NAGA上院,图片来源：网络 原定于9月28日进行司法拍卖的成龙亿元豪宅被按上“暂停键”。 据瀚海法拍网，位于北京东城区NAGA上院2号楼的1001室、1002室，这两套合计起拍价7191万元的豪宅，拍卖信息显示“已结束”状态。 据悉，此次拍卖之所以提前结束，或因案外人异议而被法院撤回。撤回时间为9月25日左右，不确定之后是否会再次法拍。 此前媒体曾报道，成龙这两套豪宅之所以被拍卖，与NAGA上院的开发商（御嘉置地有限公司，以下简称“御嘉置地”）因欠债被申请强制执行有关，而成龙的上述两套豪宅也恰好在查封范围内。 成龙购房13年，未办理房产证 公开资料显示，NAGA上院为御嘉置地开发，2006年4月，成龙通过旗下公司中泰成龙国际集团有限公司（以下简称“中泰成龙”）以总价人民币3360万元购入两套房产。 其中，1300万元为购房款，2060万元为成龙以经纪公司“JACKIE&WILLIE”授权其参与御嘉置地NAGA上院代言的费用折抵。 2007年底，御嘉置地将上述两套房产交付给成龙后。随后，这两套房屋一直由成龙及家人居住使用，并有居住期间缴纳水、电、煤气等物业费用为证。 不过，十余年来，中泰成龙公司并未对上述两套房产，办理产权变更登记手续。 2014年，因开发商债务纠纷，北京天鸿控股（集团）有限公司（以下简称“天鸿控股”）向御嘉置地公司提起仲裁，并向北京市第二中级人民法院申请强制执行。 执行过程中，于2017年12月19日，北京市第二中级人民法院查封御嘉置地公司名下位于北京市东城区东直门内大街9号院的部分房产及车位，成龙旗下的两套房屋及车位正处于查封范围内。 对此，于2018年6月，成龙本人对北京市第二中级人民法院查封上述涉案房屋及车位提出案外人异议，请求中止对涉案房屋及车位的执行并解除查封。不过，之后成龙撤回异议申请。 2018年12月，中泰成龙也对上述查封提出异议，但被北京市第二中级人民法院驳回。 在此背景下，于2019年6月20日，中泰成龙又向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止天鸿控股对两套房产及车位的强制执行。 中泰成龙公司认为，其未能依约办理涉案房屋产权变更登记手续的原因是御嘉置地公司因公司名称变更、欠税等问题，无法给其办理正常的手续。 “中泰成龙公司依据其与御嘉置地公司于查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付全部合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，本院予以支持。”最终，于2019年10月31日，北京市第二中级人民法院判决判决停止对成龙两套房产的执行。 不过，天鸿控股不服北京市第二中级人民法院的一审判决，于2020年2月13日向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。 天鸿控股认为，中泰成龙公司对于未能及时办理位于北京市东城区东直门内大街9号院2号楼1001和1002号房屋的产权证存在过错。 另据建设部、商务部、国家发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，中泰成龙公司作为未在境内设置分支机构的境外企业不得在境内购买商品房，其无法取得产权证。 根据陈港生（成龙）自行提交的证据，涉案房屋系交由陈港生（成龙）个人，无证据证明中泰成龙公司已占有涉案房屋。中泰成龙公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件的任何一项。同时，中泰成龙公司亦不符合执行异议复议规定第二十九条之规定，故不应停止对涉案房屋的执行。”天鸿控股如此说道。 就是在本次判决中，事件发生了“反转”。 北京市高级人民法院审理认为，涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系因中泰成龙公司自身原因所致。“中泰成龙公司对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益。对于涉案车位，中泰成龙公司亦不享有足以排除强制执行的合法权益。” 最终，北京市高级人民法院终审判决：撤销北京市第二中级人民法院一审判决，并驳回中泰成龙公司的停止查封请求。 NAGA上院耗资十几亿，李建国曾发唱片 NAGA上院房产被频繁拍卖的背后，是御嘉置地债务缠身。 天眼查信息显示，御嘉置地实际控制人为李建国，其通过御嘉投资控股有限公司控制御嘉置地84%的股份。 目前，御嘉置地自身风险已达8507条，该公司还曾于今年7月2日被北京市海淀区人民法院，因“未按时履行法律义务而被法院强制执行”，列为被执行人。 此外，御嘉置地还因“名誉权纠纷”、“网络服务合同纠纷”、“不正当竞争纠纷”等各类原因，面临上千条的法律诉讼。 据了解，Naga上院豪宅由御嘉置地掌舵人李建国，花费4年时间，耗资十几亿元打造，位于东直门内大街9号，是东二环内完好保留的四合院遗址，同时也是康有为的故居。 2007年开盘之时，被业界称之为“皇家豪宅”，总占地面积为13132平方米。仅有99户，每户面积最高可达600平方米，总价最高可达4500万元人民币。楼盘均价为每平方米80000元，最低每套2400万起。 Naga上院开盘，李建国还策划了一个独特的开盘仪式：牵手知名导演陈可辛导演的电影《如果·爱》，将楼盘开盘仪式与电影首映式结合在一起，互相借势，一时轰动了北京媒体和地产界。 “顶级豪宅只能卖给少数人”、“Naga上院业主必须满足四个基本要求：高素质、有责任心、乐善好施的成功人士”、“不是有钱就能住进来”，彼时，李建国曾如此描述Naga上院的定位。 离开房地产商身份，李建国还曾进军娱乐圈。 2007年Naga上院开盘之后，李建国换名“李建衡”，在2008年发行个人首张音乐专辑《当年的承诺》；2009年，又与李保田、闫妮、姜武等合作出演电视剧《永不回头》。此后，李建国还出演过两部电视剧。 “我是生意圈里最喜欢文艺的人，下班以后喜欢喝点酒，唱唱歌。”李建国曾公开表示。 而李建国与成龙的关系，正是始于Naga上院完工落成之时。 据报道，2006年李建国希望成龙担任Naga上院的代言人，并提出让成龙以优惠价4800万买入两个一整层的660平方米的五居户，并且两户打通同住，而且还送了两个专用车位。 在房祖名28岁生日的时候，成龙将该处豪宅送给房祖名作为生日礼物。同时，居住在该处的还有吴彦祖、霍启刚和杨受成。 2014年，房祖名在该豪宅容留他人吸毒。受此影响，Naga上院及其开发商御嘉置地曾一度成为媒体的焦点。 2014年以后，御嘉置地陷入财务和诉讼纠纷，旗下Naga上院房产屡屡被查封拍卖，并遭业主起诉维权。 至此，NAGA上院的99席豪宅中，共有19套拍卖房产，比例高达20%，李建国本人也较少再公开露面了。
图片来源：网络 相较于较其他国字头房企而言，华润置地在2020年上半年的业绩表现欠韧劲、显焦虑。 据8月26日华润置地披露的2020年半年度报告，上半年其录得营业收入448.69亿元，同比下降2.14%；利润总额193.29亿元，同比下降14.15%；净利润132.35亿元，同比下降9.5%；归属于母公司所有者净利润115.42亿元，同比下降9.3%。 同期，华润置地毛利仅为150.46亿元，同比下降14.12%；毛利率33.53%，同比下降4.68%，为近三年来新低。 上半年，华润置地录得合约销售额1108亿元，同比减少6.7%，仅完成年初定下的全年目标2620亿元的42%。而去年同期，这一目标完成率为48%。 地产业务增长缓慢之际，华润置地开始探索新的可能性。中期业绩发布的几分钟后，华润置地再发一则公告称，拟分拆物业管理及商业运营服务业务在港交所独立上市的公告。 拟分拆物管业务独立上市，能让华润置地恢复增长活力吗？ 归母净利润同比下降9.3% 与大多数房企命运相同，华润置地的2020年上半年业绩或多或少的受到了疫情的影响。投资物业及管理板块便是受损最为严重的部分，上半年租金收入仅为49.9亿元，同比下降12.5%。 其中，上半年话华润置地购物中心租金收入39.1亿元，同比下降8.9%。出租率93.9%同比下降0.9个百分点；写字楼收入按年增长5.8%至7.3亿元，出租率73.7%同比上升1.8个百分点；酒店营业收入同比下降51%至3.5亿元，平均入住率仅为32%，同比下降37个百分点。 同期，华润置地投资物业公允价值增值金额仅为45亿元，较去年同期的63亿元下降28.57%。受此影响，华润置地上半年的归母净利润115.4亿元，同比下降9.3%。 在8月26日举行的中期业绩会上，华润置地首席财务官郭世清曾对此解释称，随着疫情好转，投资物业评估增值回归正常之后，2020年全年华润置地的利润额将有望上涨。 半年报披露的数据也显示，扣除投资物业评估增值后，上半年华润置地的核心股东应占溢利为83.7亿元，同比增长3.2%。 “截至2020年6月底，集团对旗下61个购物中心、超过5000家品牌，合计减免租金7亿元。”华润置地还在半年报中称，若加上期内免租的7亿元，则上半年华润置地购物中心租金收入同比增长7.4%。 虽然上半年投资物业板块表现不佳，但华润置地高级副总裁喻霖康预计2020年投资物业的收入在120亿元左右，从2021年开始可恢复15%以上的年复合增速。 销售额同比下降6.7% 纵使预期乐观，华润置地也还需直面上半年“毛利率为近三年来最低”的事实。 半年报披露的数据显示，上半年华润置地综合毛利率为33.5%，较2019年同期的38.2%下降4.68个百分点。其中，开发物业毛利率由2019年同期的36%下降为31.1%。 历年数据则显示，2017年至2019年华润置地综合毛利率分别为40.18%、43.39%、37.91%，期间增幅分别为6.44%、3.21% 、-5.48%。 图片来源：搜狐财经 归母净利润和综合毛利率下降之外，受推货占全年比重较低的影响，华润置地上半年销售额同比下降6.7%至1108亿元。 作为最早一批赴港上市的房企，华润置地成立于1994年，仅两年之后就成功登陆港交所。 2006年至2009年，华润置地进入快速增长阶段，销售额复合年增长率达64.51%，2019年以249亿元销售额一举冲进房地产销售前十名，位列第七。 2010年，受到一二线城市楼市调控的影响，华润置地销售额较2009年下降9%至226亿，行业排名也由第7位降至第15位，是华润置地自2009年至今最低的排名。 2011年，调整战略转向三四线城市的华润置地销售额大幅回升62%至366亿元，行业排名重回前十，位列第九。 但遗憾的是，华润置地没能赶上时代发展的列车。2013年以碧桂园和恒大为代表的全区域布局房企，借助市场更新的红利，销售额首破千亿。而此时，华润置地的销售额仅为618亿元。 图片来源：搜狐财经 2014年之后，华润置地虽销售额持续增长但增幅放缓，到2016年才跻身千亿大军，排名也一直在行业第八第九名之间徘徊，至今也再未进入过行业前七。 2019年全年，华润置地实现销售额2425亿元，在克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产企业销售排行榜》中排名第十位。 有息负债总额增长22.27% 业务增长颓势明显之外，虽然贵为“TOP3”央企，但还是能从扩大的有息负债规模中感受到华润置地或多或少的“资金压力”。 半年报显示，截至6月30日，华润置地有息负债合计达到1645亿元的新高，较2019年末的1345.4亿元一口气增长了22.27%。 同期，华润置地的净负债率较2019年年末的30.3%提高15.6个百分点，达到了45.9%。 值得注意的是，有息负债的增长，并没有为华润置地的上半年带来规模扩张。上半年华润置地拿地步伐放缓，土地投资明显下滑。 半年报显示，上半年华润置地新获取项目30个，新增土储计容面积495.1万平方米，总地价588.8亿元，截至2020年6月30日，总土地储备达7109万平方米。 而2019年同期，华润置地以总地价820.6亿元增持了39宗土地；2019年全年，华润置地获取82 个项目，土地合同总地价1424亿元。 再往前回溯，2018年其拿地103宗，总地价1513.5亿元；2017年，其全年拿地金额更是同比增长66%至1044.7亿元，增持了64宗土地。 同时，华润置地增加的有息负债也没有体现在现金流的增长上。截止6月30日，华润置地现金及银行结存约为609亿元，较2019年末下降了4.4%。 此外，半年报还显示，自下半年开始，华润约有25%的有息负债将于一年內到期，对应金额约414亿元。 2019年物业对母公司业绩贡献3.9% 如何摆脱困境？华润置业作出的决定是分拆物业上市。 “公司认为应搭建一个完整的、具有华润置地特色的物业管理和商业管理的轻资产管理平台，并依托华润置地现有的业务优势，做大做强轻资产管理平台，一方面提高重资产的价值创造，另一方面也能成为华润置地新的利润增亮点。” 华润置地执行董事兼总裁李欣，在8月26日的业绩会上如此说道。 公开报道显示，最早在2018年3月，时任华润置地董事局副主席的唐勇就曾表示，物业公司分拆上市的机会确实存在，从2017年开始华润置地就对物业公司的管理架构进行了调整，并重新确定物业公司的战略目标。 2020年2月，华润置地便启动1-2年内分拆物业管理业务赴港上市的相关工作，上市主体为华润物业科技，将以2020年净利润达到7亿元来完成利润筹划及拆分上市方式方案。 华润物业科技官网发布的信息显示，其成立于2017年8月，定位为“平台型泛社区经济服务商”，重点布局品质物业业务、资产托管业务、智慧物联业务、平台创新业务四大板块，业态涵盖住宅、商业、写字楼、大型公建等。 截至2018年底，华润物业科技在全国范围内的管理物业项目达700余个，总在管物业面积超过1.35亿平方米，分布在北京、上海、深圳、成都、沈阳等70余个城市，下设11家中心城市公司。 那么，分拆物业上市，真能成为华润置地新的利润增长点吗？ 根据半年报披露的数据，截至6月30日，华润置地管理面积规模达1.12亿平米，较2019年底增长5.4%。其中，住宅物业管理面积0.98亿平米，商业物业管理面0.14亿平米。 上半年，华润置地物业管理板块收入27.2亿元，同比增长9.1%。其中，住宅物业管理16.8亿元，同比增长9.3%；商业物业管理收入10.4亿元，同比增长8.9%。 历年财报则显示，2018年华润置地物业在管面积超过1亿㎡，实现营收41亿元, 同比增长18%。2019年该板块营收57.8亿元，同比增长31.5%。 2018年、2019年华润置地营收分别是1211.9亿元和1477.36亿元，华润物业部分的营收占比分别为3.38%和3.91。虽然占比在上升，但华润物业对华润置地的业绩贡献力有限。 “这是一个基于战略引领下的、水到渠成的考虑，而不是一个一定要赶什么风口，蹭什么热度去做的工作。”不过，李欣并未在业绩会上透露拆分物业上市的具体时间表。 拆分物业能否带来新增长还需观察，悬念或许仍将留到最后一刻。对于26岁的华润置地来说，当前要面对的难题是，还能否在2020年甚至以后的每一年中守住TOP10地位。
据华润置地8月26日发布的中期业绩显示，今年上半年，公司实现营业额448.7亿元，核心净利润83.7亿元，签约额1108亿元，成功达成半年千亿目标。董事会决议宣派中期股息每股0.15元（折合港币0.168元），较2019年中期股息增长16.3%。上半年，其发行的国内中期票据三年期利率低至2.42%，五年期利率低至2.95%，创行业新低。 华润置地旗下投资物业的客流、租金等业绩指标在疫情后快速恢复，上半年实现营业额49.9亿元。购物中心方面，截至2020年6月底，已开业万象城/万象天地/万象汇共42个，储备项目50个，另有管理输出购物中心项目28个。报告期内，华润置地对旗下61个购物中心、超过5000家品牌，合计减免租金7亿元。 土储方面，今年上半年，华润置地坚守“调结构、调节奏、调布局”，新获取项目30个，新增权益土地储备378万平米，聚焦在一二线城市，重点布局三大城市群及国家中心城市。截至6月底，华润置地累计进入81个城市，总土地储备面积7109万平方米，权益土地储备面积4980万平方米，土地储备结构优质，可保障未来3-5年发展。 华润置地表示，公司前置供货节奏充足，优质的可售货值可支持全年2620亿销售目标顺利完成。下半年可售货源充足约4122 亿元，其中一二线占比高达83%，住宅产品占比达73%，60%的可售资源为下半年新推质量较高；施工、取证进度严格按计划落实 保证并加速下半年供货节奏。 同日，华润置地还发布公告称，拟分拆物业管理及商业运营服务业务上市。对此，华润置地高管在业绩发布会现场表示，此时分拆物业资产上市并非追逐风口，而是基于公司战略发展之下的水到渠成，早在半年前已有相关规划。可能的分拆上市如完成将进一步强化置地资产负债表支持置地房地产开发和投资业务。（刘礼文）
观点地产网 8月13日，仁恒置地在线上举行2020中期业绩会及投资者会，出席的管理层有董事局主席钟声坚、执行董事钟铭、财务副总裁谢学明、财务总监陈志伟、投资者关系部主管施嘉萍。 对于刚过完10000天生日的仁恒而言，同样值得庆祝的是上半年交出了一份还算不错的成绩单。 根据仁恒置地当日公布，上半年收入同比增加18.2%至90.11亿元，由于产品组合改变，股东应占溢利为4.93亿元，较去年同期下跌59%，每股盈利25.5分。 销售方面，仁恒置地上半年合同销售金额为297亿元，同比增加65%，合同销售面积为831，457平方米，平均销售金额为35808元。 而根据观点指数发布的《2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100》榜单显示，1-6月TOP100房企总销售金额为51517.1亿元，总体比去年同期下降3.2%。 如何“既好又快”？ 进入中国20余载，一直以开发高端住宅为主、专注于“慢而精”仁恒置地，销售业绩相对于同期的其他房企来说，并不突出。 然而，从2019年开始，仁恒的战略发生了明显改变，制定了销售500亿的目标（2018年仁恒的销售金额300亿左右）。最终据观点指数统计，仁恒置地2019年销售金额为561.4亿元。 迈过500亿关口之后，仁恒置地有了更大的目标。业绩会上，管理层表示，集团今年销售目标为700亿。截至7月底已完成合约销售金额400亿，非常有信心在剩下5个月完成300亿销售。 众所周知，伴着规模快速扩大的通常是牺牲质量。仁恒置地董事局主席钟声坚指出，过去公司产品虽好但不快，但前几年进行了系统建设，将产品线系统化管理，如今已达到既好又快，增加了集团的竞争力。 同时，仁恒也加快项目的周转。据钟声坚介绍：“项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，而拿地到销售平均不会超过12个月，虽然与万科、碧桂园仍有距离，但基本都可以12个月内完成。” 拿地方面，仁恒也作出了调整。钟声坚表示，未来竞拍只占到土地获取的40%，另外30%依靠合作，剩余30%将通过旧改来获取。 据观点地产新媒体不完全统计，仁恒上半年在土拍中拿下大约7块地，且均为底价摘得，总拿地价为61亿元。另外，为了快速提振规模和降低成本，上述7宗地有4宗是采取联合拿地方式竞得。 此外，仁恒置地官微于今年2月22日宣布，集团已经成为新加坡联合工程（United Engineers Ltd，简称UEL）的最大单一股东，并向其提出全面收购。 钟声坚指出：“收购UEL是一个很好的交易，整体收购金额约为20亿新币，UEL有很好的产业，其中位于中国的项目包括成都及沈阳，只要加上一些工作，就可以回笼约6亿新币。位于新加坡的物业，也有很大的利润空间。” 截至2020年6月30日，仁恒置地在中国6个主要经济区17个高增长城市的黄金地段拥有约1000万平方米土地储备，当中超过50%位于长江三角洲地区，大湾区占18%；一线、新一线和二线城市土地储备占比90%以上。 毛利率与降负债 今年1月，债券评级机构穆迪投资者服务公司确认仁恒置地的“Ba2”企业家族评级（CFR），并且将展望从“评级列入审查”调整为“负面”。 穆迪表示：“评级确认反映了我们的预期，即新收购联合工程的资产将改善仁恒置地业务，并在未来12-18个月内巩固其信用指标，不同于2019年预估的疲弱水平。” 然而，负面“展望”反映出公司在未来12-18个月执行其雄心勃勃的去杠杆计划能力存在不确定性。 据仁恒置地披露，截至6月30日，集团现金及现金等价物较去年底增加6.1%至146.65亿元，净负债比率为88.2%。 对此，管理层提出，上半年仁恒销售回款为296亿，下半年将加快销售回款，并通过增加销售、更多以合作方式收购土地，争取把88%负债率降下来。 据悉，仁恒将于今年下半年继续推出新项目和新批次进行预售，包括长三角的上海崇明区陈家镇3号地块、海和院、公园世纪苑、江湾世纪花园等；大湾区的仁恒芯梦公园；环渤海地区的仁恒海和院等。 针对毛利率较去年同期下跌逾十个百分点，钟声坚回应称：“集团毛利率目标为30-40%，上半年35.9%的毛利率不如过去好，但也不算太差。上半年毛利率较低，主要是受天津、深圳回龙埔等项目影响。” 他指出，集团尚有部分毛利率较高项目未推出，例如深圳项目三期、四期将于今年底或明年初推出，土地成本为1.2万，连同成本2万，应该可卖到5.2万左右，毛利率较高；而上海一项目，成本约6-7万左右，而周边项目已拍到9.5万，预期项目税后可达到40亿收入。未来这些项目会摊销毛利率较低的项目，即使整体毛利率会下降，仍可高于行业水平。
7月21日讯(记者 魏国旭)受新冠肺炎疫情影响，百强房企2020年上半年整体销售额同比出现下滑，不过，仁恒置地的业绩实现了逆势增长。 仁恒置地近期披露的数据显示，公司今上半年实现住宅及商业地产销售额297.73亿元，同比增长了65%；合同总楼面面积83.1万平方米，同比增长30.7%。 知名地产分析师严跃进在接受记者采访时分析指出：“仁恒置地此次实现逆势上升，说明从去年开始就已经持续在做规模方面发力，充分体现了其对房地产后续市场的判断和观点，即依然认为规模是企业成长的一个重要支撑。” 不过，仁恒置地的规模增长，似乎多靠合作模式撬动的。克而瑞此前发布的排行榜显示，仁恒置地上半年全口径销售金额为239.3亿元，但权益销售金额103.9亿元，权益占比为43.41%，处于行业较低水平。 有业内人士表示，在规模快速扩张中，大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用，但是合作开发毕竟是把双刃剑，长期销售权益比例太低，并且总土储资源不是非常充足，或将导致业绩与营收规模的增长乏力，而销售规模增幅逐渐收窄、营收规模的下降，都可能降低外界资本对企业的前景预期。 重仓南京，尝试跨界刚需小户型 记者注意到，在仁恒置地上半年近300亿元的销售业额中，南京区域贡献了79.31亿元，占比达26.6%。在克而瑞发布的上半年南京房企TOP20中，仁恒置地排名第四位，而2019年同期，仁恒置地并未进入该排行榜TOP20。据统计，目前在南京共有6个仁恒置地参与的项目在售。 值得一提的是，作为一家主打高端楼盘的开发商，仁恒置地似乎也在尝试“出圈”。 有关注仁恒置地的购房者指出，此次其在南京选择的区域似乎并不是南京人心目中最一线的，有些甚至还是刚需板块；其户型也不是单纯的聚焦豪宅和大户型。有网友称，麒麟科创园仁恒项目部分户型图曝光，据说89平米户型占四分之一。 仁恒置地为何选择重仓南京？在同一地区密集推出多个项目，是否会出现“内耗”？主打高端的仁恒品牌为何选择刚需板块？这一战略会否削弱其高端定位，还是另辟蹊径脱颖而出？记者就此问题询问仁恒置地，不过截至发稿仍未收到回复。 债务规模上升，南京项目涉嫌无证施工 销售额增长的仁恒置地，债务也呈上升趋势。数据显示，截至2019年末，仁恒置地的流动负债为531.59亿元，同比增长46.1%；短期负债146.06亿元，同比增长68%。受债务影响，仁恒置地在年初被穆迪下调评级，将展望从“评级列入审查”调整为“负面”。穆迪认为，负面“展望”反映出公司在未来12-18个月执行其雄心勃勃的去杠杆计划能力存在不确定性。 与此同时，仁恒置地的品质口碑也出现了下滑，无证施工、房屋质量等问题频出。南京市民王女士上个月向《政风热线》反映，称自己购买的仁恒桃园世纪的房子出现质量问题，客厅的顶板上出现了一条长约6米的裂缝，担心可能存在安全隐患。还有武汉的业主通过留言，称“已经正常还款毛坯部分月供9个多月，仁恒竹叶山不仅不收精装修尾款，还通知银行停止发放贷款流程，也不给合同”。 此外，位于南京的麒麟仁恒G108地块今年5月被曝涉嫌无证施工。据媒体报道，该项目虽然已经开始施工，但在工地出入口及工地围挡上并未见到任何许可证公示，在网上也无法查到该项目的《建设工程施工许可证》。资料显示，该地块为仁恒和五星控股在1月15日拍得，成交总价22.55亿元，楼面价9064元/㎡。据江宁区城市管理局相关负责人反馈称：“我们已经去过了G108地块，因现场负责人当时无法出示相关施工证件，我们已经对其下发了停工核查通知书。若之后证实该地块存在违规违建行为，我们将联合江宁住建部和南京市规划局江宁分局对其进行批评处罚。” 对此，有分析人士告诉记者：“企业若是要做大规模，还是需要按合规流程走，否则是对市场和客户的不负责，也会影响后续企业的品牌。类似问题值得企业反思，注重合规操作。”
作为“一带一路”上的标志性工程，由华润置地代建代运营的西安奥体中心、国际会展中心、国际会议中心三中心于7月1日正式竣工交付。 据悉，西安奥体中心是2021年第十四届全运会主会场。这是全运会首次在西部举行，也是西安自1949年以来举办的最大规模的全国性赛事。2017年3月，西安市政府与华润集团达成战略合作协议，决定由华润置地代建代运营包含奥体中心在内的西安三中心，并负责相关片区开发。 华润置地相关负责人表示，三中心六大场馆总建面达138万平米，且含多个高大空间营造，工程技术复杂。与项目规模和难度形成鲜明对比的是超极限的工期要求，三中心整体建设周期仅有33个月，绝对工期比同类工程缩短了一年多，是一场进度与时间的鏖战。这是华润置地目前规模最大的大型复杂场馆代建项目，为了如期呈现高品质作品，公司快速组建项目团队，精选全球优质资源，采用“一个模特、多套衣服”的做法，协助政府快速确定概念方案设计，积极推进基础和结构施工图设计，让基础和主体工程先行，造型和室内装饰设计持续优化，并合理安排多条线交叉作业，见缝插针，与节点赛跑。 据统计，西安三中心参建单位共有378家，累计进场工人超过10万人次，最高峰时现场有20000多人同时施工，2400余辆升降车、1000余台吊篮、78台塔吊、200余台各型起重设备同时使用，各类施工材料更是多不胜数，极大地考验着代建方的调度能力。以国际会展中心为例，展览馆土方开挖高峰期使用500辆渣土车同时作业，满铺单日出土7万方，超出住宅项目标准出土20多倍；会议楼开工7个月即实现主体钢结构封顶，75天完成主体6.5万吨钢结构吊装，用钢量相当于1.7个鸟巢、7个埃菲尔铁塔。（刘礼文）
原标题：华润置地半年斥资540亿逆势拿地被指误判形势 负债或超5000亿项目质量堪忧频现维权 长江商报消息 ●长江商报记者 金洪 华润置地（1109.HK）面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”，华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生近期公开表示，市场认为，这是一句比较中肯的自我解嘲。 成立于1994年，1996年在港上市的华润置地正面临着挑战。长江商报记者梳理发现，一向稳健保守的华润近年来也难掩扩张与转型的焦虑与急迫。 2018年，华润置地逆势拿地逾百宗、销售金额首次突破两千亿，同时全面向“城市综合投资开发运营商”转型。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。 不过，长江商报记者注意到，华润置地的销售金额、面积却出现了下降。2018年华润的入账销售面积较上一年年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。 一边加速拿地，一边密集融资。据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，半年融资总额超过去年全年的净新增融资金额394亿。 长江商报记者梳理财报发现，其负债也在逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。 已到“中年”的华润置地，还面临着高层换血、人事动荡。自4月华润集团董事长、党委书记宋林因涉嫌严重违法违纪被调查后，华润集团的高管变动仍在持续，华润置地“掌舵手”吴向东2月正式离职，首席财务官俞建离职转向华夏幸福。 半年斥资540亿拿地39宗 成立于1994年，1996年在港上市的华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是内地最具实力的综合型地产开发商之一。 华润置地2018年报显示，2018年公司实现综合营业额1211.9亿元，同比增长18.09%；归属股东应占溢利242.37亿元，同比增长23.09%。此外，华润置地2018年的综合毛利润率为43.4%，其中开发物业毛利率为42.9%，与2017年的39.7%相比大幅增长。 克而瑞研究中心公布的数据显示，2018年华润置地房产销售金额首次突破2000亿元，为2106亿元，在房地产企业中排名第9。不过，位列前位的“恒碧桂万”，融创、保利已过4000亿门槛。2019年，华润置地将销售目标定为2420亿元。 截至6月，华润置地累计实现总合同销售金额达1188.19亿元，总合同销售建筑面积约625.97万平方米。2019年华润置地销售目标为2420亿元，照此计算，已完成全年目标的49.1%。 加大销售力度的同时，为了保证持续的增长，华润置地也在土地市场表现活跃。长江商报记者梳理发现，近年华润置地拿地与扩规模的速度越来越快。 2016年，华润置地耗资472.3亿购得39幅土地，总楼面面积1052.05万平方米，应占楼面面积816.85万平方米；2017全年该公司累计新增土地64宗，新增土地储备约1196.56万平方米，总土地金额达1044.68亿；2018年以总价1513.5亿元获取了103个项目，新增土地储备计容面积2213万平方米，其中，持有物业面积为275万平方米。截止到2018年期末，华润置地投资物业的土地总土储面积为943万平方米。 2019年，华润置地的拿地步伐依旧没有停歇。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。今年拿地总金额和去年同期相比，增加了27.11亿元，总楼面面积和去年同期相比，增加了294.46万平方米。截至2019年6月30日，华润置地拿地创今年新高。 财经评论员严跃进对长江商报记者表示，华润置地逆势拿地，说明其在资金方面或还是比较充裕的。当然此类企业的难点在于，后续地产发展的机会不明确，而且各类土地开发也会有限制或制约。 值得注意的是，华润置地的销售金额、面积出现了下降。2018年华润的入账销售面积较去年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。高盛报告指出，华润置地2018年结算面积的下滑在某种程度上导致其综合营业收入低于预期，分别较该行及市场预期低7%及2%。 近日，华润置地发布公告显示，2019年6月单月实现总合同销售额约284.8亿元，总合同销售建筑面积约137.25万平方米，分别按年增长0.7%及减少24.5%。不过，6月份是华润置地今年首次出现销售面积下滑状况。根据数据，公司前5月的销售面积增速分别为79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%。 4月17日，国泰君安一则研究报告指出，因华润置地合约销售增速下滑，公司估值缺乏向上趋势的动力，给予其下调至“中性”的评级。 严跃进认为，土地储备向来是一把双刃剑。踏准市场节奏，就能大获丰收；一旦遭遇市场转淡或严厉调控，公司将面临庞大的现金流和负债压力。 今年4月19日与7月30日，中央政治局会议连续两次提及房住不炒，继续明确了房地产调控将持续收紧的态度。在此背景下，有业内人士认为，华润置地逆势拿地或许误判了形势。 负债逐年攀升或超5000亿 作为资金密集型行业，华润置地开疆拓土也带来了债务压力。 长江商报记者梳理财报发现，其负债逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。 截至2018年末，华润置地负债总额为4750亿元，总资产6557亿元。以此计算，资产负债率为72.44%。其中，2018年的流动负债为3479亿元，与2017年的2398亿元相比，增幅为45.09%，非流动负债中的银行借贷一年后到期的金额为835.01亿元，与2017年的572.13亿元相比，增加45.95%。 据申万宏源计算，2018年末，华润置地净负债率上升0.7个百分点至37%，同期总有息负债同比增长28%至1350亿元。不过，华润的融资成本是其一大优势。尽管2018年的平均融资成本上升30个基点至4.47%，但仍处于行业较低水平。另据WIND数据显示，华润置地近5年的流动比率和速动比率呈现整体下滑趋势。 现金流方面，2018年华润置地并未在年报中透露，不过上半年数据显示，华润置地经营活动产生的现金流量净额为-125.75亿元。 债务压力下，华润加速融资，据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，融资总额超去年全年的净新增融资金额394亿。 有分析师指出，华润置地目前拿地节奏是赤裸裸对赌政策，对赌赢了，比如调控放松，一切都好，但如果政策上依然紧，那庞大的现金流和负债压力就如影随形。 高层换血加速转型 提到华润会想到万象城，提到万象城，就不得不提到吴向东。吴向东一手打造了以万象城为代表的商业地产体系，并带领华润置地形成了住宅地产+商业地产双轮驱动格局，为华润置地铺开了长远发展的道路。 然而，今年2月，华润置地“掌舵手”吴向东正式离职。除吴向东外，原华润置地财务总监、执行董事俞建去年12月辞职，去往华夏幸福任分管财务及融资等业务的联席总裁。此外，有媒体报道称，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。 值得注意的是，在这场人事大震荡中，高管人员调整最多的是华南大区，也是华润置地的重阵之地。据其2018年年报数据显示，在全国六大区域布局中，华润置地总部所在的华南大区，2018年销售金额贡献中排名第二，占比23.2%。 进入2019年一季度，华润置地华南大区的销售占比逐月有所提高，但从区域排名来看，华南大区在集团的占比滑落至第四位，占比在15%以下。 2018年，华润置地还做出一个重大决定：全面向“城市综合投资开发运营商”转型，重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。 资料显示，华润置地2018年新开8家购物中心，计划在2019-2021年分别开业9间、8间和13间购物中心，至2021年底，在营购物中心数量将达到81间，预计2019年租金收入增长应该超过20%。其2018年财报显示，华润置地目前积极跟进城市更新项目30余个，其中16个已切实落地项目预计总建筑面积达2200万平方米；截至2018年底，华润置地物业服务在管面积超过1亿平方米。 陷多起“质量门” 2015年，华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生公开表示，“从拿地到开盘，在北京我们自己的内控目标是一年之内。”一改以往慢周转风格。 大力提速加快周转的华润置地，却在提速进程下逐渐显现出失衡状态，各地多起维权案例不断发生。 近日，北京市住建委部署开展了商品房项目销售行为专项检查，华润未来城市项目，因属无证售房，被高限处罚。 据了解，7月15日-17日，北京市住建委对昌平区华润智慧中心（项目推广名：华润未来城市）、丰台区中铁诺德春风和苑等项目的销售现场进行突击检查。检查发现：华润智慧中心项目存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为。 此外，济南华润紫云府、北京华润理想国、北京华润昆仑域、甘肃华润誉澜山等项目质量问题频出，已使公司的品牌信誉度出现下滑。 如，地处北京西南二环的华润置地昆仑域项目身陷“质量门”。150多位业主反映，本应是9.5万元/平方米的高端住宅，配置大幅缩水，外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降档，引发业主集体抗议。随后，华润置地发布《北京昆仑域家书》，提出了11项整改方案。近日，有报道称，华润置地济南万象城项目犯荒唐错误，地基拆除重建损失惨重。 针对上述问题，长江商报记者向华润置地发去采访函，但截至发稿时未收到回复。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估