截至目前，排名前30的房企都已经公布了上半年的各项财务和运营数据。 为了呈现并对比主流房企上半年的经营成果与问题，我们将各企业销售额、营业收入、归母净利润、毛利率、负债率等指标进行汇总，希望呈现疫情下的地产行业整体态势。本篇为第二期。 根据搜狐财经统计，TOP30房企中，近八成房企上半年毛利率下滑，其中新城控股毛利率降幅最大，达11.41个百分点。 另外，今年8月底，住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”管控房企负债。统计显示，有16家房企负债率攀升。其中负债率最高的是建业地产，达92.03%。如果参照目前“三道红线”的规定，建业地产踩了其中两道。 23家房企毛利率下滑，万科称毛利率下滑是行业长期趋势 统计显示，TOP30房企中，毛利率下降已成行业趋势。 今年上半年，排名前30房企中，23家毛利率较去年同期下滑，仅7家房企毛利率呈现上升趋势，且仅为小幅上升。 具体来看，雅居乐上半年毛利率34.4%，同比上升4.1个百分点；建业集团毛利率23.7%，同比上升3.6个百分点；远洋集团毛利率23%，同比上升3个百分点。 其余四家毛利率上升的房企分别为世茂集团、龙光、佳兆业、荣盛，增幅均小于1个百分点。 毛利率下降的房企中，降幅最大的是新城控股，达11.41个百分点；此外招商蛇口毛利率下降10.7个百分点；中国恒大毛利率下降9.03个百分点。 对于毛利率下降，新城控股表示，主要受结算项目结构的影响。上半年结算项目多为毛利低的项目。 此外，万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，整个房地产行业毛利率下降是一个长期趋势。今年上半年，万科毛利率31.81%，同比下降4.43个百分点。 “2020年结算的项目，多为2018年销售的货源。这批货源拿地时间在2016至2017年，正是地价的高点时段，因此营业成本被直接推高。”一位券商地产行业分析师认为，随着土地成本走高和销售限价等措施的推进，未来地产行业高毛利或将一去不复返。 统计显示，在TOP30房企中，毛利率最高的是华夏幸福，达46.9%。根据财报披露的分行业数据，华夏幸福产业发展服务的高毛利，拉高了整体毛利率。 财报显示，华夏幸福产业发展服务毛利率达85.35%，而房地产开发业务的毛利率为34.68%。产业发展服务收入和房地产开发收入分别占总营收比重为35.34%、42.7%。 除华夏幸福外，金地集团毛利率为40.5%，排名第二；保利发展毛利率35.69%，排名第三。 16家房企负债率上升，招商蛇口上升9.99个百分点 今年8月底，住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”， 从房企融资端进行管理调控。这或预示着，房企的高杠杆时代将从此逐渐走进历史。 所谓“三道红线”，第一条红线，是指剔除预收款的资产负债率不得大于70%；第二条红线，是净负债率不得大于100%；第三条红线则是现金短债比不得小于1倍。 今年以来，多家房企均提出降负债的目标，把降负债看作重中之重的任务。然而，虽然高喊降负债口号，不少房企负债率仍居高不下。TOP30房企中，有16个房企资产负债率仍在上升。 负债率相较上年同期增幅最大的是招商蛇口，达9.99个百分点；其次是华夏幸福，为4.98个百分点。 除此之外，逆势加杠杆的还有恒大、金茂、世茂、绿城，较上年同期负债率分别增长2.69、2.67、2.62、2.06个百分点。 此外，资产负债率超90%的均为民企，分别为建业地产、中梁控股，资产负债率分别达92.03%和90.11%。 紧随其后的是中南置地、绿地、碧桂园。其中，中南置地截至上半年末资产负债率高达89.48%；绿地负债率达88.51%，同比上升0.21个百分点。 新城控股负债率亦高达87.66，同比上升0.96个百分点；融创负债率86.5%；恒大负债率86.24%；中国奥园负债率85.9%。 其中，建业地产资产负债率逐年攀升。2016至2020年中期，建业地产资产负债率分别为82.71%、85.48%、87.05%、91.04%、92.03%，五年时间上涨了近10个百分点。 负债扩张之下，建业地产融资成本一路水涨船高。今年上半年，建业地产仅银行及其他借款利息就高达13.38亿元，同期建业地产净利润仅7.27亿。 如果参照目前“三道红线”的规定，建业地产截至上半年末扣除预收账款后的负债率为86%，远超70%的红线。净负债率为76.9%，现金短债比为0.19倍，亦远低于1倍的要求。 此外中梁控股上半年扣除预收账款后的负债率为80.76%，净负债率为69.9%，现金短债比为0.17，亦踩两道红线。 统计显示，资产负债率最低的三家房企均为国企，分别是中海、招商蛇口、华润置地，负债率分别是59.77%、66.73%、72.35%。 民营企业中，资产负债率最低的三家是世茂集团、龙湖、雅居乐，分别为75.87%、75.91%、76.26%。 今年上半年，降负债最努力的房企是金科，资产负债率同比下降9.94个百分点。另外，中梁控股和融创中国的降负债力度亦较大，资产负债率分别较上年同期下降5.14和4.3个百分点。 另一个现象是，越是规模大的房企，降负债的力度越大。在TOP5房企中，4家房企资产负债率均下降。其中碧桂园较去年同期下降1.3个百分点、万科下降1.38个百分点、融创下降4.3个百分点、保利下降1.61个百分点。 “融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。我们从去年开始，并在未来三年中都把这作为重点规划。”融创中国董事长孙宏斌表示。 数据显示，截至今年上半年末，融创中国资产负债率为86.5%，较上年同期下降4.3个百分点。 此外，碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示：“我们从2018年开始，也在降负债，跟国家的政策比较一致。我们在稳健和发展之间会做比较好的平衡。” 截至2020年6月30日，碧桂园资产负债率88.03%，较上年同期下降1.3个百分点。
房慧 8月26日上午，大发地产（06111.HK）以线上方式举行了2020年中期业绩发布会。 大发地产董事会主席葛一暘，大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江，大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊 ，大发地产首席运营官兼高级副总裁冷俊峰，大发地产上市公司首席财务官兼副总裁黄展鸿出席了会议现场，并答投资者和媒体提问。 对于持续下降的净负债率，罗俊表示：为了降低经营风险，优化财务结构，大发地产会从多个方面采取措施，严格投资纪律，以收定支；更多从股东视角投资，重点拓展回报高、利润多的项目；保证项目高周转实现；加强回款能力，提升回款效率，提高资金周转率；此外还要加强与合作方关系、优化资本结构等。未来，大发地产的净负债率目标是保持在80%以内。
汇景控股净负债率连续三年超200% 涉多起诉讼子公司股权及银行账户屡遭冻结 长江商报消息 ●长江商报记者 张璐 大房企争夺头部排名，小房企争抢市场份额。在大房企与政策环境的双重夹击下，借助IPO打开融资闸门成为了中小房企“求生”的主要路径。 日前，内地小房企汇景控股有限公司(下称“汇景控股”)在2019年12月31日开始招股，预期于2020年1月16日开始在联交所买卖。 长江商报记者注意到，这是一家非常典型的“迷你”型房企，2016年之后才走出东莞，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。2018年，汇景控股连同其合资企业的总合约销售额同比增长达97.7%至25.62亿元，虽然增速喜人但规模在地产界存在感不强。 同时，需要注意的是，体量不大的汇景控股，净负债率却不低。数据显示，2016年到2018年，汇景控股净负债率连续三年超过200%。今年上半年，其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%。 此外，长江商报记者梳理发现，汇景控股涉及多起诉讼，子公司股权和银行账户也屡被冻结。 1月3日，对于未来业务扩展计划，长江商报记者向汇景控股方面发送采访函，但是截至发稿前对方未回复。 去年上半年营收净利双降 日前，汇景控股通过港交所聆讯开始招股，挂牌成功后，其成为东莞首家在香港上市的房企。 据悉，公司每股发售价1.93至2.39港元，以中位价2.16港元计算，上市集资净额为15.6亿港元。集资用途主要用作完成收购土地或项目，占集资净额55%，另20%作偿还借贷，20%用作开发及建设成本，5%为营运资金。 资料显示，汇景控股是一家成熟的中国综合住宅及商用物业开发商，专注于广东省及湖南省。公司的业务始于东莞的物业项目，并已逐步延伸至河源、长三角城市群(包括安徽省、江苏省及浙江省)及长江中游城市群(包括湖北省、湖南省及江西省)。 如果说近两年扎堆上市的美的置业、德信中国、中梁控股算是中小型房企，那么，汇景控股只能称为“微型”房企。2016-2018年及2019年上半年（以下简称“报告期内”），公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。 据克而瑞研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》，麟龙集团以51.1亿元的合约销售额位居第200位，是当年汇景控股体量的两倍，此外，即便是在其大本营东莞，汇景控股的销售额也只能排名第28位，市场占有率0.6%。 报告期内，公司营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元，13.16亿元，净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元。其中，2019年上半年，公司还出现营收净利双降的局面，分别同比下降4.29%和11.23%。 不过，汇景控股有一个百亿级的大梦想，公司的土地储备非常丰富，截至2019年9月30日，汇景控股共计拥有17个地产项目，地盘面积约200万平方米，预计竣工后的建筑面积为450万平方米，其中12个位于东莞。 另外，公司还有15块土地作为储备，地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞，河源和浙江平湖分别有1个和2个。报告期内，汇景控股每年交付物业建筑面积20多万平方米，按照目前的速度，大概需要20多年才能消化现在的项目储备。 不过，从市场格局来看，万科、碧桂园、金地、保利等房企均在东莞进行激烈的角逐，汇景控股在东莞的市场份额遭到进一步挤压。 数据显示，截至2018年5月，在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条，其中，2017年中国销售金额前10名的开发商，有9个已经进军了东莞。而根据开发商于2017年发布的合同销售数字，汇景控股集团于东莞排名第47位，于合肥排名第59位。 因此，对于东莞本土的中小型房企来说，未来恐怕要面对“无地无货”的窘境，而汇景控股只能夹缝求生存。不过，汇景控股却在招股书中透露出难得的自信，其认为强大的品牌知名度连同自己的土地采购策略及成本控制措施将对增长做出贡献。 净负债率高达240% 长江商报记者注意到，体量不大的汇景控股近几年的净负债率却不低。数据显示，2016年到2018年，汇景控股净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%，连续三年超过200%。今年上半年，其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%。 据华泰证券的研报显示，截至2019年三季度末，A股龙头房企、中型房企和小型房企净负债率分别为89%、119%和90%，汇景控股的净负债率已进前十。而面对净负债率高企，汇景控股今年上半年经营性现金流却为-3.17亿元，汇景控股同时表示由于公司持续扩张业务，公司不能保证在将来录得正面的经营现金流。 有业内人士表示，无论是如今从严的行业环境，还是企业自身的负债及业务布局，汇景控股的上市前景均不算乐观，需面对破发、认购不足的风险。 此外，长江商报记整理发现，汇景控股涉及多起诉讼，其中包括多名供应商及一名物业销售代理针对公司提起的索偿，以及公司针对其他实体提出的索偿。 天眼查显示，汇景控股间接附属的全资子公司东莞市汇景嘉榆置业有限公司曾发生一次司法协助，于2017年9月30日被司法冻结股权500万元，冻结期限至2020年9月29日。2017年12月6日解除冻结。河源市汇景房地产发展有限公司在过去两年发生三次司法协助，分别冻结股权5000万元。 此外，据中国裁判文书网披露，2018年上述东莞市汇景嘉榆置业有限公司曾发生一次司法协助，因金融借款纠纷被判决冻结其182097.09元的银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产。 东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司被判决查封、扣押、冻结其477497.37元的财产。2019年，广东南方都市报经营有限公司起诉，提出财产保全申请，最终法院判决冻结汇景控股1742088元的银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产。 另外，汇景控股间接全资拥有的附属子公司汇景集团也有股权被冻结纪录，大量的子公司账户及股权冻结纪录显然对汇景控股上市后发债融资不利。
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