今年疫情之下，一众企业遭遇经营压力，在此背景下，资本市场也把更多的目光聚焦到了各大企业的稳健运营能力上。正如有人向巴菲特问起股票投资的成功秘诀时，巴菲特所说的：第一，尽量避免风险，保住本金；第二，尽量避免风险，保住本金；第三，坚决牢记前三条。诚然，一个企业能否健康的运转，直接关系到投资人押注这家企业的成败，也直接关系到了投资人的最后利得与损失。由此，企业债务端健康与否的重要性也就不言而喻。 作为商贸物流企业的华南城，其商业模式存在一定的重资产特征，资本市场也一直对公司的债务情况保持较大的关注，过去华南城在负债端面临一定压力，也导致了公司在资本市场估值一直上不去。然而，今年疫情之下，其不仅扛住了压力，还很快走出疲态，在销售端实现了稳健增长，与此同时华南城在负债端更是不断优化了债务结构，充分调动境内外融资渠道，确保企业流动性，有力的保障了公司的安全运营。而面对宏观风险加剧引发的一众企业遭遇信用评级下调，华南城不仅获得了标普上调信用评级，其债券还相继得到了汇丰、野村的推荐，公司股票亦受到了国泰君安国际的看好，华南城缘何走出了不一样"画风"，不妨透过这些机构的观点，一同来看看公司的投资机会。 1、标普上调信用评级 8月12日，国际评级机构标普将其对华南城的长期发行人信用评级从"B-"上调至"B"，并将其对该公司的高级无担保票据的长期发行评级从"CCC+"上调至"B-"。 标普认为，华南城向快速周转业务模式的转型展现出积极的成效，该转变将带来可持续的房地产销售收入和稳定的持续性收入增长，以支持其杠杆率的改善。而"稳定"的展望也反映了标普的观点，即华南城将在未来一到两年内，通过严格的土地收购，合同销售额和经常性收入将继续保持温和增长。 标普相信，华南城现在的定位是，在未来两年内，多用途商业物业及住宅项目的规模及持续的销售流入将更具优势。而得益于基础设施改善带来的人口流入增加，以及贸易中心附近竣工的住宅物业增多，公司的经常性收入（主要与贸易中心业务有关）也将保持稳定增长。 标普还称，令人满意的销售和不断增长的持续性收入，加上有计划的土地收购，应能为华南城带来适度的正向经营现金流，这将使其能够在未来两年内削减债务。在近160亿港元待确认营业收入的支撑下，华南城的营业收入增长也应有助于该公司继续去杠杆。 2、野村、汇丰推荐债券 在标普降低信用评级之后，汇丰、野村则纷纷对公司的债券表达了增持建议。 汇丰在8月17日的报告中表示，考虑到华南城在商业地产销售方面具有乐观的前景，其对华南城债券提出了增持的建议，华南城在管理其信贷状况方面采取了积极主动的方法，并证明了其在境内和境外畅通的融资渠道。特别是，标普最近将该集团的评级从"B-"上调至"B"，这有助于将美元高收益债券从"CCC"评级类别中提振出来，从而支持其观点。这将有助于扩大华南城的海外债务投资者基础，并加强其海外融资渠道。 野村观点指出，标普将华南城信用评级提升至B（稳定），原因是标普认为其发展模式为可持续的高周转模式，同时杠杆率有望优化。与其他开发商不同，华南城在深圳、西安、郑州、南昌等一二线城市运营8个交易中心，并在交易中心附近从事房地产开发。华南城的经常性收入强劲，基于充足的土地储备、潜在土地收购机会，以及谨慎的扩张计划，在土地收购方面具有更大的灵活性。此外，华南城得益于低廉的土地成本，毛利率（2019/20财年为46%）与其他开发商相比也具有优势，保持在较高水平。野村认为，华南城在近期的流动性可控。 3、国泰君安维持"买入"评级 7月30日，国泰君安发布研究报告，强调了公司健康的营运状况和具备新引力的估值水平。其在报告中指出，华南城2021 财年一季度合约销售呈 V 型反弹，债务状况持续改善。反弹预示着发展物业分部的复苏，并且其预计 2020-2023 财年合约销售将以 2.9%的年复合增长率增长。而受益于持续性收入产生的现金流，其预计华南城 2020-2023 财年净债务将以-1.5%的年复合增长率下降。对此，其预计公司2020 至 2023 财年的持续性收入将以 14.5%的年复合增长率增长。其同时预计公司也还将在适当的时间回购优先票据，以优化其债务结构。 此外，国泰君安国际维持华南城"买入"投资评级并将目标价定在1港元，较截至8月17日收盘0.8港元仍有25%的提升空间，而较 2021 财年每股估值 2.63 港元有62%的折让，也相当于 4.9 倍 2021 财年核心市盈率和 0.2 倍 2021 财年市净率。 4、结语 总体而言，不论是从信用评级的调升，还是大行对债券及股票的推荐，都在一定程度上反映了华南城相对稳健的基本面以及健康的经营状态得到了专业机构的认可。在当下市场不确定加剧的大环境下，公司作为大型商贸物流企业展现出的强大的财务管理能力和优异的企业经营能力，相信也将得到资本市场的关注，助推估值进一步向上。而当前公司仅2.5倍的动态市盈率、0.19倍的市净率，显然也是一个不错的值得埋伏的"黄金坑"。
近日，华南城（01668.HK）公布，公司2020/21财政年度第一季度(由2020年4月1日至6月30日)取得合约销售约37.12亿港元，按年升约3.3%，公告称，如撇除人民币贬值因素，销售额增长率为7.1%。与上一季度，即1月1日至3月31日比较，销售额上升约105%。 作为新财年的开端，不难看到华南城交出了一份不错的一季度成绩单。那么该如何看待这份成绩单背后孕育的投资机会？ 1、后疫情时代重回稳增长，新财年业绩可期 按商业模式而言，华南城并不算是纯正的房地产企业，其更多的被定义为商贸物流企业，不过，公司的业务板块中物业销售仍然是核心组成部分，因此，合约销售指标对于考量公司整体业务发展具有十分重要的意义。 我们知道今年疫情之下，不少行业遭遇冲击，不仅表现在短期销售大幅下降，同时在资本市场，上市公司股价也遭到重挫。华南城同样也面临这样的问题。此前公司交出的年报，第四季度（即2020年1至3月）的疫情影响成为拖慢业绩增长的重要因素，对此公司公告特别提到总收入下滑主要原因是由于本年度新型冠状病毒疫情爆发影响物业销售的交付与持续性收入增长。 当前，随着疫情逐步得到控制，可以看到华南城很快走出疲态，重回稳健增长。这也意味着，在新的财年，公司的业务有望较上个财年取得更大的进展，基本面向好情况之下，对二级市场也将带来刺激，华南城有望迎来戴尔斯双击局面。 2、估值洼地下，华南城是否存在价值陷阱？ 著名投资人邱国鹭曾经说过这样一段话，"投资就跟遛狗一样，股票的内在价值是人，股票的价格是狗。狗有时会跑到人前面，有时会跑到人后面。但是由于狗绳在，人和狗总体的趋势是一样的"。 从华南城的估值表现来看，其长期处于破净状态，当下PB仅为0.2倍，市值表现远低于其净资产，而公司的经营相对稳健，这种估值状态存在不合理性，从长期来看，市场价格一定会回归到公司基本面上。对投资人而言，这也意味着，投资这类公司具备较高的安全垫。 在投资领域市场经常会愿意去寻找实际资产远高于市值的企业的投资机会，不过投资人往往忽略了，这类企业一旦商业模式有问题，无法得到稳定的现金流支撑，资产很快就将消耗掉，这种看似净资产高于市值的机会，往往背后也存在着价值陷阱。 不过从这一点来看，华南城自持物业价值巨大，与此同时公司现金流具备可持续性。反映在可持续收入端，近年来公司持续性收入占总收入比不断提升，过去一个财年公司持续性收入达到24.12亿港元，占总收入进一步上升至24.39%，且持续性收入覆盖融资成本已接近一倍，而且在疫情影响之下，仍然保持8.2%的增长率，实属不易。可见，华南城具有非常强的稳定性，并不存在上述所提到的价值陷阱问题，当下低估值的水平意味着较大的投资机会和投资安全空间。 3、加码回购驱动价值修复 在股市消息面上，股价低迷的时候，上市公司展开回购动作对市场来说往往算的上是一个不错的利好。至少在外界看来，能够看出公司管理层对公司还是看好的，也认为公司股价是被低估的。毕竟离公司最近的是他们，最了解公司的也是他们，所以很多时候股东有增持计划，小散们也是很高兴的。 今年来，华南城在二级市场曾多次展开回购动作，截止目前年内累计回购共计1533.6万股，占于普通决议案通过时已发行股本0.189%，年内回购累计涉及金额超千万。 大手笔回购背后，可以看到公司大股东及管理层对华南城自身发展前景的看好，而这也将在资本市场对股价形成强力支撑，并有望成为推动估值修复行情的催化剂。 4、财务结构持续优化，流动性充裕 当前宏观经济下行压力加大的环境下，市场对企业的稳健安全运营更为关注，而核心指标则聚焦在负债端。从华南城的表现来看，截至上一财年末公司的净负债率仅为61%，其有息负债近几年还一直保持下降趋势，总体财务安全状况尚在可控范围。 与此同时，公司境内外融资渠道齐头并进，上一财年，在境内完成中期票据及公司债合计20亿元人民币，在境外完成美元债券发行6.35亿美元，财年内还获得银行审批通过长年期贷款金额合计人民币48.3亿元。这亦充分显示了华南城的商业模式以及优质资产获得了境内外金融机构的认可。 面对疫情后境外动荡的资本市场，华南城显示其充裕的流动性。值得一提的是，今年5月和6月，公司的公告显示，华南城在公开市场回购并注销美元债券金额高达7,830万美元，这一规模在近期公开回购债券的公司中位居前列。 充裕的流动性以及多元的融资渠道也是华南城近年业务增长的重要基础，同时也有助公司在面对新冠疫情等宏观不确定性环境下持续保持业务的稳定性。 5、华南城蜕变时刻，进入加速收获期 作为一家在商贸物流领域深耕近20年的企业，华南城在全国各地打造了一个个商贸物流中心，其借助自持+销售双轮驱动，伴随商贸中心的繁荣，账面自持资产不断提升，与此同时，商贸中心的租金收入成为现金流重要来源，驱动企业稳健运转。 公司商业模式不仅实现跑通，并成功得到复制，随着各个商业生态不断被激活，华南城的潜力也在持续提升。当前随着商业环境的不断升级，华南城也在紧贴时代发展趋势，积极布局新兴领域。 一方面，公司联袂万达这类综合商业运营商与品牌，以多元化模式来拓展商业合作，为原有商业生态注入新的活力。而另一方面，公司积极朝数字化运营方向发展，打造网络直播培训基地、跨境电商产业园等新经济业态。 公司在产业端的变革升级对于华南城而言意味着更多的商业机会，其收入增长也将更具期待。随着商业生态的不断成熟，华南城也已经进入到加速收获的新阶段。 6、机构看多，潜在升幅高达40% 此前华南城业绩出炉后，国泰君安国际发表研究报告看好公司投资机会。 报告指出新冠疫情对公司物业销售和融资租赁的影响是短期的，并会随着复工复产恢复正常。华南城定位于大型物流商贸中心，从八城联动的多元化商业模式中获得协同效应，每座华南城覆盖一个经济区。通过实施与地方政府双赢的发展策略，国泰君安国际预计华南城将会持续获取低单位成本的土地，并且预计公司会长期受益于地摊经济和与万达的合作。 国泰君安国际指出，华南城当前正聚焦运营和提升持续性收入。公司当前的估值仍处于低位并且具有吸引力。国泰君安国际给予公司"买入"评级，目标价为1.20港元，相对于其2021财年NAV有63%的折让，也相当于4.2倍2021年核心市盈率和0.2倍2021年市净率。 以国泰君安国际给出的目标价计算，华南城当前0.86港元的股价对应有接近40%的升幅。可见，机构非常看好华南城的投资机会。 投资机构作为具有信息优势的一方，在投资上往往具备更高的专业水准和实力，对投资标的研究也更加深入，因此其给出的观点对普通投资者而言相对来说也具有较高的参考价值。这从一定程度上也反映了市场对于华南城估值修复的强烈预期。 7、结语 正如巴菲特所言，投资就是投国运，而观之华南城的成长、壮大也正是顺应了中国经济发展的机会。当前公司正加码布局在国内巨大内需市场中快速增长的新兴产业，积极打造核心商业生态，构建跨行业的协同效应，不断加速成长。华南城未来的实力不容小觑。 当下，新冠疫情已经得到控制，市场流动性相对充裕，香港局势也越来越稳定，港股、A股牛市预期也愈演愈烈，相信在良好的市场环境之下，华南城的投资价值也将有望迎来回归。
财报季即将来临，国内最大的综合物流及交易中心开发商和运营商华南城(1668.HK)率先交出了过去一个财年的成绩单。 由于财务年度涵盖了新冠疫情期间，公司的部分业绩指标还是受到了影响。数据显示，截至2020年3月31日的财年内，公司实现总收入为98.88亿港元，同比下降3.8%（撇除人民币贬值因素与上年持平）。母公司拥有人应占核心净利润15.53亿港元，母公司拥有人应占净利润26.33亿港元。但基于公司优质的土地储备以及成熟的运营体系，毛利率依然维持在高水平，达到45.7%，较上年增长2.5百分点，核心净利润率也高达15.7%。 业绩表现虽然受困于大环境并不理想，不过有投资机构却把视线放到了公司的可持续性收入之上，财报发出后，国泰君安国际发表研究报告指出，公司持续性收入有望带动估值修复，并给予"买入"评级，目标价看高至1.2港元，较当前仍有50%以上的升幅空间。 机构如此看好华南城的背后究竟有何因素驱动？不妨透过财报一探究竟。 1、基本盘稳固，可持续收入成业绩看点 从财报来看，财年内前三季度华南城的业绩保持稳步前行，但到第四季度，也就是今年1-3月，受疫情影响才开始出现下滑。不过即便大环境不佳，公司的持续性收入全年仍保持了同比4.2%的增幅，达到24.12亿港元，如若撇除人民币贬值因素该增幅还将达8.2%。可见公司的可持续性收入即使在外部环境不景气的情况下仍然保持了足够的韧性。而当下随着复工复产，公司的业务也已经实现稳步恢复，并且在政府大力支持实体经济，相继出台一系列利好政策之下，还将有望迎来新的发展契机，未来其业绩增长还将更具看点。 作为商贸物流的龙头企业，华南城的持续性收入一直是市场关注的焦点，其主要原因在于，持续性收入的增长直接体现了公司商业模式的成功与否。众所周时，华南城致力于在众多一、二线城市打造商业生态圈，并借助商业生态圈的成熟反哺自身业绩增长，而这其中最重要的观察指标便是持续性收入的增长。持续性收入主要包括租金、物业管理费、仓储物流和奥特莱斯运营等，这些业务板块的增长离不开商贸生态的繁荣发展，因此公司可持续性收入的增加也有力的印证了华南城的商业模式是可以跑通的。从这一层面而言，华南城有别于传统的房地产公司。有其独特性。 从营收结构来看，当下华南城的核心收入来源仍然还是物业销售，但持续性收入已经增长至一定的规模。过去一个财年，物业销售及融资租赁、物业租赁及管理服务、其他业务三大板块收入分别为74.76亿港元、13.44亿港元、10.68亿港元，对应总收入分别占比75.61%、13.59%、10.8%。可以说目前物业销售层面仍然还是华南城的基本盘，而可持续性收入已达到一定的体量以及占比，更多的是代表着其未来的成长机会和想象空间。 从财报表现不难看到，华南城的基本盘一直表现较为稳固，过去一个财年，公司实现合约销售135.14亿元，尽管受疫情拖累物业销售的交付，增速有所下滑，但整体趋势仍然稳健。而公司自身业务也一直强调保留物流及仓储设施、酒店等物业及50%的商品交易中心作为自营或长期出租用途，以获得稳定持续性收入以及资产增值，而余下约50%商品交易中心及全部住宅物业将逐步出售。可见在充足货源支撑之下，叠加优质土储资源价值不断释放，公司的物业销售的动能仍然强劲，也将足以支撑未来业绩不断表现，而伴随商业生态繁荣带来的持续性收入不断提升，公司的业务结构将得到进一步的优化，最终得以实现高质量稳健发展。 2、财务结构进一步优化，融资渠道畅通多元， 从财务端来看，可持续收入的增长对于公司的财务风险的降低起到了显著的作用。过去一个财年公司持续性收入达到24.12亿港元，占总收入进一步上升至24.39%。且持续性收入覆盖融资成本已接近一倍，公司在业务展望上也对持续性的收入提出了每年增长不低于20%的指引，因此未来持续性收入对融资成本的覆盖倍数将持续提升。强劲的现金流表现给华南城的安全运营添加了一层厚厚的安全垫，与此同时，公司在财务端也在不断发力，持续优化负债结构，确保融资渠道畅通。 截至2020年3月31日，华南城总计息债务为338亿港元，较去年同期下降1.5%；公司资本负债比率进一步下降至67.2%，撇除汇率影响还将下降到61.2%。在积极降负债的同时，华南城保持充裕的在手现金，截止期末，现金及银行存款高达103.04亿港元。另外公司还持有备用银行授信约172亿港元，足以应对短期债务压力。总计息负债减少的同时持有现金却在增长，可见华南城稳健的经营现金流对公司的财务结构优化提供了强劲的支撑。 华南城在融资层面不断发力，在财年内更是取得多项重大进展。公司在境外与境内的资本市场齐头并进，在境外顺利发行美元优先票据金额达6.35亿美元，在境内顺利发行公司债人民币14亿元和中期票据人民币6亿元，显示出境内外资本市场对于华南城的充分认可。同时，公司于财年内完成多项境内长期银行贷款（年期5-15年），已获多家银行审批通过金额达到48.3亿人民币，这些贷款有效延长整体债务年限，增加资金运转灵活性，还能在置换原有到期贷款的基础上，充分利用物业估值为公司获取额外流动资金。另外，华南城亦透过回购美元票据优化债务结构，降低利息支出。 3、"商贸物流+"核心竞争力持续进化，受益"网络直播+跨境电商"新风口 华南城在商贸物流领域深耕十余年，并把其商业模式成功复制到全国多个地方，作为行业龙头，这种发展模式在行业中鲜有冒尖者，为何华南城做到了一枝独秀？ 分析来看，这一模式其实并不简单，一方面其具有重资产的特征，需要新进入者具备足够的资本；另一方面，其还要求运营者拥有较强的运营能力和资源优势，有着从0到1打造一个完整商业生态的决心和能力。 实际上华南城的商业生态圈建设也并非一蹴而就，需要长时间的投入和积淀，不过一但整个生态建设达到一个临界点，其爆发的势能也将极其强大。这一点，也类似于毛竹的生长，可能在此前很长一段时间默默无闻，但一旦根基扎的足够深、足够稳，其成长起来也将有底气实现大跨步。 华南城的模式也正持续印证了这一趋势，随着深圳、郑州等地的华南城商圈持续火热，也正不断带给公司源源不断的现金流，其物业升值的空间也在快速提升。 从商贸生态圈来看，华南城也顺应了时代的趋势，发展不断趋于多元化。不论是深圳华南城的跨境电商产业园、还是南昌华南城的网络直播培训基地都展现了公司积极响应时代发展潮流，持续进化的一面。 借助全国性的布局版图以及不断成熟的商业生态，华南城牢牢巩固行业领先地位，与此同时积极推动多方合作，引入优质资源，开拓新的业务板块，成长边界亦在不断扩大。 3、结语 当下市场对于华南城的估值，往往只局限在商业地产板块，由此从市盈率、市净率来看，其甚至远不及传统的房地产开发商。不过从可持续性收入不断释放的成长势能来看，公司未来的估值其实更应该类似于"收租股"，源源不断的稳定的现金流入与物业服务的模式有着共性特征。从这一角度而言，显然当下市场的估值提升空间也将是巨大的。 倘若从商贸物流信息平台来看，华南城的业务也相对具有稀缺性，市场准入壁垒较高，而伴随其商业生态不断发展，可挖掘的机会也将较为可观，长期成长具备想象空间。相信伴随市场对公司的商业模式认知不断加深，公司有望在资本市场获得价值重估的机会。
原标题：云南城投回复上交所意见函：关联交易标的负面影响日益凸显，估值增长105%合理 连续延期三次后，6月16日，云南城投发文对上交所下达的重大资产出售暨关联交易预案的审核意见函给出回应。 今年4月30日，云南城投公告称，公司拟采用非公开协议转让方式出售18家子公司股权，交易对家为云南城投控股股东云南省城投集团。 以2019年12月31日为评估基准日，标的资产预估值合计约为50.9亿元。 5月18日，上交所就这笔重大资产出售暨关联交易下达意见函。 意见函中，上交所要求云南城投结合标的公司土地储备、在建及已完工房地产项目、房地产销售的具体情况，说明本次交易作价是否公允。 同时，上交所还要求云南城投回应重组对公司存货、投资性房地产等主要经营性资产的影响，是否会导致公司重组后出现主要资产为现金或者无具体经营业务的情形。 此外，上交所的问题还涉及交易双方的财务情况、交易标的资产情况、交易完成的可行性等等。 对于出售子公司原因，云南城投表示，近年来，外部市场环境发生较大变化，随着标的公司存货逐步销售完毕，标的公司存量自持物业占比不断上升，公司资产周转率下降。 “受自持物业需要一定培育期，回款周期较长，且公司融资成本持续升高的影响，标的公司财务费用逐年攀升，对公司经营业绩的负面影响日益凸显。” 据云南城投披露，资产重组计划中的18家子公司有15家标的公司涉及前次收购。因前次收购期间，15家标的公司处于开发中状态，净资产账面值合计为31.33亿元，对应的前次净资产评估值为64.34亿元，增值率105.35%。 截至2019年12月31日，因15家标的公司产生销售利润，净资产账面值合计为77.31亿元，较前次净资产账面值增值45.98亿元，较前次净资产评估值增值12.97亿元。 对于前后两次交易产生的资产增值，云南城投表示，经北京亚超资产评估有限公司认定，标的公司交易作价公允。 据了解，交易完成后，云南城投截至2019年12月31日的存货426.65亿元，占资产总额的62.06%，其中房地产开发项目成本425.40亿元。2019 年末资产总额为687.48亿元，主要资产为存货、投资性房地产、固定资产，合计 463.03 亿元，占资产总额的67.35%。 云南城投有意减少和大股东省城投集团之间的联系。 回函中，云南城投同步披露了云南省城投集团出具的《关于减少和规范关联交易的承诺函》，承诺函显示，“在本次交易完成后，本公司及本公司控制的企业将尽量避免与云南城投及其控制的企业之间发生关联交易。” 云南城投亦表示，本次交易后在关联方资金拆借方面，根据此次交易安排，省城投集团将向各标的公司提供借款，用于各标的公司偿还上市公司借款。因此，在资金拆借方面的关联交易将会减少。 对于省投集团的资金支付能力，云南城投透露，截至2019年12月31日，省城投集团短期借款及一年内到期的非流动负债合计654.43亿元，考虑到本次重组交易对价及债务支付，省城投集团短期资金支出需求约801.25亿元。 据了解，截至2019年年底，省城投集团账上现金共115.13亿元，对外应收账款共计586亿元。融资方面，2020 年以来，省城投集团通过资本市场发行各类债券融资产品合计金额115亿元。此外，省城投未动用银行授信额度共600.9亿元。 近几年来，云南城投经营数据逐步恶化，对外质押也成为此次交易的最大变数。 上交所指出，预案显示，公司持有的宁波银泰、黑龙江银泰、淄博银泰、哈尔滨银旗、台州商业、台州置业、杭州西溪、北京房开等多个标的公司股权目前处于质押状态；与此同时，标的公司部分房屋产权、土地使用权及股权处于抵押、质押状态。 对此，云南城投表示，上市公司目前在积极解决过程中。截止本回复报告出具日，相关解决方案尚未正式完成。
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