中央提出“双循环”大战略，强调要“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。当前国内外形势复杂严峻：外部，中美贸易摩擦持续升级，逆全球化思潮涌动，中美产业链和技术链局部“脱钩”风险上升；内部，人口老龄化加速到来，人口红利逐渐消失，经济面临增速换挡、新旧动能转换。 我们认为，“双循环”的核心是对内扩大内需、对外提升产业链安全，关键是三大抓手：“新基建”、城市群和放开生育。这是这些年我们在公共政策领域的三大建言和呼吁，但进展不同，新基建已经从学术讨论走向国家战略，城市群逐渐走向社会共识但尚未完全落实到公共政策，而全面放开生育则面临巨大的学术分歧和社会争议。近年我国公共政策日趋成熟：供给侧结构性改革、双支柱调控、新基建、双循环、跨周期调节。经济学家应为推动社会进步贡献智识，不负一代知识分子的使命。 今年的抗击疫情和复工复产，以及近三年防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的三大攻坚战，以及“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的供给侧结构性改革，均抓铁有痕，踏石留印，久久为功，展现了巨大的体制优势，以及改革的勇气和决心。事在人为，百年未有之大变局，才能成就百年未有之功业。 一、大力推进“新基建”以应对经济下行、中美贸易摩擦和打造中国经济新引擎 我们在今年2月率先倡导“新基建”，引发社会各界大讨论，最终从学术讨论走向国家战略。“新基建”是应对疫情和经济下行的最简单有效办法，兼顾短期扩大有效需求和长期扩大有效供给，兼具稳增长、稳就业、调结构、促创新、惠民生的综合性重大作用，打造中国经济新引擎。 “新基建”是未来新经济、新技术、新产业的基础设施支撑，是大国竞争的关键胜负手。新基建包括5G基建、大数据中心、人工智能、新能源汽车、充电桩等科技领域的基础设施，教育、医疗等民生领域的基础设施，以及营商环境、服务业开放、多层次资本市场等制度领域的基础设施，这些领域发展空间巨大，增长迅速，经济社会效益显著，对上下游行业带动性强，在未来经济社会发展中将起到担大任、挑大梁的重要角色。 以5G为例，未来5G将以万亿美元级的投资拉动十万亿美元级的下游经济价值，中美两国将决战新一代信息技术。中国移动通讯行业经历了1G空白、2G落后、3G追随、4G同步的发展历程，今天我们终于在5G时代走在了前沿，在标准制定、产业链配套等方面拥有了话语权。新型信息基础设施为智能经济的发展和产业数字化转型提供了底层支撑。5G与云计算、大数据、物联网、人工智能等领域深度融合，将形成新一代信息基础设施的核心能力。5G网络具有低时延、广连接、大带宽三大特点，将促进物联网、车联网、VR、AR等应用场景的不断成熟，推动社会进步和人类生活方式的变革。 “新基建”是构建实施“双循环”战略的有力抓手。要用改革创新的方式推动新一轮基础设施建设，而不是简单重走老路。未来“新”一轮基建主要应有五“新”： 第一，新领域，在补齐铁路、公路、桥梁等传统基建的基础上大力发展5G、人工智能、大数据中心、新能源汽车充电桩、教育、医疗等新型基建。 第二，新地区，在人口流入的城市群都市圈适度超前基建，最大化经济社会效益。第三，新主体，进一步放开基建领域的市场准入，扩大投资主体，对民间资本一视同仁。 第四，新方式，对新技术、新产业、新经济予以配套制度支撑，在贷款、多层次资本市场、并购、IPO、发债等方面给予支持，推动规范的PPP。 第五，新内涵，推进深层次体制机制改革，加强舆论监督和信息公开透明、补齐医疗短板、改革医疗体制、加大汽车金融电信电力等基础行业开放、加大知识产权保护力度、改善营商环境、大幅减税降费尤其是社保费率和企业所得税、落实竞争中性、发展多层次资本市场、建立新激励机制调动地方政府和企业家积极性等。 二、加快推进以城市群都市圈为主导的新型城市化 从国内外经验看，城市群都市圈化是城市化发展的必然趋势和科学规律，尤其在城市化中后期，人口和产业的区域集聚效应将更明显，长期以来，我们一直旗帜鲜明倡导“城市群都市圈”的新型城市化，反对“小城镇派”的计划经济思维错误观点。 由于规模效应、交易成本、学习效应等，大多数产业发展需要集聚，所以工业化带动城市化，人口大规模从乡村向城市集聚。服务业发展比工业更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向一二线大城市和大都市圈集聚，即城市群都市圈化。改革开放以来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到2010年后的回流中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。 过去几十年，中国区域国土规划长期存在两派之争：“小城镇派”和以大城市为引领的“城市群派”。“小城镇派”关于“控制大城市规模、积极发展中小城镇、区域均衡发展”的计划经济思想长期占据主导。“小城镇派”的初衷是为了避免欧美的大城市病、拉美的贫民窟等其他国家走过的城市化弯路，但实践中严重脱离实际，与人口流动趋势、发达国家城市化国际经验、市场化配置资源等相违背，造成了一系列严重的经济社会问题。 在人口方面，“小城镇派”主张严控大城市人口规模，并引导人口流向中小城市，从而实现所谓的均衡发展；在土地方面，“小城镇派”主张严格控制大城市用地而增加中小城市用地，控制东部建设用地而增加中西部建设用地。人口在市场机制作用下控不住，土地在指标管理下控住了，结果导致严重的人地分离、土地错配，不仅增加了西部资源环境压力、限制了东部和大城市集聚效应的发挥，也是一二线城市高房价、三四线高库存的深层次根源。 鉴于上述问题，近年来中国区域国土发展战略逐渐明确调整为“以中心城市为引领，以培育都市圈为突破口，以城市群为主体，以城市群带动区域发展，对中小城市分类施策”的新格局。 城市群都市圈为主导的新型城市化是促进“双循环”的重要动力。城市群都市圈更具生产效率，更节约土地、能源等，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。 第一，尊重产业和人口向优势地区集聚的客观规律，加快贯彻落实城市群都市圈战略。产业和人口向城市群和都市圈高度集聚是人类社会发展的客观规律，是全球普遍趋势，也是中国经济社会发展的必然路径。 第二，以常住人口增量为主要标准供给城镇用地，地随人走，推行新人地挂钩。未来应加快推行新增常住人口与土地供应挂钩，对人口增长的大城市、都市圈及城市群加大建设用地供应，对人口减少的地区要减少土地供应。 第三，优化城镇用地在地区和城市之间的配置，推进市场化的跨省换地和利益分享机制。中国补充耕地潜力主要在西部、东北地区，而需求主要在东部；人口、资本、技术等各种要素基本可以跨省流动，但耕地占补平衡、城乡建设用地增减挂钩等土地要素配置局限在省域乃至市域内部。要探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制，在推进跨省换地过程中，也必须注重耕地占补的数量和质量双平衡。 三、尽快全面放开并鼓励生育 人是经济社会发展的基本要素和动力，一切经济社会的发展都是为了人。人口因素变化缓慢但势大力沉，事关国家兴衰和民众福祉，中国少子化老龄化问题已日趋严峻，若不抓紧调整将严重影响民族复兴和大国崛起。 中国实施了最严格的计划生育政策，加上经济社会高速发展，总和生育率从1970年代之前的6左右，降至1990年的2左右，再降至2010年后的1.5左右。继2018年出生人口下降200万后，2019年出生人口再下降58万至1465万，当前出生人口仍处于快速下滑期，2030年将降至不到1100万。全球老龄化不断加深，中国老龄化速度更是前所未有。2019年中国65岁及以上人口占比达12.6%，2033年左右将进入占比超过20%的超级老龄化社会，2050年老龄化率将达30%。 对中国而言，人口红利期庞大且年轻的劳动力和高储蓄率投资率带来的高资本投入，支撑改革开放后中国经济快速增长。1949年以来中国出现了三轮婴儿潮，1962-1975年第二轮婴儿潮是改革开放40年的建设主力，中国依靠庞大且年轻的劳动力资源以及与之相关的巨大市场，快速成长为世界第二大经济体。2010年前后中国劳动年龄人口占比见顶、抚养比见底，刘易斯拐点出现，人口老龄化少子化加速到来，经济潜在增长率下降，增速换挡，经济金融结构面临大转型。 尽快全面放开并鼓励生育是“双循环”扩大内需和增加有效供给的重要抓手。 第一，摒弃人口是负担的观念，更加以人为本，加快促进人口长期均衡发展。人口是一个国家国力的重要支撑和标志。从中国历史看，人口增长往往是盛世的一个重要标志，开元盛世、康乾盛世等莫不是人口高峰。 第二，应立即全面放开生育，让生育权重新回到家庭。全面放开，宜早不宜晚，必须尽快。全面放开生育，原本不想生的人还是不会生，但一些想生三孩的人能生，不用担心部分人群、部分地区会大幅多生导致出生人口激增。 第三，加快构建生育支持体系，大力营造生育友好型社会环境，解除家庭生育的后顾之忧，让更多的人想生、敢生且把孩子养好。一是实行差异化的个税抵扣及经济补贴政策，覆盖从怀孕保健到18岁或学历教育结束。二是加大托育服务供给，大力提升0-3岁入托率从目前的4%提升至40%，并对隔代照料实行经济鼓励。三是进一步完善女性就业权益保障，并对企业实行生育税收优惠，加快构建生育成本在国家、企业、家庭之间合理有效的分担机制。四是加强保障非婚生育的平等权利。五是加大教育医疗投入，保持房价长期稳定，降低抚养直接成本。
日前，省政府印发《滇中城市群发展规划》，国家重点培育的19个城市群之一的滇中城市群初露真容。 滇中城市群位于“一带一路”和长江经济带的交汇区域，是全国“两横三纵”城镇化战略格局的重要组成部分，包括昆明市、曲靖市、玉溪市、楚雄彝族自治州及红河哈尼族彝族自治州北部7个县（市），共49个县（市、区），国土面积11.14万平方公里，2018年末常住人口2127万人，地区生产总值1.02万亿元，分别占全省的28.3%、44.1%、61.6%。本次出台《规划》目标期为2035年，近期至2025年，是未来一个时期推进滇中城市群发展的指导性、约束性文件，对滇中城市群作出了科学定位。《规划》分九章，完整阐述了滇中城市群的规划背景、总体要求，从构建适应资源环境承载能力的空间格局、构建现代产业体系、完善互联互通的基础设施网络、共建生态美丽宜居环境、提升对外开放水平等6个方面对滇中城市未来发展开出全方位“处方”。 《规划》提出，滇中城市群的总体定位是发挥区位优势，引领云南现代化建设，构筑生态文明建设新支撑，推进民族团结进步新发展，构建改革开放新格局，开启边疆繁荣稳定新征程，建设面向南亚东南亚开放的门户城市群。要加快在面向南亚东南亚辐射中心的核心区，通达南亚东南亚及印度洋的综合枢纽，西部地区重要经济增长极，实现现代化的强大引擎，高原生态宜居城市群方面实现突破。到2025年，滇中城市群功能基本完善，绿色生态格局稳步提升，现代产业体系特色鲜明，对内对外开放格局基本形成，城乡空间格局大幅优化，边疆更加繁荣稳定。人口和经济密度进一步提高，聚集全省50%的人口和68%的地区生产总值。到2035年，基本实现社会主义现代化，成为面向南亚东南亚辐射中心的强大引擎，形成面向南亚东南亚与国内腹地两个扇面，内外承接的枢纽功能与辐射影响力更加凸显，门户枢纽地位完全确立，与南亚东南亚的合作全面深化，建成现代产业特色鲜明、景观生态环境优美、人民安居乐业的现代化门户城市群。人口和经济密度进一步提高，聚集全省55%的人口和70%以上的地区生产总值。 在发展规模布局方面，《规划》提出要构建适应资源环境承载能力、“一主四副、通道对接、点轴联动”的空间格局。一主四副以昆明为主中心，曲靖、玉溪、楚雄、蒙自4个副中心。通道对接：协同构建陆海内外联动、东西双向互济的开放格局，加强创新能力开放合作，依托交通运输网络，培育形成两条区域发展主轴。强化珠三角-滇中-南亚的“中国-南亚”通道和长三角-滇中-东南亚的“中国-东南亚”通道建设及枢纽转换功能。点轴联动：依托公路、铁路、航空三位一体交通网络轴线，促进各级城镇点轴联动发展。到2025年，加快培育和壮大滇中城市群。引导人口合理分布与产业有序聚集，强化基础设施建设，加快产城融合，形成由1个特大城市（昆明）、2个大城市（曲靖、蒙自）、2个中等城市（玉溪、楚雄）和若干小城市组成的城市格局。到2035年，进一步优化和提升滇中城市群，强化昆明主中心引领作用，促进区域协同发展，差别化发展城市主导产业，形成由1个特大城市（昆明）、4个大城市（曲靖、玉溪、楚雄、蒙自）、2个中等城市（弥勒、宣威）和若干小城市组成的城市格局。 在发展路径方面，《规划》提出要构建现代产业体系，坚持“两型三化”产业发展方向，构建特色创新产业格局，强化分工协作，加快打造战略性新兴产业策源地，建设现代服务业聚集区和传统产业转型升级示范区，完善协同发展机制，搭建发展平台，提高创新创业能力，提升滇中城市群产业竞争力和辐射带动力。完善互联互通的基础设施网络，统筹推动综合交通网、能源网、水网、互联网、物流网基础设施现代化建设，构建布局合理、安全高效、保障充分的现代基础设施网络体系，提升基础设施互联互通和现代化服务水平。共建生态美丽宜居环境，实行最严格的生态环境保护制度，推进开展“三线一单”，构筑区域生态安全格局，坚持生态共建、环境共治，打好污染防治攻坚战，建设绿色美丽宜居城市群。提升对外开放水平，发挥云南区位优势，推进同周边国家互联互通国际大通道建设和面向南亚东南亚辐射中心建设，从国际国内两个扇面推进与周边国家和地区经济社会的紧密对接，加强互动交流合作，提升开放型经济水平，加快建设我国面向南亚东南亚辐射中心的核心区。健全一体化发展机制，促进生产要素自由流动，推动公共服务均等化，加快城乡融合发展，健全城市群利益协调机制，推进生态环境联防联控联治，探索城市间协同管理模式，推动滇中城市群一体化发展。
京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群已经形成，且都列入国家战略，成为中国经济最具活力的三个增长极。但是，对中国来说，只有三个城市群、三个增长极，显然是不够的。特别对占据中国国土面积7成左右、人口近3成的西部地区来说，如果没有一个能够带动西部经济发展的城市群，是不完整的，也是很难实现区域经济协调发展的。 也正因为如此，在今年1月3日召开的中央财经委员会第六次会议上，习近平总书记指出，要推动成渝地区双城经济圈建设，在西部形成高质量发展的重要增长极。这也意味着，成渝地区双城经济圈建设也已上升为国家战略，成为推动西部地区发展的领头羊，成为中国新的城市群、增长极。 与其他三个城市群相比，中央对成渝城市群的要求，可能更高。一方面，希望将成渝经济圈打造成内陆开放战略高地，形成国际国内“双循环”的城市群格局；另一方面，要实现大保护，亦即不能再像过去那样采用破坏式发展，而是要保护式发展，继而形成保护与发展的“双循环”，相互促进、和谐共生，而不是相互对立、相互排斥。 实现“双循环”，是中央赋予成渝城市群的战略任务。内陆地区如何对外开放，不仅关系到成渝地区的未来，更关系到整个西部地区的未来。对盛誉城市群来说，肩负的任务就十分艰巨。要能够通过实践，找到一条适合内陆地区对外开放之路。一旦找到了这条路，对整个西部地区的发展将产生极其重要的作用，从而有效巩固全面小康成果，开启现代化之路新征程。很显然，内陆地区对外开放，不仅要对东部沿海地区企业和投资者等开放，要走向全国各地，更要对全球开放，要走向世界。因此，对成渝城市群来说，必须有创新的精神和探索的勇气，才能真正闯出一条新路，才能完成中央交给的任务，才能肩负起这项历史重任，才能对得起中央对成渝双城的信任。 实现“双循环”，是对成渝双城发展成绩的肯定。实际上，无论是成都还是重庆，近年来发展的势头都非常好，对外开放的步伐也非常大。以成都为例，已经落户的世界500强企业就有280多家，通往欧洲的班列也是越来越繁忙、越来越内容丰富多彩。尤其是产业发展，这几年成都和重庆的招商引资力度都非常大，引进的产业也都档次高、规模大、带动力强。因此，两地都呈现出外出劳动力返乡创业置业的良好态势。一旦成渝城市群步入到快速发展阶段，曾经的劳动力输出地，就有可能成为劳动力聚焦地、吸收地。所以，实现“双循环”，实际也是对过去一段时间成渝两地发展成果的肯定，是相信成渝双城能够完成成渝城市群的任务，能够让城市群在西部地区开花结果。 实现“双循环”，是对“蜀道难”的新的注释。“蜀道难，难以上青天”，古人的这番感慨，在今天的中国人看来，早就只能作为一句优美的诗作，而非现实的写照。因为，蜀道早就不难了，无论是交通还是通信，无论是企业还是居民，早就能够十分方便的超越蜀道，往返蜀道，赋予蜀道更多新的内涵。而“双循环”，更是要让蜀人知道，曾经的蜀道难，已经成为历史。不仅成为历史，而且蜀道正在通往世界各地，与世界各地建立越来越广泛、越来越密切的关系。而成渝城市群战略的提出，更会让成渝成为“蜀道易，易于跨世界”了。走在蜀道想世界、站在蜀地看世界，将成为所有蜀人、包括西部人民共同的心愿。 实现“双循环”，是对保护与发展共生的探索。围绕国内国际这个大循环，成渝城市群还有许多内循环、小循环。成渝双城如何循环，如何让亲兄弟成为一家亲，让两个大脑变成一个大脑，最终让西部很多大脑变成一个大脑，非常重要；如何让发展建立在保护之上，让保护紧跟发展，对成渝城市群是十分严峻的考验。过去那种大开发式发展，显然已经不行，而要保护式发展，这也是一个循环，而且是大循环；产业规划与企业布局的循环、大城市与小城市的协同、城市与农村的协调，等等，也都是一个个的循环，能够真正循环起来，也很重要。所以，对成渝城市群来说，实现“双循环”是必须达到的目标，又是一个需要付出巨大努力才能实现的目标。要让成渝城市群成为不同于其他三个城市群的公园化城市群、氧吧式城市群、休闲式城市群。 围绕“双循环”，成渝地区如何才能全面融入、全身心投入，那就是按照中央提出的使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，助推高质量发展。因此，在推动城市群建设中，一定要有成果共享、经验共享、资源共享的共享理念，要善于加强合作、强化协作，要主动融入“双循环”，讲好“双城记”，多释放正能量，多增添新动力，从而使“两个大脑”变成一个大脑，多个大脑融为一个大脑，成为“最强大脑”。要在招商引资、人才引进、创新发展等方面，要确立城市群一条心的理念，防止恶性竞争。总之，要通过实现“双循环”、讲好“双城记”，让成渝城市群无愧于时代、无愧于人民、无愧于中央的信任。
改革开放42年来，中国居民财富不断积累，2019年人均GDP接近1万美元；城镇化建设大步推进，城镇常住人口比例由18%增长到60%，城市人均住宅建筑面积增加了5倍以上。中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化。 近期中央政府印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）和国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》（以下简称《任务》）两份重要文件，标志着我国城镇化建设进入新时代。其政策导向是通过深化改革，引导和推动劳动力、土地、资本合理有序流动，完善要素市场化配置，加快提升全要素生产率，推动新型城镇化建设加快步伐发展。未来一个时期，人口周期、土地制度和新型城镇化建设将对房地产市场产生综合性的重要影响。 一、人口周期导致房地产需求长期放缓 “房地产长期看人口”。从历史经验来看，城镇化和老龄化对房地产需求和投资中长期趋势产生重要的影响。下个十年我国仍处于城镇化建设的快速阶段，同时也面临人口老龄化带来的社会压力。从人口周期运行规律看，我国可能在五年左右时间内触及人口总量的高峰，之后每年住房需求虽略有下降，但仍能够保持在年均十亿平方米的水平，适龄购房者占比逐渐递减。 到2030年左右，中国将面临出生人口和劳动人口下降，以及人口老龄化加快等问题。鉴于二胎及全面放开生育政策的逐渐铺开，出生人口下降的速度得到一定程度、阶段性的抑制。而劳动人口下降以及老龄化加快增速是当下迫在眉睫的问题。尤其是作为劳动生产要素核心的劳动人口下降，势必对房地产新增需求产生深远的影响。通过对出生人口、老年人口及劳动人口进行测算，得出各年龄段（0-14，15-64，65以上）人口数及总人口数。在此所采取的预测方法，借鉴了增长成分法和同期群构成法（cohort component model），测算中尚不涉及移民问题，省去了净移民数量的变化预测。主要是通过过去的人口结构，按照结构性趋势，最终预测未来的人口。根据国家统计局已公布的数据，模型预测显示，中国总人口峰值在2025年左右到来，约达14.09亿人口。 数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算 按此方法测算，到2030年青少年人口总数有所下降，直到2043年前后出现反转回升。近些年，尽管政府决定实施全面放开二胎政策，并存在进一步释放生育政策红利的可能性，生育率下降仍旧是中长期趋势。根据一般定义的适龄生育女性人口年龄20-49岁年龄段来测算，到2030年，适龄生育女性人口总数将从当下3亿左右降至2.7亿，导致新生人口数量将从近十年年均约1600万降至年均1250万水平。 未来一个时期，我国劳动年龄人口将下降，且老化趋势加重。自2014年开始，中国进入劳动人口负增长的状态，下个十年除了个别年份（2024年和2029年），劳动人口下降可能更为显著。相应地，适龄购房人群（20-49岁）占比也将下降。到2030年，适龄购房人群数量将从2018年的6.36亿降至5.52亿，占总人口比重也将从45.6%降至39.5%。然而置业人口结构性变化将催生改善型需求提升，我国劳动人口将呈老化趋势，改善型人群（35-64岁）需求人口数量从2018年的6.13亿攀升至6.69亿，占整个劳动人口比例从61.7% 升至68.9%。 数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算 根据国际经验，适龄购房人群占总人口比重与房地产投资占GDP比重是正相关且大体趋同。对比目前我国人口结构与日本上世纪70-80年代十分相似，对房地产投资占据经济成分的比重也很有参考借鉴作用。日本适龄置业群体从1981年的41.3%降至2015年的31.6%，对应住宅投资占GDP比重从6.3%降至3%。国内房产投资长期来看，已经度过2012-2016年最热时期，预计到2030年前房地产投资占GDP的比重将逐步下降。 未来我国人口老龄化进程将进一步深化，老年人口占比将逐步上升。如果按照联合国1956的5档分类标准的话，预计我国老龄化率在2029年超过15%，正式进入老龄国家行列。老龄人口将从2018年的1.67亿升至2040年的2.92亿，期间每年新增约570万老龄人口，老龄化率从11.9%升至21.7%，几乎翻倍。纵览全球，几乎各大经济体都会面临深度老龄化的状况，相较年轻人的投资购买力，老龄人口购买力相对欠缺。对我国房地产行业而言，老龄化率的不断上升对房地产需求的抑制作用是深远的。 总体来看，我国人口峰值将在五至十年内到来，涉及住房购置人群数量增长会有所放缓。如果没有其他重要因素的影响，未来市场整体购买力与最近十年相比会减弱。未来土地制度改革对农村人口转移的方向和规模将产生重要影响，新型城镇化对房地产带来的需求增量和结构性变化，将成为未来一个时期房地产供求关系分析判断的重要考察因素。 二、土地制度改革将有助于促进房地产市场供求平衡 土地供给是影响房价的最为重要的直接因素。长期以来，我国一线和部分二线城市房价上涨过快的重要因素是土地供给不足。随着土地制度改革的推进，土地确权及其交易属性得到释放，农村剩余劳动力进城障碍将会减少，有助于减少城乡收入差距。“人地钱挂钩”的配套政策是改革开放以来第5次土地管理法的修改，也是城市增量土地供应的标志性改革。未来，土地供应与人口流动方向匹配程度将会上升。农地转城镇土地的推进系城市土地供给的增量改革，地方政府获得更多土地资源的调配权符合经济规律的要求。 数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算 《意见》提出完善土地管理制度，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。过往国内土地市场存在结构性的供给不足，政策调节以短期目标为主。预计在下个十年，结构性的供需矛盾有望得到缓解。在过去的十年内，一线城市人口增长超过30%，是其他城市级别所无法比拟的。地区间人地错配是一线城市房价高企的重要原因，新型城镇化建设将扭转这种供需错配的问题。据测算，预计在2020-2030年期间，人口流入一、二线城市群的数量是三、四线城市群的3倍左右。随着要素管理体制的改革，大城市和重点城市群将会获得较过去要多的土地配置指标，理论上前者应当释放相当于后者3倍左右的土地供给才能广泛地满足市场需求，起到抑制一、二线城市房价快速上涨的作用。 都市圈同城化建设将提供多元化土地供给方式，抑制地价和房价快速上涨。《意见》提出深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。此类城市存量用地将增加流通属性，为城市土地供给增添新的来源。尤其是都市圈同城化建设可能带来更多存量土地的释放，这将有可能较好地满足当前缺乏足量新增土地建设用地指标的一线大城市的需求。 《意见》鼓励盘活存量建设用地，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。深化农村宅基地制度改革试点，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策，将为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。过往城市土地飞速扩张，但利用效率却偏低。随着经济结构改善和产业链调整，大城市产业迭代后留存下大量低效的土地，诸如老旧小区、老旧厂区、“工业锈带”等地块。据统计，住宅用地占国有建设用地供应的比例从2010年的26.7%降至2017年的14%，部分城市土地供需失衡的状况在新政下有望得到缓解。 农村土地改革进入实质性推进阶段，为农民转城镇户籍铺路搭桥。《意见》提出建立健全城乡统一的建设用地市场，全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，建立公共利益征地的相关制度规定。此番土地改革力度不可谓不大。该征地制度的设想重点在提高补偿标准和解决好征地农民的安置问题，包括住房、社保、就业等问题，以求保障农民的长远生计。如果此番改革能够顺利实现，应该能够使被征地农村居民享受到一部分土地增值收益，将有益于缩小城乡收入差距。本质上集体建设用地与承包地类似，是农民最重要的财产。在要素市场化配置的背景下，过往对农民土地财产权变现的限制条款将逐渐松动。这有助于农村劳动力的进一步转移，增加新型城镇化过程中的住房需求，促进城市群和都市圈的建设。 三、新型城镇化促进住房需求总量平稳增长和区域分化 1．新型城镇化的要义 新型城镇化不仅是人口的城镇化，而是人口、土地、产业更好结合的城镇化，是破除户籍制度壁垒、增加土地流转能力，增强城市集聚效应的城镇化。《意见》提出深化要素市场化改革、促进区域协调发展、推动经济发展向高质量转变的要求，将土地要素放在首位。此轮土地制度改革可能是历史性的突破，由此带来的土地资源优化配置有助于推动劳动力和资本在更高水平上流动，给大城市、都市圈和城市群带来源源不断的要素资源。破除户籍制度壁垒对新型城镇化建设同样至关重要。《任务》提出“深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，推动公共资源按常住人口规模配置”，是逐步消除城乡二元体制、促进城乡融合发展的关键举措。 与以往简单“造城”的概念不同，下个十年核心城市和重点城市将进入都市圈建设时代。未来都市圈同城化发展将成为新型城镇化发展中的重要部分。中国正处在制造业从特大城市、大城市向中小型城市扩散的阶段，功能上侧重于纾解核心城市的压力。都市圈同城化建设将是未来财政预算支出和基建投资的新领域，相应地也会带动部分配套的房地产需求。 都市圈同城化建设理念的核心是集约化，是建立在要素充分流动和资源配置更加合理、市场竞争更加充分、成本相对更为低廉等基础上，都市圈同城化建设较传统城镇化建设效率要来得更高。 在新型城镇化下，要素的市场化配置将推进，城乡融合发展步伐将加快，对增加农民收入、缩小城乡收入差距，提高农村居民生活水平，激发内需潜力将起到重要作用，并将推动城镇化建设向高质量发展转变，这些应该是新型城镇化的核心要义。 新型城镇化建设助力房地产需求总量稳定 有必要对新型城镇化所拉动的住房需求进行测算。理论上长周期住房需求=全国总人口*城镇化率增量*人均住宅面积增量。由于人口预估在前一部分已经述及，接下来探讨城镇化率增长与人均住宅面积增量的判断。根据联合国预测，到2030年左右我国城镇化率将达到70%左右，此后城镇化建设速度显著放缓，预计城镇化率到2040年为75%。 数据来源：国家统计局，国土资源部，植信投资研究院测算 对于人均住宅面积增量的测算，历史数据显示其与城镇化率增量关联度极高。将两个变量做简单线性回归分析，数据选取1978年-2016年，发现其相关性超过0.99，其他统计指标均表明两者关系密切，方程斜率为0.78，即改革开放以来的42年时间内，我国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.78平方米。需要注意的是，目前所公布的“人均住宅面积”是通过抽样调查产生的，因此存在技术上偏差的可能性。由此推算改革开放以来，我国城镇住宅存量从1978年的12亿平方米增至2018年的324亿平方米。根据统计局数据，我国城镇套户比从0.8增至1.1左右，当前欧美发达国家套户数普遍在1.0-1.2之间，与其相比我国住房供给总体平衡。 根据上述结论，预计到2030年，我国城镇人口将达到9.79亿，城镇人均住宅建筑面积将升至47.1平方米，相当于西欧诸国2017年水平，城镇住宅建筑面积达到461.38亿平方米，2019-2030年期间，平均每年住房建筑面积需求为11.42亿平方米，较2009-2018年13.33亿平方米的年均住房建筑面积有所下降。到2040年城镇人均住宅面积可能超过50平方米，但年均住房建筑面积可能降到5.15亿平方米，相较2021-2030年有显著下滑。 区域分化特征明显，需求集中于第一、二线梯队城市群 据测算，2019-2030年一、二线城市群将占全部新增需求的三分之二。随着人口进一步向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应将进一步增强。与东亚经济体相比，中国人口在大城市的集聚效应是不够的。世界银行的数据显示，2018年人口超过百万的城市群中人口占国家人口的比例，中国仅为28%，远不及日本（65%）、韩国（50%），人口聚集程度与日韩有较大差距。当然中国是个幅员辽阔的大国，这一比例应该比日韩等中等规模的国家要低些。《任务》进一步明确了300万以下城市将全面取消落户限制、推动300万以上城市基本取消重点人群落户限制，将加快破除制度壁垒，持续推动人口向优势区域持续集中。从而在未来一个时间段内，区域人口聚集可能形成新型城镇化高质量发展的不懈动力。 针对国内19大城市群在2019-2030年期间住房需求前景进行分析，将其分为四个梯队。第一梯队包括2个城市群，分别是长三角和长江中游城市群，年均住房建筑需求分别为1.96亿和1.52亿平方米，占全国住房需求的比重为17.2%和13.3%，两者合计第一梯队占全国住房需求的比重为30.5%。 第二梯队包括4个城市群，分别为珠三角、成渝、京津冀和山东半岛城市群，第二梯队整体占全国住房需求的比重为34%。第三梯队包含8个城市群，分别为中原、滇中、北部湾、关中平原、海峡西岸、黔中、哈长和天山北坡城市群，第三梯队整体占全国住房需求的比重为27.4%。第四梯队包括5个城市群，分别为兰西、晋中、呼包鄂榆、辽中南和宁夏沿黄城市群，第四梯队整体占全国住房需求的比重为8.1%。 从空间上看，住房需求向主要城市群集中，中西部地区出现新增长极，这与未来人口流动和产业发展趋势相吻合。从全国的劳动人口分布来看，长期趋势是人随资本和产业走，即沿江、沿海地区劳动人口居多，而房地产则跟着“人地钱”走。随着人口进一步向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应势必进一步增强，人口流入加大将带动大城市和重点城市群房地产行业比重上升。这意味着在总量下降的背景下，核心城市和城市群中的房地产业仍有很大发展空间，相应地，欠发达地区房地产行业将不再被投资型资本青睐。 4． 产业升级和聚集将带来新的房地产需求 十九大提出科技立国，未来科技创新投入的重点区域，产业升级对房地产需求持续增长。从研发投入作为切入口来审视当下中国的科研投入都去了哪里，对未来判断“产业往哪里走”帮助很大。2017年R&D经费投入强度（R&D经费与GDP的比值）再创历史新高，达到2.13%。地域特征上，东、中、西和东北地区对全社会R&D经费增长的贡献率分别为61.9%、22.9%、13.1%和2.1%。东部地区经费投入总量保持优势地位，中部地区经费增速提高显著。 从产业集群角度看，中国的中高端产业和工作机会，仍然集中在4+7个城市，4个城市是一线城市北京，上海，广州，深圳。7个城市是：成都，重庆，天津，武汉，杭州，苏州，南京。这11个城市就是全国前11位，GDP占了全国的四分之一。中国未来的体量最大的和新兴的中高端产业大概率也就落在这些地区了。中高端工业品主要是三大项：集成电路、汽车及其零部件、显示面板；医药品、自动数据处理设备及部件和互联网产业。审视六大产业中较大规模企业的工厂、研发中心和总部来看，也都处于沿海和长江经济带区域，基本覆盖了一线城市群、长江中部地区和成渝地区。 根据19个城市群城镇人口预测来看，到2030年除了长三角仍将处于第一梯队之外，长江中游城市群开始承担更多重任，长三角和长江中游城市群都将增加超过2000万城镇人口。珠三角和成渝地区都将承载超过1500万新增城镇人口，排在第二梯队相对靠前的地区。而京津冀、山东半岛和中原地区城市群也都将超过1000万新增城镇人口。未来一个逐渐清晰的趋势是有更多内陆地区经济增长极出现。伴随着我国经济发展从出口导向型向扩大内需转变，内陆核心城市群的后发优势将逐渐在下个十年中体现出来。第三梯队中，可以关注北部湾、滇中、黔中和关中平原城市群，均有可能有超过500万新增城镇人口。而东北地区、内蒙和山西等传统工业地区活力不足，存在劳动人口持续流出、新增城镇人口增量有限的状况。 四、结语 展望未来，到2030年之前，如果除去产业政策导向等“强干预”因素，只考虑人口自然增长的话，经济发展条件好的地区将承载更多产业和人口。根据《意见》和《任务》两份文件所揭示的发展规划和政策制度安排，未来中国经济将不仅限于长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大经济增长极，成渝、长江经济带、山东半岛、中原城市群都可能成为劳动、生产要素流入的重点地区。长江中游、关中平原、黔中、北部湾等城市群发展也极具潜力。 过去的42年，传统城镇化建设模式将剩余劳动力引向沿海地区，沿海地区工业及建筑业发展迅猛，打造出世界级工厂及国际级城市。尽管未来总人口红利将逐步递减，但新型城镇化建设将大步前行，今后十年城镇人口红利增量对城市经济发展仍将起到巨大支持。伴随着户籍制度和土地制度改革的推进，要素市场流动愈发活跃，信贷与基建也会向内陆地区逐步倾斜，生产线迁移也会对内陆部分二三线城市的房地产业带去新的机遇。经验证明，高质量城镇化建设将有更大的聚集效应，房地产市场也将迎来新的机遇。
图片来源@视觉中国从曾经的“来了就是深圳人”，到如今的“来了，不一定是深圳人”，这个拉动珠三角经济的火车头，在媒体上的修饰词越来越多的不是“深圳速度”，而是“高房价”。7月15日上午，深圳住建局等八个部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，一共八项，被媒体称为“深圳史上最严调控政策”。深圳究竟怎么了？接下来的产业发展还能成为全国的榜样吗？时值深圳特区成立40周年之际，国泰君安宏观团队发布分析报告指出——高涨的房价，只是深圳土地供给不足的一个侧面反映。深圳要发挥大湾区龙头作用，必须要改变当前深圳发展受本地地域较窄限制的现状。目前正在进行的“深、莞、惠深度一体化”政策，应被视同深圳扩容，打造“大深圳”，将会带来新一轮改革开放、科技创新的重大投资机遇。01好风凭借力，送我上青云脱口秀演员李诞曾经调侃，“中国其实有四个一线城市，但为什么所有人都只说逃离北上广？这会不会是深圳政府引进人才的一种策略？”虽然只是个玩笑，但深圳在一线城市中确实与众不同——年轻、包容、多元、以及这一句“来了就是深圳人”，被认为是深圳城市活力的最佳注解。在任正非看来，华为的成长，正是得益于深圳这方创新创业的热土。1987年，深圳市政府出台了全国首个《关于鼓励科技人员兴办民间科技企业的暂行规定》，鼓励高科技人员以技术专利、管理等要素入股，而任正非就是靠这个文件创办了今天世界级的科技公司——华为。任正非带领人大教授参观华为，图片来源：网络1984年，王石用倒卖玉米赚来的钱成立了“深圳现代科教仪器展销中心”，也就是万科的前身；1987年脱胎于蛇口工业区内部结算中心的招商银行也挂牌成立；1995年，王传福从北京南下，以250万元在深圳注册了比亚迪实业；1998年，马化腾成立了腾讯公司，拥抱互联网创业的大潮，2005年，汪滔在深圳正式成立了大疆创新公司。与此同时，深圳的金融业发展也驶入了快车道。1987年，深圳发展银行（后来的平安银行）在全国首次以自由认购的方式向社会公众公开发行普通股股票。1988年4月，深圳证券公司成立，深发展成为中国第一只挂牌流通的真正意义的股票。1990年12月，深圳证券交易所开始试营业。深交所的成立极大地便利了本地企业上市融资，以万科、平安保险、招商银行等为代表“土生土长”的本土企业开始快速崛起，并借助资本市场的力量在全国攻城掠地。02特大级湾区概念，横空出世对于我国的城市发展策略究竟是以大城市群为主，还是大中小城市群协调发展，在过去多年里一直存在很大争议。曾经，我国城市群战略以发展中小城市群为核心。2013年11月，党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》曾经提出——“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。2018年，城市发展策略开始从中小城市群转向大中小城市协调发展。党的十九大报告中强调——“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”。而到了2019年，这一策略开始发生了重大转变。2019年8月召开的中央财经委第五次会议指出，“经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”。“特大型都市圈”、“湾区城市群”概念，开始频频见诸媒体、评论。伴随着城市群战略发展从中小城市群转向特大型都市圈，“粤港澳大湾区”作为京津冀、长三角之后第三极，被提高到国家级战略高度，定调为“千年大计”，对标的是硅谷、东京等世界级大湾区经济发展极。而这个千年大计的主角，正是深圳。03日益稀缺的土地资源相比于特区建立之初，宛如一张白纸的深圳，如今已经形成了以制造、科技、金融为一体的成熟产业结构。目前，深圳第三产业占比超过60%，其中现代服务业占服务业比重在70%以上。第二产业占比约为40%，其中 ，先进制造业占工业比重超过75%。▼深圳第三产业GDP占比依然在不断提升，资料来源：Wind2019年，深圳GDP总量约2.69万亿元，在全国位居第三位。以城市地均GDP来排名的话，深圳目前毫无悬念成为全国第一，19年深圳地均GDP达到13.48亿元，是第二名上海的2倍之多，是中国单位面积经济产出最高的城市（主要原因是深圳的辖区面积更小，不足上海的三分之一）。这样的成绩或许不错，但是如果对标世界级大湾区还远远不够。在《深圳不深沉》中，我们曾经分析过，深圳要发挥更大甚至龙头作用，必须要改变当前深圳发展受本地地域较窄限制的现状。高涨的房价，只是深圳土地供给不足的一个侧面反映。比起深圳大量的上市公司、流入人口，深圳每年的新增商品房却仅有4万套左右，只有京沪穗的40%。存量房方面，深圳有220万套商品住房，只有京沪的1/3、广州的2/3。房价，挤走的不仅仅是人才，还有产业。2018年，华为将2700名员工，从深圳迁至位于东莞松山湖的新园区，并在随后的3个月又进行了2次搬迁，共将12600人搬至东莞。当记者向任正非提问，“您觉得深圳未来的危机在哪里？”任正非说，“……会分散，会去低成本的地方。高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方……”04四十不惑不过，制造业外迁映射出的，并不一定是深圳的没落，也可能是深圳的升级。产业迁移是一个城市（国家）强大过程中不可逆转的产业趋势，而迈过四十周岁的深圳，正在从一个世界工厂，逐步转型为科技+资本驱动的城市。如任正非所说，深圳的地理空间虽然是有限的，但是思想的空间确是无限的。深圳最宝贵的不是土地，而是培育创新的土壤。# 创新中心截至2019年底，深圳拥有国家、省、市级重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心和企业技术中心等各类创新载体达2260家，与5年前相比实现了翻番，其中，国家级118家、省部级605家，覆盖了国民经济社会发展主要领域。值得关注的是，深圳围绕第三代半导体、人工智能、脑科学等前沿领域，设立了13家基础研究机构。# 金融枢纽金融资本，已经成为推动深圳持续创新的新生力量。19年2月，中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中指出，要支持深圳依规发展以深圳证券交易所为核心的资本市场，加快推进金融开放创新：1、支持内地与香港、澳门保险机构开展跨境人民币再保险业务。2、不断完善“沪港通”、“深港通”和“债券通”。3、支持符合条件的港澳银行、保险机构在深圳前海、广州南沙、珠海横琴设立经营机构。#空间扩容“深、莞、惠”深度一体化，将带动两地的创新发展、产业对接、人口疏散，作用或可以视同为“深圳扩容”。▼深莞惠一体化加速进行图片来源：南方日报，国泰君安证券研究我们认为，大都市圈内一体化，甚至重划行政区并非不可想象，三地共振，对完成粤港澳大湾区经济融合的第一步起到重要作用。
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