8月13日晚间，SOHO中国发布公告称，“公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识”。这一消息意味着，全球最大的另类资产管理公司、美国私募基金黑石集团退出了SOHO中国和潘石屹夫妇的“牌桌”。 在国内商业写字楼行情低迷的背景下，潘石屹夫妇是应该继续寻找新买家，还是将SOHO中国留在手里？答案恐怕一时难以揭晓。不过，分析人士认为，在告别黑石集团后，潘石屹夫妇有可能会回到出售项目的“老路”上去。 40亿美元的“牌桌”散场 今年3月，黑石集团与SOHO中国的谈判浮上水面。当时据外媒道，黑石集团正进行排他性谈判，计划斥资40亿美元（约合人民币277亿元）将SOHO中国私有化，黑石集团还将接管SOHO中国债务。报道称，这将是黑石迄今为止在中国市场的最大投资。 次日，SOHO中国公告称，针对与公司有关的潜在交易的媒体报道，董事会做出澄清及确认，公司正在和海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致、也可能不会导致对公司全部发行的股份进行全面要约收购。SOHO股价应声大涨。 公开信息显示，潘石屹、张欣夫妇于1995年创立SOHO中国的前身红石实业有限公司。 2007年10月SOHO中国赴港上市，现为北京、上海最大的甲级写字楼开发商之一，开发总面积已超过500万平方米。截至2019年底，潘石屹、张欣夫妇合计持有SOHO中国33.24亿股股份，持股比例达63.93%。 该公司的主要投资物业项目包括，北京的望京SOHO、光华路SOHO II、丽泽SOHO、银河╱朝阳门SOHO和前门大街项目，上海的古北SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO和SOHO天山广场等。截止2019年12月31日，该公司净资产约为371.16亿元（人民币，下同），总借贷共计约179.99亿元，其中约172.47亿元的借贷以该公司的投资物业以及有限制银行存款作为抵押。 黑石集团是业内耳熟能详的名字。房地产基金投资是黑石集团投资回报最大的一项业务，黑石集团也因而被称为“世界上最大的房地产商”。典型案例如2007年黑石以260亿美元收购希尔顿酒店集团，修复并改善运营后于2014年后逐步卖出，最终获利约140亿美元，回报是初始投资的三倍多。 在与SOHO中国洽谈的同时，黑石完成了一项针对欧洲房地产的98亿欧元（约合107亿美元）的基金募集，这是近两年以来成功完成募集的金额最大的一笔私募股权基金融资，被外界解读为黑石集团对欧洲市场的“抄底”计划。 应该说，黑石集团是少数可以参与SOHO中国 “牌桌”的理想交易对手。 然而，两个月后这笔交易传来变数。今年5月，外媒援引知情人士消息报道称，由于新冠肺炎疫情影响导致前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。 知情人士透露，黑石集团有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段，一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。此外，债券市场的动荡也引发人们对融资的担忧，这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。 如今，随着潜在交易讨论终止的公告消息发布，SOHO中国与黑石集团的“牌桌”彻底散场。中原地产首席分析师张大伟认为，“交易告吹原因很简单，肯定是价格不合适。一个嫌贵，一个嫌便宜。国内经济不行了，写字楼现在空置严重，疫情的影响加速了这个过程。” 知名地产分析师严跃进认为，去年双方谈判的时候经济形势比较清晰、明朗，而今年疫情的出现打乱了节奏。 继续寻找新买家，还是留下？ 在张大伟看来，潘石屹夫妇依然会寻求出售机会，“肯定是想脱手，但肯定是想高价脱手。不排除有企业会有意向，但是不是能接受高价，那就不知道了”。 严跃进认为，考虑到写字楼市场的低迷态势以及SOHO中国的巨大体量，如果SOHO中国后续要寻找新的接盘者，困难会非常大，除非将价格压得很低。 但是他也指出，从另一个角度思考，市场有传闻说潘石屹夫妇原本计划出售SOHO中国再去海外投资，但是当前欧美市场面临的不确定因素较多，国际环境错综复杂，海外发展的空间缩小，那么潘石屹夫妇还不如做好国内既有的项目。 回顾2019年，SOHO中国业绩尚可。财报显示，2019年度该公司实现营业额约为18.47亿元（人民币，下同），2018年约为16.68亿元（剔除已售项目租金收入），同比增长约11%；毛利约为15.10亿元，较2018年毛利约12.85亿元增加约2.25亿元，上升约18%。整体毛利率由2018年约75%上升至约82%。 SOHO中国称，根据戴德梁行的市场报告，北京和上海的写字楼在2019年年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降，而2019年SOHO中国在北京和上海的成熟项目的平均租金均逆势上涨，2019年第四季度出租率出现随市场走低的情况，2019年年末出租率约为90%。 SOHO中国2020年的半年报尚未公布，外界还不清楚疫情对该公司有无较大影响。但这不意味着SOHO中国无虞。该公司的核心业务区域——北京和上海写字楼市场都在疫情中受到冲击。 第一太平戴维斯报告显示，2020年一季度北京写字楼市场空置率上升至13.2%的高位，是自2010年以来的最高值。甲级写字楼平均租金承压下行，连续第五个季度出现环比下滑，为每月每平方米363.0元，平均租金指数环比、同比分别下降0.2%、2.6%。 上海方面，第一太平戴维斯报告称，今年一季度由于无新供应，季内市场以吸纳现有存量为主，这使得全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。但随着未来三年供应高峰的来临，空置率还将继续上行。全市甲级写字楼租金环比加速下跌1.0%，至人民币每平方米每天7.8元。 券商分析认为SOHO中国自身面临着较大的现金流压力。中达证券今年3月的研报指出， SOHO 中国在2005年由住宅开发转型商写（商业写字楼）开发，通过对北京旧商写项目的改造和散售实现了快速增长；2012 年转型商写自持，SOHO中国经营发生显著变化，与以万科为代表的开发商产生了较大区别。 收入结构方面，SOHO 的销售贡献占比由2009 年的99.1%下降至2019 年的0.5%，万科则保持稳定在95%以上。盈利能力方面，SOHO 周转速度下降，权益乘数较低，ROE 快速下降，2009 年SOHO 和万科的ROE 分别为21.1%和15.4%，2019 年则分别为3.8%和22.6%。现金流方面，SOHO 在进入完全自持阶段后现金流压力较大，2014 年起多次出售物业以平衡现金流。 潘石屹夫妇频频“出货”已经不是新闻，甚至被调侃是要“清仓跑路”。2019年年末，潘石屹还回应过“跑路”传闻——“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的！” 但数据显示，SOHO中国确实一直在“瘦身”。粗略统计，近年来SOHO中国累计出售资产套现接近300亿元，其中包括： 2014年，以82.8亿元总对价出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近半租赁面积；2015年出售上海外滩国际金融中心8-1地块50%权益，套现45.85亿元；2016年，以32.2亿元的总对价出售上海的SOHO世纪广场；2017年，以85.8亿元的总对价出售上海的虹口SOHO及凌空SOHO；2019年，以总对价7.6亿元出售了位于北京的几个SOHO项目共计2583个地下停车位。 告别黑石集团后，潘石屹夫妇是否会回到出售项目的“老路”上去，张大伟认为“很可能会的”。
观点地产网《福布斯咒语》这本书中，我们可以看到SOHO中国潘氏夫妇的影子。 书中，一个艺术气质十足的野心家以难以想象的毅力和勇气，获得了一块价值12亿元的土地，做成了谁都不愿意接手的地产项目，上演了一出出险象环生却又精彩绝伦的大戏。 小说主人公叫冯石，这个名字令人浮想联翩——他的身份是一名中国地产商，一心要把国贸东边的项目打造成北京最耀眼的明珠。他的妻子，名唤姜青，从华尔街归来，两人一起赢得了大笔财富。 大家都知道，潘石屹的夫人张欣，曾先后任职于高盛和华尔街投资银行。 两人的SOHO中国打造的项目，明确指向CBD，甚至说“那是后来成为了长安街上仅次于天安门的标志性建筑”。 小说的故事与现实重叠，很快有读者猜测，小说是以冯仑、潘石屹、张欣几个人的故事为原型。 潘石屹夫妇的经历，毫不夸张地说，是一部跌宕又令人唏嘘的地产商业史。如今，在许多人看来，并不是成功的。 今年3月传出消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元，还将接管其债务。 随后，SOHO中国发布公告，称在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，可能导致也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约，交易可能会亦可能不会进行。 之后频繁有消息称，由于疫情原因，黑石与SOHO中国的谈判已陷入停止状态，而在SOHO中国股东会上，潘石屹对私有化事件亦不曾提及。 如今，一切终于尘埃落定，私有化事项最终还是未能成功。8月13日，SOHO中国发布公告称，私有化事项已经终止。 市场终于等到了最终的结果——潘石屹或许该寻找下一个买家了。 One 潘石屹惊心动魄的房地产探险从90年代开始。 那时候的海南，不相信眼泪，亦不问英雄出身何处，是“潘石屹们”追梦与冒险的地方。这群人在海南大开发的时代鼓点中完成了原始积累，当时的他们，可以说赢得了时代。 这个经常眯着眼笑的男人说，海南是他梦开始的地方。勇者胜，那也是个疯狂的地方，“击鼓传花”之下，“花”越传越快，房价越来越高，但“鼓声”总有停止的一天。 1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。 幸运的是，潘石屹半年前觉察了海南可能存在的危险，带着赚来的100万及时抽离，成功躲过海南房地产泡沫破裂的危机。 后来发生的一切，可能都与这些经历后的心态转变有关，谨慎保守成了潘石屹的标签之一。 来到北京后，潘石屹结识了妻子张欣。按张欣的说法，潘石屹给她的第一印象就是个“土包子”，但最终还是被潘石屹的理想所吸引。 夫妻两人开始在北京闯荡，1995年共同创建了SOHO中国的前身——北京红石实业有限公司，接连夺得北京、上海多个优质地块。 早期，SOHO中国的模式以整买散售为主。不得不说，老潘销售能力着实强，任志强甚至称他为“天生的二道贩子”。 千禧年之初，SOHO现代城开盘日销售额过亿，月内认购量达十之七八。 2005年，“住宅禁商令”出台，潘石屹决定彻底抛弃住宅，全心投入商业地产。时至今日，仍有不少声音认为，当初潘石屹“弃住从商”的判断不够正确，错失了即将到来的地产黄金时代。 2007年10月8日，SOHO中国在香港正式挂牌交易，被资本市场誉为“具有大象基因的公司”，融资19亿美元成为亚洲最大商业地产企业IPO，风头一时无两。 上市两年后，潘石屹收购了6个空置或烂尾项目，之后再快周转进行出租售卖。 彼时，也有投资者对SOHO中国悉数出售一线城市黄金地段物业表示不解，潘石屹的回答是：“从公司股本金回报看，物业销售比物业出租高得多，资金使用率也更高”。 SOHO中国在“开发-散售”的模式下高歌猛进，10年前三里屯SOHO项目一开盘便入账40亿元。但被割裂的商业地产，其价值远逊于整幢物业。 也是差不多时期，全球金融危机开始发酵，中国房地产市场在经历一轮暴涨后，遭遇政策重拳遏制。或许是海南的经历给潘石屹留下太深烙印，谨慎保守的他公开表态：“SOHO中国所有战略的调整都是采用最保守的方式。” 一切就这样埋下了伏笔。 2008年9月，中央政府启动紧急救市计划，不久4万亿出炉，货币宽松之下房地产迎来了及时雨。很显然，保守的潘石屹没有把握住这个机会。 领导人的性格影响着企业的命运，房地产黄金时代再一次与SOHO中国无关。 2012年，潘石屹和妻子张欣做出了另一个选择，将公司业务模式将从“开发-销售”转型为“开发-自持”。换而言之，公司的收入将从建房卖房，变成自持物业收租，潘石屹也从“地产大亨”变为“包租公”。 当期，SOHO中国实现营收153.05亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%，仍旧让绝大多数房企难以望其项背。 当时，潘石屹对企业转型给出的解释是：“自持物业比持有人民币更好。”从如今的视角来看，两人当时再一次错判了地产行业周期。 转型犹如豪赌，输了便会付出代价。潘石屹或许不曾想到，SOHO中国这场声势浩大的转型，与时代的鼓点背道而驰。 Two 自己酿成的酒，不甜也得往肚子里咽。 尽管当时房地产已经迎来最好的年代，不少房企开始攻城略地快周转，创造一个又一个销售奇迹，潘石屹还是笑着说：“SOHO中国战略转型成功了。” 他的结论基于以下数据——2013年，SOHO中国投资物业租金收入0.86亿元，占公司营业收入3.47%；2014年上半年，实现租金收入1.64亿元，同比增长84%。 2015年，SOHO中国现金及银行存款共计90.12亿元，净负债率约为24%，租金收入同比大幅增长148%。 不过，对于这场转型，资本市场并不买账，财务和股价是最直接的表现。当年，SOHO中国净利大跌86%，股价在3港元一线苦苦挣扎。 于是，潘石屹开始了人生中“第二次创业”，也是SOHO中国的第二次转型——SOHO 3Q 共享办公业务。 这一次，老潘希望依靠一站式O2O共享办公空间，即3Q业务提升公司业绩，成为国内最大的办公楼综合服务商。 这场“创业”也不顺利，尽管有大量自持物业的先天优势，3Q业务从创立以来没有获得多少利润，2018年股东会上，甚至有股东请求3Q项目别烧太多钱。 SOHO中国则表示，2019年的计划是让3Q业务不亏损。 到现在，市场也没看到共享行业打通盈利模式。2019年中报里，SOHO中国已经没有提及3Q业务，这场潘石屹曾寄予厚望的转型，也成为了传闻中的待售资产——2019年市场消息称，SOHO 3Q欲将旗下11个项目打包卖给筑梦之星。 其实，伴随着二次转型的哨声，SOHO中国就已经在陆续出售物业资产。2014年2月，将位于上海核心区域的静安SOHO和海伦广场两项资产，以52.32亿元出售给金融街。 当年9月，将尚未开业的上海凌空SOHO 10万平米物业出售给携程控股，对价30.5亿元，余下的12.82万平方米物业，则由公司自持投资。 2015年9月，SOHO中国向复星集团出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益。交易完成后，SOHO中国账面上获得45.85亿元现金。 2016年，资产出售仍在继续。当年6月26日，SOHO中国将虹口SOHO以35.73亿作价，卖给吉宝置业中国旗下首峰资金管理与另一名联合投资者；7月，SOHO世纪广场32.22亿元出售给国华人寿。 2017年6月，SOHO中国 以35.73亿元将虹口SOHO整体出售；7月，启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目整售。 对于频繁的资产出售，潘石屹的说法是：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货，SOHO中国永远在遵循这样一个原则。” 据不完全统计，过去几年，SOHO中国通过出售资产套现约293.41亿元，却未买过任何一个项目或土地。 几次资产处置后，SOHO中国手中最核心资产仅剩下北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO九项物业。 根据2019年年报，SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元。 至此，潘石屹已经很难回头，似乎只能“一条道走到黑”。他也越来越少以房地产大鳄的形象出现在公众视野，将更多的时间留给了自己，做一些喜欢的事情，比如木工、比如摄影、比如编程……似乎开始追寻退休后的平静。 空闲的时候也还会出来卖点东西——2019年6月，潘石屹为SOHO站台，拿出价值78亿元的销售房源推售；9月30日，SOHO中国公告披露，作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位；10月22日，共享办公业务SOHO3Q传出有 11个项目打包卖给筑梦之星。 再到2019年10月消息，SOHO中国计划至少出售北京、上海9栋写字楼中的8栋，交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)。彼时正向潜在买家商谈，首批出售项目价值高达30亿美元。 其中，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。 Three 直至今年三月，SOHO中国的接盘者终于浮出水面。 3月9日外媒消息，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，对后者的报价为每股6港元，交易价值约40亿美元。 这一私有化报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%，该股当时收盘报2.98港元。 有投资者分析称，在港上市的内地公司定价权被外资控制，不能完全体现价值，回归A股和私有化是不错的选择。当前SOHO中国股价亦然，市值远远低于账面净资产。 根据2019年中报披露的数据，SOHO中国每股净资产6.76港元。 消息续指，黑石还将接管SOHO中国债务。截至2019年6月底，SOHO中国负债为326.8亿元（约合47亿美元），投资资产价值为87.8亿美元。 彼时，潘石屹和张欣持有SOHO中国的63.93%股份，而他们计划在与黑石达成交易后保留小部分股份。 受此利好影响，SOHO中国当日股价大涨，随后停牌。停牌前涨37.58%报4.1港元，最高价为4.17港元，创52周新高，最新总市值213亿港元。 黑石与SOHO中国渊源颇深，据观点地产新媒体了解到，黑石集团近30年来地产板块年均净收益达到16%，被视为市场最受欢迎的基金之一。2018年，黑石集团“抢”走SOHO中国总裁的阎岩，出任亚洲房地产部出任董事总经理。 此时此刻，连潘石屹也开始“唱衰”自己的租赁模式了。他说：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，在此情况下，意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做？” 不过，老潘的私有化进展也不顺利。今年5月，彭博社援引知情人士消息报道称，由于新冠肺炎疫情影响导致前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。 知情人士透露，黑石集团有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段，一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。 另外，债券市场的动荡也引发人们对融资的担忧，这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。 受此影响，SOHO中国股价一度大跌，海通国际曾发布报告指出，如若黑石私有化SOHO中国交易停滞不前，料SOHO中国或有机会寻求以“打包”方式出售旗下投资性物业。 直到现在，市场终于等到了最终的结果——潘石屹或许该寻找下一个买家了。
6月22日，互联网数据中心服务提供商世纪互联宣布，获得黑石集团旗下基金1.5亿美元投资。 截至今年6月1日，世纪互联的主要股东依次为陈升持股7.07%、FIL Limited持股5.66%、摩根士丹利持股5.42%、金山软件持股5.26%。完成投资后，黑石集团将持有世纪互联771.04万股股份，占比1.13%。 世纪互联官网显示，公司成立于1996年，是全球具有重要影响力的网络空间基础设施服务提供商之一，也是中国领先的第三方中立数据中心运营商。公司目前在全国20多个城市运营50多个数据中心，拥有超过3.9万个机柜，端口容量高达2000G以上。 不过，近5年来世纪互联持续处于亏损状态。据披露，公司2019年和今年一季度归属股东的净亏损分别为1.823亿元和1.388亿元；2019年和今年一季度净营收分别为37.890亿元和10.908亿元。 世纪互联创始人兼执行董事长陈升表示：“黑石集团这项投资是对世纪互联践行的‘新零售、大定制’战略投下的宝贵信任票。黑石集团在全球数据中心领域的经验、资源和专业知识，将帮助我们拥抱新基建和数字化转型机遇。” “中国的公共云市场正经历指数级增长，世纪互联的数据中心容量部署正明显加速。”黑石亚洲战略机遇高级董事总经理Jasvinder Khaira说。作为世界领先的投资公司之一，黑石集团2019年在募资额和投资额上分别创下1344亿美元、630亿美元的纪录。 “数据中心作为数字经济基础设施的底座，近期持续获得众多实力投资机构的青睐。”一位接近公司的人士透露，“此前世纪互联曾多次传出私有化计划，但均未见实质性动作。市场猜测，公司很有可能借此次机会推动私有化安排。” 受黑石集团投资的利好刺激，当日世纪互联股价大涨17.4%，报21.52美元，最新市值为24.39亿美元。
2020年6月23日，纳斯达克上市公司、运营商中立和云中立互联网数据中心服务提供商世纪互联集团宣布，获得全球领先的投资公司黑石集团旗下基金1.5亿美元投资。本次投资后，黑石将成为公司最大的机构投资人之一。 “中国的公共云市场在经历指数级增长，世纪互联的数据中心容量部署正在明显加速。”黑石亚洲战略机遇高级董事总经理JasvinderKhaira说到。 黑石亚洲战略机遇董事总经理尚培钧表示：“我们期待通过黑石集团在全球IDC领域的经验与世纪互联建立长久稳定的关系。” 据了解，国家新基建战略的指导下，数字经济的发展进入快车道，对数字经济基础设施的需求也越来越旺盛。数据中心作为数字经济基础设施的底座，发展更是首当其冲，建设项目不断涌现。 中原证券发布的研报认为，随着5G、云计算、企业上云以及消费者应用市场发展，流量指数级增长将带动IDC行业市场空间倍数级提升，叠加新基建政策助推，流量基建在未来将保持高景气度。IDC作为云计算的基础设施在数据存储、传输、运算、维护等方面有着不可或缺的作用，因此行业受益的确定性极强。 我国IDC发展尚处于以新建为主的粗犷式发展阶段，根据前瞻产业研究院统计数据，2019年中国数据中心数量大约为7.4万个，大约能占全球数据中心总量的23%，2015-2019年中国数据中心机架数量逐年上升，2019年数据中心机架数量达到227万架，年复合增长率为16%，增速远高于全球，尚具备较大发展空间。 此次投资是黑石对世纪互联的重磅加盟，是世纪互联与黑石在IDC领域的深度合作，将有助于世纪互联业务进一步快速拓展，满足更多企业数字化转型过程中，对资源、技术和平台的各种需求。 世纪互联作为国内数据中心行业的服务商，多年来一直积极布局数据中心业务。世纪互联创始人兼执行董事长陈升表示，“我们很高兴能与全球领先的投资公司黑石合作，以推动我们下一阶段的增长目标。这项投资是对世纪互联践行的‘新零售、大定制’战略投下的宝贵信任票。黑石在全球数据中心领域的经验、资源和专业知识将帮助我们拥抱新一波基础设施和数字化转型机遇。我们期待在更大范围内携手合作，为客户提供全方位的IDC解决方案。”
“市场具有周期性。 ”苏世民在书中写 道，他在职业生涯中曾亲历过七次大规模的市场下滑或衰退。 2020年，年近七旬的苏世民遇到了职业生涯第八次危机，他将如何应对？ 苏世民，英文名Stephen A. Schwarzman（音：史蒂夫·施瓦茨曼），黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人，黑石被称为全球私募之王，截至2020年3月31日，黑石资产管理规模高达5380亿美元。 苏世民的新书《苏世民：我的经验与教训》3月在中国出版（601949）。在序言之前，为此书做推荐的人，是一串响亮的名字，周小川、马云、许家印、马明哲、马化腾、傅玉宁、陈东升、张近东、张磊、张一鸣等。 这几乎是一部商业领域珍贵的纪录片。在过去数十年的生命里，苏世民经历过年少迷茫，在华尔街锻炼成长，有勇气去创立新的事业，恪守自己的投资原则，安稳度过金融危机，有成功的案例，也有失败的教训。他的故事，不仅仅关于金钱。 就像苏世民所说，要善于研究取得巨大成功的人和组织，他们能提供关于如何在现实世界获得成功的免费教程。 从零开始的黑石传奇 从常春藤名校耶鲁大学毕业时，苏世民给自己做了前瞻的定位：成为一个像电话交换机一样的人，从无数电话线路中收集信息，对信息进行分类，然后传送给世界。 苏世民的第一份工作在帝杰证券，但是干得并不如意，之后进入哈佛商学院学习。 在哈佛商学院的经历让苏世民确信，尽管在帝杰的开局很差，数学不够好，但能够发现模式、感知问题，提出解决方案，他适合做金融。 1972年，苏世民再入华尔街，他选择了雷曼兄弟。在这里，投行新兵经历了痛苦，也得到了所需的教育，收集来自世界各地的信息，为人生打基础。 1979年，苏世民成为雷曼兄弟合伙人，负责兼并和收购业务，更重要的是收获了朋友。苏世民在书中写道：“如果你以一所优秀的学校或一家大公司为起点，与你们这一代最优秀的人交往，你将来就会不断地再次遇到他们。” 比如彼得·彼得森，雷曼兄弟CEO，后来与苏世民一起创立了黑石。还有杰克·韦尔奇，当时通用电气的年轻高管，在苏世民未来的募资中提供了支持。 1985年，苏世民38岁，在华尔街年轻有为，却遭遇了事业上最大的变故，他不得不离开雷曼兄弟。 筹谋良久，他和彼得·彼得森各自拿出20万美元，一起创立了黑石集团，专注于并购、杠杆收购和其他新业务线。 两位投行高管的创业之路起步并不容易，他们在《纽约时报》发了一整页广告，发出数百封信，然而未换来一单生意。 但苏世民没有放弃。1986年，黑石开始募集第一只并购基金，苏世民的目标是10亿美元，他开始了一次又一次的推介。在衡平保险，投资人第二次见面时已经不认识他；在达美航空，投资人仅仅为了见见华尔街知名人士；而在保诚集团，CEO三明治没吃完，就决定出资1亿美元。 “做大事和做小事的难易程度是一样的。所以要选择一个值得追求的宏伟目标，让回报与你的努力相匹配。”这是苏世民的投资圣经。 黑石的首单LBO是收购钢铁公司USX旗下的运输业务，钢铁行业、名不见经传的黑石，大多数银行都退避三舍，最终化学银行提供了资金，这个项目的总投资回报达到了26倍。 苏世民不是神，他的故事也有不少遗憾。在黑石成立早期，彭博创始人迈克尓·布隆伯格希望能够得到投资，但黑石错过了这一创造80倍回报的机会。 交易员拉里·芬克曾加入黑石主导证券交易，苏世民称其为11分人才。遗憾的是，由于市场变化以及股权上的争执，黑石金融管理公司最终被转让，改名黑岩（BlackRock），也就是全球资管巨头贝莱德。 “出售是一个大错特错的决定，责任在我。”苏世民在书中承认。 黑石越做越大，“归根到底，成功就是抓住了寥寥可数的机遇。”苏世民认为。2007年，黑石以每股31美元的价格上市，公开募资超过40亿美元，成功在金融危机爆发的前夜上岸。 苏世民在华尔街已经看过无数大风大浪。如何在市场起伏中活下来，苏世民给出了他的投资原则，“不要赔钱！！！同时，不要错过良机”。 如何规避风险，稳赚不赔？2007年初，黑石完成对房地产投资信托基金EOP的收购，这笔高达390亿美元的交易达成当天，苏世民决定立刻转手，随后两个月内出售近300亿美元。 市场炙手可热，危机也隐藏其中。2007年2月，房地美宣布不再购买次级抵押贷款，此后贝尔斯登银行两只基金陷入困境，美林、花旗宣布亏损，金融风暴来袭。 2008年9月15日，华尔街永远忘不了这一天，苏世民的老东家雷曼兄弟破产。此时，苏世民调用了全部的银行信贷额度，准备过冬，同时伺机收购。 书中记录了苏世民与时任美国财政部长亨利·保尔森的通话，他向保尔森建议，政府需注入海量资金让市场回归冷静。10月3日，7000亿美元不良资产救助计划终于通过。当全世界仍在能否挺过危机，苏世民公开表示：“金融危机结束了。” 危机过后，2012年，黑石第六只私募股权基金募集规模达到了151亿美元，到2019年，黑石的资产管理规模超过了5000亿美元。 “市场具有周期性。”苏世民在书中写道，他在职业生涯中曾亲历过七次大规模的市场下滑或衰退：1973年、1975年、1982年、1987年、1990年－1992年、2001年，以及2008年－2010年。 2020年，新冠疫情席卷全球，年近七旬的苏世民遇到了职业生涯第八次危机，他将如何应对？答案在近日《财经》记者对苏世民的专访中： 利用好危机 《财经》：您经历过数次衰退，如何看待这次疫情黑天鹅给全球经济带来的危机，经济活动如何恢复？ 苏世民： 我的职业生涯经历了许多不同的市场周期。毫无疑问，这次的冲击影响深远。此前，我们从未像现在一样自愿停止过如此规模的经济活动，而这一决定注定影响深远。但我相信，世界各国将度过这场危机，经济增长率也将大幅提升。目前各国政府正采取重要措施，以避免更加严重的情形发生。 《财经》：您在书中说，“作为投资者，我已经习惯于危机的出现，不仅学会了应对危机，还学会了为自己和客户制造危机”，如何应对当前的危机，又如何利用好这次危机？ 苏世民： 对于公司或投资者，我的建议是首先应当公司或所有被投企业中员工的安全与健康。与团队紧密合作巩固现有业务并帮助他们应对当前的危机。然后，从当前的市场混乱中寻找创新或投资的机会。 《财经》：经济增速回落后，我们如何判断新冠肺炎疫情对中国经济的影响？ 苏世民： 中国第一季度国内生产总值（GDP）大幅下降是预料之中的事情，但对中国来说却是史无前例的。但我相信，全球将一起克服这场危机，我们将看到经济增长率大幅提高。中国具有天然优势，这将使它再次成为世界上增长最强劲的国家之一。 《财经》：您参与了中美贸易谈判，目前达成了第一阶段协议，在疫情冲击之下，未来关系会如何发展？ 苏世民： 2020年1月的中美第一阶段协议是至关重要的第一步。随着中美两国各自忙于应对国内疫情带来的挑战，后续阶段的贸易谈判进展自然会受到影响。但是，解决所有贸易紧张局面符合两国长远的共同利益。 《财经》：中国是制造业强国，疫情之后，很多人担心全球产业链去中国化，以及更多企业加速外迁，您如何看这种趋势？ 苏世民： 关闭边境作为疫情防控的一部分，使得很多公司遭遇了供应链中断，这表明部分企业在这方面可能非常依赖中国或另一个国家。未来我们可能会看到一些再平衡，但这只是个体企业希望减轻风险的反映，而不是更广泛的地缘政治声明。 《财经》：中国正在大力发展高科技产业，例如华为、中兴在5G领域的突破，越来越多资金投入芯片行业，如何看待中国科技企业的发展？ 苏世民： 中国在这个领域一直处于领先地位，在5G和人工智能等前沿科技领域进行了大量的投入。这将带给中国长远的利益。 人工智能是我个人很感兴趣的一个话题。这源于我与马云的一次对话，马云当时提到人工智能对人类社会的利弊分析，商界与学术界领袖存在广泛分歧。这最终使我将人工智能作为我近期慈善项目的重要组成部分，包括创立麻省理工苏世民计算机学院，在牛津大学新成立的苏世民人文中心，都将继续探索这些相关话题。 黑石最好的时刻尚未来临 《财经》：在过去投资案例中，您认为最值得分享的成功和遗憾的案例是什么？ 苏世民： 我对于黑石的很多交易项目都非常自豪，同时也对我们在整个投资过程中展现的黑石模式的一致性引以为傲。 其中一个让我印象深刻的交易案例是黑石于2007年秋季以260亿美元收购希尔顿酒店。希尔顿酒店是全球最知名的酒店品牌之一，我们对改善和拓展酒店业务（包括国际业务）的机会感到兴奋。但是，在交易完成仅几个月后，全球金融危机就让世界陷入一片混乱。在危机期间，我们通过计算认为，希尔顿的价值比我们初始投资时下降了70％，但作为长期投资者，我们的模型非常适合让我们度过这一类市场周期。尽管受到媒体和其他人士的批评，我们仍在推进我们的公司转型计划，我们将酒店的房间数量增加了一倍，实施各种节能计划，并努力改善公司文化。 2018年，距我们最早投资该酒店已经过去了11年，我们将该业务进行了出售。很明显，我们的策略获得了回报。这是有史以来最赚钱的私募股权交易，我们的投资者从中获益颇丰，同时被投企业经过我们的改造（与运营）也变得更好。即使在充满挑战的情况下，我们对希尔顿的投资也证明了黑石模式的力量。 如果说遗憾的话，在上世纪80年代后期，黑石对一家名为埃德科姆（Edgcomb）的钢铁公司进行了一次非常糟糕的投资，使我们的投资者损失了巨额资金。向我提出这个想法的人告诉我，这是一笔伟大的投资，但另一位同事警告说，该公司存在缺陷。 我选错人了，交易完成后不久公司就分崩离析。 尽管当时对我而言这不啻一场巨灾，但它也迫使我彻底重塑黑石评估交易的流程，这是我们在随后数十年中取得成功的关键。 《财经》：黑石擅长房地产投资，如何看待中国的房地产市场？是否会加大在中国地产行业的投资？ 苏世民： 在房地产领域，我们对那些顺应发展趋势的投资主题很有信心。例如，中国的电商发展会衍生出很大的仓储需求和物流需求。我们认为这两个领域有着非常有吸引力的投资机遇。在中国，我们在核心物资集散中心拥有仓储物业，我们把这些物业租给了头部的第三方物流公司和中国的科技公司。我们还中国甚至亚洲甲级写字楼，市场对它们的需求依然强劲。 《财经》：您在书中说，黑石最好的时刻尚未来临，您给黑石规划了怎样的下一个五年或者十年？ 苏世民： 自公司成立以来，我们一直是一家具有企业家精神的公司，并将继续保持下去。黑石的一大代表性特点是：我们始终在寻找有前景的业务领域，我们认为这不仅对投资者来说具有吸引力，还将有利于公司整体的智力资本发展。一直以来，我们始终坚持不断发展现有的各项投资业务，并在相关领域处于领先地位。 《财经》：在当前的环境下，您的新书可以为企业高管或者其他中国读者带来哪方面的启发？ 苏世民： 在我的职业生涯中，尤其是在过去30年将黑石集团打造为全球最大的另类资产管理公司的过程中，我学到了很多东西。部分经验是从我的成功中学到的，但更多的是我一生中犯的各种错误总结而成。新书中有关识别机会，管理风险，吸引人才，建立内部文化和回报他人的经验，可以帮助任何人在工作和生活中取得更大成功，无论他们追求什么。
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