“银十”恰逢房贷利率新规专家称对购房者影响不大 作为历年来的楼市销售黄金期，今年房地产市场在“金九”月份平淡收场后，又于“银十”月份迎来了新的房贷利率调整规定。根据央行此前发布的公告显示，10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。 58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称，个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制，但实际上，该政策本身对于购房者的影响相对有限。不过，受政策执行力度即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响，短期来看，仍会对房地产市场带来一定的影响，如购房者对未来市场预期的变化等。 房贷成本影响有限 根据最新规定，在定价基准转换后，全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（1个基点为0.01%）。而此前，银行在发放个人住房贷款时，主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动。 诸葛找房副总裁苑承建在接受《证券日报》记者采访时坦言，在新的房贷利率定价机制下，利率调整无疑更加灵活，但从实际情况来看，此次调整对购房者实际购房成本即使有增加，也会非常有限。 以9月20日央行发布的LPR报价利率来看，1年期为4.2%，5年期为4.85%。如果仅从房地产角度来说，5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率。 对此，记者手动算了一笔账。以北京为例，在新规实施前，北京首套房贷的主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。此次新规实施后，北京首套房贷利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平计算，调整后的首套房贷利率为5.4%，二套为5.9%，较此前分别高了0.01%和0.02%，变化幅度较小。 再从贷款成本上看，对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房贷金额来看，新规实施前，购房者每月的还款金额约6075元，新规实施后，每月还款金额约6081元，也就是说，每月仅增加购房成本6元。即使是对于二套房来说，按照上述方法计算，每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元。 上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从测算结果中可以看出，9月20日公布的LPR利率调整，并不会对购房者按揭贷款的成本产生较大的实质性影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续房贷利率自我调整空间的增大。 “整体上看，监管层制定LPR报价利率，更多的希望在不进行全面降息的背景下，针对房地产行业还是能够起到稳定以及平稳预期的效果。”合硕机构首席分析师郭毅对《证券日报》记者如是说。 严控房地产金融风险 无论是10月8日个人房贷采用新的LPR报价利率，还是今年以来央行、银保监会频繁强调的合理控制房地产贷款投放，无一不透露出监管部门对于房地产金融风险把控力度的加强。 具体来看，自今年5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务以来，监管层对于房地产行业的调控力度进一步增强；而在7月30日召开的中共中央政治局会议强调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，在调控角度上也更加着力于房企融资端。 据中原地产研究中心不完全统计，2019年以来，监管层累计发布的政策或讲话中，超过25次涉及“注意防范房地产金融风险”。 在川财证券研究所所长陈雳看来，虽然9月份以来，央行货币政策趋于宽松，但从现阶段来看，货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域，预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限。 结合目前与房地产市场相关的一些数据上看，今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落。 来自国家统计局的数据显示，今年1月份至8月份，商品房销售面积为101849万平方米，同比下降0.6%，要注意的是，2019年以来商品房销售面积增速一直处于负增长态势；房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%；房屋新开工面积145133万平方米，增速回落0.6个百分点至8.9%。 “考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快，但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境，预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示。
房贷利率“换锚”今日落地 两点购房贷款建议仅供参考 全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。今日（8日），央行房贷利率新政实行，新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率（LPR）进行定价。 有专家分析，这总体来看仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。 融360大数据研究院公布的数据显示，8月份，监测的35个城市中，17城首套房贷利率水平有所上涨，16城维持7月水平。一线城市中，广州平均环比上涨4个基点，其他城市维持不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙4城均连涨三月，沈阳涨幅达23个基点；仅武汉、东莞和长春3城首套房贷利率水平有所下调。 监测的35个城市共533家银行分（支）行中，除了停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策，且都位于上海地区；116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。 太平洋（601099，诊股）证券表示，房贷新政落地后，这些银行都必须上调自己的房贷利率水平，进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。从目前数据看，上海的首套房贷款利率，厦门、天津的二套房平均利率都面临上涨压力。 国盛证券称，原先首套利率有折扣的城市，如上海、厦门等，和原先首套房贷利率上浮的城市，如北京等，短期将受到不同的影响。未来，不乏会出现加点下限为零的城市，亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市，实际按揭利率变化将因城而异。 中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼指出，新政规定了房贷利率全国统一的最低要求，按照“因城施策”原则，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。 【购房者“画像”】 目前，我国每个月有几十万笔新增住房贷款，存量则高达6000多万笔。可以说，房贷利率新政关系到千家万户。据北京链家一位工作人员介绍，9月底时她有一两位客户走加急通道办理了房贷，按照旧的利率定价办法签订了合同。但是其他的客户依然比较平静，虽然内心有纠结，但是买房的节奏并没有受到影响。 房贷利率新政对房价影响几何？ 房贷利率新政的推出，对于当前的房价影响大吗？ 有专家认为影响不大。因为相对于其他房地产价格影响因素（如限购政策和首付比例等因素），利率变动对于房价的影响相对有限。以一个购房案例进行解释： 假设总房款为300万元，三成首付90万元，需向银行贷款210万元，根据不同的房贷利率，按20年期限，以等额本息形式，每个月需要还款的金额如下图所示： 可以发现，随着房贷利率的上浮，购房者的月供金额确实有所增加，就如一个中小波动，房贷利率由5.9%上升60个基点，到6.5%，每月的月供增加730元，一个较大的波动，房贷利率从5.9%上升到7.9%（上升200个基点，在当前适度宽松的货币政策的环境下，可能性不大，在此引用更多的是压力测试），每月的月供增加2500元。 下图是首付增加对于购房者的影响： 同样是300万元的房子，按照首付60%计算（接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例），需要180万元首付款，相比原来（三成首付），多缴纳90万元现金。 由以上案例可见，相比利率波动使得每月增加上千元月供，首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款，对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中，各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房，调控房价的。 具体请看部分一二线城市的二套房首付比例： 另外，大部分一二线城市，还对购房资格进行了限制，只有具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下，才有资格购房，如此进一步限制了购买力和需求。 综上所述，相比首付比例和各地的限购政策，此次利率新政对于房价影响有限。 【购房贷款的两点建议】 （1）留足余量，量力而行。 购房者在测算月供和贷款规模时，应该结合自己的收入水平，留足余量，量力而行。如每月到手收入为20000的购房者，建议考虑将月供额度设置为10000元，按等额本息（利率5.9%）、20年贷款期限计算，可贷额度在150万左右。如此配置，一方面，保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄，不会影响到生活质量，另一方面，即使房贷利率出现向上波动，每月多支出上千元房贷月供，也是可以接受的。反之，如果余量不足，虽然可贷金额有所提高，但是受到利率风险的影响也相应增大了，严重的可能会影响生活质量。 （2）选择公积金贷款/混合贷。 目前房贷利率新政仅限于商业贷款，公积金贷款仍沿用老办法，不仅利率更低，而且利率波动小，利率风险更低。故同等条件下，如果条件允许，建议选择公积金贷款，如果公积金贷款额度不够，也可以考虑公积金+商贷混合模式。（根据公开资料综合整理）
台风“利奇马”过后理赔启动 多家上市公司披露受灾情况 第9号台风“利奇马”（超强台风级）10日凌晨在浙江登陆后，多家上市公司受到了不同程度的影响。12日晚，伟星新材、伟星股份、永和智控等三家公司披露了各自受损情况。从公告内容来看，台风导致的直接经济损失较小，不会对公司运营和业绩构成重大影响。 伟星集团旗下的两家上市公司伟星新材及伟星股份都披露了受灾情况。据公告，伟星新材地处浙江省临海市，设有大洋新、老两个园区。虽然在台风来临之前，公司做了大量的防台抗台工作，对员工以及大量物资都作了转移和保护，但由于本次台风带来大量强降雨，山洪与潮汐并存，洪涝灾害严重，导致公司部分财产遭受损失。 据初步统计，伟星新材在此次台风灾害中未发生人员伤亡，但部分生产设备、存货、包装物料、办公家具、园林绿化等有不同程度受损，其中大洋新园区受损影响较小，老园区部分车间短期无法正常生产。 灾后，伟星新材迅速启动了应急预案，积极组织人员进行抢修，清理次生灾害隐患，有序开展恢复办公、生产工作，并充分利用原有库存以及统筹安排上海、天津、重庆、西安等其他园区协调生产等方式解决临海老园区短期生产问题，确保市场供货不受影响。目前，公司本部和大洋新园区基本恢复正常经营，公司正积极采取多种减损措施，努力将损失降到最低程度。 伟星股份公告称，公司在临海市尤溪镇、江南和大洋经济开发区建有三个工业园区。本次台风造成公司部分存货、园林绿化等资产不同程度受损，其中花园工业园影响不大，大洋工业园和江南工业园有一定损失。灾后公司及时组织人员清除了次生灾害隐患，目前各项生产经营活动基本恢复正常。 伟星股份表示，本次受灾对公司造成的损失尚待进一步核实，但公司已对上述受损资产进行投保，目前正与相关保险公司接洽，办理资产核损及理赔手续，预计不会对公司造成重大经济损失，亦不会对公司2019年度经营业绩造成重大影响。 地处浙江省玉环市的永和智控，虽然在台风过境前停产停工，但仍受强风及强降水影响，公司及全资子公司（浙江安弘水暖器材有限公司）部分厂房外墙、玻璃破碎受损，仓库因房屋渗水造成部分包装物和库存成品受雨水侵蚀受损，输电线路和配电设备受损停运。 经永和智控初步核算，本次台风灾害对公司造成的损失预计为90万元左右，公司已向投保保险公司报损，积极办理具体核损理赔手续。目前，永和智控管理层正在积极组织检查检测机器设备、检修配电设施和输电线路，尽快恢复正常生产工作。 公司表示，本次台风袭击对公司的财物及正常生产造成一定影响，但由于事先采取了有力的防范措施，台风导致的经济损失较小，不会对公司运营和业绩构成重大影响。
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