在1月8日的2020 SOHO中国第四赛季租赁表彰会上，SOHO中国董事会主席潘石屹表示，在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人：一类是“骗子”，一类是“傻子”。他说：“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。” 有人说长租公寓“非傻即骗”！ 在1月8日的2020 SOHO中国第四赛季租赁表彰会上，SOHO中国董事会主席潘石屹表示，在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人：一类是“骗子”，一类是“傻子”。他说：“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。” 万科公司2020年12月29日晚表示，公司看好长租公寓未来，会坚定不移地推进该业务。值得一提的是，龙湖集团、中骏集团控股等房企早已“上车”。 潘石屹爆惊人语录 潘石屹在会议上表示，大概5年前，他也研究过长租公寓的商业模式，最后的结论是——在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人，一类是“骗子”，一类是“傻子”。“骗子”是没想着长远发展，骗上一笔钱就可以了；“傻子”是没算明白账，办公楼的出租回报率超过3%，公寓的回报率大概是1%，银行的贷款利率至少是4%-5%。 “如果把银行的钱借过来，建了房子再往外租，靠租金覆盖成本，是没算明白账。因此，长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。”潘石屹认为。 潘石屹爆出这一番言论后，网友坐不住了，纷纷发表意见。 来源：微博 值得玩味的是，10天前，万科公司刚在互动平台表达了对长租公寓的看好。万科A(行情000002,诊股)称，长租公寓是解决居住问题的重要渠道，公司看好该业务的长期未来。集中式公寓市场需求大，且符合租购并举的政策方向，公司仍然会坚定不移地推进该业务。 不少房企已“上车” 不少房企已布局长租公寓业务。 华发股份(行情600325,诊股)不超50亿元（含）的2020年公开发行住房租赁专项公司债券日前获上交所受理，公司首期拟发行不超11亿元（含），其中7.7亿元拟用于公司住房租赁项目建设及租赁支出。 龙湖集团2020年中报提及，公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等城市开业运营。公司表示，未来该部分业务将为公司物业租金增长奠定坚实的基础。 万科称，公司的租赁住宅业务以青年长租公寓“泊寓”为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案。 中指研究院报告称，据沙利文数据，至2022年中国租赁人口将达2.45 亿，未来将有更多人口涌向大中城市，将给一二线城市提供租赁人口增量。 政策持续推动 央行网站1月6日公布了2021年工作部署，其中就包括落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。 住建部部长王蒙徽日前接受采访时称，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。早前，中央经济工作会议提出要解决好大城市住房突出问题、高度重视保障性租赁住房建设。 “新市民为城市发展提供了红利。但他们进入城市面临的首要问题是住房，解决住房问题的途径有买房和租房两种。在高房价的背景下，租赁住房是大多数新市民的第一落脚处，而租赁住房又存在很多新老问题。因此，解决租赁住房问题已变得十分迫切，会是2021年住房工作的重心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。 贝壳研究院首席分析师许小乐认为，随着我国城镇化的快速发展，大量的市民和年轻人进入大城市，为城市发展提供了巨大的红利，但市场化租赁住房和政府提供的公租房难以满足市场需求。从2019年年底开始在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥等13个城市开展的完善住房保障体系试点工作，重点便是大力发展政策性租赁住房。因此，预计租赁住房赋权将进一步加快，集租房有望成为未来租赁社区新形态。
大连华讯股票了解到,2020年,长租公寓雷暴成了重灾区,随着最后2家最大的长租公寓相继传出解约风波,给无数在大城市打拼的年轻人上了生动的一课。从共享单车到长租公寓,互联网公司绑定了更多社会资源。当它们过度冒险、危机爆发,承担最大损失的不再只是创业者和风险投资方,而是整个社会。只不过,这堂课程有些过于沉重了。面对行业频现暴雷事件,长租公寓还要交服务费? 在行业频现暴雷事件之外,长租公寓品牌“自如”的扩张并没有停下脚步。11月30日,自如正式宣布并购贝客青年精品公寓。同日午间,贝客青年精品公寓也在微博发文,承认已经加入自如。 据大连华讯股票了解,贝客公寓隶属于江苏贝客邦生活服务有限公司,该公司成立于2013年,法定代表人为魏子石,实缴资本2603万元人民币,经营范围包含:居民日常生活服务;企业管理咨询;财务咨询;物业管理;房地产经纪;企业形象策划等。股权穿透显示,该公司实际控制人为王健,持股36%。 然而,从市场实际情况来看,当前长租市场远没有完全恢复到疫前水平。克而瑞租售上述研报指出,相比2020年二季度,今年三季度长租公寓项目开业情况在一定程度上虽有所恢复,但在资金和运营方面压力仍存。 早在今年10月,蛋壳公寓就曾被传“跑路、倒闭”,公司当时在微博回复称:“近期部分合作方因与公司存在商业纠纷,采取了过激行为,散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片,公司已报警处理。”而更早前,在今年疫情期间,蛋壳公寓曾因一面要求业主“免租”、一面却未对租客“免租”而引起争议。 受新冠肺炎疫情影响,今年市场整体的租赁需求和租金都呈现下跌态势,市场租金水平已接近甚至低于前两年蛋壳向房东收房时的租金,带来了很大的经营风险。 大连华讯股票表示,蛋壳公寓持续亏损的原因是2017年到2019年公司利用“租金贷”模式迅猛扩张。 分析人士指出,一线城市长租公寓的入住率较高,但是由于高买低卖、盲目扩张等问题,不少长租公寓企业经营困难,越来越多的长租公寓已经从市场上消失。 今年以来,长租公寓雷暴成了重灾区,均是由于资金链断裂。对此,多地政府部门紧急出手,陆续介入蛋壳公寓危机事件,化解矛盾和风险。 大连华讯股票了解到,11月25日,深圳市物业管理行业协会在官网发布《深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》。《通知》明确,对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。 免责声明:本文观点由华讯投资研究团队向正文(执业证号:A0950618010011)编辑整理。以上观点仅供参考学习,不作为任何投资建议依据。市场有风险,投资需谨慎!
刚刚结束的中央经济工作会议中，引人注目的新提法有两点：一是强化反垄断和防止资本无序扩张。要求完善平台企业垄断认定、数据收集使用管理、消费者权益保护等方面的法律规范。二是解决好大城市住房突出问题。要求高度重视保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场。 这两大任务从不同的角度反映了对民生的关注，而对长租公寓市场的规范或使这两大任务形成较强的契合度：对长租公寓规范的根本就是要打破长租公寓平台的垄断思维，改变既有的“高收低租”“长收短付”的商业模式。这或将为规范长租公寓市场提供一条根本路径。 首先，发展长租公寓将成为破解房地产市场问题特别是解决大城市住房问题的重要抓手。 此次中央经济工作会议对房地产的关注可谓浓墨重彩。值得关注的是，尽管中央对房地产调控的基调未变，但调控的重点显然已发生变化，“解决好大城市住房突出问题”成为明年乃至今后破解房地产难题的突破口。 按照此前韩正副总理在房地产座谈会上的讲话精神，未来对楼市调控将遵循“市场的归市场、保障的归政府”的逻辑。在房地产调控问题上，将政府的精力集中于住房保障领域，特别是大城市住房问题，无疑将事半功倍。 这将为因地制宜政策的实施创造空间，也是从需求端抑制大城市房价上涨、重建房地产市场机制的有效路径。大城市是人口流动积聚的方向，也因此从需求端形成推动房价上升的驱动。而发展长租公寓是解决大城市住房问题的重要抓手和依托。 就大城市本身的住房需求看，其分层也比较明显。常住居民对住房的需求更多集中于改善性和投资性需求，其对住房产权的需求明显强于使用权。北京等地围绕“房住不炒”推出的共有产权所遭遇的“门可罗雀”，或从侧面验证了这一事实。真正住房困难的是城市新市民、刚毕业的大学生、创业人员以及一些流动性比较强的公司高管。而这部分人群对住房的需求更注重使用权而非产权，对租房的需求相对较大。 因此，从民生出发，解决大城市住房问题的重点应是解决城市新市民等群体的住房需求，而发展长租公寓是现实而有效的途径。这一点，在中央经济工作会议报告中也得到充分体现：报告关于“解决好大城市住房突出问题”的内容中，针对规范发展长租房市场的内容超过70%，从租购同权到租赁土地的供给，到租金的调控等，对长租房市场的发展给予了高度关注。 其次，规范长租公寓市场发展对于解决大城市住房问题显得尤为迫切，而打破资本的垄断思维是关键。 是什么原因让众多长租公寓从“风口”坠落？表面看，是非理性的商业模式，实际上暴露了资本依托互联网的垄断思维。尽管长租公寓背靠政策东风、坐拥万亿级“蓝海”市场，但短期内不赚钱几乎是业内共识。可以说目前绝大部分长租公寓处于亏损状态。其中，分散式长租公寓运营的基本逻辑是，按照“互联网+”思维，通过“高收低租”“长收短付”的“烧钱”模式，快速占领市场，做大规模，然后实现政策红利向市场红利的转化。 为了满足资本快速扩张的欲望，一些长租公寓通过租金贷的形式，假借租客之手获取批量化资金，用于进一步收购房源、扩张规模。当租金贷被长租公寓视为自己缓解资金压力、获取快速扩张所需融资之捷径的时候，租金贷便被异化为各种令租客们始料不及的“套路贷”，租金贷乱象也由此而生。 为规范长租公寓市场，2019年12月，住建部牵头6部门联合明确规定住房租赁企业租金收入中租金贷款金额占比不得超过30%；今年9月住建部明确禁止住房租赁企业违规提供金融产品服务、套取信贷资金、诱导强迫承租人使用租金贷等行为。且不论其与市场原则的相容性，单就风险防范看，既不能完全覆盖风险，由缺乏有力的约束。 其实，只要长租公寓这种商业模式不改变，资本对“赢者通吃”的垄断思维不改变，长租公寓的“雷”就始终在那里。 第三，对长租公寓市场的规范，为反垄断和防止资本无序扩张提供了又一个“实战”的切口。 近年来，在互联网的加持下，资本四处攻城掠地、无序扩张，既扰乱了市场，更带来了潜在的系统性风险。此次中央经济会议首次提出强化反垄断和防止资本无序扩张。联系最近的《关于平台经济领域的反垄断指南》（征求意见稿）《反垄断法》修订草案（公开征求意见稿），以及12月14日国家市场监督管理总局公布对阿里巴巴投资、阅文集团和丰巢网络三家公司的三起未依法申报实施经营者集中案的行政处罚决定，表明反资本垄断已提到了议事日程上来 显然，反垄断的重点在于金融科技领域一些涉足金融、涉及民生的大平台。但同时，也要关注具有资本垄断“理想”的中小平台，要遏制小平台走向大的垄断平台。 长租公寓既符合平台的范畴，其“高收低租”的行为也具备垄断的行为特征。其实质是使用互联网平台线上技术+租赁房屋线下实体的经济发展模式。长租公寓暴雷的背后反映了平台企业利用租客与房东间的信息不对称，以期限错配的方式过度使用沉淀资金，构建资金池。可以说资金池的存在恰是这类平台风险之所伏，一旦资金流入减少就可能迅速引发暴雷。 长租公寓领域的资本之所以干“高收低租”这种反经济的、非理性行为，就是因为资本怀抱着“垄断”的理想：通过快速扩张，按照互联网“赢者通吃”的逻辑，实现对整个市场或局部市场的垄断。 因此，在肯定发展长租公寓这方向前提下，规范长租公寓市场的关键，是要加强对长租公寓市场的垄断思维和行为的疏导。对其盲目扩张的发展模式，政策上应予以适当引导，包括金融介入的适度性考量。要在强化准入管理、落实租赁资金监管的基础上，加强对长租公寓的资本约束，要求长租公寓经营规模应与其自有资金相匹配，以防范其非理性的盲目扩张。 尤其要重视并防止长租公寓领域的过度金融化问题。要按照“金融创新必须在审慎监管的前提下进行”的要求，加强对长租公寓“租赁贷”的规范，特别是要加强对非持牌机构与长租公寓围绕“租金贷”开展的合作，真正落实“凡是从事金融均须持照经营，纳入监管”的监管理念。
前言2020年，对于长租行业和城市住房租赁市场而言，有着极特殊的意义。新年伊始，疫情打乱了每个人的生活；下半年，部分缺乏长续经营理念的长租企业面临爆雷风险；一时间，大众对长租抱有迟疑态度……长租发展近10年来，2020年无疑是最具挑战的一年。虽然市场如此，但长租行业肩负起新市民、青年人安居的责任，可持续发展下仍未来可期。面向2021年，在新就业大学生等新市民向中心城市流动而产生持续旺盛的租赁需求态势下，从十四五规划建议到中央经济工作会议，相关主管部门对长租发展均提出了更高期待：完善长租房政策、规范发展长租房市场、鼓励市场化长租机构发挥功能作用、增加大中城市租赁住房有效供给等，都指向了以“规范”与“发展”并进方式为新市民、青年人创造更加稳定的居住条件。而以自如为代表的市场化长租机构，在发展的过程中承担起城市租住人群安家的信任，守护城市居住生态革新的希望。与此同时，伴随着移动互联网与城市化进程的不断加速，“长租机构”作为城市居住升级的重要组成部分，已成为了当代不可缺少的“城市美好生活基础设施”。在2020年底之际，自如研究院综合全网大数据推出《2020长租消费新趋势报告》，从多个维度解析城市租住消费的新态度、新选择、新趋势，以及与长租行业的发展未来。趋势一：在租房这件事情上，高知城市青年更有态度1.1 新生代租住人群画像：高学历、年轻化的“老”租房客根据自如研究院的调查数据，95后、90后新生代已经成为品质租住消费主力军。30岁以下自如客占比55%，其中26-30岁租客占到31.48%，00后租客占比超过5%。同时，数据显示，这些年轻租客的“租房年龄”却并不小，整体城市租客中超过1/4已经租房5年以上，超过6成已经租房3年以上，长期租房已成为城市青年的生活习惯之一。此外，新一代租客的受教育程度不断提升，在整体城市租客群体中，本科及以上学历超过65%，而在长租机构租客中，这一比例超过80%。相较于他们的父辈，这群有着更高教育水平、更高素养的新生代租客群体，对租住品质也有更高的要求。1.2 选房态度：早上要多睡一会儿，周围要有烟火气息在区位偏好方面，新生代租客明显对通勤时间和周边设施都有了新偏好。自如研究院数据显示，80%的租客希望将通勤时间控制在30分钟以内，63%的租客倾向于在工作地点周边租住。同时有超8成租客同样看重房子周边的生活便利性，其中，超市、菜市场、便利店等生活采买（86.56%）以及交通枢纽（83.5%）是最受新生代租客关注的周边配套设施。1.3 合租态度：找室友比找对象还严格如今，新一代租客对于合租室友的筛查更加严谨和仔细。其中，45.87%的城市青年介意生活邋遢的室友，13.88%拒绝和情侣合租，对于室友饲养宠物这件事，7.49%的城市青年表现出排斥。此外，近7%的租客在意室友是否存在熬夜、早起等个人习惯。因此，有近6成受访者表示愿意选择长租机构，一方面，认可其用户多为高学历、高净值人群，更易相处且尊重他人生活习惯；另一方面，自如等长租机构通常有更为有序、规范的管理方式，并出台多种规章制度与举措，共促合租用户之间形成良好和谐的租住关系，可很大程度上解决租住后的后顾之忧。趋势二：整租受热捧，集中式未来可期2.1 “整租自由”成为新风尚，北京、上海整租用户占比最高伴随着租房需求层级的不断增加，向往品质独居的个人、情侣、小家庭正越来越多，中国已经全面进入“合租与整租并重的新发展阶段”。新一代年轻租客更渴望实现“整租自由”。自如研究院数据显示，整体来看，自如客中整租用户占比已经达到了21%，并呈现逐年增长的趋势。同时，结合年龄数据来看，整租的消费群体呈现出年龄下沉的趋势。数据显示，整租用户中19-22岁租客的占比逐年提高；结合地域数据来看，北京、上海率先成为整租用户占比突破25%的城市。2.2 长租平台加强整租投入，高品质整租产品成“抢手货”长租平台同样也在加大整租式产品的开发与投入。数据显示，当前自如已有超过16万套整租房源，同比去年提升了27%。其实，高品质的整租产品一直是城市住房租赁市场上的“抢手货”。日前，自如推出了全新升级后的整租产品“自如心舍”，主打“古着、唯思、清语、优格”四种风格。数据显示，新升级后的“心舍”平均出租周期较此前产品缩短了4天。2.3城市居住生态新成员，有一种生活方式是整栋式、社区式面对不断增长的城市住房租赁总量需求和品质整租需求，同时在宏观政策、企业实力等多种因素的影响下，整栋式、社区式等集中式住房租赁产品成为各大城市发展的新方向。而长租平台一直走在集中式租住产品探索的前列。资料显示，自如在2012年上线了长租行业内首个集中式长租公寓——将府自如寓，随后陆续推出了上海其灵自如寓、北京建国门和平自如寓、北京欢乐谷自如寓、北京Meeta自如寓等20余座风格不同、各有特色的自如公寓供自如客选择。在今年12月初，自如宣布战略并购贝客青年精品公寓，并购完成后，自如在北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、徐州7个城市运营53个集中式公寓项目，管理房源超10000间，增长规模达185%。数据显示，自如集中式公寓整体入住率稳定在95%。在社区式方面，长租行业同样也在加速探索。此前，头部长租平台自如公开了旗下超大型纯租住社区式产品“自如里”，并推出首个自如里“广州黄埔凯得家青年社区”。资料显示，该社区建筑面积超6.3万平米，总户数1516套，提供24平米到95平米不同面积的房源，其户型超20种，覆盖开间到两居。同时，社区内含有2000平米生活工区，包括Z- SPACE无界空间、会议办公、共享厨房、健身房等。据悉，自如里已释放房源500套，入住率超97%。趋势三：租赁服务市场化探索深入，居住生活更省心3.1把家务变成服务，这一届年轻人追求“过得容易”对当代城市青年来说，除了住房空间，他们还渴求生活的一站式打包。因此，长租机构的进阶型生活服务受到热捧。自如研究院数据显示，一站全包式的精致搬家、打包服务、深度保洁、检修等系统外订单快速增长，近6成城市租客表示会选择长租机构提供的保洁、维修、搬家服务。具体来看，年轻人倾向于享受便利性高、更专业化的搬家服务。数据显示，2020年自如精致搬家服务同比去年订单增长67.48%。同时，在保洁这件事上，他们热爱当“甩手掌柜”，37%的租客表示每月定时购买一次保洁服务。值得关注的是，受到疫情影响，今年租客表现出高于以往的租住卫生关注度：自如消杀保洁服务同比去年增长78.84%，深度保洁服务同比增长24.98%，开荒保洁项目同比增长18.22%。此外，对外维修项目累计订单同比增长153.94%，可见相比自己动手探索，新一代年轻租客更喜欢一键下单购买专业维修。3.2精致搬家、深度保洁、午夜维修，自如把家居服务做到极致如今，长租机构也已从租住产品线延伸出专业化、多元化的服务线，不断加快服务市场化进度，并在全国范围内推广，覆盖租期内的客户及更多普通居民用户，获得了广泛认可。就自如数据来看，九年来，专业化的搬家、保洁、维修累积交付服务3000万次，总覆盖人口约8000万。据统计，搬家累计里程1776万公里，可绕地球400多圈；保洁阿姨累计上门保洁2480万次，分类处理各类垃圾近十万吨；维修师傅累计深夜上门71652次。调研显示，居住生活服务整体客户好评率超过95%。依托于服务线的核心业务，长租机构不仅解决了传统租房服务薄弱问题，优化租客居住体验，还通过专业培训、明码标价，积极推动保洁、维修等市场化服务更加标准，为服务业带来更多客源，推动市场向上发展。趋势四：“云租房”+智能化，自如黑科技贯穿租住生活的方方面面4.1 线上看房即刻签约，小屏窥大屋引领租住“网购”时代租房看房正在向全面线上化消费模式转变，“网购”租房（线上找房、VR看房）等新式找房工具逐渐渗透到租房行业。在疫情期间，黑科技VR看房/视频看房高效解决租客选房难、看房难的问题，为年轻一代优选好房提供更多互联网工具选择。数据显示，近8成的城市租客表示使用过新式看房工具，其中，78.47%的租客使用过地图找房功能，67.97%的消费者曾使用通勤找房，50.23%的城市租客在租房过程中使用过VR看房功能。据了解，在线上找房的创新尝试上，自如APP已经上线了45万条讲房视频，实现了超过30%房源支持VR查看，同时还有近万名管家随时等待联线。其中广州、成都、杭州的整租房源，VR功能覆盖率达到75%、73.4%、59%。截至2020年6月，通过自如APP，人均使用VR看房7.5次，2020年VR看房板块访问量增长近70%；此外，人均使用地图找房13.7次，访问量增长突破98%。值得一提的是，在具备黑科技元素的新式找房工具加持下，租客找房签约时长有所降低。数据显示，自如客从注册到签约流程平均仅21天，房源出租周期仅需15天，远低于普租的45天。4.2 全场景智能家居多维互联，让生活更“简单”一些全场景智能化家居正在逐渐成为新生代年轻租客的家居选择，作为互联网的原住民，这一代年轻人在实现品质租住的同时，也希望有未来感十足的科技体验。据统计，城市整租人群中超过6成的租客更愿意选择配备智能家居的房源，超4成租客愿意为智能家具设备支付更多房租。作为以科技重塑长租产业链条的代表，自如致力搭建“1+1+N”全场景智能家居，为租客打造更加舒适便捷的全智能租住体验。基于人工智能、VR、AI、物联网和大数据信息技术，自如以Z-link智能家居系统实现人-物-屋有机智联，以超级智控路由网关打造更稳定流畅的网络覆盖和多设备响应。截至2020年11月，自如智能系统已覆盖250万+用户，拥有150万+智能设备安装经验，100万+智能房屋运营经验，累计稳定运行次数达到40亿+，和8万+智慧家庭服务对象。Z-link智能家居生态已经与 250万+用户实现智能互通，连接超过100+种家电和智能品牌，以及4000+种智能设备。在多个家电智能互联的生活场景中，自如客能够一键开启起床模式，窗帘、空调、新风等设备自动开启；选择离家模式，各项设备关闭、清洁设施开始工作。而切换到回家模式，机器人自动送餐并智能提醒，Siri语音开启电视，轻松实现全天智能化陪伴。趋势五：头部企业稳健发展，“大且好”的长租机构成为用户首选伴随疫情的影响和行业自净程度不断提高，长租行业迎来真正的发展契机，大浪淘沙下，抗风险能力成为检验企业良性发展的基础标准，经营不善的企业纷纷出局，租行业分水岭初现，“二八”分化趋势正在加速。同时“大且好”的头部长租机构，在规模及资源上更具优势，未来增长空间巨大。5.1房源与服务双满意，专业长租机构以品质服务收获认可长租机构因其品质化的房源供给，以及精细化的服务，获得了城市青年的广泛认可。首先在房源供给上，设计风格、装修质量、室内环境成为租客普遍关心的重点，其中有62.5%租客更加关注“室内环境健康环保”。而以自如为代表的头部长租机构，用户的满意度超过80%。据了解，自如为提升租住品质，于2019年推出“深呼吸2.0”标准，这套系统方案研发历时超1年、联合8家专业机构、经过近千次实验、涵盖业内首次启用的无醛板材并装配智能新风设备，通过“标本兼治”来保障室内空气质量。其次，在创新服务上，管家作为自如公司的中坚力量，在与业主洽谈，为租客寻找合适房源，守护业主房屋资产，进行委托签约、装修监察、日常维护、租约等方面发挥着至关重要的作用。数据显示，管家在服务中，讲解清晰、办理高效、态度热情位列用户满意的原因前三。最后，在找房体验、搬家保洁、维修响应等综合服务满意度上，长租机构满意度均超过80%，以自如为代表的更具品质、更让消费者放心、省心的长租平台获得了用户的长期喜爱。5.2头部长租机构经营稳健，自如全国入住率超9成2020年，自如已经营稳健地迈入第十个年头，全国布局九个城中入住率均超过90%，其中南京、北京、成都三城入住率最高。不仅如此，自如凭借强大的品牌实力与经营口碑，获得了越来越多租客的肯定。数据显示，自2018年以来，自如客平均连续租住时长逐年递增，2019年租住时长增长8.3%，2020年增长9.0%，目前自如客平均连续租住时长接近1整年。5.3头部机构租金波动小于市场均值，业主、租客更有保障一直以来，长租相较于普租在稳定租金上有着模式性优势。数据显示，在2020年，从全国9大城市平均租金月均波动率来看，头部长租机构的租金波动明显小于城市均值，有效保障了业主收益稳定，并让租客能够安心居住。5.4“大且好”长租机构优势凸显，成为业主省心托管首选一直以来，房东直租或者中介出租，即C2C模式，占据着住房租赁市场的主流。与之对应的是，对于城市业主而言，居高不下的寻客成本、房屋管理成本、空置成本，难以避免拖欠房租、损坏家具等问题。省心出租，一直是城市业主最为核心的需求。从出租行为数据来看，在出租房屋遇到的问题上，相比于传统普租业主，长租机构业主表示“从来没有遇到过问题”的占比是传统业主的近3倍；在看房、查房频率上，有超4成的长租机构业主在2年及以上时间未查看房屋，而在普租业主中有85%在半年到1年内查看过房屋。受到行业爆雷因素影响，不少业主在委托房源时变得更加谨慎，但“大且好”的头部长租平台依然是主流选择。数据显示，有超过7成业主在托管时，更加看重平台规模与资金实力；有超过5成业主更加看重平台提供的收益表现，同时有超过6成业主会选择与头部长租机构合作。结语不难看出，头部长租企业凭借着多样化有品质的租住产品、专业化的居住服务、便捷高效的科技工具占据着城市青年租房的“首选”之位。实际上，在2020年，自如走过了发展最快的一年：在企业实力上，自如迈过了管理超100万间的世界级门槛，成功在中国住房租赁市场孕育出世界规模；在业务形态上，自如完成了从租住产品提供商到居住生活服务商的转型升级，为“租后”发展指明了方向；在用户培育上，自如从疫情期间开始，持续推出租金补贴、服务折扣等优惠福利，收获了大批“打工人”的称赞。自如CEO熊林表示，“中国租赁行业的大方向不会变，因为租客的需求、业主的需求都没有变。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和参与者之后，这个行业一定会变得更加理性。”从2010年兴起以来，头部长租企业在民生价值上走到了前所未有的高度。
文/ 吕秀伦 “你看上了他的利息，他却瞄上了你的本金。” 彼时的长租公寓领域似乎成为了资本必争之地，当达摩克利斯之剑落下，资本大潮褪去，留下的只是一地鸡毛与无辜的业主、租客。 “经历了房东停水停电、驱赶、换门锁，维权一点结果也没有。”一位郑州长租公寓租客小李说到。 而像小郑遭遇长租公寓企业卷款跑路，租客、业主等一样维权的人不在少数，百度搜索输入“长租公寓”“维权”关键词，检索结果竟高达2110万条。 据此，根据公开资料整理、不完全统计了2017年——2020年8月底长租公寓“阵亡”企业名单。 意外的是，经过数据统计，竞已有70家长租公寓企业爆雷。这70家背后又是多少租客与业主辛酸、博弈，租客交了房租被房东驱赶，房东也没有拿到租金，租客与业主似乎都没有过错。 而第一责任人长租公寓企业却逃之夭夭。 令人瞠目结舌的是，3月20日，租客发现“我乐公寓”人去楼空，经营者“失联”，疑似跑路，波及约300位租客、业主维权。事发后，我乐公寓负责人却曾通过短视频平台炫富，或是为了证明没有跑路。然而，通过多种方式却联系不上该负责人。 数据显示，2020年8月以来，全国多地的长租公寓接连发生爆雷潮。8月初，成都巢客遇家跑路，17000名租客、房东损失高达上亿；8月底，杭州友客公寓、巢客公寓、适享公寓接连被曝光出事，有人刚交了上万元房租，中介拿钱就跑路，上万房东炸锅。 8月31日，上海岚越公寓宣布资金链断裂、办公室人去楼空，寓意公寓也疑似暴雷，已解散所有工作群。此外，沃客公寓、若扑公寓、连合之家等长租公寓企业也被爆料跑路。 出乎意料的是，2020年内已有40余家长租公寓爆雷，纠其倒闭原因，要么是资金链断裂，要么是高进低出、长收短付。 反观2017年至今公开资料显示的长租公寓爆雷数量，2017年，长租公寓仅有4家倒闭，而到了2018年就上升到12家，2019年10家，2020年年内就已高达爆雷数量就高达40余家。可以说是倒闭数量成倍数增长。 2019年流传这样一句话：2019年是过去十年最差的一年，可能也是未来十年最好的一年。就公开资料数据而言，似乎这句话用在长租公寓领域再合适不过了。 不仅长租公寓大、中、小企业接连爆雷或面临经营困难，就连大型房企，似乎在长租公寓新赛道上也止住了前进步伐，如，远洋、朗诗等房企剥离长租公寓业务，或许原因是“养壳”太烧钱，长期亏损已经影响到上市公司的主营业务盈利。此外，万科泊寓“万村计划”也已触礁搁浅。 数据显示，TOP30房企逾六成涉足长租公寓业务。而结合各房企公开披露的情况来看，房企布局长租公寓大多是对业务多元化尝试。但整体来看，各家布局规模较小，业务营收占总营收的比重也较低。 对此，业内人士表示，房企布局长租公寓或是看好未来的发展空间。当前房地产开发仍是房企主业，且长租公寓多处亏损状态，因此规模较小。 有数据显示，全国住房租赁市场租金规模超万亿，且每年新增租金规模约1000亿元。庞大市场份额，人人都想分得一块蛋糕，但无序下的竞争、扩张，加之新冠疫情对其严重影响，致使长租公寓企业拿着最后一根“高进低出”的救命稻草也已无效，导致卷款跑路等情况时而发生。 伴随着长租公寓接连爆雷潮，租客、房东维权活动愈演愈烈，此事，受到了央视等媒体关注报道，致使消声灭迹近两年的长租公寓再次喧嚣尘上。 单就2017年至今长租公寓倒闭70家数量而言，这可能是庞大市场的冰山一角，或许还有很多未被曝光出来企业。 长租公寓本就是2016年风口上的产物，资本蜂拥而至。如今多地监管部门出台监管政策、租房风险提示公告等，一时间让长租公寓行业蒙上了一层阴影。 租客、房东漫漫维权路仍在进行，只是倒闭掉的长租公寓运营商却跑路，已无踪影。 未来，长租公寓路在何方？ 敬请关注•见地时间：业内大佬、媒体大咖、资本达人现场直播，拨开迷雾，看长租公寓的现状、困境及未来。>>>点击观看直播
01 一个民生行业，当它的底线不断被“践踏”，就要变天了。 记得8月19日，我爱我家(行情000560,诊股)集团副总裁胡景晖离职时的那句话，“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”。现在来看，真的应验了。2019年开启的长租公寓“爆雷潮”，很可能还未结束。 据贝壳研究院数据，2019年，有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂跑路的45家。今年2-4月，16家长租公寓倒闭。 8月份，全国有15家公寓倒闭，杭州3家长租公寓几乎同时“跑路”，各地纷纷提醒房东和租客要注意风险。长租公寓的“至暗时刻”延续多久？问题出在哪里？ 02 惊人的相似。 倒闭的长租公寓，有一个共同的标签——“高收低租”，即支付房东的租金，高于收取租客的租金。你可能会说，“脑子秀逗了吧”！但早期烧钱抢市场的“共享经济”，比如共享出行（滴滴、UBER）、共享单车等，大家的模式是一样的，都是“先赔钱占市场，然后再实现盈利”。 基本逻辑就是“唯快不破”的互联网打法，即以较高租金大量筹集房源，以较低租金把房源租给租客，短期内快速占领市场，产生资本市场需要的“规模效应”，这样才能获得风险投资的青睐，然后再讲故事、“上市”、“完美退出”。你看，滴滴和贝壳这些明星，不都是这样的吗？ 行业内秉持这样一个给创业者“打鸡血”的理念：衣食住行，都会诞生至少一家独角兽企业。 穿衣，有淘宝、唯品会；吃饭，有美团、大众点评；出行，有滴滴。这些明星企业的估值，都在几百亿、几千亿美元。现在，唯独“住”的领域，还未出现独角兽，这就是各路资本豪赌的理由。 支撑这个“打鸡血”理念的，是几年前大家都引用的一个报告，说到2020年，中国租房总收入将达1.6万亿元，2030年将达4.6万亿元。 客单价格（租金）比吃饭、买衣、出行高的多的租房，将诞生数个独角兽企业。我就纳闷了，这是怎么算出来的，国人一直将租房作为权益之计，怎么能和国外比呢？ 03 其实，不管滴滴还是贝壳，都在亏损。 滴滴6年来融资超过200亿美金，累计亏损390亿。刚刚踏上美股的贝壳，市值达472.08亿美元，超过万科和百度，资本市场势头迅猛掩盖不了亏损局面，2017-2019年，贝壳连亏3年。2020年一季度净亏12.31亿，超2019年全年亏损的一半。 长租公寓已经上市的两家头部企业——蛋壳和青客，在亏损的泥潭里越陷越深。 2017到2020年一季度，蛋壳净利润率分别为-41.36%、-51.2%、-48.24%、-63.6%。2020年第一季度，蛋壳营收19.40亿元，同比增长62.5%，净亏损12.34亿元，比去年同期的8.16亿元增长了51.2%。 近年来，包括长租在内的共享经济，之所以长期亏损还能活得自在，很大程度上就在于政策扶持、资本加持。2015至2017年，国家级层面关于培育支持租赁市场和租赁企业的文件下发了8个、相关会议召开了数次。仿佛在一夜之间，长租公寓成为资本市场炙手可热的新星。 越来越多的玩家入场，长租公寓企业掀起了一场规模战。大家都认为，谁先在规模上站到C位，谁就赢了，“赢家通吃”嘛！于是，就出现了不惜通过“高收低租”的自杀式逻辑抢占市场。 04 饶有意味的是，倒下的大多是“创业系”的公寓企业，而房企系（比如万科泊寓、龙湖冠寓）、大型中介系（世联红璞）基本都好好的。为啥？笔者接触过一些创业者，发现他们都是“80后、90后”的青年才俊，很多是在创投市场其他领域浸淫多年。问他们，为何要投资长租公寓呢？ 一致的回答是，政策扶持力度大、市场需求潜力大，然后就拿发达国家租赁占比和我国比较，最后就算出了市场潜力有多大了。而且，就像蛋壳CEO高靖讲的那样，“让年轻人有尊严地在城市居住”，租赁领域的消费升级、体验诉求、贴心管家等增值前景也是非常可观的。 行业投资逻辑，也是一样一样的，抢先把规模做大，探索增值服务，上市退出。大家看看，这个逻辑与共享单车、共享出行是一样的，就是资本市场的玩儿法，但距离居住谬之千里。 其实，很多创业投资者，对租赁市场规律和风险，看不明白，打心眼不知道这个模式到底行不行得通。 本质上，互联网思维、资本运作，这与住房租赁这类需要深入细微的服务格格不入，所谓的“增值服务”，不过是资本市场“讲故事”，骗取投资方的把戏。笔者也接触过公寓里苦苦坚持的企业家，他们赚的都是辛苦钱。比如，找那些闲置、空置的酒店、商业裙楼，极力降低拿房成本。 再比如，搭配不同价位产品，批量出租给医院护士，酒店服务人员，提高出租率（出租率达90%以上才能盈利）；比如，尽量拓展更多空间、房间，提高单平效益；比如，提高人房比（单个员工管理的房间数），降低管理费用。甚至，有一个苦苦支撑的创业者说，盈利全靠偷税漏税。 真的很艰苦。房价那么高，拿房成本低不了；没有正规融资渠道，回收周期太长，工商注册难，商业用水用电。 消费升级，其实没想象那么好。贝壳研究院《2020年毕业及住房洞察报告》显示，40%以上毕业生理想房租在2000元/月以下，近70%大学生接受合租。在广州，疫情后很多租客退掉租金高的单租房，选择“合租”，甚至退回城中村去了。其实，广州一半的租赁住房是城中村。 05 很多创业者，初始想法都是，怎么靠概念、故事圈来资本。这是他们眼里的高大上，他们不可能沉下心来，做水滴石穿、久久为功的琐碎事，甚至看不上辛苦钱。有政策扶持、有资本投资，有故事可讲，助长了浑水摸鱼的投机分子。近期爆出来的“跑路”者，甚至连创业者都算不上。 他们，纯粹是想骗钱，通过“高收低租”、“长收短付”（收取租客租金周期，比付给房东房款的周期要长），与小贷公司、P2P合伙，以租金打折为幌子，诱骗租客一次性缴纳1年甚至更长的租金。近期报道的杭州，有业主付完一年房租，3天后平台就跑路，这是赤裸裸的诈骗行为。 国家鼓励长租公寓，看重的就是，相比“房东-租客”的散租，长租公寓秩序更好、租赁体验感更强，来到大城市的新市民、新就业大学生，能以较低是成本，顺利且安心地“安顿”下来、“扎根”下来，再也不受“黑中介”、“黑二房东”的欺凌，能感受到城市的包容和温暖。 但现在来看，简直是一地鸡毛。当然，这里我们也要清醒地看到，那些创业多年，比如集中式的长租公寓，房企的、中介的，大型互联网的，还是为规模化租赁，做出了巨大的贡献。但就整体而言，爆雷、跑路、炒租金，足足持续了2年，信任已跌入冰点，到了不破不立的地步了。 如果是纯粹市场化的行业，市场优胜劣汰，倒下一批也没什么。但是，住房租赁是十足的民生行业，而“租购并举”已成为顶层设计、写入重要文件。 一大批活该倒下，但必须要反思，未来行业该走向何方？尽管，其间有投机分子作奸犯科的成分，但长租公寓的生存环境也很恶劣。 比如，拿房、装修、管理等前期投入太大，而回收期却很长、前期普遍亏损，资金链比较紧张，却没有对口金融产品支持，这是行业共性。这也是长租公寓“高收低租”、“长收短付”，甚至搞“租金贷”的原因之一。有公寓企业小老板告诉我，疫情后纾困中小微，就是没长租公寓的份。 比如，商业办公“改租赁”、集体土地建设租赁房，这是国家大力扶持的，收房成本也很低，但不管是消防验收，还是民用水电，规划的合法性、报建的便利性，现实中太难办理了，部门间扯皮不断，甚至中间布满了“坑”和陷阱，增加了成本、增加了经营的难度；再比如，租赁企业地位弱、租客地位弱，在这次疫情中体现的很充分，这与国家壮大“租购并举”格格不入。 06 其实，长租公寓盈利空间还是有的。前面讲了，从供给端看，很多工商、办公、老旧小区、城中村，空间成本很低，适当改造，增加居住体验，配上公共服务，很多年轻人是喜欢的，有溢价空间；从需求看，大城市租赁两级分化，除了城中村，就是租金比较高的商品租赁房，中间市场很大。 未来，政府要做的是，一揽子扶持政策要落实到位，比如工改居等规划调整，公共配套设施完善，水电“民用化”，消防安全验收，允许“N+1”（客厅改房间），空间合理利用等等。 这些政策，上面文件都有，但地方落实过程中推诿扯皮、怕承担责任，刻舟求剑，懒政和不作为非常严重。 此外，“租金贷”固然不好，但对于新就业大学生来讲，“押二付一”的门槛很高，不得不借钱。因此，普惠性金融必须要覆盖这部分人群，降低租金支付门槛。 最后再讲一点，若房价还继续上涨、租售不同权，大家买房情绪高，空间成本高，租房就是权宜之计，长租公寓难有大市场。
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