昨晚，长租公寓"中概双雄"之一的蛋壳公寓（DNK.US）再爆雷。 年初业主拿不到房租、租客被赶还历历在目，这次爆出的雷在管理层面。蛋壳公告指，CEO 高靖已被调查，董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO。公司提示，地方政府正就公司成立前业务经营事宜对高靖展开调查，该调查并不涉及公司商业活动或其他交易。 嘴上虽然说着没事，市场反应却很实诚。 昨日，蛋壳公寓在美股市场开盘不久即触发熔断，恢复交易后股价跌逾9%，之后再多次触发熔断。截至收盘，公司股价报8.75美元，跌6.32%，最新市值降至16亿美元。 （图源：富途证券） 上市至今，蛋壳公寓股价累计跌去35%。每日市场成交额亦是寥寥，昨日仅成交14.96万美元。 在管理层暴雷、经营不善及缺少流动性三大因素作用下，蛋壳公寓及至其同行青客公寓接下来的日子都很难好过。 一、传统毕业旺季租金不涨发跌 租赁市场传统旺季有两个节点，一是春节后，二是高校毕业。 今年的春节后租赁旺季因为春季延长等因素，甚是冷淡。 第二个节点毕业季节，从最新的一些数据看上去，也同样是冷冷清清。 中国社科院财经战略研究院发布的5月纬房租金指数显示，租金核心指数从今年1月份开始到5月连续下降。指数覆盖全国22个主要城市（一线城市4个，二线城市18个）中，除厦门外，一二线城市5月租金均出现下降。 在外来人口比重较大的城市，租金下跌亦较快。按研究院意见，传统租赁旺季租金不涨反跌，说明城市就业及收入情况并不及预期，原因既有疫情直接影响，亦有经济结构被动调整。 （图源：纬房大数据网） 即便6月毕业季来临，租房市场回暖空间可能也不大。今年企业复产后，大部分处于缩减规模降低成本的状态，失业率相对高企。就业环境不乐观，传导到租赁市场，租赁成交及租金亦会随之下降。 据国家统计局数据，5月份全国城镇调查失业率为5.9%，环比下降0.1%，但仍高于上年同期0.9%。 就业环境不乐观，即使有毕业季刺激，租赁市场却仍难有明显改善。贝壳研究院统计数据显示，6月第一周重点18城租赁市场成交量环比继续下降5.9%，租金为41.7元/平米，环比下降4.3%；第二周租金环比继续下降0.5%。 今年两个传统租赁旺季节点，市场都冷清，可想而知长租公寓的日子足够困难。 今年年初在某社交平台上，已曝出公司有工资延迟发放、"人员优化"、停薪留职等传言。争议更大的还有长租公寓对业主要求免租，对租客要求加租的两面三刀操作。 （图源：网络） 结合租赁市场租金指数从2月份开始四连跌，过去步子迈得太大，大力加杠杆布局全国的长租公寓们可能终究只落得白茫茫一片大地真干净的下场。 二、高杠杆轻资产模式南柯一梦 长租公寓模式从出现开始就被广泛研究了。因为公寓运营方只是充当二房东的身份，并不实质拥有住宅所有权，因此属轻资产运营。 但轻资产背后却是租金贷高杠杆。租金贷就是鼓励（一般由公寓运营方承担利息费用）房客与金融机构签下长期贷款，之后金融机构会把钱一次性贷给公寓运营方，形成资金池。运营方在收取房客每个月上交的房租后，转手交给业主，再从资金池取出一部分还给金融机构。 资金池剩下的钱就可以用于寻找新的房源，装修，再出租，再扩大资金池。本质上长租公寓的租金贷就是加杠杆经营，规模越大，负债更大。 而作为房客，因为签订租金贷之后可以每个月定期交房租，而不需要一次性交半年或一年的租金，所以通常都会选择租金贷。 长租公寓为什么一定要急着扩张呢？除了行业发展早期跑马圈地，抢占市场份额的因素外，还有一个原因是只有做到规模经营，才能实现盈利。 举个例子，去年第四季蛋壳公寓每套公寓的房租收入是2074元，扣除给业主的租赁成本后，差价利润是570元。截至第四季末，公司运营公寓总数总共为43.83万套。所以"二房东"可以赚到的钱大约为2.5亿元。 然而，同期经营费用只是折旧摊销便有3.48亿元，行政费用1.32亿元，还未算营销费用等等，亏损自然是很合理的事情。 为了实现盈利，公寓运营方必须让更多的房租出去，同时控制成本大幅上升（有兴趣可以了解一下长租公寓推销人员的KPI，采用的是不达目标罚款的形式）。 于是便有了以租金贷加杠杆扩张的冒险之举。 当轻资产的长租公寓运营方遇上高杠杆，如果资金链断裂，结果也许就只有跑路了。这就是19年出现的大批长租公寓暴雷主要原因。 轻资产、高杠杆仍持续亏损的长租公寓遇上了今年租赁市场全线冷清，情况就更尴尬了。你说还要继续扩张吧，实力不允许；如果不继续扩张吧，原来就不赚钱了，现在租金还下滑了，只能从成本端下手，于是手下员工最先遭殃…… 但不扩张的长租公寓，怎么才可以实现最终盈利呢？ 其实现在最尴尬的倒不是长租公寓运营方，而是它们背后的投资人。已经上市的蛋壳、青客还好，股份还能卖得出去。还没上市的长租公寓，估计现在环境也不允许它上市了。 截取蛋壳公寓最新业绩部分数据来看可能更加明了。 公司第一季的资产负债率为97%，流动比率0.36。经营活动现金流出1.21亿元，投资活动流出1.78亿元，融资活动却流入10.18亿元。 净利润为负12.34亿元，上一季为负9.21亿元。 （图源：同花顺iFinD） 由此可见，像蛋壳公寓这样的公司并没有造血功能，高度依赖外部资金。遇上行业寒冬，今年如果有更多长租公寓品牌消失，也不意外。 长租公寓当初甫一推出，世人尽是道好，毕竟有更多的公寓可以容纳到处飘荡的游子；后来发现，精装修的长租公寓泛滥推高了地方房租市场价格；再后来长租公寓暴雷，原来都不过是泡沫；今年行业冷清，南柯一梦也该醒了。 三、结语 蛋壳前CEO高靖被调查，其实昨晚也并没有引起市场的多少关注。 即使有如此重大利空刺激，全日蛋壳股票才成交15万美元。由此可见，曾经风口上的蛋壳/青客公寓，真的过气了。 可能已经没人理会这种经营模式最后能否盈利，以及它的资金面有多紧张。 最后的结果，也许是上述两家公司都会沦为细价中概股，成为短期资金的炒作对象，刷刷存在感，像之前的金融界等。 从风口上的热点到上市后逐渐无人问津，长租公寓这个新兴业态就像其背后的资本们举办一场短暂狂欢party。 尔后燕过，便无痕。
青客公寓近些日子可谓风波不断。 先有破产传闻传出，刚澄清破产传闻，公司首席战略官兼高级副总裁尤强就离职了，而尤强加入青客尚不足一年时间，因此引发外界关注。 不过，从去年底开始，青客就多次因拖欠房东租金及租客押金，受到舆论关注。 作为在美上市的"长租公寓第一股"，青客公寓曾被业界认为存在盲目扩张和"流血上市"等问题。 深陷投诉漩涡 在某投诉平台上，有关青客公寓的投诉的就超过5000条，其中"房东以收不到房租为由，要求租客搬出"的投诉最多，总部位于上海的青客公寓在上海、南京、苏州等城市都提供房租租赁服务。 最近，各地关于青客的投诉十分频繁，甚至还出现了办公室被维权者围堵的情况。 "由于青客公寓没有按时交付房租，请租客于月底之前搬离。"4月23日，李女士突然收到了房东的"逐客令"，顿时慌了神。今年1月份，她通过青客公寓租住了一间房。租金1450元/月，租期一年。"当时青客让我办理贷款，就是把一年的房租贷出来交给他们，然后我再按月还贷款，相当于月付房租。"谁知道现在会是这样的一个情况。 面对自2月起不断出现了投诉情况，4月16日，上海青客公寓官方微信号发布的《青客租房官方声明》提到，目前公司正在通过多种渠道，加快恢复生产经营，政府及相关机构也正在协助其共渡难关，这次遇到的短暂困难可以很快解决。 针对之前小部分房东、租客的合同纠纷，上海青客公寓也会逐步处理解决，争取在3个月内逐步恢复正常。 盈利模式受质疑 2019年年报数据显示，青客公寓2019年营收为12.34亿元(约1.5亿美元)，较上年同期的8.9亿元增长38.65%。 营业收入由租赁服务和增值服务带来的收入构成。其中，租赁服务收入10.89亿元，占同期总收入的88.3%；增值服务收入为1.45亿元。 青客公寓2019年运营亏损4.48亿元(约6272万美元)，上年同期亏损4.26亿元；净亏损为4.98亿元(约6972万美元)，上年同期净亏损为5亿元。 而招股书数据，截至2019年6月30日，成立7年的青客公寓累计亏损人民币20.286亿元，净亏损3.73亿元，2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元，被业内称为 "流血上市"。 同时，公司负债率不断攀升，2017-2019年分别为137.17%、143.82%和145.02%。此外，2017财年至2019年财年，青客的经营活动现金流净额分别为-0.44亿元、-1.17亿元、-0.88亿元，连续3个财年经营性现金流净额为负。 上市之后，青客的股价也一路走低。截至北京时间5月15日，已经收盘的青客股价为12.6美元/股，总市值已降至6.03亿美元，相比上市首日8.31亿美元的市值缩水约27.4%。 糟糕的数据背后，则是青客一系列资本运作的隐患：一方面，与其他同行一样，青客采取了业内普遍采用的"高进低出"运营模式。2019年底，上海逾千名房东陆续被青客通知要求调低租金或在未来的租期内每年减免一个月租金，就是因为青客认为这批房源存在"高进低出"、"收益倒挂"的情况，公司会亏损。 另一方面，青客在年报中披露，"租金贷"形成的预付租金收入是其流动负债的主要构成部分。截至2019年9月30日，青客与11家金融机构合作，有65.40％的租金使用租金贷支付，年利率在4.35％到8.60％之间的未偿还本金为7.57亿元，有16.50％的租客正在申请租金贷。 但在2019财年，有48.40％的租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同，即使扣除了押金，青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金。 长租公寓的雷 值得注意的是，青客当下所面临的困境，也是许多分散式长租公寓都无法避免的。 2016年开始，长租公寓行业遇到的都是好消息——租售并举、类REITs破冰、保险银行等长线资本涌入，整个行业快马加鞭前进。 2017年底，随着大量资本热钱的涌入，长租公寓企业开启了房源争夺战，部分长租公寓企业在房源刚刚过万的情况下，喊出了十万甚至百万的房源目标。无论品质如何，只要房源真实存在，就以价格战相争，这一轮规模竞速直接拉升了各一二线城市的房租价格。 安居客数据显示，2017年，全国热点二线城市人均月租金增长超过16%，其中，成都人均月租金增长18%，北京人均月租金增长14%，相比往年，增长幅度有所放大。 而最近2年间，仅在长三角市场，寓见、喔客、乐伽等多个长租公寓运营商都爆出运营问题，无奈倒闭，也令人们对于长租公寓所暴露出来的短板愈发重视。 景晖智库首席经济学家胡景晖指出，长租公寓行业资金运作模式与国内目前资本市场的属性不匹配，行业亟需立法监管以及建立更完善的行业运作准则。 事实上，部分长租公寓企业已经在尝试一些新的方式，但目前来看，盈利效果还不明显。 "长租公寓的行业规模未来会继续增长，行业洗牌也将加剧，未来会出现一些新的长租公寓企业，同时现有的一些企业会因撑不住而倒闭。"业内专业人士表示。 据多家媒体报道，目前青客正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园，而建融家园是建行旗下的房屋租赁服务平台。 而对于青客来说：如何"活到最后"才是目前应该思考的问题。 乒乓一言
聚焦长租公寓爆雷|“双面”租金贷 运营机构如何驾驭？ 面对盈利难、融资难的困局，“租金贷”受到长租公寓机构的追捧。但是，“租金贷”似乎是一把“双刃剑”，“租金贷”使用得当，可以支持企业回笼资金、扩张规模；若是使用不当，也会给企业带来风险。 在头部长租公寓平台扎堆上市的同时，其背后“租金贷”模式的风险也让业界关注。业内人士提示，对于“租金贷”需要加强监管，企业也要有风控机制。 蛋壳公寓、青客公寓涉足“租金贷” 租金贷业务是蛋壳公寓扩大规模的一大手段。据蛋壳招股书表示，蛋壳公寓与持牌金融机构合作，向某些地区租客提供租金贷。租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓，蛋壳公寓向金融机构支付相应利息。2017年、2018年、截至2019年前9个月，蛋壳公寓用户使用租金贷占比分别为91.3%、75.8%、67.9%。 蛋壳公寓的重要资金来源，包括金融机构预付租金和租客预付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；租金贷利息支出分别为5230万元、15300万元、1.76亿元。 蛋壳招股书表示，蛋壳公寓与金融机构合作，为租客提供租金融资，并向蛋壳公寓支付预付款。这种安排，虽然实质上是融资活动，并记录为融资活动的现金流入，但构成了支持蛋壳公寓业务运作的重要现金流入来源。 青客公寓也不例外，青客公寓选择同金融机构合作为租户提供租金贷服务。青客招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，其租户的65.2%使用了分期付款服务。新京报记者算了一笔账，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客沉淀的预付租金规模接近5亿元。 融资难促使“租金贷”受热捧 在采访中，不少业内人士指出，虽然“租金贷”目前被外界广泛诟病，但客观上可让运营商、租客、金融企业三方获利。 对租客而言，可在不花任何利息情况下，从原来的季付、年度转为月付。降低其付租压力，其背后原理在于，公寓运营企业通常会帮助租客垫付分期产品的资金成本。 而对于长租公寓运营机构而言，“租金贷”是支持企业回笼资金并规模扩张的一大金融工具。作为一种新兴业态，长租公寓面临前期投入大，回收期较长，短期盈利能力难的问题。来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出，集中式长租公寓收益率为10%-20%，10年以内回本。而分散式长租公寓的利润率则在10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。 不仅面临短期盈利难，长租公寓还面临融资渠道狭窄的局面。此前，长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数。 不过，2018年以来，多家房企的租赁融资被叫停，包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券等。近日，规模3亿元的“国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划”被上交所终止审核；美的置业集团有限公司的红塔证券-诚美1期资产支持专项计划亦于11月15日被深交所中止审核，据悉，该笔债券类别为ABS，拟发行金额10.13亿元。 此外，随着资管新规要求，不准期限错配和“资产池”运作，据中国理财网上的产品显示，近来发行的理财产品多数在1年以下，这些专项债和资产证券化产品的流动性不强，期限又动辄3-7年，若想成功发行，还需提高利率，势必推高财务成本。 在此基础上，很多“二房东”从资产管理、金融的角度来运营公寓，其中，“租金贷”此前被长租公寓机构看好，并广泛被长租公寓机构使用，以支持企业回笼资金并规模扩张。 业内人士曾以北京四环一单间向记者举例道，前期公寓企业的装修成本一般为7000-13000元之间，1-2个月后，这一单间对外出租，假设租金为3000元/月，其中约有600元左右归属公寓企业，2400元归属于房东，但通过“租金贷”的方式，公寓企业可沉淀1年28800元房东租金，如果租约为2年则为57600元。这意味着只要保持高速发展，现金流就可持续为正。 “目前大家谈‘租金贷’似乎都打上了违规、违法的标签，实际上租金贷是公寓机构拿来融资的金融工具，工具本身并不存在问题。问题出现在操刀使用工具的人，是否故意欺瞒用户签订贷款协议，是否为了盲目扩张而过度使用了租金贷。”蘑菇租房联合创始人龙东平表示。 房东东创始人全雳亦表示，租金贷本身没有任何问题，是银行正常的一个金融产品，主要是看运用租金贷的是什么人或机构。 “租金贷”模式成企业扩张利器？ 问题在此，“租金贷”为何会被推到备受质疑的尴尬境地？ 新京报记者了解到，随着长租公寓行业野蛮生长，“金融+长租公寓”的模式出现了异化，市场上的租金贷产品，多是以12个月租期为主，甚至一部分达到24个月，这导致不少长租公寓企业利用长收短付，将资金杠杆加以放大。在一些业内人士看来，这样的租金贷，超出了部分市场上租客需要一次性支付季度租金所产生的借款需求，而是成为了长租公寓运营商进行廉价融资的工具。 而正是有了这些低成本的资金来源，一些长租公寓机构更敢于冒进扩张规模，甚至频现“高收低出”（拿房成本高于租金）这类租金倒挂现象。而“高收低出”模式，也是过去一年，杭州鼎家、南京乐伽、北京昊园恒业等长租公寓机构“爆雷”的根本原因。 此外，记者了解到，长租公寓在出租前一般会把房屋进行标准化的装修改造，这会产生大量前置成本投入，这笔支出正常需三四年才能回本。但在行业缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持下，公寓企业就会运营“租金贷”的方式回笼资本，但租金只能支持一两年的成本，因此，也存在“短债长投”产生的资金风险。 在接受新京报记者采访时，中原集团副主席施俊嵘明确表示，在某种程度上，长租公寓是在利用业主、租客的资金再投资才能产生效益，基于此，他认为，这一生意有很多炒作成分，不是很健康。 某长租公寓高层人士表示，合理合法运用金融工具，减轻租客租金压力是良好初衷。但需要注意两个基本要点：一、是否明确告知租客是贷款行为，且供租客自主选择；二、要有风控机制，建议金融渗透率控制在30%以内，企业运营风险才相对可控。 多个城市监管整治“租金贷” 在龙东平看来，在外部需求旺盛，企业具备有效运营能力，在一定的风控前提下，可以妥善使用一些合适的金融工具。但在目前，长租公寓大环境并不好，所有的租房机构都应该对金融保持足够敬畏，相关部门也需要对此进行监管。 实际上，随着长租公寓市场屡屡“爆雷”，不少地区已开展租金贷业务的监管，不少银行也叫停了“租金贷”业务。 今年8月，南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门用2个月时间，依法严查“高收低出”、挪用租金等行为。随后，杭州也宣布开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作，检查内容主要包括严查是否存在租金贷合同套嵌、高收低租、虚假房源等问题。 10月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，要求住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。 此外，西安市住建局、市委网信办、市金融工作局等七个职能部门也于近期联手对住房租赁中介机构进行为期4个月的集中整治。重点集中在违规经营、违规出租住房、违规分割出租、发布虚假租赁信息、违规提供“租金贷”、违规提供经纪服务等方面。济南市亦开展了住房租赁中介机构乱象专项整治行动。其中包括了违规开展租金消费贷款业务，包括违规提供租金消费贷款等金融产品和服务。
聚焦长租公寓爆雷|如何打破“规模不经济”的魔咒？ 近期，长租公寓“爆雷”事件，正在持续发酵。继乐伽“爆雷”后，悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金，资金链出现问题。 这些企业之所以出现问题，很大一部分原因在于盲目扩张房源。问题在于，长租公寓如何打破“规模不经济”的魔咒？又该如何实现盈利？ 现象： 长租公寓规模化，但不一定有效率 与之前盲目扩张不同，目前不少长租公寓企业对于规模扩大持谨慎态度。除了资金面偏紧之外，长租公寓还容易陷入“规模不经济”的魔咒。 赋能资本创始人胡振寅在接受新京报记者采访时表示，生产制造类企业在规模扩大后，单个产品的成本可实现明显下降，然而，现在大多数分散式公寓由于管理效率较低，不足以做到规模扩大后，其管理效率保持或提升，最终实现单间管理成本的下降。实际情况是，不少长租公寓企业在规模扩大后，普遍面临各种困难，甚至出现了效率反而下降的状况，“这正是长租公寓行业不够成熟的一个表现。” 胡振寅认为，在理论上，分散式公寓一旦能做到有质量的扩大规模，形成真正的品牌效应，规模效应才会明显显现。 胡振寅解释称，一旦某个品牌在租客间形成良好的口碑和影响力，加上该品牌房源网络基础覆盖较广，租客就比较容易去选择这家品牌，“租客换房最大的原因是工作变迁，如果这家品牌网络覆盖够广，那租客换到其他城市或其他区域，可能还会继续租这家品牌的房子。这意味着，租客可能在一套房里租住时长不长，但对品牌而言，租住时长会较大幅度延长，由此实现租客端的规模效应。” “业主端方面也不例外，一旦品牌形成一定影响力，业主会优先倾向于将其房源委托给这家品牌，未来这一品牌在业主端的房源获取上会更有优势，发展也会更为成熟，由此形成业主端的规模效应。”胡振寅说。 因此，在胡振寅看来，体系化管理后，如何在规模化后还能保持效率，甚至提升效率，最终使单间的边际成本下降，这正是目前长租公寓企业需要探讨的地方。 出路： 打破单一模式，提高运营和盈利能力 实际上，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但到目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。 新京报记者了解到，目前国内长租公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式，即拿房、装修、租赁，赚取差价。这一模式下，盈利最大的问题在于，相比房价，房租投资回报率偏低，而房租跟收入水平相比又不低，导致租客在房租承受力上有天花板，所以造成长租公寓运营型现金流无法扩张，回报周期太长。 在“二房东”模式下，不同企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面，陷入了同质化竞争。 此前一度井喷的长租公寓正在逐步显现问题。基于此，有业内人士认为，长租公寓之所以出现问题，其罪魁祸首在于“二房东”模式本身。 借鉴国际经验，长租公寓基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式，帮助客户获得资金回报，从而收取一定的管理费，目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式；另一种是REITs模式，即通过资金收购来改造、运营管理，再做REITs，从而形成资产管理的闭环。 不过，目前不少长租公寓企业纷纷转型，走向托管模式。然而，轻资产托管模式也并非易事，目前轻资产模式还无法很快形成规模效应。其中，长租公寓的运营管理能力至关重要，也需要时间。 “从行业层面来看，盈利困难、模式单一，是目前长租公寓机构面临的整体困境。”贝壳找房高级副总裁李文杰总结称。 实际上，与集中式公寓不同，分散式公寓有分散非标等特点。集中式公寓的竞争核心其实在于资源，而分散式公寓的运营则更为复杂。这是一个很长的链条。其中，收房、租房是房产，设计生产是装修，保洁水电是物业，系统开发是IT，租房分期、房东保险理财是金融，还涉及智能硬件的研发。 巴乐兔联合创始人高萌表示，长租公寓行业本身就属于成本高、利润率低的行业，正因为如此，要求企业具有更高地精细化运营，注重成本控制，“市场竞争的激烈程度，只是市场发展的某一个阶段，而企业长远的发展主要取决于企业的运营能力。” 高萌强调，为了盲目扩张房源，高价拿房并不可取。而收房价格的确定，也应当有一个科学的商业模型，即根据房屋本身质量和市场供需情况科学估价，同时保证健康的周转，合理的空置率，才能保障企业的良性运转。
长租公寓接连“停摆”：地产生意金融化 资金池问题怎么破？ 8月11日晚，央视财经报道了乐伽公寓“爆雷”事件，我们继续追踪事件最新进展！ 日前，南京市多部门日前已启动审计调查程序，对乐伽公寓的账目进行审计调查。8月12日，南京市住房保障和房产局有关部门负责人在接受央视财经记者采访时，介绍了南京市即将开展的住房租赁企业专项整治行动。 南京启动住房租赁市场专项整治行动 治理“高进低出” 挪用资金等乱象 据了解，此次检查由南京市房产局、公安局等四部门联合开展，覆盖南京市1100家房地产经纪机构和住房租赁企业，重点检查利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源等九类违法行为。 南京市房地产市场交易中心副主任刘东 ：尤其是针对高收低租这种经营模式，包括通过银行资金融资渠道高价收购房源，以及强制和诱导租客，使用租金贷支付租金的行为，对于检查中发现的问题，我们将联合相关部门进行联合惩戒。 据律师介绍，此次事件中，乐伽与房东之间的法律文书，从协议的标题、主体罗列、房东出具的授权委托书等材料来看，乐伽公司系受房东的委托出租房屋，根据《合同法》及司法解释的规定，受托人在委托范围内从事活动的后果由委托人承担。 据此，在房客已经交付房租的情况下，可以视为房东已经收到房租，应当保障承租人的租赁权。当然，对于每个个案来说，需要根据具体的合同条款及证据材料予以判断。 江苏三法律师事务所律师曹登辉：我们这样一个诉讼风险，以及诉讼成本的角度来看，我们还是希望房东跟房客积极去协调，去妥善地处理后续的问题，不要采取过激的手段。 长租公寓“资金池”问题亟待监管 在南京市开展的专项行动中，检查的重点包括：强制或诱导使用“租金贷“、”租金挪用、“高出低进”经营的模式。无论是租金贷还是租金挪用，都涉及到“资金池”的问题，这正是近两年来，爆雷的长租公寓核心问题所在。 在乐伽公寓事件中，乐伽公寓一次性向租客收取一年甚至更长期的租金，这些资金的用途却难以监管。部分资金用来支付进一步收储房源，部分资金用于投资项目，部分资金甚至有可能被非法侵占。记者在调查中发现：部分租客向乐伽公寓支付租金时，收款方为个人账户。 乐伽公寓今年3月也曾发出公告，承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。 除此之外，已经爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊园恒业公寓则属于“租金贷”模式。 这种模式中，租客与长租公寓签订一年期合同，长租公寓诱导租客向网贷机构申请租赁住房分期贷款，网贷机构将合同期内的全部租金一次性支付给长租公寓，而租客则按月向网贷机构还本付息。 专家提醒需加强对长租公寓的资金监管。 中国人民大学重阳金融研究院副院长 董希淼：比如说，对长租公寓收取的租客的租金，建立一个专门的存管制度，将租客的租金，跟长租公寓运营商的自有资金分开来，防止长租公寓运营商挪用租客的租金。 业内人士指出：除了资金运用上存在风险之外，市场中很多所谓的“长租公寓”都处于监管的空白地带。 中原地产首席分析师张大伟：各地的住建委系统，只能监管我们所说的房地产经纪公司，但是现在很多的这种企业，它打了一个擦边球，它变成了资产管理公司，严格意义上来说，就没有部门能够监管它了。
8月11日晚，央视财经报道了乐伽公寓“爆雷”事件 我们继续追踪事件最新进展！ 日前，南京市多部门日前已启动审计调查程序，对乐伽公寓的账目进行审计调查。8月12日，南京市住房保障和房产局有关部门负责人在接受央视财经记者采访时，介绍了南京市即将开展的住房租赁企业专项整治行动。 南京启动住房租赁市场专项整治行动 治理“高进低出” 挪用资金等乱象 △央视财经《经济信息联播》栏目视频 据了解，此次检查由南京市房产局、公安局等四部门联合开展，覆盖南京市1100家房地产经纪机构和住房租赁企业，重点检查利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源等九类违法行为。 南京市房地产市场交易中心副主任刘东：尤其是针对高收低租这种经营模式，包括通过银行资金融资渠道高价收购房源，以及强制和诱导租客，使用租金贷支付租金的行为，对于检查中发现的问题，我们将联合相关部门进行联合惩戒。 据律师介绍，此次事件中，乐伽与房东之间的法律文书，从协议的标题、主体罗列、房东出具的授权委托书等材料来看，乐伽公司系受房东的委托出租房屋，根据《合同法》及司法解释的规定，受托人在委托范围内从事活动的后果由委托人承担。 据此，在房客已经交付房租的情况下，可以视为房东已经收到房租，应当保障承租人的租赁权。当然，对于每个个案来说，需要根据具体的合同条款及证据材料予以判断。 江苏三法律师事务所律师曹登辉：我们这样一个诉讼风险，以及诉讼成本的角度来看，我们还是希望房东跟房客积极去协调，去妥善地处理后续的问题，不要采取过激的手段。 长租公寓“资金池”问题亟待监管 △央视财经《经济信息联播》栏目视频 在南京市开展的专项行动中，检查的重点包括：强制或诱导使用“租金贷“、”租金挪用、“高出低进”经营的模式。无论是租金贷还是租金挪用，都涉及到“资金池”的问题，这正是近两年来，爆雷的长租公寓核心问题所在。 在乐伽公寓事件中，乐伽公寓一次性向租客收取一年甚至更长期的租金，这些资金的用途却难以监管。部分资金用来支付进一步收储房源，部分资金用于投资项目，部分资金甚至有可能被非法侵占。记者在调查中发现：部分租客向乐伽公寓支付租金时，收款方为个人账户。 乐伽公寓今年3月也曾发出公告，承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。 除此之外，已经爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊园恒业公寓则属于“租金贷”模式。 这种模式中，租客与长租公寓签订一年期合同，长租公寓诱导租客向网贷机构申请租赁住房分期贷款，网贷机构将合同期内的全部租金一次性支付给长租公寓，而租客则按月向网贷机构还本付息。专家提醒需加强对长租公寓的资金监管。 中国人民大学重阳金融研究院副院长 董希淼：比如说，对长租公寓收取的租客的租金，建立一个专门的存管制度，将租客的租金，跟长租公寓运营商的自有资金分开来，防止长租公寓运营商挪用租客的租金。 业内人士指出：除了资金运用上存在风险之外，市场中很多所谓的“长租公寓”都处于监管的空白地带。 中原地产首席分析师张大伟：各地的住建委系统，只能监管我们所说的房地产经纪公司，但是现在很多的这种企业，它打了一个擦边球，它变成了资产管理公司，严格意义上来说，就没有部门能够监管它了。
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