唐山路415弄，上海北外滩双子楼脚下、紧邻黄浦江，“卖一块少一块”的超级黄金地段，如今终于开始打包动迁。 在房屋交易平台“贝壳找房”上，北外滩商圈最近成交均价为62026元/平。 图片来源：贝壳找房 对于倒了一辈子马桶的居民而言，拆迁带来的几百万动迁款意味着他们终于可以从亭子间奔向新生活了。但唐山路415弄的几户居民，却在一片喜气洋洋之中，被一盆冷水从头泼到脚——住了几十年的房子，产权却在几年前被别人买了。 更令人费解的是，买下这几户的新业主，也是街坊邻居。“房卡”在手几十年从未离身，房产交易又是如何完成的呢？ 邻居竟甩出了自家房子的房产证 去年12月，居民秦佳明（化名）在上海本地论坛上发帖求助：住了30多年老房子要动迁了才发现被邻居偷买了，怎么办？ 这套位于唐山路415弄的房子是秦佳明母亲单位在1986年分配的企管公房，全家户口都落在这套房里，后来因为居住环境迟迟得不到改善，全家人购置了商品房，搬离了这里。直到去年底听说动迁的消息，家人去登记时惊呆了——产权人变成了邻居，房屋何时交易、如何交易，秦佳明全家都被蒙在鼓里。 根据上海市虹口区79、93、103、104、108、109街坊房屋征收与补偿方案（征求意见稿），承租人指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。本次动迁对公有房屋承租人的价值补偿款为评估价格×80%＋价格补贴。 “计户标准以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户。同一房屋的共有人分别持证的，按一户进行补偿。” 秦佳明向镁编出示了蓝本（租用公房凭证），“这种企管公房如果卖的话难道不是应该通知我们居住人优先购买？怎么会被邻居买下我们却不知道？”秦佳明接受镁编采访时表示，“全家都无法理解这件事情”。 更令人费解的是，虹口104街坊唐山路415弄内，与秦佳明家情况相同的还有两户，也就是说，有三处房屋在承租人并不知情的情况下悄然易主。 镁编在走访唐山路415弄时了解到，不少街坊也是最近知道这几户房屋被外人买下，尽管很震惊，但对于能否讨回公道却并不看好，“很多很多年前的事情了，这里的房子很复杂，当初的经办人早就不知去向了”。 房子被多次买卖 由于房子的产权已经归属他人，拿着租用公房凭证的秦佳明和父母并未能第一时间获知动迁的具体时间节点，感觉自己成了动迁安置的“局外人”。 在不了解产权人信息、购买时间的情况下，秦佳明多次向动迁组打听情况，但屡次未果，无奈之下，秦爸爸只得只身搬回14平方米的老宅，防止错过更多关键信息。与此同时，在网友的建议下，秦佳明联系了律师，以法律手段维护自己的权益。 随后秦佳明一家从动迁办获知，对方拥有该套房屋的产权，并且也已进行登记；而自己拥有的是“租用公房凭证”。 按照上海的特殊住房情况，承租户在动迁安置时，与产权人同样享有被安置权利，但秦佳明家“一屋二主”的情况，顿时让他们不安起来。承租户并不能自行交易、也从未有相关部门通知他们优先购买这套房屋的使用权，那么谁能够绕开实际居住人，完成产权交易？他们曾试图寻找买下产权的“邻居”，但一无所获，于是只得求助于法律途径，试图查清真相。 秦佳明告诉镁编，他们大致了解了三次交易的详细情况，第一次交易为1997年，交易双方为上海市房产房管局和上海仪电控股（集团）公司；2010年3月的第二次转让，交易方为上海仪电控股（集团）公司和北外滩物业管理有限公司，而次月即发生了第三次转让，由北外滩物业管理有限公司出售给个人。 但镁编注意到，最后一次交易的双方，是物业公司与承租人之外的个人，这种交易是否合法有效？目前仍未能确定。 拆迁利益如何归属？动迁组：等消息 2020年，北外滩土地“故事”颇多。 一向低调的北外滩，是上海开埠以来现代市政最早发育的老市区之一，与外滩的历史底蕴一脉相承，更是上海航运的发源地，如今北外滩与陆家嘴(行情600663,诊股)珠联璧合，成为内环内最后一片静待城市更新的热土。 2020年3月31日，中海以底价34.3亿元将虹口区HK271-01地块收入囊中，63155元/平方米的楼面价创造了上海宅地新高。陷入“围标”风波的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，距离此地仅仅1.2公里，记者步行用了15分钟。 目前，上海虹口区旧改正在加速前进。元旦前夕，上海迎来了2020年最冷的日子，但位于保定路358号的房屋征收基地仍旧热火朝天。 居民络绎不绝地走进有着数十间临时办公室的征收基地，镁编向接待办公室询问情况，办事员表示，“确实知道此事，动迁组已经将情况上报，请居民放心，还是会保障他们（秦佳明）的权益。” 但镁编问起“一屋两主”是否意味着动迁款被分一杯羹？办事员表示，现在无法回答，还是要等到上级部门批复后才知道。 秦佳明一家显然无法默默等待下去，“如果批复是动迁利益两家分，那我们怎么能接受？” 对于目前的调查进展，她也表示无奈，“把房子卖给物业的是一家倒闭单位（系统内调配房屋的单位）的母公司，这家母公司的资料我们无法申请调令，律师去的虹房集团档案室，档案室说没有我们房子的档案，让我们再回去找北外滩物业，物业电话中口头回答律师说‘这套房子他们从来没管过’，那房子是怎么卖掉的？” 老房子的归属问题似乎一时间难以查清。镁编向虹房集团了解情况时，对方表示，“并不是不让查，而是这套房屋需要再次确认是否属于北外滩物业的产业，并不是所有物业都在虹房集团管理范围内。” 截至发稿时，代表律师仍在与上海仪电集团联系，希望了解当年房屋交易的更多情况，镁编将持续关注此事。
房地产是长期投资，只有对一个国家经济长远方向的认可，投资人才敢投房地产。所以说，房地产和国家经济的发展方向是一致的，因此任何一个国家经济发展的强弱趋势，是可以从房地产来做预测的。 我在纽约工作十几年，2013年从美国回中国当海归的时候，很多国人却和我相反，他们看好美国的经济发展和未来，去美国买房子。这些朋友们就笑话我，国外生活的好好的为什么回来，国内的有钱人都跑到海外买房子，你反而跑回国内。 我的回答是：看事情要用动态的眼光，，中国跟美国相比还有差距，但是中国的发展速度，成长性和机会更大。 正如我的预判那样，七年后，那些在国外买房的人，开始后悔了。 比如一位神秘的中国商人，2010年掷豪金3320万美元（约合人民币2.3亿元），买下纽约曼哈顿一套面积511平方米的豪华公寓，创下当时纽约房价的新高。 一位中国女士在曼哈顿西57街上知名的One57，买下了一间价值650万美元的公寓，就是因为2岁女儿未来要上哥伦比亚大学或纽约大学。 2015年5月，演艺事业如日中天的吴秀波，以550万美元买下位于美国南加州圣玛利诺的豪宅。内有私人庭院、超大游泳池等配套，据说当时吴秀波认为这里挺适合自己养老的。 知名女主持人董某在加州洛杉矶的名人聚集地比弗利山庄以750万美元（约合人民币5000多万）买了一处豪宅。 这些名人买的豪宅，现在“七年之痒“，开始要抛售。 2020年末，吴秀波的房子倒亏80万美元也要抛售；董主持人也以低于市场价的价格卖掉了洛杉矶的豪宅。 为什么中国人都以低于市场价卖掉这些房子呢？其实有各种各样复杂的原因，最重要的原因就是他们不看好美国。正如房价走势可以预测一个国家的经济一样，我们通过分析美国的房价走势，以点带面，用管中窥豹的方式看美国经济到底出了什么问题。 第一个重要的原因就是疫情的影响，受疫情影响最直接的就是核心城市和核心区域，加州和洛杉矶的房子非常贵，市中心其实很破旧，但是地段好，人气足。如今因为疫情影响，特别是加州那些高科技公司，比如脸书和谷歌等大公司，都推行远程上班，这样一来，核心区域还能有什么人气呢？大家以前愿意花高价住在市中心，是因为通勤方便，如今在家办公，就没有必要住在那么贵的房子里，偏远郊区环境更好，而且很便宜，只要有Internet，就可以上班。 最明显的就是特斯拉公司，它干脆把总部从加州迁到德州，加州税高房子又贵，现在员工很多可以远程上班，它就没有必要把总部建立又贵又有诸多限制的加州。所以说，疫情对美国高房价打击非常大。 第二个原因，投资人对美国的经济前途越来越没信心。美国疫情一直控制不下来，恰逢总统换届大选，两党纷争，全美政局上下乱成一团。因为买房子这不是一两年的事情，买下去肯定至少五年，甚至十几年。 第三个原因关于破产与失业。美国在疫情影响下经济放缓，破产企业数量猛增，失业人口也剧增。美国人不喜欢存钱，一旦失业，房租或房贷就交不起了， 这些人只好留宿街头或者是换一个更便宜的房子，这对房价影响是致命的。如果说疫情是房价下跌最主要的原因，那疫情影响下的收入减少是最直接的原因。 第四个原因，是美联储已经无法再用降低利率来维持房市。因为美联储的利率一降再降，各种政策已经轮番上场，几乎快用光最后一颗子弹了，利率已经降到这么低了，说明货币政策已经黔驴技穷，再大幅印钞票只会让物价上涨。 第五个原因中国经济独好。这个原因是以华人的视角。华人去美国买房，大多是去西部的大城市洛杉矶和硅谷，或者东部的纽约等好的地区。华人聚集的居住区的高房价其实很大一部分是由中国人炒起来的。但是现在中国经济这边独好，特别是中国迅速扑灭疫情，成为全球经济唯一正增长的国家；人民币汇率也猛涨，中国各方面的条件都非常吸引人，海外华人很多人想回国。 海外华人想回来，肯定是要把房子卖掉。据全美地产经纪协会的最新调查显示，截止2020年11月，中国房地产买家至少抛售了270亿美元房产。270亿美元不是一个小数目，而华人的房子主要集中在几个区，这些资金的撤退对美国华人的房地产来说是一个非常大的影响。 总之，从美国经济现状看，美国房地产投资中长期是不看好的。而国内则相反，人民币汇率还在涨，中国经济的前景比美国好很多。如果你现在去买美国房子，就要更加谨慎小心。如果你在美国有房子，不是自己住而是投资房的话，是时候做一些资产调整和配置了。
对深圳这座创新城市(行情300778,诊股)而言，越来越多的发展机遇将吸引越来越多的人才，越来越多的富豪将继续在这座城市中诞生。因此深圳的地产也会水涨船高，这是发展的必然，但也是一种无奈。 ■宋清辉 深圳的房价是否合理，不同的人站在不同的角度，答案都会不同。有的人认为过高，有的人认为合适，还有的人会认为深圳的房价被低估。无论房价合理与否，深圳的房地产市场总是能持续火热，即便叠加多种限制条件，居民的购房意愿依然强烈。 如果说深圳房价过高，火爆的深圳楼市又会令人感到困惑。深圳今年四季度楼市表现抢眼，不少新盘备受市场追捧，非大型房地产企业推出的房产在认筹环节亦是人山人海，上百万的资金门槛对认筹者似乎都是轻描淡写，这意味着有许多人都具备购房能力，或者可以认为房子已经成为服务于特定人群的特殊商品。 近期深圳火爆的房产认筹、销售过程中，不少“90后”轻松通过百万元级别的验资，其中一部分拟一次性付清房款，他们口中的“买房不难”对绝大多数人来说是“天方夜谭”。也正是因为有这样一群人能够不断轻松购房，地产公司才会放心大胆建设新楼盘，虽然高净值人群是少数，但在深圳这座隐形富豪扎堆处，只要房子质量过得去，再多的房子也都能卖得掉。 房价居高不下导致的是普通收入人群的购房难，许多刚需人群有意向却没有足够的资金，望眼欲穿近20年，深圳的房价也没有出现过于明显、长时间的下跌。 现阶段，各级政府出台的限购、限贷有些政策是头痛医头脚痛医脚，若是在深圳征收房地产税，反而更容易将房地产的价格抬高，就如同一个笑话——鸡蛋涨价的原因是肉涨价了，虽然老板卖的不是肉，但他需要吃肉。正常而言，在楼市依然趋于“供不应求”的状态时，征收房地产税的主要作用是将房产持有时增加的成本，转移至接盘者的手中。 实施房地产税，大概有两种可能，一种是因为购房或是炒房的成本增加，导致非刚需人士购房压力增加从而“不敢买”，以此限制住房价增长；一种就是上一段描述的，前一位购房者将成本转移至下一位购房者，下一位购房者继续转移成本，房价随之越长越快，陷入更加失控的状态。 我认为，对深圳而言，限制购房的政策难以起到遏制房价上涨的作用，反而能进一步刺激市场的购房欲望。如果落实房产税等相关政策，对购房者而言也许就是像月供多加了一些利息而已；对那些身价上亿、月入数十万甚至更多的人而言，增加的税收如同毛毛雨；对于刚需的人而言，如果地产税太狠了，他们的压力将会是最大的。 想要真正控制住房地产价格，需要做到的是让房子“不值钱”。一是要出现房子供过于求，即市场上有足量的房子供购房者选购，人们看中理想的房子后可以慢慢筹钱，不用担心被人抢先一步，不至于为了抢一套房子相互抬价。二是取消学位学区制度。在大环境下每个孩子都有书读，实现优质教师平均分布，实现每个学校教学质量都大致一样，那么家长们就没有必要为了一个重点小学、重点初中的学位挤破头。三是城市内均衡发展，避免企业、资金扎堆往一个或几个固定的方向跑，那么市场上就不会再有“独一无二”“至尊享受”等吹得天花乱坠的楼盘，区域竞争也会变成价格竞争。四是完善城市交通，全面消除城市拥堵，实现出门公交地铁方便衔接。既然去哪儿都方便，那么哪儿通地铁哪儿房价涨也会慢慢消失。 房源数量稀少、学位房价值高、CBD附近豪宅林立、交通要道房价高企等，都直接或间接导致房价持续走高。如果不能解决这些问题，上涨的房价不可能得到有效压制；如果能解决这些问题，房价也不一定会下行，毕竟促使房价走高的原因实在太多，譬如丈母娘对女婿的要求等等。 对深圳这座创新城市而言，越来越多的发展机遇将吸引越来越多的人才，越来越多的富豪将继续在这座城市中诞生。因此深圳的地产也会水涨船高，这是发展的必然，但也是一种无奈。
北京市的“多校划片入学”政策一经推出，不少2019年1月1日后花重金购买学区房的家长都“傻眼了”。一批本以为孩子可以上重点小学的妈妈看着家长群里那些孩子已经进入重点小学的妈妈大谈教育经验，心情复杂。一方面不知道自己近千万的投资未来会不会收获回报，一方面又怀揣侥幸心理，觉得自己的孩子那么聪明，妥妥的“牛娃”，说不定上天垂怜，上好学校的机会就落到自己家了。 这些2019年刚买了学区房的家长，不少人的孩子刚刚出生，甚至还有相当一部分人还没生育儿女。教育投资的概念深植在每个中国家长的心中，从一波又一波，永远不平息的学区房、兴趣班、留学热大潮中可见一斑。 有经济实力的家长注重教育投资，无可厚非。然而多数中等普通家庭，甚至一些动辄就要“倾家荡产”培养下一代的家庭，是否有必要追随“海淀妈妈”的教育潮流？从投资的角度，雪球专栏作者、有超过15年投资经验的投资人刘诚有自己的观点。 PART 1 谈谈学区房 土地和房子是农耕文明的图腾。读书和教育是儒家文化的图腾。两个图腾烙印在一起，就叫“学区房”。我们从房产、学区、教育三个角度来谈谈学区房的问题。 1.房产 先说房产。学区房首先是房，这一段不谈学区，只说房产本身。如果你还没有自己的住房，那么“拥有一套自己的房子”这件事，对你来说有多大的价值，你完全可以自己衡量，我不会对你的生活态度说三道四。但是，如果你已经有了自己的房子，甚至已经有了很多套房子，那么我希望你能把房子当成一种普通的投资工具来对待。对于一个成熟的投资者来说，任何一种投资工具都不是特殊的，我们只需要根据当下的环境，决定要使用哪一种。 我将自己的投资理念总结为“投资体系的三个层级”，第一个层级，也是最基础的层级，是判断市场与投资标的存在系统性机会还是系统性风险。那么现在的问题是，当前情景下，房产是系统性机会，还是系统性风险呢？ 先讲个小故事：在2000年年初的时候，上证指数的市盈率大约是60倍，而那时，北京、上海的房子租售比大约是20倍（意思是房价相当于20年的租金）。时光穿梭到20年后，也就是今天，上证指数的市盈率从60倍下降到13倍，而北京、上海的房子租售比从20倍上升到80倍。过去20年，房市的表现好于股市，是所有人都知道的常识，但当你脱下所谓“房市”和“股市”的外衣，去看一下背后的数据，你会发现，其实就是低估值的资产跑赢了高估值的资产。20年前，股市的估值远远高于房产，20年后的今天，情况完全反转了过来。 很多人问我，未来20年，是股票跑赢房产，还是房产跑赢股票呢？不对，问题不是这样想的。长远来看，永远是低估值的资产跑赢高估值的资产。在很多人看来，股票和房产是两个完全不同的世界。事实上，从资产的属性上看，股票和房产是极其相似的资产，它们都是“产生现金流的股权类资产”。 没有受过系统训练的非职业投资者，脑海中普遍有一个错误的认知，他们会觉得“房子是实物资产，股票和债券是金融资产，所以房子是一类，股票和债券是一类”。这种“有毒”的想法，越早修正，将来就越少吃亏。正确的分类方法是，股权类资产是一类，债权类资产是一类。房子和股票都是股权类，债券是债权类，虽然股票和债券都在证券市场交易，而房子在不动产登记中心交易，但房子和股票是一类，债券是另一类，交易场所不重要，资产的性质才重要！ 另外，“股权类资产”这个大类，分为“产生现金流的股权类资产”和“不产生现金流的股权类资产”。房子和股票都是“产生现金流的股权类资产”，古玩、字画、手表、珠宝这些属于“不产生现金流的股权类资产”。所以再强调一次，从资产的底层属性上看，房子和股票是极其相近的，基本上处于同一生态位！ 房子的租售比跟股票的市盈率，差不多是一个意思。市盈率高的资产未必不会涨，但从投资的角度，面对这种资产我会非常谨慎。另一方面，目前一线城市房产的交易税费已经高得非常离谱，而且有越来越高的趋势。如果股票的交易税（印花税）增加对投资者而言是一种负担，那么房产也存在相同的问题。房产市场和股票市场一样，也是有周期的，但房产市场的特殊性在于，它的周期极长。一个人一生有机会经历8到10个股票市场的牛熊周期，但也许只能经历两三个房产市场的大周期，这使得人们很容易对房产市场的风险收益特征产生更大的误解。一个30岁的人，通常不会说出“股市永远单边上涨”这种荒唐话，但当他胸有成竹地喊出“房价从来只涨不跌”时，他说的的的确确是他切身体会到的“历史规律”。周期太长，生命太短，这是最危险的误会。 如果你仔细观察美国、日本、中国香港这些资本市场发展了比较久的国家和地区，你会发现，房产市场和股票市场的估值长期来看一定是互相靠拢的。历史会不会重演，我们拭目以待。请你注意，我不是说房价一定会跌。我是说长期来看，低估值的资产有极大概率会跑赢高估值的资产，正如过去20年我们所见的那样。我们不知道未来去向何方，但必须清楚自己身在何处。所以我的结论很简单：任何时候，我会选择拥抱更加被低估的资产。 2.学区 房产就说到这儿，接下来聊聊“学区”。很多人在孩子还没出生的时候，就开始抢学区房。请注意一个问题：当你买学区房的时候，“若干年后，你的孩子可以进入某某学校”这一条，写在合同里了吗？如果没有，我们凭什么认为这个权利在自己手中？单说过去两年，学区房相关的政策就很不稳定（北京市西城区的朋友肯定知道我在说什么），如果你为一个还没出生的孩子准备一套学区房，那么怎么说呢，将来事情很可能跟你想的不一样…… 我跟一位朋友聊到这一点的时候，他提出反对意见。他给我讲了一个他自己的故事。这位朋友是某某系统的职工子弟，他家所在的小区在当初修建时，就是某某系统的职工家属院，当然经过后来这么多年，小区里已经有一部分房子被卖给了外人。突然有一天，规则发生了变化，这个院的孩子不能再无条件进入某某小学了，而是被增加了很多苛刻的附加条件。于是业主不干了，开始动用自己的种种资源斡旋、协调、施压，经过大家的努力，最终入学政策又被改回原来的样子。朋友用这个例子告诉我：学区房的政策不是想变就能变的，阻力会非常大。 我沉默良久，轻轻回了一句：你需要动用自己的势力才能守住的东西，能叫权利吗？ 我们从银行取走自己的钱，需要动用什么势力吗？把自己的海贼王手办挂在网上卖掉，需要动用什么势力吗？你有一张迪士尼的门票，走进迪士尼公园大门需要动用什么势力吗？ 薛兆丰老师对于“权力”和“权利”，有过一段很精彩的描述。狮子嘴里叼着一块肉，这叫“权力”，它拥有这块肉，是因为别人抢不走。你家冰箱里有一块肉，这叫“权利”，你拥有这块肉，是因为整个社会对规则的共识。就算我比你强壮，我也不会去抢你冰箱里的肉，因为如果我破坏了规则，整个社会都会与我为敌。现在问题来了，你的孩子能在某某小学上学，到底是因为什么？ 学区的问题就说到这儿，简单一句话：房有产权，学区没有。当你准备为“学区”付费的时候，警惕这一点。 教育，其实就是对“人”的投资。说回到投资，我就又能嘚瑟两句了。一般什么样的东西投资回报率最低？答案是：人人争夺的东西。从这个角度看，在我们国家，教育的回报率应该是极低的。这里说教育回报率低，不是指个人的进步慢，事实上中国人的学习能力之强，进步速度之快，在全世界范围内都是非常突出的。我的意思是：我们中国人太舍得在教育上花钱了，以至教育资源的溢价率极高。换句话说，它太贵了，所以性价比很低。 之前网上有个经典的段子：“如果上了清华还买不起学区房，那么我们买学区房到底是为了什么？”美国常春藤联盟大学的学生毕业后10年的平均工资，大家有兴趣可以查一下。排名第一的麻省理工大学毕业生，大约是每年9万美元，耶鲁大学毕业生是7万美元左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有极限的。折合成人民币，年薪百万元，差不多是“学校教育”这项资源被开发到极限的结果。至于再往后，能不能实现“小目标”、能不能进福布斯、能不能当总统，那些跟学校的关系就很小了。a 学区房，本质上就是一套房子加一张门票（好小学或好初中的入学“门票”）。好初中和常春藤之间的转化率是多少？和“人北清”（中国人民大学、北京大学、清华大学）之间的转化率是多少？我没查过数据，可以想象不会是个很高的数字。 注意，我不是反对买学区房，如果你的钱足够多，教育回报率低又怎样，就当是消费好了。我是反对倾家荡产买学区房。在 3.教育 最后说说教育。这已经完全脱离我的专业领域了，当我胡说八道就好。我开头说过，读书和教育是儒家文化的图腾。中国作为世界上最古老的崇尚儒家文化的国家，教育在这片土地上已经有了天然的正当性，以致我们相比于其他国家的人，会更少、更晚地去思考教育的回报率问题。 教育，其实就是对“人”的投资。说回到投资，我就又能嘚瑟两句了。一般什么样的东西投资回报率最低？答案是：人人争夺的东西。从这个角度看，在我们国家，教育的回报率应该是极低的。这里说教育回报率低，不是指个人的进步慢，事实上中国人的学习能力之强，进步速度之快，在全世界范围内都是非常突出的。我的意思是：我们中国人太舍得在教育上花钱了，以至教育资源的溢价率极高。换句话说，它太贵了，所以性价比很低。 之前网上有个经典的段子：“如果上了清华还买不起学区房，那么我们买学区房到底是为了什么？”美国常春藤联盟大学的学生毕业后10年的平均工资，大家有兴趣可以查一下。排名第一的麻省理工大学毕业生，大约是每年9万美元，耶鲁大学毕业生是7万美元左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有极限的。折合成人民币，年薪百万元，差不多是“学校教育”这项资源被开发到极限的结果。至于再往后，能不能实现“小目标”、能不能进福布斯、能不能当总统，那些跟学校的关系就很小了。a 学区房，本质上就是一套房子加一张门票（好小学或好初中的入学“门票”）。好初中和常春藤之间的转化率是多少？和“人北清”（中国人民大学、北京大学、清华大学）之间的转化率是多少？我没查过数据，可以想象不会是个很高的数字。 注意，我不是反对买学区房，如果你的钱足够多，教育回报率低又怎样，就当是消费好了。我是反对倾家荡产买学区房。在国内，这么干的人太多了，几乎已经有了“割韭菜”的趋势。 很多时候，投资于教育也是一种懒惰。用战术上的勤奋，掩盖战略上的懒惰。假设一个人花几十万元买P2P互联网金融产品遭遇平台跑路，家人会骂他是赌徒。同样是这个人，如果花几百万元给孩子买学区房，娃儿没成材，就没人会说闲话。“我已经把全部资源都砸在教育上了，我俯仰无愧，我仁至义尽。”这种理直气壮的感觉，是很爽的。 “房子跌了还能住”“再穷不能穷教育”，这是华语世界两个神一样的借口，一招祭出，所向披靡。 不能再讽刺了，最近受《荒野大镖客》的影响，说话有点儿刻薄。最后说句正经的：凡事有度，过犹不及。 PART 2 房子和股票是相同的资产吗？ 前面讲的学区房问题，曾经在投资爱好者中引发过一场讨论：房子的租售比，到底应该等同于股票的市盈率还是股票的股息率？ 这个问题，其实是投资界常年争论的一个问题，那么我再把这件事专门拿出来说说。 首先，从最严谨的角度说，房子的租售比和股票的市盈率、股息率都不一样，但我们重点讨论的是，如果非要强行归类，那么租售比到底是和市盈率更像，还是和股息率更像？我的答案很明确，租售比和市盈率更像。 要讨论这个问题，我们首先得说明白，租售比、市盈率、股息率分别是什么意思。 租售比：租售比=房子的总价格÷房子的年租金。比如一套北京的房子，售价1 000万元，把房子租出去，每年收到的租金是10万元，那么这套房子的租售比就是1 000万元÷10万元=100倍。也就是说，在该房子的租金未来不增加也不减少的前提下，当前的房价等于100年的租金。（也有人说租售比应该按月算，这个不重要，也没有官方标准，大家知道我在说什么就行。） 市盈率：市盈率=上市公司总市值÷年度净利润。比如一家上市公司，总市值1 000亿元，一年的净利润是100亿元，那么这家公司股票的市盈率就是1 000万元÷100万元=10倍。也就是说，在该公司的净利润未来每年不增加也不减少的前提下，当前的总市值等于10年的净利润。 股息率：股息率= 年度现金分红总额亿÷上市公司总市值×100%。比如还是上述那家上市公司，总市值1 000亿元，过去一年盈利100亿元，但只拿出50亿元用于现金分红，另外的50亿元留存在公司内部进行再投资，那么这家公司股票的股息率就是50亿元÷1 000亿元×100%=5%。也就是说，在该公司的现金分红金额未来每年不增加也不减少的前提下，当前的总市值等于20年的现金分红金额。 定义说清楚了，下面开始讨论对比的问题。 很多人觉得租售比和股息率更近似，理由通常是这样的： 在不变卖底层资产的前提下，租金就是房东获得的全部收益；同样，在不变卖底层资产的前提下，现金分红就是股东获得的全部收益。所以租售比和股息率更近似。 这句话乍听之下没有任何问题，因而非常具有迷惑性。 在不变卖底层资产的前提下，租金就是房东获得的全部收益——这句话对不对呢？对！ 在不变卖底层资产的前提下，现金分红就是股东获得的全部收益——这句话对不对呢？也对！ 那到底错在哪？错在“不变卖底层资产”这个大前提。事实上，你今天之所以敢于投资，恰恰是因为你知道，自己终有一日会变卖掉底层资产。哪怕这“一日”可能很遥远。试想一下，如果某个国家规定，任何公民买入的所有房产，永远都不许卖出，只能用于收租金，那么这种环境下还有多少人敢买房呢？即使敢买房，又有多少人敢买第二套？即使敢买第二套，又有多少人能接受几十倍甚至一百倍的租售比呢？产权的三大要素：交易权a、使用权、收益权。交易权不是资产价值的附属品，而是资产价值的一部分！不可交易的产权是不完整的，相当于被敲断了一条腿。 既然在真实的世界中，房子的市价和上市公司的市值，都是建立在“可交易”这个基础上的，那么当我们在两者之间做对比时，也必须把“可交易”当作前提，才能得出公平的结论。 如果房子和股票这两种底层资产都是可交易的，那么房子的租售比，到底和市盈率更相似，还是和股息率更相似，答案一目了然。一套房子售价1 000万元，每年租金10万元，这10万元就是房东一年的全部所得。但一家上市公司总市值1 000亿元，每年盈利100亿元，分红30亿元，这30亿元并不是股东的全部所得，股东的全部所得是30亿元现金分红加70亿元留存收益。70亿元留存收益没有以现金的形式分给股东，但仍然归股东所有，会计上体现为“公司净资产的增厚”。 说到这里，又会引发另一个比较常见的误解。很多人认为，“留存的利润会导致上市公司的资产增厚，房价的上涨也会导致房子的资产增厚，所以两者是等价的”。不对的，利润的留存和资产价格的上涨是两回事，正确的对比是： 1.房子的价格可以涨可以跌，股票的价格可以涨可以跌。房价的涨跌与股价的涨跌是等价的。 2.公司的利润可以分配可以留存，房子的租金可以分配可以留存。房子的租金和公司的利润是等价的。 What？房子的租金怎么留存？ 我没有开玩笑，房子的租金当然可以留存！只是房子的单价太高，让很多人产生了租金不能留存在资产中的幻觉。 试想一下，如果你不是拥有一套房，而是拥有一栋楼呢？你把这一栋楼租出去，一年后收到1 000万元的租金，这1 000万元的租金，其中有300万元被你拿出来花了，另外700万元你花不完，于是你用这700万元在隔壁小区又买了一套房子。 这样是不是就很清楚了？出租房子所得到的收益，其中一部分被你“留存”下来了。只不过你没开公司而已。事实上如果你真的拥有一栋楼，通常就需要以一家公司为平台去进行管理，这样的话，是不是就跟股票（上市公司）没区别了？唯一的区别就是你拥有这家公司100%的股份。 1 000万元的净利润，300万元用于现金分红，700万元留存用于再投资。房东和股东终于回到了同一起跑线。 现在请问，你留存下来的那700万元是假钱吗？你用这留存的700万元又买了一套房，买的是假房吗？如果不是，那么上市公司去年盈利100亿元，分给股东30亿元之后，留存的那70亿元是假钱吗？这70亿元用于再投资，不管是买了铁路、矿山还是港口，买的是假资产吗？如果也不是，那么请你告诉我，房子的租金，到底等价于上市公司的净利润，还是等价于现金分红呢？房子的租售比，到底是更像股票的市盈率，还是更像股息率呢？ 到此为止，这个问题已经完全说清楚了。 但我可以肯定，还会有朋友提出类似这样的追问：房价不需要再投资就能涨，我把租金全花了，房价还是会涨，上市公司行吗？答案是：当然行！ 提出上述问题的人，忽略了两个事实： 1.房价不光可以涨，也可以跌。 2.房子并非真的不需要持续投资。 我们一个一个说。 先说第一条，房价不光可以涨，也可以跌。由于国内的房价过去30年基本上一直在涨，因此给很多人造成一种错觉，认为房价上涨是个默认答案，过去涨，未来也一定涨。其实只要我们观察更多的国家和更长的历史就会发现，房子和矿山、港口没什么区别。房价可以涨可以跌，矿山和港口的价格也可以涨可以跌。我经营一座矿山，把第一年挖矿赚的钱全分给股东，没有买新矿山，第二年原矿山的价格还涨了，有没有可能？当然有可能。有人会说：“不对，如果你不给工人开工资，不维护机器设备，同一座矿山明年就开不出新矿了。”说得对吗？对，但对得毫无意义。因为净利润的意思，本来就是扣除所有成本之后剩下的钱，才叫净利润。给工人开工资、维护设备等，这些都是成本。 那么为什么很多人会问这样的问题？因为从表面上看，房子好像真的不需要持续投入资源去维护。这就引出了上面所说的第二条：房子并非真的不需要持续投资。 一座矿山的经营者，每年要给数千人发工资，花数亿元维护设备，才能使这个生意正常运行。而一个房东，每天躺在家里什么也不干，就能收到房租。真是这样吗？当然不是。那为什么很多人都会产生这样的错觉？答案很简单，还是因为“体量”的关系。反问两个问题就清楚了： 1.如果这个房东有1万套房呢？他是不是瞬间就变得和矿主一样苦哈哈了？ 2.如果你不是拥有一座矿山，而是在自家后院拥有一个10立方米的矿坑呢？是不是事情也变得没有那么难搞了？ 所以，房子并非真的不需要持续投资，只不过很多房东没有把自己付出的心力折算成钱。你试试出租一套房子，真的20年不管不问？到时候你就知道代理公司和房客究竟是不是善男信女了。另一方面，房子本身的折旧也是很多人没有考虑的一点，这是末节，不细说了。 房产问题之所以会存在这么多迷思，主要还是因为国内的投资者对房子有某种情结。要做好投资，我们必须清楚一点——没有任何一种资产是特殊的，工具就是工具。 书名：投资要义（增订版） 作者：刘诚 分类：经济金融－投资理财 作者简介 刘诚（笔名：微光破晓） 北京木愚投资管理有限公司总经理，雪球网专栏作者，《证券市场周刊》特约作者，具有超过15年的投资经验，对于证券市场的收益、风险特征及其不对称性有深刻见解，著有作品《投资要义》《财富工具》。
日前，华为最新对外公开了任正非于9月14-18日期间，访问北京大学、清华大学、中国科学院等学校与部分科学家、学生代表座谈的发言，题为《向上捅破天，向下扎到根》。 在座谈中，任正非强调我国的基础工业还是不强的，小小一滴胶，就制约一个国家的故事。我们设计的先进芯片，国内的基础工业还造不出来，我们不可能又做产品，又去制造芯片。 任正非认为，基础研究和科技创新需要开放和宽容，科学不分东方还是西方，美国正是借助了欧洲的基础研究成果才领跑于全球。但同时需要清醒地看到：和平需要实力相当才可获取，祥林嫂式的和平是不存在的。 他认为，拧开水龙头就出水的短、平、快的经济发展模式已经不可持续，需要向上捅破天，向下扎到根，要允许“梵高”活下来。 “让穷孩子每天能吃上二两肉，也许比修些大房子强，房子总会旧的，孩子总会成为博士的，而且他们会更忠于祖国。”任正非说。 短、平、快的经济发展模式是不可持续的 任正非：我国的经济总量这么大，这么大的一棵树，根不强是不行的，不扎到根，树是不稳的，万一刮台风呢？我们拧开水龙头就出水的短、平、快的经济发展模式是不可持续的。我国的基础工业还是不强的，小小一滴胶，就制约一个国家的故事，我们已经看到了，这是分子工程，是高科技中的高科技。 而这几千种胶、研磨剂、特种气体……，都是高科技中的高科技，我国现在还基本达不到，很多种技术一年的需求量只有几千万美元、几百万美元甚至更少，试看泡沫经济下有几个公司肯干这种事。缺一种就会卡了一个国家的脖子。 国家的发展根本在教育 过河需要船和桥，我们有了很好的科学目标，过河的船夫就是人才，人才来自教育，因此，国家的发展根本在教育。我们振兴中华，不是靠口号，而是要靠“船”和“桥”。 我国每年有七、八百万大学生毕业，加上中专生大约有一千万，聪明人很多，如果允许差别化的教育，就是姹紫嫣红。一二一，齐步走，同质化就缺少活力，就不易产生天才。世界有一个乔布斯就改变了移动互联网。差异化就容易产生尖子，政策要支持少数人因材施教。 同时，也要重视农村教育，现在有些种田能手、养猪状元，如果他们过去有机会受到系统教育，也许就能成为精英、天才。早期党的领袖大多来自农村……我们今天的农村孩子中，怎么知道不会有明天的爱因斯坦呢？ 深圳很重视中小学教育，全国达到深圳的水平可能有一些困难。但如果国家每年给边远地区一些经费，让穷孩子每天能吃上二两肉，也许比修些大房子强，房子总会旧的，孩子总会成为博士的，而且他们会更忠于祖国。那么二、三十年后，我们的创新能力就大幅度增强，与美国的差距会适当缩小。没有创新是支撑不了我们这么大的经济总量持续发展的。
王鸿 9月17日，"2020中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛"在上海举行。 中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻表示，房地产进入了稳定期，持续打造品牌价值尤为重要。他认为品牌力可以转换成销售力，并且谈到对于天网、地网、人网的理解。最后表明数字化是房地产行业未来十年中要升级改变的事情，数据化、科技化、智能化将成为非常重要的发展方向。 以下为致辞全文： 大家下午好！ 昨天跟阿里有一个战略合作，中国地产百强企业总裁以上的到了60位，应该说是地产行业的一个盛事。阿里的9号馆很值得看，是它的品牌馆。但是我更喜欢看的是它的文化馆，是阿里从第一天开始成立到现在为止很多的记录。中国房地产这么多家企业的年龄都比阿里长，我认为今天持续对品牌进行打造的能力，地产公司还是应该向阿里、腾讯这样一些技术类头部企业学习。 品牌测评从第一天开始，每一年都有这样一个简单的交流。实际上中国房地产企业的成长是伴随着品牌的成长而发展起来的。持续的文化的建设，对企业的发展是非常有作用的。我认为到今天为止，房地产进入了稳定期，持续打造品牌价值尤为重要。 第二，品牌力是可以转换成销售力的。昨天在讨论房地产交易市场的时候，很多老板都提出来一个概念，天网、地网、人网的概念。天网类似于阿里、腾讯、头条、苏宁，包括乐居，全网的一些流量。什么叫全网的流量？就是现在通过互联网来选择性的去做，有可能买哪个项目。为了某一个品牌而去买房子，可能性不大，但是当他选择好房子的时候，或者选择好地段的时候，一定会在这个区域里面去找好的品牌的房子。 我专门研究过一个事，做过一个方案，能不能让老百姓去研究一下买房的逻辑。曾经还尝试过一个APP，后来没做起来，叫择家。就是让老百姓自己去选，给他各种数据，让他去选应该在哪里买房子，对现在自己的房子满意不满意，这是三年前做的。这次跟阿里合作，提出来一个概念，淘宝上面有4亿户人家，9亿人，通过大数据的分析让他们找到合适的房子，把要买房子的人，买房子过程当中的需求、数据和产品去对照，这个过程当中发现一个问题，当他的基本需求被满足的时候，地段、区位、教育等被满足以后，品牌的价值就出来了。品牌还是有溢价的，到今天为止还是这样。比如说星河湾，黄先生这么多年做的一个重要的概念就是希望自己造的房子比别的房子卖得贵，因为品牌。当然品牌的背后是它的产品力，是它的服务力。所以品牌价值是可以带来销售的转换。这是天网。 地网，很多企业在现在纷繁复杂的房地产交易领域当中，除了选择渠道，除了选择互联网的一些手段以外，都在做所谓的自营销。有的做得很大，花几十亿甚至上百亿去做，但是更多的开发商是利用它的品牌、它的产品力、服务力，做它的用户圈层，俗称老带新。真的是靠品牌带来的。好的品牌、好的服务、好的产品力实际上是能够帮助去做转换的。这是地网。 人网，品牌当中有另外一个叫口碑。从品牌这个维度来讲，未来的销售，产品力、服务力、品牌力这些都为销售带来非常重要的作用。看不清的状态下，多花点时间，多练点内功，去把企业的品牌打造好。稳健经营的核心当中，除了今天讲的三条红线，除了讲的现金流、现金为王以外，我认为更多的是要把内功、品牌牢牢抓住。这可能是自己一些对品牌的认知或者建议。 第三，数字化。数字化是房地产行业未来十年中要去升级改变的一件事情。今天早上有很多媒体问我：“能不能把数字化和卖房子结合起来，讲得透彻一点。”我说很简单，在座各位桌子上的矿泉水，当把它变成数字，能够在淘宝上卖。当房子也变成数字的话，一定能够在天猫上卖。当然数字化不仅仅是卖房子，整个数字化是房地产行业的全链条，从拿地开始到最后，技术、数字、产品，更多地需要根据现在科技的发展，根据现在的新基建，去把它提升上去。 4月29日，国家把数据变成了国家的第五大生产要素，和土地、生产力放在一起。国际竞争格局越来越激烈的时候，我相信数字化、数据化、科技化、智能化的发展将成为非常重要的发展方向，从一个企业、一个地产商的角度来讲，可以坚守本业去造房子，水泥、钢筋以外，必须加上去的是数据。希望地产开发商能够在未来十年的数字化升级过程中成为它的产品，易居非常愿意在这个过程当中和大数据、区块链一起拥抱这样的变化，拥抱数字化的革命，在这个过程当中实现各自的价值。 谢谢大家。
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