长租公寓又迎来了一波“爆雷”。 长租公寓的“爆雷”早在两年前便已出现，其中不乏寓见、蛋壳、青客等知名公寓，每发生一次，便有全国各地无数租客与房东深陷其中，遭受了财产损失，不得不走上维权之路。 近期，随着疫情影响，长租公寓行业又发生动荡，杭州、上海、深圳、广州等全国各地，多家长租公寓疑似资金链断裂、接连“跑路”。仅在8月，就有超过十家长租公寓被曝出现问题。 8月底，友客公寓被曝出面临资金链危机，不少房东和租客收到友客公寓工作人员发的短信，称友客公寓资金出现问题，自8月中旬便未给业主正式打款。 巣客公寓在合肥、武汉、成都等地运营超过万套房源，有租客在接受采访时提到，他一次性支付了约4万租金，但在租完房子两天后，就被迫从出租房里搬运行李，房东已经换锁强制收房。亦有爆料者称，租客的房租可能被财务私下分掉。 在此之前，上海岚越公寓所在的办公地已经人去楼空，其在通知中自称，已陷入资金链断裂，经侦大队已经对其进行调查，调查期间公司总部大门暂时关闭。 上海、广州等七个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施，提醒租客谨慎选择住房租赁企业。 巢客杭州总部聚集的房客和租客，图源钱江晚报 细数近几年“爆雷”的长租公寓，可以从中发现一些规律，它们采取“高进低出、长收短付”的经营模式，高价租入房源再低价出租，一次性收取租客1-2年租金却按月向房东支付租房款。 随着长租公寓的扩张，资金吃紧，房东收不到租房款，便强制收回房子，租客没有房子可住，剩余租金也难以拿回。 许多租客和房东没能避开长租公寓的“坑”。在长租公寓的层层“套路”之下，如何规避风险，成为一件需要重视的事。 “租金贷”套路多 长租公寓的层层套路中，“租金贷”不得不提。 2018年8月20日，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称鼎佳）的破产，揭开了租金贷的面纱。 鼎家的租客们在签约时，长租公寓强调“押一付一”的交租形式，但租客随后发现，房租并非交给长租公寓，而是通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP注册了账号，交房租变成了还款。 鼎家宣告破产后，租客讨不回押金，还需每月给爱上街还钱，鼎家也停止给房东支付租金，一些房东不得不收房，让租客无房可住。 为什么租客交了房租，房东却收不到租金？很多房东与租客也是在之后才发现“租金贷”的坑。 “租金贷”模式，是指长租公寓与租客签下租约的同时，也和金融机构合作，让租客签订贷款合约，金融机构替租客支付了全年房租，租客再向金融机构按月偿还租房贷款。 这也意味着，长租公寓拿到全年租金后，只需每月交付给房东房租，再通过剩余的房租继续扩张。 不仅是鼎家，青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓都使用了“租金贷”，被“租金贷”的租客比例甚至在六成以上。 通过租金贷，长租公寓提前拿到了扩张的资金，但一旦企业无法盈利，无法有持续的现金流，就会出现资金链断裂的情况。最终租客和房东都要面临不同程度的损失。 在企业“爆雷”之前，很多租客甚至不知道自己使用了“租金贷”。 一位青客租客曾告诉连线Insight，她在签约时，就只是录了一段视频，内容包括个人信息以及办理的业务，“告诉我说办理了19+2（付2个月的押金，房租+押金分期19个月）的分期。”当时她并不知道，“分期”就是“贷款”。 在她租房后不久，就发现青客已“爆雷”。她刚刚毕业，工作还未稳定，身上就背负了两万多的贷款。 而“租金贷”还会牵涉到个人征信。据南方都市报报道，一位自如租客提到，他是在退租后偶然间查征信记录才知道自己背上过租金贷，更不满的是，在看房及签合同的过程中，自如管家没有提供任何跟贷款相关的消息。 在发现风险时，很多租客希望以退租的方式止损，但问题并没有解决。 据北京商报消息，多名租客反映在长租公寓美丽屋租房过程中被诱导贷款，中途遇到退租不退贷的情况，收到晋商消费金融的催款信息，才发现租房中介并未结清贷款，导致租客征信陷入逾期状态。 随着长租公寓玩家陆续陷入资金链断裂，越来越多的租客陷入“租金贷”纠纷中。 低价租金背后的“庞氏骗局” 不少长租公寓，直接被质疑是假借租房之名的庞氏骗局。 近期，长租公寓适享跑路后才被发现，与之前爆雷的巢客本是一家，疑似圈钱后跑路，再转移到其他品牌。 今年8月，一位名为“兜兜妈妈”的网友在腾讯新闻上爆料，她在8月20日与适享签约，并以押一付十二的方式付完近四万租金，但不到十天就收到中介消息，称适享公司疑似爆雷，他们被总部踢出总群，也联系不上法人。 根据“兜兜妈妈”与中介业务人员的聊天记录，对方称，“上午还在正常上班，下午公司总群就把我踢出来，公司疑似跑路，本人因工资未发，现在也在维权。” 之后，位于杭州西子国际C座23楼的杭州适享科技有限公司，大门紧锁，无人办公，无论是房东和租客，都难以找到维权的对象。 但在适享跑路之前，该公司还曾以巢客的身份活跃。适享前身为杭州巢客房地产代理有限公司，在2019年7月更名为巢客遇家，直至2020年3月更为适享。 期间，巢客还出现了多次变更实际控制人、最终受益人、法定代表人的情况。 适享的变更信息，图源天眼查 而在巢客更名为适享之后，马上被曝出资金链断裂，涉及租客房东超8000人，遭遇了大规模的维权。 之后，租客发现，原巢客公寓的管家，开始在朋友圈发租房和收房的消息，但不是以巢客公寓管家的身份。 这也让适享陷入了庞氏骗局的质疑，被认为是在全国各地注册各种品牌，当资金达到一定规模后，卷款逃走，以新的名头继续行骗。 其中一个明显的特征是，适享和巢客都利用了高收低出的方式吸引了租客，而在成立后不久就开始出现问题并被曝跑路。 乐乎公寓创始人CEO罗意提到，“高收低出”的成因有两种，一类是长租公寓机构恶性竞争和高杠杆使然，另一种就是以“爆雷”卷钱为目的，以“高收低出”为手段的诈骗行为，很多都名不见经传，却在各地都有分号。 这类疑似庞氏骗局的手法已经不仅仅在一家机构身上出现，但对于租客的房客而言，却防不胜防。 如何规避风险，防止入坑？ 长租公寓带给过消费者不少优质的体验，较为精致的装修、卫生管理服务、拎包入住的方便，都给了年轻租房群体选择它们的理由。 但在如此嘈杂又布满雷区的行业里，租客们想要避开风险，选择自己心仪的公寓，需要火眼金睛。 上海市房地产经纪行业协会曾发文提到，租客与房东可到行政部门官网、住房租赁交易服务平台及上海市房地产经纪行业协会查看公司开业报告、营业执照、相关资质及投诉纠纷情况，存在违法违规记录的公司，要谨慎选用。 杭州房管部门也表示将公开公示“白名单”租赁企业，消费者在租房时就可以看看相关平台是否在白名单上。 房东和租客应了解企业的房源规模、资金情况，通过媒体或公司官网等渠道获取尽可能多的信息，而蛋壳公寓、青客公寓等上市企业，也存在“爆雷”风险，可以通过财报得知企业现金流情况。 除了事前了解，租房过程中，如果对方给出的租金过低，也是一个预警的信号。 中国消费者协会专家委员会成员、北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌曾提醒租客，租赁房屋时要擦亮眼睛，价格要与市场价相符，并不是越低越好。 如果一家长租公寓给出的价格，远远低于周边其他房屋，要么这家机构有圈钱跑路的嫌疑，要么是为了快速扩张，采取低价的方式与其它机构争夺市场份额，这也意味着，如果竞争失败，机构则面临破产和倒闭的风险。 在支付环节，不少长租公寓为了储备更多资金用于发展扩张，采取优惠或降价的方式，鼓励租客年付或半年付。 但支付周期越长风险越大，为了规避风险，租客更应争取短租方式。 根据全国各地相关机构的建议，租客支付房租时，最好不超过3个月支付周期。 部分长租公寓则采取押一付一，但可能存在利用“租金贷”方式欺骗租客的情况。在签约过程中，为了避免被迫签上“租金贷”，需要确认合同中不存在贷款的内容。 不断涌现的“爆雷”，让很多租客和房东对长租公寓心存疑虑。未来随着行业的洗牌，问题机构将渐渐逐出牌局，而留下来的长租公寓们，只有拿出更优质的服务和产品，才能重获消费者的信任。
8月底的10天之内，在全国多地都上演了长租公寓跑路的事件，比如杭州某公寓，人家刚交了2万多房租，中介拿钱就跑了，而杭州的另一家公寓，影响更大，上万房东表示没收到房租，上海也同样如此，一个公寓的办公室人去楼空，留下租客和房东，相互打做一团，互相攻击。房东说因为没收到房租，所以要收房，而租客则表示已经交给中介了，所以拒绝搬出。 其实之前我们也讲过长租公寓的事，但之前说的很多都是经营不善，不过现在有点变化了，从公开的报道来看，有些长租公寓已经开始干起了非法的勾当，甚至说的更直白一些，就是开始诈骗了。比如，杭州一家跑路的公寓，一个房东表示，他的一套酒店式公寓租给了这个公司，价格是2400元一个月，当时他表示很满意，但是后来才知道，这个公司竟然租给租客的价格是1800元。你要这么做生意，那肯定亏本啊，这就让房东始终想不明白了。 这种事其实绝不是个案，全国各地的长租公寓，都是这么干的，为了收房源不计成本，房东要3000，他给3200，别人出3500，他甚至能加价到4000，当年北京市场房租大涨，都上了央视的新闻周刊，就是因为这种长租公寓背后的资本入局在兴风作浪，有人问了，长租公寓傻吗？他们不傻，只是你跟他理解的生意不一样，你觉得3000从房东那里租过来，然后4000租出去，长租公寓就赚钱了。但是他想的根本不是一回事，这些长租公寓的实体公司，你仔细看看，他们都是资产管理公司，资产管理公司玩的就是一种资金游戏。他收你的房子，是一个月一个月的付房租，而租出去的时候，是一笔收半年的房租，所以明白了吗？也就是说，虽然亏损，但是只要他收上来一套房子，现金流就是流入的。他只要能一直收房子，手上的资金也就越滚越多。当然伴随而来的，也是窟窿越来越大。 一开始我们还是天真了，觉得这就是互联网那套打法，先烧钱扩大市场占有率，然后拿到垄断地位之后，再向上和向下压迫，逼着房东降价，逼着租客涨价，他就能实现平衡了，比如外卖和打车生意就是这么干的，一开始疯狂烧钱补贴，一天就烧掉几千万上亿，现在人家开始反过来蚕食商户了，所以我们当时只定义为长租公寓是资本入局，兴风作浪。后来，管理部门出手之后，把这股阴风给压下来了，房租才逐渐回归正常。这也同时意味着，快速扩张形成垄断这条路走不通了，那么资金窟窿的事可就要命了。举个例子，就好比P2P一样，我们都叫做庞氏骗局，靠借新还旧持续维持，由于高昂的利息和运营成本存在，所以每一期他募集的资金规模，都得比之前的一期更大，甚至还得超过20%才行，否则这个借新还旧就玩不下去了，资金窟窿就是致命的，长租公寓也是一样，他要想持续玩下去这种资本游戏，就得持续的，并且越来越快速的收房，所以我们看到了之前的不计成本抢房源的现象，但后来显然维持不下去了，疫情来了，即便抢到房源，你也租不出去了，于是这个现金流的游戏就断流了。所以今年长租公寓开始全面暴雷。其实跟P2P跑路是一个道理。 对此，我们现在必须要提醒一下各位，无论您是房东，还是租客，尽量去找传统中介，或者直接交易，别再碰长租公寓了，不要为了蝇头小利，觉得长租公寓给的租金高，就把房子交给他们，一旦跑路，后面的麻烦可都是你的，有着打不完的官司。租客更是如此，千万不要把钱一把给长租公寓的中介，他们的资金流已经非常紧张了，啥时候就消失了，你也不知道。然后可能就会被房东收房，甚至最后无家可归。 有人说，那我找大平台大公司行不行呢？原理其实都是一样的，就跟当年P2P一样，老齐2018年就不断提示风险，说P2P不能再投了，任何平台都不行，结果有人偏偏不信邪，相信什么头部平台，结果这几年出大事的都是头部平台，管你什么上市公司，明星风投，国企背景，明星代言，影视植入，历史悠久，该来的总会来，而且这种事只能提前防范，一旦真跑路了，就完全没办法了。长租公寓未来也是如此，现在我们提示大家远离长租公寓，是因为这套模式已经玩不下去了，现金断流也是迟早的事，别被什么头部平台忽悠了，越是头部平台，可能出的事也就越大。所以房东也好，租客也罢，全都长点心吧，如果你现在正在使用长租公寓，那就尽量早的退出来。不要等到出事，出事之后，就一点办法都没有了，只能自认倒霉。即使破案，抓到跑路的公司，估计也早就没钱返还了。
中骏方隅CEO 陈坚 展浩博 发自上海 “不好意思，拿的东西比较多”，从会场出来进入采访间落座前，陈坚先放下了手上拿着的笔和本，然后很有礼貌地递上名片：“中骏方隅陈坚，你好。” 地产圈CEO中，带笔和本参会的极少，作为中骏方隅CEO，陈坚是个特殊的存在。 一副黑色大框眼镜，一件黑色长袖衫，一条蓝黑色西裤...一身简洁深色系穿着，配上一口标准的港普，陈坚看上去更像一位港大学者，书卷气息浓郁，言辞间满是谦逊。 加入中骏方隅前，陈坚已在麦格理资本任职十年，担任中国区负责人。加上此前在瑞士银行、汇丰、摩根大通的任职履历，陈坚在投行已有二十多年工作经历，对不动产投资、基金管理轻车熟路。 2017年，中骏集团宣布进军长租公寓，不同于其他长租品牌，中骏方隅一开始即确定了重资产投资、自持为主的经营理念。从这一点来看，擅长资管的陈坚与方隅可以说有着天然适配。 “找投资人就像结婚找老婆，双方要有契合然后要相互扶持共同成长”，陈坚打了一个形象比喻，来描述方隅与投资人之间的关系。 陈坚对投资的重视程度用他本人一句话描述便是，“投资，决定生死”。对方隅而言，投资至关重要。 “不明白就不做”，在陈坚看来，投资要有纪律性，面对海量的投资机遇，方隅从不选择为规模牺牲利润。 在走好投资第一步后，精细化的运营能力则是方隅的制胜关键，目前方隅在运营的5000多间长租公寓，每家都能实现盈利，而这也是吸引投资人的重要因素。 谈及城市布局，陈坚认为，目前来看一线和强二线城市仍是方隅主要考虑范畴。当然未来方隅将远不止于此。 “去年中骏提出构建“一体两翼”的战略，两翼中除了长租公寓FUNLIVE方隅，还有购物中心FUNWORLD中骏世界城。因为商业中心拥有大量的人流，并且配套也齐全，在商业项目附近租赁居住需求旺盛，这给方隅带来机遇”。 与此同时，有温度的人性化服务是中骏方隅的另一特色。“在方隅各地的公寓，管家们和入住客户间的关系，相处得像朋友、像家人一样”。 陈坚表示，疫情期间，管家与住客间这种联系进一步加深，很多温馨感人的小事经常在社区上演。 2020年6月12日，中骏集团正式发布FUN+双品牌升级，这一天，陈坚在朋友圈分享道，“方隅是中骏一体两翼战略当中的重要布局...一个属于自己的角落 无需妥协...” “一个属于自己的角落，无需妥协”，作为此次方隅品牌升级的slogan，陈坚向我们阐述了他对无需妥协的理解，并描绘出了方隅品牌升级的美好愿景。 “人们买房子置业都会想着住得更舒服，那租房同样如此，方隅致力于给租客营造一种家的感觉，它是介于租赁和酒店之间的新空间，是一个充满潜力的地方，温暖、精致、活力、有主张，在这里，有最自在的生活方式”，在陈坚看来，这就是无需妥协的美好生活含义。 “疫情前期，方隅的出租率略微受到一些影响，不过目前我们已经得到了快速恢复”，据陈坚介绍，目前方隅出租率已达到90%以上，而续租率则维持在60%以上的业内领先水平。 得益于精准市场定位和精细化运营服务，方隅的一些公寓，如上海方隅中骏广场店等，甚至一房难求，火爆程度可见一斑。 提及长租市场由早年经历过的阵痛，逐渐步入规范化正轨，陈坚颇为感慨：“风浪既多且大，抬头望，远方可见灯塔”，在展望长租市场大行业前景时，陈坚这样说道。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、旭辉领寓CEO张爱华。对话时间2018年8月。 以下是与张爱华的对话（精选版） 8月9日上午11点，中国长租公寓资本化运营迎来了里程碑的时刻。在上海证券交易所，旭辉集团总裁林峰与旭辉领寓CEO张爱华共同为“高和晨曦•中信证券-领昱1号”资产支持专项计划挂牌鸣锣开市，中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。 此单成功落地，是民企租赁住房证券化的破冰之举，也是中国不动产证券化历史上的又一突破，为存量公寓的盘活树立了样板，离真正的公募REITs只有半步之遥。为此，特别邀约旭辉领寓CEO张爱华进行了一次深入访谈。 在敲完钟后，张爱华难掩自己激动的心情，在自己的朋友圈写道：“领寓的一小步，租赁住房REITs的一大步。” “作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs，兼具权益型和储架式的开放特性。此次发行的首期产品规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险。”她第一时间向介绍了此次发行的规模和利率。 据悉，首期发行的标的物业为上海浦江柚米国际社区、上海浦江博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿，单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍。 此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，涉及 10-15 个项目，其创新在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底。 谈及为何能够成功发行，张爱华归纳为三点：一是国家政策层面上的的支持以及监管机构的高效；二是领寓清晰的战略和发展模式：打造租房生活服务平台和资产管理平台，轻重结合，规模化发展，打造中国版EQR；第三，团队在过去一年扎实钻研运营模式，在兼顾客户需求和企业运营指标的基础上，做好资产运营，并持续开放性地学习，做产品迭代，所以才有了市场机构的认同。 张爱华透露，在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有太多障碍，这跟物业本身的估值、持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。 目前，旭辉领寓的重资产布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地，借助此单REITs，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上，领寓表示会坚持投资准入的高门槛，而非盲目扩张。 目前美国公寓实现REITs已超64万套，占美国公寓数量的33%。国内REITs放开的可能性、国开行及资管平台的资金注入都给行业融资提供了足够的想象力。 事实上，受制于长租公寓重资产属性过强，REITs也被认为是长租公寓实现盈利行之有效的解决方法之一，而此次，民企旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs成功发行，对行业的影响意义重大。 对于旭辉领寓的定位，张爱华表示，一直对标美国的EQR(在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs，是重资产运营出租公寓的成功典范)。“旭辉领寓自成立之初战略和发展模式就十分清晰：坚持轻重结合规模化发展的道路，打造中国版EQR。” “无论轻、重资产的比例如何，领寓的核心竞争力都离不开运营能力和投资收益。资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成。再好的结构没有匹配的资产运营能力，相信也只能停留在方案阶段，不会有任何的生命力。而空间运营能力的起点和基础在于对产品的研发和创新。” 对于旭辉领寓未来的发展目标，张爱华画出了一个蓝图：“2018年底将实现管理规模6万间，深耕北上深杭一级梯队重点城市；争取到2021实现20万间目标，IPO上市。行业目标是进入前三，并实现国际化布局。” “REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1”，张爱华在挂牌仪式上表示。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、乐乎公寓CEO罗意。对话时间2018年9月。 以下是与罗意的对话（精选版） 对于长租公寓运营“插拔式”合作这一概念，罗意谈到，在拿天使投资的时候，我们认为长租公寓行业有足够纵深。从业者或许会根据自己的基因、资源来选择不同的方式。所以行业中可能有的企业是基于资产的、有基于资源的，也有基于运营、基于上下游服务的，也有类似京东等企业致力于行业的流量服务。乐乎公寓通过运营的方式来切入行业。乐乎是一个零起点的创业团队，通过和广泛的甲方、长年战略合作的私募基金等合作，包括民间的长租公寓投资者，这样实际上乐乎处于一个“可轻可重”的状态。有的项目乐乎进行全流程支持，有的项目则是生产后的代运营。有一点不变的是乐乎的核心运营能力。为了完善整个产业的闭环，乐乎也向上游做一些资本性的工作。所谓“插拔式合作”这个概念罗意表示他是第一次听到，但认为非常贴切。乐乎之所以在长租公寓创业企业中脱颖而出，也是因为基于自身核心运营能力的灵活服务方式。乐乎目前与一些大型国企、领先企业合作长租公寓，只要甲方有需求，乐乎就能找到相应的方式。这都基于乐乎对于行业的理解。 而对于长租公寓“非租收益”这一提法，罗意认为未来可能会越来越少。他说，长租公寓的运营商未来要重新定义运营内容。“非租收益”的提法说明从业者还是把传统收入和客户运营的收入分开看待。其实在“大运营”这一块，资产运营和客户运营就是长租公寓的两个大命题。从客户运营挣到的收入将来在长租公寓运营商的收入中占比会越来越大。乐乎目前获得的突破主要就是针对租客的一些金融服务、个性销售服务，和一些综合类服务。乐乎现在在这方面有一些表现，但仍然不够系统。引入B轮投资后，乐乎将重构信息化团队，成立专门的互联网事业部，以互联网思维重新改造乐乎的生意。
万科为何兵败长租公寓？ 大企业做小事，必败。 每个企业都应该做与自己能力对应的难度的事情，不要总想着“降维打击”，大企业做太容易的事情，并不一定成功，还更容易失败。 万科是中国的老牌房地产企业，地处中国房地产需求最大的珠三角地区，一直发展的顺风顺水。但近年万科频频寻求转型，布局长租公寓就是万科寻求转型的一个案例，万科曾经对长租公寓给以厚望，但最终还是失败了。 万科转型长租公寓就是典型的大企业做小事。长租公寓就是二房东，这本来是非常简单的事情，万科这么大的企业做这类事与其并不匹配。长租公寓，大部分都是非标产品，房子收购，出租都没有标准价格，导致成本很难控制，而且毛利率也不高，还是人工成本非常高的行业，这样的行业只有精打细算才可以赚钱，而且赚的都是辛苦钱，大企业做这样的事情是不合适的。大企业是没法赚辛苦钱的，大企业赚的都是技术钱和资本的钱，辛苦钱只适合小企业去赚。 一般做二房东的都是个人或是非常小的公司，这样管理成本比较低，可以做到盈利，大企业做这类事情，效率不会高。链家等企业做二手房出租之所以能赚钱，是因为他们的目标不是长租，而是短租。大城市人员流动大，很多人都租房频繁，租房一次，链家就可以赚一个月的租金，如果中途退房，押金又可以赚了，利润还算相当比较丰厚，而长租公寓，需要投入装修等成本，如果业主选择长租，则没有那么高的利润，如果是自己买断再慢慢收房租，则资金成本非常高。 万科以前做房地产主要靠资本赚钱，人均毛利率很高，卖房与租房虽然都与房子有关，卖一套房子可以赚个几十万，但是租一套房，赚几千块都难，完全是不同的生意。其实只要稍微分析下，就知道，万科做长租公寓很难赚钱。在这个年代，只要足够暴利的行业才可以赚钱，而利润不够丰厚的行业，稍微控制不好风险就可能亏钱。 在我的平衡经济学中，主张不同类型的企业从事不同供给难度的行业。大企业就应该做供给难度非常大的时候，大企业做非常容易的事情，反而会造成效率浪费。
最近一段时间，中国租房市场似乎已经到了一个风口浪尖，在北京等租房市场呈现出前所未有的冷清行情的情况下，我们到底该怎么看待当前市场？普租、长租行业的未来到底该向何处去？ 一、消失的租客与降租的长租公寓 时值6月底7月初，往年租房市场的黄金期到了，在这个火热的盛夏，租房市场却呈现出前所未有的寒冷，前不久，根据中新经纬的报道，北京租房市场明显遇冷，就连热门租赁区域的房源，都较难对外出租。不管是个人房东还是长租公寓企业，都纷纷下调租金价格，吸引租客承租。 其中，6月北京租房市场交易量降幅较大，贝壳研究院称，受疫情影响，北京全市应急响应级别重新上调，各社区又开始控制人口流动，导致租赁市场受到明显影响，6月第三周的成交量相比第二周又下降了31%。 其实何止是北京，社科院发布最新数据显示，5月核心城市租金继续下跌，房价与租金走势进一步背离。北京、上海、广州、深圳4个一线城市住房租金均出现下跌。 疫情下大环境下行，依靠人口流动盘活经营的房屋租赁感受最为明显。这其中，长租公寓企业无疑是受伤最明显的。近日，有媒体报道头部长租公寓平台自如在与个别业主协商降租，引发关注。除了自如，此前有媒体报道，蛋壳公寓也与业主沟通要求房东减免租金。 其实，消失的租客，被迫请求业主降租的长租公寓企业，不过是中国租房市场的AB面，长租行业降租矛盾到底来源于哪儿？ 二、黑天鹅下，长租行业降租矛盾或是必然 近年来，租房行业因置业成本和政策推动处于稳定上升期。但进入2020年，面对着突如其来的公共卫生事件，新冠肺炎疫情引发的黑天鹅席卷全球。根据国际货币经济组织的预测，不同经济体会有3%-8%不同程度的萎缩。中国虽还在增长，但当前的经济压力还是较大的。 在经济尚未全面恢复的时候，以流动人口为主要服务对象的长租行业可谓是首当其冲，一方面，各地较为严格的防控措施降低了人口的流动速度，也一定程度上影响了外来务工人员的返城；另一方面，各地大学的延迟开学、延迟毕业，也让大学生这个租房市场的重要群体没能出现意料之中的租房潮。 需求不足、供给过剩，这才是中国租房市场当前的底色，更是租赁业大面积承压的根源所在。 其次，随着全员对租房品质的提升，自如为代表的长租行业 C2B2C模式是现阶段最具竞争力的产物，且已形成趋势。在这个模式中B端平台成为了服务房东、租客之间重要的纽带。在这个平台经济双边市场之中，租房平台承担着桥接房东与租客，降低市场交易成本、提升市场交易效率的重要作用。 但在此次黑天鹅次生经济危机冲击中，对于任何一个长租公寓企业都难以长时间承担整个市场波动下的巨大成本压力。特别是当前的租房空置期（从上一个租客到下一个租客的空置时间）已经从原先的16余天拉长到70余天的时候，长租公寓平台所承担的压力可见一斑。 三、租房市场终向好，但现在需要理解和谅解 面对着租房市场的困局，各方都面临着巨大的压力。房东面临着日常生活成本增加、租房难度增大的压力；长租公寓平台面临着客源减少、房租全面下降的成本重压；租客面临着收入降低的压力。 在整个宏观经济没能全面恢复到之前水平的情况下，租房市场的困局其实不是任何一方能够解决的，更多的是需要理解和谅解。 正如同国家反复推动国有企业房东降租金的逻辑相同，当前面对着行业的压力，任何人都不可能不受冲击，因此，更需要更多的谅解，房东需要理解平台的难处，平台要理解房东的不易和租客的压力，通过协商一致降低房租的成本，只有这样才能推动整个产业走下去，渡过当前的难关。 目前，我们中国已经通过自身的努力的实现了病毒防控的积极进展，更实现了复产复工战役的初步胜利，中国经济在全球经济危机中独树一帜，未来中国经济在全世界率先复苏将会是大概率事件，租房市场也会迎来更好的发展良机，正如同6月28日黄奇帆所说的那样，随着中国城市化的进一步发展，人口自由流动的加速，京津冀、长三角、珠三角、川渝等等城市圈将会进一步发展，租房市场的前景依然光明。 当前困难只是暂时的，疫情期间，长租公寓在协助社区疫情防控方面发挥了巨大价值，据媒体报道，长租代表企业自如，疫情以来累计服务全国9000余个社区，顺利安置超万名返程租客，各项抗疫成本已近2亿元，并为66550位新签租客减免押金近2亿。 目前进入后疫情时代，复工复产在即，租赁企业如何扶持也需要政策考量。在这个时候我们看到了广西南宁政府已经出台了对于租房的货币化补贴政策，其他各地政府也在不断跟进，希望政府部门可以进一步对于面对困境的住房租赁企业给予一定的补贴，而产业各参与方无论是房东、平台还是租客大家相互体谅，相互支持，只有这样才能推动租房市场的发展，让所有人都可以享受市场所带来的红利，让租客租到物美价廉的房子，让房东获得自身的收益，而企业则得到长足的成长。
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