吸引大家买房，中心区优质教育资源——华师附、广州二中等这些名校，都在建新黄埔分校了。一旦和名校沾上边了，房子就好卖了。 其实，不仅是黄埔，南沙、白云、增城，这些外围楼市供应的主力区，靠名校卖房是普遍套路。 试想，中心6区名校学位房价格，都到“8万+”了，如天河华附、广州中学；越秀区名校扎堆儿，执信、省实等名校的学位房价格，甚至到了“10万+”，但在新黄埔这里，名校学位房价只要3万多。 有学位光环，甭管是不是合作办学，需要多长时间沉淀、分校和本部师资有无差距，名校加持能抓住购房者的心思，房子卖的就是好。华师附、广州外国语、广大附等作为广州最好的中学、小学，都在南沙设分校。 去年，广外南沙分校“开放日”，数万家长参观，楼市能不好吗？ 除名校外，轨道交通也少不了。广州太大了，市中心到南沙、增城要60公里，到科学城要30公里。买房选择多，同样是3万元的均价，番禺、白云、老黄埔、广佛等，选择很多，通勤也不错。所以，轨道交通就是卖房的利器。在新黄埔，除已开通的6号线、21号线、28号线外，有轨电车1号线试运营，7号线开通首段。未来，还有电车2号线、17、23、29、37号线等。 南沙也一样。原来的地铁4号线因“太慢”被诟病，新规划的18、22号线，相比4号线提速了4倍，可谓自贸区速度。作为广州唯一的海岸线，南沙地处珠三角几何中心，珠江口有12条跨江通道，其中有7条途经南沙，足以看出南沙“枢纽”的地位。 近期，南沙到深圳机场(行情000089,诊股)水上航线开通、使得南沙和深圳的距离都大大拉近，从一个小时的路程缩短到了30分钟。 02 南沙的火爆能持续多久？ 南沙、黄埔、花都等，近期楼市成交量回升，还有一个推动力，就是人才政策。 去年开始，外围这几个区都发布了人才绿卡政策。符合条件的人才，购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。疫情后的一段时间，楼市比较冷清，人才绿卡认证也睁眼闭眼，假证贩子又活跃了，中介代办很普遍，花钱买个绿皮证书，轻松解决购房资格，也是这些区域楼市回暖的推动力。 7月中旬以后，政策风向变了，深圳、东莞限购以后，估计私下做了“窗口指导”，广州这几个区“人才政策”严格起来了，学历证书要验证，绿皮的职业资格证书不好使了，要蓝皮的证书（通过考试或评审才能拿到）。比如，花都现在办理人才绿卡，需要在花都区缴纳6个月社保。 从销售情况看，除南沙以外（深圳投资客多），其实8月以来广州其他区域的成交量都开始下行了。比如，占到广州新房交易量30%多的增城，7月份周均成交量高达650套，8月以来连续下降；黄埔区近2周的成交量，也从7月份周均3500套的水平，降至2200套。从下图来看，其他区也类似。 出现这种情况，一方面在于政策边际收紧，包括管理层要求“资金直达实体”，LPR连续4个月未降，按揭贷款利率边际收紧。另外，广州作为华南中心城市，商业和制造业实体为主，监管容忍程度很低，自然要做出表率，各区乖乖地收紧了人才政策，防止限购被人为突破，引发舆情。 最近的一周（8.10-8.16），广州有8个新盘入市，720套新增房源供应，番禺2个盘首开，黄埔、增城、南沙6盘加推入市，但整体去化表现差，去化率低至12.5%左右。也就是说，当疫情后积累的需求释放完毕，外围把投资炒房的口子堵上了，调控开始收紧，回暖的动力就弱了。 图：6月份以来广州周度成交量走势图（单位：套） 我们看到，抛开南沙的话，广州整体成交量已趋于平稳，甚至开始有下降的迹象。即便是占到广州1/5-1/4成交量的南沙，当前的火爆，也主要靠的是深圳等地的外来投资客。 但无论是深中通道、深珠通道利好下的中山、珠海，还是有深莞一体化、滨海湾新区利好的东莞，又或是深惠一体化下的惠州等，都有规划利好，而且中山、惠州的房价要比南沙低，南沙的火爆能维持多久呢？ 03 广州不具备大幅反弹的条件 相比北上深、杭州、厦门、合肥、武汉、海南等城市，广州楼市稳定性很高，基本面不具备大幅反弹的气质。 供应上，这几年广州与外围互联互通、轨道交通不断向外延伸，城区建设上，除了一主一副（越秀、天河、荔湾、天河、白云、黄埔等6区构成主城区，南沙为副中心）外，还在花都、从化、番禺、增城打造若干区域中心，金融和总部经济区就规划了19个，遍及11个行政区。 2019年，广州首次实现11个区全部通地铁，总里程500公里。按远景规划，2023年达800公里，2035年达2000公里。轨道+地产，已成了广州实现“湾区核心”定位的主要手段。于是，近年来大规模供地（特别是外围新区），2019年达到创纪录的4200万平方米建面，各区也一样。 图：广州及全市重点区域年度供地建筑面积（单位：万平米） 同时，旧改开始全面放量。2019-2021三年旧改行动计划中，确立了4500万平米建面的旧改规模，相当于广州4年左右的商品住宅成交量。2019年，广州28个村确立旧改，今年上半年，旧改进一步提速，又有27个村确立旧改，其中黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60%。 这就不难理解，为何外围各个区，动辄200万平方米大体量的单盘供应（单盘就相当于深圳半年销售）。当然，现在每个盘都是看菜下碟，先蓄客，后推盘，库存被掩盖起来了。 表：2020年上半年房企在广州获取旧改项目情况（以改造金额排序） 除此之外，广佛同城、主城区无缝对接，一体化发展快速，两地一直是大湾区的供地大户，也是全国同城地产里面，规模最大的。临近佛山的广钢新城，旧改地价已经突破4万元了，但保利的精装新房才卖到5万出头，开发商利润很薄，完全是靠薄利多销，供给的性价比也很高。 之所以出现这种情况，就在于配套差不多、离广钢新城才3个地铁站的地方，就是佛山CBD千灯湖了，多数新盘买3万多，价差近2万。 整体看，佛山靠近广州的区域，房价只有广州临近佛山区域的1/2，且都是超级大盘，排到佛山成交量TOP10。总之，海量供应将价格压得死死的。 从需求来看，北京、上海、深圳，非富即贵、金主太多，楼市从不缺购买力。谈到广州，创造楼市购买力的行业（金融、互联网、高科技、创意文化等），远不如京沪深，主打产业还是汽车、石化、电子信息、商贸物流等。 甚至，电子信息方面，也不完全集中在广州，深圳、东莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。产业相对传统，自然提供的购买力也有限。 04 投资广州，要长持 还是笔者常说的那句话，广州创造富豪的行业少、就业机会少，但创造中产阶层的行业多、就业机会多。为啥广州人偏爱去外围城市买房，包括二手房，就是因为中心城区的房价对当地人来说太贵了（其实，仅相当于京沪深的60%）。 所以，没有大刺激，广州楼市回升可能是短暂的。 我们看看二手房市场，从31周（7月27-8月2日）开始，成交量连续下降，从7月份的周均800套降至700套以下。同时，二手房业主降价依旧是成交主流。所以，尽管珠江新城（嘉裕公馆、中海花城湾等）、琶洲保利、科学城少数二手房涨价，但依旧掩盖不了市场的主流。 随着政策开始收紧，前期需求释放，加上大盘密集上市，后续成交量可能高位回落，涨价也持续不了多久。当然，相比北上深，广州楼市的韧性很足，未来一段时间，高位横盘是基本态势，前期较热的区域有所回落，市场带旺的中心区（越秀、海珠、天河等），继续回升。 广州的底盘非常厚，这是广州的优势。商贸、物流、电子信息、教育培训等劳动力密集型产业体量大。不仅商品房价格较低，城中村占存量住房的50%，也造就了广州的低生活成本、强包容性。所以，广州每年都有40万以上的人口净流入，就业和扎根容易，也就给楼市打下坚实基础。 近期，广州开始跨区域抢人，长三角、珠三角等城市户籍准入年限在广州累计认可。另外，随着大湾区轨道交通规划出炉，广州与外围的通达性会越来越好，省内居民到省会广州买房，将是未来的常态。 底盘稳、有韧性，这就是广州楼市的气质。 这几天，不断有人在平台上咨询我广州买房的建议。我认为： 投资广州是没有问题的，你不会高位站岗，但也别指望绝对的洼地，更别指望短期获益（除非有2015-2016年那样的刺激，但这是不可能的）。要耐得住性子，无论是南沙、科学城，白云新城，还是番禺万博、白鹅潭、北部空港新城，规划是有点超前，但基本面是健康的，未来都会慢慢地发展起来的。 我们要做时间的朋友，分享城市长期释放的红利。 当然，到处都饼摊、饼摊得太大，而政府财力有限，总难免有坑，关键看产业落地、人口增长、公共服务跟进，交通接驳等一些关键指标。
01 近期，咨询广州南沙、黄埔买房的人特别多，有点惊讶。过去，笔者对这两个区域不太看好，规划有雄心，但很难落地。比如，2012年前南沙新区规划要达到200万人，现在只有70多万人。南沙定位高，是广州唯一副中心，也是大湾区核心；产业规划（现代服务业和科技创新）也很高端，但南沙太大（803平方公里），规划落地慢，起步区明珠湾108平方公里，得发展一阵子。 新黄埔（萝岗）定位也很高，总部经济+信息技术+生物医药+高端制造，产业落地比南沙要快，知识城和科学城产业集聚效应好，市领导频繁光临这个地方，但“先产业-再住房-后配套”的模式，现在显露出弊端，配套跟不上，员工租个房都难。总之，上述问题并不妨碍这两个区的楼市，上半年广州房价涨得快的，卖的好的，也是这两个区。有投资客告诉笔者，有些楼盘已卖光了。 大家看看上图，上半年主城5个核心区的房价，基本没涨，白云区还在跌，但外围的黄埔和南沙，房价上涨4%-5%，有的项目涨幅10%。从上半年新房网签看，规模最大的，除了增城（不限购，价格比较低，上半年网签102万平米）以外，南沙和黄埔卖的最多，都接近50万平米。 02 为啥涨呢？其实就是这两个区域规划好，有故事可讲。根据调研，7月份深圳、东莞被严厉限购以后，珠江口东岸的金主们一路向西，来到南沙和黄埔。深圳客买房和广州客买房不同，广州居民看重配套好不好，当下南沙、黄埔公共配套还差的远，自然不入法眼，深圳客则不同。 在深圳，大家买房就看规划，上半年光明、宝安、南山房价大涨，主要是规划利好，比如光明区公共配套还差得远，但房价涨幅最大，同比至少涨了45%。所以，深圳的投资客一来，发现南沙规划这么高端，房价才2-4万元，同样定位的深圳前海，房价早已奔“10万+”了。 明珠湾最好的楼盘，均价也才4万多，不到前海均价的一半。所以，深圳客毫不犹豫就拿下了。这样的逻辑，同样可以放在新黄埔（萝岗）。广州的新版规划，代表广州未来的科技创新主轴，就是从新黄埔的科学城，到海珠区的琶洲，再沿珠江布局的金融城，一路东南飞，最后到南沙。 近期，很多投资客关注新黄埔。作为主城区之一的黄埔，老区房价已到3-4万了，新黄埔规划高端，产业落地快。同时，为吸引大家买房，华师附属实验学校、广州二中等这些名校，都在建新黄埔分校了；轨道交通也少不了，比如6号线、21号线、7号线、有轨电车1号线等。 其实，政府重视发展哪个新的区域，套路都是一样的。房地产先给市政设施和招商引资开路。随后，政府就会想方设法吸引大家去买房。比如，针对南沙距离主城区太远、地铁4号线“太慢”的诟病，新规划的18、22号线，相比4号线提速了4倍，可谓真正的自贸区速度。 吸引买房的套路是一样的，名校也少不了。南沙一口气引进9所重磅名校，执信中学也来了。而且，为了提高对口学校的质量，更好地卖楼，南沙有5所中学在招生时，除了有对口的地段生，还有部分指标是分配给全区各个小学，然后由小学按指标数“掐尖”，这成绩能差吗？有名校加持，配上规划蓝图，即便规划还未落地，南沙起步区的房价已开始比肩广州主城区了。 03 南沙和黄埔近期楼市热，还有一个原因，就是去年底以来，南沙、黄埔相继放松了人才购房限制。符合条件的人才，在南沙工作、生活，购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。根据自媒体樱桃大房子的实地踩盘，花三千多块买一个绿皮证书，就能解决购房资格问题了。 其实，国内所有打着“招引人才”幌子，放松人才购房限制的政策，目的只有一个，就是助燃楼市。上半年，受疫情影响，大部分城市的楼市都在“以价换量”，之前还有门槛的人才购房政策，自然就变相松绑了。楼市销售疲软，对各方都没有好处，只要不大涨，对松绑睁眼闭眼。 就像南沙这样，凡提供一个职业资格证书、职称证书，甭管是茶艺师，还是插花师资格证（可能与你的职业风马牛不相及），也有购房资格。估计，黄埔、花都也类似。近期，咨询笔者的一些投资客，大部分是外地人，有的是从北方过来的，估计也是通过中介办理购房资格的。 近日，广州楼市也开始回升了，贝壳监测，7月重点18城有12个城市二手房价环比上涨，上涨涨幅普遍在3%以下，广州均价环比上涨4.1%，涨幅居首。根据阳光家缘，刚刚过去的7月，广州新房网签上升26.5%。 8月第一周（7.27-8.02），二手中介网签共成交1387宗，环比上周增加16.2%，创今年以来最高位。二手住宅网签均价30213元/平，环比上周上涨3.7%，今年首破“3万元”大关。番禺、荔湾、海珠成交有不俗表现，本周分别成交203宗、77宗、174宗，环比分别上扬22.3%、28.3%、8.7%。 上半年深圳和东莞楼市热起来以后，传导至广州是必然的。7月24日的房地产工作座谈会，广州市政府一把手也去了，高层在会上严肃指出，“全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性政策措施。”所以，近期广州悄悄开始收紧政策了。 比如，花都“绿卡政策”开始收紧。之前，想在花都买房，申请一张人才绿卡就行，申请的条件也十分简单，根本没有社保要求。8月1日开始，办理花都区人才绿卡，需要6个月社保。拥有中级职称证书的人，需要和目前的岗位（工作）相匹配，否则也申请不了人才绿卡。 南沙也收紧了，跟假证差不多的“绿皮”中级职称技能证书，相关部门不认可了，只承认“蓝皮”的证书，这个证书是要考试或评审才能获得，且查得特别严格。目前，黄埔的限购门槛也不高，本科学历+半年社保就可买房（无需落户），如果再火下去，估计距离调控光临也不远了。 04 最后，还是说点儿实在的，南沙和黄埔，值不值得投资？归根到底还是，规划能不能落地，购买力能不能跟上，政策会不会打压等。规划永远过于超前、过于庞大，这是各地的通病，最终能落地的，无不是时间换空间，比如曾经的鬼城——郑东新区，脱掉空城帽子也是近几年的事。 深圳前海也如此。既是新区、又是深港现代服务业合作区，还是自贸区，更是大湾区广深科技(行情000021,诊股)走廊这条金腰带上的明珠。因此，前海天经地义要“去地产化”，用地以产业办公为主，但哪用得了那么多办公楼，所以前海2次调整规划，增加住宅用地，现有的办公楼也在探索“商改租”了。 把视线放的更远一些，在先进制造业、现代服务业打造上，与深圳重叠的（主要是科技创新、信息技术、人工智能、生物医药、数字经济等），还有广深科技走廊这条金腰带上的一大批兄弟们——广州的南沙、新黄浦(行情600638,诊股)、琶洲等，东莞滨海湾、松山湖，珠海的横琴，佛山三龙湾等。 不缺地的广州，不管是新黄浦，还是南沙，都有大面积的产业规划。除这两个地方，各个区都想发展先进制造业、现代服务业，都有政绩考核，政府不能偏心。比如，海珠区除了打造琶洲这个创新集聚区外，还在大学城打造“广州国际科技创新城”。其他区也一样，看看今年上半年各区重点规划。 其实，越先进的产业，越讲究集聚，最后只能在小部分区域集聚。所以，必须要寻找确定性的规划。另外，广州财政相对弱（2019年财政增速降到历史最低），大面积区域开发，只能靠地产开道。所以，广州最不缺的就是大盘，黄埔也好、南沙也好，都有超200万平米的超级大盘。 上图显示，黄埔、南沙等地，在售楼盘都有20多个，上半年新增供应，黄埔14个、南沙有25个。而且，广州旧改全面提速，2019年28个村确定合作企业，今年上半年有29个确定合作企业。未来几年，要推进的旧改供地，是新增供地的3-4倍，要命的是，主要集中在增城、南沙和黄埔。 所以，海量供应会将房价压得死死的。很多资深的深圳投资客到南沙，发现没个5-10年，投资很难见效，搞不好就当炮灰了。而且，广州传统产业为主（商贸、物流、汽车和交运等），国企、事业单位多，创造的中产多，高收入不多。这也是为何，广州外围大盘供应多，销售也快，因为只能支付得起2万元的房价，中心区供应小，却卖不动。客观上讲，收入水平支撑不了。 另外，“7.24”房地产座谈会，“7.30”政治局会议，严肃强调了“房住不炒”，广州楼市一有异动，政策马上收紧。所以，投资的话，还是要做长期打算，做时间的朋友，投资起步区（这是集中力量能发展起来的区域）；投资有品牌物业管理的，公摊没那么大，空间紧凑和实用性较强的（比如80平米能做到3房的），既能保值增值，未来出手时，还能找得到下家的。
10月18日消息，新浪财经从广州市地方金融监管局处了解到，截至2019年8月末，南沙自贸区已开展熊猫债、跨境人民币放/贷款、跨境资产转让等多项业务，累计跨境人民币结算额（包括经常项下和资本项下）超3600亿元。 南沙区内多家银行开展了资本项目收入支付便利化试点、资本金意愿结汇、NRA外汇账户资金意愿结汇等业务。今年6月，南沙落地全国首例中资银行境外分行不动产抵押项下跨境融资业务，引入境外低成本资金；8月，将该模式的融资渠道拓展至境外法人银行，协助区内企业通过跨境抵押区内不动产直接获得澳门地区法人银行3年期境外融资贷款资金。 同时，该区积极配合人民银行广州分行推动FT账户在南沙落地，开展合格境外有限合伙人（QFLP）和合格境外普通合伙人（QFGP）等跨境投融资试点。另外，正在积极推进合格境内投资者境外投资（QDIE）、融资租赁企业外债便利化、经营性租赁业务境内收取外币租金等政策试点。 截至2019年8月，落户南沙的金融和类金融企业将近6500家，比自贸区挂牌前增加52倍，在融资租赁、商业保理、股权投资等领域发展迅速。 其中，已吸引各省市大型国企、民企、上市企业及港资企业在南沙设立租赁企业超2100家，企业数占广州市80%以上，注册资本总额超5000亿元；累计完成122架飞机和53艘船舶租赁业务，业务合同额累计达3000亿元，成为粤港澳大湾区最大的飞机船舶租赁集聚区；落户商业保理企业超620家，占广州市的70%以上。落户三大省级政策性基金等1500多家股权投资企业，注册资本超过3600亿元，实缴资金规模超过900亿元。（新浪财经 王茜）
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