2020年6月12日，南驰集团·广地花园“25°C生活 城芯U居”发布会在广州成功举办。本次发布会云集粤港澳大湾区各界名流精英代表、媒体单位，旨在探讨粤港澳大湾区驱动下的发展机遇，共议广州城芯的进阶生活。 众所周知，在今年5月政府报告上，大湾区再次被重点提及，这是自从2017年开始，连续四次列入国家顶层设计。如果要从中寻找房地产的机会，乐居控股首席研究员、《中国地产四十年》主编姚育宾先生分享了他的观点。 为什么国家会这么重视大湾区建设？ 姚育宾表示，因为粤港澳大湾区将代表中国走向世界，深度参与全球经济。2019年，大湾区GDP达11.6万亿，跻身世界前三，已经和纽约湾区旗鼓相当，在未来我们还会超过目前全球最大的东京湾区。 2020年，大湾区还收获两个国家级大礼包：一个是国开行提供3600亿融资支持湾区建设，另一个是央行等四部门联合印发金融支持政策。另外，要特别注意的是，大湾区未来发展主要方向是科技创新，将打造新兴产业高地。因此，发展潜力无限。在现阶段，很多高新企业和金融企业都在加速布局大湾区，房地产企业也不甘落后，大规模在大湾区开疆拓土。 房地产的机会，很大程度取决于城市价值 可以预见，这一切都将给整个湾区城市群发展带来强大动力，推动产业升级，提高就业率，同时带动置业。广州，作为大湾区城市版图里最核心的城市之一，属于价格洼地价值高地。 目前，新一轮降息周期已经开启，我们可以重点关注交通便利、有人口支撑、规划前景的区域，比如广州往东是科学城，往南是万博等地。 其中，华南板块经过20年的发展，还有目前万博CBD的落位，对整个华南新城板块注入了强有力的生命力。据姚育宾回忆，华南板块的开发历程，最早可以追溯到1991年的祈福新邨，真正把这个概念做起来要从1998年算。因为有两大标志性事件，第一件事是华南快速干线开通，第二件事是广地花园开盘。 路通财通，华快开通后，极大缩小了番禺到广州主城区的距离，而广地花园开盘，也引爆长达20多年的华南板块置业热潮。 华南八大金刚涌现 当时，华南板块涌现出包括祈福新邨、广地花园、华南碧桂园、星河湾、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南新城、雅居乐花园八大项目，被地产界合称“八大金刚”。从此华南板块成为了中国楼市标杆区域，吸引着全国各地成千上万的地产人前来偷师；甚至不少地方政府负责招商引资、城市规划的官员纷纷莅临观摩，掀起中国城镇化进程高潮。 当然，有个细节我们也注意到，早期华南板块开发，主要是房企参与较多，各大社区自己建学校、医院、商业，甚至开通楼巴。因此，华南板块各大项目有个共同点那就是规模大，配套多，成为中国楼市闻名遐迩的“大盘模式”最为重要的发源地。虽然可以满足业主日常生活需求，但是仍整体落后主城区，很多业主白天要赶去市区上班，晚上才回来休息，所以，华南板块及周边一带被称为“睡城”。 重磅发布万博CBD规划 因此，广州制定了南拓计划，政府也加大投入力度，包括开通地铁、完善道路、培育产业等多方位支持。特别是重磅发布万博CBD规划，极大夯实了番禺产业基础。再加上旁边汉溪长隆板块，共同组成万博长隆片区。万博长隆片区地理位置优越，地处广州南拓主轴线上，西有广州南站商圈，东有广州国际创新城，多重规划利好交汇。 整个万博长隆片区，计划重点发展高端现代服务业，引进企业总部，着力打造新一代信息技术、电子商务、金融投资、现代物流、“互联网＋”、旅游等新兴产业。吸引了思科、欢聚时代、长隆、海大、小米、携程、嘉诚物流、虎牙直播、三菱电机、中铁、康师傅等龙头企业进驻，商务区内已集聚企业4300 多家。此外，万博基金小镇注册基金公司超过300家。 番禺未来发展前景值得期待 目前，很多房企仍持续发力，加大在华南板块布局力度。今年5月份，番禺区汉溪大道北侧地块以总价近75亿元成功出让。所以，这对整个片区房地产市场也会有带动。
近日，央行等四部门联合发布《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》，从扩大金融业对外开放到投融资便利化，促进金融市场和金融基础设施互联互通等方面提出相关改革措施。 广东省社会科学院财政金融研究所所长兼港澳台研究中心主任任志宏向证券时报记者表示，“此次《意见》的出台具有标志性意义，这意味着大湾区金融深度融合正在由‘规划图’向‘施工图’演变，这是资本项下自由流动的明确‘施工图’。” 湾区资金流通 向“施工图”演变 资本自由进出，是粤港澳大湾区建成全球最具有影响力金融中心的基础，目前大湾区内港澳与珠三角之间的外汇经常性项目已经放开，香港与珠三角贸易中以人民币结算也较为普遍，但出于对外汇平衡、稳定汇率、防止资本外流以及防范金融风险等方面的考虑，国家相关部门仍然实行严格的外汇管制，制定外资进入内地准入条件和门槛。 此次《意见》关于大湾区跨境贸易和投融资便利化出台了12条举措，包括支持粤港澳大湾区内地银行在宏观审慎框架下，向港澳地区的机构或项目发放跨境贷款，探索建立跨境理财通机制，支持大湾区内地居民通过港澳银行购买银行销售理财产品，以及港澳居民通过粤港澳内地银行购买内地银行销售的理财产品等，让市场决定在多元化金融中介渠道中的资金流向和流量等具体要求。 任志宏向记者表示，“这是个标志性事件，这意味着我国资本项下管制的根本性突破，以前都是原则性描述，规划蓝图，没有具体的落地实践政策，尤其是产品、服务等类别并没有明确的指导意见，但现在《意见》中明确提出两地居民可以互买理财，由于香港是全球自由贸易金融中心，这就意味着大湾区居民可以到香港购买全球资产，这个政策是双向开放的，港澳居民也能享受大湾区改革开放的红利，大湾区跨境理财是个突破性举措，正在有限尝试下逐步打破资本项下管制。这就是资本项下实现资金自由流动的明确‘施工图’。” 清华大学金融与发展研究中心主任、中国金融学会绿色金融委员会（绿金委）主任马骏认为，此前我国宣布取消QFII额度限制，现在又决定在大湾区建立跨境理财通机制，表明我国已经明显强化了人民币汇率的市场化定价机制，提升了用弹性汇率自动平衡国际收支的能力，资本管制的必要性正在逐步降低，资本项目开放的步伐正在提速。 不过在深圳高等金融研究院宏观金融稳定与创新研究中心主任王健眼里，最大的问题还是额度，因为不可能把额度完全放开。在他看来，整个资本流动风险依然存在，短期内资本的大进大出是不允许的，但是跨境理财机制如果在若干条件限制下应该是可以的，“允许大湾区的居民投资，但是这个钱确实要是在大湾区居民的钱，不能说这个居民的亲戚朋友，也都借用这个通道去投资，那就完全沦为一个资本外流的渠道了。”王健说。 针对跨境理财的额度问题，中泰国际（香港）分析师颜招骏认为，届时跨境理财产品设计上可能会仿照互联互通机制，在同一管道下进行资金流通，又能防止资本外流，资金可能会由两边结算中心进行清算。 “总体而言，虽然还存在一些需要解决的问题，我国已经具备了大湾区实行内外资金自由流动、双向放开的基本条件。”深圳创新发展研究院张思平表示。 另据记者了解，香港金管局正与内地相关部门探讨在大湾区内先行先试跨境“理财通”的计划，以满足区内居民快速增长的跨境理财服务需求，这将是继沪深港通、债券通之后内地与香港之间另一项金融互联互通的重要举措。 推进资金融通 渠道多元化 《意见》提出，推进粤港澳资金融通渠道多元化，促进金融市场和金融基础设施互联互通，具体而言，在依法合规前提下，支持粤港澳三地机构共同设立大湾区相关基金，支持保险资金、银行理财资金按规定参与相关基金。吸引内地、港澳地区及海外各类社会资本，为粤港澳大湾区基础设施建设、现代产业发展和重大项目建设提供资金支持。 渣打银行大中华及北亚地区行政总裁兼集团零售银行及财富管理业务行政总裁洪丕正向记者表示，《意见》进一步落实了《粤港澳大湾区发展(港股00737)规划纲要》，明确了推进金融开放创新，深化内地与港澳金融合作，加大金融支持大湾区建设的决心和措施，渣打银行计划在大湾区加大投入，相关大湾区项目将于近期陆续推出。大湾区是国家经济发展和对外开放的桥头堡，发展粤港澳大湾区，推进互联互通，无论是加快基础设施建设，发展物流快递系统，建立科技创新中心，培育创新和新兴产业都需要大量融资，也离不开大量融资，离不开金融支持，也更能给扎根大湾区的金融机构带来发展机遇。 但大湾区发展真正要做到金融服务实体经济，前提就是要实现资本要素的自由流通。目前大湾区有三种货币、三种汇率制度、三种资本流动管理方式，而要实现大湾区内的资金流通亟需制度创新来打通三地金融体系。 马骏表示，《意见》的亮点之一就是“开展本外币合一的跨境资金池业务试点，允许跨国企业在资金池内实现本外币按需兑换”，令跨国企业资金调拨方式与国际接轨，有利于推进要素市场化配置和营商环境优化，促进贸易投资便利化、提高资本项目可兑换水平。 马骏认为，《意见》还提出了“支持内地银行向港澳地区的机构或项目发放跨境贷款、开展贸易融资资产跨境转让业务、支持设立人民币海外基金、允许港澳机构通过QFLP在大湾区参与设立PE和VC基金”等措施，这些都属于资本项目开放的重要举措，一旦取得好的经验，就可以在全国许多地方推开。
近日，央行等四部门联合发布《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》，从扩大金融业对外开放到投融资便利化，促进金融市场和金融基础设施互联互通等方面提出相关改革措施。 广东省社会科学院财政金融研究所所长兼港澳台研究中心主任任志宏向证券时报记者表示，“此次《意见》的出台具有标志性意义，这意味着大湾区金融深度融合正在由‘规划图’向‘施工图’演变，这是资本项下自由流动的明确‘施工图’。” 湾区资金流通 向“施工图”演变 资本自由进出，是粤港澳大湾区建成全球最具有影响力金融中心的基础，目前大湾区内港澳与珠三角之间的外汇经常性项目已经放开，香港与珠三角贸易中以人民币结算也较为普遍，但出于对外汇平衡、稳定汇率、防止资本外流以及防范金融风险等方面的考虑，国家相关部门仍然实行严格的外汇管制，制定外资进入内地准入条件和门槛。 此次《意见》关于大湾区跨境贸易和投融资便利化出台了12条举措，包括支持粤港澳大湾区内地银行在宏观审慎框架下，向港澳地区的机构或项目发放跨境贷款，探索建立跨境理财通机制，支持大湾区内地居民通过港澳银行购买银行销售理财产品，以及港澳居民通过粤港澳内地银行购买内地银行销售的理财产品等，让市场决定在多元化金融中介渠道中的资金流向和流量等具体要求。 任志宏向记者表示，“这是个标志性事件，这意味着我国资本项下管制的根本性突破，以前都是原则性描述，规划蓝图，没有具体的落地实践政策，尤其是产品、服务等类别并没有明确的指导意见，但现在《意见》中明确提出两地居民可以互买理财，由于香港是全球自由贸易金融中心，这就意味着大湾区居民可以到香港购买全球资产，这个政策是双向开放的，港澳居民也能享受大湾区改革开放的红利，大湾区跨境理财是个突破性举措，正在有限尝试下逐步打破资本项下管制。这就是资本项下实现资金自由流动的明确‘施工图’。” 清华大学金融与发展研究中心主任、中国金融学会绿色金融委员会（绿金委）主任马骏认为，此前我国宣布取消QFII额度限制，现在又决定在大湾区建立跨境理财通机制，表明我国已经明显强化了人民币汇率的市场化定价机制，提升了用弹性汇率自动平衡国际收支的能力，资本管制的必要性正在逐步降低，资本项目开放的步伐正在提速。 不过在深圳高等金融研究院宏观金融稳定与创新研究中心主任王健眼里，最大的问题还是额度，因为不可能把额度完全放开。在他看来，整个资本流动风险依然存在，短期内资本的大进大出是不允许的，但是跨境理财机制如果在若干条件限制下应该是可以的，“允许大湾区的居民投资，但是这个钱确实要是在大湾区居民的钱，不能说这个居民的亲戚朋友，也都借用这个通道去投资，那就完全沦为一个资本外流的渠道了。”王健说。 针对跨境理财的额度问题，中泰国际（香港）分析师颜招骏认为，届时跨境理财产品设计上可能会仿照互联互通机制，在同一管道下进行资金流通，又能防止资本外流，资金可能会由两边结算中心进行清算。 “总体而言，虽然还存在一些需要解决的问题，我国已经具备了大湾区实行内外资金自由流动、双向放开的基本条件。”深圳创新发展研究院张思平表示。 另据记者了解，香港金管局正与内地相关部门探讨在大湾区内先行先试跨境“理财通”的计划，以满足区内居民快速增长的跨境理财服务需求，这将是继沪深港通、债券通之后内地与香港之间另一项金融互联互通的重要举措。 推进资金融通 渠道多元化 《意见》提出，推进粤港澳资金融通渠道多元化，促进金融市场和金融基础设施互联互通，具体而言，在依法合规前提下，支持粤港澳三地机构共同设立大湾区相关基金，支持保险资金、银行理财资金按规定参与相关基金。吸引内地、港澳地区及海外各类社会资本，为粤港澳大湾区基础设施建设、现代产业发展和重大项目建设提供资金支持。 渣打银行大中华及北亚地区行政总裁兼集团零售银行及财富管理业务行政总裁洪丕正向记者表示，《意见》进一步落实了《粤港澳大湾区发展（00737）规划纲要》，明确了推进金融开放创新，深化内地与港澳金融合作，加大金融支持大湾区建设的决心和措施，渣打银行计划在大湾区加大投入，相关大湾区项目将于近期陆续推出。大湾区是国家经济发展和对外开放的桥头堡，发展粤港澳大湾区，推进互联互通，无论是加快基础设施建设，发展物流快递系统，建立科技创新中心，培育创新和新兴产业都需要大量融资，也离不开大量融资，离不开金融支持，也更能给扎根大湾区的金融机构带来发展机遇。 但大湾区发展真正要做到金融服务实体经济，前提就是要实现资本要素的自由流通。目前大湾区有三种货币、三种汇率制度、三种资本流动管理方式，而要实现大湾区内的资金流通亟需制度创新来打通三地金融体系。 马骏表示，《意见》的亮点之一就是“开展本外币合一的跨境资金池业务试点，允许跨国企业在资金池内实现本外币按需兑换”，令跨国企业资金调拨方式与国际接轨，有利于推进要素市场化配置和营商环境优化，促进贸易投资便利化、提高资本项目可兑换水平。 马骏认为，《意见》还提出了“支持内地银行向港澳地区的机构或项目发放跨境贷款、开展贸易融资资产跨境转让业务、支持设立人民币海外基金、允许港澳机构通过QFLP在大湾区参与设立PE和VC基金”等措施，这些都属于资本项目开放的重要举措，一旦取得好的经验，就可以在全国许多地方推开。
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