崔璇2020年12月12日，由主办，新浪财经、中国企业家、中房网、中物研协联合主办，中国房地产业协会、中国物业管理协会、全国工商联家具装饰业商会联合指导的2020（第四届）中国地产新时代盛典，在上海国家会展中心隆重召开。 作为地产、物业、家居三大行业规模最大级别最高的行业盛会之一，活动自2020年10月10日启动至今，覆盖中国约60个主要城市，吸引了全国共两千余位地产、家居、物业经理人参与评选。 12日当晚21时，在“2020（第四届）中国地产新时代盛典”现场，来自旭辉、华发、蓝光、绿城等十家房企的CEO获得“2020中国十大地产年度CEO”的殊荣。 其中阳光城集团执行董事长、总裁朱荣斌成功蝉联这一称号，这也是他自2018年当选“中国十大地产年度CEO”后，连续三年成功折桂。 2020年度，是一个比较波折的年份，面对突发的情况，以及“三道红线”政策的出台，对于房企都是巨大的考验。 那么，在此行情下，作为阳光城的的CEO，又获得如此殊荣，朱荣斌从个人角度怎么看待这一称号？他又对今后的企业发展方向有着怎样的希冀？今晚，朱荣斌接受独家采访时都做了详尽解答。 朱荣斌表示：再次获得这个奖项是一种鞭策，长江后浪推前浪，连续三年蝉联地产10大ceo，感到奖杯背后带来的压力。 2020年各行各业都不易，地产只是其中一个。疫情之下尤为显著，记得年初复工，我给全公司发过一封信：每朵乌云都会有金边，当我们面对风暴，我们不知未来如何，但走过风暴便迎来新生。 相信经过今年的风暴，我们会更加坚强。 2020年政府针对地产提出了很多政策，例如说的最多的三道红线，它也是政府对企业发展提出更高要求。 阳光城是一家成长型的企业，在前几年快速增长下，触及两条红线，不算优等生，但是这几年我们的增长都在指标范围内，并未突破。我们及时发现问题、没有继续恶化，阳光城也在优化的前提下实现的增长。 相信我们也在政策和市场的审慎下，很快会让大家看到明显改善。 2021年，将是阳光城新的开始。今年刚完成了战略股东的入股，在新的股东加入后，我们会有更规范的治理，阳光城一定会在今后走得更加稳健。 关于阳光城的未来，朱荣斌表示：我们会在稳健发展的基础上，做好产品，市场一定会看到我们的改变并给我们更多回报。 阳光城近两年推出了绿色智慧家。是我对自己从业20年的反思，和国外更成熟的市场相比，我们前期过多关注市场规模和发展，或是更豪华的装修，最终忽略了品质。 其次因为自身的原因，我开始关注如何做更健康的产品，即便高成本低利润甚至零利润，阳光城仍然会克服困难力求更健康、更安全的产品和更环保的建筑。 采访最后，朱荣斌表示，阳光城提出了家文化，今后我们会把绿色、健康、便捷、安全、家文化作为发展方向。 中国地产新时代盛典每年12月12日举行，涵盖地产物业家居三大行业数千位经理人，旨在发现行业榜样，挖掘行业人才库。前三届在北京雁栖湖国际会展中心举行，本届移步上海国家会展中心，并新增“乐居红人节”和乐居liveshow等活动。中国地产新时代盛典已成为地产物业家居三大行业规模最大级别最高的行业盛会。
又见保险公司入股房地产企业，泰康保险集团或将成为阳光城第三大股东。 9月9日晚间，阳光城集团股份有限公司（下称“阳光城”，000671.SZ）公告称，泰康人寿保险有限责任公司（下称“泰康人寿”）及泰康养老保险股份有限公司（下称“泰康养老”）与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司（下称“上海嘉闻”）签订《股份转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让阳光城13.53%的股份，共计约5.55亿股。 根据公告内容，本次股份转让单价为6.09元/股，标的股份转让价款约为33.78亿元。 泰康人寿、泰康养老等公司的控股股东均为泰康保险集团。根据公告，此次股权转让后，泰康人寿受让8.53%股份、泰康养老受让5.00%股份。根据阳光城半年报的数据，在此次股权转让完成后，泰康保险集团将成为阳光城第三大股东。 知名地产分析师严跃进对表示，类似股份的交易体现了阳光城相关持股方的变动。从优势来说，险资或寿险等持股，客观上改善了股权结构，这也是今年疫情冲击下相关房企比较看重的一项内容，即险资持股会更稳定，有助于增强阳光城的后续发展。但也需反思，第二大股东转让股份，本身就说明持股的意愿不强，或也是受阳光城经营状况影响。 实际上，这并不是泰康保险第一次入股房地产企业。早在2016年，泰康人寿曾发布举牌保利地产（600048.SH）股票的信息披露公告。截至目前，泰康人寿还持有保利地产6.24%的股份。 作为体量巨大的长期资金，保险资金的动向始终备受关注。银保监会数据显示，截至2020年6月末，保险资金运用余额20.13万亿元，其中股票和证券投资基金2.68万亿元，占比较2019年末提高0.18个百分点。 而地产股一直都是险资的关注重点。今年以来，险资也在不断加码配置。不久前，招商蛇口公告称，招商蛇口拟以发行股份、可转换公司债及支付现金的方式购买南油集团24%股权并向战略投资者非公开发行股份募集配套资金。平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。 记者根据Wind资讯统计数据发现，截至2020年6月30日，在A股房企中，共有21家房企存在险资持股情况。其中，万科A（中国人寿、大家人寿）、金地集团（富德生命人寿、大家人寿），金融街（和谐健康、长城人寿、大家人寿），华夏幸福（中国平安），首开股份（君康人寿、横琴人寿）等。 险资为何频频入股地产股？ 严跃进分析认为，实际上险资在此前持股地产股后，面临了所谓“野蛮人”的罪名，所以其实影响是很大的，但去年起，监管明显对险资的地位和投资渠道给予了放松，这也使得很多险资愿意投资地产股。就今年来说，整个宏观经济和产业面临冲击，类似持股，也还是因为看好房地产市场和企业。 今年以来，银保监会对于保险资金动作的监管有所放松。银保监会发布《关于优化保险公司权益类资产配置监管有关事项的通知》，拓宽了保险资金权益资产配置的制度空间，保险公司配置权益资产的自主性与灵活性得到增强。根据《通知》内容，偿付能力表现是划定险资权益类资产投资比例档次的重要依据。上季末综合偿付能力充足率在250%以上的保险公司，其权益类资产投资余额占该公司上季末总资产的比例最高可达45%；而综合偿付能力充足率在200%以下的保险公司，权益类资产投资比例最低可降至10%。
阳光城公告，9月9日，公司第二大股东上海嘉闻与泰康人寿及泰康养老签订《股权转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让公司13.53%的股份。转让的单价为6.09元/股，标的股份转让价款为3,378,185,507.76元（含税）。 同日，公司控股股东阳光集团、实控人吴洁、及林腾蛟，与上海嘉闻、泰康人寿及泰康养老签署《关于阳光城集团股份有限公司之合作协议书》，就公司治理安排、未来业绩承诺及管理层激励等方面进行约定。
广州阳光城丽景湾，图片来源：网络 8月20日晚间，阳光城连发四个公告，披露其为旗下4家子公司提供担保的情况。 公告称，截止8月20日，阳光城为子公司债务担保金额已超其最近一期经审计合并报表归母公司净资产100%。其中，对资产负债率超过70%的子公司担保金额超过其最近一期经审计报表净资产50%。 而阳光城在前一天即8月19日发布的2020年中报显示，上半年其营收241.2亿元，同比增加7.15%；净利润17.71亿元，同比增长7.34%；归属于上市公司股东的净利润17.03亿元，同比增加17.53%。 同期，阳光城实现全口径销售金额900.09亿元，权益销售金额579.74亿元，也基本恢复上年同期水平。 不过，上半年阳光城仍就没能补上“净利润率过低”的短板。同期，阳光城负债结构虽有一定优化，但筹资不够还旧债，上半年新增现金也主要来源于回款。 净利润率低位徘徊于7% 销售数据显示，上半年阳光城实现全口径销售金额900.09亿元，与去年同期的900亿元基本持平，完成全年销售目标约45%；权益销售金额579.74亿元，权益比为64.4%。 具体到各区域，上半年销售额同比跌幅较为明显的是长三角地区，销售额占比不到两成，同比减18个百分点。 此前的2019年同期，阳光城在长三角录得销售额327.63亿元，占当期总销售金额的36.4%。 上半年，阳光城营业收入241.20亿元，同比增长7.15%；净利润17.71亿元，同比增长14.98%。不过，阳光城同期净利润率仅为7.34%，虽较去年同期升0.5个百分点，但仍在7%左右徘徊。 数据显示，近四年来阳光城营收净利润虽均持续增长，但净利润率均未超过7.5%。远不及50强房企14%的平均净利率，处于行业较低水平。 图片来源：搜狐财经 而阳光城规模增长的路上，净利润增速却与规模增速也并不匹配。 2015年至2019年，阳光城销售额同比增速分别为30.43%、62.33%、87.89%、77.92%和29.60%。 同期，阳光城净利润增速仅2015年超销售额增速4.74个百分点。更多情况下，阳光城的净利润增速都低于销售额增速。 图片来源：搜狐财经 此外，数据还显示，自2011年以来，阳光城的销售毛利率就一直在25%-28%徘徊，均未超过30%。 而中指研究院发布的数据显示，2019年96家上市房企平均销售毛利率为32.05%，中位数为30.54%。 图片来源：搜狐财经 事实上，早在2018年业绩会上，阳光城管理层就曾明确表示，对公司的净利润率不满意，并称“利润率一直是阳光城的一个短板，现在还是比较低的水平。但是在限价政策下，阳光城要实现高利润率是很困难的。” 就2020年中报披露的数据来看，到目前为止，阳光城依旧没能解决“净利润率水平低”这一短板。 上半年筹资活动现金流出494亿元 虽然盈利能力低位徘徊，但上半年阳光城在“降负债”和“保发展”之间，似乎找回了一些平衡。 截至2020年6月30日，阳光城总资产为3392.48亿元，较2019年末增长10.31%；账面合同负债850.17亿元，较2019年末预收款项同比增长10.29%。 同期，阳光城有息负债规模为1136.3亿元，近三年一期均保持规模相当。有息资产负债率为33.06%，较2019年末减少3.46个百分点。 此外，上半年阳光城净负债率为114.98%，较2019年底下降23.22个百分点。现金短债覆盖比为 1.39，较去年同期上升 0.08。 阳光城上半年流动负债情况，图片来源：阳光城中期业绩报告 而在融资方面，上半年阳光城平均融资成本7.5%，较2019年末优化20个基点。非银融资占比为22.19%，较2019年末下降2.75个百分点。 阳光城在中报中还表示，上半年公司现金流状况持续改善。 数据显示，上半年阳光城全口径回款683亿元，平均回款率80.12%。实现经营性净现金流入153.85亿元，较上年同期增长76.9%。期末现金及现金等价物余额为389.3亿元，较2020年一季度增长20.30%。 “公司期末账面货币资金483.50亿元，占比总资产14.00%，足以全额覆盖376.52亿元的短期有息负债。”阳光城在中报中如此说道。 此外，中报数据披露，报告期内阳光城总银行授信额度1103亿元，已使用624亿元。期内新增取得银行授信额度231亿元，已使用136亿元。按时偿还银行贷款约83亿元，无出现展期及减免情况。 阳光城2019年中期投资活动产生的现金流量概况，图片来源：阳光城中期业绩报告 不过，细究其财报，搜狐财经发现，上半年阳光城投资活动产生的现金流量净额和筹资活动产生的现金流量净额分别为-89.18亿元和-43.48亿元， 具体而言，上半年阳光城筹资活动产生的现金流入为454.1亿元。 其中，370.7亿元用于偿还债务支付的现金，53.62亿元用于分配股利、利润或偿付利息支付的现金，70.56亿元用于支付其他与筹资活动有关的现金。 阳光城2019年中期筹资活动产生的现金流量概况，图片来源：阳光城中期业绩报告 仅上述三项便总计流出494.9亿元，也由此导致上半年阳光城筹资活动产生的现金流量净额为负值。由此可见，阳光城在上半年所筹资金，并不够偿还其旧债。 为负债率超70%子公司担保金额超净资产50% 搜狐财经还发现，负债结构刚有所优化的阳光城，还面临着一大隐患，即为子公司债务担保金额远超自身净资产。 据阳光城2020年8月21日晚发布的4个公告显示，截止8月21日，阳光城及控股子公司对参股公司提供担保163.33 亿元，占最近一期阳光城经审计合并报表归属母公司净资产61.07%。 同期，阳光城及控股子公司为其他资产负债率超过 70%的控股子公司提供担保847.65亿元，为其他资产负债率不超过 70%的控股子公司提供担保为 79.75 亿元。 公告称，仅上述三类担保合计实际发生担保金额为1090.73 亿元， 已超阳光城最近一期经审计合并报表归属母公司净资产100%；对资产负债率超70%的单位实际发生的担保金额，已超阳光城最近一期经审计净资产50%。 图片来源：企业公告 如此巨量的担保规模，无疑会给阳光城埋下隐患。 谈及下半年的规划，阳光城在8月20日发布的中报里曾言，将继续在规模增长、利润提升及负债改善三者中实现平衡发展，以完成于年初提出 2020 年“一个坚持、两个方向、六个目标”战略。 据了解，该战略于2019年业绩会上阳光城首次对外提出，具体内涵是：坚持“规模上台阶、品质树标杆”战略，在资本运作和生产经营两个方向实现突破，在2020年实现“引入战略投资人、提升资本市场认可度、销售额2000亿+、新增货值3000-5000亿、品质工程再提升、0万+顺利交付”六大目标。 以目标之一的“销售额2000亿+”为例，销售数据显示前7月阳光城总计录得销售金额1080.02亿元，同比增长1.84%。 照此计算，则前7月阳光城全年销售目标完成率为54%。而去年同期，其目标完成率仅为50.21%。
、渝派房企协信：曾经叫板龙湖，如今卖身求生？ 昔日渝派房企的“五朵金花”之一、曾经公开叫板龙湖的协信最终走向了另外一种归途。 在2019年12月22日，市场传出协信即将被阳光城整体收购的消息。虽然阳光城和协信都并未作出正面回复，但是，消息人士称，“谈判已经到了最后阶段，不过尚未签订协议。”在资金困难之时，曾接触过融创和金科，而如今阳光城又成为“白衣武士”，协信的命运辗转几何，尚不知最终的结局。 曾经与龙湖争强 “他们算什么！”2003年，协信系的创始人、重庆市政协委员的吴旭，在提到龙湖发展很猛烈时如此回应。那一年，同样盘踞在重庆的协信和龙湖的销售额都不足百亿元，在吴旭眼中，竞争才刚刚拉开序幕。 经过十年的发展，2014年，发展势头强劲的渝派房企纷纷走向全国，这一年，协信销售额首次突破百亿元，在全国房企销售额中的排位是第48位；龙湖2014年销售额490亿元，在全国房企销售额中的排位是第14位。这一年，协信依然雄心勃勃，在其大本营重庆，协信和龙湖依然是前三强。 但是，自2014年之后，协信再也没进过房企销售额排行榜前50位，反而节节败退。据克而瑞最新数据显示，今年前11个月，协信实现全口径销售额205.8亿元，在全国排名第100位，而龙湖实现合同销售金额2227.0亿元，位于房企销售额排行榜第11位。与此同时，阳光城今年前11个月实现合约销售额1819.17亿元，也逼近2000亿元的规模。 与销售规模同时下滑的还有协信的财务指标。根据协信系旗下的地产平台协信远创的业绩数据，2014年-2018年，协信远创的营业收入分别为79.26亿元、74.67亿元、119.23亿元、94.53亿元、91.47亿元，净利润分别为12.28亿元、7.25亿元、7.3亿元、2.3亿元、8.13亿元。 2019年上半年，协信远创营收仅为38.15亿元，净利润1.81亿元。但值得一提的是，期内公司现金及等价物余额为41.37亿元，而其总负债录得649.28亿元，资产负债率为79.04%，其中短期借款达到46.18亿元，一年内到期的非流动负债达到76.44亿元。今年下半年，协信远创需要偿还银行、信托借款及应付债券合计55.62亿元。 短期还款压力大的同时，协信远创为关联企业垫付的款项高达40.52亿元，这些企业均为协信远创的实际控制人控制的企业，数量达到12家。 错过上市时机 对于起点高的协信来讲，其原本有很多次机会可以成功上市，却因为各种原因相继宣告失败。 2011年，协信就筹谋赴港上市，打算赴港上市的日程也愈加明朗，但是不料在2014年，正在筹备上市的协信因牵扯“宋林贪腐案”而陷入僵局，协信集团董事长吴旭也因此被纪检部门带走调查。在公众视野之中“消失”180天之后，吴旭再次复出，并且继续推动上市。 在吴旭的主导下，协信集团和清华控股旗下的启迪控股股份有限公司合作，成立了启迪协信科技投资（集团）有限公司，专注于科技城投资开发与运营。彼时，吴旭对新公司寄予了厚望，希望由此找到上市的突破口。 此后的2017年，协信远创也多次收购上市公司狮头股份的股权，成为狮头股份第一大股东，试图实现借壳上市，但是由于狮头股份的控股股东股权被司法冻结，该上市计划也受阻。 资金不足，规模扩张受阻，协信曾经萌发的千亿梦也随着上市受阻化为泡影。在此期间，曾经加盟协信的职业经理人也纷纷出走，这其中包括明星经理人刘爱明、魏开忠、张泽林等。 吴旭的商业版图 据天眼查显示，吴旭实际拥有31家公司，其商业版图涉及地产开发、商业、汽车、金融、新农村等。目前，吴旭担任着协信控股董事长兼总裁，同时也是协信远创的董事长兼总经理。 吴旭1963年出生于重庆，1994年下海从商，创办了重庆协信实业总公司，即后来的协信控股。2016年，协信控股明确了三大业务方向，打造三大平台，包括不动产平台、金融平台和科技平台。 在不动产平台中，协信控股已经涉足住宅地产、商业地产、生活服务、科技产业、农业小镇、教育小镇、服务公寓等多重类型。其中，商业地产品牌为“星光广场”系列，目前已经在全国近10个城市成功布局，开发和管理超过70个城市综合体；生活服务为物业品牌天骄爱生活，已经于2016年1月28日挂牌全国中小企业股份转让系统。 值得一提的是，在住宅开发领域，协信主要布局为环渤海、长三角、珠三角、成渝板块经济核心区域等20多个城市，其中，成渝板块和长三角是其布局重点。 从吴旭的业务板块来看，此次阳光城如果接手其相关资产包，很可能涉及上述重点区域的地产项目。这对于侧重于在长三角和珠三角布局的阳光城来说，可以进一步扩大在西南地区的布局。 即将达到2000亿元销售额的阳光城对于规模仍然有较为强烈的渴求。但是，阳光城也同样需要面临高负债和融资难的问题，如果接手协信，那么，阳光城来自负债和利润的双重压力仍然是有增无减。 目前，作为上市公司，阳光城尚未披露对于协信方面的收购，这桩年底的收购案何去何从还有待市场揭晓答案。 协信关键事件一览
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