王鸿11月18日，祥生控股集团（02599.HK）在香港联交所主板挂牌上市，开盘报每股5.59港元，市值167.7亿港元。 祥生控股集团董事会主席陈国祥在致辞中表示，成功上市意味着祥生控股集团将正式迈入国际资本市场，也预示着公司向发展成为领先的房地产开发企业的宏大目标又迈出了坚实的一步。同时今天也是祥生控股集团的一个新起点，上市后，公司将凭借多元化的产品与服务，以规模为基石，以品质为要求，在经验丰富的管理团队带领下，精益求精，稳步向前。 未来，祥生将严格按照香港上市规则的要求，保持高度的透明和良好的公司治理结构，用好募集资金，规范公司运作，以丰厚的业绩回报股东、回报投资者、回报社会。
据深交所9月14日消息，祥生地产集团有限公司20亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。 据观点地产新媒体获悉，上述债券名为祥生地产集团有限公司2020年非公开发行住房租赁专项公司债券，拟发行规模20亿元，类别为私募，发行人为祥生地产集团有限公司，承销商/管理人为中原证券（601375）股份有限公司。 此外，在融资方面，媒体消息显示，7月29日，祥生地产发行2亿美元票据，息票率11%噶，该债券的期限为364天，债券的发行代理包括国泰君安国际(B&D)、尚乘集团、建银国际、中达证券、中信银行国际等。祥生地产表示，此次融资所得资金用于现有债务再融资，离岸业务经营和运营资本。
陈晨2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>点击查看更多干货 祥生地产产品中心副总经理施津京出席论坛，在接受访谈时表示，以前祥生地产没有产品线的概念，公司有一百多个产品，有一百多个产品的打法。虽然当时号称有八大产品系列，但主要是根据业态区分的，并没有成熟的打法。 第一阶段，就是梳理产品研发和产品标准化。公司产品中心当时根据客户的定位、项目的定位做了四个产品系列，这些传统打法主要想解决的是生存问题，解决快的问题，解决少出错的问题，所以才会尽量统一营销的语言，统一成本语言，统一经营语言，然后把这些全部归拢之后变成公司的产品系。第一阶段花了大概半年时间，从公司决策体系梳理到产品体系。 第二阶段，公司产品中心把产品系到底要做什么进行了细化和分解。主要包括四个东西产品品牌、产品系列、产品模块、产品主张。产品品牌，产品品牌是对客户和营销的。产品系列对于老板。产品模块对于设计师和下面的运营人员。产品主张，是我们到底要提倡什么。这四个东西主要体现公司的两点追求，一点是客户维度，追求客户需求和价值价值，这是对外维度。第二个是对内维度，从企业需求和企业价值去考虑，从经验的角度去考虑，如何把我们的产品对上、对下、对内、对外说清楚我们到底要干什么。 第三阶段，是公司现在正处的一个阶段，主要是做差异化、标签化和品牌化，提炼一个产品线的内在精神、内在文化。 施津京表示，祥生地产团队在杭州本土的团队中慢慢的打出名声，主要有亮点：第一，所有人都清楚的知道自己要干什么。具体就是很清楚要完成哪个阶段，很清楚如何跟成本、营销交流。第二，团队所有人都知道如何去跟旁边的竞品区分开。
招股书显示，2017年至2019年，祥生地产分别实现收入62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。近三年已确认建筑面积为83.9万平方米、142.3万平方米以及348.8万平方米，复合年增长率为104.0%。 将物业管理业务和酒店业务逐步剥离后，祥生地产物业发展业务占比逐年走高。招股书显示，近三年间，物业开发为祥生地产贡献了98%、99%以及99.6%的营业收入。 与大多数区域房企类似，祥生地产的业绩依赖于大本营浙江省。 招股书中，祥生地产将自己的业务区域划为三个部分，浙江省、泛长三角地区以及其他地区。据祥生地产透露，若以合约销售额进行排名，2019年度祥生地产在浙江省所有开发商中排名第三位，占全省销售额的5.1%。 招股书进一步显示，近三年间，浙江省为祥生地产贡献了约51.8%、71.4%及62.5%的营收。 年初至今，祥生又新获取10个项目地块，总建筑面积68.8万平方米，总耗资122亿元，主要位于绍兴、杭州、南通、宿州、宁波及合肥等。 截至2020年3月末，祥生地产共拥有195个处于不同发展阶段的物业项目，其中104个位于浙江省，65个位于泛长三角区域，26个位于其他地区。对应总土储约2304.47万平方米，其中约1156.24万平方米位于浙江省，占比50.2%。省外地区，安徽占比13.7%，江苏占比8.1%，剩余土储则分布在山东、湖北、湖南、上海等地。 回顾祥生地产的发迹史，不难发现，其业绩猛增离不开长三角地区两轮地产周期的助力。 2015年前后曾涌现出一批中型房企，凭借重仓三四线城市一举突破销售规模的桎梏。祥生地产的发力也源于同一时期。 有媒体统计发现，2017年祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。在三四线红利逐渐消退后，由上海带动的另一波房价小高潮又为祥生地产的千亿目标添了一把火。 从祥生地产近几年的毛利率可见一斑，近三年，祥生地产分别录得毛利率13.2%、21.1%及23.9%。 利润方面，祥生地产近三年毛利分别为8.34亿元、30.0亿元和84.8亿元；对应净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元以及32.09亿元。因2019年的净利润增幅达650%，祥生地产的净利率也从3%上升至9%。 对于2017录得亏损，祥生地产表示，系因2016年加快物业开发活动及地域扩张并于2017年较多开支。同时，因已确认总建筑面积以及已确认平均售价于2017年相对较低，导致2017年为13.2%的相对低毛利率。 祥生地产后续溢利的提升则主要源于销售价格的提高。招股书显示，以祥生地产长三角项目为例，近三年该区域每平方米销售均价分别为8528元、11660元以及13592元。 如今，两轮红利过后，祥生地产需要找到新的增长点。 祥生二代降负债 地产圈内，二代上台往往意味着企业将有巨大的风格转变。 2019年2月，祥生内部发出通知，宣布祥生创始人陈国祥之子陈弘倪将接手地产板块业务，任总裁并向实业集团董事会负责。 同一时期，祥生还任命祥生实业集团执行董事陈雪宜兼任地产集团总裁助理，协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心、财务管理中心相关工作。陈雪宜实为陈国祥之女。 在子女二人进入地产板块分管两大要职后，陈国祥又从正荣地产处引入原财务总监谈铭恒。此则人事变动直接引发地产圈内对于祥生上市的讨论，彼时祥生并未给出官方回应。 从祥生地产披露的招股书中可以寻得其过去一年中为上市所做功课的蛛丝马迹。 房企未上市之前，运营资金往往来自银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据等。祥生地产原总裁赵红卫此前曾对外表示：“祥生很大一部分采用银行、信托、私募形式。” 过往几年中，祥生地产凭借销售回款以及上述融资渠道维持着高速发展。不过，随着房企信托监管收紧，祥生地产做出转变。 招股书显示，近三年，祥生地产的借款总额分别为258.74亿元、290.65亿元以及285.27亿元。 在2019年底的285.27亿元借款中，有180.07亿元来自信托融资，占比63.1%，对应融资笔数为51笔。 2020年开始，祥生地产有意减少信托融资占比。截至2020年4月底，祥生地产银行及其他借款总额为300.56亿元，而信托融资借款总额为152.7亿元，信托融资笔数为37笔。 与银行借款相比，信托融资的成本高昂。近三年间，祥生地产利息支出分别为12.75亿元、25.58亿元和32.23亿元，年均复合增长率达158%。 信托受限的情况下，祥生地产还通过私募满足资金需求。 公开信息显示，今年4月、5月，祥生地产先后通过迦明资产发行了两笔私募产品，利率分别为8.7%和9%。同一时期，相近规模房企发债利率最高不超7%。 与其他房企相比，祥生地产肩上的的负债压力依然沉重。截至2019年底，祥生地产净负债率高达360%，为行业均值的4倍。
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