知识分散能否实行政府规划？ ——苏联为何神奇存在七十年？ 苏联的失败并非奥地利学派的胜利，而是亚当斯密市场规模理论的胜利。 奥地利学派的哈耶克是世界上最著名的反社会主义理论家，其逻辑也非常简单，奥地利学派认为计划经济不可行，是因为整个社会的知识是分散的，每个人所拥有的知识只是全部知识的一小部分，没有哪个人或组织能够掌握所有的知识，所以不可能制定计划，哈耶克1945年发表的《知识在社会中的运用》一文就是专门阐述他这个观点的。 哈耶克的知识分散理论得到很多人的拥护，就连科斯这样有社会主义倾向的学者都认为他的正确的。但在我看来，哈耶克的理论看似逻辑自洽，其实也有很大问题。我们先从现实看，一个社会秩序如果不科学可能存活不了七天，也不可能存活不了超过七个月，更不可能超过七年，苏联的社会主义制度其存活时间远远超出人们的想象，奇迹般的存在了七十年，几乎是三代人的时间。一个存在时间可以长达七十年的制度，足以说明其内部是不会有问题的。如果没有美国从苏联内部对戈尔巴乔夫等领导人的收买瓦解，苏联存在的时间可能更长。苏联解体后，人们纷纷研究苏联为何失败，但我认为研究苏联如何神奇存在七十年比研究苏联为何失败更有意义。 苏联之所有存在长达七十年，长达几代人的时间，肯定是克服了哈耶克所说的由于知识分散而无法实行计划的问题。那是怎么克服的呢。我的观点是，制定计划根本不需要一个掌握全部知识的超人，计划不是从上而下制定的，而是从下而上制定的，知识分散根本不影响计划的制定，反而有利于计划的制定与修正。 哈耶克在《知识在社会中的运用》一文虚构了一个全能的“中央计划机构”，他指出“存有争议的，不是要不要计划，是应该怎样制订计划：是由一个权威机构，为整个经济体系集中地制订。还是由许多个人分散地制订。 在争论中使用的计划一词，毫无例外地指中央计划，即根据一个统一的计划，管理整个经济体系。并且他指出要将原来分散在许多不同的个人的知识，交由一个单一的中央权威机构来处理”。哈耶克文中通过“特指”而虚构出来的“中央计划机构”完全不符合事实。后来包括吴敬琏等为代表的中国学者对计划经济的批判也基本沿用哈耶克的说法，这更是“以讹传讹”。其实在苏联和中国从来就不存在这样一个全年的中央计划机构，人类也从来不需要这样制定计划。 哈耶克之所以犯错误，就在于他想的太简单了。他想当然的认为所有计划都是“上面制定，下面实行”，其实这个“隐含假设”完全是错误的，完全与事实完全不相符。正如我们之前所说，看似逻辑自洽的理论，往往包含着错误的“隐含假设”，推翻一个结论，只要“找出他的错误隐含假设”即可。 哈耶克的“知识分散不能实现计划”的隐含假设就是就是“计划只能由上边的人制定，然后给下边的人执行”，这听起来好像对，其实正好相反。无论是企业还是政府，都是下边的人制定计划再报到上边，领导一般只负责计划的汇总与修正。在企业里每月提交工作计划的永远是员工，而不是领导。中国每年的政府工作报告如果懂行的人，都可以很容易的听出来哪一段是哪个部委写的，总理作报告不是代表自己，而是代表由国务院各个部门组成的执政团队。 也就是说国家的计划在现实中是从下到上制定的，而不是从上到下制定的，计划的制定者不需要掌握全部的信息，因为信息是可以从下向上传递的。在计划经济时代，每个地区，每个工厂都制定生产计划，这些计划汇总一起就是国家的生产计划，计划的制定根本就不需要一个拥有无限知识的全能超人的存在，这才是计划经济运行的真相，也是计划经济制度可以在世界上存活长达七十多年的原因所在。很多外部人不理解也正常。即使国家会主动做一些规划，也是根据下面汇报的信息制定的，而不是盲目拍脑袋。 既然计划经济可行，那为何苏联还会解体呢，这个经济问题至今也没有标准答案，我认为这苏联解体是一个市场规模的问题。苏联虽然看似很庞大，其实人口才两亿多，劳动人口才几千万，其中除掉公务员，军人、农业、教育、服务业人口，真正从事工业生产的人口也不过一千万左右，跟中国一个省的劳动人口规模差不多。现代经济的工业门类是非常复杂的，社会主义经济体系又比较封闭，大部分都要自给自足。但以苏联一千万左右的工业人口规模，是不能把所有工业部门都做好的。在当时美苏竞争的大环境下，苏联只能将有限的生产力优先投入到军事领域，这就导致轻工业产品和农业生产严重不足，居民生活受影响很大。因此与美国的竞争中，苏联的军事工业可以强于美国，但由于无法顾及轻工业，导致民众的生活水平却慢慢不如美国，因此在竞争中越来越力不从心，最终主动放弃了社会主义制度。 社会主义制度必须在大国实行，人口太少的小国不适合搞社会主义。到了现在世界，有的行业全世界只需要一两个企业就行，比如生产圆珠笔芯的机床，比如芯片光刻机等，全世界也只有一两家企业在生产。因为全世界的用量都很小，供应链是全球的，生产企业太小都形不成规模，反而只有一两家生产效率就比较高。社会主义国家每个国家都建立门类齐全的工业体系，对于很多小国根本无法实现规模效应。如果人类经济只停留在第二次工业革命的阶段，苏联两亿人口的市场规模是非常不错的。上世纪八十年代之后，人口开始了第三次工业革命，电子工业开始大爆发，苏联的工业生产人口就明显跟不上了。 美国人口也才三亿多，上世纪的滞涨后，美联储实行了极高的利率政策，美国制造企业受不了那么高的利率，纷纷外迁到东南亚等国家。低端产业迁移后，美国就可以轻装上阵，只做高端制造，其他低端产品则通过向其他国家进口获得。在这种情况下，美国的电子工业迅速发展起来，美国发展的空间更大了，因此在与苏联的竞争中就更具有优势了。如果美国没有低端制造业的外迁，其高科技企业、互联网企业也不可能发展的这么好。 从辩证的角度看，里根时期的美联储主席沃克利用高利率一手造就了美国的制造业空心化，与此同时也一手成就了美国新经济的繁荣。但当时沃克只是想治理通胀，并没有想对美国进行经济结构调整，也更没有想到他的政策可以帮忙打败苏联，这些蝴蝶效应般的连环效果是他根本没可能预测到的。因此我在本文中将美国打败苏联的头号功臣归为美联储主席沃克，估计他自己也想不到，但历史就是如此。 苏联解体后，苏联竟然大量的从中国进口轻工业产品，而那时的中国又是多么的落后，可见苏联的轻工产品短缺到了什么程度，而中国目前还在向俄罗斯进口武器，又可见当时苏联的高科技又先进到了什么程度，中国高速发展二十年都没有赶上。 总之，人口短缺导致苏联只能放弃部分民生产业，相反美国则通过产业外迁解决了这个问题，这才是苏联解体，美国继续强大的经济学解释。苏联的失败是亚当斯密的“分工受市场规模限制”理论在起作用，而不是计划经济的不可行。 如果当时苏联人口可以增加到五亿人口以上，则他的轻工业，重工业，军事工业、电子工业都可以有足够的人口去发展，苏联人的生活质量就会有非常大的提高，苏联就不会解体了。现在俄罗斯也是这样，实现市场经济后，俄罗斯的轻工业仍然没有发展起来，不是因为俄罗斯的技术不行，俄罗斯在很多科技方面仍然是遥遥领先的，只是因为他们人口太小，做好石油和军工两个行业已经让其实现了充分就业，已经没有足够的人口再去做其他行业了。 德国人口更少，汽车制造就已经占据了其大部分人口，就不可能再有人口去做别的行业了，所以手机、电脑、互联网等行业也很难在德国发展起来。只有中国这样的大国才可以做到产业齐全，而且仅靠中国市场就可以让中国各个行业做到世界第一，这是由中国这个全球独一无二的市场规模决定的。中国的市场规模不仅可以发展门类齐全的工业，而且每个行业都可以达到规模经济的效果。 总之政府做计划是完全可以的。因为知识分散在社会中，奥地利学派推崇社会自发形成的社会秩序，我将人类秩序分为“利益博弈秩序”和“公义设计秩序”两种，通过社会博弈形成的社会秩序往往由强势者主导，非常不公平。这种“利益博弈秩序”秩序也可以称为丛林秩序。政府则应该以“公义”为出发点人类设计出的秩序，我们称之为"公义秩序”，由于人类走出丛林，建立了政府，公义设计秩序才有了可能，公义设计绝大部分都是在政府主导下形成的。当然政府主导下的社会秩序也是通过自下而上的协商而成的。
论“隐含假设”导致经济学错误 ——为何逻辑自洽的理论也可能是错的？ 逻辑自洽的理论也有很多是错误的，关键就是存在着“隐含假设”。 上世纪的1953年弗里德曼发表《实证经济学方法论》一文后，引发了经济学方法论之争，其争论的一个焦点就是经济学的假设要不要真实，弗里德曼坚持假设越不真实越好，萨缪尔森认为假设要反应真实世界，其实他们争论的都是做模型时已经列出的假设。 其实除了已经列出的假设，经济学理论还包括很多看不到的假设，这些假设已经暗含在内，但是没有列出来，或是作者根本没有意识到存在这种假设，我们将这种没有列出的假设称为“隐含假设”，隐含假设很少是因为作者故意忽略的，绝大多数时候是连作者都没意识到。 在评价一个经济学理论时，我们通常会说这个理论自洽不自洽。其实逻辑自洽的理论，很多都是错误的，因为他的隐含假设是错误的，只是人们目前还没有发现他的隐含假设而已。在生活中，我们也经常遇到一些理论，怎么感觉都不对，但是就找不到出问题来，因为这些理论的错误并不存在逻辑中，而是存在假设之中。遇到这种情况，我们只要把这些“隐含条件”的错误找出来，原来逻辑自洽的理论马上就不自洽起来。 我们拿市场均衡理论来举例。 自从1874年法国经济学家瓦尔拉斯在其《纯粹经济学要义》一书中首先提出一般均衡的概念后，一般均衡就开始统治着微观经济学界，成为众经济学家们追求的经济学最高境界。 一般均衡就是明显存在问题的理论，首先，我们先看它比较明显的几个瑕疵，比如完全竞争，完全信息，理性经济人等，这些基本都被后来的经济学家陆续推翻，导致现在绝大多数经济学家都不相信一般均衡的存在。 其实一般均衡理论，除了已经列出的假设假设有问题外，其隐含的假设问题更大，笔者在书中就曾指出，“一般均衡”理论假设的是产品没有供给难度，既没有生产难度，也没有交易难度，但这在现实中完全不现实，其实产品的供给和退出都是存在难度的，因此价格机制也具有粘性，当难度大到一定程度就会出现价格失灵。在现实中，价格失灵的情况下比比皆是。在一些技术落后的国家，即使是非常简单的商品都没法生产。比如解放前中国连钉子、火柴都生产不了。即使到现在，很多发展中国家连摩托车、电视机都生产不了，另外一些道路不通的山村，即使出多高的价格，都很难买全他们需要的商品。 因此我们只要指出“供给难度不为零”这一现实后，一般均衡理论的大厦就会轰然倒塌。 产品在供给过程中会存在难度，很多产品在去供给的过程中也存在难度，因此降低价格也不能实现市场出清，比如钢铁，石油等长周期、重投资的行业，即使发生大幅度降价，其供给也很难短期降低下来。 货币学派的隐含条件及其理论错误 货币学派也存在因隐含假设而致错的情况，货币学派反对凯恩斯的财政投资，认为只要增发货币就可以解决经济危机，这个理论的成立，其实也隐含着一个假设条件，那就是央行的货币只要发出来，就可以非常顺利的进入实体经济。 但现实完全相反，货币流入实体经济是需要以金融机构为中间渠道的， 货币超发时，往往货币利率非常低，这这种情况下，金融机构反而无法获利，金融机构会全面萎缩，没有金融机构做中介，货币反而无法进入实体经济。因此货币学派理论要想成立所依赖的隐含条件“货币可以直接进入实体经济”，在现实中根本行不通，因此货币学派的经济危机拯救理论从根本上也是错误的。本次经济危机的实践就充分证明了这点，美国实行量化宽松政策后，美国各大银行全面陷入亏损，美国金融反而萎缩了，金融业占服务业的比重没有上升，反而下降了，美国“股权投资募集资金总额”等核心金融指标都被中国超越，超发的货币大部分进入了二级市场形成资本泡沫，以及外溢到了利率较高的新兴经济体国家，对美国经济复苏并没有起到太大作用。 总之，我们检验一个理论是否正确，不仅要看他的逻辑是否自洽以及假设条件是否符合现实，更要看这个理论中是否包含违背现实的隐含假设，如果包含，这种理论也是错误的。我就是发现了一般均衡和货币理论中的隐含假设条件的错误，从而对这两种理论提出质疑的。
保利地产前董事长 李彬海 林振兴 发自北京 淡出保利地产整整十年的前董事长李彬海，并未真正“隐退”。眼下，一则不起眼的股权变更，让他重归公众视野。 12月16日，保利发展（600048.SH，原保利地产）和拉萨开发区凰朝投资有限公司（简称 “凰朝投资”）一同退出西藏信昇股权投资合伙企业（有限合伙）。 同时，西藏信昇的注册资本由19亿元增至30.965亿元，增幅62.97%，新增三位股东深圳市红塔资产管理有限公司（简称“红塔资产”）、广州市东滕实业有限公司（简称“东滕实业”）和信保(天津)股权投资基金管理有限公司（简称“信保基金”）。 此次股权变动后，西藏信昇由中信证券投资有限公司（简称“中信证券投资”）、高金富恒集团有限公司（简称“高金富恒”）、东滕实业、信保基金和红塔资产等五方出资构成，股东持股比例均未披露。 故事的“主角”李彬海，又是如何与老东家保利地产再续“前缘”？ “局中人”信保基金 西藏信昇诞生于2019年的520“表白日”，最初是由保利地产、中信证券投资、高金富恒和凰朝投资共同设立的私募基金，四方分别持股45%、30%、24%和1%，经营范围为私募股权投资。 其中，保利地产和中信证券投资不需过多的话术介绍，一个是央企地产巨头，另一个母公司中信证券则是中国第一家A+H股上市的证券公司。同时，中信证券还是保利地产非公开发行A股股票的保荐机构。 据获悉，西藏轩屿实业有限公司作为西藏信昇的GP（执行事务合伙人），具备管理职能，其背后的实际控制人为信保基金。 信保基金由保利地产和中信证券于2010年在天津联合发起成立，专注于产业投资、金融创新、并购整合和资产管理的市场化、专业化、独立运作和主动管理的股权投资基金管理机构，目前管理基金规模超1000亿元，投资项目超180个。 穿透可知，信保基金由七位股东构成，前四大股东保利地产、中信证券投资、保利投资控股有限公司和李彬海分别持股40%、33%、9%和4％。 剩余五位股东为迟为国、广州诚信创业投资有限公司、光大金控不动产投资管理（天津）有限公司、岳勇坚和邓晓川，持股均不足5％。 值得关注的是，信保基金的四股东李彬海曾是保利地产前董事长，同时，现任董事长岳勇坚和总经理邓晓川也均为前保利高层。 2010年6月2日，掌舵保利地产18年的李彬海隐退，女掌门宋广菊接班。在保利地产内部，李彬海的地位如万科中的王石，退休之后，余威犹存。 除了保利地产和中信证券投资以外，西藏信昇的其它两位初始股东又有何背景？ 凰朝投资成立于2013年，注册资本5000万元，是信保基金的子机构；高金富恒成立于2011年，注册资本3.8亿元，熊海涛和陈蕾分别持股99.95%和0.05%。 现年56岁的熊海涛，于1997年加入金发科技股份有限公司，现任广州毅昌科技股份有限公司董事长。她也是一位隐形的女富豪，与丈夫袁志敏一道以90亿元财富名列《2020胡润全球富豪榜》第2142位。 参与保利地产生意 眼下，西藏信昇的新股东又有何背景？ 东滕实业成立于2002年，注册资本3000万元，董事长李惠海持股96%，李明、谢洪波、邓刚、徐敏哲分别持股1%，经营范围囊括地产开发，市政、道路工程，装饰工程、实业投资等，对外投资11家子公司。 巧合的是，李惠海与保利地产前董事长李彬海不仅名字一字之差，还同为湖南邵阳人。目前，李惠海任职广东省湖南邵阳商会第三届会长。 红塔资产成立于2013年，法人为王园，注册资本为3.5亿元，由红塔证券（601236.SH）、北京市华远集团有限公司和深圳市创新投资集团有限公司分别持股59.28%、30.24%和10.28%。 拆解完西藏信昇背后的新晋金主，再来看看它到底与保利地产存在怎样的交集？ 截止目前，西藏信昇对外投资了12家企业。其中4家是投资类子基金，包括佛山保泽股权投资合伙企业（有限合伙）、佛山安信股权投资合伙企业（有限合伙）、佛山鑫星投资有限责任公司和佛山旭昇股权投资合伙企业（有限合伙）。 值得注意的是，剩余8家都是地产开发类企业，且均有保利参股的身影。在今年9月17日，西藏信昇将揭阳市和越实业有限公司7740万元的股权数额，出质予保利粤东投资发展有限公司。 在保利地产2020年半年报中，也频繁出现西藏信昇的影子，后者为前者的联营公司。报告期中，它对西藏信昇投资余额为6.45亿元。 与此同时，在关联交易中，西藏信昇本期管理服务涉及1888.81万元；在其他关联交易中，西藏信昇吸收股权投资涉及1853.8万元，购买股权投资涉及1.17亿元。 在房地产公司普遍缺钱且融资日益缩紧的情况下，私募基金的确给保利地产带来了不少好处，它能很好地解决项目的融资问题，让保利在土地市场更加有底气 。 宋广菊也曾坦言，（保利地产）将通过信保基金、保利资本、养老基金、并购基金等并驾齐驱的发展模式，实现对更多外部资源的撬动。 交流爆料：3426315154@qq.com
万达集团董事长 王健林 曾树佳 发自上海 关于“万达海外地产布局彻底落下帷幕”的论调，还余音未散，但王健林已在思量着下一步棋。 近日，上海万达文化产业集团有限公司（简称“上海万达文化”）的股东发生变更，它由原来的大连万达集团股份有限公司（简称“大连万达集团”）100%持有，转为万达地产集团有限公司（简称“万达地产集团”）的全资子公司。 王健林起家于地产，但2017年，万达出现了流动性危机，公司通过出售部分资产回笼资金、降低负债。与此同时，新一轮转型也在蓄势。 隔年，万达集团迅速完成了架构调整，旗下四大业务集团，正式糅合为商管、文化、地产、金融。其中，文化业务的主体公司，为北京万达文化产业集团有限公司（简称“北京万达文化”）；地产业务的主体公司，则为万达地产集团。 此次股权变更，万达并没有把隶属于文化版图的上海万达文化，划入北京万达文化，而是腾挪到地产集团麾下。这一则不起眼的股权转换，似乎透露出更为耐人寻味的深意。 酝酿“上市”局？ 敲响上市的钟声，向来是企业的终极目标之一，只有顺利“加冠”，接受呼啸而来密集资本的灌溉，才能踏上不一样的发展台阶。 王健林必然也懂得这个道理，因此，调配资产、推动各个业务平台上市，他未曾停留。 去年7月，万达体育正式登陆美股市场，迈出了分板块独立上市的第一步。该年内，万达电影历经3年多的资产重组方案，也终于获批，在A股市场恢复交易。 加上港股的万达酒店发展，万达已手握3个上市平台。除此之外，万达地产集团的境外上市筹谋也正在持续，搭建境外股权架构就是一个影子。 2019年7月29日，万达地产集团由大连万达集团100%控股，变为大连万达集团和富泰（香港）投资有限公司共同持股，后者持股比例为5%，万达地产集团由此变更为中外合资有限公司。 一个月后，深圳迪讯实业有限公司（下称深圳迪讯）取代大连万达集团股份有限公司，成为万达地产控股股东。而深圳迪讯由香港公司万达百货集团100%控股。至此，万达地产集团变为外资控股企业。 若从类似的上市出发点考虑，上海万达文化的股权转入万达地产集团，会不会也是王健林在进行优质资产的辗转腾挪，借此更好搭上资本上市的快车？ IP Global中国区首席经济学家柏文喜分析称，也许万达认为万达文化和万达地产一方面联动性较强，有较强的协同效应，比如万达文化的很多项目都是万达地产的租户。 另一方面，万达地产为了增厚业绩以利于上市，把上海万达文化改由万达地产控股以后，就可以将万达文化的部分营收和业绩，合并到万达地产的报表之内。 工商信息显示，上海万达文化目前注册资本为1亿元，有4家对外投资企业，分别是南昌万达城文化旅游管理有限公司（简称“南昌万达城文旅”）、万达武汉电影科技娱乐有限公司（简称“万达武汉电影”）、西双版纳国际旅游度假区管理有限公司（简称“西双版纳旅管”）、北京华夏沃伦传媒有限公司（简称“华夏沃伦传媒”）。 其中，除了华夏沃伦传媒之外，另外的三家公司都由上海万达文化全资持有，它们之间，埋着万达腾挪资产的草灰蛇线。 查阅获悉，2015年4月27日，上海万达文化注册成立。它起初的名称为“万达文化产业集团有限公司”，并没有携带 “上海”的区域前缀；或许其成立的使命，就是为了充当重组的主体。 该年度的5月8日至12日，短短几天之内，上述三家子公司，以及它的历史投资企业——北京华夏时报传媒广告有限公司、北京万达旅业投资有限公司等，都陆续从北京万达文化旗下，转至它的旗下。 由此，上海万达文化俨然成为了万达文化版图下，另一个重要的统筹业务的公司。 万达文化版图 伴随着股权转移，上海万达文化的高管成员也发生了大换血。除了法人由齐界变更为张霖之外，公司的监事也由韩旭变更为高茜。 今年7月6日，原万达地产集团总裁吕正韬正式提出辞职，接替者是原万达文化集团总裁张霖。他是万达为数不多的核心高管之一，20年来历任万达多个项目公司总经理，也在万达商业地产、文化产业集团担任过职务。 而高茜，也是万达体系中颇有资历的女将。她于1996年1月进入万达，2009年12月起担任万达商业地产监事会主席，自2013年9月起同时担任万达集团审计中心总经理。据说，她雷厉风行的作风，深具王健林的个人气质。 在王健林眼中，文化产业有着足够的发展前景。 他曾说：“绝大多数行业都有天花板，唯独文化产业是没有天花板的行业。首先，品牌影响没有天花板，一部作品可能影响非常深远；其次，利润没有天花板。” 2012年6月18日，大连万达集团把文化企业资源重新整合，在京成立万达文化产业集团，打造统一的万达文化品牌，业务涉及文化旅游城、电影产业、舞台演艺、电影娱乐科技、主题公园、连锁儿童娱乐等。 目前，从上海万达文化旗下4家对外投资公司中，也能具象地管窥集团文化产业的业务形态。 南昌万达城，起初被定义为超大型文旅商综合项目，海洋馆、主题乐园、万达茂等六业态首次聚集，叫板迪斯尼。不过，后来它转到了融创旗下。眼下的南昌万达城文旅，主要为项目提供策划管理服务。 万达武汉电影对应的项目为“万达电影乐园”，是世界唯一室内电影主题乐园，投资量级达到35亿元，且项目开业后预计年收入将达到10亿元。 西双版纳旅管对应的则为“西双版纳万达主题乐园”，也号称“中国西南方首座国际级水陆二栖综合性主题乐园”。另外，上海万达文化虽只持有华夏沃伦传媒10%股权，但也代表着万达文化产业投资延伸的方向。 去年年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离，其剩余的房地产业务，全部交由新成立的万达地产集团负责。 如今，万达地产集团接纳了上海万达文化的股权，对接文化“轨道”，它将呈现出怎样的姿态？后续王健林是否会把其他文化板块公司并入其中？还有待时间验证。 交流爆料：3426315154@qq.com
编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁胡芳园女士。 撰文 | 张丹 出品丨 “来厦门十次+，与鼓浪屿第一相见。”10月的某一个傍晚，胡芳园发了这样一条状态。 在这个南京大学本科、英国伦敦政经硕士毕业高材生的朋友圈中，不仅记录着恒太商业的“三十而立”，还有天空、阳光和刚刚好的闲庭信步…… 11月，在成都见到胡芳园。这位恒太商业管理集团有限公司的董事长兼总裁亲和力十足又不失理性，这场采访并不似财经媒体与新锐商业体掌门人的巅峰对话，更像一场久别老友间的促膝长谈。 2020年是恒太商业的“而立之年”，胡芳园是恒太商业的“同龄人”。而在足以载入史册的大时代“2020”中，胡芳园和她执掌的恒太商业，同五百年前诞生于宁波的姚江学派如出一辙，心即理、知行合一。 多面总裁 尝新“致良知” 胡芳园的朋友圈里，不止有工作的动态分享，还有着对生活的满满热爱，工作的忙碌似乎也有了甜甜的味道。 她会分享自己吃到的美食，会感悟一番商业新业态的变化，偶尔也会约上三两好友聊聊天，“火凤祥”就是她跟朋友聊天聊出来的灵感。 在一场胡芳园口中“好玩儿”的聊天之后，一家名为“火凤祥”的火锅品牌在宁波应运而生，口味、创意以及家喻户晓的亲和力明星，“火凤祥”具备了所有网红餐饮该有的品格。 恒业控股有一个品牌孵化公司专门来做“火凤祥”的品牌包装、品牌建设和线上的营运、维护，强执行的包装、运营团队，加上标准化程度颇高的供应链，在宁波、在上海、在杭州，上百家店或将花落各地。 有人看郑恺，有人迷古风，更多的人是饕客……成为爆款，看似佳偶天成，实则水到渠成。 八零后是承前启后的不平凡的一代，很难被定义，很难被贴上创新或守旧的标签。八零后胡芳园，会看轻松好玩的小红书，也会看晦涩的建筑书，会看城市论坛，也热心在朋友圈分享生活的点滴和感悟。 她对于新经济体的理解，不是空泛侃侃而谈的“互联网思维”，而是实打实的刷屏案例。疫情过后，恒太商业策划的宁波城市市集“鄞州之夜”，兼具情怀与流量。 第一次开集，有关市集全网照片的阅读量就有近60万人次，恒太商业把所有受到年轻消费者喜欢的网红品牌，从文创到餐饮聚集起来。音乐、美食、潮品……水街的夜晚再度如梦如幻。 宁波市民说：“我们好几年都没有看过宁波有这么盛大的市集活动”；政府部门对恒太商业支持“夜间经济”赞誉有加；媒体喊出“鄞州之夜拍了拍你，来打卡了吗？”……不仅如此，当西藏比如的冬虫夏草、延边长白山的黑木耳、贵州黔西南的粉丝出现在“全国全国首个消费扶贫街区”之时，当扶贫产品走入透明直播间，扶贫策略进入2.0时代之时，“致良知”的理念已入木三分。 抬头是诗低头是远方 好的执行团队重要，还是好的创意重要？热衷于推“爆款”的胡芳园，在回答这个问题时有着自己的野心。 她认为两者是双驱动，缺一不可，近年来中国的商业领域，特别是互联网领域有很多创意，但由于没有好的团队和执行，许多都成为了泡沫，好想法多、好团队少。 对于团队，她打了一个“有味道”的比喻：团队的打造像炖红烧肉，尽管是有公式的，如茴香多少、糖多少、酱油多少，但它需要时间，需要建立团队的互信感，需要团队成员多元文化的磨合，以人员的筛选、培养、成长作为基础，恒太的核心竞争力是团队。 恒太商业一直信奉“管理创造价值”，胡芳园和她的团队有着自己的“倔强”：如果说我们的管理和团队不能给某个项目创造价值，这样的项目我们会回绝，因为我们要利他，要务实。 胡芳园解释道，其实每年找上门的、有很强合作意愿的房地产开发商近四百家，但是最终恒太商业基本上会控制在二十家左右。 恒太商业拥有庞大的、实行三级管理的后台团队，加上做ERP开发的信息公司超过200人，这是胡芳园的底气所在，她坚信商业唯一的不变是变化，带领团队在务实做事的基础上践行创新。 门店、区域和集团，一般6万方以上物业配备40人左右的团队，负责具体经营落地；区域管理解决各地区资源的整合与产品个性化的执行落地；集团各中心部门负责根据市场设计产品，按节点和系统管理产品，整合全国资源赋能门店。后台持续为前台赋能，让前台团队能有大的资源整合的平台，行业最新的产品的思路的平台，还有管理赋能的平台。 今年4月，恒太商业发布新战略“三年运营管理120家”，5月29日，联合近20家人才供应商，首次举办了面向全国性的人才供应商战略签约大会，新增高薪高管岗位50多个。 “相对来说，（后台强大）前台做事情的时候就事半功倍，效率会更高一点。” 三十恒太 摇曳生姿 只有最曼妙的舞者才能够应对最复杂的复调，而且越是波云诡异的节奏，越是能激发出芳华绝代的惊鸿一跃。 2020年，是恒太商业30周年，公司从1990年开始从供销社转制时代慢慢进入了百货领域，然后做超市、做家电，后来做百购，再做购物中心，到现在的定制化多元的产品线，从特色街区到城市购物中心、文旅酒店，都是根据每一个城市、每一个市场和特定的物业定制而成。 “恒太商业在过程中几乎踩中了中国商业发展的每一个节点，该做百货的时候做了百货，该做购物中心的时候做了购物中心”胡芳园关于恒太的风云三十年的这句归纳，更像是一曲华丽舞步之后，最强者面对掌声的云淡风轻。 恒太是胡芳园从父亲手里接过来的，不过并非一开始，她就有这样的掌管权力。从2007年进入企业，做到董事长她用了13年。这13年里，胡芳园从基层干起，一步步做到现在的职位。 “一开始是从秘书岗做起，然后做营运经理、招商经理，然后是店总、运营总、人资总，然后再到总裁的位置上，再从总裁升成董事长。”二代出身的先天优势让胡芳园领先一步，但稳扎稳打的作风才让她拥有今天的成绩。 回首恒太走过的30年，胡芳园说，更多的成就来自于父亲，有他在前面趟道，才能有她后面的所作所为。其实恒太没有炫丽的宣传表达，主要靠八个字：务实、高效、创新、利他。 这八个字，是父亲从她进入公司开始就一直在教导的，也是这13年中她从父亲身上看到和学到的最宝贵的东西。 “这八个字，流淌在我们团队每一个人的血液里。”她颇有感悟地说道，恒太做了30年，可能企业规模没有做到非常大，但是在行业口碑非常好，我们正在一步一步往前走。 繁忙的工作间隙，胡芳园也会去书店逛逛，最近她有点迷上了建筑类的书，办公桌上堆的都是相关的书籍。 “产品定位靠什么支撑？靠空间。”这是胡芳园最近经常跟团队的人所讲的，她认为建筑之美、空间之美、商业之美是要结合在一起的，恒太就是从建筑端开始管控，然后再到空间设计，有一整套的管理办法。 这方面恒太在行业是走在前面的，不过抱着“不自满”的心态，胡芳园依旧沉下来钻研建筑。她说，要一起认真活好每一天；她说，感觉自己在本命年找到了本命和本心；她说，人生是旅途，不要怕，往前走。 以下为与胡芳园对话精选： ：回首恒太商业走过的30年，取得了哪些成就？ 胡芳园：今年是我们公司30周年，公司从1990年开始从供销社转制时代慢慢进入了百货领域，然后做超市、做家电，后来做百购，再做购物中心，到现在的定制化多元的产品线，从特色街区到城市购物中心、文旅酒店，都是根据每一个城市、每一个市场和特定的物业定制而成。 在这过程中我们几乎踩中了中国商业发展的每一个节点，该做百货的时候我们做了百货，该做购物中心的时候我们做了购物中心，跟上了这个时代发展的步伐、商业发展的节奏，这是我自己觉得骄傲的事，也算是我们的成就。 ：您怎么看待这场疫情对商业带来的影响？ 胡芳园：疫情带来的改变，是把我们商业发展的很多节奏加快了。你会发现疫情后“强者愈强”，如果你对商业理解有深度的，你的打法是系统的，你创作的产品是对消费者有黏性的，那么你会发现消费者来实体商业消费的频次和消费的程度和深度，都是在加强的。 当然，对于那些产品不符合当下消费者需求，仅靠原来老的商业基础而活着的企业，疫情后加快了它们走下坡路的速度。 从恒太来讲，我们一直坚持做好产品，这两年我们对产品的思考：一定是围绕着目标消费群去做非常清晰的定位，围绕着定位去整合你的空间、品类和品牌、营运和企划。 如此一来，您的产品是完整的，对消费者是有黏性的，我们提供一种综合的商业感受，致力于打造“怦然心动的商业体验”，疫情让我们更加坚定这种信念。 ：今年恒太有哪些方面的创新尝试？ 胡芳园：主要有三个方向，我举三个例子来说说。第一，今年我们做了宁波的城市市集——鄞州之夜，第一次开集的时候，网上的照片阅读量有56万的阅读量，刷屏了城市各大网站、朋友圈等社交圈子。 第二，做了一个全国首个消费扶贫街区，把宁波市政府对口的扶贫的八大地区，它们的农副产品、风情演艺、旅游线路、非遗产品，聚在一个空间里面，同时又把年轻人喜欢的品牌融入其中，通过多种扶贫互动活动让更多年轻人参与扶贫中来。 第三，我们今年品牌孵化公司，已经孵化了一个火锅品牌，叫火凤祥。恒太专门来做品牌包装、品牌建设和线上的营运、维护，这是一个强内容、强空间、强场景、强感受、强品牌的有情感附加的品牌，所以它的成长速度就非常的快。7月在宁波开业了，11月应该上海旗舰店会开，杭州旗舰店会开，全国各地也会陆陆续续开出一些店。 ：恒太是如何在不断尝新的同时，又能持续获得成功的？ 胡芳园：我管理企业的想法就是，你要去打造怦然心动的商业体验，要去做定制化的商业，但是你的所有的管理必须是集团化的，你必须是靠集团后台非常强的引擎，来支撑前台的发展。 所以好的想法是创意和灵感，但是最后一定要是靠集团化来做推进，那样就能保证产品的品质、好的想法得以落地和实施。 ：恒太商业总体管理多少项目？现在的运营团队是怎样的？ 胡芳园：现在已经管理了48个项目，管理面积超过了300万方。我们后台加上独立运营的信息公司，超过200人，作为一个商管集团来说，其实是非常大的。这200个人，全是集团后台的赋能团队。现在商业越来越难，不能完全靠前台的店总、门店团队单军作战，一定是系统作战，要有集团思维，怎么样能赋能给前台，让前台的团队能有大的资源整合的平台，行业最新的产品的思路的平台，还有管理赋能的平台。 ：恒太未来会有上市的打算吗？ 胡芳园：公司这两年是有上市的打算，因为我们这个商业模式应该目前还是比较难得的一个模式。恒太全部以轻资产为主，然后做定制化商业，然后集团化再做管控，我们有多业主的服务能力，努力做好每个项目，在业界积累口碑，然后再以口碑去持续地给我们输入项目，如此循环持续下去。 ：您觉得，恒太是如何一步步走到今天的？ 胡芳园：其实我们一直秉持着务实、高效、创新、利他。 务实，我们不说虚的话，说的每一句话都得做到；高效，做企业当然希望效率很高；创新，我们一直在想如何量身定制产品，如何能跟上当下消费者的变化；利他，是因为我们做轻资产，就是要有利于业主、利于品牌商、利于员工。 这八个字从上到下贯穿，流淌在我们每一个人的血液里，包括招聘面试、培训、实操、日宣以及工作的考核等工作。所以，恒太做了30年，很扎实，企业规模可能没有做到非常大，但是在行业口碑非常好，我们正在一步一步往前走。 ：恒太商业的产品运营逻辑是什么？ 胡芳园：恒太基本的产品逻辑是以定位来搭建的，产品定位来自于什么？来自于对这个城市地域文化的研究，来自于你对整个城市的商圈和竞争对手的研究，也来自于你对这个项目本身的研究，项目的地段、规模，包括地块的形状各种各样的东西，你会得出一个初步的定位。但定位靠什么支撑呢？靠空间。我最近常跟团队人讲，建筑之美、空间之美、商业之美结合在一起的，恒太现在就是从建筑端开始管控，然后再管理到空间设计，有一整套的管理办法，这个是可能我们在行业内现在走得比较前面，扎得比较深的。 第二靠品类组合和品牌、营运和企划来支撑定位，这个是产品模型，后面还有人资、财务、工程、信息，来支撑到这个产品模型，包括招商中心、运营中心，支撑这个产品模型的实现。 ：您进入公司到做到总裁，用了多长时间？ 胡芳园：我2007年进入企业，做到董事长用了13年。我一开始是从秘书岗做起，然后做营运经理、招商经理，然后是店总、运营总、人资总，然后再到总裁的位置上，再从总裁升成董事长。
王鸿 12月22日，由中国房地产业协会、深圳大学和力高集团联合举办的首届健康建筑论坛暨力高新东方健康建筑2.0产品发布会在深圳召开。 力高集团总裁黄若青致辞表示，世界正面临百年未有之大变局，前一阶段的疫情持续影响着人们的生活，国家层面也提出要把全生命周期健康管理理念贯穿到城市规划、建设、管理全过程中。如何顺应时代发展的要求，响应国家号召，为客户提供更有价值的健康产品，力高一直在不断探索和努力地实现着。 没有健康的房子，客户的美好生活就无从谈起。力高根据自身产品的发展定位和市场需求，先人一步，开始发力健康建筑，并将新东方健康建筑上升为集团战略，从2015年前瞻的部署到2019年发布1.0产品再到今天的2.0产品，力高在健康建筑的道路上坚定发力，为客户营造更美好的健康居住环境。 力高集团在行业首提“三维健康建筑体系”，健康的环境、健康的设施、健康的服务，通过三维健康建筑体系，打通前端产品设计和后端的健康服务。力高集团还首次提出“中国健康人居”底层逻辑关系，把中国传统建筑文化的精髓称之为新东方的健康建筑文化，并将其继承和发扬。 今年年初，面对突如其来的疫情，力高发布行业首个《健康建筑防疫设计企业标准》，系统地应对驻区的防疫难题，提供双管家服务模式，深受客户好评。力高选择新东方健康建筑，就是为了继承中国传统健康建筑的文化精髓，并结合现代建筑领域的技术成果，打造全新的健康建筑体系，为保证创新研发和技术迭代更新。力高集团去年和深圳大学签订了合作协议，成立了行业首个健康建筑研究中心。本着对健康建筑产品孜孜以求的探索，力高集团进一步把新东方生活方式、健康建筑技术及健康的服务价值和人文关怀融入健康建筑，把健康建筑上升为健康人居，不仅关注建筑的环境健康，更加关注建筑中的人，关注他们居住行为的健康。 黄若青表示，一个人可以走的很快，一群人才能走的更远。力高集团举办建筑健康论坛就是希望在行业里搭建一个健康合作交流的平台，同时也希望为行业贡献力高的经验，共同推动行业的技术进步和健康发展。衷心地希望社会各界朋友与我们一起前行，为更多客户提供健康、舒适、美好的家园。
王鸿 12月22日，由中国房地产业协会、深圳大学和力高集团联合举办的首届健康建筑论坛暨力高新东方健康建筑2.0产品发布会在深圳召开。 中国房地产业协会副秘书长杨卫江提到十四五规划建议中提出要发展绿色建筑，开展绿色生活创建活动，促进经济社会全面发展，全面绿色转型，全面推进健康中国建。为实现这一目标，房地产业要全面提升产品品质，新建建筑和改扩建建筑要按照绿色建筑标准设计、建设和运营，为消费者提供绿色、健康的住房、绿色健康的社区。 他提到力高集团在此做出了有益的探索： 一是提出新东方健康建筑体系理念，传承东方人健康的生活方式，在继承的基础上进行创新。 二是提出健康建筑的防疫设计标准，在建筑中把防疫设计系统提炼形成企业标准，据了解在房地产中还是第一家。 三是提出“健康双管家”的概念，把养成服务作为力高健康建筑的标准管理，把物业管理和社区健康合二为一，这是服务模式的创新。 关于健康建筑他认为应该做好以下几点： 一、把规划设计与配套设施结合起来，通过社区合理规划，增加公共活动空间和健康设施，满足社区居民的健康需求。 二、满足不同人群的需求，根据不同年龄段的健康需求、生活习惯、交流方式，细化健康设计、健康设施、健康服务。 三、优化户型设计，提供合理起来居空间，房子好不好，品质高不高，户型的设计很重要。随着社会的进步，生活水平的提高，生活习惯的改变，人们对户型的要求也发生了改变，我们的户型设计也要与时俱进，要有新的设计理念。 四、加强技术创新和集成应用，推广新型建造方式，提高绿色建材的应用比例。 他最后提到力高集团在健康建筑方面有自己的理念和体系，还有自主知识产权专利，希望力高集团、房地产行业的同仁们共同努力，提升创新能力，提升住房品质，为满足人民群众日益增长的对美好生活的需求提供更多更好的绿色健康的优质产品。
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