2020年底，受债务违约困扰的福晟集团或迎来新变化。 据悉，福晟集团盘活方案近期获得政府支持，具体包括制定债务重组方案、项目复工复产、加快资产盘活等。 牵头帮扶福晟纾困的世茂对此于予以确认。 “以前的纾困方案主要是四方平台负责，这次是由政府伸出援手，还协调了管控四方平台经营相关的监管职能部门提供支持，在债务端协调了金融机构表态适当让利，不抽和断贷等。”世茂集团一位内部人士回复搜狐财经道。 仅仅两年前，福晟还是成功“跻身销售额千亿”的地产黑马，如今，福晟债台高筑，债务逾期。 一年前，世茂集团和福晟集团召开发布会，世茂介入福晟，帮助盘活销售，处理债务危机。一年过去了，福晟世茂发生了什么？世茂在合作过程中又做了哪些？ 世茂接管：全年销售目标300亿或无法完成 “2020年伊始，福晟面临债务缠身危机之时，世茂前来接管，这让福晟一度看到了曙光。而现在看来，福晟依然在挣扎。”世茂福晟福建项目一位员工表示。 2020年1月13日下午，在全国数百家媒体的聚光灯下，世茂集团与福晟集团在福州举行短短的战略合作发布会，正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。 这笔交易刚曝出时，被外界称为“千亿级世纪大并购”。所谓“千亿级”，是指福晟手头货值近千亿元。年初，福晟彼时宣称，手头项目达70余个，货值近千亿，另外还有3000多亿的旧改项目。此外，福晟在郑州和湖南还有大量土储。 相较之下，世茂的体量大约为福晟十倍。截止2020年6月30日,世茂集团拥有权益前土地储备8393万平米,总货值1.45万亿元。去年前11个月，世茂共实现合约销售额2628.1亿元，位居中国房企第八名。克而瑞数据显示，去年全年世茂操盘金额跻身房企前十，较上半年上升三位。 虽然如此，但在大本营福州，福晟却占据优势，其中2019年，在福州市区，福晟战胜世茂成为销售冠军。克而瑞数据显示，2019年度，福州主战场主城五区及闽侯，福晟销售额为76.19亿元排名第一，世茂销售额72.4亿元排名第二。 发布会后，世茂多次表示与福晟的交易为“合作”，而非“收并购”。 据世茂一位人士表示，所谓合作，就是帮助福晟恢复经营，但不对福晟集团的债务兜底。 “之所以由世茂进行纾困，是因为当时福晟一些项目濒临烂尾，消费者对福晟已经失去信心。所以他即便卖的比市场定价低，也难以销售。最后回款就成了难题。”上述人士表示，“引入四方平台，就是为了帮助福晟恢复经营秩序。” 福晟成立于2006年，作为一家闽系房企，福晟近几年保持着迅猛的扩张势头，曾一度杀入行业30强。福晟最风光的年份是2017、2018年，那时福晟组织“飞虎队”，全国各地并购拿地。 这家在福建崛起的房企，推行“3691”的高周转原则，即3个月内开工、6个月内开盘、9 个月内封顶、1年现金流平衡。 危机在2019年出现。2019年中，关于福晟“债务危急”、“停业重整”等新闻最先泛起。由于扩张过于激进，福晟资金链出现危机。根据2019年财报显示，福晟去年营收为426.81亿元，总负债却高达706.64亿元，货币资产仅31.84亿元。 “福晟在17年之后拿的地，有旧改项目，还有债务关系复杂的并购项目，这些都需很长时间才能盘活。这让福晟去化速度减慢。”一位房企人士道。 而世茂为何愿意接手福晟？一位业内人士分析称，福晟的千亿货值或是世茂看上的理由。“福晟的地是好面粉，我们希望这些面粉不是简单做称面条，而是做称奶油蛋糕。”世茂福晟前任代管团队负责人吕翼曾表示。 世茂进入福晟之后，第一件事是改组福晟的管理团队。 发布会后不久，由世茂、福晟、东方资产、信达资产共同组建“四方平台”，开始代管福晟。随后，福晟改组董事会，新一届董事会主要由世茂集团、东方资产和信达资产人员构成。具体业务上，世茂福晟平台交给世茂海峡董事长吕翼为首的团队来全面掌管。 世茂给世茂海峡董事长吕翼定的2020年KPI是1200亿销售额。其中原本属于世茂的货值有900亿，据此计算，其余300亿出自世茂福晟平台。 世茂集团总裁许世坛在2019年度业绩会上亦称，按照三年千亿货值转化来算，世茂将福晟平台2020年的销售目标定为300亿元。“世茂会通过品牌介入，代销代建等方式参与合作，有好项目也会陆续做转股。”许世坛表示。 然而，据世茂一位内部人士称，今年世茂福晟平台的销售业绩或为150至200亿元，这距离年初制定的300亿销售目标仍有一定距离。即便按200亿计算，目标完成率也不足7成。 合作仍在继续推进。“截至2020年10月底，福晟集团已实现20个项目取证，获得40多张预售证，合计百亿货值。”世茂集团官方对搜狐财经回复说。 管理团队“换血”，长三角团队取代世茂海峡 伴随业绩“不及预期”几乎同时传出的，还有世茂福晟管理团队换血。 一年前，因为考虑到福晟主要项目集中在福建和广东，而世茂海峡公司的具体业务开展也在闽、粤两省，基于此，当时福晟平台交由世茂海峡公司董事长兼总裁吕翼代管。 如今，世茂集团再度派出的一支团队，接管世茂福晟平台。据悉，新任命的福晟平台负责人，即世茂长三角区域公司董事长刘新浩，此前亦是世茂海峡公司吕翼的属下。 而世茂长三角公司成立仅一年就被分拆。其中，分拆出世茂长三角领导班子专职负责福晟事物，原长三角公司项目被划分给浙江和苏沪两个区域公司。 “四方平台后来认为，需要有一个团队来专门负责福晟事宜，而不是交由本身业务体量巨大的世茂海峡公司代管。”一位内部人士称。 世茂集团承认了这一变动。 “本次人事调整的背景，是在纾困平台四方共同改组管理团队的大背景下发生的，各方希望通过设置专管团队的方式，提升并加强平台运营效率，为福晟四方平台化解流动性困局提供更多助力。”世茂集团对搜狐财经表示。 世茂集团称，原福晟四方平台代管方——世茂海峡发展公司已经完成福晟四方平台过渡管理的阶段性使命。未来，世茂海峡发展公司仍会在最大程度上给予相关工作的支持。 “以前世茂海峡公司代管福晟四方平台，以后原世茂长三角区域公司团队则是专管福晟平台。”世茂人士表示，这次的变化是从“代管”到“专管”的变化。“这并不能说明世茂海峡公司做得不好。” “过去一年，世茂一直在努力帮助福晟纾困。”12月25日，世茂集团一位人士对搜狐财经表示。 一元收购福晟项目？世茂称“并非如此” “千亿货值”虽吸引眼球，但相伴而来的债务和跟投问题解决起来却很棘手。 11月19日，福晟集团发布公告称，公司未按时兑付应于当日支付的“18福晟02”回售本金及债券利息，合计6.31亿元。同日，大公国际决定将福晟集团的主体信用等级由A+下调为C。 “18福晟02”为福建福晟公开发行2018年公司债券（第一期）品种二，发行日期为2018年11月19日，债券利率为7.9%，附第2年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，回售登记期为2020年10月22日至2020年10月26日。 截至今年12月，福晟集团共有存续债券12只，其中5只债券将于明年到期，合计规模33.3亿元。 这个2020年度地产行业最为瞩目的“收购案”即将满一周年。用世茂集团董事局副主席、总裁许世坛的话说，这次合作，平台以后输出的都是世茂福晟这个品牌，强调1+1大于2。 然而，1+1是否大于2尚无答案。一年过去了，一些业主依旧收不到房，债权人依旧拿不回钱，福晟职工跟投福晟项目的资金，或许连本金都无法全数收回。 不仅如此，外界对世茂福晟的质疑不绝于耳，从“转走共管账户2.6亿”，到“1元收购福晟项目”。上述质疑世茂均已否认。 “归根结底，很多人认为世茂有义务替福晟还债，但实际上，并不存在世茂为福晟的债务直接做担保，世茂也并没有义务帮福晟集团还债。”上述世茂内部人士称。 11月24日，网络开始传阅一份无公章的《致福晟集团全体跟投员工公开信》，指出世茂将2.6亿元款项从共管户中转出。 随后，世茂、福晟纷纷表示，这封没有加盖公章的公开信与事实不符。 “我们转了3.6亿到共管账户上，已经花掉约8000万用于员工跟投等等问题的支付。”上述人士称，“世茂不可能无限制的付出，也要保障自己的资金安全。” 世茂虽然没有对整个福晟集团进行收购，且不对福晟集团的债务提供担保。但是，世茂收购了福晟部分优质项目51%股权。 媒体报道称，福晟多个项目的股权以1块钱价格被转移到世茂。 根据媒体披露的信息，世茂收购福晟的项目位于广州、郑州、福州等地，约5至9个。 “目前尚未公布最新财报，也没有对股权收购进行披露，因而没有证据证明资产已经转走了。”一位业内人士表示，“这些过去福晟的项目有没有被世茂收购，只能等到明年3月世茂集团财报发布以后，看有没有并表。” 其解释称，如果世茂取得福晟部分项目51%股权，成为子公司或能够对项目公司实施控制的话，世茂需要将这部分业绩编入合并财务报表并披露合并范围。 不过天眼查显示，今年6月，淮安福晟房地产开发有限公司原股东福晟集团退出持股，接盘方为福州晋安乾朝企业管理有限公司。而福州晋安乾朝则由世茂集团关联公司间接持股。 有质疑声音认为，所谓“1元转股”，交易对价或不公允。 “世茂不可能在福晟直接套资产。”世茂一位内部人士表示，所谓“1元转股”，其实因为这些项目的转股是偿债式的，并不是说1元就可以拿到资产。 至于具体转股项目的数量，目前仍无统一说法。上述世茂人士表示：“媒体传出来的收购项目数量并不准确，有的写多了，有的写少了。” 对此，世茂集团官方亦对搜狐财经表示，世茂对福晟部分项目公司及物业公司股权的收购系在纾困框架下开展的合作，交易对价均为市场公允价格。
世茂服务控股有限公司执行董事及总裁 叶明杰 范慧茹 发自合肥 从一个名不见经传的工程管理中心负责人，到世茂服务(00873.HK)的执行董事及总裁，叶明杰走过了16个年头。 作为入局世茂集团(00813.HK)16年的老臣，他见证了世茂集团和世茂服务走向上市舞台的荣光，也为世茂服务抵达资本市场立下了汗马功劳。如今，42岁的叶明杰身上的担子又重了。 12月15日，世茂集团发布公告，委任叶明杰为公司非执行董事，由此进入集团董事局，2021年1月1日起生效。公告中表明，叶明杰任职非执行董事将不会收取任何酬金。 自世茂服务在去年传出分拆上市的风声后，叶明杰经常出现在公众视野，或出席重要战略签约仪式，或参加物业相关峰会和论坛。 今年10月29日，世茂服务登陆港交所，这比当初叶明杰给出的2021年上市目标，提前了些日子，在上市前夕，更是赢得了红杉中国和腾讯的战略投资。 在叶明杰的执掌下，世茂服务业绩表现突出，2020年上半年营收为15.65亿元，去年同期仅为8.45亿元；上半年利润达2.55亿元，去年同期为1.09亿元。 利润的大幅增长离不开规模的扩张，截至2020年6月30日，世茂服务共管理293项物业，总在管建筑面积为8572万平方米，比去年年底增加1755万平方米。 此外，世茂服务第三方物业管理面积占比也从2018年的0.81%，到2019年的25.52%，再到2020年上半年的37.88%，第三方在管面积增速可观，对母公司的依赖性在逐渐降低。 世茂集团此次的董事任命，无疑是对叶明杰多年来躬身入局的肯定和认可。非执行董事的职责是监督管理层、参与制定公司业务的方向、及对董事会所面临的问题发表意见。可以看出，尽管不收取酬金，但作为非执行董事，叶明杰可以深一步地参与公司业务，这也从侧面说明，物业在世茂集团心中的分量不轻。 就在“官封”叶明杰的前几日，世茂集团就对世茂服务进行股份增持，对物业板块的看好由此也能看出。12月11日，世茂集团创始人、董事局主席许荣茂在场内以每股平均价11.9983港元增持100万股，共涉资约1199.83万港元。增持后，许荣茂的最新持股数目约15.97亿股，持股比例由67.51%增持至67.55%。 不过，12月16日，瑞银发表的研究报告却将世茂服务目标价格下调24%至10.7元，重申“沽售”评级。从报告中了解，下调主要受母公司世茂集团今年8月至11月土储收购放缓影响，由此预计世茂服务2020至2021年新增总建筑面积中有约81%来自收购项目。 而在收并购方面，报告指出，并购驱动的增长将导致物管股估值下跌，而世茂与福晟的并购交易触礁，反映出并购项目有一定违约风险，因此下调世茂服务的2021年并购预测。 在12月12日的《2020美好生活服务创新峰会》论坛上，叶明杰坦言，年初定了很高的目标，也有很重要的要求和标准，但奔跑的速度在他看来并不快，“因为疫情前面影响了很多，所以整个节奏是打乱了，很多动作做不了。” 尽管如此，叶明杰依旧强调，要做有质量的高增长，“不管是怎样跑马圈地，最重要兑现毛利和净利；不管接多少项目，最重要实现客户的满意。” 年底业绩大限，显然资本市场给叶明杰提出了更高的要求。
8月25日下午，世茂集团发布中期业绩报告。随后，世茂集团通过线上方式召开中期业绩发布会。 中报显示，世茂集团上半年实现营收645.53亿元，同比上升14.1%；毛利润人民币195.12亿元，同比上升14.6%；毛利率为30.2%。 财报显示，今年上半年，世茂集团净利润80.02亿元，同比上升5.72%。而上年同期，世茂集团净利润增幅为19.54%。 “受疫情影响，有部分项目在政府免责的前提下会延期至7-8月交房，所以对上半年的收入增长产生不利影响。”世茂集团表示。 上半年完成全年销售目标36.8% 销售方面，上半年世茂集团签约销售额为1104.75亿元，同比上升10.1%。签约销售面积629.8万平方米，同比上升13.3%。 世茂集团虽然录得超10%的销售增幅，但按照年初制定的3000亿销售目标计算，上半年完成率为36.8%，距离完成全年目标仍有一定距离。 对此，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，对实现全年销售目标充满信心。 许世坛表示，疫情因素可能错失了一两个月的市场空间，总体来看，预计今年销售额会轻微超过去年。 许世坛进一步解释，世茂集团上半年完成了超1600亿销售额，此外7月份销售额完成了接近290亿，相信8月销售额可达接近300亿的水平，实际上已经比去年的8月份增长了50%，如果对比1至8月的销售额，同比增速预计提升至20%。 “集团主要的供货集中于四季度，供货量和供货结构是比较健康的。”许世坛称。 对于是否会提高全年销售目标，许世坛表示，暂时不太合适提高目标，因为经济还有不决定性。 完成买地目标60%至70% 土储方面，今年上半年，世茂集团新增土地储备1232万平方米。 截至今年6月底，世茂集团旗下拥有423个项目，总货值约1.45万亿元，其中粤港澳大湾区土储货值4080亿元。 许世坛表示：“上半年完成买地目标的50%左右，实际上应该多于这个数量，因为有很多谈判是6月完成，但是交易在7月份，现在已经完成60%至70%。” “现在不着急去加大土地投入，反而倾向平稳，需要更仔细审视。”许世坛称，近期土地价格已经较高，考虑到政府部门近期与房企座谈，房企融资或将收紧，土地市场可能会有所降温。 许世坛表示，希望市场冷静后去寻找机会，再进行新的投资。 回款方面，世茂集团上半年实现回款890.4亿元，同比增长9.5%。 截至上半年末，世茂集团共有现金余额699.2亿元，短期借贷为395.66亿元，现金短债比为1.8。净负债率57.8%。 计划未来分拆其他业务上市 除房地产业务外，世茂集团上半年酒店经营收入4.53亿元，同比下降55%；商业运营收入7.34亿元，同比增长1.66%；物业管理及其他收入19亿元，同比增长18%。 对此，世茂集团称，酒店因疫情影响较大，特别是境外疫情远超预期，因而上半年业绩同比下降55%。 “上海四家五星级酒店中，有一半的收入来自于境外客户。”许世坛表示。 “受疫情及经济下行的影响，生存将会成为未来3-5年整个行业的常态，地产的竞争与整合势必加剧。”世茂集团表示。 世茂集团称，会在2020至2024年主动把销售增幅调整至20%-30%。其中2020至2021年利润贡献主要来自住宅销售，2022至2024年逐渐增加多元业务的利润贡献。 世茂集团还表示，除了物管服务已经正式申请上市外，集团还计划在未来分拆其他高增长高价值的业务领域上市。
8月19日，世茂股份发布2020年中期业绩报告，报告显示，世茂股份财务结构安全稳健，资金充裕，公司有息负债率进一步降低，财务结构不断优化。 上半年，世茂股份持续拓宽融资渠道，依托多元化融资方式使得综合融资成本降至5.46%；同时，资产规模稳步增长，总资产规模达到1348亿元，归母净资产265亿元，资产负债率64%，有息负债率20%，负债率管控有效，财务结构安全稳健。 8月20日下午，世茂股份在上海举行2020半年度业绩发布会，并首次对外公布了“千亿600823”战略，计划目标于2024年公司销售签约达到约1000亿元，年复合增长率达到约40%左右，争取为公司股东带来更大收益。 在稳健经营的同时，世茂股份积极与全体股东分享成长红利。2019年度分红率达到40%，这是世茂股份连续两年维持稳定的高分红。 事实上，世茂股份已深耕商业地产领域多年。商业运营专业能力和成果日益显现。2020上半年，世茂股份净利润率为19%，销售均价再创新高，达2.38万元/平米，新增土地储备183万平米，现有土地储备约1900万平米，为公司的进一步发展奠定良好基础。 报告期内，世茂股份在手货币资金159亿元，现金/短债比为1.46倍，流动性充裕，偿债能力良好。在业绩会上，世茂股份方面表示将持续优化融资结构，探索多元化的融资渠道，提升资金运用效率，为公司的发展提供充沛的资金保障。 2020上半年，在行业监管力度提升、监管政策频出的背景下，世茂股份充分利用债券市场，实现融资结构的整体优化。世茂股份的稳健经营，获得债券市场的充分认可，公司近三年主体评级均为AAA，债券发行利率也持续走低。截至2020年6月末，公司债券融资余额145亿元，占期末有息负债的比重达56%，整体平均融资成本为5.46%，处于行业较低水平。 在业绩发布会上，世茂股份首次发布了“千亿600823”全新五年发展战略，计划到2024年，公司销售签约力争达到约1000亿元，权益后签约力争达到约600亿元以上，实现年复合增长率约40%左右。与此同时，自持及经营管理收入也将实现年复合增长率约30%左右。 世茂股份方面表示，公司拥有的四大优势将有效助力千亿目标的达成。首先，公司的资产结构健康，具备深蹲起跳、向上发展的空间。其次，近三年来保持AAA主体信用评级，为多元化、低成本的融资渠道提供了保证。与此同时，在以国内大循环为主体的新格局下，商业地产作为驱动内需的重要场景，将有望获得政府更大力度的支持。最后，随着多个标杆项目的相继入市并屡获世界级奖项，世茂股份已逐步在市场上树立了品牌影响力和美誉度，为持续打造标杆精品奠定了坚实基础。
8月19日下午，世茂股份发布2020年半年度报告。 财报显示，上半年，世茂股份实现营业收入91.56亿元，同比减少28.58%；实现净利润17.32亿元，同比下降26.63%；归母净利润10.39亿元，同比减少34.48%。 对于营收下滑，世茂股份表示：“各期结算物业的类型、地域、价格等因素影响，同比有所下降。” 资料显示，世茂股份系世茂集团在A股上市的子公司，今年上半年，世茂集团签约销售额为1104.8亿元，同比增长10%。 不过，世茂股份上半年仅实现签约销售额94亿元，同比减少23%，完成年度目标的35%；实现销售签约面积约40万平方米，同比减少31%。 值得注意的是，世茂股份上半年经营活动现金流净额23.59亿元，较上年同期减少42.11%。 “经营活动产生的现金流量净额同比减少，主要系经营性收款减少所致。”世茂股份对此表示。 分类别来看，世茂股份上半年物业销售收入85.79亿元，非物业销售收入5.77亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入中占比6.3%。 其中，住宅销售实现营业收入48.76亿元，同比下降48.38%；商业地产销售实现营业收入37.02亿元，同比增长39.21%。 此外，房地产租赁实现营收3.27亿元，同比下降7.67%；酒店服务业务实现营收0.58亿元，同比降幅最大，达53.02%；物业管理实现营收1.79亿元，同比降19.49%。 由此可见，世茂股份上半年仅商业地产营业收入较上年同期实现增长，其余均发生下滑。 此外，三费方面，世茂股份上半年销售费用、管理费用、财务费用分别为2.63亿元、3.73亿元、0.95亿元。 其中，销售费用同比增长4.13%、管理费用同比增长3.99%、财务费用同比下降6.25%。 现金方面，世茂股份截至6月30日的货币资金余额为159.41亿元，同比增长24.28%。世茂集团称，现金增加主要系为新增项目建设储备资金所致。 世茂股份今年上半年多次发行债券，其中借款增加9.7亿，公司债及中期票据合计增加11.9亿。 财报显示，世茂股份上半年筹资活动现金流净额14.28亿元，同比增加318.54%。 截至上半年末，世茂股份负债总额856.95亿元，同比增长18.83%；资产负债率为63.56%，同比增2.97个百分点。
晓非 8月19日，获悉，上海世茂股份有限公司（以下简称：世茂股份）法人代表从刘赛飞变更为吴凌华。 7月9日，世茂股份公告宣布，公司董事、总裁刘赛飞因个人原因，于2020年7月8日向公司董事会提交了辞职报告，申请辞去公司董事、总裁职务，辞职申请自送达董事会时生效。 世茂股份同日宣布，聘任吴凌华担任公司总裁，任期自7月8日起至当届董事会任期结束日止，并提名吴凌华为公司第八届董事会董事候选人。吴凌华当选世茂股份董事后将同时担任董事会战略委员会委员、董事会薪酬与考核委员会委员。
编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼先生。 撰文 | 林振兴 出品 | 在深圳前海，300 米前海世茂大厦以独特的双扭转造型对望着港珠澳三地。吕翼的新办公室位于大厦 62 层，270 度的环绕落地窗视野，前海金融中心一览无遗，向西远眺便是珠海和澳门。 不久前，他带领世茂海峡湾区运营中心 120 余人搬进这栋前海第一高楼。在刻着世茂精神的品牌墙下，吕翼向全体员工提出，“我们占据了大湾区发展市场，并坐在中国房地产行业的风口浪尖上，必须最大化地利用资源，为社会、客户、公司创造价值，做到真正的以德配位。” 从厦门世茂双子塔到新湾区总部，相隔 612 公里，吕翼叮嘱助理小心翼翼打包了两张老照片和三座水晶奖杯。 两张约 16 寸的照片悬挂于进门会客厅的墙上，已有近十载的岁月痕迹，分别是吕翼与许荣茂、许世坛父子的合照，摄于世茂泉州御龙湾，它是吕翼职业生涯独立操盘的第一个重要项目；三座奖杯则是世茂海峡从 2017-2019 年连续三年荣获世茂集团地区公司“业绩第一名”的见证。 11 年前，走出校园象牙塔的吕翼，成为世茂第一批管培生，从上海南下福建。这位 80 后少帅，凭借多年扎实的管理，带领世茂海峡创造一个又一个奇迹。 过去3年，世茂海峡焕发出高增长活力，从 251 亿跨越至 900 亿，年均复合增长率超过 100%，成长为中国第一地区公司，同时也为行业内区域房企的规模化成长树立了一个新标杆。 有目共睹的成绩，让每一位世茂海峡员工都越来越兴奋。但“掌舵者”吕翼则不同，他的危机感越来越大，需要花更多时间和精力去反思：企业过去这种增长方式是否可持续？ 于外，他需要深化湾区布局，继续用好产品、高质量、好服务、好口碑，树立行业标杆；于内，他则要“革自己的命”，向管理要效益，向规模要利润。 “耗散”的启示 吕翼的办公桌上摆放着一本任正非语录《以奋斗者为本》，上面布满用红色和蓝色笔迹做的批注。虽然世茂和华为身处的行业有所不同，但对于奋斗型企业以及学习型企业而言，成长路径无疑是有共通之处。 受华为“耗散结构”的启发，在吕翼看来，“所谓耗散结构，就是要去不断改变原有的稳定，要把它耗散掉，才能到达新的高度。好似，重心最低的时候是最稳定，最稳定的时候也是重心最低。” 举一个更加通俗的例子，正如人类的身体积蓄能量，需要去跑步运动，把能量耗散掉，身体才能强健，肌肉才能增加，人才能变得更健康。 世茂海峡在过去 17 年一直深耕福建，连续 3 年销售额稳居福建第一，市占率接近 10%。虽然企业越跑越快，但吕翼却提前意识到单一福建布局的规模瓶颈性和效益递减性，“世茂海峡有必要通过‘耗散结构’进入到下一个 2.0 阶段。” 基于此，世茂海峡走出“舒适圈”， 2019 年伊始打破地域壁垒，实行多省深耕战略，对每一个扩张的省份和地区进行详细分析，制定出一套走出福建的指南图。 眼下，时代的风口吹到了大湾区。随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地，第四座世界级湾区风起云涌。吕翼常常与周围同事分享，我们这一代年轻人不能整天从报纸上看国家战略，而是要去真实拥抱它，去真正参与进去。 “站位”很关键，高瞻远瞩，迎风而立，方可灼见未来。伴随着国家的政治经济政策以及发展战略，紧扣时代脉搏的世茂集团未来战场中，“粤港澳大湾区”无疑是重要一站。 大湾区具有整体经济体量大、城市发展空间大、人才导入量大等优势，这与世茂的可持续发展生态圈、城市赋能及行业整合能力，与世茂在湾区的责任与梦想高度契合。 目前，世茂在粤港澳大湾区的可售货值超过 3000 亿，在克而瑞公布的《2019 年房地产企业粤港澳大湾区土储货值排行榜》中，世茂名列区域外来房企货值榜首。 大湾区成为了世茂集团的“超级粮仓”。而作为世茂集团一面先锋旗帜，世茂海峡则肩负起深耕“大湾区”的使命，它不仅要在大湾区全面深耕、树立品牌，还要实现集团多元产业板块的规模增长。 远离“平衡” 在物理学定义中，耗散结构的本质是一个远离平衡的开放系统。为此，世茂海峡不断打破固有的稳定与平衡，理性认清到大湾区发展窗口期和自身客观现实，找寻一条适合自己的湾区成长路径。 在福建大本营，世茂海峡通过多年来聚焦管理半径、拉练队伍，形成了相对成熟的营销策略，操作起来轻车熟路且常规有效，甚至绝大部分住宅楼盘，通过自销团队和代理公司就能形成“现象级”热销。 转战大湾区后，世茂海峡必须革新自己传统营销模式，重新审视与中介分销的合作，填补自身营销模式的空白，加强一城一策、一案一策方面的“对症下药”。 进入 2020 年，行业分化、疫情冲击、市场躁动叠加之下，对于任何一家房企来说，都是一场生死攸关的大考。 站在千亿俱乐部门口，吕翼深感“时间不够用”，为了争分夺秒完成超千亿的销售目标，世茂海峡将销售指标逐月铺排，严防死守。 此外，在战略布局方面，世茂海峡原先于福建采取“纵深布局，精耕细作”的战术，从做熟做透福州、厦门、泉州三大核心城市，再到布局下沉至龙岩、三明、南平、宁德，2018 年已完成九大地级市的全覆盖。 而在湾区的战略布局，吕翼胸有丘壑：广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、江门、中山等九大高潜能城市全面覆盖，众多项目均衡发力，打造高品质住宅、文旅大盘、超级综合体、酒店等多元业态，托举区域能级的复合升级。 其中，百亿级的超级综合体项目是世茂海峡此前在福建从未涉足过的业态和打法。而今，在粤港澳大湾区，它的梦想正在照进现实。 在位于深圳龙岗区的超高综合体项目——世茂深港国际中心，世茂海峡以总建面约 136 万方、总投资超 500 亿元的“造城”手笔，融合高品质的酒店、商业、办公、公寓等业态，助力打造城市新客厅，承接深港文化交流。值得一提的是，该项目借助世茂集团的优势资源，引入了英国哈罗礼德教育，提供 36000 平米的教育资源配套，助力区域人才培养。 在港珠澳大桥的珠海口岸战略要地，世茂海峡将打造建面约 97 万方的港珠澳合作创新（珠海）基地，以超级商业+超级娱乐为概念进行一体化设计，打造珠海人工岛口岸“商旅文新一极”，促进三地交流共融。 但这种大体量的超级综合体项目并不是所有房企都能做到，世茂海峡正是依托于世茂集团所构筑的中国领先生活服务商的定位、资源和能力。 世茂 30 年沉淀，不仅仅是破 2600 亿的规模量级，它覆盖了全球 130 多座城市，布局地产、酒店、商业、主题娱乐、物管、文化、高科技、医疗、教育、养老、金融等领域，形成多元赋能的“大飞机战略”，因为多元化、多产业、多业态的布局，支撑了世茂海峡耕新城市的底气。 对于吕翼而言，世茂海峡不仅要充分利用世茂集团各个板块倾注的科技、教育、健康医疗等优势资源，还需要嫁接大湾区市场资源、合作资源、上下游资源和人才创新等全方位资源。 当然，世茂海峡除了在湾区带来“顶级能见度”的作品，它还力图去引领大湾区的品质标准和生活方式。起初，吕翼发现很多广州豪宅的产品品质、服务体系未必能完全满足广州市场用户的需求，更不能真正体现客户价值。 客户价值是什么？它在吕翼心中有三个清晰维度，第一，物质价值。唯有好产品才能在大湾区这片投资热土上迅速增值；第二，生活品质价值。满足客户一切社区生活所需，让其足不户即可享受全天候有品质的服务；第三，精神世界的享受价值。将世茂文化、医疗、教育等产业资源融入业主服务。 所以，世茂海峡在广州打造豪宅的方式是“发现价值、提升价值、兑现价值”的三部曲，它根据市场和客户的需求与反馈，一遍一遍地去斟酌和完善产品。 其中，广州世茂珠江天鹅湾是世茂海峡进入大湾区的一块敲门砖，从合作到开放仅 4 个月时间，二次赋能再造价值，100 余道整改，一举成为广州业界的奢宅标杆，最终实现产品溢价高于周边 50%以上（原来是 50-80%）。 当然世茂海峡的足迹不止于广州，广州之外的深圳，皇庭世茂裕玺成为福田的一张新名片，用 108 处建筑精工细节，重新定义国际生活样板。 截至 2020 年 6 月底，世茂海峡在大湾区管理项目已超 40 个，它在湾区的品牌和口碑实现了跨越式的提升。但，这只是一个开端。据了解，世茂海峡将于今年下半年同步开放大湾区四五十个项目，集中展示世茂对于湾区价值的转换。 与此同时，2020 年也是世茂海峡一场从展示、形象到财务收入再到交付的全方位大考。吕翼坚信，世茂凭借在大湾区的优秀作品，在市场上的传播力和在行业中的信服力会更强，有机会做到全国瞩目。 狼性生态 2020 年，世茂海峡组织架构全面焕新，成立了四大运营中心：厦门运营中心、湾区运营中心、世茂福晟平台、城市更新中心，同时形成 3 家城市公司、10 余个片区单位的架构。 面对两三千人庞大的员工数量，关于人才的培养、团队的管控、价值和果实的分配，以及如何实现快速扩张下的组织“增肌”，塑造新世茂海峡的狼性生态竞争文化，都是吕翼必须直面的课题。而这一阶段也是世茂每一个员工的“耗散” 过程。 在“用”人的过程中，于外，世茂海峡通过引进湾区龙头房企的优秀职业经理人，完善团队中的新老员工配比，激发鲶鱼效应；于内，世茂海峡不断发现和提拔人才，一大批精英骨干迅速成长的同时，决策团队也更加年轻化，这让企业多出了一份冲劲。 在人才培养方面，世茂海峡内部从竞争关系的 AB 角转化成共同成长的师徒制，鼓励高层级管理人员培养 1-2 个高徒，搭建具备竞争力的人才梯队，促进干部体系流动。 此外，吕翼提倡管理者必须“下一线”，让鞋子沾满泥土，听见一线炮火声。他是一个十足的“空中飞人“，2019 年平均每三天一飞，超过了 99.7%的乘客。他也习惯随身带着一本巴掌大的笔记本，把对企业和行业的观察随时记录下来。 在团队管控方面，为了激活员工的狼性和斗志，吕翼则认为，优秀业务能力和优秀团队是共同产生的，只有孵化标杆项目才有可能产生标杆团队，因此世茂海峡的每一个片区都要打造标杆项目。 在价值公平分配上，世茂集团从机制上为世茂海峡打造的成长土壤，设计了灵活透明的良性竞争机制，明确“强者上、弱者下”的升降级制度，创建以“权益后利润”贡献为依据的打擂规则。打擂的奖赏，则是集团将把最好的资源和匹配的权利，优先分配给最能打胜仗的组织。 同样的道理也适用于区域公司的管理上，世茂海峡对于旗下的城市公司是独立经营的管理思维，充分激发内部的企业家精神。正是这种“可上可下”的竞争机制，成就了世茂海峡近年来的快速扩张。 吕翼反复强调，正是世茂集团支持海峡的狼性发展和成长方式，才会有今天的海峡特区。当然，穿过世茂海峡，他自己也从城市项目负责人，一步步走到了集团决策层的位置。 除了塑造狼性文化，吕翼尤为注重企业对未来的投资。 首先，人才投资，依托世茂集团的多元战略板块，世茂海峡拥有更多打造标杆项 目的机会，它将耗费更多精力去培养人才；其次，研发力量，研发不仅局限于发明创造，还包括管理制度的改善，以及将创新研发的经验累积沉淀下来等；最后，客户忠诚度，世茂海峡要花费更多时间精力去维护业主和客户，培养企业品牌的忠诚度。 从福建到湾区，从落地生根到枝繁叶茂，吕翼始终坚信，世茂海峡拥有自我更新、新陈代谢的能力，在世茂精神和海峡精神的驱使下，在永恒耗散的过程之中，世茂海峡人会实现自己的理想和价值，去达到一个耗散后更高的高度。 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛则期许，世茂海峡以一家综合类大型房企的管理要求和管理素质来要求自己，争做大湾区最有影响力的房企；并依托收并购合作经验和整合上下游资源，争做中国房地产行业最具有资源整合能力的标杆房企。
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