美的置业失速，2千亿负债下拼力加码高周转 来源：长江商报 一路高歌猛进的美的置业，在冲击千亿的最紧要关头“失速”，这让春风得意马蹄疾的掌门人——董事长郝恒乐感到心急如焚。 10月28日，贵州贵阳观山湖区美的置业广场，正在施工的地下停车场发生垮塌，最终致8人不幸遇难，2人受伤送医。 事实上，发生此次安全事故之前，美的置业刚因高调反腐备受关注。但相比反腐事件的“主动出击”，此次事故的发生却让美的置业陷入被动的境地。 美的置业是何享健创造的美的集团在空调之外的又一个商业版图。经过短短4年时间，其销售额从百亿元剑指千亿元，2015年至2018年，其合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元，复合年增长率超95%。进入2019年，美地置业更是以销售额超千亿为目标。 然而在房地产市场密集调控的境况下，美的置业大量拿地也背上了高额负债与杠杆。 针对本次事故及公司财务经营状况，长江商报发送采访函至美的置业方面，截至发稿前尚未得到回复。 销售额4年破千亿 2018年底，美的置业成功登陆香港联交所主板，进入2019年，更是以销售额超千亿为目标。短短几年的时间里，就将百亿规模扩张至千亿。 根据美的置业官网显示：“美的置业”是中国房地产上市企业30强，成立近15年以来，共在全国54个城市开发249个项目，目前集团土地储备高达5200多万平方米。 不过，在美的置业不断强调冲击“千亿”目标的情况下，其近年来业绩增速已呈较为明显的下滑趋势。 财报数据显示，2016年至2019年上半年，公司营业收入分别为119.92亿元、177.17亿元、301.20亿元和141.95亿元，同比分别增长44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；净利润分别实现10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元，净利润增速分别为157.59%、89.84%、67.85%和20.11%，今年来增速已下滑48%。可以看到，其净利润增速已呈现明显下滑趋势。 克而瑞研究中心数据显示，美的置业今年第三季度销售额为240.4亿元，相比第二季度下降17.2%；截止前三季度，美的置业销售业绩为708亿元，目标完成率达到70.8%；四季度需要完成292亿元销售额，才能实现千亿。 为了冲击千亿目标，美的置业在拿地方面可谓“激进”。它在今年上半年的拿地选择中，包含了公开招拍挂、与其他企业合作、旧城改造、旧工厂改造、产业投资等各类用地。克而瑞研究中心数据显示，2019年1-9月，美的置业新增土地货值1142.5亿元，其中多个项目涉及高溢价拿地。 例如，2018年8月，美的置业以74%溢价率，刷新了大理单价地王；2019年4月，美的置业以7.65亿元拿下了衡阳地王，溢价率144%；5月以28亿元在武汉拿地，溢价率为80%。 流动负债占总负债超七成 高溢价拿地和规模性扩张让公司负债持续走高，美的置业招股书显示，2015-2017年的净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。 上市并没有解决美的置业的根本问题，根据上市公司2019年中报披露，美的置业上半年负债总额高达1861.66亿元，较2018年末的负债总额1537.35亿元上升21.10%。上半年的资产负债率为87.1%。2019年上半年，美的置业的净负债率高达95.6%，流动负债与非流动负债之间的比重也达到了152%。 经营现金流也非常紧张，2016年至2019年分别为-55.53亿元、-73.57亿元、-166.15亿元和-82.66亿元。美的置业在招股书中也坦言，“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力，并对其经营活动造成不利影响。” 另外，美的置业的流动负债还超过1400亿元，占总负债的比重超过七成。剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的700多亿元合约负债后，美地置业流动负债与非流动负债的比重也超过150%，美的置业短期偿债压力很大。 为此，美的置业通过不断发行债券解燃眉之急。今年上半年，美的置业发行了3只公司债，发行金额为37亿元。即便如此，也不能阻挡美的置业实现千亿销售额的决心。 公告显示，截至2019年9月30日，美的置业合同销售金额708亿元，同比增长约21.65%，完成全年销售目标的70.8%，可距离千亿还有336.1亿元的差距。 此前，美的置业副总裁徐传甫在中期业绩会上表示，全年目标没有改变，下半年整个公司会采取各种措施，从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动，保证千亿目标实现。 2018年之后，各大银行、信托机构的融资渠道正不断收紧，大量中小房企面临着“融资难”与“融资贵”的困境，这无疑加深了美的置业的资金困境。 在如此高的负债额、负债率及行业寒冬之下，美的置业的激进扩张策略可能存在很大的隐患。 上述业内人士认为，对于美的置业来说，这两年其项目布局较多，也抓住了三四线城市楼市上升所带来的机会，所以具有较好的成长性，当前正是股票市场反弹的窗口期，对于美的置业来说具有较好的机遇，这在很大程度上也会刺激此类企业后续的继续发展。当然类似负债数据规模大，一方面也和其企业规模做大有关，另一方面也需要其积极把控风险。 高周转下业主维权不断 何享健曾说：“宁可走慢两步，不可走错一步。” 只是，不断冒进背后显然是美的地产对周转速度的极致追求，正常工期不断被压缩，施工质量、安全等基本要求就难以兼顾。 据了解，美的置业的“高周转”被概括为“456”战略——拿到地后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。从买地到资金回流，只需半年就可以周转一次。 高周转战略下，品质难以坚守。去年以来，美的置业相继被贵州、湖南、河北住建厅点名，建设工程安全质量存隐忧。除此之外，业主维权事件不断。 2018年10月，宁波美的蝴蝶海交房还不到两年，高层外墙大面积脱落，引发业主维权。2019年3月，岳阳美的梧桐庄园交付，因偷工减料、简配明显，遭到业主多次维权。2019年7月，重庆美的金科郡一期洋房15栋与18栋处车库地面整体塌陷。 此外，还因贪腐问题屡遭监管层点名。10月9日下午，美的置业发布一则反腐公告，对原某区域公司副总经理代某、原某项目营销经理欧阳某某予以开除处理，并移交司法机关；对置业顾问高某等5人予以开除处理并列入黑名单；对原某区域公司某城市公司总经理胡某某予以开除处理，并处罚17万元。 值得注意的是，这并不是美的置业第一次向腐败“开刀”。近年来，美的置业曾先后对多名触碰公司管理红线甚至触犯法律的员工予以开除处理，并或辅以经济处罚措施。 数据显示，仅2018年，美的置业风险控制中心便查实违法违纪案件9起，其中达到刑事立案标准的5起，其他严重违纪案件4起；涉及查处的违纪违法人员共19人，追缴非法所得近500万元。
海亮集团上半年业绩、现金流大跌 负债反弹已达313亿 相比于海亮集团，海亮股份业绩不错。 自去年提出大力降负债后，位于浙江的世界五百强企业海亮集团今年上半年负债再度上升。 海亮集团最新出炉的2019年半年报显示，集团遭遇业绩下滑，其中营业收入为859.1亿元，较上年同期的857.37亿元略有下降；营业利润为9.37亿元，同比下降10.7%；归属于母公司所有者的净利润为3.14亿元，同比下降31.77%。 现金流量表方面，海亮集团今年上半年经营活动产生的现金流量净额为15.88亿元，同比下降44.42%。 相比于海亮集团，海亮股份业绩不错。海亮股份2019年半年报显示，归属于上市公司股东的净利润为6.44亿元，同比增长16.92%。 负债大幅反弹 9月2日，新京报记者获悉，海亮集团最新出炉的2019年中报显示，截至2019年6月30日，海亮集团资产总计577.35亿元，负债合计313.15亿元，较上年293.98亿元的负债上升了约6.5%。 海亮集团在半年报中表示，2019 年度，公司制订了广西金茂、海亮物业及其他非核心产业领域的投资退出计划， 持续优化资源配置，聚焦三大主业。2019 年上半年，公司控股子公司海亮股份完成了对欧 洲 KME 铜管、铜棒等企业的股权收购，支付了股权转让价款和收购标的偿债资金约 2.08 亿 欧元，融资规模有所扩大，导致公司本报告期末资产负债率较年初增加了 0.96%，但仍完全处于合理水平。 新京报记者查询海亮集团此前财报获悉，海亮集团2016年、2017年年报显示负债合计分别为473.42亿元和418.72亿元，资产负债率则分别为66.56%和62.55%；2018年在降负债措施下，海亮集团负债合计降为293.98亿元，资产负债率为53.28%，但2019年上半年负债再度上升。 2019年上半年，海亮集团销售费用、研发费用和管理费用均有所上升，销售费用为2.81亿元同比增16.5%；研发费用为9403.46万元同比增48.55%；管理费用为5.57亿元同比增49.99%。报告期内海亮集团的财务费用则有所下降，为3.04亿元同比下降35.53%。 海亮集团为浙江一家大型民企，聚焦教育事业、有色材料智造、健康产业三大核心领域，现有员工2万余名，总资产超550亿元，产业布局12个国家和地区；2018年，海亮集团综合实力位列世界企业500强第473位、中国企业500强第109位。 近年来，海亮集团大举展开降负债动作。 海亮集团官网一则发布于2018年8月的新闻《海亮集团加大力度多措并举降负债》显示，集团围绕 “集团负债率2018年底控制在50%以内，2019年底控制在40%以内，其中有息负债率控制在25%以内，并将此有息负债率作为今后企业发展中负债率的控制红线”的既定目标，以坚定的决心去杠杆、降负债，确保企业始终在持续健康发展轨道上行稳致远。 大公资信在今年6月末出具的对海亮集团主体与相关债项2019年度跟踪评级报告（下称“评级报告”）中，确定海亮集团的主体长期信用等级维持AA+，评级展望维持稳定。 评级报告指出，海亮集团仍是全球最大、国际竞争力最强的铜加工企业之一，在行业内居龙头地位，具有较强的规模优势，2018年其铜加工产品产、销量同比均继续保持上升趋势。 另一方面，评级报告亦关注到，2018年末海亮集团应收账款、其他应收款及存货规模仍较大，对流动资金形成一定占用；海亮集团短期有息债务规模较大，仍面临一定的短期偿债压力。 有息负债方面，截至2019年3月末，海亮集团总有息债务规模为179.81亿元，在总负债中占比为60.13%，其中短期有息债务171.63亿元，占总有息债务的比重为95.45%，短期面临较大的偿付压力，且公司有息债务期限全部是2年以内。 海亮股份业绩不错但现金流大跌 相比于海亮集团，其旗下的上市公司海亮股份2019年半年报业绩不错，报告期内公司实现营业收入208.45亿元，同比增长3.61%；归属于上市公司股东的净利润为6.44亿元，同比增长16.92%。 今年上半年，海亮股份管理费用为3.01亿元，同比增加68.94%，海亮股份称主要系办公费用、中介费用及职工薪酬增加。 资产构成方面，报告期末，海亮股份货币资金为36.8亿元，上年同期为14.58亿元，海亮股份称主要系公司开立保函、银行承兑汇票缴纳保证金增加所致；短期借款为64.29亿元，同比增长26.77%，海亮股份称主要系公司收购KME项目增加银行借款所致。 截至2019年6月30日，海亮股份资产总计228.43亿元，负债合计141.92亿元。 2019年上半年，海亮股份经营活动产生的现金流量净额为5.07亿元，同比下跌达54.67%，海亮股份称主要系公司收购 KME项目导致存货、应收款及预付款增加所致。 上述收购KME项目，据公告，海亮股份于2019年1月28日与KME集团签署了《股权资产购买协议》，收购KME集团旗下铜合金棒和铜管业务；2019年3月31日，公司完成了与KME集团关于其旗下股权与资产的交割，公司已持有其位于德国、法国、意大利、西班牙的五家铜合金棒与铜管工厂。 海亮股份表示，通过上述收购整合，加快美国休斯敦、泰国、越南等境外生产基地建设，初步实现全球生产布局，公司全球化生产经营架构已见雏形。 但海亮股份同时提示称，公司能否与标的企业在企业文化、管理模式、技术研发、销售渠道及客户资源等方面进行融合，能否通过整合实现公司对标的公司的有效控制，同时又确保标的公司继续发挥原有的优势，均具有不确定性；如果此次整合不能达到预期效果，可能会对公司的经营和股东的利益产生不利影响。 去年年末，海亮股份发布了公开发行A股可转换公司债券方案，发行募集资金扣除发行费用后将用于位于浙江、上海、重庆、美国、泰国的6个项目以及补流还贷项目。 今年4月，海亮股份将拟募集资金金额由不超过32.5亿元调整为不超过31.5亿元，除用于上海的一个生产线项目金额由2.7亿元下调至2.55亿元外，补流还贷项目的拟使用募集资金金额从5.0987亿元调整为4.2487亿元，减少了8500万元。 8月9日，海亮股份的上述发行获证监会发审会审核通过。
相比于海亮集团，海亮股份业绩不错。
原标题：华润置地半年斥资540亿逆势拿地被指误判形势 负债或超5000亿项目质量堪忧频现维权 长江商报消息 ●长江商报记者 金洪 华润置地（1109.HK）面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”，华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生近期公开表示，市场认为，这是一句比较中肯的自我解嘲。 成立于1994年，1996年在港上市的华润置地正面临着挑战。长江商报记者梳理发现，一向稳健保守的华润近年来也难掩扩张与转型的焦虑与急迫。 2018年，华润置地逆势拿地逾百宗、销售金额首次突破两千亿，同时全面向“城市综合投资开发运营商”转型。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。 不过，长江商报记者注意到，华润置地的销售金额、面积却出现了下降。2018年华润的入账销售面积较上一年年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。 一边加速拿地，一边密集融资。据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，半年融资总额超过去年全年的净新增融资金额394亿。 长江商报记者梳理财报发现，其负债也在逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。 已到“中年”的华润置地，还面临着高层换血、人事动荡。自4月华润集团董事长、党委书记宋林因涉嫌严重违法违纪被调查后，华润集团的高管变动仍在持续，华润置地“掌舵手”吴向东2月正式离职，首席财务官俞建离职转向华夏幸福。 半年斥资540亿拿地39宗 成立于1994年，1996年在港上市的华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是内地最具实力的综合型地产开发商之一。 华润置地2018年报显示，2018年公司实现综合营业额1211.9亿元，同比增长18.09%；归属股东应占溢利242.37亿元，同比增长23.09%。此外，华润置地2018年的综合毛利润率为43.4%，其中开发物业毛利率为42.9%，与2017年的39.7%相比大幅增长。 克而瑞研究中心公布的数据显示，2018年华润置地房产销售金额首次突破2000亿元，为2106亿元，在房地产企业中排名第9。不过，位列前位的“恒碧桂万”，融创、保利已过4000亿门槛。2019年，华润置地将销售目标定为2420亿元。 截至6月，华润置地累计实现总合同销售金额达1188.19亿元，总合同销售建筑面积约625.97万平方米。2019年华润置地销售目标为2420亿元，照此计算，已完成全年目标的49.1%。 加大销售力度的同时，为了保证持续的增长，华润置地也在土地市场表现活跃。长江商报记者梳理发现，近年华润置地拿地与扩规模的速度越来越快。 2016年，华润置地耗资472.3亿购得39幅土地，总楼面面积1052.05万平方米，应占楼面面积816.85万平方米；2017全年该公司累计新增土地64宗，新增土地储备约1196.56万平方米，总土地金额达1044.68亿；2018年以总价1513.5亿元获取了103个项目，新增土地储备计容面积2213万平方米，其中，持有物业面积为275万平方米。截止到2018年期末，华润置地投资物业的土地总土储面积为943万平方米。 2019年，华润置地的拿地步伐依旧没有停歇。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。今年拿地总金额和去年同期相比，增加了27.11亿元，总楼面面积和去年同期相比，增加了294.46万平方米。截至2019年6月30日，华润置地拿地创今年新高。 财经评论员严跃进对长江商报记者表示，华润置地逆势拿地，说明其在资金方面或还是比较充裕的。当然此类企业的难点在于，后续地产发展的机会不明确，而且各类土地开发也会有限制或制约。 值得注意的是，华润置地的销售金额、面积出现了下降。2018年华润的入账销售面积较去年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。高盛报告指出，华润置地2018年结算面积的下滑在某种程度上导致其综合营业收入低于预期，分别较该行及市场预期低7%及2%。 近日，华润置地发布公告显示，2019年6月单月实现总合同销售额约284.8亿元，总合同销售建筑面积约137.25万平方米，分别按年增长0.7%及减少24.5%。不过，6月份是华润置地今年首次出现销售面积下滑状况。根据数据，公司前5月的销售面积增速分别为79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%。 4月17日，国泰君安一则研究报告指出，因华润置地合约销售增速下滑，公司估值缺乏向上趋势的动力，给予其下调至“中性”的评级。 严跃进认为，土地储备向来是一把双刃剑。踏准市场节奏，就能大获丰收；一旦遭遇市场转淡或严厉调控，公司将面临庞大的现金流和负债压力。 今年4月19日与7月30日，中央政治局会议连续两次提及房住不炒，继续明确了房地产调控将持续收紧的态度。在此背景下，有业内人士认为，华润置地逆势拿地或许误判了形势。 负债逐年攀升或超5000亿 作为资金密集型行业，华润置地开疆拓土也带来了债务压力。 长江商报记者梳理财报发现，其负债逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。 截至2018年末，华润置地负债总额为4750亿元，总资产6557亿元。以此计算，资产负债率为72.44%。其中，2018年的流动负债为3479亿元，与2017年的2398亿元相比，增幅为45.09%，非流动负债中的银行借贷一年后到期的金额为835.01亿元，与2017年的572.13亿元相比，增加45.95%。 据申万宏源计算，2018年末，华润置地净负债率上升0.7个百分点至37%，同期总有息负债同比增长28%至1350亿元。不过，华润的融资成本是其一大优势。尽管2018年的平均融资成本上升30个基点至4.47%，但仍处于行业较低水平。另据WIND数据显示，华润置地近5年的流动比率和速动比率呈现整体下滑趋势。 现金流方面，2018年华润置地并未在年报中透露，不过上半年数据显示，华润置地经营活动产生的现金流量净额为-125.75亿元。 债务压力下，华润加速融资，据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，融资总额超去年全年的净新增融资金额394亿。 有分析师指出，华润置地目前拿地节奏是赤裸裸对赌政策，对赌赢了，比如调控放松，一切都好，但如果政策上依然紧，那庞大的现金流和负债压力就如影随形。 高层换血加速转型 提到华润会想到万象城，提到万象城，就不得不提到吴向东。吴向东一手打造了以万象城为代表的商业地产体系，并带领华润置地形成了住宅地产+商业地产双轮驱动格局，为华润置地铺开了长远发展的道路。 然而，今年2月，华润置地“掌舵手”吴向东正式离职。除吴向东外，原华润置地财务总监、执行董事俞建去年12月辞职，去往华夏幸福任分管财务及融资等业务的联席总裁。此外，有媒体报道称，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。 值得注意的是，在这场人事大震荡中，高管人员调整最多的是华南大区，也是华润置地的重阵之地。据其2018年年报数据显示，在全国六大区域布局中，华润置地总部所在的华南大区，2018年销售金额贡献中排名第二，占比23.2%。 进入2019年一季度，华润置地华南大区的销售占比逐月有所提高，但从区域排名来看，华南大区在集团的占比滑落至第四位，占比在15%以下。 2018年，华润置地还做出一个重大决定：全面向“城市综合投资开发运营商”转型，重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。 资料显示，华润置地2018年新开8家购物中心，计划在2019-2021年分别开业9间、8间和13间购物中心，至2021年底，在营购物中心数量将达到81间，预计2019年租金收入增长应该超过20%。其2018年财报显示，华润置地目前积极跟进城市更新项目30余个，其中16个已切实落地项目预计总建筑面积达2200万平方米；截至2018年底，华润置地物业服务在管面积超过1亿平方米。 陷多起“质量门” 2015年，华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生公开表示，“从拿地到开盘，在北京我们自己的内控目标是一年之内。”一改以往慢周转风格。 大力提速加快周转的华润置地，却在提速进程下逐渐显现出失衡状态，各地多起维权案例不断发生。 近日，北京市住建委部署开展了商品房项目销售行为专项检查，华润未来城市项目，因属无证售房，被高限处罚。 据了解，7月15日-17日，北京市住建委对昌平区华润智慧中心（项目推广名：华润未来城市）、丰台区中铁诺德春风和苑等项目的销售现场进行突击检查。检查发现：华润智慧中心项目存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为。 此外，济南华润紫云府、北京华润理想国、北京华润昆仑域、甘肃华润誉澜山等项目质量问题频出，已使公司的品牌信誉度出现下滑。 如，地处北京西南二环的华润置地昆仑域项目身陷“质量门”。150多位业主反映，本应是9.5万元/平方米的高端住宅，配置大幅缩水，外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降档，引发业主集体抗议。随后，华润置地发布《北京昆仑域家书》，提出了11项整改方案。近日，有报道称，华润置地济南万象城项目犯荒唐错误，地基拆除重建损失惨重。 针对上述问题，长江商报记者向华润置地发去采访函，但截至发稿时未收到回复。
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