新华社记者闫起磊 “银企对接会”下沉到中小微企业门口，重点项目工地上24小时人停机械不停，强化防控中加快老旧小区改造……在抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作的同时，石家庄市以最大限度争抢时间，抓发展，惠民生。 “关键时候要快拉一把中小微企业” “受疫情影响，我们公司现金流压力增大，但我们手上有好几个项目订单，不知道银行有没有相应金融产品可以合作……” “我们银行专门推出了中小微企业的信贷产品，利率按最低限，最多可贷300万元，你们手上的订单就能做抵押……” 近日，在石家庄市桥西区苑东街道办事处举行的一场“银企对接会”上，一家从事装饰工程的小微企业和中国银行石家庄市桥西开发区支行达成了合作意向。 这个直接下沉到街道的对接会上，多家银行分支机构推介了针对中小微企业的信贷产品，30余家街道辖区企业积极表达需求。 “关键时候要快拉一把中小微企业。”主持对接会的桥西区金融监督管理局局长郭江浩说，银行有优惠信贷产品，企业有资金需求，关键在于精准对接。 为让企业尽快享受到政策红利，桥西区金融监督管理局联合多家银行及全区17个街道办事处，直接把对接会开到街道，以信贷“输氧”提升企业“造血”能力。目前，已组织线上线下对接会30余场，服务企业商户1900余家，累计签约授信贷款余额380余亿元。 “特殊时期更要拼抢时间” 挖掘机日夜轰鸣，工程车往来穿梭，4000多名工人、3200余台机械、24小时人停机器不停……滹沱河生态修复二期工程工地上一派繁忙。 “特殊时期更要拼抢时间。现在，指挥部人员吃住在工地，每天调度项目进展。我们将全力以赴按期完工，把滹沱河建设成一条安全的河、生态的河。”石家庄市滹沱河生态修复二期工程前线指挥部办公室副主任、市水利局副局长薛运田说。 近年来，石家庄市大力推进滹沱河生态修复工程，着力重现“清水绿岸、鱼翔浅底”的滹沱美景。工程分为三期建设，目前，靠近主城区的一期工程已完工，形成了“水清、岸绿、河畅、景美”的滹沱河景观长廊。 在不放松疫情防控的同时，石家庄市全力推进重点项目复工。今年2月17日，滹沱河生态修复二期工程全面开工。 “在防控中更多惠及民生” 疫情发生以来，石家庄市长安区园中园小区的居民，感受到居住环境发生了明显变化：原来私搭乱建的小区，变得宽敞整洁了，还增设了门岗和保安。不仅疫情防控让居民更放心，小区整体环境也让大家更舒心。 园中园社区党支部书记闫芳说，社区管理着7个老旧小区，多数小区设施老化，人员居住复杂，平时管理起来就很吃力，疫情防控的新形势下更是矛盾凸显。 对此，长安区在加强基层防控力量的同时，加大了老旧小区改造和引入“红色物业”进老旧小区的工作力度。通过拆除围墙、拆除违建、安装门禁、共享物业服务等方式，将老旧小区“就近整合、划片打包”，不仅有效补齐了防控短板，还明显改善了居民生活环境。 “在防控中更多惠及民生，整合改造后的老旧小区，居民满意度和幸福感提升了。”闫芳说，改造后的老旧小区也大大减轻了社区干部的工作负担。 今年，石家庄将完成300多个老旧小区整治，突出解决这些小区配套设施破损老化、环境脏乱差以及管理机制不健全等问题，全面提升老旧小区居住品质，持续增强居民获得感。
当前，新一轮老旧小区改造正在各地陆续展开。值得注意的是，在各地的综合整治方案中，无论是出资方式还是改造内容，更加强调多方参与，也更加强调因地制宜。此外，老旧小区改造三分建、七分管。在大力推进老旧小区改造的同时，多地也在后期管理运营上进行了有益探索―― 北京： 探索社会力量参与管理 5月14日，北京市住建委会同北京市发改委等7部门共同印发了《2020年老旧小区综合整治工作方案》。其中明确提出，2020年，北京年内将开工老旧小区综合整治项目80个，完成老旧小区综合整治项目50个，固定资产投资12.8亿元。 数据显示，2017年至2019年，经居民申请、各区上报、市级联席会批准，北京市已累计确认243个老旧小区综合整治项目，涉及295个老旧小区。截至2020年4月底，北京已确认项目整治类内容全面实施，实现改造类进场施工项目98个，完成项目44个，涉及住宅楼395栋，建筑面积293万平方米，居民3.8万户。 今年北京在老旧小区综合整治方面还要做哪些事？此次披露的《工作方案》还提出，全面开展老旧小区摸底调查，基本建成老旧小区数据库，形成治理项目储备库，成熟一批确认一批；加强制度机制建设，健全完善老旧小区综合整治工作统筹协调等机制；探索老旧小区综合治理长效管理机制；试点探索社会力量参与后期管理模式等内容。 值得一提的是，北京今年将努力破解政策难题。在充分发挥市老旧小区综合整治联席会作用的基础上，健全统筹协调机制，快速解决老旧小区综合整治工作中遇到的重点难点问题，推动项目顺利实施；完善整治资金共担机制，明确政府、个人和企业的出资边界；试点社会资本参与机制，研究探索社会资本参与老旧小区综合整治的定位、参与方式和投资回报方式。鼓励具备投资、规划设计、改造施工、运营服务能力的民营企业作为投资、实施和运营主体。 目前，我国老旧小区改造资金主要来源仍为财政资金。面对量大面广的城市既有住宅建筑，光靠政府唱“独角戏”肯定不行。而老旧小区综合整治是一项复杂的综合工程，要想让居民住得舒心，在投入资金升级“硬件”的同时，也要强化管理这个“软件”。北京正在总结既有项目经验，力争形成多种可复制、可推广的管理经验和模式。（经济日报-中国经济网记者 杨学聪） 杭州： 由居民决定改不改怎么改 5月14日，杭州市召开老旧小区综合改造提升民生实事新闻发布会。会上发布的信息显示，杭州今年计划改造老旧小区300个，改造面积1200多万平方米，受益居民超15万户。截至目前，已基本改造完成25个，开工42个，完成方案审查或招标工作的160个，其他项目正在完善改造方案。 老旧小区改造是一个老大难。“改什么”“怎么改”，既需政府科学规划、真抓实干，也需居民积极主动、共建共管。杭州市决定由“政府配菜”向“居民点单”转变，让居民真正发挥全过程参与、主导改造的作用。在审批方式上，杭州给审批流程做减法，推行“不见面”审批，实现改造项目审批流程应减尽减。组织模式上，构建“市、区、街道、社区、居民”五级联动机制，推动居民代表、驻点设计师、街社部门三方互动，由居民真正决定“改不改”“改什么”“怎么改”。 改造实施过程中，应尽量减少对居民生活的影响。杭州对多个职能部门的单项工程进行统筹实施，一次性完成基础设施改造、消防安防提升、污水零直排、强弱电“上改下”、电梯加装、养老托幼设施建设等工程，一揽子解决老旧小区面临的难题，尽量降低改造对居民生活的影响。 资金筹措方面，杭州坚持多元筹资方式，建立健全政府与居民、社会力量合理共担机制，通过盘活社区资源，激活小区“造血功能”，测算好资本投入和收益，通过市场化方式吸引更多社会力量参与改造、共建和运营。比如，物业连片打包经营，施工企业减免费用，居民自筹捐款等。 老旧小区改造三分建、七分管。在大力推进老旧小区改造同时，杭州市在失管、弃管小区治理上做了很多探索。通过党组织搭建平台，多措并举，指导物管企业，引导社区管理，使有的小区物业重回正轨；借助共建共治共享方式，激发居民主人翁意识，搭建起“群众自治圈”“社会共治圈”，实现居民自我管理，充分保障群众在小区治理中的参与机会和权利。（经济日报-中国经济网记者 柳 文）
丰巢科技深夜发声、新华社三连问、多家小区相继停用……丰巢快递柜收费风波再度发酵。 5月10日，上海中环花苑业主委员会发布致丰巢公司的公开信，“硬核”指出丰巢快递柜收费的不合理之处。其中包括“已经投入使用的丰巢柜每天的利润率为240%甚至更多”，同时提出“免费时长延长到24小时”等诉求。一石激起千层浪，为原本引发热议的丰巢快递柜收费事件又添了一把火。 对此，丰巢科技CMO（首席营销官）李文青向《每日经济新闻》记者表示，丰巢财务数据均有公告信息，对于该小区业委会提出的盈利质疑不作回应。其同时表示，丰巢科技后续或不再对此有相关声明，“大家按协议办事就好”。 丰巢后续可能不再回应 虽然只是超过12小时收费5角钱，丰巢科技突然宣布的收费规则还是触动了不少消费者的神经，同时将快递业长期存在的末端配送矛盾毫无保留地暴露出来。 4月底，丰巢上线会员服务和收费规则：非会员包裹只可免费保存12小时，超过需收取0.5元/12小时的费用，3元封顶；会员用户月卡每月5元，季卡每季12元。随即引发众多讨论和吐槽。 而在反对声中，杭州一个小区的做法较为“硬核”。5月5日，杭州东新园小区业委会和物业贴出通知称，因丰巢快递柜向业主收取超时保管费，损害了业主的利益，丰巢快递柜将在2020年5月7日7时起暂停使用。 5月8日，丰巢快递向杭州东新园小区业委会致函称，用户在首两次超时取件均不收取费用，同时可自主在手机上设置希望被代收的时间段和快递公司。 5月9日晚，丰巢发布致用户公开信再度回应称，在“深表不安”的同时，将推出鼓励尽早取件的红包政策。丰巢在信中表示，顺丰将会在近期率先推出早取件、赢红包的活动。凡是顺丰包裹在2小时之内被取出的用户都会得到2元红包，在4小时内取出将会得到1元红包。 而即便如此，多数小区依然“不买账”，抵制停用的队伍逐渐壮大。其中，以上海市普陀区中环花苑业主委员会的公开信影响力最为广泛，并得到多方声援。 在公开信中，上海中环花苑小区业委会表示，小区业主民调显示，要求撤快递柜和停用快递柜的总共占到82%，业委会已于2020年5月8日决议即日起暂停小区内的两台丰巢智能柜的使用。同时，公开信还对丰巢强调的“已经提供了五年的免费服务仍然亏损运营”的说法表示不认同，认为丰巢“以博取舆论同情的姿态示众，实际则不然”。 公开信表示，丰巢在获得市场近70%份额的情况下，此前在使用上会对快递员收取使用费用，每台快递柜平均每天的场地租金收入（含电费）十几元，而收取快递员费用（三档的中间值0.4元/单计算），每天收入至少为36元。不计算额外广告费的情况下，丰巢柜每天的利润率为240%甚至更多。 而在公开信的最后，中环花苑业委会提出包括“在快递柜上张贴醒目提示，请快递员必须先行联系客户同意方可投入丰巢柜”“免费时长延长到24小时”等诉求。同时表示，若上述两点不能满足，中环花苑小区两处丰巢快递柜将无限期停止使用，直到协议期结束。 对此，李文青向《每日经济新闻》记者表示，丰巢财务数据都有相关的公告信息，因此对于公告中的质疑不作回应。同时表示后续或将不会有相关声明发出。 专家：先做大蛋糕为宜 一则收费规则的通知引发了各界热议和抵制，背后暴露出的是快递业末端配送环节中一直存在的顽疾。 在多人看来，快递柜在带给不方便收货的上班族便利的同时，快递未经允许私自放快递柜、丢件等问题也成为快递柜使用的顽疾。而对于快递柜主体企业来说，由于柜体成本、场地租金以及维护管理费用较高，快递柜经营长期处于亏损状态，对于盈利模式的探索也成为现实问题。 有媒体统计，继杭州东新园小区5月7日起暂停使用丰巢智能快递柜后，上海多个小区也开始联合抵制，截至5月9日，已有78个小区业委会向丰巢超时收费说“不”。 而在5月10日，杭州东新园小区业主委员会副主任陈先生则在面向媒体的小范围发布会上表示，自东新园小区7日停用丰巢快递柜后，小区微信群、QQ群里99%的业主表达了支持意见，仅个位数业主提出过质疑。 而在丰巢科技收费规则引发多个小区抵制之后，山东、江苏、浙江、福建、上海等地监管部门先后发布声明，均明确入柜需要收件人同意。其中，江苏省邮政管理局表示，快递柜收费是市场行为由市场调节，但前提必须是合法。 快递专家赵小敏表示，在快递柜发展的前期，不用过于关注亏损问题，更为重要的是规模和会员扩张的速度。不过，选择在此时进行收费，丰巢快递柜对于收费原则和保管时间的制定还有进一步讨论的空间。 赵小敏进一步指出，虽然在收购中邮智递后丰巢市场份额接近70%，但是对于快递柜市场来说，现在讨论市场份额和垄断还为时尚早。当前对于企业来说重点是要把蛋糕做大，最终让快递柜成为末端配送的解决方案才是需要关注的焦点。而这也需要更多的企业参与，不是一两家公司就能实现垄断的。
文/意见领袖专栏作家 诸建芳 陈聪 程强 李金哲 从现有经验看，疫情先冲击供给后传导到需求，一定程度能够解释在4月海外疫情发展严峻的背景下中国出口增长强于进口。此外，进口增长也一定程度受到大宗商品价格回落的拖累。向后看，在当前进出口的特征下，预计5月进出口增长压力将进一步加大。 核心观点 “旧改”可在短期内提振消费和投资，是逆周期调节的重要抓手；中长期是“补短板”的重要内容，同时与新基建相契合，推动城市高质量发展。从规模上说，“旧改”发展空间广阔，且随着居民生活需求的升级，预计规模会日渐增大。前期属于发展初期，节奏和规模都受到制约。随着“劲松模式”推广与专项债助力，预计将撬动社会资本积极参与，加速“旧改”放量。 摘要 ▌“旧改”聚焦城市老旧小区改造，短期是经济逆周期调节的重要抓手；中长期中是“补短板”的重要内容，同时与新基建相契合，推动城市高质量发展。老旧小区改造（以下简称“旧改”）是加强城市基础设施建设，对小区水电管材、电梯物业、安防快递等基础设施的完善，有助于提振短期的消费和投资。从中长期来说，“旧改”对年代久远、基础设施较差的老旧小区进行改造升级，是经济“补短板”的重要内容。另外，“旧改”与新基建相契合。新基建本质上是信息数字化的基础设施，而新基建的内容在具体落地方面则呈现为公共服务领域的软硬件设施建设，这也正是老旧小区的改造方向。总体来看，中长期中“旧改”将推动城市建设高质量发展，符合新型城镇化发展的要求。 ▌目前来看，“旧改”仍处于早期发展阶段，随着“旧改”需求逐步升级，未来空间可期。尽管“旧改”已经在部分城市进行试点，但由于“旧改”处于发展的早期阶段，对于社会分工、运作模式、社会资本引入等仍然没有形成成熟的发展路径，因此也制约了“旧改”发展。主要体现在两个方面：1）“旧改”的认定尚存在差异，且改造需求随着时间的推移逐步升级，因此全国“旧改”规模处于动态调整中。2019年7月住建部初步摸排，全国共有老旧小区建筑面积约为40亿平方米，而近日国务院参事、住建部原副部长仇保兴表示老旧小区存量达100亿平方米；2）“旧改”未形成成熟的运作路径，目前主要由财政资金主导，极大地限制了旧改投资规模。从试点城市披露的投资规模和部分省已公布的规划来看，单位强度投资额在111.2元/平方米至694.4元/平方米不等。我们参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》（2017）进行假设估算，典型小区旧改单位强度投资额可以达到2861元/平方米，也远高于仇保兴参事测算的1250元/平方米。在逆周期调节的背景下，政策大力度支持“旧改”，同时参考前期试点积累的经验，预计“旧改”能够进入快速发展期，未来空间值得期待。 ▌“劲松模式”推广与专项债助力，撬动社会资本参与。资金筹措是“旧改”需要解决的核心问题，也是进程缓慢的主要原因，目前财政补贴为主要资金来源。例如在河北省三年行动计划中表明“旧改”投资总规模中财政出资占比高达87%。但今年出现了两方面的变化料将有助于撬动社会资本积极参与“旧改”。第一，在试点城市中，“劲松模式”取得了初步的成功。年初开始北京市委书记蔡奇多次肯定“劲松模式”，同时北京市住建委表示要推广“劲松模式”。“劲松模式”的正面效应和政策的大力支持料将吸引社会资本更广泛的参与。第二，4月14日国常会提出对于“旧改”要“中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜”。明确了专项债使用范围向“旧改”倾斜，杠杆的力量也能提升社会资本的参与意愿。从目前已经发行的旧改专项债来看，专项债融资在总投资占比为30.7%，极大地缓解了财政压力，提高了社会资本的参与度，未来也有助于“旧改”进一步放量。 正文 ▌“旧改”兼具短期和中长期经济增长新抓手 “旧改”符合新型城镇化方向 “旧改”主要聚焦城市老旧小区改造，推动城市高质量发展，是新型城镇化的重要内容。老旧小区改造（以下简称旧改）是加强城市基础设施建设、推动城市高质量发展的重要内容，也是符合新型城镇化发展的要求。在上一轮城镇化发展要求中，改造居民的居住条件尤其是三线及以下的城市建设是主要任务之一。因此棚户区改造作为重要的抓手经历了一轮快速发展的阶段。通过“棚改”进行城镇化建设，解决使用年限已长、基础设施简陋、功能不全的房屋，这个过程主要创造房地产增量。作为保障居住需求、稳定经济发展的重要政策，“棚改”经历2014年及以前的实物化安置和2015年以后的货币化安置，切实带动了居民居住质量的提高、带动了商品房销售和去库存，但也带来了房地产价格的大幅上涨。在多年的努力下，棚户区改造已经基本接近尾声。2019年棚户区改造套数仅为316万套，已经较2018年626万套大幅缩减。预计未来棚改规模继续下降。因此作为城市建设思路转型的抓手，旧改符合当前的政策思路。 “旧改”属于“补短板”的重要内容，今年以来的政策支持力度显著增加。相比于经济增量时代，当前经济发展的特征已经进入存量发展的阶段。最为典型的政策思路就是从城镇一体化发展转向重点发展建设城市群和都市圈。“旧改”不同于“棚改”，不会直接刺激地产开发，主要聚焦在“补居住短板”，属于供给侧改革。疫情冲击后，“旧改”也是改善居民居住卫生健康条件的重要内容，因此政策力度得到加大，主要体现为：1）规模扩大。4月14日国常会提出今年各地计划改造的城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。2）资金支持增强。2019年7月住建部的态度是“防止增加地方政府债务”，今年国常会提出“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”和“中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜”，可看出政策对“旧改”支持力度在逐步加强。 “旧改”是“补短板”的重要内容，与新基建相契合 “旧改”内容分基本类、提升类、完善类三类，老旧小区软硬件设备不足，需要“补短板”。老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。很多老旧小区老龄化严重但无障碍设施和适老化改造不足，没有停车场和社区商业规划，没有智能安防系统，处于社会治理末梢，急需“补短板”。而在中央政策基调从“去杠杆”转向“补短板”的重要时期，旧改可以成为重要的着力点。住建部2019年7月在国务院政策例行吹风会上表示[1]，“旧改”的内容主要为基本类、提升类、完善类三类。基本类如水电管网可扩大建材等内需，提升类如电梯和物业用房、完善类如快递和安防系统则是社区信息数字化管理的基础。 从新发展的角度来说，“旧改”与新基建相契合，“旧改”中的新基建占比较高。新基建包括信息基础设施、融合基础设施和创新基础设施三类，本质上是信息数字化的基础设施，目的是支撑传统产业向网络化、数字化和智能化方向发展。而新基建的内容在具体落地方面则呈现为公共服务领域的软硬件设施建设，这也正是老旧小区的改造方向。很多老旧小区的软硬件设施亟待改造升级，而改造的目标则是更加便利完善贴近居民的生活居住需求，这便与新基建的智能化、数字化等相精神锲合。我们此前在《宏观经济专题20200306：新基建将成为逆周期调节的重要抓手》报告中估计当前新基建占总基建投资的比重可能在10-15%，但在“旧改”领域，新基建的占比料将显著提高。 “旧改”是逆周期调节的重要抓手 对短期经济增长来说，“旧改”可以助力“稳消费”，是逆周期调节的重要抓手；从经济长期的可持续发展来说，“旧改”带动消费增长要优于财政刺激基建增长。疫情对我国经济造成很大冲击，1-3月投资、进出口和消费全面下滑至历史低位。消费已是我国经济的最重要组成部分，对经济增长的贡献率高于投资（图4）。老旧小区改造可以增加涂料、管材等建筑材料需求，同时促进社区周边便利店、餐厅、托幼养老等服务业发展，且老旧小区改造周期一般较短，6-8个月即可完成，可以成为短期经济增长的重要抓手。消费需求的释放能够推动企业收入增加、稳定就业，形成消费与收入同步增加的正向循环，稳消费对短期经济增长来说具有重要意义，对经济长期的可持续发展来说，对消费的挖掘带来的增长也要优于单纯的使用财政资金刺激基建。 ▌“旧改”未来规模可期 老旧小区改造需求逐步升级，未来规模可期 已实施“旧改”城市单位额较低，地区之间存在差异。2017年底，住房和城乡建设部在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。从试点城市披露的投资规模和部分省已公布的规划来看，平均每平方米投资额度在111.2元/平方米至694.4元/平方米不等，不同地区之间存在差异。 试点城市“旧改”仍属早期，随着社会发展，旧改需求逐步升级，因此规模的弹性较大。2019年7月，国务院参事、原住建部副部长仇保兴测算，老旧小区改造的市场空间或达5万亿。据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。照此假设则户均投资将达到11.9万元，单位面积投资强度将达到1250元/平方米，远高于已经实施旧改试点城市的投资力度。但我们认为这主要是因为随着时间的推移，旧改需要结合最新的居民居住需求，包括卫生条件和智能化等等。因此旧改的需求逐步升级，旧改的规模也不断加大。 预计旧改规模还有进一步加大的可能。根据中信证券研究部地产组估计，以北京市老旧小区典型小区改造为例，老旧小区投入门类丰富，带动产业链长，并且基础的配套设施改造投入空间大。我们参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》（2017），假设典型的小区为砖混结构住宅楼，建筑面积2300m²，地上5层，共45户，两个单元，无地下室，改造的内容包含抗震加固、节能改造、电气水暖、加装电梯、公共区域等领域。 在这样的典型假设下，其社区的总投资将达到658.05万元，户均投资额将达到14.62万元（户型小），单位强度投资额将达到2861元/平方米，也远高于住建部测算全国平均是1250元/平方米。总体来看，单位投资强度还有很强的上升空间，弹性较大。 ▌“劲松模式”推广与专项债助力，撬动社会资本参与 资金筹措是“旧改”需要解决的核心问题，也是进程缓慢的主要原因，目前财政补贴为主要资金来源。2019年12月《住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（下简称“通知”）规定，老旧小区改造的资金筹集渠道要按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。通知中具体提到：1）居民，明确居民出资责任，居民出资部分可通过住宅专项维修资金、公共收益等渠道落实，鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造；2）管线单位，督促管线单位落实责任，通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造；3）专业经营单位，引导水、电、气、通信运营企业开展小区内以及小区相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的改造提升；4）社会资本，积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。但由于老旧小区改造没有明晰的短期现金流大量流入，因此从目前试点城市的融资方式来看，财政仍然是主要资金来源。如河北省在《河北省老旧小区改造三年行动计划2018-2020》中表明“旧改”投资总规模为129.6亿元，财政出资112.3亿元，占比达87%。 “劲松模式”取得初步成功，正面效应吸引社会资本开始更多关注“旧改”。2002年初北京市住建委表示正在研究制定老旧小区综合整治的政策机制，推广“劲松模式”。同时北京市委书记蔡奇多次肯定“劲松模式”，支持社会资本引入老旧小区综合整治。尽管社会资本参与老旧小区改造面临利润率低、现金回款慢等诸多挑战，但同时也市场广阔、可持续性强、社会美誉度以及盈利的边际改善空间大等机遇。在政策的大力支持下，预计劲松模式可在全国很多大城市推广，进一步吸引社会资本广泛参与。 专项债使用范围向“旧改”倾斜，杠杆的力量也能提升社会资本的参与意愿，有助于“旧改”放量。今年以来，伴随着政策对“旧改”的支持力度加强，政策已经明确专项债可以用来支持“旧改”。专项债要求投向项目具有收入现金流来保障还款，“旧改”的内容安装电梯、新建活动室等诸多项目规模小且收益有限，针对此问题，目前已有的专项债案例有如下几个方式：1）拓展改造内容，增加盈利空间。提高提升类、完善类改造内容的占比，扩大有还款来源的改造项目，如排水、供暖、光纤的运营收入，物业费、停车费的管理收入，快递云柜、自动售货机场地费等扩展到公共服务领域中产生的服务性收入。例如内蒙古自治区近期发行的老旧小区改造的项目专项债，其项目收入主要为物业费、停车费和云快递业务收入等等；2）打包形成规模收入，同时整合土地资源贡献部分收入。将多个老旧小区的同类项目“打包”，如安徽铜陵市将几十个老旧小区雨污分流改造集成。既可以算作老旧小区项目，也可归类在生态环保中的污水处理。通过整体改造形成污水处理的规模收入，且土地经过建设平整等也进一步腾退出更多土地，可以产生土地出让收入补充项目收入。尽管“旧改”结合专项债的模式仍在探索中，但预计杠杆的力量将提升社会资本的参与意愿。 银行贷款有望介入“旧改”。据21世纪经济报道，一些银行已开始介入“旧改”，2019年8月中国农业银行印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》，要求摸清待改造老旧小区项目清单，探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务方面的可能性。也不排除未来PSL发力方向也可能从“棚改”转为支持“旧改”。
融街(7.540, 0.05, 0.67%)侦探 半生积蓄买套房，人到中年还得维权。 2019年8月26日，龙湖集团在香港举行业绩发布会。董事长吴亚军携CEO邵明晓以及CFO赵轶现身。 会上吴亚军表示，“我觉得时间过的很快，没有特别值得纪念的，没有故事就是好故事。” 往往天不遂人愿。昨日发布会上一名身穿黑色西装、带一副黑框眼镜、身材壮实的中年男子手自称为龙湖业主，持话筒大声控诉维权，注定要给吴亚军的“好故事”添上值得纪念的一笔。 据公开信息显示，该男子扮作记者混入会场，不仅上前向龙湖三位高层递交请愿信，且在记者会中获得发问机会，大声控诉长沙龙湖楼盘质量。 他称自己出席实属无奈，并质问管理层是否知道龙湖在长沙已经成为维权的代名词。龙湖在长沙的所有项目都在维权，无一例外。 他还提到维权中更具体问题，其新风系统的进气口和燃气出气口只有五十公分。维权过程中，龙湖还请来黑社会打手攻击业主。 （家里装修的小伙伴都应该知道新风系统的进气口和燃气出气口距离应该越远越好，一个不小心是要出事的。） 质问过程中，这个体格壮硕的中年男子一度哽咽。他表示自己十分敬佩吴亚军，“听说您是因为买了房子不满意创立的龙湖。但我不知道为什么会这个样子，真的，我不知道为什么会这个样子。我和龙湖沟通过多少次，龙湖违法违规……” 随后，龙湖CEO邵明晓表示会安排长沙分公司与该名人士接洽，其后该男子与工作人员离开。 昨天，龙湖便回应此事，确实存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象，向这位业主真诚道歉，并表示目前双方已达成谅解。 01 据了解，该中年男子维权的小区为长沙水晶郦城。 长沙水晶郦城位于长沙市岳麓区滨江新城板块。2017年2月，龙湖以3.11亿元拿下该地建成小区。网站显示，该楼盘早已售罄。 今年5月份，该项目爆发大面积维权。业主们联合向有关部门递交举报材料，称项目违规搭售精装房、拆除样板间…… 此后，业主和龙湖方面分别于5月31日、6月10日进行多次磋商，双方没有达成一致。 6月23日，部分业主穿着统一在小区周边拉起了横幅。据长沙当地媒体报道，现场爆发冲突，有不明人士与业主抢夺横幅，最后只得民警登场。 至今，还有多封该项目的投诉信躺在长沙市长的信箱网站上。长沙住建局官方曾回复投诉信表示，龙湖多项举措未违反相关规定，但确实存在违规拆除样板间的问题。 2017年7月4日，一名业主在“红网”上再次投诉该项目涉嫌“高价低配”。该业主表示，2018年3月购入一套水晶郦城住宅。相关部门公示该房毛坯均价仅10790元/平米。而销售给业主的均价达13258.56万/平米。按照相关规定，精装价格不得超过毛胚15%，显然售价超过了这个上限。但开发商拒绝公示毛胚价格和精装价格。对此，业主希望龙湖一方能够提供精装清单。 能摊在阳光底下的必定是经得起考验的。 按理说，作为消费者了解自己每一分钱花在哪，这要求并不过分也不难满足。可是水晶郦城的业主们从交涉到拉横幅、网上投诉再到大闹香港业绩发布会，从5月走到8月，为何矛盾愈演愈烈？业主和地产商之间为何总是很难建立有效的沟通机制？问题得不到解决到底该怎么办？这是带给业主的思考，也是亟待解决的行业问题。 02 多年来，业主和地产商之间上演了无数次爱恨相杀。 很多人吐槽如今房价高得让人望而止步。对于青年来说，一套房可能用掉半生积蓄、掏空三个家庭的口袋，而最终还被迫走上维权路，业主的心酸有几多？ 当然，不少改善型住房的购买者已经是小有所成的中年人。话说，人到中年，上有老下有小，相信一套房对他们来说也不是九牛一毛。 再回看，视频中的中年男子，穿着体面，谈吐不俗，还不得不远途跋涉的去维权，令人唏嘘。 业主维权，不止龙湖一家。业主们打出的维权方式也是花样百出。 拉条幅、占领售楼部、书写请愿书、律师起诉甚至产生暴力冲突……这都是稀松平常的。 2014年，一大波豪车涌上武汉武昌区中北路，车尾挂着“xx欺诈”等标语。其中有数十辆路虎，也不乏保时捷、宝马等。 豪车云集迅速引来吃瓜群众围观。原来他们是武汉一个高端豪宅小区的业主。该小区住宅最低价也在400万元以上。因为外墙剥落和电梯井积水问题屡屡得不到解决，业主们愤而走上街头，要求维权。看来，甭管有钱没钱，对于正当要求，维权起来都不容易。 “佛祖保佑，退房退房”，你见过拜佛维权的吗？ 2015年6月，无锡市区一个小区项目因地下车库渗水、精装修缩水、配套等问题遭遇二期业主拒收。双方多次交涉无果的情况下，业主们跑到无锡灵山大佛的脚底下维权，上演一出“拜佛维权”，希望在人多的地方，让更多人知道项目的真实情况。 不过，要说最无奈的维权，非青岛的业主们莫属。2019年6月10日，青岛某小区业主在维权无果的情况下爬上了楼顶，引发诸多关注。 不为别的，只因户型太过奇葩——客厅“开天窗”，室内没有电线，厨房没有管道……钱都花了，你就给我住这？？ 君不见，多少业主为维权憔悴了容颜。 维权无奈，路远且艰，还望开发商们和业主建立良好的沟通渠道，公允的解决机制，理智、和平的解决问题。 在这，侦探君也给业主们提个醒，维权要注意方式方法，可以向相关部门投诉和反映。如，房管局、住建局、市场监督局等。还可以咨询律师或者选择第三方平台曝光等，既可以保护自身，也可以得到和开发商平等对话的机会。 不过，正常维权支持，“过度”维权就不好了。 此前，四川阆中市一小区业主因要不要收停车费与开发商闹了起来。开发商拥有小区地下停车场所有权，要求缴纳停车费使用，而部分业主认为停车场属于公共区域，拒绝交费，强行使用。业主多次要求免费开放停车场，还因风水问题要求改建楼盘大门引发双方冲突，最终通过民警才得到解决。 买房不易，维权艰难。各路小主们在买房前一定要擦亮眼睛。
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