编者按 今年上半年已经过去，随着防疫形势向好，中国楼市局部开始迅速回暖，部分热点地区再现炒房苗头，甚至出现“万人摇号”“天价茶水费”等现象。部分市场人士不禁困惑：“房住不炒”调控目标是否松动？近期，高层召开相关会议，传达出力保楼市健康平稳发展的信号。而部分热点地区楼市也再次迎来调控政策升级。 据新华社电，7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。 业内人士认为，座谈会总体上对近期房价过热的现象给予了明确的政策指导，意味着后续部分房价过热的城市，政策可能收紧。而未来房地产市场平稳健康发展依然将成为主基调。 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 韩正在此次的房地产工作座谈会上表示，房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢记“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次座谈会上，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加。此类城市名单本身就具有很强的信号意义，即普遍属于今年上半年房价上涨较快的城市。其中对于四个一线城市来说，普遍出现了学区房炒作等现象。而对于其他几个二线城市，则出现了“万人摇”等现象，包括南京、杭州和成都等。对于沈阳和长沙来说，在全国70城房价指数排行中涨幅也是位于全国前10的行列。 严跃进认为，此次此类城市参加座谈会，目的很清晰，即高层希望了解此类城市房价过热的原因，同时也希望后续通过管控此类城市，进一步促进房地产市场的稳定。 凸显监管层对政策稳定性的要求 中原地产首席分析师张大伟表示，从此次会议的时间点来看，2020年房地产市场在受前期疫情影响下明显低迷，但随后，疫情的逐步稳定使得房地产市场加速复苏，尤其是5月份、6月份的房地产市场更是出现投资、销售双活跃局面。所以在当前时点召开房地产工作座谈会，无疑进一步凸显监管层对于政策稳定性的要求。 58安居客房产研究院分院院长张波认为，结合会议内容看，首先，下半年房地产市场“稳定”目标不会有任何动摇，平稳健康发展是大趋势；其次，会议强调房地产调控及时性以及采取有针对性的政策措施，其实这已经在下半年多城收紧的楼市调控政策上有所体现。预计下半年根据房地产市场的变化发展，一些房地产市场稍热的城市在政策出台速度上会进一步提升；最后，从楼市金融侧角度来说，预计相关的监管力度也会加强，尤其是对于贷款审查方面，为防止资金违规流入房地产市场，这方面的审查或进一步收紧。 严跃进表示，此次座谈会的召开，说明在今年疫情下实际上出现了一些新的情况，部分城市房价不降反涨，是超乎市场预期的。 他预计下半年政策面会有几个表现。第一，参加座谈会的城市后续政策会收紧，尤其是近期没有出台政策的城市；第二，全国其他城市在调控政策方面不会轻易进行放松，至少会谨慎评估市场状况；第三，关联领域也会给予政策收紧，尤其是银行金融等部门，预计下半年风向会变。 中泰证券(行情600918,诊股)首席经济学家李迅雷表示，近几年的楼市调控旨在引导房屋向居住属性靠拢。未来商品房市场份额料缩小，将居住和投资属性进行一定程度分层。就近期政策效果看，可能在短期改变市场供需结构，影响人们对房价的预期，达到稳定市场的目的。长期来看，长效调控机制下的楼市会朝着健康平稳方向发展。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这次会议标志着疫情后的“楼市牛”结束了。从数据看，6月至7月一线城市环比涨幅开始回落，而二线城市依旧在回升，下半年二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。未来，已退出的限购将相继拾起，构筑限贷弱化后的“防火墙”，但政策整体平稳，意在让楼市保持一定活跃度。 多个热点城市收紧调控政策 力促“房住不炒” 继深圳7月15日重磅升级楼市调控政策以来，近半个月，又有宁波、南京、东莞等热点城市相继进一步收紧调控政策，剑指市场炒房行为，进一步稳定市场预期。 三热点城市相继升级调控 7月22日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》。 此次政策明确，宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域内无住房且符合下列条件之一的家庭，可以按照该通知要求优先认购1套商品住房。 一是家庭成员（配偶双方及未成年子女）之一具有市六区户籍的；二是近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的；三是本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。以上三类家庭统称“无房家庭”。同时政策明确，无房家庭优先认购的商品住房，须取得不动产权属证书满5年后方可转让。 7月23日，南京市住房保障和房产局等部门发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。这次《通知》主要涉及9个方面的内容，其中主要包括加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理等。 7月25日，被称作东莞史上最严住房调控政策出炉。广东省东莞市住房和城乡建设局等部门发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，首次将二手房纳入限购范围，外地人停售三套房，且产权满3年才可转让。 根据通知，非东莞户籍居民家庭在东莞购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房），须交满一年社保；购买第二套商品住房的，须交满2年社保；非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房；自通知施行之日起在东莞购买的商品住房，须取得不动产权证满3年后方可交易转让。 修补政策漏洞打击炒房需求 宁波、南京和东莞这三个城市近期市场总体表现火热，市场炒作有所抬头，这也是引发政策升级的重要原因。同时，这也是继7月15日深圳升级调控政策之后，又有三个热点城市修补政策漏洞，重拳打击市场炒作行为。 对于宁波升级的调控政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策明确了优先购房的导向，充分体现了宁波在原有限购升级的基础上，继续保障了合理的住房需求，体现了有保有压的导向。 严跃进认为，此次宁波政策说明，限购只是一种方式，而优购才是更重点考虑的内容。通过此前宁波限购政策，有效地打击了各类炒房需求。而通过此次优先购房的政策，实际上保障了各类刚需的购房权益。当然，这也防范了炒房的风险，包括限售政策的引入。应该说，宁波政策对于一些库存去化过快的城市是有借鉴意义的，至少有助于减少刚需购房的压力。通过“限购+优购”政策的组合拳模式，有助于落实“房住不炒”和支持合理住房需求的政策导向。 诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱认为，宁波本次的政策主要是针对无房家庭优先认购商品住房的具体操作办法，本次政策的亮点在原有限购升级的基础上保障了无房家庭的购房需求，结合5年限售，房企供应房源不少于“50%”，供需两端发力，支持自住需求的释放，严防炒房的风险，落实了“房住不炒”的政策导向。该政策对于保护刚性需求，打击炒房现象的城市有一定的借鉴意义，预估该政策的实施，对宁波投资性需求有一定的抑制，市场将从当前的过热回归平稳理性。 对于南京此次升级调控政策的意义，严跃进认为，近期南京市场出现了房源炒作、价格炒作等现象，干扰了市场预期，其对于房地产市场带来了负面的影响。其中对于优先购房政策，其和宁波政策有类似之处，充分体现了保障刚需入市的导向。这次政策，有效打击了炒房需求，尤其是借假离婚来增加购房资格的行为。 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，南京通过本次新政，对假离婚购房的行为进行了限制和规范，避免了一些家庭通过假离婚方式来借道购房，至此，假离婚购房的道路被堵死，一定程度上抑制了借机投机炒房的现象，对于平衡市场供需结构有重要的意义。同时也落实了“房住不炒”的政策导向，对于保护刚性需求，打击炒房现象有着重要意义，有利于促进房地产市场稳定健康发展。 而对于东莞出台的史上最严调控政策，严跃进认为，此次东莞在限购限售等方面升级了政策，体现了东莞在稳定房价、稳定秩序、稳定预期方面继续出重拳的决心。东莞升级调控政策也说明了，各地若出现房价炒作，大概率会进行政策升级或打补丁，进而防范各类炒房需求入市。 严跃进说，下半年预计各地依然会积极防范房地产市场炒作，若价格上涨过多，那么政策升级的概率也将增加。
盛松成为中国首席经济学家论坛研究院院长，中国人民银行参事 后疫情时代，房价会怎么走？在2020支付宝·理财智库夏季论坛上，中欧陆家嘴(行情600663,诊股)国际金融研究院常务副院长、央行调查统计司原司长盛松成分析了目前我国房地产市场的几个新特点。 盛松成开篇即指出，在吸取2003年和2008年教训的基础上，最近一轮房地产调控坚持房住不炒，坚持需求端调控不放松，较为成功。 “一季度GDP负增长6.8%，是改革开放以来没有过的，但是我们没有把房地产作为短期刺激的手段，这样严峻的形势下坚持这么做是不容易的。”盛松成指出，疫情期间部分城市曾经出台降低购房首付，甚至取消限购的政策，但迅速撤回；出现过热苗头的城市也加强了调控政策，例如杭州对人才优先购房设置了五年限售期、宁波扩大了限购区域范围、东莞限制了预售最低规模及房价涨幅等。 盛松成表示，稳房价、稳地价、稳预期，关键是稳房价。在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民收入水平，通过挤泡沫而非刺破泡沫的方式，从根本上解决我国房价过高的稳定。 他预计，未来房价总体呈平稳上升趋势。“第一，房价不可能固定，小幅上升是可以的，但是不能暴涨暴跌。第二，房价的长期涨幅应该低于收入涨幅，比如说收入涨幅6%，房价涨幅3%，那么连续20年下来，房价泡沫也就下来了。”盛松成总结道。 与此同时，目前我国房地产市场呈现出几个新特点。 一是房地产投资销售逐步恢复，但房价并未普涨，而是出现了城市间分化、同城分化的新现象。 5月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数同比分别上涨3.3%、5.3%和4.6%，涨幅较1月份降低0.6、1.6和1.8个百分点。同期，一二三线城市二手商品住宅价格指数同比分别上涨5.2%，2.0%和2.0%，涨幅较1月份提高3.0，下降1.4和1.7个百分点。 “一手房市场地方政府是可以调控的，一线城市的新建房上涨低于二三线城市，这就是调控（的效果）。” 盛松成解释道，“二手房房价地方政府很难调控，一线城市上涨高于二三线城市，这就反映了市场的变化，说明一线城市投资价值还在。” 二是以“居住”需求为主导的市场正在形成。盛松成指出，今年以来，我国不同城市购房群体均主要由刚需和改善组成。年轻家庭首套住房是住宅市场主要需求之一。70—90平方米及90—120平方米户型成为大多数城市住宅成交的主力型。 另一方面，资源性住房需求例如学区房的需求比较明显。高端需求也逐步改善。随着人们收入提高，对住房品质及配套资源的要求逐步提升，改善型需求不断增加，尤其在一线和核心二线城市体现更为明显。 三是住宅用地和商业用地占比有待改善。截至2020年6月，我国所有城市一线城市的商办用房库存为2954.69万平方米，过去六个月的平均销量仅为54.80万平方米，去化周期长达59.1个月。其中，上海的商办用房库存高达1958.68万平方米，过去六个月平均销量为14.66万平方米，去化周期长达133.61个月。相比之下，6月份，我国商品住宅待售面积23856万平方米，较年初下降1800多万平方米，库存接近2012年末水平。 这一占比造成的结果是，一线城市商办用房库存高企，不合理的土地供应给商业用户销售造成了巨大压力，商办用楼的租金下降显著。而我国商品住宅的去化周期仅为4.4个月，目前已经不到3个月。 “最近一年都不怎么提去库存了，因为我们基本完成了住宅去库存化。” 盛松成表示，“未来应该将更多的资源放在住宅，而不是商办用房。”
摘要 【中泰证券首席经济学家李迅雷：房地产市场呈现结构分化趋势】近几年的楼市调控旨在引导房屋向居住属性靠拢。未来商品房市场份额料缩小，将居住和投资属性进行一定程度分层。从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。若热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策以稳定市场；长效调控机制下的楼市会朝着健康平稳方向发展。 中泰证券首席经济学家李迅雷表示，近几年的楼市调控旨在引导房屋向居住属性靠拢。未来商品房市场份额料缩小，将居住和投资属性进行一定程度分层。从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。若热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策以稳定市场；长期来看，长效调控机制下的楼市会朝着健康平稳方向发展。 调控更注重长效 中国证券报：近日多地加码房地产调控，向市场传递何种信号？ 李迅雷：这些年，人们对楼市的关注主要集中在限购、限贷等政策与房价的短期变化上。近期深圳、南京等地的政策也属于此类短期政策干预的范畴，此类政策并不会减少购房需求，只是延缓部分居住需求与限制一些投资需求。因此，就近期政策效果看，可能在短期改变市场供需结构，影响人们对房价的预期，达到稳定市场的目的。 对于楼市调控，我认为，近几年的变化更多体现在长效机制方面。比如，去年通过的新土地管理法对宅基地制度进行改革，允许集体经营性土地入市，扫清了城乡一体化障碍，从而可以缓解热点城市的供地压力；今年印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》，加速了用地审批流程；从地方层面看，近期深圳拟出台的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》若通过，也将进一步加速旧改资源释放，提升住房供应效率。 除了增加供给外，“十三五”期间的供地计划大幅增加了租赁及政策性住房的比例，这种结构性调整旨在引导房屋向居住属性靠拢，或许未来商品房市场份额会越来越小，同时，将住房居住和投资属性进行一定程度的分层。新加坡在这方面做得较好，大多数居民都能买到便宜的好房子。很多人住在具有政府指导价的组屋里，有改善需求的人群也可以花高价去买高档商品住宅，这种市场分离下的剥离政策，可使房产既实现居住属性，又保留部分投资属性。 楼市调控的长效机制另一种做法是健全和完善租赁市场体制。中国人民银行调查统计司发布的数据显示，2019年国内城镇居民家庭住房拥有率达96%，户均拥有住房1.5套，而美国住户总体住房拥有率为63.7%。从数据上看，国内住房拥有率较高，不存在住房的短缺问题，但楼市成交依然火热，背后的原因值得思考。相比于租房，在国内拥有一套住房，拥有的不仅是实体资产，也一并包含着文化、家庭、户口、配套的教育与医疗等城市服务在内的隐性价值，针对房地产市场一直以来存在的“重售轻租”现象，中央提出“租购并举”，有助于分化住房需求，能有效缓解商品房市场结构性供需矛盾与房价上行的压力。 短期来看，实施“因城施策”的调控出发点是“稳房价、稳地价、稳预期”，若其他热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策来实现“稳市场”目的；长期来看，长效机制下的楼市会朝着健康平稳的方向发展。 核心城市需求依然较大 中国证券报：房地产市场将如何分化？ 李迅雷：中短期的房价波动是较难预测的。作为商品的房产，不仅有居住属性，由于可出租产生租金，亦具有投资属性，同时也有可交易属性。作为能保值增值且易于交易的资产，房产容易形成价格反馈机制，因此，楼市可能存在追涨杀跌的现象。 长期来看，楼市发展的方向更具有确定性。我们研究过全球100多个国家20世纪以来的房价走势，除了个别国家(日本、西班牙、爱尔兰、意大利)，都保持了或高或低的增速。大家熟知的两次楼市泡沫，如日本在上世纪90年代初的楼市泡沫破灭，背后有产业政策和人口结构的因素，表面诱因是货币政策的调整，和国内对比参考意义不大。目前我国楼市基本面更接近于日本上世纪70年代的水平，彼时日本地价的大幅上涨伴随着经济增长得到化解；美国2007年出现的次贷危机，使房价在2011年跌至低点，到2013年房价又恢复至正常水平，2017年超过2006年的房价高点。美国楼市泡沫的导火索是连续上调利率诱发大量次级抵押贷款违约带来债务危机，其背后原因是经济长期处在低利率环境以及政策的持续支持。 目前，国内GDP绝对量依然可观，从横向对比看，我国仍是世界经济增长的引擎。虽然人口老龄化问题已经出现，但随着城镇化的推进与都市圈的虹吸效应，核心城市的需求依然较大。 房地产市场的分化是多方面的，且不是最近才开始，行业增速放缓后分化一直在进行。目前住房已不再是稀缺品，购房者的主体从刚需转为寻求改善、寻求进入更高能级的城市人群。今年上半年房地产销售市场和土地市场在一线和二三线城市都比较火热；从地域上看，长三角、珠三角、成渝地区楼市数据较好；从区域层面看，核心区位的项目卖得较好；从产品角度看，改善型住房较为畅销；另外，上半年品牌房企定位偏高端的，大多数取得了更好的销售业绩。 未来，随着利率进入较长的下行周期，人口老龄化进程加快，流动人口开始减少，城市群与都市圈的持续发展，房价的长期逻辑和行业的分化或还会延续。 中国证券报：房地产调控收紧对股市和债市有何影响？ 李迅雷：房地产与股债的相关性不能简单静态地看，宏观政策影响房地产市场进而扩散到股市、债市也需要结合当时的经济背景及资产自身所处的状态来分析。 一是在存量经济时代，房地产市场与其他市场存在“跷跷板”效应。同时，无论股市还是房地产市场，都呈现结构分化的趋势。2012年至2013年，房地产市场与股票市场之间具有非常强的正相关性，涨跌几乎同时发生。但是2013年之后，这两个市场的相关性开始变得不相关甚至负相关，主要原因是外汇占款流入大幅放缓，资产开始逐渐变为存量博弈，资金在各类资产间的流动开始主导资产价格走势。2016年至2017年，在供给侧改革和棚改货币化等政策的影响下，股市和房地产市场短暂出现过一段共同繁荣，但这段时间基本面改善的逻辑强于资产间的流动性因素。2018年之后，存量经济的特征愈发凸显，经济结构优化、行业集中度提升、上市公司盈利能力分化，A股呈现出明显的结构化特征，房地产市场也是如此，在“房住不炒、因城施策”的政策引导下，不同城市间的房价也开始分化。 二是结构性调控不同于总量调控，对股市的影响也不尽相同。因自身结构原因，房地产产业链占A股市场整体利润的比重较大，上市公司整体盈利走势与房地产周期高度相关。回溯历次房地产调控政策，都具备明显的逆周期特征，过去出台的几次力度较大的调控政策，都是在房地产行业景气度较高甚至过热的时候出台；当宏观经济下行压力或金融市场风险加大时，政府往往又会出台对冲政策来缓和先前政策的影响。但前几次调控力度都显著强于当下。对股市而言，影响最大的是总量调控政策，投资者更担忧的是信贷收紧带来的流动性冲击。而如果只是结构性的调控，反而可能会因为资金的“跷跷板”效应对股市有利。 实施差别化调控政策 中国证券报：房产税什么时候会出台？将如何影响房价？ 李迅雷：目前房产税处在立法阶段，立法过程比较长，需要经历提议、审议修改和颁布几个阶段，其中审议修改一般会有多个来回。房产税涉及千家万户的利益，要体现公平性和可操作性，我认为短期内难以推出。从国外看，房产税较为普遍，也不会对房地产和房价带来显著影响。毕竟房地产对中国经济的影响较大，从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。 中国证券报：建立房地产调控长效机制，应采取哪些措施予以推进？ 李迅雷：房产税是一种长效机制，但当前还不是很好的推出时机。如果因为房产税不推出而延误长效机制的建立，则会使得结构问题更加难解。因此，必须实施差别化的调控政策。例如，针对某些房价涨幅过大的中心城市，可以扩大建立住宅用地的供给增加机制，如一年内房价涨幅超过一定幅度，则允许地方政府将一部分商业用地或综合用地转为住宅用地。又如，对于居民家庭的第三套及以上房产，可以考虑征收空置税。此外，对于豪宅的交易，可以提高交易税率等。
继深圳发布楼市收紧政策仅一周，首个跟进的城市来了！ 7月23日凌晨，南京楼市爆出深水炸弹，南京市住房保障和房产局等7部门联合出台楼市新政，涵盖土地出让、优先购房、完善限购等九项具体措施。 从南京发布新政的时间点，很明显可以看出，南京亟需规范市场的紧迫性。作为最早跟进深圳新政的城市，总体内容和深圳政策的相似性较高。此次带来的信号意义非常强，这意味着在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下，上半年市场有过热征兆的城市将陆续出台强力打压的政策。 01 政策力度小但较为全面 政策内容划重点！ 1.收紧土地市场调控，土地出让执行“限房价、竞地价” 2.加大住宅用地供应，特别是中低价位、中小套型住宅用地供应 3.商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30% 4.完善限购：离婚2年内购买商品住房，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 5.规范“万人摇”项目，开发商需制定针对性销售方案，现场公示的选房结果需与南京网上房地产公示同步 6.规范装修行为，保证装修标准与价格相符 政策的整体逻辑很好理解，即延续中央“房住不炒”的总基调，保障刚性需求，打击投机炒房行为，是对已有政策内容的查漏补缺。 首先，针对土地市场重点在于加大供应和控地价，要求继续严格执行“限房价、竞地价”。早在6月，南京就提出“限房价、竞地价”的限价政策，规定毛坯房最高销售单价不得超过地价均价的110%，保持地价稳定的同时，为土拍市场理性降温。 为优先保障无房刚性需求，南京新政从土地供应和开盘销售两方面加大对无房家庭的供应力度。首先，宅地供应层面，强调加大中低价位、中小套型住宅用地供应，优先满足刚性需求；项目开盘销售方面，明确商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%。 为了堵住“假离婚”的炒房漏洞，新政要求夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，使“离异炒房”再无可能。 总体来看，南京的投资投机氛围与深圳相比相差很远，市场相对更为平稳，因此南京整体政策力度与深圳相比力度较轻。 但南京政策比较全面，如特意提到了涉房媒体行业应加强自律，准确客观反映房地产市场情况，还针对中介提出了相关要求，实施全装修和升级装修等个性化新政，规范房地产市场。 预计下半年，南京整体地价受结构性因素影响有望进一步回落，对于离异购房的限购围堵一定程度上将抑制短期投机需求，刚需自住需求仍有望在下半年持续释放，南京整体成交热度也将在短期内保持稳中有降态势。 02 连续16个月房价指数超2% 南京收紧楼市政策，是在意料之中的事情。 7月15日，深圳发布楼市调控新政时，我曾说过深圳之后会有一些其他城市跟进，今年上半年全国27个城市中，南京认筹率超100%的新开盘项目数量达到36个，全国排名第二位，是出现过“万人摇”的城市之一。 表：2020年上半年27个调研城市认筹率超100%的新开盘项目数量 数据 上半年，南京土拍热度居高不下，累计成交建面达604万平方米，同比增长26%。尤其4月量价齐升，上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅，其中最高楼面价达到42398元/平方米。这也就能解释，为什么南京楼市政策首条便是加强土地市场调控。 从房价来看，上半年南京一二手房价全线升温，房价指数自2019年1月以来一路上扬，并在今年6月达到峰值，一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示，6月，南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%，二手房销售价格指数达到5.7%。新建商品房价格指数同比涨幅已连续16个月超过2%，尤其上半年以来，房价指数同比涨幅维持在3%以上的高位。 表：2019年1月-2020年6月南京一、二手房销售价格指数同比涨幅 数据 今年以来南京一手房和二手房的成交一直都在较高位置。 从具体的成交数据来看，2020年6月，南京商品房市场共成交94.69万平方米，同比增长9%，成交均价24949元/平方米，同比增长16.97%，二手房成交107.6万平方米，同比增长82.27，成交均价30278元/平方米，同比增长4.33%，成交套数达到11749套，同比增加61.3%。 表：2019年1月以来南京一手房供应和成交量价（平方米、元/平方米） 数据 表：2019年1月以来南京二手房成交量价 （平方米、元/平方米） 数据 03 下半场主基调：堵投机、保刚需 从目前整个市场情况来看，城市间的分化较为明显，对于较为活跃的城市，政策层面会给出一些信号去抑制。 7月2日至目前，已经有6个城市发布了或紧或松的楼市调控政策，其中杭州、宁波、东莞、深圳、南京5个房价涨幅较为明显的城市先后出台调控政策，其中，宁波一个月出台两次新政，及时“打补丁”。 也有城市悄然放松限售，比如长春于7月21日发布通知，在市三环区域内，二手住房交易不受购买时间限制。 实际上，横向对比各地的调控措施，均含有无房家庭有限认购或加大倾斜力度。 比如杭州明确要求均价在3.5万元/平方米以下房源向无房家庭倾斜比例不低于50%，宁波7月两次发布楼市政策，并规定不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购，南京则规定无房家庭倾斜比例达到30%。 精准调控，是此轮政策内容的核心。 从目前已出台调控政策的城市来看，下半场楼市风向越来越清晰。 对于炒房行为，推出极具针对性的调控内容。比如杭州针对高层次人才优先购房这一规定，补充高层次人才购房限售5年；深圳提高户籍人口购房门槛，堵住“落户即买房”的投机行为；同时针对万人摇项目，南京、深圳、杭州等均作出相关规范，打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。 针对较为常见的“假离婚”骗取购房资格的投机行为，进行明确规范。比如深圳市住建局明确，将追溯购房人3年内所有离婚记录，南京也继续跟进，在政策中也有2年的相关约束。 结合市场规律来看，我认为单纯只是依靠政策本身，很难解决由于限价造成的一二手房倒挂的问题。这也是我反复提及的核心观点。 如果还是继续执行“地价”和“房价”的“双限”政策，那么，未来势必会继续引发一二手倒挂的现象，不解决“双限”源头，其实是不合理的。 不要把市场价格当成洪水猛兽，一旦市场价格放开，对市场或许会产生一次性的短暂冲击，但冲击力度，相对比较小而且可控，上海就是放开限价的典型案例，限价的放开对市场的影响并不那么的剧烈，反而更加促进了房地产市场的健康发展。 在当前市场环境下，利用行政手段推迟市场价格的上涨，并不是有效的解决手段，也不是解决问题的关键。总书记提出要构建市场化、法制化、国际化的营商环境，过度使用行政手段，与“市场化”、“法制化”的观点相违背。因此，无论是以“双限”抑制价格，还是以摇号的方式销售，都难以完全杜绝由于一二手倒挂问题而产生的投资投机行为。
新一轮楼市调控的序幕已经拉开，热点城市又开始出台限制性政策！ 7月23日，南京深夜发布楼市新政，在此之前，深圳、东莞、杭州和宁波已升级楼市调控。 7月24日，罕见高规格的“房地产工作座谈会”在北京召开，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正再次明确“房住不炒”“确保房地产市场平稳健康发展”。参与座谈会的10个城市为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等一二线城市。 7月25日凌晨，东莞率先跟进发布调控政策，涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容，严控房价上涨。 此次会议上没有要求特别实质性的政策出台，最大的意义在于给当前市场敲响了警钟。联系到此前各地已出台相关限制性政策的城市，尤其近期从深圳到南京，再到东莞，这就有很强的信号意义，核心仍然是要确保房地产市场平稳健康发展，这也是今年两会上总理政府工作报告中涉及房地产仅有的38个字中最核心的观点。 01 明确8大重点：紧绷房地产这根弦 此次房地产工作座谈会旨在总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。 ·牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ·坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 ·坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策 ·从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 在房地产长效机制的基础上，增加了差别化调控措施的措辞，这意味着接下来精准调控，哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态。如深圳与南京的新政就是很好的例子。 座谈会还强调了下一阶段房地产8项重点工作，一定程度上代表着接下来调控的风向。 1.要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。 2.要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。 3.要实施好房地产金融审慎管理制度，严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 4.要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。 5.要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况。 6.要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。 7.要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。 8.要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。 最大的亮点是明确了坚持问题导向。从已出台相关政策的南京、深圳和杭州等地调控内容来看，均是在中央“三稳”的长效调控目标下，出台的强力打压的政策，抑制楼市过热的现象，其中“万人摇”、假离婚炒房、房价过快上涨等市场乱象，破坏了房地产平稳健康发展。因此，在这次会议之前，楼市调控升级的迹象已经非常明显。 针对房价上涨过快、炒房行为等敏感的问题，各地城市坚持问题导向，有问题的城市出台政策解决问题，没问题的城市无需过度解读和担心。 座谈会重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也释放出很强的信号意义。自2019年7月，中央首次提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”以来，这一基调就被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。 金融政策方面继续强调了防止资金违规流入房地产市场，这说明了今年相对宽松的资金面不会直接向房地产放开，对比之前的金融政策仍然保持一致。 02 东莞连夜跟进升级限购 房地产工作座谈会结束当晚，7月25日凌晨，东莞率先跟进，至此，东莞已一个月内连出三次调控政策。 从东莞调控内容来看，涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容，严控房价上涨。 具体来看，在增加土地供应层面试点“三限房”，即“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目；调整限购政策，外地人购买首套房需在购买之日前2年内连续缴满1年社保，二套房需在购买之日前3年内连续缴满2年社保，外地人限购第三套；限售政策方面，取得不动产权证满3年后方可交易转让。 东莞跟进的新政符合房地产工作座谈会精准调控精神，未来各地“因城施策”将成为楼市调控的常态。 各地的调控政策也体现出越来越多的共性。对于炒房行为，推出极具针对性的调控内容。比如升级限购、增加限售年限；针对万人摇项目作出相关规范，打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。对于较为活跃的城市，政策层面会给出一些信号去抑制。 03 十大城市被重点关注 值得注意的是，此次座谈会上出现的10个城市：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，基本都是今年热度较高的城市。 从土地市场来看，尽管受疫情影响，2月份土地市场成交规模大幅缩水，但北京、福州和成都等城市土地成交建面在100万平方米以上，整体溢价率都维持在15%以上。随着3月土拍市场的逐步恢复，5月整体市场开始进入新一波高峰。 以南京为例，虽然南京在今年下半年开启了“限房价、竞地价”的拍地模式。但在“双限”政策下，7月10日和7月15日两场土拍仍吸引了多家房企的关注，出让的16宗地中有11宗触顶成交，热度甚至明显高于7月3日那场非限价地块的竞拍。 之后尽管宁波、深圳等城市纷纷加码调控，但北京和上海的土地市场热度依然高涨。7月21日，宅地断供近五年的浦东唐镇板块一宅地出让，吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等多家品牌房企参与竞拍，经过232轮竞拍之后，华侨城以50亿元的总价竞得，溢价率达19.07%。 7月22日，北京其中远洋+城建48亿摘大瓦窑新村宅地，楼面价达4.66万元/平方米，首创29.6亿摘北京大瓦窑馨城地块，楼面价达4.4万元/平方米。 不仅如此，日前北京房山区也成交一宗超高溢价地块，该地块吸引了10家以上的房企，经过108轮竞拍才被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。 销售方面来看，北上广深一线城市在2月进入低谷后，均出现了一定的增长，在这其中，上海成交面积与金额都是4个城市中最高，虽然在5月冲顶后出现一波下滑，但总体仍保持在高位。 价格方面，4大城市进入5月后环比都开始转正，其中上海连续三月同比价格涨幅靠前，广州6月单月表现抢眼，深圳今年热度虽高，但由于限价问题，整体均价走势较低。 二线城市中，比较具有代表性的是杭州和宁波。上半年我们针对杭州28个项目做了统计，其中15个项目备案价格有上涨，虽然在限价调控之下，杭州的楼盘售价并未出现明显上涨，其中12个涨幅均在5%以内，但是同时市场上也基本未出现明显降价的楼盘。 从热点城市楼市表现来看，此轮政策微调也在意料之中。从过去几年政策出台的规律来看，二季度从3月份开始市场一般是全年较为活跃的阶段，三季度市场也会迎来一系列调整周期。随着信号的释放和各地调控政策的出台，市场将会进入相对理性的平稳新周期。当前调控的逻辑还是希望市场能够保持价稳量增，至少做到量平。 综合已出台政策的城市，“四限”政策仍是地方调控的主要抓手。政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市因城施策，及时调整未来政策走向，以提高政策的针对性及有效性。 房地产对地方经济、财政和就业有有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂，中国地方政府的财政收入与房地产密不可分，因此，政策不会从根本上对房地产做出非常严格的限制政策，而是针对楼市出现的具体问题，采取措施解决问题，确保房地产市场平稳健康发展。 事实上，纵观近五年总理政府工作报告中对房地产的表述，促进房地产市场平稳健康发展，一直是核心内容，今年更是突出强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策也被重申。 可以预见，未来很长一段时间内，房地产市场将坚持一城一策、因城施策。从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。
热点问题点评： 近日多地对房地产调控政策加码，先有杭州、东莞、宁波三个城市出台楼市新政，而后本轮地产销售反弹的代表城市——深圳出台房地产限购新政，其中深圳限购加码调控力度较大，这释放了重要信号。 一、楼市过热，深圳出台最严限购政策 二手房价过热，深圳“715”楼市新政加大调控力度，限购、限贷、豪宅标准等多方面收紧，深圳楼市调控力度与其他一线城市看齐。7月15日，深圳住建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出八大调控措施，从购房门槛、税收、市场监管等多方面升级调控措施。从深圳的调控内容看，“715新政”限购标准向其他一线城市看齐。提高购房门槛，深圳本地户籍需要落户三年且连续缴交36个月社保或个税，非本地户籍需连续缴纳5年以上社保或个税；针对离异人士，离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，对比其他一线城市，深圳的购房门槛明显提高，打击“落户炒房”、“假离婚”等投机行为，抑制投资需求，支持刚需，引导房地产市场健康发展。差别化信贷政策整体影响较小，或影响改善型需求市场；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，交易税费的增加有望降低二手房市场热度；豪宅标准增加总价750万的限制，对住房刚需置业影响较小。附上北上广深楼市政策对比表。 近期楼市收紧调控的并非深圳一城，7月以来，杭州、东莞、宁波三个城市密集出台楼市新政，降温楼市。其中，杭州高层次人才方式购买的新建商品住房限售5年；东莞加强价格指导明确同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%；宁波出台“十条”新政，“降温”偏热房地产市场；深圳的调控力度最大，涉及限购、限贷、增值税及附加、普通住宅标准等方面。 楼市调控的预警线是房价。全国楼市长期调控的态度是“托而不举，压而不破”。“托”和“压”切换的触发因素是房价。回顾之前几轮调控，可以发现当住宅价格指数接近或超过城镇居民人均可支配收入时，就会引发“调控潮”。疫情以来，我国经济经历了“深蹲”和“复起”，2020年上半年全国城镇居民人均可支配收入21655元，同比增长1.5%，若扣除价格因素实际下降2.0%。居民收入下降，个别城市房价却“突飞猛进”。根据统计局统计， 2020年6月深圳二手住宅价格指数较2019年末上涨了8.17%，居全国70城首位，深圳房价上涨压力几乎处于全国首位，如图1所示，深圳房价调控压力较大。 二、调控目的，是烫平房地产市场周期波动 深圳楼市调控加码说明全国地产调控仍然围绕“房住不炒”“因城施策”。部分城市调控收紧是为了抑制投机，放松是为了维稳地产，通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加房地产行业未来的确定性。疫情爆发以来，无论是多地出台政策稳楼市，还是部分城市收紧地产调控，地产监管态度是“托而不举，压而不破”，努力“稳房价、稳地价、稳预期”，从政策面增强房地产市场未来的确定性。因为房价的暴涨暴跌，市场大波动易引起风险；此外，十几万亿的房地产市场对经济基本面、地方财政收入、金融系统影响非常大。所以房地产市场稳定性非常重要，监管层希望通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加未来确定性。实际上，“稳房价、稳地价、稳预期”的地产调控是从政策面增强房地产市场未来的确定性。 城镇化进程未停，市场需求还在，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，长期调控的态度，我们认为是“托而不举，压而不破”。2020年两会政府工作报告指出：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业……加快落实区域发展战略。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推动成渝地区双城经济圈建设。”城镇化的推进协同土地制度、户籍制度改革，意味着诸多大中城市落户限制将逐步放开，预计2030我国城镇化率将达到70%。未来10年我国城镇化率仍有10%的提升空间，平均每年提升0.9个百分点。城镇化率仍有提升空间，户籍制度改革加速户籍城镇化率，都市圈的崛起，这些因素长期提振一二线城市以及部分强三线城市的住宅需求。所以，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，保护刚需，抑制投机，“托而不举，压而不破”。因此，近期其他房产销售火爆的城市会有跟进收紧政策的可能性，销售较弱的城市维稳政策也不会缺席，因城施策、高频微调是楼市调控的常态化现象。 三、调控收紧，反映近期楼市基本面转暖 部分楼市调控收紧，反应了疫情冲击下地产行业基本面转暖，地产销售、投资和资金多方面修复，其中地产投资上半年实现1.9%增长。自3月复工以来，全国商品房销售市场保持复苏状态，受益于持续宽松的信贷和前期积压需求的释放，5月商品房销售额同比大增14%，6月商品房销售额同比增长9%，经过3月-6月的修复，全国上半年销售额微降5.4%，销售面积仅下滑8.4%。商品房销售恢复的同时，全国房价稳中有升，一线城市二手房房价从4月开始快速上涨，4月、5月和6月分别同比增长3.0%、4.1%、5.2%。 销售快速复苏的同时，地产投资数据也表现强劲，反映了开发商较为积极的预期。2020年上半年房地产开发投资完成额同比增速为1.9%，转负为正。地产投资数据较为强劲，原因主要有二，一是复工后各地积极推动复工复产，地产投资活动迅速启动，各地政府放出优质地块，房企积极补投；二是住房贷款增加促进房企销售回款和房企外部融资政策宽松，外部融资和销售回款为房企投资给予资金支持。此外，近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象，也反映了房企投资热情提升。资金方面，房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复使得房地产开发到位资金5月和6月均实现同比10%以上高速增长，其中国内贷款和个人按揭贷款是主要驱动因素。地产行业销售、投资以及资金等多方面转暖，在一定程度上压缩了地产调控放松的空间，而部分城市楼市和土拍市场升温则打开了地产调控收紧的序幕。 四、地产政策，如何影响股债市场 地产政策收紧如何影响债券市场？深圳楼市加码调控，意味着“房住不炒”的政策保持定力，后续其他楼市火爆的城市有望跟进收紧政策。地产作为经济核心产业链之一，收紧地产政策对上游建筑、建材等可能产生一定不利影响，此轮经济反弹动力值得观望，对中长期债市形成新的利好。地产债方面，在政策保持定力、行业下行周期的环境下，房企强者恒强的逻辑仍在演绎，资金资源、土地资源以及销售资源都在加速向头部优质房企集中，企业加速分化。建议谨慎下沉资质，优选资产质量、资产偿债能力、流动性和融资能力较好的个券，警惕资产质量低、流动性压力大、非标融资占比过高、表外负债大的房企个券。 地产政策收紧如何影响地产股票？深圳调控政策发布短期对地产股的板块估值会有所压制，长期看调控政策不改变地产行业市场集中度持续提升的趋势，优质房企成长趋势不变。一方面，龙头优质房企业绩存在确定性，疫情冲击下龙头房企上半年销售基本恢复至去年同期水平，部分保持增长；另一方面，利润率出现改善的可能，疫情爆发以来优质房企的融资成本下降、拿地价格回归理性等因素助力利润率优化。此外，地产股的估值处于历史低位，市净率1.38倍左右，动态市盈率10.38倍，优质房企业绩确定性叠加低估值优势，未来房企业绩被市场认可带动地产股估值反弹。
国家统计局近日发布的数据显示，上半年，我国房地产投资累计同比增长1.9%，1至5月为下降0.3%。6月，我国房地产投资同比增长8.5%，较5月提高0.4个百分点；商品住宅销售面积和金额同比分别增长4.04%和12.61%，连续两个月正增长。针对房地产市场如何平稳发展等问题，《经济参考报》记者采访了上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授盛松成。 盛松成表示，目前房地产市场基本平稳，主要表现为投资增长平稳，韧性较强，新开工、土地购置、销售、房价等指标能够从疫情影响中快速恢复。究其原因，“房住不炒”政策保持一致和连贯是市场稳定的基础。其中，供给端调控主要表现为房地产市场投资稳定、保障房企合理融资需求、增加土地供给，需求端调控重在坚持和精准。展望未来，从居民住房需求空间和意愿来看，房地产市场仍将持续保持平稳。 “政策的一致性和连贯性代表了决策层贯彻‘房住不炒’政策的决心，还能给予公众坚定的预期和信心，奠定了房地产市场稳定的基础。”盛松成表示，近几年来“房住不炒”是我国房地产市场调控的主基调，尽管疫情对经济增长和房地产市场造成巨大冲击，这一基调也未曾改变。疫情发生以来，各地陆续出台土地市场相关税费等一系列调整政策，旨在减缓冲击，而非放松调控，显示出政策前所未有的一致性和连贯性。 一方面，由于我国房地产市场矛盾的主要方面在于供给端，因此坚持房地产市场供给端的调控是稳定市场的重要保障。盛松成指出，今年以来，供给端调控的政策特征明显，主要表现为房地产市场投资稳定、保障房企合理融资需求、增加土地供给。 房地产投资稳定并且韧性较强。从月度数据看，房地产投资仅在1至2月同比出现-16.33%的下跌，自3月以后增幅逐渐扩大，6月达到8.5%。“只有合理的投资增长，才能有利于未来供需的平衡。”盛松成说。他分析，以商品住宅销售指标作为参照，投资指标的增长幅度大、韧性强，且稳定性远大于销售指标。尽管疫情期间，我国房地产市场需求下降明显，但刚性需求仍会在未来释放。 房企融资环境有所改善。盛松成表示，从融资金额来看，40个重点房企今年上半年融资总额为4690.49亿元，同比增长11.94%；6月，房企开发投资资金来源同比增长13.2%，较5月提高3.2个百分点，已连续两个月正增长。同时，房企发债门槛下降、融资成本降低也是重要原因。目前，上海绿城、深圳华侨城等众多房企发债计划已被受理，融资成本也在不断下降。 盛松成进一步表示，随着货币政策总量适度及疫情影响逐渐减小，房地产销售市场回暖，房企融资环境有所改善，这将缓和房企现金流紧张的状况。因此，房企会加快拿地、开工等节奏，增加房地产市场的供给。 土地市场恢复较快。5月我国土地购置面积为1601.09万平方米，同比增长0.86%，购置费为4460.39亿元，同比增长8.69%。此外，100个大中城市住宅土地楼面均价、成交住宅土地溢价率均创高点。“土地市场相比于销售市场受疫情影响要小，从三四月开始已逐渐恢复。”盛松成说。 他认为，土地市场升温主要受到四个方面因素的影响：第一，疫情后，各地调整了土地相关政策，比如土地款缓缴、延期缴、分期缴等；第二，房企融资环境有所改善，现金流相对比较充裕；第三，经过2019年的销售去化，房企需要购置土地来储备项目；第四，地方政府推出了大量地块且价格相对合理，刺激了房企拿地积极性。“土地市场回暖会直接加快供给量的增加，对于稳定市场起到积极作用。”盛松成表示。 另一方面，在加强供给端调控的同时，仍需要坚持需求端调控不放松，才能保障市场稳定发展。 “纵观过去，历次房价大幅上涨均伴随需求端政策的松动，供需相结合的调控才能保证房价稳定。增加供给的同时还要坚持‘限购、限贷’等需求端政策不松动，这也是当前房地产市场基本平稳的重要原因。”盛松成表示，部分城市借疫情出台的降低首付、取消限购等相关政策发布后迅速撤回，表明中央对于房地产供需调控相结合的坚持和决心。 “历史经验告诉我们，遏制信贷资金违规进入楼市是调控成功的重要举措。”盛松成说，今年上半年，我国居民新增房贷额约为2.8万亿元（以居民中长期贷款估算），新增房贷占新增贷款总额的比例为23.17%，基本回到2014年的水平。他表示，2020年后我国货币政策灵活适度，尽管6月末M2余额达到213.49万亿元的高位，但是居民新增房贷占比为近五年来新低。 “调控政策仍然贯彻‘房住不炒’主基调，表现为‘因城施策’背景下少数城市针对楼市稳定而进行灵活调整。目前看，基本实现‘稳地价、稳房价、稳预期’的政策目标。”盛松成说，他相信房地产供需两端平衡调控会进一步保持“房住不炒”政策的一致性、连贯性，未来房地产市场将持续保持平稳。 展望未来，盛松成表示，较大的住房需求是房地产市场稳定的重要支撑。“从长期来看，我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求、城镇存量住房的折旧拆迁需求以及改善需求。未来十年城镇住宅总需求约为97.8亿平方米，仍然存在较大的需求空间。”他说。
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