■文 |沈建光 朱太辉 张晓晨 近期决策层针对房地产调控密集表态，7月30日中共中央政治局会议再度强调“房住不炒”，不到一个月时间内中央和有关部门两度召开房地产座谈会（7月24日、8月20日）。监管部门采取措施控制房企有息负债的传言也不绝于耳，如要求银行收紧涉房贷款、设置“三道红线”和“85%借新还旧比例”限制房企发债规模等。新一轮房地产融资收紧已在酝酿之中。 上半年新冠疫情对中国经济冲击巨大，房地产行业再次发挥了稳定器作用，土拍、投资、销售的快速恢复对近期经济修复提供了重要支撑。上述背景下，如何看待监管可能进一步收紧房企融资端？内循环战略之下，未来房地产调控政策又要如何把握？ 一、疫后房地产基本面恢复较好，为调控政策提供空间 一方面，二季度国内新冠疫情逐步消退，中国经济步入修复通道，GDP当季同比回升至3.2%；其中，房地产依旧作为主要驱动力之一发挥了关键作用，上半年房地产投资实现正增长、市场销售也回归正常水平、土地市场热度不减。另一方面，近期总体向好的基本面状况，也为决策层和监管层继续实施房地产调控、防止金融脱实向虚、加大力度支持实体经济发展提供了政策空间。 投资表现亮眼，土地购置费带动作用大 2月的低点之后，房地产投资累计同比迅速恢复、已于6月回正；7月房地产投资当月同比升至11.7%，在所有投资分项中表现最好，对整体投资和内需的恢复均起到较大作用。 其中，二季度货币政策极度宽松、贷款利率总体下行使房企拿地热情相对较高，100城土地成交数据总体上行，土地购置费对近期房地产投资回升的带动作用明显更大，1-7月累计同比增长达8.5%。如未来融资收紧对房企拿地产生影响，建安工程设备有望接棒支撑投资，但当前仍处于恢复之中，1-7月房屋新开工面积累计增速为-4.5%。 销售恢复正常，一线城市表现更加强势 二季度以来，疫情期间压抑的购房需求开始释放，央行调降5年期LPR压低房贷成本、进一步刺激了需求。截至7月商品房销售已基本恢复正常，统计局数据显示当月销售面积同比增长16.6%。 分城市线级来看则呈现出一定结构分化特征，一线城市表现明显更加强势。数量方面，30大中城市商品房成交数据显示，截至6月一二三线城市成交面积当月同比均已回正，但随后二三线城市有所下滑，一线城市则继续加速上行、8月商品房成交面积同比增速预估值高达32%；价格方面，70大中城市二手住宅价格指数显示，一线城市今年保持加速上升态势，二三线城市则增速明显放缓，全国普涨现象不再、未来分化将成常态。 二、融资持续收紧，监管剑指房地产挤占实体金融资源 去年5月，为降温土拍市场、整治房企融资乱象，银保监会曾印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”），其中涉及诸多规范银行和非银（信托）地产前端融资的内容。今年引发监管关注的，是部分实体贷款违规流向房地产领域，导致部分热点城市房价上涨较快。例如，前期深圳房市火爆、引发贷款投向担忧，央行深圳中心支行向辖区各商业银行下发通知紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况；违规信贷作为首付进一步撬动按揭，6-7月全国新增居民中长期贷款史上首次连续两月超6000亿，深圳、宁波等热点城市房价上涨迅速。 上述背景下，7月以来房价涨幅较大的部分城市已陆续出台了更严格的限购政策，从需求侧进行调控；近期监管再度收紧融资、着手控制房企有息负债规模，则是从供给侧进行调控。8月20日住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，规则尚未公布、但被认为与之前市场所传的“三道红线”规则（按照剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三个指标将房企分档进行有息负债规模管理）密切相关。此外，其他监管传言也不绝于耳，如要求银行收紧涉房贷款、“地产债不能按照全额度发新还旧，银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债”、“调减房地产供应链资产证券化产品规模”等，部分已得到市场机构证实。 总体而言，近几年房企融资政策持续处于收紧状态，均是出于决策层对房地产过多占用实体金融资源问题的关注和担忧。去年6月陆家嘴(行情600663,诊股)论坛银保监会主席郭树清曾表示“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源”，今年8月在《求是》的刊文则再次强调了这一点；尤其今年疫情冲击之下“六保”成为重中之重，监管层持续收紧房地产融资，真正目的在于引导金融信贷资源更多流向实体领域，促进经济修复、纾困中小企业。 三、房企资金面紧平衡，现金流可持续性值得关注 融资持续收紧之下，应密切关注房企资金链状况。我们对房企重点融资渠道的近期情况进行了观察。具体如下： 房地产信贷增量空间不断收窄。数据显示房地产开发资金来源中，国内贷款、个人按揭贷款、定金和预收款增速在二季度均有较大回升，但总体水平仍不及去年。金融监管部门引导金融机构向实体经济倾斜，房地产部门获得增量信贷资源的难度不断加大；官方披露的数据显示，2016年新增房地产贷款占全部新增贷款的比重高达45%%，2019年三季度降为33%左右，今年1-5月已下降至25%；上述背景下，房地产贷款余额增速持续下行，今年6月末为13.1%，不足2016年12月峰值水平的一半。 非标融资持续压降，房企信托融资渠道受限。过去几年，房地产在所有信托投资领域中占有绝对优势，一定程度上挤占了其他领域的金融资源，根据用益信托网的统计数据，2018至2019上半年集合信托中平均40%以上（按成立规模）投向为房地产，2019年6月一度超过44%；随着资管新规的实施以及23号文对房地产信托融资的限制，这一数字在今年7月已降至25%左右。今年1-7月，房地产集合信托发行规模同比下滑11%，压降效果极为明显；与此同时，投向为工商企业的集合信托成立规模增速显著上行，1-7月较去年同期增长168%，疫情冲击之下，非标领域显著加大了对实体经济的支持力度。 房企发债好于去年，但未来增量受限、海外债到期压力巨大。信托融资收缩与货币宽松之下，今年房企境内债务融资（信用债+企业债）明显好于去年，wind统计口径显示1-7月累计净融资额超过1800亿元，去年同期则为450亿元；但在3、4月份的放量发行之后，净融资额显著下降、基本以借新还旧为主；截至8月24日，8月当月净融资额大幅负增238亿元，或与近期监管开始限制房企债务融资规模有关。海外债券依然是房企融资的重要来源，粗略统计，截至8月24日房企美元债发行量为463.95亿美元，规模依然较高但已低于2019年同期569亿的峰值水平，应与去年发改委限制房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务有关；按照目前的发行数据统计未来到期规模，2020、2021分别高达352、515亿美元，显著高于以往年份，海外债务在房企债券融资中占比不低，到期压力的迅速攀升对房企资金链是一大考验。 近几年房企贷款、债融、非标等融资渠道持续持续收窄，使得其现金流更多依赖销售回款，实际上处于一种紧平衡状态。统计局数据显示，2020年1-7月以预付款、按揭款为主的其他资金占房企资金来源比重达到52%，且这一数字在2016年之后就保持在50%以上。在趋严的监管环境之下，房企资金链的持续性，更加取决于其高周转模式的稳定性，这对于广大中小房企是一大考验；此外，一旦未来因房价过热导致监管再次收紧房贷政策，上述紧平衡状态可能被打破，进而引发信用风险。 四、内循环下的房地产调控方向研判 当前，实体经济与房地产发展结构性失衡的问题依旧存在，且相当长一段时间内，房地产仍将是国民经济的支柱性产业之一、发挥经济稳定器的作用，本次新冠疫情冲击之下更体现了这一点。 7月30日中共中央政治局会议再度强调“房住不炒”，同时也提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，未来的房地产调控思路应在解决结构性矛盾、构建国内大循环的战略框架之下理解和把握。 一是重视房地产对于投资和消费的短期拉动作用，以房企复工复产带动上下游产业链复工复产，配合消费券等手段放大房地产相关居民消费，加快疫后的经济修复进程。二是继续通过打击房地产融资乱象，降低对实体产业的挤出效应，确保有限信贷金融资源能够流向实体领域，尤其是制造业和中小微企业。三是采用合理措施控制房企负债规模、防范房地产业高杠杆风险，针对不同企业、地区差异化施策，避免通过一刀切手段，打破企业资金面紧平衡状态，进而引发监管风险。四是继续坚持因城施策、一城一策的差异化调控思路，保障重点群体需求，加快推进“租购并举”的住房制度。五是进一步落实房地产长效机制，加快户籍、土地、收入分配等制度改革，推动房产税适时落地，稳定房地产市场的中长期预期。
9月8日，记者从银川市房地产市场调控会商会上获悉，银川市将以“精准调控，稳步上涨”为原则，以实施商品房价格备案制度及新建商品房限价销售为主，各房地产开发项目在取得预售许可证之前，必须将拟销售房源的“一房一价”信息在银川市住建局备案，经核准通过后，方可销售。同时，需要将已备案的“一房一价”房源信息表在售楼部显著位置进行公示。 今年5月以来，银川市房价连续出现较大幅度增涨，在全国70个大中城市中排名靠前，引发社会关注。通过对目前统计收集到的剩余房源数据进行分析，银川市房价调控压力巨大。本次调控，银川对于9月1日前开盘的项目，短期内以9月份拟销售均价不得高于8月份均价为原则予以调控。近期，银川市住建局将参照8月份备案均价，分业态为各房地产开发企业提出调价建议。完成调价的项目即可恢复网签备案。未来将根据9月份调控结果，对市场进行动态监测，维持房价健康上涨势头。对于9月1日后新开盘的项目，银川市住建局将结合项目成本、周边楼盘均价、调控目标等方面因素为项目制定合理的价格区间。企业按照价格区间完成调价即可正常办理商品房预售许可证进行销售。 银川市将严查房地产开发企业、中介机构出现的虚假广告、捂盘惜售、哄抬价格等违法违规行为，严厉打击炒买炒卖、规避调控政策、散布虚假信息等行为，对于调控措施落实不到位、整改缓慢的企业，予以严处。
黄冬艳 8月31日，中国恒大举行线上2020年中期业绩发布会，公司副主席兼总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣、执行董事赖立新出席介绍恒大上半年发展情况并答记者问。 业绩会上，有记者问及房地产调控收紧及融资“三条红线”问题。对此，夏海钧表示， 近几年出台的房地产调控已经取得良好的效果，近三年来，没有地王，销售价格稳定，房地产行业回归到了居住属性。 监管层出台的这些调控措施都是希望房地产业健康稳定快速的发展，恒大坚决支持国家对房地产业的管理调控，也会尽力向这些指标靠拢。实际上，今年初调控政策未出之前，恒大已经提出了“高增长、降负债、控规模”的发展战略。未来会采取加快推动销售增长，加快销售回款，控制土地储备规模，力争每年减少3000万平方米左右的负增长等措施降低负债规模。“相信恒大会成为房地产调控的模范生。” 谈到目前房地产行业住宅市场，夏海钧认为目前已经是天花板，增量很少，存量市场即城市更新领域将会是未来房企必争之地。近两年恒大的扩张方向重心业逐渐放到了城市更新上，新增的城市更新项目约有50%来自于收并购。 目前恒大有104个旧改项目，其中绝大部分都集中在大湾区，是目前是大湾区土储最丰富的房企之一。未来恒大的增长爆发点会在大湾区。
人类现有的经济学理论绝大部分都是二十世纪九十年代之前创立的，西方经济学已经停滞了三十多年。自从有了信息互联网之后，经济的各个领域已经发生了翻天覆地的变化。当然弗里德曼本人在晚年经历了早期互联网时代的发展，但他的货币理论却是在互联网时代之前提出的，人类急需互联网时代的新经济学。 精准调控理论中的财政调控，只调控政府投资，不调控民间投资，也不随意调整货币政策，对整体经济的系统性风险却要小得多，属于“无感调控”，可以避免企业和投资人在宏观经济周期中的巨大牺牲 。另外财政调控效果更直接，基本没有“时滞”，可以非常好的保证调控效果。 在这里我们引入“痛感调控”和“无感调控”两个新的概念，以表明新旧两种调控方式的根本性区别。 “痛感调控”是一种政府通过给企业与民众造成痛苦的方式，实现经济调控目标的调控方式，货币调控就是典型的“痛感调控”，货币当局通过货币紧缩，提高利率，让企业感觉高利率的痛苦，然后被迫缩减投资，以达到调控目的。“痛感调控”本质是一种惩罚式调控，必须让社会感觉到痛苦，然后利用这种痛苦，使企业和民众的经济行为发生改变，经济才可以达到调控目标。 “无感调控”是指在经济调控过程中，不以给企业和民众造成痛苦为代价，而是通过只改变政府一方的行为，从而达到经济调控目标的调控方式。在“无感调控”中，企业和民众的经济行为不受调控影响，而通过政府自身行为的改变达到调控目标。“无感调控”主张经济调控应该不引起新的经济波动，不引起资本的紧缩，让民众毫无感觉的情况下，政府静悄悄的完成经济调控目标。我在书中提出的通过“调整政府投资规模”来调控通胀和经济增速的调控方式就是“无感调控”。“无感调控”主要采取的是政府财政手段，而非货币手段。 在现代信息互联网时代，经济高度联系，系统风险无限积聚，让货币调控退出历史舞台非常有必要。精准财政调控应该是21世纪主流的宏观调控模式。
1、现有的凯恩斯经济学并不完善。凯恩斯经济学只限于治理经济危机，但一遇到经济周期调控和通货膨胀调控，仍然依赖货币政策。这方面哈耶克的著作中批判非常多。如果只看哈耶克对凯恩斯的批判，感觉凯恩斯就是一个货币主义者。但对凯恩斯本人来说，财政调控虽然是凯恩斯经济学的主要特征，但他并没有放弃货币调控，甚至也没有放弃税收调控。凯恩斯本人也是赞成降息与减税的。我对凯恩斯经济学的评价就是“一脚踏进了自己的经济学里，另一只脚还停留在别人的经济学逻辑里”。 2、我的“单一财政调控理论”，主张对治理经济危机，治理通货膨胀、平抑经济周期三种情况都用财政政策进行调控，“单一财政调控理论”是彻底的，纯粹的财政主义。 3、单一财政调控理论非常反对使用“货币政策调控”，因为货币调控只适合互联网时代之前，信息互联网时代之后经济系统性风险太大，货币调控已经不适用。“单一财政调控理论”也非常反对使用税收调控，确切的说是反对供给学派的“减税”，我们在前面的“新财税经济学”部分就讨论过减税的危害，减税即使作为短期经济刺激措施，其遗留的问题也是比较严重的。 4、凯恩斯经济学缺乏属于自己学派的通胀理论，也缺乏属于自己学派的税收理论。所以凯恩斯学派在遇到通胀和税收问题时就无招架之力，只能别人说什么就是什么，别人想怎么样就怎么样。结果在上世纪七十年代，遇到通胀问题时，被货币主义代替，在上世纪八十年代，遇到减税问题时，被供给学派代替。新凯恩斯主义学者提出的“泰勒规则”虽然在九十年代成功逆袭为美联储的主流调控原则，但“泰勒规则”本质是复兴的菲利普斯曲线，菲利普斯曲线本身也不属于凯恩斯经济学。 5、汉森、萨缪尔森、索洛、托宾等凯恩斯经济学大将，虽然发展了凯恩斯主义，也都获得了诺贝尔奖，但都不是在凯恩斯经济学核心主张上做的发展，反而让凯恩斯经济学偏离了主轨道。 我提出的“新财税经济学”和“单一财政调控”理论才是真正的补充了凯恩斯经济学的税收理论和通胀理论，才可以让凯恩斯经济学禁受住来自货币学派和供给学派的挤压，如果上个世纪的美国有这些理论，货币主义和供给主义就不会成为主流经济学。
高连奎《诞生在中国的经济学》：精准调控主张经济应该无波动增长 经济发展不能大幅波动，“无波动增长”是宏观经济治理追求的目标之一。首先企业发展受不了波动，无论多么辉煌的企业，只要几个月没有订单就会倒闭，企业家多年的积累就可能毁于一旦。其次，企业职工也受不了波动，失业没有收入是任何一个人都不愿意遇到的。 经济波动的本质是经济内部“能量的不均匀释放”。促进经济增长的能量一般有四种来源，分别是科技的进步、消费的提升、交易范围的扩大和生活方式的转变。 在自然条件下，这些经济增长能量的释放都是随机的，如科技的进步，说不清真理的苹果什么时候就砸到科学家的头上。而消费的提升、交易范围的扩大、生活方式的转变等则比科技进步进行得更缓和些，但也很难控制，很多受“黑天鹅事件”的影响。 经济如果存在波动，经济繁荣时扩大的产能，到了萧条时这种产能就成为巨大的浪费，很多崭新的机械设备可能就会被当废铁卖掉。 我们根据经济能量释放的类型，可以将经济分为两种：一种是温泉型经济，一种是火山型经济。温泉型经济就是经济能量缓慢、匀速释放的经济；而火山型经济则是经济能量在一段时间剧烈释放，又在一段时间休眠的经济。西方国家基本上就是火山型经济，而中国则是温泉型经济。显然温泉型经济是好的、理想的，但达到这种理想状况，则需要调控的艺术，更需要相应的制度保障。
7月份，全国房地产市场延续复苏态势，同时部分城市出现阶段性回调行情。近日，中国指数研究院公布7月份百城价格指数，根据中国房地产指数系统对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2020年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为15528元/平方米，环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.10个百分点。 从涨跌城市个数看，80个城市环比上涨，19个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。 全国百城二手住宅平均价格为15304元/平方米，环比上涨0.02%，涨幅较上月收窄0.28个百分点。从涨跌城市个数看，49个城市环比上涨，50个城市环比下跌，1个城市与上月持平。同比来看，二手住宅平均价格较去年同期上涨2.05%，涨幅较上月收窄0.29个百分点。 从7月份市场表现来看，在新建住宅方面，重点城市整体推盘量依旧维持高位，多数城市去化表现一般，城市内项目分化明显。深圳、东莞调控政策加码，广州市场活跃度提高。二手住宅方面，7月百城平均价格同环比均上涨，但涨幅均有所收窄。值得注意的是，乌鲁木齐、大连等地7月份疫情反复，短期内将对二手房市场成交造成一定压力。 月内，针对房地产调控政策，中央召开房地产工作座谈会，重申坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调坚持“三稳”目标，因城施策，全面落实城市政府主体责任。同时，强调实施好房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场；要求发挥财税政策作用，有效调节住房需求。此外，会议指出要进一步加强市场监测、监管，做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造。 地方层面，杭州、东莞、深圳、南京、宁波等十余城市收紧房地产调控政策，从人才购房限售、加码限购限贷等方面，保障住房刚需，抑制投资投机需求。其中深圳从调整商品住房限购年限、完善差别化信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强市场监管等方面出台稳定房地产市场的“八条”新政。此外，海南、郑州等地开展房地产市场整治工作，促进市场健康发展。 针对未来市场，中指院方面分析认为，中央将保持房地产调控政策的连续性、稳定性，坚持稳地价、稳房价、稳预期。地方政府也将从各地实际出发，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。预计未来，房地产市场整体价格上涨空间有限，短期面临调整压力，而部分房价、地价上涨预期较强的城市或将针对性出台调控政策以稳定预期，保障房地产市场平稳运行。
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