图片来源：网络 接连披露出售上海更赢（即上海更赢信息技术有限公司）股权、世联小贷（即深圳市世联小额贷款有限公司）资产转让事项的公告之后，世联行（即深圳世联行集团股份有限公司，股票代码SZ:002285）于12月9日收到了深交所下发的关注函。 此前一天，世联行公告了两笔资产转让事宜。其一，拟以作价2.55亿元，将其所持有的上海更赢31.43%的股权转让给五八有限公司旗下的天津瑞庭（即天津瑞庭房地产经纪有限公司）。对此，深交所要求世联行说明本次出让的具体原因、定价依据等。 其二，世联小贷拟将账面净额为7.9亿元的信贷资产作价8.06亿元，转让给卓群创展（即乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业）。对此，深交所要求世联行说明天津瑞庭的履约能力，以及公司拟采取的收款保障措施等。 作为国内最早一批从事房地产专业咨询的综合服务商，世联行2009年在深交所上市。此后，世联行开始推进房地产集成服务，并先后进军小贷与长租公寓等业务。 2018年，世联行出现上市以来的首次营收、归母净利润“双降”，2019年“双降”幅度进一步扩大。至2020年前三季度，归母净利润为-0.68亿元。 在此期间，世联行引入具备珠海市国资背景的大横琴（即珠海大横琴集团有限公司），公司的发展战略也转向聚焦“交易代理+资管服务”业务。 转让上海更赢31.4%股权，产生投资收益5100万元 在转让上海更赢股权的交易中，还出现了同策（即同策房产咨询股份有限公司）的身影。后者成立于1998年，是国内知名的房地产营销服务集团。 上海更赢总注册资本为6.49亿元，其中世联行、同策持股55%（合计3.57亿元），余下的45%股份由五八（即58集团）持有。本次交易，世联行与同策，拟向天津瑞庭转让其持有的上海更赢全部55%股权。 受让方天津瑞庭，由瑞庭网络技术（上海）有限公司持股100%。股权穿透后，该公司的最终受益人为58集团法人代表姚劲波。 天津瑞庭的账面情况，并不好看。截至2019年末，资产总额为17.59万元，净利润亏损23.34万元；今年前9个月，资产总额缩水至8.58万元，净利润亏损1182元。两个报告期内，天津瑞庭都没有实现营业收入。 天津瑞庭房地产经纪有限公司主要财务指标，图片来源：企业公告 换言之，世联行、同策本次股权转让之后，上海更赢的全部股权将由58集团持有。 上海更赢主要业务为58爱房，起初由58集团跟同策共同发起，58集团控股，同策董事长孙益功出任CEO。后于2019年8月，世联行通过增资的方式进入。 彼时，三方签署《增资扩股协议》，世联行以自有资金2.04亿元认缴上海更赢新增注册资本2.04亿元。增资完成后，世联行将持有40%股权，58集团与同策各持有上海更赢30%股权。 图片来源：《深圳世联行集团股份有限公司、五八有限公司及同策房产咨询股份有限公司之增资扩股协议》 这时，三方还与金地集团、旭辉集团、中原地产、我爱我家集团联合启动“中国新房多方销售服务平台（PMLS）共建战略”，以打通新房交易各个环节，构建新房交易生态互联体系。 对于受困于传统代理模式的世联行而言，彼时与同策、58集团的合作，看上去是不错的选择。 据世联行在2019年11月发布的致投资者报告中披露的数据，在15万亿新房成交额中，渠道占1/3，按3%-4%佣金计算，市场容量1500亿元-2000亿元；而传统代理市场，佣金0.7%-0.8%，市场容量仅400亿元-500亿元。 当消费者房源获取的主流方式变为线上找房平台，渠道的重要性不言而喻。加之，彼时PMLS平台所依托的主要品牌“58爱房”的优势也十分明显。 截止2019年8月，58爱房已有新房销售代理项目超3500个，渠道分销服务项目超1800个，平台绑定二手合作店数量超4万家门店。58爱房还称，在未来三年，其将深度服务超3万亿规模的新房联卖市场。 世联行也曾在增资公告中承认，投资上海更赢旨在聚合自身与58集团、同策在新房销售领域的线上、线下优势，并与公司房联宝业务形成战略协同，提升公司渠道能力。 但据公开资料观察，这近一年半的时间里，58爱房这一平台的运作，始终是以房产经纪布局为主。 如今年3月，58同城与58爱房向重庆房产经纪企业“到家了”投资5亿元，打造房产经纪全链条服务生态。 而作为代理公司的世联行，身处其中受益几何则不得而知。 一位知情人士向搜狐财经透露，当初三方签署的合作协议，可能存在排它性，“世联行是一家聚焦B端市场的综合服务商，当然是希望能接触到更广泛的、更多元的合作平台和渠道”。 年内4次转让小贷资产，涉资11.6亿元 上海更赢的盈利状况也并不乐观，运营两年多，仍处于亏损状态 截止2020年前9月，上海更赢资产总额13.64亿元，负债总额10.05亿元，应收款项总额2.91亿元，净资产3.58亿元。同期，营业收入12.92亿元，净利润-1.71亿元，经营活动产生的现金流量净额-4.59亿元。 世联行在公告中称，出售参股的上海更赢股权预计产生投资收益5100万元，占其2019年度经审计净利润的62.24%。但本次出售也不会导致公司合并报表范围发生变化，对正常生产经营活动产生影响。 上海更赢信息技术有限公司主要财务指标，图片来源：企业公告 而在出售上海更赢股权的同时，世联行自身也在进行着调整。 同日，世联行公告称，旗下全资子公司世联小贷称拟将账面净额为7.9亿元的信贷资产作价8.06亿元，转让给卓群创展。 卓群创展成立于2007年，注册资本150万元，执行事务合伙人周晓华和普通合伙人梁兴安各出资50%。市场消息称，上述二人分别于1996年、1994年入职世联行，为世联行创业初期的员工。 截止今年前9月，卓群创展资产总额0.72亿元、净资产0.64亿元、净利润0.63亿元，均较2019年末不同程度增长。但两个报告期内，卓群创展均没有营业收入。 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）基本情况，图片来源：企业公告 搜狐财经统计发现，年内世联小贷已有4次转让信贷资产的行为，分别是本次作价8.06亿元转让至卓群创展，11月13日1.45亿元转让至单一资金信托(云联16号)，8月20日1.05亿元转让至单一资金信托(云联15号)，4月9日1.05亿元转让至单一资金信托（云联13号）。 照此计算，仅上述4次转让信贷资产的行为，便合计涉资11.6亿元。 世联行也在12月8日的公告中表示，转让信贷资产可以为公司提供现金流入，有利于盘活存量资产，降低负债率，保持资产良好流动性和聚焦主营业务发展。 不过，世联行董秘办也对搜狐财经表示，相关信贷资产的出售并不是外界讨论的“世联行缺乏现金流”，“相关的出售和转让动作只是基于公司未来发展需求”。 前三季度净利润亏损0.68亿元，同比跌204% 世联行是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，2009年至2017年间，世联行的营业收入由7.3亿元增至82.2亿元，归母净利润由1.5亿元至10亿元，复合年增长率35.35%、26.76%。 艰难始于2018年，这一年伴随着国内房地产行业调控趋严，楼市低迷。世联行作为下游服务商，也受到了冲击。 全年营收75.33亿元，同比下降8.26%；归母净利润4.16亿元，同比下降58.59%，出现上市以来的营收、利润首次“双降”。 2019年，世联行的业绩并未得到改善，全年营收66.5亿元，同比下降11.73%；归母净利润0.82亿元，同比下降80.29%。 最新财报显示，前三季度世联行营业收入44.49亿元，同比下降4.31%，净利润亏损6873.23万，同比下降204.48%。 前9月，世联行经营活动产生的现金流量净额4.38亿元，同比下降50.57%，主要原因是金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少3.51亿元。而世联行的金融业务，主要由世联小贷运营。 截至报告期末，世联行总资产103.88亿元，较2019年末减少10.96%；归母净资产51.64亿元，较2019年末减少2.84%。 在此背景下，今年7月初，世联行选择了拥抱珠大横琴。直到9月中旬，世联行原实际控制人陈劲松辞去公司董事长职务，大横琴董事长胡嘉成为世联行新一任董事长，世联行进入“大横琴”时代。 被大横琴控制后的世联行，开始不断强调构建“大交易+大资管”的业务体系，并围绕此与多方展开合作。 如10月份，世联行先后与江西赣州和江苏盐城签署合作协议，开展大资管业务、产业投资和招商管理等业务。11月，又与格力电器在制造产业基地和工业园区方面签署合作协议。 12月9日，世联行创始人、联席董事长陈劲松还曾发表名为《我们不是为2020划句号，我们是在重启未来》内部信。 陈劲松在信中表示：“2020年之于世联行，既是一个时代的结束，即面向未来全面探索期的结束；也是一个新时代的重启，即战略明确而坚定地走向聚焦‘交易代理+资管服务’的重启。” 陈劲松称，世联行要以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，成为中国不动产综合服务的领军企业。 陈劲松还在内部信中透露，未来世联行要“轻装上阵”清理以往的投资项目，“卸掉包袱”将重资产逐步剥离，并发扬国资背景坚持市场化运营，不断优化股东结构、优化商业模式、优化资产结构、优化组织结构，以迎接中国城市化更大的不动产综合服务市场。
老牌房地产中介世联行抱上国资大腿，实控人“割肉”筹资，撕开了世联行艰难困局的最后一块遮羞布。7月1日，世联行（002285.SZ）公告，控股股东世联中国向珠海大横琴转让世联行股份2.01亿股，占总股本的9.9%。每股2.8元，成交金额5.65亿元，并将剩余股份的表决权委托给珠海大横琴；7月19日，华居天下向大横琴转让其持有的世联行122,265,400股股份，占总股本的 6.00%，每股转让价格为人民币 3.10 元，成交金额3.79亿元。 值得一提的是，本次世联行引入国资股东大横琴，距离其终止收购同策仅仅三天。 那么，世联行控股股东为何割肉也要抱上国资大腿呢？ 转让公告显示，引入大横琴除了完善上市公司的股东结构，还可以为世联行拓宽融资渠道。从财报数据看，融资已然成为世联行重中之重的问题。 一、世联行相当“差钱” 截至2020年半年报，世联行货币资金总额24.06亿元，其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金为3.58亿元，也就是说未受限的资金总额为20.48亿元；然而，世联行银行借款总额达到18.21亿元，其中短期借款高达17.04亿元，未受限的资金总额减去有息负债，其余额仅2.27亿元，勉强覆盖银行借款。上半年营业成本为25.58亿元，其中工资奖金9.33亿元，按平均数计算每月工资奖金支出达1.56亿元，可见其流动性非常紧张。 为筹集资金，今年以来，世联中国已经两次质押共计1.2亿股股票，占其所持世联行股份比例的19.89%。其中，5月29日向广东华兴银行质押的6000万股是为世联行申请贷款进行担保。 值得注意的是，世联行还面临着融资不畅的困境。6月28日，世联行一笔17.3亿元的可转债终止发行。这笔可转债议案已经在2017年通过临时股东大会审议，对于终止发行的原因，世联行表示“鉴于资本市场环境及公司资本运作计划调整”，对于缺钱的世联行来说，是否还是其他原因导致可转债流产？ 作为曾经的房地产代理行业TOP1，世联行有着辉煌的过去。 二、一手好牌 1993年，世联行由陈劲松在深圳创办。2009年，世联行迎来事业第一个高峰——深交所上市，并制定了“交易+顾问策划”双轮驱动业务模式。 2009年至2012年，伴随着国内房地产市场的发展，“交易+顾问策划”双轮驱动业务模式给世联行带来了高速发展： 2013年，世联行国内房产销售代理额破3000亿元，营收达到25.6亿，净利润3.2亿。此后，五年间营收、净利润一路高歌猛进，2017年创下历史新高。2017年，世联行的营收和利润均为2013年3倍多，分别为82.1亿元和10亿元。 三、打得稀烂 自2018年以来，房地产行业增速不断下滑，房企获客难度加大，渠道取代中介成为一种行业趋势。作为房企中介的“老大哥”，世联行成为行业变局的“牺牲品”，业绩压力不断增加。 2018年，世联行首次出现业绩下滑，当年实现营收75.3亿，扣非净利3.7亿，同比分别下滑8.26%和61.69%。2019年业绩再度下挫，营收、扣非净利分别为66.5亿、0.37亿，同比下滑11.73%、89.85%。 2020年上半年受疫情影响，房地产市场出现史上最难开局。财报显示，2020年半年度世联行实现营收28.01亿元，同比下滑9.76%，与此同时净利润也由盈转亏，扣非净利润亏损1.07亿元，同比下滑254.66%，为上市以来的首次亏损。 面对强势崛起的竞争对手，世联行在过去几年里遭遇了激烈竞争，业绩已连续下滑。 2017年至2019年，世联行分别实现营业收入82亿元、75亿元、66亿元持续下滑，归母净利润分别为10亿元、4亿元、0.8亿元，也均大幅下挫。 新房代理是世联行的核心业务板块。2017年至2019年，世联行结算的新房代理销售成交额分别为4523亿元、4029亿元、3569亿元，与之对应的代理收费平均费率也在下滑，同期分别为0.84%、0.82%、0.8%。 此外，世联行的新房代理费率在今年预计还会继续下滑。2019年底，世联行累计已实现但未结算的代理销售成交额约3832亿元，将在2020年陆续结算28.7亿元代理费收入，相当于代理费率为0.75%。 根据中国经营报数据，世联行的竞争对手包括已在香港联交所上市的易居（中国）企业控股有限公司（02048.HK，以下简称“易居企业控股”），以及登陆纽约证券交易所的贝壳找房。 其中，易居企业控股在2019年的新房代理销售成交额达到了5324亿元，相应的代理费率为0.86%，仍要高于世联行。 而贝壳找房在新房业务上，不仅寻求到了规模扩张，而且实现了高额利润。2017年至2019年，贝壳找房的代理新房业务销售成交额分别为2526亿元、2808亿元、7476亿元，与之对应的新房费率分别为2.54%、2.66%、2.71%，大幅高于世联行、易居企业控股，且连年增长。 这意味着跟同行业内的头部企业相比，过去几年里，世联行在核心业务板块——新房代理上的竞争优势与议价能力，早已相形见绌。而珠海大横琴集团受托成为上市公司的控股股东，除了提供财务融资以外，后续能否导入资源、提振业绩，依然任重道远。 四、业务借款那点事 2018年，世联行对上海领霖餐饮管理有限公司的业务借款402.82万元进行核销。 2019年，世联行对上海领霖餐饮管理有限公司的业务借款470.47万元进行核销。 连续两年，世联行对领霖餐饮的业务借款累计核销873.29万元。 探雷哥，感到好奇。扒了扒这家叫上海领霖餐饮管理有限公司，工商资料显示：2017年12月26日成立，注册资本300万元。这么点注册资本，通过业务借款873.29万元，探雷哥想了想这应该是一家比较牛逼的公司。那么如果真牛，不应该当年业务借款就认定无法收回，需要核销。通过，企查查发现领霖餐饮的一份裁判文书，裁定书内容如下： 为了房屋租赁款，领霖餐饮被茗玥餐饮起诉了。败诉后，除扣划领霖餐饮银行存款8.66万元外，查得被执行人名下居然无其余可供执行的财产。也就是说领霖餐饮家底共计8.66万元。 最后，通过股权链发生世联行占茗玥餐饮股权的10%。业务借款核销，难道存在利益输送？ 五、结束语 2020年，对于世联行来说，无疑是从未有过的艰难时刻。 本文作者简介 ▼关注「探雷区」公众号，点击底部菜单栏「文章分类」，即可查阅更多。
张文静 发自深圳 陈劲松说过，世联行是一个没有太多故事的公司。 “从成立起，我们这帮人一开始就定了这么一个行业，一开始就干轻资产，做交易服务，几十年不动，你说多腻歪人啊，哪有故事。” 时移世易。陈劲松开始为世联行书写新故事了。 8月4日晚间，世联行（002285）“官宣”易主，珠海大横琴集团接盘。 按照双方签订的协议，世联中国拟委托大横琴行使其持有的世联行2.85亿股股份（占世联行股份总数的14%）对应的表决权。本次股份表决权委托生效后，大横琴将成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，大横琴唯一的股东珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会将成为世联行实际控制人。 受此影响，在停牌一周后，8月5日，世联行复牌涨停，涨幅达9.93%。 在经历转型、尝试“自救”后，世联行董事长陈劲松最终选择“放手”，将自己创立的世联行的控制权拱手送出。一个创始人，不是万不得已，是不会走到这一步的。但在关键节点上，陈劲松深知，这对当前的世联行来说或许是最佳选择。 官宣当日，陈劲松写了一封致员工的公开信。信的末尾，陈劲松说，“一个时代有一个时代的主题，一个时代有一代人的使命，在城市升级，租赁崛起，产业优化和房住不炒的时代，世联行必须站在时代的潮头，拥抱这个新时代。” 创业 陈劲松是一位“92派”企业家，受邓小平南巡讲话感召下海，身上颇有同代企业家共有的气质——知识分子理想和情怀。 他称自己是“风险规避型”，缺少其他商人身上的冒险因子。相比商人，他更像一个学者，坚持扎实做好基础，谋定而动。他自称对财富不敏感，与经济学家探讨经济问题会更让他兴奋，并坦言，如果有机会做个访问学者或是博士生，他会非常感兴趣。 身处房地产汹涌的热潮二十多年，陈劲松坚持不拿地不盖房，专注房地产服务业。他在多个场合多次说过“坚决不干开发商”，也数度提及要对标世邦魏理仕，把世联行打造成为地产服务行业的世界级企业，这是他的理想。 1990-1993年，陈劲松在香港中国海外地产有限公司工作了三年。彼时，香港已经是较为成熟的市场。他注意到香港房地产咨询顾问公司遍地开花，但内地市场这一行业却一片空白。1992年，邓小平南巡让陈劲松看到了在内地发展房地产咨询、顾问及代理的机会。 1993年，陈劲松和妻子佟捷在深圳注册了世联地产顾问公司，由佟捷全职负责公司的运营，陈劲松则继续留在中海地产。同年7月，该公司取得深圳市为房地产咨询企业颁发的第一张批文，批准经营房地产评估与交易等专营业务。 但世联地产有些生不逢时。创立第二年，房地产行业遭遇宏观调控，市场一片萧条。世联地产以评估见长，但刚成立不久，业务范围窄，市场影响力弱。到1995年，世联地产的发展举步维艰。为了集中精力，陈劲松正式辞职，与妻子携手经营世联，并开始在评估业务的基础上进行业务扩张。 彼时受市场影响，深圳出现了许多积压楼，这为世联地产打开了另一扇门。陈劲松决定开拓代理业务，为开发商代理销售房产。 陈劲松在香港工作三年，见识过房地产行业开发、销售、运营的整套模式，包括预售制度、住房按揭、土地招拍挂制度及卖楼花、顾问、策划等营销手段。 当时在深圳罗湖的西武百货楼上有二十套左右的现房需急卖，开发商委托给了世联代理。世联接手这批房子时，发现都是大户型不好卖，陈劲松就将其改造成小户型，并把小户型集中起来做成地产展销会，在报纸上登广告，同时线下发传单。 随着这个代理项目成果初现，世联在业内开始有了一点点知名度。紧接着世联又代理了深圳宝安广场项目，将积压的楼盘在两个月内销售一空，由此在业界一炮而红。 此后，世联逐渐将自己定位为房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产代理销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。 2009年，世联行上市，成为首家登陆A股的房地产服务商。上市前夕，陈劲松接受媒体采访时透露了自己的“决心”和“私心”：绝不介入房地产开发，他要证明房地产服务业不比房地产开发低一等，服务业也能做大做强。同时，他希望向国际标杆企业，如世邦魏理仕看齐。 上市后，世联行迎来发展的高光时刻。乘着行业发展的东风，世联行的发展也稳步提升。到2017年，世联行的营收规模及净利润已经从2009年的个位数增长至82.53亿元及10.03亿元，这也是世联行到目前为止业绩数据的最高点。 转型 经过三十多年的发展，房地产行业开始进入“下半场”。陈劲松认为，游戏规则已改变，存量市场将大有可为。而下半场最关键在于服务红利、“大都市圈”等。 2014年，世联地产更名“世联行”，并启动“祥云战略”，核心是由产品导向转向以客户为中心的集成服务。金融、资产管理和电商是该战略的“三驾马车”。 之后世联行逐步加大了对新业务的探索和布局，包括世联红璞的公寓管理、以世联空间为主的共享办公业务、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等。 尤其在长租公寓领域，世联行下了重本。世联行披露的数据显示，2017年长租公寓签约突破10万间，在管运营约3.5万间。世联行的目标是要达到100万间，这就需要更大的持续投入。 彼时陈劲松对业务投入很有信心，2017年初的年度业绩发布会上，他指出，“长租公寓和写字楼都可以变成金融产品，资金不是问题。”在他的规划中，未来来自公寓、写字楼等存量资产运营的稳定收入是营收的重要组成部分。 他也预料到转型会带来短期内的亏损，做好了“以退为进”的准备，相信“未来很多年后，我们会享受到这个布局带来的好处”。 事态发展却不尽如人意。 随着国内房地产行业调控趋严，行业整体进入“寒冬”，世联行传统代理业务进入“瓶颈期”，而持续投入的新业务发展受限，世联行陷入困境。 艰难始于2018年。这一年，国内房地产行业开始新一轮调控，楼市低迷。各大房企销售规模放缓，世联行作为下游服务商，也受到了明显影响。 当年世联行营业收入为75.33亿元，同比下降8.26%；归属于上市公司股东的净利润为4.16亿元，同比下降58.59%，自2009年以来营收、利润首次双双下降。 2019年全年，世联行共实现营业收入66.5亿元，同比下降11.73%；归属于上市公司股东的净利润为0.82亿元，同比下降80.29%，营收、利润进一步下滑。 2020年上半年，受疫情冲击，加上行业下行的双重影响，世联行直接由盈转亏。半年度业绩预告显示，业绩预计为亏损，亏损额为6500万元~8400万元。 近年渠道的崛起，开发商自销团队的建设，也在进一步挤压世联行的生存空间。近两年来，世联行代理销售业务收入不断下滑。2017年世联行代理销售业务收入为37.79亿元；2018年，这一数字变成了33.16万元，同比降了12.26%；2019年上半年，代理销售业务收入仅为13.08亿元，同比下降7.49%。 传统业务不断式微，另一方面，新业务还处在爬坡阶段，盈利点不突出，有些甚至尚未盈利，不断蚕食传统业务的利润。 在世联行目前四大业务板块中，传统的交易服务业务的营业收入仍占总收入的大半。世联行2020年一季报显示，交易服务业务收入占世联行总收入的60.94%，，交易后服务占6.21%，资产运营服务占20.04%，资产管理服务占12.81%。 除资产运营服务收入同比增长15.96%外，其他板块业务均同比下滑。世联行称，资产运营服务收入增长主要是由于公司工商资产运营和公寓管理业务运营效率持续提升。 但是，公寓管理业务前期暂时性亏损并未得到解决。世联行在2019年的4月的发布会上曾提到，长租公寓业务还尚未盈利，属于公司业务发展的战略型亏损；在公寓业务立项时，公寓的平均租期是12年，预计需要5年的回收期。 业绩不理想直接影响世联行的现金流。今年1-3月，世联行经营活动产生的现金流量净额同比大减309.5%至-2.67亿元。 自救 面对转型和业绩压力，早在去年，世联行就开始寻求自救。 2019年8月，世联行联合58同城、同策共建新房联卖平台“58爱房”，共同规划在新房及二手房分销渠道服务上的合作。有业内人士表示：“世联行此举旨在进入新房渠道分销市场，将纯代理改为销渠一体，提振业绩。” 同年12月，世联行宣布以发行股份及支付现金方式购买同策咨询81%股权。此次合作被陈劲松给予厚望，称“强强联手成为中国代理业主导企业，是未来‘消渠一体’（销售渠道一体化）实质推动的核心力量。” 不过，“强强联手”的美好愿望最终落空，这一合作计划于6月28日宣告终止。 对于终止的原因，世联行在公告中表示，鉴于同策历史沿革较长，涉及本次交易的资产边界尚未最终确定，本次交易的交易方案较为复杂，部分条件尚不成熟，交易各方对相关合作条款和交易方案未达成完全一致意见。 此前业界并不看好世联行与同策的“联姻”。两者重心都是一手市场的新房业务，业务上存在同质性。而当前国内房地产存量市场加速来临的背景下，双方在盘活存量房源的二手房业务上不具备优势。业务不能互补，这场并购很大程度上无法带来实质上的双赢。 仅仅半年，这场合作告吹。陈劲松转身就抱上了国企大横琴的大腿。 7月1日，世联中国首次向珠海大横琴转让2.01亿世联行股份，占世联行总股本的9.90%，交易共涉资5.65亿元。珠海大横琴一跃成为世联行第二大股东。 7月20日，珠海大横琴再度出手。世联行股东北京华居天下网络技术有限公司向珠海大横琴转让1.2亿股世联行股份，转让价款为人民币3.79亿元，占公司总股本比例6%。 到7月29日，世联行公告称，控股股东世联中国正在筹划表决权委托事项，拟委托珠海大横琴集团有限公司行使其持有的世联行部分股份对应的表决权。该事项可能涉及公司控制权的转移和实际控制人的变更。此时，距离世联行首次引入“国资”大横琴还不到一个月。这一举动出乎预料，陈劲松放手世联行的决心也被外界知晓。 放手 陈劲松和世联行为何引入大横琴？大横琴能为世联行带来什么？ 8月4日，陈劲松给世联行同事的公开信中，陈劲松说出了自己的想法。 陈劲松将引资大横琴视为“自创立以来与IPO同等重要的大事”，“无论在发展融资，还是业务标杆树立上，都具有里程碑意义：通过制度安排，实现国企背景，民营机制，专业团队的愿景。” 陈劲松重提世联行最初的理想，对标世邦魏理仕，成为房地产服务行业世界级企业。 过去三年，世联行大规模进行业务探索和布局。但转型阵痛来得太快，在新业务尚未有明显起色的当口，又遭遇行业下行和疫情的双重影响，世联行发展遭遇波折。当理想遭遇现实，陈劲松意识到，“世联行本身的资源是远不足够的。”这也是他引入大横琴的考量所在。 一直以来，上市企业引资国企，一方面突出了资本对其价值认可，利于后续资金扩展打开渠道；另一方面，也促进了资源共享，促进双方更多合作。 资料显示，珠海大横琴成立于2009年，由广东省珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%持股，经营范围涉及项目投资及投资管理；基础设施项目投资、建设；房地产开发（凭资质证经营）等。 国资背景的大横琴总资产811.28亿，净资产397.58亿，项目总投资约2759亿，拥有11家全资子公司，3家控股公司、6家参股公司及29家成员企业。 从长远发展战略上来看，陈劲松将此看作是，为实施“粤澳深度合作区”拉开大幕。 世联行曾表示，大横琴是珠海国资委下属企业，粤港澳大湾区目前是国家重要发展战略，世联行与珠海大横琴合作，具有战略协同意义。“大横琴作为横琴新区的国有企业，拥有一系列的高水平的产业园，有良好的信用主体。世联行主要是服务不动产的轻资产企业，公司此举（引入并转移控制权给珠海大横琴）是基于对公司发展的考虑。”世联行称。 业内人士分析，大横琴入股世联行，主要是考虑世联行在不动产交易、运营、管理领域的丰富经验可以与其业务板块形成有效协同效应。而未来随着双方合作的深入，世联行有望与大横琴携手共同参与粤港澳大湾区大量国有存量资源的盘活利用。 不过撇开更长远的战略上的意义，大横琴入股眼下更是一场“及时雨”。根据《股份表决权委托协议》，珠海大横琴承诺向世联行提供不低于5亿元人民币的借款。这可缓解世联当前更为急迫的资金问题。 为了这一理想，陈劲松忍痛“放手”，也许是为了让世联行换取更广阔的发展空间。
林振兴 发自深圳 “面对未来，今天需要做的事情是什么？” 一个多月前，在中城联盟“和未来好好谈谈”演讲现场，陈劲松发出惊心一问。 对处于“变局”中的地产行业，陈劲松没有给出答案。但对于其旗下的世联行（002285.SZ），他正以实际行动做出回应。 7月28日晚间，世联行（002285.SZ）发布关于筹划公司控制权变更的停牌公告，其控股股东世联地产顾问（中国）有限公司（简称“世联中国”）正在筹划表决权委托事项，拟委托珠海大横琴行使其持有的世联行部分股份对应的表决权。 公告称，该事项可能涉及公司控制权的转移和实际控制人的变更。 这意味着，珠海大横琴将拥有对世联行的控制权，尽管陈劲松仍是第一大股东。 在房地产服务领域，两位老板正在经历不同的人生境遇。左晖带着贝壳找房冲击美股，陈劲松却在忍痛“割肉”，甚至主动放弃了对世联行的控制权。 为避免股价异常波动，世联行于7月29日开市起停牌，预计停牌时间不超过5个交易日，停牌前的总市值为82.12亿元。 大横琴将拥有实控权 此前7月1日，世联中国首次向大横琴转让2.01亿股世联行股份，占公司股份总数的9.90%，每股转让价格为2.80元。此次股份转让价款为5.65亿元，均以现金方式支付。 这次股份转让后，世联中国持有世联行的股票比例将由39.51%降至29.61%左右，仍为第一大股东，但低于A股资本市场30%持股的安全线。 陈劲松套现5.65亿元的“救命钱”后，紧接着7月19日，世联行原二股东北京华居天下网络技术有限公司（简称“华居天下”）以现金约3.79亿元向大横琴转让6%股权，共计转让其持有1.22亿股世联行股份，每股转让价格为3.10元。 据了解，华居天下由房天下莫天全100%全资持有，这已不是其第一次减持。早在2019年10月，华居天下就计划减持世联行股份数量不超过1.23亿股，占公司总股本的6%。 此次股份转让完成后，房天下莫天全持有世联行的比例从8.99%下降至2.99%，不再世联行持股5%以上股东。 据世联行引入“金主”大横琴不到1个月时间，大横琴已合计持有世联行15.9%股权，而陈劲松仍持有世联行约29.71%股权。市场预期，珠海大横琴并不是一个“安静”的财务投资者，不排除它会有进一步动作。 而此次，世联行将部分“表决权”委托予珠海大横琴，也直接证实了业内猜想，陈劲松不仅以此换取现金来解决公司的流动性压力，还将放弃控制权，导致公司实控人变更，控制权持续减弱，后续大横琴将全面掌管世联行。 如果不是万不得已，实控人陈劲松不会退居幕后，种种迹象也表明，世联行面临不小的资金压力。 自2018年以来，世联行业绩一直处于下滑状态。2018年和2019年，世联行的营业收入分别为75.34亿元和66.5亿元，同比下滑8.26%和11.73%；净利润分别为4.16亿元和8194.23万元，同比下滑58.59%和80.29%。 而今年一季度的疫情，更是重挫世联行的业务，其实现营业收入10.61亿元，同比减少19.09%；归属上市公司股东净亏损1.63亿元，同比下降562%。同期，经营现金流为-2.67亿元，大幅下跌309.50%。 与此同时，截至2020年一季度末，世联行流动负债为58.39亿元，其中短期借款18.19亿元，而同期账上的货币资金仅23.66亿元。此外，世联行一笔17.3亿元的可转债，近期也宣布终止发行。 世联行于近日还披露了半年度业绩预告，预计2020年上半年亏损6500万元-8400万元，上年同期盈利6272.21万元，由盈转亏。其中，交易服务业务趋于上年同期水平，但金融服务业务收入出现下滑。 为什么是大横琴 国资背景的珠海大横琴为何要接盘世联行这个“摊子”？ 资料显示，珠海大横琴成立于2009年，由广东省珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%持股，经营范围涉及项目投资及投资管理；基础设施项目投资、建设；房地产开发（凭资质证经营）等。 截至目前，珠海大横琴累计承担横琴新区建设项目383个，总投资超过2700亿元，布局业务涵盖基础设施建设和土地一级开发、商业地产和产业地产、口岸开发、智慧城市、公共资源、文旅会展等，产业链条长。 集团总资产811.28亿元，净资产397.58亿元，拥有12家全资子公司，3家控股公司、6家参股公司及25家三级、四级成员企业。 其中，在地产方面，珠海大横琴旗下拥有珠海大横琴置业有限公司、珠海大横琴城市花园开发有限公司、珠海大横琴城市广场开发有限公司和阳江市海陵岛琴海投资发展有限公司等四家子公司。 业内人士表示，“珠海大横琴入股世联行，有助于推动其自身产业链上的协同价值，各取所需罢了。”
世联行20日早间公告，公司于7月19日收到持股5%以上股东华居天下的通知，获悉华居天下与大横琴签署了《股份转让协议书》。本次股份转让完成后，华居天下持有公司股份比例从8.99%下降至2.99%，华居天下不再是公司持股5%以上股东。本次股份转让不会导致公司控股权发生变更。 大横琴曾于7月1日与公司控股股东世联中国签署了《股份转让协议》，受让世联中国持有的世联行201,812,441股股份，交易完成后大横琴持有世联行股份总数的9.90%。此次与华居天下的股转协议中，受让华居天下所持世联行122,265,400股股份，占世联行股份总数的6.00%。大横琴经上述两项交易完成后，合计持有世联行股份总数的15.90%。大横琴不排除未来继续增持世联行股份。 大横琴进一步提高持股比例，将有利于完善世联行股东结构，规范上市公司治理；有利于世联行与大横琴的战略协同，激活公司发展潜力；有利于维护上市公司及中小股东的利益，促进公司高质量发展。
如今，渠道取代代理，正成为房地产中介行业的新趋势。面对着公司业绩的大幅度下滑，陈劲松又将如何应对？ 在经过200多天的漫长等待后，世联行（SZ.002285）收购同策房产咨询股份有限公司（下简称“同策房产”）股权最终仍以失败告终。 近日，世联行发布公告，正式宣布终止购买同策房产股权，同时终止募集配套资金。 事实上，从一开始，两家新房代理公司的联姻便充满着不少争议。因此在业内人士看来，世联行放弃收购同策并不意外。如今，渠道取代代理，正成为房地产中介行业的新趋势。面对着公司业绩的大幅度下滑，陈劲松又将如何应对？ 世联行收购同策败北 对于并购同策所带来的好处，陈劲松曾一度充满信心。 2019年12月，世联行拟购买同策房产81.02%股权，同时向不超过10名特定投资者以非公开发行股份方式募集配套资金。当天陈劲松就在朋友圈发表了感慨：“世联和同策的合并重组，是强强联手成为中国代理业主导企业，是未来‘销渠一体’实质推动的核心力量。” 不过，随着双方“一拍两散”，陈劲松继续做强新房代理的愿望似乎已经落空。 对于收购失败的原因，世联行方面解释称，涉及本次交易的资产边界尚未最终确定，交易各方对相关合作条款和交易方案未达成完全一致意见。 据媒体报道，双方的分歧主要有两点。 一方面，由于同策房产的规模较大，涉及到的股权不一定一致，有些小股东的权益也要处理。因此，所谓的“交易的资产边界”一直未能确定下来。 另一方面，经过多年的发展，同策房产目前已涵盖营销代理、投资顾问、养老产业、商业运营等多条业务线。作为代理行业的老大哥，陈劲松更加看重同策在新房代理行业的地位，而对养老、商业运营等盈利堪忧的业务线明显兴趣不大。如何处置这部分资产，也成为双方谈判的障碍之一。 事实上，虽然陈劲松对收购同策房产表现出了极大的兴趣，但在业内人士看来，其很难达到1+1大于2的效果。分析指出，同策的重心在新房业务，与世联行是一样的，并购短期内可以扩大世联行的新房业务，提升其在华东区域的新房代理市场份额，但并不能解决世联行在二手房业务上的短板。 知名地产分析师严跃进则表示，疫情冲击之下，市场不确定性增强。与此同时，代理行业正在降温，世联行等企业偏向保守似乎也不难理解。 显然，双方即便有意抱团，但在房地产市场预冷的行情下，却很难达到“取暖”的目的。 世联行转型成效待考 无论是报团取暖还是各奔东西，其背后都反映出房地产代理行业进入寒冬的事实。 近两年来，房地产市场逐渐走向平稳，房企获客难度加大，渠道取代代理成为一种行业趋势。作为新房代理市场的TOP1，世联行一度被打了个措手不及。 受核心业务业绩下滑影响，2019年，世联行实现营业收入66.5亿元，同比下降11.73%，归母净利润8194.23万元，同比大降80.29%。这是继2018年之后，公司再次出现营收、净利润双下滑的情况。 面对着房地产行业出现的新变化，世联行并非没有准备。早在2014年开始，世联行就逐渐向“金融+资管+电商”转型。目前，除了以代理服务、互联网+为主要业务的交易服务板块之外，世联行已形成了交易后服务、资产运营和资产管理等三大板块。 然而，对新业务的投入不但未能给公司带来盈利，反而成为了公司发展的拖累。如世联行的资产运营板块，于2019年，该板块毛利为-4.4亿元，亏损严重。 老业务收入不断减少，新业务尚未迎来收获期。摆在陈劲松面前的，就是这样一副景象。 据了解，为重振交易主业，世联行正尝试与58同城等线上销售渠道合作，向线上销售模式转型。2019年底，世联行正式入股上海更赢公司，拟与58同城、同策房产共同打造专业高效的新房交易服务平台（PLMS平台）。该平台将充当开发商项目房源、经纪人以及经纪公司的聚合体，利用共享开放的平台优势，实现买卖双方的整合共赢。 截至2019年末，世联行互联网+业务以公司代理服务案场为场景入口，已链接经纪门店超过5万家，链接经纪人20多万。 银行证券研究院分析指出，随着PLMS平台持续推进发展，公司交易服务业务有望回升。 不过，在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，目前世联行业绩降幅偏大，单纯依靠PLMS在短期内走出业绩颓势是不大可能的，因为转往线上实际上涉及业务模式的重大变革，无论是市场，还是企业本身都要经过较长时间的试错、改进完善和适应期。 2020年一季度，由于疫情的影响，世联行实现营业收入10.61亿元，同比减少19.09%，归属上市公司股东净亏损1.63亿元，同比下降562%。 此外，不能忽视的一点是，为摆脱渠道绑架，恒大（HK.03333）、世茂（HK.00813）等房企正尝试依赖自有渠道获客，从而降低交易成本。 在中介市场出现剧变的当下，作为昔日新房代理的老大哥，世联行能否走出业绩泥潭？蓝鲸房产会持续关注。
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