居民收入水平直接关系到居民生活质量高低好坏，也关系到社会零售总额的增长，现在中国经济发展就是最大化培植中产阶层，扩大消费，但是如何认定中产阶层是一个难题，不能成为中产阶层生活依然是节衣缩食不敢消费。 最近在中国金融四十人论坛《2020·径山报告》发布会上，中国证监会原官员说，据其团队的研究“我国中等收入群体超过4亿，以三口之家年均收入10万-15万元人民币为标准，欧盟、美国和日本的中等收入群体数量分别约为2.1亿、1亿、8500万人；未来15年，中国中等收入群体可能翻番至8亿。”，欧盟美国我是不知道中产生活的，国内中产不分地域界定为三口之家年收入10-15万元恐怕是偏低的。 中等收入群体，学界没有一个清晰的界定，世界银行提出：成人日收入10—100美元之间，即年收入3650—36500美元。按照汇率7计算，年收入2.5万—25万元人民币，就算中等收入群体，说句实在话，就是属于收入最底层的从事清洁工作的职工，一年收入也不止2.5万元，要说他们也是中等收入阶层，可能很勉强，这一划分要比上文的标准还低一点；根据国际货币基金组织（IMF）标准，是以购买力平价（PPP）来进行划分的，中国个人财富在3万—28万美元的，属中等收入阵营，目前人民币汇率在7左右，那么个人财富在21万-208万之间，这个划分对于中国而言，很尴尬，在于中国房价太高，绝大部分资产都在房子上面，只要有房子，都可以达到中产阶层，那些连肉都要省着吃要当30年房奴的人，可能会满腹牢骚，自己大半辈子都是给银行打工，因为70-80%以上的财富都在房子上面，无法变现，毕竟房产就是一个沉没的财富，变现了就成为居无定所的租房客，难以享受到中产阶层的悠闲生活。 现在提出一个新中产概念，相对而言可能更为准确一些，有团队发布《2019新中产白皮书》中，对于中产家庭的标准进行了分析统计，新中产家庭的标准为拥有净资产371万元，这是指净资产而不是指资产，也就是需要扣除负债，房奴们欠一屁股债，未必就能成为新中产，胡润研究院发布的《2019胡润财富报告》认为家庭资产拥有300万的，属于中产家庭的标准是拥有300万，也是指净资产，与《2019新中产白皮书》标准大致雷同，按照这一标准，一个年收入10万元的家庭，要达到净资产300万元以上，是难于上青天的，显然这一标准是偏低的。 近年来，尤其是疫情发生以后，扩大内需成为经济发展的重要抓手，增加中产阶层是扩大内需的关键，根据有关媒体的说法：“高收入群体虽然收入高，但边际消费倾向较低，新增消费支出占新增收入的比例趋于下降。低收入群体消费愿望强烈，但支付能力不足，也无法形成大规模的有效需求。”，中产阶层收入较高，收入稳定，敢消费，因此“中等收入群体占人口比例较高，就比较容易通过刺激消费、扩大内需拉动经济增长；反之，则难度很大。”目前我国中等收入阶层占比是23-25%，大约是3亿人，因此为了扩大内需，急需要大幅度提升中产阶层人群数量。最近提出的“双循环”发展思路也在于提升内需，背后也是隐藏着进一步扩大中等收入群体。 非常浅显一个道理，中产阶层最主要标准是三个，一是收入高，二是收入稳定，三是敢消费，因此扩大中等收入阶层数量，不能是为了数量而降低标准，我国地域辽阔，东西南北中经济发展极不均衡，城乡发展极不均衡，人均收入天差地别，不能够以一个简单的收入标准来测算中等收入阶层数量，比方说年收入10万元的三口之家，别说在京沪深这样的一线城市，就是在某些发达地区的小县城，一年10万元收入，恐怕是生活很清苦的，生活很清苦，何以能够与中产阶层生活相提并论，10万元放在甘肃定西地区或许是收入不算低，可以过着相对悠闲的生活，有中产阶层的富足，但也算不上富裕，19年定西城镇居民人均可支配收入26222元，三口之间平均78666元，10万元收入高于人均可支配收入的27%。 在京沪深等一线城市，有月薪一万是月光族，是穷人的说法，虽然有点夸张，有点矫情，但是也反映出一线城市的生活成本是很高的，2019年上海全市居民人均可支配收入达69442元，城镇常住居民人均可支配收入73615元，意味着三口之家一年可以达到20万收入，按平均水平计算，全部可以算得上是中产阶层了，上海19年上半年人均消费达到22513元，按此年化计算就是45026元，三口之家平均消费支出就是135072元，三口之家一年10万元收入，还达不到上海平均消费支出水平，另外上海房价也高，19年年底上海房子均价高达50000元以上，三口之家不要说是10万元，就是20万收入，买一套房子有点难于上青天，一个中产阶层，如果没有属于自己的房子，是不是于中产阶层有点不太合拍，想买房子，恐怕就不敢消费了，也就与中产无缘了。 中国不仅仅各地收入相差悬殊，就是房价也是以倍数甚至十几倍的差异存在，我们不以京沪深这样一线城市来诠释，只是以某些十八线小县城来诠释，新开盘房价在20000左右，一套房加上车位，100平米房子总价在210万以上，这还不算是好的楼层，好的楼层房价更高，加上装修，我们不算多，30万元，一套房子就是240万元以上，按照三口之家10万元计算，买一套房子不吃不喝需要24年，这还不算房价涨幅，如果房价涨幅超过薪资涨幅，那么买房子需要时间更长，一个人一辈子能够工作时间也就是30年左右，一个人能够不吃不喝吗？如果扣除三口之家一年生活费6万元，是谈不上太好，还是较为紧张的，那么三口之家十万元收入一辈子都买不起一套房子。 一辈子都买不起一套房子，怎么算都算不得中产阶层，三口之家哪怕你节衣缩食，10万元年收入要想在某些小县城买一套新房子，是几无可能的，节衣缩食，不敢消费买房子都不可能，怎么与中层阶层挂钩。 我国经济发展与西方国家不同，是依靠投资拉动，带来的直接后果就是房价上涨，远超一般居民购买力，因此以西方一些标准来衡量中等收入阶层，带来的后果就是居民认同感很低，甚至于根本不认同，提升中等收入阶层群体不是简单的数字增长，关键是让中产阶层名副其实，有幸福感认同感，我国各地经济发展不平衡，收入差距很大，不能在全国使用同一水平来划分中产阶层，我的观点是行政单位职工属于中等收入以上群体，最高谈不上，低也不会，可以参照行政单位职工的平均工资来划定中产阶层，比方说某地行政单位职工平均收入是15万元，那么三口之家的中产阶层收入最低要求就是30万元。 谁都想成为中产阶层，可是中产阶层需要有获得感才行。
2015年股市暴跌之前大约1个月，笔者曾写文章建议大家卖掉股票买房子。当时，在“上证破万不是梦”的市场氛围里，好多朋友笑话笔者胆子太小。 后来只有两个朋友给笔者留言，说他们看了我的文章后卖掉股票买了房子，事后有种死里逃生的感觉。 截至8月底，上证综指年内涨幅约10%。这个涨幅在全世界绝对算大的。同期道琼斯指数基本持平，标准普尔500指数涨了8%，英国富时100、法国CAC40指数、德国DAX指数、日经225指数等则都是下跌的。飙升的只有一个纳斯达克，涨了大约30%。 很多朋友在最近两年的股市上涨过程中也已经成功从2015年的套牢状态中解脱出来，不少人更是在今年4月以来的反弹中狠狠赚了一笔。可喜可贺。 但当前的经济形势无疑比2015年还要差，而且在可预见的未来，较低的经济增速将是常态，这令不少朋友觉得手中的股票有些烫手。 相比而言，房价最近2年整体比较平稳，部分一线城市的部分区域实际成交价甚至有所下跌。有朋友询问，现在是不是一个新的卖股票买房子的机会。 先说结论。笔者认为，一般的居民住宅楼作为财产保值的手段还可以，但几年内挣大钱的概率比较低。如果不是着急结婚或者娶儿媳妇，在地产投资上最好谨慎一点。至少在未来3、5年要十分慎重。 房价的上涨说到底取决于资金的持续投入，只有不断有新资金入场，同时不能出现大规模抛售，才能确保价格上涨。而新资金主要是两个来源：一个是个人收入；一个是银行贷款。 其中个人收入是根本，它决定了购房者能够负担的首付规模以及月供的最大额度，银行贷款规模很大程度上取决于银行对购房者收入水平的评估。 对于绝大部分购房者来说，收入来源主要是工资。这其中既包括自己的工资，也包括可动用的亲属的工资。 2018年樊纲教授提出“六个钱包”概念，引起极大社会关注。其实，绝大部分80后应该很清楚，2010年左右贷款买房子的人就已经开始动用“六个钱包”了。 到了2015年左右，大部分人的“六个钱包”可能已经见底了。所以，一旦银行提高首付比例，购房需求立刻就会受到压制。这也是为什么2010年以来，首次购房的年轻人所购户型越来越小的原因之一。 除非购房者的收入水平能够保持比较快的增长，否则，将来凑齐首付都会是个不小的问题。 但在可预见的未来，我们很难对收入水平的提高给予乐观预期。 改革开放以来，无论是国民经济的增长还是个人收入水平的提高，主要的支撑力量有两个。一是急剧扩张的对外贸易；二是持续推进的城镇化进程带动的超大规模投资。但这两大支柱未来一段时间都会面临较大问题。 外贸的黄金时代已经过去。 我国早在1998年就废除了福利分房政策，但房价真正涨起来要等到2001年入世之后。因为住房市场化改革初期，我国面临的是严重的产能过剩问题。1998年的商品库存规模大约占到GDP的一半。当时，全国面临的问题是工厂东西卖不出去，发不出工资，大量工人下岗。CPI和PPI都是同比下跌的，也就是全国处于通货紧缩状态。 当时还在对外经济贸易大学做教授的著名歌手刘欢写了一首至少在当时很有名的歌《从头再来》，讲的是工人下岗再就业问题，还获得了“五个一工程”作品奖，40岁左右的人几乎都听过。在这种严峻的形势下，炒房子这个概念还远远没有进入民众的大脑。 2001年底入世之后，世界市场很快消化了我国的过剩产能。入世仅仅1年后，我国就摆脱了通货紧缩状态。2003年CPI同比涨幅达到3.2%，比2002年高了3.6个百分点。 外贸的快速发展带来了大量的轻工业就业岗位，也迅速催生了一批先富起来的人。同时，为了促进外贸的发展，各地大规模推动基础设施建设，这又给国内重工业开拓了生存空间，部分解决了（只是部分）重工业部门的产能过剩问题，同时也促进了重工业部门工资水平的提高。 百姓手里有钱是买房子的前提，入世之后的经济快速扩张，居民收入水平的快速提升逐渐为房地产市场的繁荣打下了基础。 但次贷危机爆发后，由于全球经济复苏缓慢，我国的出口持续面对较大的压力。2002-2008年，我国出口的年均增速高达 27%，而2009-2019年的年均增速只有5%，还多次出现负增长，2019年的增速只有0.5%。 再考虑到逆全球化势力的干扰，未来我们很难对出口市场寄予太高期待。这也就意味着我国服务于全球市场的诸多产业链将面临产能过剩的严峻考验。能否维持生存的问题已经很严峻，更不要提涨工资了。 城镇化速度将大大放缓。 城镇化促进了大规模的基础设施建设和房地产市场的发展，进而带动了钢铁、煤炭、化工、机械制造、建材等一系列相关行业的扩张。这些行业的就业随之增加，薪资上涨，进而促进国内消费和购房能力的提高。 城镇化进程一旦慢下来，基础设施、房地产、轻重工业的投资速度就难以得到保障，一系列行业的产能过剩问题就会凸显，从业人员的收入随即就会出问题。 根据统计局数据，2019年，我国城镇化率达到了60.6%，社科院预测到2035年将达到70%。也就是说在未来的16年里有望再提高10个百分点左右。而在2004至2019年的16年里，我国城镇化率提高了19个百分点。 城镇化速度下降一半，可以想象将对与大兴土木密切相关的行业产生多大冲击。 更要命的是。地方政府的融资能力已经遇到了瓶颈。地方政府搞基建的钱一部分来自卖地。但搞基建是会上瘾的，卖地的钱不够了怎么办？只能是找银行，或者是走其他通道，但其实最终的钱大多还是来自银行，这主要通过各种融资平台操作。基建越多，政府负债也越严重。 从2018年监管部门大力清理影子银行开始，地方融资平台的资金链就大幅度收紧。近年来，财政部等部委出台了一系列法规约束地方政府通过企业平台融资（也就是地方政府隐性债务），这会严重限制地方政府的投资能力。 总体来看，未来一段时间，外贸和投资这两个驱动经济的引擎都很难全力运转，大量企业面对的是如何活下去的考验，给员工涨工资挺难。 再说银行贷款。 根据BIS的统计，截至2019年底，中国非金融企业部门的债务余额约为148万亿人民币，而2007年底，也就是次贷危机爆发，但尚未演变为全球金融海啸的时候，我国非金融企业部门债务余额约为25万亿人民币。 在过去的十几年里，伴随经济增速和企业盈利能力的逐步下降，企业债务规模却增长了大约5倍，这很明显是不可持续的。我们从公开媒体上也不断看到大型企业，甚至曾经的全球500强企业（其中不少是国有企业）资金链断裂甚至走到破产境地的报道。 市场化改革的一个重要内容就是打破刚性兑付，无论是国有企业还是商业银行，都需要经历这个过程，虽然很痛苦，但却是必经之路。从《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》、《关于进一步做好“僵尸企业”及去产能企业债务处置工作的通知》等政府文件，到对包商银行、锦州银行等一系列问题银行的风险处理上都可以很明显地看出政策层面的决心。 在打破刚兑的过程中，一方面银行的信贷投放能力会因坏账的激增受到抑制，另一方面破产企业的增多也会相应降低相关地区居民的收入水平，增大住房贷款的风险。此时银行的策略可能是提高首付要求，但这样会进一步降低民众的贷款能力。 我们现在再来看政策层面对房地产投机的严厉态度，可能就会有点不同的感受。“房住不炒”绝不仅仅是为了保护居民消费能力，也绝不是很多朋友以为的权宜之计。 在经济增长难度增大的背景下，由于实体经济投资预期收益不高，各类资金涌入房地产市场投机的动力会很强，次贷危机爆发后，这种情况在我国很普遍，在江浙一带尤为显著。 如果不通过“房住不炒”来抑制投机，面对上涨的房价，大量风险承受能力较弱的工薪阶层也可能被卷入炒房的大潮中。即使只是用来自住，高房价也会极大加重其经济压力。 但未来几年，甚至整个十四五期间，产能过剩行业的大幅度调整可能都是一个必须面对的问题，大量靠薪水支付首付、支付月供的人可能面临收入水平大幅下降的风险，随之而来的可能就是大范围的房贷断供。 房价和股价很像，属于典型的边际定价。一个小区里刚刚成交的一套房子的价格马上就会成为整个小区的价格标准。在只有1、2个人卖房的时候影响不大，一旦急于出售的人比较多，房价很容易暴跌，这就可能导致中低收入者多年积蓄甚至是几代人积蓄毁于一旦，无论是对于个人还是对于银行体系，都是难以承受之重。 所以，“房住不炒”不仅仅是在保护民众的消费能力，也是在尽力避免在产业结构大调整过程中，房地产市场的剧烈波动给金融和社会稳定带来过大的冲击。 面对百年未有之大变局，我们的经济结构调整需要一段较长的时间，在目前的经济形势和政策环境下，炒房挣钱的难度比过去大了很多。
乐居买房苏州讯产品是企业最好的“代言人”。产品系的成熟，越来越代表房企的核心竞争力。对于高周转的房企而言，一套完备的产品系，意味着从拿地、设计、选材和建造等，甚至包括营销，都形成了标准打法，能快速实现复制。 目前,消费者对于住宅产品的需求也已经由传统的质量、区位、价格等有形产品要素向知识型和情感型要素过渡。差异化、多元化的产品系更能满足购房者体验的个性化。 为此，苏州乐居发起了“寻找苏州住宅好产品——发现2020苏州房企产品系品牌价值”行动，联合权威机构与专家学者，从产品系布局、工艺工法和品牌影响力等多维度进行研究分析，发掘苏州市场上现有产品系的含金量。 8月20日，由苏房协、苏大和苏科大教授及主流媒体代表组成的品鉴团走进路劲璞玉澜岸，感受路劲璞玥系精工品质。专题报道>>走进路劲璞玉澜岸 感受路劲璞玥系精工品质 苏州科技大学土木工程学院教授、房地产研究所所长周云，首先谈到“好房子”的概念。在她看来，好房子是一个历史话题。从房屋产品赋予人们价值的角度考虑，好房子意味着技术上可靠、经济上适用、法律有保障；从人与住宅存在的互动关系而言，好房子意味着拥有更多归属感和包容性的家。 对于路劲璞玉澜岸，在她看来，路劲是一个在苏州有着突飞猛进发展的房产开发商。路劲选择在黄埭区域打造这样一个项目，从最开始定位就很精准，项目着眼于解决本地改善需求业主住房，住得好、住得舒适是一个“好房子”的基本标准。 此外，她也重点谈到人与住宅的互动关系，她认为路劲璞玉澜岸很好地考虑到了“家的归属感和包容性”。项目打造了区域最高标准的会所，包括健身空间、童龄空间、游泳池，以及诸多生活智能设施，这些都使得长期处于快节奏工作的年轻人，能够离家更近一点，更好地享受家居生活。 在户型打造上，她也谈到客餐厅、卧室等空间近20年来随着生活习惯的变迁，她认为路劲璞玉澜岸很好地捕捉到了这些变化，在户型设计上也颇费心思。项目所有户型全部采用大横厅，6.6米公共空间，充分满足一家人的活动。此外，项目所有户型阳台都是1.8米进深，相比市面普遍的1.5米进深，公共空间会显得更敞亮。在她看来，路劲璞玉澜岸是一个既精致、又适用的居住选择。
8月12日讯 据浙江广电总台《1818新闻眼》近日报道，今年7月8号，杭州的黄女士接收了新房，但交房后发生的事，让黄女士觉得很“丧”。首先她觉得精装修太差，再后来，开发商竟然擅自把新房里五扇门拆下来，扛走了。 “我这套房子属于精装修交付，但交付的过程当中，出现很多很多问题，不得不拆！拆了重新自己装。”黄女士告诉记者。 黄女士的房子在杭州西湖区转塘街道的禹洲滨之澜苑社区，整套房子是精装修，目前黄女士却重新找了装修公司把精装修全部拆掉了，现场一片狼藉，“砸了价值40万的精装修，就是为了一口气”，但谁知更让她生气的是，前几天过来看房时，竟然发现房子的门不翼而飞。 “7月8号收的房，然后8月2号我过来的时候，发现我房子里面5扇门没了，然后我去物业那边调取监控，监控显示是开发商的人进了我的家，强行拆了我的门，运走了。” 对于开发商怎么会有你房子的钥匙的疑问，黄女士告诉记者，开发商并没有房子的钥匙，但因为收房之后，大门密码还是原来的密码，没有改过。 滨之澜苑社区房屋维保中心的小张负责跟黄女士对接。他说门是按照黄女士的要求拆除的。“第一次业主说，要把家里的装修全部拆掉，想让我们帮忙，当时我也在协商犹豫这个事情；，后面又跟我们说，让帮助扔垃圾，当时也答应了，而且让垃圾公司来运了。””小张说。 小张补充，业主开始确实说过连门都拆掉，但黄女士并不认同，“我说，7月8号我收房后，你们就不要维修了，这个房子我收了之后，我自己会去处理的，你主要帮我清除过道的垃圾就可以了。” 因为没有书面协议，现在双方各执一词，当初是如何约定的，已经很难求证。 黄女士现场提出了自己的诉求：“第一拆的五扇门，这都是有报价单的，照精装修上面报价单的价格是多少，就赔偿给我多少；第二损坏的防水槽和地砖，是什么价格就照常赔偿我好了，我没有过分的要求。” 小张的领导，禹州地产滨之澜苑社区房屋维保中心一位负责人告诉记者，之前我们跟业主交流的时候，业主要求赔偿她五万元。但当记者问及精装修报价单上门的价格是多少，该负责人以商业机密，不方便透露为由没有回应。 据了解，精装修报价单上每扇门报价5000元，五扇门一共2万5千元，对于防水槽和地砖，业主索赔3万左右。 房屋维保中心朱经理表示，这件事他们希望跟黄女士私下协商解决。“具体的处理方案，我们会跟业主这边协商沟通。”
在过去20年中国的房地产基本上都是过手的，过来多少出去多少，在一两年里，在房子还没造好就开始卖了，房子造好以后两三年基本上都卖光。房子真正增长的空间，恰恰是两三年以后，到10年、15年的期间，这个角度都让我们在座的人赚走了。所以最幸福的老百姓是中国老百姓，是买了房的老百姓。 问：城市大开发这20多年来，现在来讲大家都在讲价格是价值的一种表现，那么10年、20年前的房子价格到现在为止是涨了好几倍，但是建筑材料实际上没涨，除了土地涨了，人工稍微涨了，其余都没有涨，房价大涨是什么原因？ 黄奇帆： 你这个是带有一个哲学的问题，简单的问题被你弄复杂了。其实有这么几段，1990年的时候中国还没有房地产，都是单位造点房子分配，机关事业单位造房子分配，当时整个中国城市居民的人均住房，是八个平方米，包括上海在内都是人均八平方，三口之家能够住30平方米的建筑面积，使用面积20来平方，也算是蛮好的一个像样的家庭，但实际上这20几平方就是一大一小的两个居室，实际上也是很困难的，这是当时。 1990-2000年中国开始有房地产，开始加大房产建设，那个时候到2000年的时候，那一年整个中国各大城市房产商建了1亿平方米的房子。1990年全中国所有的单位造的房子，不是房产商，因为没有房产商，所有单位造的房子统统加起来，1990年没有超过1000万平方米。2000年有1亿平方米，不是单位造的，是房产商造的。也就开始房产商的市场化。从2000年到2010年，2010年中国造了多少房子呢？房产商造了10亿平方米，又涨了10倍。 然后从2010年的10亿，到2017年我们那一年建了17亿平方米。如果没有什么障碍房地产这么狂下去，是不是就会变成20亿，或者再过10年变30亿呢？不可能的，因为市场饱和了，因为1990年人均住房面积8平方不够住的，到了2000年人均住房也就到了11平方米，但是2010年中国的人均住房到了30平方米，2019年就去年统计下来全国城市化居民，农民不算，城市化地区人均住宅面积48平方米，大体是50平方米。一个人到了50平方米，三口之家150，讲全国平均，这就过剩了。当然还有住的很困难，没有房子住。但是从人均角度讲，这个到了50平方米，是平衡了达到峰值了。 到了人均50平方米，年建设量17亿平方米，实际上是中国的天花板，房子是用来住的，禁止房地产再用他来炒作，我跟你说识时务的房产商市场规则也会推动房产的产量从高一年生产17亿，过个3、5年降到15亿、14亿，而不是每年总是35%、50%往上增长。这个是不会的，市场会起这个作用，这个一个概念，就产量的概念。第二个就所谓价格，1990年多少钱呢？一平方米200块，你那时候工资是多少呢？58块。我讲这个意思，就是说那时候的房价很便宜，到2000年的时候，这个房价差不多就是在平均上海的房价，就是在2000多块，最贵的房子上海衡山路、高安路这些地方，房子就是7000一平方，其他地方1000多、800，均价在1000多，我的意思是说10年涨了10倍。 然后又过了10年，上海的房子2000多块均价，2010年到了2万块，又涨了10倍，2万块均价，衡山路那种房子就变成了12万，这意思2000年7000块一平方，现在12万，涨了15倍，差不多翻了4番。就这个概念。那么你说这是货币现象，因为我们通货膨胀，我们的M0基础货币，2000年是整个中国的基础货币M0只有多少呢？只有2万多亿，到了2010年是多少呢？20万亿，到了现在是多少呢？34万亿基础货币。这么讲是通货膨胀，从2万多亿变成30几万亿，涨了十五六倍。 我们物价怎么没涨呢？我刚才说过通货膨胀在一个封闭的系统里对物价来说，你一切物价上涨都是通货膨胀印钞票的现象，但是系统是开放的，如果你这个开放的系统里面这个钱出来以后，有别的蓄水池，比如房子也是个物价，房价涨了10倍，就把钱都吸走了，那你的箱子，你家里的家具，你家里的皮鞋，你家里的其他东西可能就没涨10倍，不会因为货币涨10倍你就涨10倍。这个时候这些商品是供过于求，产能过剩，想涨也涨不上去，所以一个手表200块还是200块，洗衣机500块还是500块，空调20年前要5000块一个，现在可能只要2000块一个，而你的工资从2000块已经涨到了2万块了。 从这个意义上讲，这个社会的东西好像变得东西都便宜了。对房子来说，房子还是涨了，因为房子的确是一个吸收通货膨胀的概念。在这个意义上只要房子供不应求，而国家货币又在超发房子的确会涨，但是现在三个概念都没了，一房产供不应求概念没了，已经供过于求了，人均都在50平方米了，大量的房子是卖不掉的。因为大量的人家里有2-3套，二手房现在要把他卖掉。你算算账我有2000万的房产，要把他卖掉变现1000万，没有2年、3年还卖不出去，在这个意义上其实房产已经过剩了，不要再想供不应求的概念。 第二个国家现在的货币不会超发的，过去20年中国的货币超发，不是政府想超发，是外汇顺差每年不断的挤过来，每年有4千亿美元顺差，10年就是4万亿，4万亿美元顺差了，谁买单呢？必须有国家把他储备下来，国家就要印出20几万人民币，把这个各种银行企业手中的外汇买过来，这是强迫你的，因为只要有外资不断进来，外资每年一千多亿投进来，那么就是顺差，然后贸易出口又是顺差，这两个顺差一年4000亿，逼着政府必须印钞票把他买过来，这个买过来，这就造成中国货币超发，但是今后10年，整个美国整天跟我们打贸易战，就是说你中国人欺负他每年赚走他几千亿美元。特朗普就是要进出平衡，那意思就说我们中国对全世界的顺差一年顺差4000亿美元，特朗普气不从一出来，整天说我们赚了他4000亿美元。他当然也胡说，4000亿不叫赚，是你买我的货，我给你商品，这怎么叫赚，这是等价交换。但是他就这么理解的，所以你只要每年顺差4000亿美元，中国要把这个外汇储备下来，就要发人民币。 现在我们顺差小了，已经从顺差4000多亿美元，变成了3000多亿美元，总书记也说了我们要进一步降低关税，增加进口，减少准差，追求贸易进出的平衡。真要到平衡了，就不会有那么多的外汇储备要买下来了。然后人民币也不会因为要买外汇而印发超额的人民币，所以今后这种通胀现象也就小了。这是第二条一个是供不应求的时代过了，一个是顺差的通胀的货币通发的情况少了。 第三个原因就是对于房产的企业也会开始控制，要知道中国最容易创造的公司是什么？是房产公司。大家知道中国有多少房产商吗？每一万人有一个公司，13亿人包括农民在内，就会有13万个房产公司。上海有2000多万人，上海就有2000多万个房产公司，多如牛毛。但是整个中国差不多10万个房产公司，中国前10位的房产公司，规模比如说恒大，一年一万亿销售值的房产公司，这10家房产公司，就把中国一年刚才我说了17亿平方米差不多十几万亿的销售值，80%这10个企业就做完了。然后还有那么几百个房产公司，就把99%做完了，我这么讲什么意思呢？你10万个里面还有9万多个基本是僵尸企业。你要想象清楚，这个意义上全民狂热造房搞开发公司的热潮过去了。所以你如果现在还没搞房产公司你别去搞，你还不如买股票。 第二个如果你现在是搞了10年的房产公司，见好就收，把已经建成的以好的价格卖掉，赚了钱转战别的地方。当然你如果是全国前100位的房产公司，你当然可以维持着，但是工作方法上要转型。其实中国的房产商没有香港房产商赚的多，因为香港的房产商包括美国欧洲的房产商，他的工作惯例就是造100万平方米，最多卖掉40-50万，还有60万会10年、20年长期的捏在手里，然后租赁。就美国所有的房子你看在那里，50%是在租赁的，那么租赁的房，他房产如果升值了，始终是他的，然后他就升值了的房子10万元，变20万了，他租赁费就会提高。 中国的房产商，如果拿了100亿造了房子，他可能95%是借来的钱。他的土地批租不是资本金，是银行贷款，这就借来了钱，造房子的时候又把土地一抵押，又来个开发贷又是借来的。卖房子的时候预售，老百姓按揭贷款，相当于对房产商来说房子还没造好，已经又借了一笔钱，整个房产商百分之九十几的资金都是借来的，他就必须在一造好，两三年里面就把他都卖掉，卖掉以后把他的债务还掉，还掉以后他当然赚了钱，也就是赚了整个开发价格的三分之一，意思就说如果卖了100亿的运转结算，他可能赚了30亿、40亿，这也是富翁了，他如果把这个房子留着放10年，他这个房价，是会涨多少呢？比如说10年涨了4倍，5年翻一番，10年翻二番，15年翻三番，这个时候他的房产的升值空间，大到超过他的资本利息，他只要养的起这个房，憋他10年就是发财。 我讲的是过去20年这个概念，但是在过去20年中国的房地产基本上都是过手的，过来多少出去多少，在一两年里，在房子还没造好就开始卖了，房子造好以后两三年基本上都卖光。房子真正增长的空间，恰恰是两三年以后，到10年、15年的期间，这个角度都让我们在座的人赚走了。所以最幸福的老百姓是中国老百姓，是买了房的老百姓，的确是这样。美国人是租房的，到处打着皮包搬来搬去租房子。所以房产甚至对他们无关，但是房产对他们美国的房产公司来说，他负债率低。香港的房产商负债率在40%以内，一般平均在30%，高的也就在40%。中国的房产商平均资产负债率85%，全国去年的统计。房子还继续造，但是三个转轨，一负债率要降低，从80%几要降到40%、50%，把他降下来。第二卖房子只卖三分之一40%、50%，50%留下来出租。如果你债务在手上出租，资金周转不了了。你可以把出租的房产收到的租金就通过现在讲的房地产投资信托基金房地产投资信托，让他们把钱，把这个房子，跟他做REITs了以后，这房子产权还是你的，但是REITs形成的50亿的资金，算资本金的，不算负债了，这就转了个弯，你在资产负债表上不是负了50亿债，而是变成50亿资本。 资产证券化了，这个是又一个概念，所以你最近看到网上，社会上，资本市场上，REITs变成一个很热门的话题，中国的REITs几乎没发展，现在想到开始搞了，也成立了REITs协会等等。我讲的是你要做出租的话，你必须把资金REITs转化，你不能变成债务背在手上，一边还利息，一边收租金，那无法覆盖的。第三个你在造房子的重点地区不要在两千个县，重点放到三个热点，就长三角、珠三角、京津冀、成渝或者长沙武汉，意思就说现在讲的五大六大城市群大都市圈，超级大城市的城市圈，这些地方的房产还有价值的，一般地方别去碰，让当地的小房产公司自己搞就行了，你这个跨地区的去运作。 本文原发于中宏国研院
1st 远不止“能买VS不能买”这么简单 近日，自然资源部近日下发文件，明确表态，小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。紧接着，广州落实国家的政策，祭出了三条红线： 小产权房一律不予确权登记 城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记 严禁通过不动产登记将违法用地合法化 这几天，媒体铺天盖地地报道，小产权房彻底凉了，小产权房被叛了“死刑”，买了小产权房就“砸在手里”了。首先亮明观点，由于产权的缺陷，原则上不建议买小产权房。不过，正所谓“外行看热闹、内行看门道”。国家的这个政策，远不止“能买VS不能买”这么简单，要看清楚政策潜藏的东西，这对我们判断政策的初衷和效果，甚至分析整个楼市，都有非同小可的意义。 其实，小产权房，严厉打压、“不能转正”，一直是国家的基本态度，从来没有改变。但是，类似深圳和广州等珠三角城市，过去十几年小产权房规模不断增加。即便政策高压、每年有拆违任务（网上有很多图片，说今天政府又拆了哪里的小产权房，以儆效尤），但是广州目前有400多万套小产权房，深圳有500多万套小产权房，占存量住房的比例，都达到了50%以上。 大家都知道，过去十几年是楼市狂飙突进最猛的十几年，小产权房能占到存量住房的一半，意味着她也在静悄悄演绎着自己的繁荣（即便政策不待见）。可见，政府推动的城市化路径，与市场推动的城市化路径，并行不悖。就像调控打压下，楼市一样繁荣，小产权房也有极强的生命力。 2nd 小产权房，一个极其特殊的物业 首先，这里分析一下，小产权房的几个特征，然后看看它是怎么来的，然后才能知道未来会怎么走向。小产权房，有几个特征（以深圳为例）： 建在农村集体土地上。宅基地或集体建设用地上都有。 小产权房有合法边界。一般，农民在自家的宅基地只建一栋，政府承认的面积不超过480平米（4层*120平米，以深圳为例）。但是，农民会加建或扩建，超过480平米的，就成了违法建筑（也是小产权房）；即便没有超过480平米，但卖给了城里人，也叫小产权房，也是不合法的，也不会给登记的。但是，若卖给村集体的人，就不叫小产权房了，它是合法的。 大多数是违法建筑。符合一户一栋（不超过480平米）的，是合法建筑，超过的就是违法建筑。这些年，房价上涨快，城里人知道炒房，农民也不傻，他们建了很多违法建筑。 小产权房怎么来的？小产权房的规模是怎么变大的？ 1、城市扩张快，没有财力对被征地农民及时、足额补偿。于是，绕开集体土地，扩展城市边界，出现了“城市里的村庄”。 2、农民没有变成市民（因为没有社保、没有工作，或只会种庄稼），只好种房子。 3、恰好，大量人口迁入城市，没有住的地方，或房价太高而买不起，就租农民的房子。 4、一户一栋不够了，加上房价上涨刺激，农民加建、扩建房子，就出现了握手楼。 5、城市化摧枯拉朽，村集体传统业务瓦解，也只好建统建楼（村集体的小产权房，区别于村民宅基地上建设的小产权房），或者搞工业园区（“村村点火、户户冒烟”）。 6、城市商品房价格越来越高，仙及鸡犬，农民觉得房子要涨价，也开始建建设更多的小产权房。但没有钱加建、扩建，也没有能力建设，就联合开发商（一般是包工头）一起来建设，有一部分就要拿出来卖。 7、市民买不起商品房，见到有“兜售”小产权房的，就买小产权房。 3rd 小产权房，城市的竞争力 政策说了，小产权房是违法的，近些年确实也拆了很多，但如果计算“累计新增-累计拆除”，貌似拆的没有建的多。反而，如果回顾过去的小产权房政策，就会发现，打压政策纵容先以身试法者。 打压政策有三个特征：一是不断加压，先小后大；二是大家都建，法不责众；三是既往不咎，罚款确认（赎买）。凡是胆儿大的农民，一开始加建、扩建了很多，尽管被确认为违法，但后来罚点钱，也就没多大事了。这给大家一个信号，饿死胆小的，赶早的都没事，大家都干就没事。 后面，当城市发展没有空间了，政府不得不返回来，开始和农民掰扯，你的房子是“违法”的，想拆迁农民的房子。但是，这个时候政府面临的困境，要大很多。由于城市化一开始，对农民补偿不到位，或者没钱补偿。为了降低城市化成本，短期行为严重的政府，干脆绕道走。 事实上，避开了和农民、村集体直接谈判，客观上纵容了农民“种房子”，或者说默许农民靠种房子生存和发展，代替政府对农民市民化的成本补偿。你想，这个时候，原来已经种下的房子（大多是是违法的），还能拆的掉吗？再说了，现在房价这么高，城市生活压力这么重，再去拆的话，不管是欠账的补偿，还是拆迁的费用，或市场的预期，都让成本高得吓人。 所以，大家看到，广州和深圳拆迁成本居高不下，某某村拆迁，动不动就诞生多少个“亿万富翁”。现在，国家强调“稳房价”，高房价还要徘徊，对于新市民安居，小产权房就重要了。笔者之前写过文章，《深圳“低成本”是怎么炼成的？》。其中就指出，深圳一半房屋是区位好、价格低廉的“保障房”，深圳的竞争力能不强吗？ 4th 没有红本，也不影响它的价值 其实，广州、深圳乃至珠三角都一样，之所以成为人口流入最多的区域，就在于有海绵一样的小产权房，随时可以供出来一大批低成本的住房。经过十多年的城市更新，这些房子拆的差不多了。而且，越拆房价越高、普通人越难以安居了。所以，广州和深圳，现在的主导思想是不拆了，搞综合整治，发挥其积极作用，未来可能将是珠三角最宝贵的历史文化遗产。可见，农民推进的城镇化路径，与政府推进的城镇化路径，过去齐头并进，其历史遗产是被认可的。 所以，留下来的这些房子，占据了城市比较核心的位置。当然，确权（发红本）就别指望了，但若自己住，应该不会有太大的问题，也有人想买，私下里交易也很多。当然，不是鼓励大家去买、去投资，只是说，经过综合整治，这些房子尽管违法，但未来不会拆了，环境也会变好……。 最后，再回到一开始，和大家讲讲，为何国家和广州市要出这个政策，这是因为，按照国家不动产统一登记的要求，2020年底要完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记。近期，社会上有传言称，借这个登记的机会，小产权房可能会“转正”。大家想想，如果可以转正的话，70亿平米左右的小产权房，规模是商品房的近1/3，这岂不是高房价头上的“达摩利斯之剑”。所以，自然要告诫一下，别指望登记来转正了。另外，未来大城市都要旧改了，重申不能转正，旧改成本也会低一些。
6•18电商大战以6月1日为正式开端，格力电器(行情000651,诊股)董事长董明珠也亲自上场，再度开启直播带货。董明珠笑着自曝说：“我家里500平方，一个月电费大约在500块钱左右”。一旁的王自如表示：“这很正常，董姐住500平的房子太正常了”。董明珠最后也幽默调侃“可以剪掉的吧”，并表示要跟大家讲真话。
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