许倩 | 北京报道 吴凌华接替刘赛飞坐上了世茂股份“头把交椅”。 7月8日，世茂股份发布重大人事变动：世茂股份董事、总裁刘赛飞因个人原因7月8日申请辞去公司董事、总裁职务；同时聘任吴凌华担任公司总裁，任期自2020年7月8日起至本届董事会任期结束日止，并提名吴凌华为公司第八届董事会董事候选人。 吴凌华的职业生涯几乎都在和商业地产打交道，4年前加入世茂之前，他曾在华润置地商业地产领域打拼16年。此次将一名商业老将放在世茂股份领军人位置，业内解读为世茂或有意强化资本市场对世茂股份深耕商业地产的想象空间。 毕竟从去年业绩看，世茂商业地产路走得并不算好。“吴凌华作为一名商业老将，接任总裁对世茂商业资产管理与经营提升而言是一个利好，从而也有利于整体提升世贸股份的业绩表现。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国房地产报记者表示。 商业老将吴凌华 吴凌华接任世茂股份总裁一职并不奇怪。这一切在4年前就打好了伏笔。 2016年1月18日，吴凌华被世茂挖角，正式成为世茂集团副总裁兼商投总裁。在此之前，吴凌华曾是华润置地掌门人吴向东左膀右臂，协助吴向东创建了第一座万象城——深圳万象城，并被吴向东钦点担任第一任总经理。后来，深圳万象城成为深圳乃至全国的商业标杆，且在多个城市复制落地。 在华润的16年，吴凌华积累了丰富的商业地产运营经验，这正是世茂所看重的。加盟世茂的第二年，吴凌华向外界传递了他的决心：5年内，世茂将成为国内具有独特影响力的商业地产发展商，具体一点，5年之内，世茂的商业板块业务营收将增长322%。 这几年，在吴凌华的带领下，世茂商业板块建立了一支成熟的商业综合体运营管理团队，深耕全国多核心城市集群，在全国运营管理多处大型商业综合体项目，包括青岛世茂52+购物中心、武汉世茂摩天城、成都世茂广场、世茂国际中心等。但世茂仍缺少一个足以被记住的全国标杆项目。 今年3月份的业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示：“世茂股份将继续深耕核心区域，聚焦、发挥自身在商业地产类项目开发的禀赋及优势，凭借健康的财务管理能力，把握市场结构性机会，实现有品质的稳健增长，进而助力夯实世茂集团‘大飞机’战略的两翼实力。” 选择在商业地产领域有着丰富经验的吴凌华担任公司总裁，足见许世坛对商业地产的野心。 商业地产路并不好走 商业地产很不好做，这是行业共识，头部房企世茂股份也不能幸免。以商业为主业的世茂股份依然是在靠住宅支撑业绩。 2019年，世茂集团全年销售额同比增长48%并成功冲回行业前十，但同期A股平台世茂股份的成绩却较为平淡。数据显示，2019年世茂股份实现签约销售额244亿元，同比减少10%，完成全年目标的81%，销售签约面积同比减少14%。 世茂股份的商业领域表现亦不出彩。2019年商业地产销售收入63.77亿元，同比下降3.12%，房地产租赁收入7.33亿元，同比增加5.58%。 2019年，世茂股份的商业地产销售毛利率为27.38%，同比下滑16.06个百分点。同业对比来看，大连万达、大悦城2019年毛利率分别达63.06%、41.20%。近几年才向商业地产转型的华润置地，其商业地产毛利率也维持在30%以上，2019年为37.91%。 事实上，近年来世茂股份商业地产销售收入表现一直不稳定。2017年同比大幅下滑66.4%，而2018年的同比3倍增长则与2017年的基数较低有很大关系，2019年同比增速则回落至-3.13%。 距离2009年世茂股份注入商业地产已有10余年，公司目前的商业地产仍主要以销售收入为主，由纯住宅项目和商住综合体项目贡献的住宅销售收入占比超6成。 柏文喜分析称，大型房企历年积累的开发规模较大，如此一来旗下积累的主动或者被动持有的商业物业资产规模必然较大，也成为开发业务所带来的重要的资产沉淀和表观业绩的成本来源之一，因此盘活这部分资产和提升这部分资产收益是大型房企下一步改善业绩的着力点之一。 有知情人士称，随着今年6月份世茂房地产更名为世茂集团，及世茂股份任命商业老兵吴凌华为新任总裁，世茂颇有内部整合优化、进一步提质增效之意，这也意味着世茂股份商业属性会进一步强化。
近日，上海世茂股份有限公司发布公告，聘任吴凌华先生担任公司总裁，任期自2020年7月8日起至本届董事会任期结束日止，并提名吴凌华先生为公司第八届董事会董事候选人。公司公告 吴凌华的低调可以说是骨子里的，即便他在华润近20年，网络上所能搜索出来的资料却少之又少，且大都很雷同。 当初从华润到世茂，吴凌华很重要的一个任务是帮助世茂完成产品线的梳理，并结合世茂商业发展目标确立每一条产品线的发展路径和规模。 如今吴凌华坐上了世茂股份总裁的位子，足见老板对其的认可和未来的期待。 01 吴凌华接棒世茂股份总裁 “我希望是任期无限，目标长远。世茂是我的第二份工作，我也希望是最后一份。” 这是在世茂股份新上任的总裁吴凌华四年前初入世茂接受采访时所言。 彼时的他刚告别老东家华润，现如今，已是其在世茂的第5个年头。 而加入世茂前的16年，吴凌华都与华润共度。 在华润，吴凌华曾先后担任华润置地商业地产事业部常务副总经理、华润置地（南宁）副总经理，华润（深圳）华润中心总经理。 可以说，从自南京大学经济法硕士毕业后，吴凌华迄今为止的后半生都在与商业地产打交道，是个中老手。 直到2016年，吴凌华接到了世茂股份递来的橄榄枝，诚意满满，一出手就是副总裁级。 最终吴凌华还是选择了告别华润开启一段新征程。 毕竟在商业地产巨鳄华润浸润了16年之久，吴凌华的加盟在当初引发了不小的风波，而外界对其牵手世茂最多的一条解读就是“世茂商业将要走上变革”。 而如今，吴凌华接替刘赛飞成为世茂股份的新总裁，世茂股份对商业地产的态度可见一斑：未来必然会持续深耕。 就像吴凌华自己所言，他是把世茂当成自己职业生涯的最后一站在奋斗。艳姐翻阅其履历发现，早在吴凌华初入世茂时，就对其商业地产的未来做好了规划： “希望在这个平台上，能够给世茂留下一个独特的优秀的商业团队，能够达到所憧憬的商业匠心作品的高度。” 这一点在这两年业内也有所见证，在负88米的采石坑中，世茂用“逆向”思维营建出世界海拔最低的深坑酒店也在近年正式面世，这个突破了“地平线之下的想象”的匠心之作甚至入选了世界十大建筑奇迹。 对于管理，吴凌华当初在加入世茂股份时曾表示：“从另一种角度来看，我是一个管理者的角色，无法事事亲力亲为，现在的想法就是努力打造世茂的商业体系和平台，形成具有世茂文化的商业团队。新的平台下，更像是一名融入者、拥抱者。” 自吴凌华加盟以来，世茂的商业板块在他的带领下，已经建立了一支成熟、优秀的商业综合体运营管理团队，目前已深耕全国众多核心城市集群，在全国运营管理多处大型商业综合体项目，为世茂股份后续的规模化商业运营奠定了良好基础。 吴凌华曾在接受21世纪经济报道专访时披露，世茂商业拥有“世茂52+minimall、世茂广场、世茂摩天城、世茂国际中心”四大产品线，世茂商投以上海世茂广场的改造正式开启旗下存量商业项目改造。 02 许世坛的商业板块雄心 许世坛此次将商业老将吴凌华放在世茂股份的龙头位置，世茂或有意强化资本市场对世茂股份深耕商业地产的想象空间。 此举预示着未来世茂股份将持续强化深耕商业地产领域，为世茂注入更多动力。 与新城控股拥有住宅和商业开发两大业务板块类似，许世坛旗下的世茂集团注重住宅开发，世茂股份则注重于商业开发。 目前世茂股份已深耕全国众多核心城市集群，官方数据显示，截至2019年末，世茂股份在建、拟建的土地储备建筑面积达1892万平米，项目遍及30多个城市。 布局区域主要集中在长三角、环渤海、海西及大湾区经济发达的一、二线城市（如深圳、珠海、南京等）及强三线城市（如淄博等）。 相比下万达主要布局新区，宝龙主要布局三四线城市，世茂这个有着“豪宅开发”基因的地产大佬一般偏向选址一二线城市的市区中心，建立标志性地标商业楼。 这种市区选址的模式相对风险较低，有较高的安全垫，中端产品客户群体多而广，还不容易像定位高端奢侈品类的商业地产容易被品牌商裹挟。 值得一提的是，2019年新获项目均为商住综合或纯商业性质，可见世茂股份对于商业板块的专注度。 “湾区时代”到来之初，世茂股份先后在深圳前海、坪山、龙岗三个重点片区提前筹谋大型综合体项目，助力湾区发展建设。 2019年10月，世茂股份以56.4亿元摘得港珠澳大桥珠海口岸战略要地，未来拟以“超级商业+超级娱乐”为概念进行一体化设计，打造珠海人工岛口岸“商旅文新一极”。 许世坛在新的战略规划中，世茂集团中的地产开发被定义为核心主体，酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐则为坚实“双翼”。 世茂股份旗下的商业板块，是“大飞机战略”两翼中的重要一环，世茂股份也将持续助力“大飞机战略”。（
7月8日晚间，世茂股份发布公告称，公司董事会同意聘任吴凌华担任公司总裁，任期自7月8日起至本届董事会任期结束日止，并提名吴凌华为公司第八届董事会董事候选人。 吴凌华，47岁，南京大学经济法硕士，自2016年开始担任世茂股份副总裁。在进入世茂之前，吴凌华曾先后任职华润置地有限公司商业地产事业部常务副总经理、华润置地（南宁）有限公司副总经理、华润（深圳）有限公司华润中心总经理，其在商业地产运营方面拥有丰富的经验。 近年来，世茂股份的商业板块在吴凌华的带领下深耕全国多个核心城市群。截至2019年末，世茂股份在建、拟建的土地储备建筑面积达1892万平方米，项目遍及30多个城市，并主要集中在经济发达的一、二线城市及强三线城市。其中，世茂股份2019年新获项目均为商住综合或纯商业性质，商业禀赋再次强化。随着原有商业项目提档升级，以及新商业项目的开业运营，2019年世茂股份租赁收入、出租率和毛利率水平均维持高位。 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，世茂股份未来将继续深耕核心区域，聚焦、发挥自身在商业地产领域开发的禀赋及优势，凭借健康的财务管理能力，把握市场结构性机会，实现有品质的稳健增长，进而助力夯实世茂集团“大飞机”战略的两翼实力。
2020年，物管行业终于迎来了自己的风口。在“房住不炒”主基调下，物业板块因不同于传统房开业务的增长模式和资本环境，在二级市场上风头正劲。根据Wind数据显示，目前27家港股物业股市盈率中位数高达33倍。在新冠疫情的推动下，物管行业的价值面临重塑，而且相较房地产开发企业，物管行业的轻资产运营模式，不仅拥有高成长性还兼具良好现金流，成为物业板块在二级市场全面爆发的深层原因。 行业景气度向上的背景下，物业板块也迎来了一轮拆分上市潮。据不完全统计，今年上半年，金科、世茂、荣盛发展等12家房企分拆旗下物业板块，向IPO发起进攻。 在这轮物管公司上市潮中，最受关注的莫过于从世茂集团分拆上市的世茂服务。在上述12家拆分上市的物业管理企业当中，世茂服务从覆盖城市、在管项目数量和在管面积方面，均名列前茅。值得一提的是，早在5月14日，红杉资本中国基金和腾讯就已经完成对世茂服务的战略投资，总金额达2.44亿美元。在黄金赛道、强大母公司加持以及明星投资人背书的光环笼罩下，上市之后的世茂服务或将拥有更加广阔的业绩增长空间。 背靠母公司“大树”，世茂服务“高点起跳” 世茂服务成立于2005年，最早为世茂集团开发的物业提供物业服务，随着世茂集团的快速扩张，世茂服务拓展势头迅猛，2017-2019年，世茂服务实现收入分别为10.42亿元、13.29亿元和24.89亿元，复合年增长率高达54.5%；同期，实现净利润为1.08亿元、1.46亿元和3.84亿元，复合年增长率高达88%。值得注意的是，世茂服务在2019年收入和利润实现快速增长，收入增长率位列中国物业服务Top20中的第3位，净利润水平为百强公司净利润均值的4.23倍。 （资料来源：招股书） 世茂服务业绩不断增长的背后是在管面积和业务布局的不断扩大。据招股书披露，截至2019年12月31日，世茂服务合约总建筑面积高达1.01亿平方米，项目分布于91个城市，管理物业项目184个。2017-2019年三年间，世茂服务在管总建筑面积分别为4262万平方米、4500万平方米和6817万平方米，复合年增长率为26.5%，高于百强企业在管面积均值。尤其在2019年，世茂服务在管面积同比增幅超过50%。 从收入结构来看，世茂集团及其合营企业和联营公司的相关物业仍是世茂服务的主要业务来源，近3年分别占总收入的98.3%、99.3%和90%。其实对于物业管理公司来说，母集团地产公司实力是否强大也决定着物业管理公司未来的发展前景。而且能够成为龙头的物业管理公司，往往承接所属开发商的口碑和资源。也正是得益于母公司世茂集团的扩张，世茂服务业务范围才得以拓展到长三角、中西部、华南及环渤海经济圈等多个地区。 （资料来源：招股书） 不过，从收入结构的变动中也可以看出世茂服务也正在积极开拓第三方业务，维持收入结构的动态平衡。数据显示，世茂服务独立第三方房地产开发业务建面从2018年的36.4万平方米增至2019年的1740万平方米，收入占比也从0.7%增至10%。 其中，“并购”无疑是世茂服务开拓第三方业务的重要手段。2019年，世茂服务收购海亮物业和泉州三远，新增1480万平方米和130万平方米在管面积。另据资料显示，世茂服务今年已经完成了对广州粤泰、福晟生活服务等公司收购事宜，新增在管面积超过1450万平方米。 物业管理行业驶入发展蓝海，世茂服务扎根黄金赛道 自2014年彩生活作为全国第一家物业服务上市公司登陆香港联交所以来，中海物业、绿城服务、保利物业等多家龙头物业公司纷纷赴港上市，香港市场也成为国内大型物业股的聚集地。不少物业股备受追捧，Wind数据显示，中海物业2015年上市至今股价累计上涨723%，永升生活服务、新城悦服务上市以来也有581%和580%的股价累计涨幅，绿城服务上市3年来股价也累计上涨了332%。 物业股在港股市场的热捧还是要归因于国内物业管理行业的快速发展，物业服务百强企业在管物业的建筑面积持续上升。据中指院的资料，物业服务百强企业所管理物业的平均总建筑面积由截至2015年约2360万平方米增至截至2019年约4280万平方米，复合年增长率为16%。 在物业管理行业巨大发展潜力背后，其主要逻辑源于我国城镇化率以及人均居住面积的提升。据华创证券预测，2018年中国存量住宅面积253亿平方米，对应美国、日本存量住宅居住面积分别约为148亿平方米、45亿平方米，中国的物管行业发展空间更为广阔。同时，中国人均居住面积仅有30平方米，低于日本的39平方米和美国的56平方米，人均居住面积提升空间充裕。 可以说物业管理行业正在驶入发展蓝海，而扎根黄金赛道的世茂服务表现远远跑赢同行平均水平。以在管面积为例，根据中指院的行业报告，2017-2019年中国物业服务百强企业的在管物业建筑面积均值，由3160万平方米增至4280万平方米，复合年增幅为16.4%，远不及世茂服务同期26.4%的年复合增幅。 近年来，世茂服务正在重点布局四大核心城市群，涉及长三角、华南、中西部、环渤海城市群，继续扩张业务规模。截至2019年底，世茂服务已经进入北京、天津、上海、苏州、杭州等具备发展潜力的大中型城市，76.6%的在管项目位于新一线及二线城市。世茂服务下沉核心区域市场，既可以渗透本土市场，又可以提升企业区域影响力和知名度。而随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积有望释放，未来1-2年物管行业仍将持续快速增长，世茂服务也将驶入发展快车道。 结语 作为现金业务，世茂服务所在的物业管理行业能保障稳定的经营现金流入，且背靠规模大，兼具成长性和稳健性的母集团，世茂服务也可以近水楼台取得优秀的物业项目，为夯实企业发展打下基础。 根据Wind数据，最近一段时间分拆上市的物业股绝大多数表现惊艳，时代邻里、银城生活服务、宝龙商业和保利物业均取得不俗涨幅，对于即将登陆资本市场的世茂服务来说，或许也是一张值得投资者打新和投资的“明牌”。
6月29日，世茂服务控股有限公司（以下简称“世茂服务”）向香港联合交易所递交上市申请表，联席保荐人为中金公司和摩根斯坦利。 6月29日，世茂服务控股有限公司（以下简称“世茂服务”）向香港联合交易所递交上市申请表，联席保荐人为中金公司和摩根斯坦利。 中国领先的综合物业管理及社区生活服务供应商 世茂服务是中国领先的综合物业管理及社区生活服务供应商，是世茂集团附属子公司，已有15年物业管理经验。公司重点布局长三角、环渤海、华南与中西部四大核心城市群，截至2019年底，公司在管面积为6816.7万平米，合约面积突破1亿平米，大幅增加42.9%。在管物业项目数量为184个，合约物业项目数量为354个。按合约项目计算，公司业务覆盖中国25个省88个城市。 2020年公司获得中国指数研究院“中国物业服务百强企业”第12名。以2018年至2019年按收入增长率计算，在中国物业服务二十强中分别排名第3。根据在管面积、收入和利润排名，公司2019年被中指院认定为“中国物业服务百强成长性领先企业”之一。“世茂服务”品牌于2019年获得“中国物业服务专业化运营领先品牌企业。” 业务结构持续优化 财务数据表现靓丽 2017年至2019年，世茂服务收入分别为10.42亿元、13.29亿元、24.89亿元，复合年增长率为54.5%；利润分别为1.08亿元、1.46亿元、3.84亿元，复合年增长率为88%。 公司主营业务为物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。截至2019年底，三大业务收入及占比分别为，物业管理服务11.99亿元，占比48.2%；社区增值服务6.48亿元，占比26%；非业主增值服务6.41亿元，占比25.8%。 住宅物业管理行业规律表明，因增值服务毛利率较高，这部分占收入比重越高，表明其内生性增长质量越高。公司社区增值服务收入占比由2017年的6%上升至2018年的7.1%，并于2019年进一步上升至的26%，业务结构持续得到优化。 公司现金储备充裕，2019年末现金及现金等价物为8.49亿元。 重量级战投入局 科技赋能物管升级 值得注意的是，世茂服务在启动港股IPO前，引入两家重量级战略投资人，分别是红杉资本中国及腾讯。两家巨头的进入不仅体现在资金层面，更重要的是将运用云计算、大数据、物联网等技术推动公司信息化和数字化升级，并引入更加丰富的社区商业资源，提升公司社区增值服务的种类和质量。 未来，世茂服务将充分发挥股东优势，背靠具有高成长性、稳健性、高质量土储的世茂集团，同时协同具有行业引领优势的战略投资者，创新提升服务品质，不断满足用户日益增长的服务需求，打造持续竞争优势。公司将基于品牌影响力和科技赋能，整合市场资源，积极开拓公共设施等外部市场，持续保持组合多元化，聚焦社区生活的全周期服务，以更具吸引力的增值服务提升公司综合实力和潜在价值。
6月17日，信泽福润一号私募股权投资基金的投资者代表按照约定，来到上海浦东潍坊西路55号的世茂大厦。 这笔3亿元的基金早在2019年10月到期，8个多月过去了，全国100多名投资人没有收到一分钱。 他们如约而来，但在大厅等了半天，出面接待的保安队长干脆说，疫情期间，你们这些外地人还是回去吧。除了碰到一个向世茂索要工程款的承建方，此行一无所获。 一周前，数十名投资者代表齐聚福州的福晟钱隆广场，与世茂集团、世茂福晟就投资基金退出问题当面沟通。八九个小时的时间里，世茂始终回避偿还基金债务的期限、提供增信措施等关键问题。 无奈的投资人去查看基金的底层资产、位于福州市仓山区钱隆奥体城小区的300余套房产时，他们惊呆了。展现在他们眼前的，是一张密密麻麻的销控表和热火朝天的装修景象： 房子被世茂福晟卖了。 这是一笔包括公寓281套、商铺35套的现房资产，现在，这些房子的主人成了拿不回跟投款的福晟员工。 对这些问题，世茂都回避了。理由很简单： 世茂和福晟是两家公司，他们对福晟是政府要求下的纾困，不是收购。 就在最近，包叔看到媒体对世茂福晟收购案的评价： 中国房地产史上一笔最大的并购交易案例。 很多人认为这起收购涉及金额或达到2000亿元，规模超越万达与融创、富力地产的世纪大并购。 2020年房地产的三大难题是，老孙究竟有多少钱、恒大的新车长啥样、碧桂园到底有多少个区域；现在，难题又多了一个： 世茂到底有没有收购福晟。 1 2019年1月2日，佛山顺峰山庄一楼宴会厅举行了一场盛大的婚礼，新人分别是潘浩然Aaron和郑家莹Jessic。 这场晚宴，距离福州市八百多公里，福州是潘浩然父亲潘伟明创办的福晟集团总部所在地。 前一天，婚宴是在广州举办的，这里是潘伟明出生的地方和事业的起点。良辰美景，眼看就要过上含饴弄孙的日子，潘老板夫妇开心得眼泛泪花，福晟的高管们也都喝得东倒西歪，第二天还要顶着酒气回福州上班。 这场婚礼对潘老板来说是莫大的安慰，他刚刚熬过了艰难的2018年。这年，钜派投资在福晟的理财项目传出了逾期的消息，福晟裁掉了10%的校招生，一些老臣也陆续离开了。 一场婚礼让潘老板松了一口气，花重金请来的建行总部授信审批部的童文涛，陆续和信托机构签订了融资大单。看起来，人生的一个坎算是过去了。 广州那场婚礼结束的第二天，福晟地产集团的一位副总裁就赶到了上海，寻求资金帮助。随着土拍市场进入小阳春，九死一生后的潘老板的心中再次燃起火焰，庆祝完阶段性胜利后，福晟又朝着千亿目标冲上去了。 2019上半年，已经风雨飘摇的福晟又拿了53亿元的土地。福州有一小半的地王，都落入了这家黑马手中。 变故是突然发生的，5月份，信托融资开始收紧，童文涛签订的几个百亿融资大单，马上就变成了废纸。接下来几个月，福晟兵败如山倒，再无翻身可能。 福晟的窟窿到底有多大，恐怕潘老板自己也并不是完全清楚。 福晟的朋友说，福晟集团到2019年底的负债总额大约有800亿元，其中大约有600亿元是银行、信托等金融机构的有息负债。 他们加杠杆的方式，不只是向金融机构疯狂借钱，员工也成了福晟的提款机。最激进时的2017年，即使是管培生，福晟也开出了极具诱惑力的跟投条件： 36%的收益率。 很多人借钱加入了这场豪赌。等到曲终人散的时候，福晟能拿来偿还这笔跟投资金的，也只能是房子了，这样还能保住本金，并拿到约定收益的一半。如果选择退还现金，就自动放弃收益。 更麻烦的，是潘老板也捋不清楚的民间借贷。 去年11月6日，福晟旗下的福建联丰地产公司400万元的股权被福州中院冻结， 此前，联丰地产2亿元股权被质押给了泉州银行。而联丰地产旗下连江申远实业发展有限公司的6245万元股权，则被质押给了自然人张敏。 这个自然人和她的合伙人最早是做码头生意，从2013年开始，她们成立了一系列投资公司，投资领域包括了地产、建材、矿产。在福晟最缺钱的时候，他们把股权质押给了张敏。 今年1月，一个名为柳文灿的自然人把潘伟明告上了法庭。2019年8月7日，柳文灿分五次将2000万资金转给了一家名为北京永富科技的公司，后者连同自己出借的8000万元转给了福晟。 这被证明是一笔短期过桥贷款，约定的归还日期是三个星期。到了那天，福晟没有如约还钱。 柳文灿是福建石狮人，主要从事水产品批发、销售妇幼用品。在福建，无数像柳文灿这样的中小企业主直接或间接，成为了福晟撬动千亿梦想的杠杆。 这是中国房地产历史上金融化最彻底的一家公司。这个昙花一现的地产公司的由盛转衰的过程，参杂了所有的秩序、勇气与运气，又具备了失败案例的所有因素。在错误的时间段里，这家公司使出了所有的力气，丝毫不留余地。一个朋友说： 福晟的10块钱成本里，可能有11块是借来的。 2 1月10日下午，有人在上海回福州的G1635次高铁上看到了穿着棕色坎肩、趿拉着拖鞋的潘老板。 如果不是实在长得太像，他和一个普通的饱受生活折磨的中年男人没什么两样。 在上海，潘伟明和世茂签订了战略合作协议。在签字之前，世茂已经把福晟的所有资产翻来倒去地看了几个月。 这注定是一份卑微到尘埃里的丧权辱国协议。 到今天为止，关于这场交易的很多细节仍然是不透明的。公开报道把这场交易和老孙与老王的那次做对比，但当信泽福润一号的投资者让世茂对到期债务给个说法时，世茂的口径差点让这些投资者岔气： 我们和福晟没关系。 对这场不透明的交易，外界赋予了很多想象。传言中交易对价几百个小目标的大项目，实际上世茂只拿出了五十多亿。许世坛洋洋得意地说，五六十亿能够拿到超千亿的货值，觉得当然好好。 把福晟的所有资产拆个七零八落，福晟的60-70个项目，只有十几个项目放在上市公司。次优级的资产，放在了世茂福晟平台。深圳和郑州的旧改项目，距离世茂吃到嘴里，可能还有十年的时间。 包叔问了一家长期做旧城改造的开发商朋友，怎么看世茂、福晟在华南的旧城改造，对方回复： 哈哈哈哈哈。 最后的福晟国际，算是许世坛顾及了前辈的一点怜子之情。 对放置在世茂福晟的项目，直到许世坛面对中小股东的提问时，许世坛才不得不说了一点实话： 收购福晟主要是代建、代销。 世茂拿出的这点钱，顶多就是帮福晟解决员工跟投、日常运营维持，其他的，他们几乎一个子儿都没出。世茂只是稍稍用抛了一点诱饵，就扼住了福晟的咽喉。 外界猜测的承债收购，是不存在的。福晟的这些项目，世茂愿意提供担保的，只有一两个最优质的项目。即使是这样的优质项目，福晟的人也是提心吊胆，因为每次催款之后，世茂付款的时间都让他们的心悬到了嗓子眼： 晚上10点。 只有在一件事上，世茂是积极的，就是降价促销。 和福晟有一样遭遇的，就是在去年被世茂收割的泰禾了。去年，世茂用77亿元收购了泰禾7个房地产项目，但只有3个项目的持股比例超过了50%。现在，世茂要逼着汀溪院子、厦门湾这些项目降价了。 由于签了利润兜底协议，降价的做法，几乎是在要泰禾的命。项目公司层面双方很快撕起来，连抢公章的戏码，都发生了。 在降价回款这件事上，前十房企世茂竟然比风雨飘摇的泰禾还急切。但当初合作谈判时帮助泰禾降低融资成本的承诺，世茂早已经不再提及了。 包叔的好友兽爷说，这个世上有一种痛苦，就是你已付出身体，但对方变心了。 3 胡建人许荣茂比王石大一岁，比杨国强大五岁，他马上就70岁了。 近一年多的时间里，许荣茂陆续碾过了万通、明发、粤泰、泰禾、福晟。 世上的事，总让人萌生似曾相识之感。 在近十年的房企销售额排行榜上，世茂起起伏伏，数度踏进前十的门槛，又很快掉落下来。他们四次冲进前十，五次被前十拒之门外。 2015年，世茂将重心转向一二线城市，完美错过了三四线城市的爆发，2017年开始的疯狂收购，又让他们掉回头，土地储备从一二线为主变成了三四线城市为主，进驻的城市从41个增加至120个。 腾讯没有梦想，世茂没有战略。 来来回回折腾了这么几年，最诡异的就是，世茂的财务指标一直都不错。 世茂的大肆拿地，是从2017年开始。这一年，也是福晟飞虎队最活跃的时期。他们做了相同的事情，但最后的结局，却全然不同。 2017年至今三年多时间里，世茂通过银行、企业债券、配售股份，融了差不多500多亿资金。融了这么多钱，拿了这么多地，但他们的净利润，也同时翻了一倍，资产负债率更是没有大的波动。 这是世茂和福晟、泰禾最大的不同。但其中的窍门，也不难看出来。 担当世茂的主要融资平台的，不是A股的世茂股份，而是在香港上市的世茂房地产。 近5年，世茂股份的主要利润来源，是苏州世茂投资发展有限公司、南京世茂房地产开发公司、上海世茂新体验置业有限公司、厦门世茂新领航置业有限公司。 这些城市，都是近几年房价涨幅最大的地方。无一例外，世茂房地产都占据了近半数股权。 前期开发的各种成本、担保都是世茂股份在承担，但利润，有一半都流入了香港上市平台。 这种左手倒右手的操作，从世茂股份诞生的那天起，就从未停止过。 按照相对粗略的分工，许荣茂的女儿掌管世茂股份，儿子许世坛在世茂房地产任职。 还是儿子香啊。 因此，世茂可以一边对自家的投资者说，用五十亿拿到超千亿的货值；一边和福晟的投资者说，我们和福晟没关系。 这两句话里，至少有一句话是假的： 你可以在部分时间骗所有人，也可以在所有时间骗部分人，但不能在所有时间欺骗所有人。 历史是由成功者书写的。已经无力回天的潘老板，当初的雄心万丈也只剩下舐犊之情了。 去年9月，他把香港上市公司福晟国际的股权转让给了儿子潘浩然。他所有的心气，就剩下为儿子保住业绩惨淡的福晟国际和深圳的一套房产了。 这是他在世茂面前的底线。 据说，深圳的房子还是贷款买的。
如今，坐拥3700亿元货值的世茂集团，已成为湾区一股不可忽视的存在。2020年，世茂确立了3000亿元的销售目标，其重点发力的大湾区，又能给集团带来多大的贡献？蓝鲸房产会持续关注。 经过多次红利加持的粤港澳大湾区，是中国未来最具发展潜力的区域之一。在地产圈内，甚至有“得湾区者得天下”的说法。“心怀天下”的世茂集团，自然是不甘于人后。 过去的一年里，世茂集团以海峡公司为“开路先锋”，至少新增了2500亿元的货值，一跃成为大湾区土储最多的房企之一。截至2019年末，世茂在湾区土储货值达3700亿元，仅次于碧桂园（HK.02007）。 充足的土地储备，为世茂业绩的增长奠定了基础。不过，由于新增货值中有众多并购合作而来的项目，如何将他们尽快转化为实实在在的销售额和现金流，考验着世茂的管理层。 世茂大湾区抢滩 2020年以来，疫情延迟了世茂的推盘和回款节奏，却并未打断其在湾区的扩张热情。近3个月，世茂已在东莞、佛山、肇庆等湾区城市落子，累计斥资56亿元。 事实上，自2019年2月粤港湾大湾区规划出台以后，世茂就明显加大了在湾区的扩储力度，以确立在该区域的领先地位。 据年报显示，世茂房地产（HK.00813）于2019年新入账了13宗地块，新增土地储备543.53万平米。土地支出款242亿元，占到当年土地支出款项的26.65%。随着世茂福晟整合大戏的上演，福晟在湾区的1000多万平旧改土储，也即将成为世茂的囊中之物。目前，世茂在湾区管理项目已超过40个，散落在广州、深圳、佛山、东莞、惠州等各城市。 克而瑞发布的湾区房企土储货值TOP30显示，世茂于2019年的总货值达到了3700亿元，位居榜单第二位；而在2018年，世茂湾区总货值是1249亿元，排名第18。以资金为后盾，依赖着频繁的招拍挂和并购合作，世茂集团在湾区实现了“大跃进”。 其实，在诸多入粤房企中，世茂并不算后来者。早在2010年，世茂就在广州、深圳等地落子，开发了亚运城、汇金中心等项目，随后世茂还进入香港，打造酒店类产品。 然而，在公司成长壮大过程中，大湾区并不是其布局的重点。 因此，即便如深圳、广州等热点一线城市，在世茂集团版图里，销售额也并不显眼。以2016年为例，世茂于当年入账销售额562亿元。其中，湾区销售额最高的深圳实现了7.8亿元，集团中占比仅1.4%，远低于北京、杭州、泉州等深耕城市。 而随着公司逐渐在海峡西岸、长三角区域确立优势地位后，大湾区也逐渐进入了世茂管理层的“法眼”。继打造出广州世茂汇金中心之后，2017年12月，世茂再度以239亿元的价格拿下深港综合体项目（现命名：世茂深港国际中心），拟打造深圳第一高楼，一时轰动华南市场。 彼时便有业内人士分析，世茂以地标项目来扩大自身知名度，或为公司加大湾区的布局而铺路。 除了加速拿地扩储外，湾区地位的变化在世茂企业架构上也得以体现。2019年11月，世茂对区域进行了调整和变更，华南区域被拆分。随后，世茂新成立了粤桂区域，范围包括广西、海南、广东肇庆等地。而深圳、广州、佛山等湾区核心城市，则被划入了世茂海峡公司，由世茂集团执行董事吕翼直接管理。 对于湾区在世茂集团中的定位，吕翼也于近期做了明确表态：“世茂集30余载运营经验，将重要资源、核心力量全方位地投入到大湾区，将其作为未来发展和全力深耕的核心区域。” 知名财经分析师严跃进指出，此前世茂在湾区土储略有不足，如今在利好政策下，世茂加码大湾区，体现出企业对该区域持续看好。 依赖合作撬动规模增长 梳理世茂在湾区“壮大”的历程不难发现，合作与并购发挥的作用不可小觑。在世茂的朋友圈里，既有富力（HK.02777）、雅居乐（HK.03383）等当地房企，也有泰禾（SZ.000732）、福晟等外来户。 资料显示，2010年，世茂曾联手富力地产，合作开发了惠州富茂海滨城项目，借此首进惠州；当年6月，世茂通过入股的方式获得广州亚运城项目20%的权益，由此进入广州市场。2013年，世茂推出的广州汇金中心项目，也是和华润置地（HK.01109）、合景泰富（HK.01813）共同完成的。 58安居客研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出，世茂初入湾区，采用合作的模式，有助于打开销售局面，助推规模增长。不过，在业内人士看来，与本土知名房企相比，无论是土地储备还是市场认知程度，彼时的世茂都存在着不小的差距。 随后几年中，世茂陷入业绩瓶颈期，为此不得不进行“去库存、调结构”，由此也延缓了公司在湾区的扩张。整个2016年，世茂在该区域都未有土地进账。随着公司架构、债务、库存等要素的调整，依赖着稳定的现金流等优势，世茂在全国攻城略地的同时，也开启了在湾区的大补仓动作。 这一时期，虽然世茂仍打着“合作”的旗号去布局拓展，但在业内人士看来，用收并购一词似乎更为妥当。2019年，泰禾、粤泰（SH.600393）、鸿荣等陷入流动性危机的房企，纷纷将旗下项目股权出售来回笼资金，世茂则在其中扮演了“白武士”的角色。 蓝鲸房产注意到，世茂在获取项目控制权之后，并不会把原股东一扫而空，反而保留其一定的持股比例，泰禾、福晟都是如此。 在坊间，虽然世茂与福晟的交易，被称为“世纪大并购”，但世茂、福晟方面对此并不认可，均称这是一次合作。据悉，此前福晟在南沙、荔湾、东莞、深圳等地拥有1000万平的旧改资源。伴随世茂与福晟“合作项目”的落地，未来世茂在湾区的货值还将继续增长。 对此张波指出，这种合作方式有利于世茂利用较少的资金，快速获取优质项目，同时对原股东也能起到一定的限制作用，进而降低企业合作风险。 与布局湾区初期情况大不相同的是，如今的诸多合作项目，世茂无疑是主角和操盘方。世茂接盘后，如何对项目进行改造和升级，也考验着企业能力和现金流。 据悉，世茂介入福晟之后，首先着手解决了诸多历史遗留问题，从而确保项目顺利获取预售证。截至2020年6月初，世茂福晟已取得25张预售证，实现了70亿元的销售额。在售项目已由2019年第四季度的36个项目增至51个。按照计划，下半年还将推进世茂福晟超30个项目取证。 有业内人士称，世茂以品牌背书，首先盘活项目的策略，有助于实现快速回款，这对缓解资金压力很有效果。不过，这种策略对旧改项目是否有效，则值得商榷。 克而瑞分析就指出，湾区旧改项目中，牵涉到拆迁户的补偿、赔偿等问题，协商签约的过程较长。这些合作资产包，对世茂去化率、现金流带来的影响，仍需进一步观察。 如今，坐拥3700亿元货值的世茂集团，已成为湾区一股不可忽视的存在。2020年，世茂确立了3000亿元的销售目标，其重点发力的大湾区，又能给集团带来多大的贡献？蓝鲸房产会持续关注。
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