导读 中国城镇有多少住房，是供给不足、供需平衡、还是供给过剩？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。 我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。作为土地部分研究的深化，我们在2018年报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况，受到市场广泛关注。 本篇报告进行了相应更新和完善，研究结果表明，2018年中国城镇住房套户比为1.09，城镇住房并不过剩，未来中国房地产市场仍具有较大发展空间，但更须重视区域差异中的结构性机会。 摘要 中国有多少房子？官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，存在一定参考价值，但均存在明显问题。一是人口普查资料公布了家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据，如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。二是国家统计局公布2018年城镇人均住房建筑面积数据达39平方米，但因抽样偏差存在高估。三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。四是国家统计局的城镇竣工住宅面积数据存在低估，无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡。1）1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，而中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。2）中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。3）房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。预计2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。从城镇化进程看，2018年中国城镇化率59.6%，到2030年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。从城镇人均住房使用面积看，当前美国67平，德国、法国均超过38平，日本33平，韩国28平，而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看，当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人，而中国2018年为3.02人。 地区层面：哪些地方房子较多，哪些地方较少？1）分省看，全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省。鄂浙苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，而沪粤津3省不到27平方米。从城镇套户比看，东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.10、1.11、1.09，黔青云等5省套户比超过1.15，沪粤2省低于1.0。2）在地级层面，在全国336个地级单位中（不含三沙），既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米，套户比分别为0.99、1.06、1.12，一线城市住房供给偏紧。 风险提示：因数据缺失及部分数据质量问题，本文使用了部分假设，相关估算可能存在一定偏差。 目录 1中国城镇有多少房子？ 1.1 现有城镇住房数据真伪识别 1.2 研究思路与主要假设 2 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡 2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.09 2.2 中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房 2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间 3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？ 3.1 省级：西部地区套户比平均1.11，沪粤2省套户比低于1.0 3.2 地级：17成套户比小于1，一线城市套户比略低于1 正文 1中国城镇有多少房子？ 1.1现有城镇住房数据真伪识别 当前中国到底有多少城镇住房？据自然资源部消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但住房存量数据尚未公布，未来是否公布也未可知。官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据，存在一定参考价值，但均存在明显问题。 一是人口普查资料公布了家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据，如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。住房数据从1995年开始被纳入全国人口1%抽样调查（“小普查”）及后续的人口普查中。但人口普查只公布家庭户住房数据，不公布集体户情况，2010年城镇集体户人口近8000万，占城镇常住人口比重达12%。根据人口普查定义，集体户是指相互之间没有家庭成员关系、集体居住共同生活在一个房间的人口。显然，集体户人均住房面积远小于家庭户人均住房面积，如以城镇家庭户人均面积乘以城镇人口得出的城镇住房面积明显是高估的。此外，对一户多宅情况，人口普查规定，如果未出租或借给其他人居住，在调查时要将这几处住房的面积相加，这意味着人口普查资料理论上包括了空置房情况，但居民事实上可能有少报瞒报。 二是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。国家统计局基于约16万住户的全国城乡住户一体化调查公布人均住房建筑面积数据（2013年以前城镇住户调查和农村住户调查单独开展），2018年全国人均住宅建筑面积42.4平方米，其中城镇、乡村人均住宅建筑面积分别为39、47.3平方米。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。比如，2010年国家统计局公布全国城镇人均住宅建筑面积为31.6平方米，这与2010年人口普查中城镇家庭户人均住房建筑面积30.3平方米比较接近，但如果加上人均住房面积较少的集体户，真实的2010年全国城镇人均住房建筑面积无疑将低于上述数字。因此，如果直接以国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积乘以城镇常住人口，将得出2018年中国城镇住房建筑面积高达324.2亿平，粗略估计城镇住房存量套户比高达1.19。 此外，住建部依据地方逐级上报也统计有人均住房建筑面积，比如在《中国统计年鉴2008》公布1978-2006年城市人均情况，《中国城乡建设统计年鉴》公布1990年至今村镇人均情况，但县城和2007年之后的城市人均面积缺乏，这使得难以通过市县镇加总得出全国城镇住房存量。此外，住建部定义的“人均”以户籍人口+暂住人口为分母计算（2006年之前以户籍居住人口为分母计算），与一般的常住人均不同。 三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。1985年原城乡建设环境保护部和国家统计局组织开展了全国第一次城镇房屋普查，公布住宅建筑面积22.91亿平、使用面积15.09亿平，但涉及人口仅占当时城镇常住人口的约60%，范围偏小。原建设部曾在《城镇房屋概况统计公报2002-2005》中公布了2002-2005年全国城镇国有土地上住房存量（不含建制市城市规划区和县城以外的建制镇），加上《村镇统计公报》中的建制镇住房存量，可得2002年、2005年全国城镇存量分别为111.6、144.4亿平。但是，住建部定义的城镇范围可能偏大或存在重复统计，比如其2010年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为8.8万平方公里，较自然资源部公布的城镇建设用地7.6万平方公里大16%。 四是国家统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估，这使得无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。国家统计局从1995年开始公布固定资产投资项目下的城镇竣工住宅面积（含商品住宅），1997年统计起点为50万元及以上，2011年指标调整为固定资产投资（不含农户）竣工住宅面积（原城镇竣工住宅口径+农村企事业竣工住宅面积），统计起点调整到500万及以上，但该数据因为口径及统计问题明显小于真实城镇竣工住宅面积。根据2000年、2010年两次人口普查，我们估算2000-2010年城镇住房增量达92亿，而2001-2010年城镇竣工住宅面积合计67亿平、拆迁约15亿平（依据房龄面积结构估算）、农民带房入城约7-10亿平，尚余30-33亿平未被统计。 1.2研究思路与主要假设 鉴于上述情况，我们的研究思路是：以2000、2010年人口普查数据公布的家庭户住房数据为基础，通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例关系估算全国城镇集体户住房面积，从而得到2000、2010年全国城镇住房存量，再依据2000-2010年全国城镇住房面积增量，推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量并以此为假设，通过公式“2010年城镇住房存量+历年城镇竣工住宅面积-拆迁面积+未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积合计”得到2018年中国城镇住房存量。同时，参考国家统计局1978年户均、人均住房面积统计、1985年全国房屋普查、人口普查和小普查房龄数据、1999年以来商品住宅竣工套均面积及官方历年住房建设标准等，估算出套均面积和其他主要年份住房存量，由此计算1978-2018年主要年份的套户比数据。 其中主要有三点需要说明： 一是假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%。根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间，并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国平均为35%，由此测算全国城镇集体户住房面积。我们发现，即使35%的比例有偏，对全国城镇住房存量的影响最多只有2亿平，对结果影响很小。 二是发现2015年“小普查”的住房数据存在高估，因此未予采用。依据人口普查、小普查资料计算，2000-2005年、2005-2010、2010-2015年三个阶段城镇家庭户住房存量增量分别为65.5、20.6、62.4亿平，这显然是不合理的。因此，我们认为2015年小普查的城镇家庭户住房数据与2005年一样存在高估，因此未基于2015年数据、而是基于2010年普查情况推算当前情况。 三是城镇家庭户均规模数据依据人口普查、“小普查”、及年度人口变动抽样调查。从国际经验看，家庭户均规模具有小型化趋势。由于劳动力回流中西部、生育政策有所放开等因素，近十年家庭户均规模稍有回升。比如，2015年“小普查”统计城镇家庭户均规模为2.93人，高于2010年的2.85人。从人口变动抽样调查看，2016、2017年的城镇家庭户均规模分别为2.98、2.92。因此本文根据趋势，假定2018年城镇家庭户均规模为2.90。 2中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡 2.1中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.09 改革开放四十年来，中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，这主要得益于1990年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革。根据我们测算，1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米，城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。与国家统计局公布的2018年城镇人均住房建筑面积39平方米相比，我们测算的城镇人均住房建筑面积小5.7平方米。一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。 由于“文革”期间住房建设严重滞后，1978年全国城镇人均住房建筑面积反而较1950年下降20%，缺房户占比达47.5%。随着改革开放后住宅建设加快，到1985年城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米，但缺房户依然高达26.5%；其中，婚后无房、暂住非住宅房、暂住临时简易房、暂住亲友房等“无房户”占比3.2%，三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二户同室等“不便户”占比10.4%，人均住房建筑面积在5.7平方米以下的拥挤户占比12.8%（原文为人均居住面积4平方米以下，按0.7系数折合）。 随着1990年代住房制度改革推进，特别是1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。按照国家统计局的口径估算，1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平，1998年超过5亿平，2011年超过10亿平；其中，竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积占比从1995-1999年的不足32%，跃升至2000年的38%，2003年超过60%，2007年超过70%；从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看，有约97%的城镇住房为1978年以来建造，约87%为1990年以来建造，约60%的城镇住房为2000年以来建造。与中国不同，欧美发达经济体的住房平均房龄较老，比如英国、美国住房房龄超过50年的比例均超过40%，超过100年房龄的比例分别为20%、7%。 从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。根据国家统计局数据，1998-2018年竣工商品住宅合计113亿平，占当前城镇住宅存量的41%。而根据人口普查及小普查中的城镇家庭户住房来源数据，2000-2010年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9%升至21.7%（2010年开始统计购买二手房比例，为4.6%），自建房比例从35.7%降至31.5%，购买原公有住房比例从23.5%降至12.9%，购买经济适用房、两限房比例从6.0%降至4.1%，租赁廉租房、公租房从14.4%降至2.4%；租赁其他住房比例从6.1%增至18.6%，其他比例从5.4%降至4.1%。由于人口普查中的购买二手房、租赁其他住房并未说明来自商品房还是非商品房，这使得我们需要依靠商品住宅竣工面积判断存量房中商品房比例。 在城镇内部，城市和建制镇家庭户的住房来源结构存在显著差异。根据2010年人口普查，城市家庭户住房来自购买新建商品房、原公房的比例分别为26%、17.3%，明显高于建制镇的14.7%、5.8%；而建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达56.2%，明显高于城市的16.4%。 2.2中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房 中国城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。根据2000年人口普查资料家庭户住房来源统计，有74.1%的城镇家庭户居住在自有住房，有20.5%的租房，还有5.4%的住房来源为其他（比如，借住亲友住房但不付租金，住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等情况）。到2010年，上述比例分别为74.9%、21.0%、4.1%。此外，2005年、2015年小普查统计的城镇家庭户住房自有率分别为77.9%、79.2%，住房自有率偏高，可能存在抽样问题。 把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率，2010年城镇家庭户住房自有率较2000年有所上升，但主要是建制镇家庭户住房自有率从78.0%增至83.2%，而城市家庭户住房自有率从72%降至69.8%。租房人口主要集中在城市，城市家庭户租房比例从2000年的23.2%上升至25.8%，建制镇家庭户租房比例从15.6%降至13.3%。假设城镇集体户人口都没有自己住房，我们估算2000、2010年中国城镇居民住房自有率分别为66.0%、65.9%。扣除学生，2010年全国城镇居民住房自有率为71.1%；其中城市居民和建制镇居民住房自有率分别为67.6%、76.9%。从现实情况看，把居住在自有住房的比例简单看作住房自有率从而估计全国城镇住房自有率可能稍有低估，因为可能存在因本地无房而租房、但在外地（如老家）有房等情况。从国际比较看，中国城镇住房自有率较高，当前美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%，这与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等存在一定关系。 根据人口普查资料定义，当一个家庭有多套住房时且未出租或借给他人居住，其“使用”的住房面积为全部住房面积；但如果该家庭有住房出租或借给他人居住，则该住房面积为实际居住人“使用”，计入实际居住人的住房面积。从现实来看，租房人群的人均住房面积建筑面积一般在30平以下；如家庭人均住房面积超过50平，则人口普查统计的住房面积很可能为该家庭产权所有。因此，考虑出租等情况，人口普查的使用住房数据可能会低估富裕家庭的产权住房面积，高估贫困家庭的产权住房面积，因此低估实际产权拥有住房情况的不平衡程度。 我们对人均住房面积在8平方米以下的家庭户乐观假设其人均住房面积为7平方米，对人均住房面积在70平方米以上的家庭户保守假设其人均住房面积为72平方米，由此计算不同类型家庭户拥有的住房面积。研究发现： 其一，住房困难的家庭户比例明显下滑。1995-2015年人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭户数占比从12.6%降至3.3%，人均9-16平方米的家庭户数占比从35.3%降至11.9%。 其二，高收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例趋于下降，但与此同时，低收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例也在趋于下降。2000-2015年，人均50平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例从2000年的2.30降至1.78，人均60平方米以上、70平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从2.30（2005年）降至1.89、2.41（2005年）降至1.96；而人均住房面积在8平方米以下、9-16平方米的家庭户住房面积占比与其户数占比的比例分别从0.35（1995年）降至0.19、0.61（1995年）降至0.35。 其三，即使从使用情况看，住房分布的不平衡程度仍然严重。换算为五等份或十等份看，2000年最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为3.0%、7.1%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为22.4%、39.0%。到2010年，情况变化为，最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为2.3%、6.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为21.8%、39.4%。2015年小普查数据存在一定抽样问题，导致最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为2.8%、7.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别降至19.6%、36.9%。 根据人口普查资料城镇家庭户住房“使用”情况的数据估算，1995-2015年全国城镇家庭户住房使用分布的基尼系数大致保持在0.3左右，这显然存在低估。如果考虑20%的城镇家庭户租房、人均住房面积更低的城镇集体户人口以及2亿多农民工群体在城镇置业比例较低等情况，低收入群体实际拥有的住房面积占比与其户数即人口占比的比例无疑将更低，即产权层面的城镇家庭住房分布基尼系数无疑更高。 2.3中国房地产市场仍有较大发展空间 房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。 一是中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。2018年中国城镇常住人口达8.3亿，常住人口城镇化率为59.6%，如按户籍人口算2018年城镇化率仅为43.4%。联合国《世界人口展望2019》预计到2030年中国常住人口城镇化率将达约70.6%，城镇常住人口将较2018年再增加约2亿。根据我们在报告《中国人口大迁移》中测算，2012-2016年中国城镇人口增量中来自自然增长、区划变动、乡城迁移的平均比例为18.6%、35%、46.4%，与国家统计局测算2018年的23.6%、36.8%、39.6%相差不大。这意味着，即使假设因区划变动导致的农民就地城镇化产生的住房需求全部不通过市场渠道满足，而是通过安置房（拆迁）或带房入城（未被拆迁）满足，2019-2030年仍有1.3亿新增城镇人口存在住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买（如货币化安置）满足，且未被征迁、带房入城的比例为60%，则2019-2030年大致有约1.6亿新增城镇人口存在住房需求。 二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模小型化等，人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。一方面，当前中国已进入中高收入经济体行列，随着未来向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积，把2018年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为23.3平方米，明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为28.2、27.9平，日本为33.1平，德国、法国分别为38.6、39.5平方米，美国为66.9平。 另一方面，中国家庭户规模小型化空间大，可能导致更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素，家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势。比如，1960-2015年，日本一人户、二人户家庭比例分别从5.3%、12.7%增至34.5%、27.9%。当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人。中国家庭户均规模从1982年的4.41迅速降至2010年的3.09；其中，2010年城镇家庭户均规模为2.85人。由于劳动力回流中西部、二胎政策等因素，近年家庭户均规模较2010年有所上升。从一人户、二人户比例看，中国2015年仅分别为13.1%、25.3%，总体相当于日本1990年代至21世纪初水平，未来仍有很大下降空间。 因此，如果以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约20%的改善空间。 三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅85%左右，还有约15%的住宅需要更新。1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至61%，2010年、2015年分别达75.6%、84.3%。其中，根据2015年小普查数据，城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约20%的平房需要更新。随着拆迁新建，中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。 2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。根据我们前述测算，2000-2010年、2010-2018年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.3%，假设2019-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%（即2030年人均住房建筑面积达38.8-39.8平方米），则2030年中国城镇住房存量需达395-405亿平，较2018年净增119-129亿平，即年均净增9.9-10.8亿平。以1.5%-2%的折旧率计算，则2019-2030年将折旧拆迁约60-82亿平，即年均折旧拆迁约5-6.8亿平。并且从历史经验看，2000-2010年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2019-2030年这部分仍为年均4亿平，则2019-2030年每年需新增城镇住房10.9-13.5亿平。 3地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？ 基于2010年人口普查资料分省数据、2015年1%人口抽样调查资料分省数据等，并结合全国城镇住房情况，我们估算了2010年、2018年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情况。 3.1省级：西部地区套户比平均1.11，沪粤2省套户比低于1.0 当前全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的42.6%、26.5%、23.5%、7.4%，而对应的城镇常住人口比例分别为43.6%、24.5%、23.9%、8.0%。分省看，2018年山东、江苏、广东城镇住房存量超过20亿平，河南、浙江、四川等7个省份在10-19亿平之间，其他省份则不足10亿平，海南、宁夏、青海、西藏等4省更是不到2亿平。 鄂浙苏等7省人均住房建筑面积超过35平方米，而沪粤津甘4省不到27平方米。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积分别为32.0、35.4、32.1、30.1平方米。分省看，2018年湖北、浙江、江苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，山东、广西、四川等14省城镇人均住房建筑面积在30-34平方米之间，山西、北京、新疆等其他10个省城镇人均住房建筑面积低于30平方米，上海、广东、天津、甘肃人均更是低于27平方米。 由于各省套均面积存在差异，城镇人均住房建筑面积的大小与套户比的高低并不具有必然联系。从城镇套户比看，东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.10、1．11、1.09，黔青云等5省套户比超过1.15，沪粤2省低于1.0。分地区看，东部、中部、东北地区分别为1.03、1.10、1.09，西部地区为1.11。分省看，2018年贵州、青海、云南等5省城镇住房套户比超过1.15，广西、宁夏、河南等6省套户比在1.10-1.15之间，湖北、黑龙江、辽宁等11省套户比在1.05-1.10之间，北京、四川、山东等7省套户比介于1.0-1.05之间，广东、上海2省套户比在1.0以下。 从住房成套率看，2015年重庆、广东、山东等省城镇家庭户居住在成套住宅的比例超过90%，而黑龙江、云南、内蒙古、西藏等省低于75%。从建筑层数看，2015年有河北、山东城镇家庭户居住在平房比例高达40%以上，西藏、内蒙古、山西、河南在30%以上，而浙江、湖北、江西、重庆、上海、福建等省低于10%。 3.2地级：17城套户比小于1，一线城市套户比略低于1 在全国336个地级单位中（不含三沙），既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。 从人均住房面积看，2018年有73个城市的人均住房建筑面积小于30平方米，占比21.7%；有124个城市的人均住房建筑面积介于30-35平方米，占比36.8%；有93个城市的人均住房建筑面积介于35-40平方米，占比27.6%；有46个城市的人均住房建筑面积大于40平方米，占比13.6%。 从套户比看，2018年有17个城市的套户比小于1，占比5.1%；有144个城市的套户比介于1.0-1.1之间，占比42.9%；有124个城市的套户比介于1.1-1.2之间，占比36.9%；有51个城市的套户比高于1.2，占比15.2%。 分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米，套户比分别为0.99、1.06、1.12，一线城市住房供给偏紧。从人均住房面积看，2010年一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为22.9、26.8、28.5平方米，到2018年分别增至25.6、32.9、34.3平方米，分别增长11.8%、23.0%、20.4%。从城镇住房套户比看，2010年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.92、0.93、0.96，到2018年分别增至0.99、1.06、1.12。
海南日报记者近日从国家税务总局海南省税务局获悉，为适应当前经济社会发展和“放管服”改革需要，进一步规范海南省房产税和城镇土地使用税困难减免管理，保护纳税人合法权益，根据相关文件，海南省税务局近日发布了《国家税务总局海南省税务局关于房产税和城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》（以下简称《公告》）。 《公告》自2020年1月1日起施行，纳税人符合困难减免税条件的，申请期限为符合减免税条件之日起至减免税所属年度次年9月30日止。 据了解，2014年，海南省出台《海南省地方税务局关于城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》，明确城镇土地使用税困难减免申请条件、申请期限、申请资料等事项。当前，随着“放管服”改革的深化，该公告部分条款已不适应实际需要。另外，房产税困难减免相关事项海南省一直未出台文件明确。为适应当前经济社会发展和“放管服”改革需要，应对新冠肺炎疫情对企业生产经营造成的影响，进一步减轻企业负担，助力企业复工复产，服务海南自由贸易港建设，鉴于房产税和城镇土地使用税征管上存在类比性，特制订此《公告》，同时废止《海南省地方税务局关于城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》。 纳税人有下列情形之一的可申请享受房产税和城镇土地使用税困难减免税 1 因风、火、水、地震等造成的严重自然灾害或其他不可抗力因素遭受重大损失的 2 从事鼓励类产业或公益事业的纳税人经营发生严重亏损的 3 因政府规划调整、环境治理等特殊原因，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权，有偿使用合同约定或划拨决定书规定的用途、规划和建设条件开发超过两年的土地，且国有建设用地使用权人无过错的 4 因突发性的公共卫生、公共安全等因素导致纳税人阶段性经营困难的 5 海南省人民政府准予困难减免税的其他情形 《公告》里所说的“重大损失”是指 1 当年新开业的大中小企业纳税人，在扣除保险赔款、个人赔款、财政补贴等补偿款项后，损失金额超过100万元的 2 非当年开业的大中小企业纳税人，在扣除保险赔款、个人赔款、财政补贴等补偿款项后，损失金额超过上年营业收入（含主营业务收入和其他业务收入，下同）的20% 3 上年无营业收入的，损失金额超过上年末总资产的20% 4 微型企业、个人合伙企业、个人独资企业、个体工商户以及自然人纳税人在扣除保险赔款、个人赔款、财政补贴等补偿款项后，损失金额超过10万元的
国家统计局：1-7月全国城镇新增就业671万人，与上年同期相比少增196万人；7月全国城镇调查失业率为5.7%，与6月持平。
国家发展改革委固定资产投资司负责人刘世虎在21日举行的国务院政策例行吹风会上透露，今年城镇老旧小区改造计划安排的中央预算内投资543亿元，目前已经全部下达完毕，实现了“城镇老旧小区改造任务翻番，中央预算内投资安排翻番”。 国务院办公厅日前印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》要求，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，是2019年的近2倍。 据初步统计，自2013年至2019年，城镇保障性安居工程累计完全投资超过10万亿元，年均完成投资约1.4万亿元，累计安排中央预算内投资等中央补助资金1.4万亿元，年均约2000亿元。 据了解，城镇老旧小区改造中，中央预算内投资主要支持供水、排水、道路等与小区相关的配套基础设施建设，以及养老、托育、无障碍、便民服务等小区及周边的配套公共服务设施建设。 “保障性安居工程建设在改善亿人以上困难群众居住条件的同时，对稳定投资增长、发挥投资关键作用起到了重要的支撑作用。”刘世虎说，老旧小区改造，除了本身产生的更新改造投资以外，还会带动行业上下游多个行业的产业发展，并且会带动居民户内改造、装饰装修、家电更新。 据住建部统计，受疫情影响，截至5月底，今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%，但进入6月后新开工项目快速增加，截至6月底，已达到年度任务量40%以上。
国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 7月20日电 国务院办公厅日前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。 《意见》强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。 《意见》要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。 《意见》提出，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展多种形式的基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。明确项目实施主体，推进项目有序实施，完善小区长效管理机制。 《意见》要求，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。加大政府支持力度，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。落实税费减免政策。 《意见》要求，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。完善适应改造需要的标准体系。推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用。 《意见》强调，省级人民政府对本地区城镇老旧小区改造工作负总责，要加强统筹指导，落实市、县人民政府责任，确保工作有序推进。做好宣传引导，形成社会支持、群众积极参与的浓厚氛围。
如果改革收取房地产税，则可能还是要再麻烦修改有关法律一次，住宅到期自动无偿续期，并应当停止和废除土地出让金财政，避免对自然人和法人双重征税收金。土地部门再不应该以还要再出让，想方设法保留土地出让金，来干预和阻碍房地产税改革。 笔者按：国民经济运行和增长，从系统分析的视角看，是一个经济体各部位相互联系和耦合的变动过程。除了新冠疫情这样突发性的冲击之外，中国经济体深层次流动循环中的梗阻和失衡，是造成国民经济就业岗位不足、农民收入低下、消费需求不振、工业生产过剩、资产价格泡沫、货币发行过多、金融风险升高、增长速度下行等诸问题的深层次原因。笔者认为，讨论解决之道，不能头疼医头、脚痛治脚，应当从系统、结点、流动和循的思维去认识问题，并提出对症化解、疏通循环、统筹协调的对策方案。今天发表之十二。 虽然城镇中现有的大量土地不是从农村等价征收拿来的，但是，城镇土地和房屋，本身已经不再是实物分配，而是被极端地资产化和货币化了。其进一步深化改革聚焦在三个问题上一是目前拥有法人使用财产权的土地，如果需要再配置，是继续由有关土地部门收回再重新招拍挂，还是由法人在二级市场上交易？二是居民住宅和企业土地使用年限到期后，如何续期，是不是还要交土地出让金，才能继续居住和经营？三是与房地有关的财政收入，是还是从农村非常低价格拿地，再高价出让的出让金，还是以绝大多数国家和地区一样，收取房地产税？笔者认为，深化改革有以下内容。 1． 进一步明确法人和自然人土地使用财产权。城镇土地所有制结构为：土地最终所有权归国家，已经出让给法人和自然人的土地，使用财产权归法人和自然人拥有。目前已经建成和正在建设的城镇住宅小区，土地使用财产权公共部分为小区居民共同所有，与住宅联系的部分为每个住户分割所拥有，房屋不动产证中应当对小区共有土地分割到居民、住宅楼中每户居民土地分割等权属有所说明。 2． 为了落实有恒产才有投资创业置业的恒心，应当大力度地延长土地的使用年期。居民住宅和企业用地可有两种方案，一是延长土地使用年期：经营性土地300年，住宅用地500年；二是维持目前的土地40年到70年的长期租赁制。对于这两种方案，地政府可以自由选择，居民也可以自由选择。但是，不能一个地区两制并存。 3．城镇存量土地，从政府计划分配，改革为放开二级交易市场配置。使用财产权土地，不再由有关部门收回，而是放开土地二级交易，由市场配置土地。城市中工业、商业和改制性事业拥有的闲置土地，不再交回土地部门，一律到二级市场上交易，用途可以由规划部按照区位进行调整，政府收土地交易税即可。法人和自然人拥有的房屋、厂房、写字间等等，均在二级市场交易。 4．如果土地使用年期是40年到70年，财政则应当以收取土地出让金为选项。城镇土地是国家的，不是法人和自然人的。出让金是国有土地，长期租给居民和企业使用，按照不同的年期，收取一次性租金（高低可以讨论），我认为这天经地义，是合理的。政府已经按照约期协议出让的土地，如果有到期后不自动无偿续期的土地和房屋，除了政府补贴和低价供应的土地外，出让金由有关土地部门负责定收，交财政部门。从法理上讲，对于已经收取出让金的土地和房屋，不应当再以自然人的法人所有资产（其实是租用）来征税。因对使用土地已经一次性交了出让期租金，财税部门不应该再以改革之名，征收房产和其他税收，也就是不应当对法人和自然人双重收金征税。应该等到房屋土地长期租用40或70年到期时，再由有关土地部门制定规则，再出让一次土地给居民和企业，再收一次土地出让金。可以40年和70年不等，循环往复，国家可以千千万万年中多次出售土地租期。但是由政府土地部门执行，财税部门不得干预和插手。 5． 如果要推进征收房地产税改革，则住宅和经营性土地使用年期应当分别延长到300年和500年。现在也在讨论房地产税改革。但是凡事要讲个理。我觉得，如果对法人和自然人使用的土地和房屋年期予以足够的延长，则法人和自然人使用的国有土地，实际发生了从租赁不动产到拥有不动产的变化。因此，可由财税部门制定开征房地产税的改革，对商业和住宅实行不同的税率，对第一套居住用房屋豁免，其他多套住宅按照单一税率普遍征收。但对已经交纳高额出让金的自然人和法人，应当予以退金。如果改革收取房地产税，则可能还是要再麻烦修改有关法律一次，住宅到期自动无偿续期，并应当停止和废除土地出让金财政，避免对自然人和法人双重征税收金。土地部门再不应该以还要再出让，想方设法保留土地出让金，来干预和阻碍房地产税改革。 6． 城镇划拨和低价土地评估进入企业资产。国有企业原有的划拨和低价出让的土地，可以按照市价评估，与建筑物不能分开的，计入固定资产；土地与建筑物能够分开的，计入无形资产。以补充国有企业的资本金，进一步降低企业的负债率。 7． 盘活特殊系统和企业土地的改革。铁路沿线站点、空港水港周边、油田、矿山，包括移交和集中的原军事等土地，可以二级交易，也可以土地折资入帐，并且出售土地，或者招标开发，以盘活土地。 8． 政府事业土地房屋资产专营。政府和事业各部门和单位，行政和事业多余的土地、楼层和房屋等，专门成立中央和地方国有不动产管理公司，进行出租经营，经营收入上交中央和地方财政。防止部门和单位出租私设小金库，成为单位福利，甚至租赁贪腐，也避免闲置浪费。 9． 利用土地房屋资产推进国企和事业转型改革。国有企业和国有事业单位进行混合所有制和转制改革的，特别是事业转企业的，需要安置职工的，可以将土地和房屋折资留为改革成本，或者补偿职工，或者并鼓励以土地房屋为本，形成新的公司，创业经营。 10． 鼓励不动产的双向交易置换，促进城乡间各类经济因素的双向流动。一方面，城镇退休、歇业、养老等城镇居民，愿意到农村居住和创业的，鼓励他们村镇购买土地、宅院和房屋，兴办家庭农场和其他创业；另一方面，也鼓励农村宅院房屋闲置，已经进入城镇工作的移民，交易农村的不动产获得收入，到城镇中买房创业。实现人口、消费、劳动力、资金、土地和房屋的城乡双向流动和置换。
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